物业管理招投标基本知识

物业管理招投标的相关知识物业11-3陈心目录一、物业管理招投标基础知识。。。。。。。。。。。。。。。。。。2-6二、物业管理招投标原则。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7三、物业管理招标的条件。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8-9四、物业管理招标的方式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10五、物业管理招标的内容。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11-15六、物业管理招标程序。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。16-34七、物业管理投标概念。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。35-42一、物业管理招投标基础知识物业管理招投标的概念：

物业管理招标投标是物业开发商（业主委员会）与物业管理公司围绕即将建造完成或已经建造完成的物业，就以后的委托管理和经营开展的选择与参与活动，是开发商（业主委员会）通过公开竞争的方式确定物业管理企业的活动。物业管理进行招标投标，是物业管理行业发展到一定阶段的产物，它不仅能打破物业管理的垄断经营，实现物业管理行业的优胜劣汰，提高物业管理企业的服务水平，而且是培育和完善物业管理市场的重要手段。一、物业管理招投标基础知识招标人

依法提出招标项目，进行招标的物业开发建设单位、业主或者业主大会。投标人

响应物业管理招标，参加招标竞争的物业服务企业。物业管理投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。一、物业管理招投标基础知识招标人可以委托招标人代理机构办理招标事宜。招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介组织。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜；但招标人有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织招标活动。一、物业管理招投标基础知识招标时限新建现售商品房项目应当在现售前30日完成预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成二、物业管理招投标原则公开原则公平原则公正原则诚实信用原则三、物业管理招标的条件1、招标人应具备的条件招标人必须是物业建设单位或相关物业产权人的法人代表（负责人），或其委托的代理人。与招标物业相相应的经济、技术或管理类专业人员。具备自行编制招标文件，对投标人进行资格评审和组织评标的能力。2、招标项目应具备的条件

符合城市规划要求符合政府颁布的规模要求能够为物业管理企业开展工作提供一定数量的办公用房各类维修基金已经落实招标所需的其他条件已经具备四、物业管理招标的方式1、公开招标——无限竞争性公开招标2、邀请招标——有限竞争选择招标3、协商招标——议标五、物业业管理理招标标的内内容内容包包括：：前期期顾问问服务务和实实质管管理服服务非经营营性物物业和和经营营性物物业内内容略略不同同1、非非经营营性物物业管管理招招标的的内容容1）前前期顾顾问服服务内内容（1））开发发设计计期间间提供供的管管理顾顾问服服务对投标标物业业的设设计图图提供供专业业意见见。对投标物业业的设施设设备及建筑筑材料选用用提供专业业意见（2）物业业竣工验收收前的管理理顾问服务务制定员工培培训计划。。列出财务预预算方案。（3）住户户入住及装装修期间的的管理顾问问服务住户入住办办理移交手手续的管理理服务住户装修及及材料运送送的管理服服务迁入与安全全管理服务务2）实质管管理服务内内容物业管理的的人力安排排保安服务清洁服务房屋及设施施的维修保保养服务财务管理服服务绿化园艺管管理服务其他管理服服务，如车车辆管理及及特约上门门服务等2、经营性性物业招标标的内容指以经营性性房屋为主主体的物业业，如酒店店、写字楼楼等物业管理超超越了原有有的交换式式劳动范畴畴，成为创创造性的附附加劳动。。前期顾问服服务内容增增加一项重重要服务内内容便是代开发商制制定物业出出租方案和和租赁策略略，以及进进行广告招招租宣传，，最大限度度地提高出出租率，增加租金收收入。实质性物业业管理服务务是一种创创造性的附附加劳动，，目的不是是维持物业业的基本使使用功能，，而是不断断保持物业业使用功能能上的先进进性，因此此不仅要经经常对物业业进行高标标准的维护护，还要经经常更新物物业的设施施和使用功功能，以保保持物业设设施的先进进性。另外外，还应增增加租赁管管理服务的的内容。六、物业管理理招标程序序准备阶段调查阶段招标阶段投标阶段开标阶段评标阶段签订合同阶阶段ⅠⅣⅢⅦⅤⅥⅡⅠ成立招标组组织申请批准招招标准备招标文文件发布招标公公告或邀请请书投标单位资资格预审发售招标文文件组织现场察察看、召开开标前会议议ⅡⅢⅣ接受投标单单位送交的的标书开标1：标标书评分阶阶段1信誉调查、、采样开标2：现现场答辩阶阶段评标、定标标签订合同ⅤⅦⅥ1、招标准备备阶段主要工作：：成立招招标机构、、文书工作作。1）成立物物业管理招招标的组织织机构分招标人自自行组织成成立的招标标机构和招招标人委托托招标代理理机构招标标。自行招标的的分两种情情况：（1）开发发商自行招招标开发商通过过在其所在在单位的董董事会下设设专门招标标委员会或或小组进行行招标。招标委员会秘书部专业技术部（2）业主主大会招标标业主大会行行驶以下职职权：制订、修改改业主公约约和业主大大会议事规规则选举、更换换业主委员员会委员，，监督业主主委员会的的工作；选聘、解聘聘物业管理理企业决定专项维维修资金使使用、续筹筹方案，并并监督实施施；制订、修改改物业管理理区域内物物业共用部部位和共用用设备的使使用、公共共秩序和环环境卫生的的维护等方方面的规章章制度；法律、法规规或者业主主大会议事事规则规定定的其他有有关物业管管理的职责责。（3）委托托招标代理理机构招标标专门从事招招标代理业业务的社会会中介组织织，是按照照《公司法法》设立，，并按照《《公司法》》规定进行行运营的经经营性法人人组织。代理机构应应具备下列列条件：有从事招标标代理业务务的营业场场所和相应应资金有能够编制制招标文件件和组织评评标的相应应专业力量量有能够参加加评标的技技术、经济济方面的专专业人才业主办理委委托手续时时需提供的的资料：招标项目的的批准文件件委托招标书书资金落实证证明其他相关证证明2）提出招招标申请并并进行招标标登记建设单位向向招标办提提交的申请请的主要内内容：招标项目具具备的条件件建设单位具具备的资质质拟采用的招招标方式对投标企业业的资质要要求或拟选选择的投标标企业3）制定招招标文件主要内容：：招标公告或或邀标书投标企业资资质审查表表投标须知招标章程招标项目说说明书合同主要条条款技术规范其他相关内内容4）编制标标底（1）标底底的编制原原则根据国家或或地方政府府制定的规规范文件、、法规条例例、招标物物业的服务务定位情况况、该物业业的基本条条件与区域域环境以及及招标文件件的要求等等编制标底底。标底的计价价内容、计计价依据应应与招标文文件的规定定完全一致致。标底价格作作为招标人人的期望计计划价，应应力求与市市场的实际际变化吻合合，要有利利于竞争和和保值服务务质量。标底价格一一般应由成成本、利润润、税金等等组成。一个项目只只能编制一一个标底（2）标底底的组成内内容标底的综合合编制说明明物业现场状状况、影响响因素、物物业维修工工程量清单单与价格、、管理服务务要求或预预算方案。。标底附件：：物业的地地质、水文文、地面情情况的有关关资料，编编制标底所所依据的有有关文件或或方案。5）确定招招标的指导导原则及方方式2、招标实实施阶段1）招标单单位向社会会发出招标标公告或邀邀请通知（1）公开开招标一般招标公公告的内容容：招标人的名名称和地址址招标项目的的性质、数数量招标项目的的地点和时时间要求获取招标文文件的办法法、地点和和时间购买招标文文件的费用用需要公告的的其他事项项物业管理的的招标公告告，主要内内容包括：：标的。拟招招标的物业业名称，主主要介绍物物业管理招招标的项目目招标的对象象。规定什什么样的企企业可以参参加投标组织机构。。招标领导导小组或工工作小组有关招标的的说明。例如：参加招标应应提交的文文件种类由招标领导导小组对报报名企业进进行资格审审查购买标书的的条件现场答疑会会召开的时时间、地点点开标的时间间，评标的的方式报名投标的的截止日期期，报送投投标书截止止日期及其其他有关事事项（2）邀请请招标或者者议标2）审查与确认认投标单位位资格《招标投标标法》规定定，招标人人对投标人人的资格审审查的权利利包括两个个方面的内内容。一是是有权要求求投标人提提供与其资资质能力相相关的资料料和情况，，二是有权权对投标人人是否具有有相应资质质能力进行行评审。资格评审资格预审资格后审资格预审通通告应当说说明下列事事项：招标人的名名称和地址址招标项目的的性质、数数量招标项目的的地点和时时间要求获取资格预预审文件的的办法、地地点和时间间领取资格预预审文件的的办法、地地点和时间间领取资格预预审文件时时须交纳的的费用；资格预审的的日程安排排需要通告的的其他事项项物业企业申申请被批准准参加投标经招投标办办事机构审审查合格按时送到招招标单位填写资格预预审表资格审查的的主要内容容有：物业管理企企业的基本本情况物业管理企企业拥有的的资金数量量物业管理经经验与过去去的表现物业管理企企业的管理理人员及技技术力量。。主要负责人人经历及企企业背景等等情况3）发售招招标文件，，召开标前前会议3、接受投投标阶段（1）投标标文件组成成投标函投标人资格格、资信证证明文件投标项目方方案及说明明投标价格投标保证金金或者其他他形式的担担保招标文件要要求具备的的其他内容容（2）提交交投标文件件七、物业管理理投标概念念投标是与招招标相对应应的过程，，是指物业业服务企业业选择物业业项目并在在接到招标标通知后，，根据招标标通知的要要求编制投投标文件，，并将其递递交给招标标人的行为为。投标流程图图获取招标信息投标可行性分析递送投标申请书申请资格审审查现场勘察物物业列出管理服服务方法和和工作确定单价进进行投标决决策编制和投送送标书参加开标会会议及招标标答辩中标后签订订合同资料整理与与归档资质具备编制标书招标答辩通过报纸杂杂志、电视视、网络等等媒介发布布的招标广广告或公告告来发现投投标目标，，这是获取取公开招标标信息的主主要方式。。搞好公共关关系，经常常派业务人人员深入各各个建设单单位和部门门，广泛联联系，收集集信息。通过政府有有关部门，，如发改委委、房地产产行政管理理部门、行行业协会等等获得信息息；取得老客户户的信任，，从而承接接后续物业业或接受邀邀请而获得得信息。通过咨询公公司等代理理机构获得得信息；通过业务往往来的单位位和人员以以及社会知知名人士的的介绍得到到信息。投标流程图图获取招标信息投标可行性分析递送投标申请书申请资格审审查现场勘察物物业列出管理服服务方法和和工作确定单价进进行投标决决策编制和投送送标书参加开标会会议及招标标答辩中标后签订订合同资料整理与与归档资质具备编制标书招标答辩招标物业项项目条件分分析：物业业项目的性性质、面积积、建筑结结构、住户户概况、开开发商信誉誉、物业服服务等。物业服务企企业投标条条件分析：：根据自己己的技术、、财务、人人力等条件件结合可能能竞标的物物业服务企企业情况，，分析自己己的优势和和劣势。风险分析：：结合前两两项对物业业服务企业业自身在竞竞标及假设设中标管理理过程中，，可能面临临的种种风风险进行分分析，制定定方案，积积极应对。。投标流程图图获取招标信息投标可行性分析递送投标申请书申请资格审审查现场勘察物物业列出管理服服务方法和和工作确定单价进进行投标决决策编制和投送送标书参加开标会会议及招标标答辩中标后签订订合同资料整理与与归档资质具备编制标书招标答辩提交相关申申请文件，，提请资格格预审。投标流程图图获取招标信息投标可行性分析递送投标申请书申请资格审审查现场勘察物物业列出管理服服务方法和和工作确定单价进进行投标决决策编制和投送送标书参加开标会会议及招标标答辩中标后签订订合同资料整理与与归档资质具备编制标书招标答辩详细阅读，，弄清规定定，研究图纸，，设计说明明，管理标准，，责任报价价，注意时间，，遵守程序序，现场考查，，参观提问问。投标流程图图获取招标信息投标可行性分析递送投标申请书申请资格审审查现场勘察物物业列出管理服服务方法和和工作确定单价进进行投标决决策编制和投送送标书参加开标会会议及招标标答辩中标后签订订合同资料整理与与归档资质具备编制标书招标答辩根据招标文文件中物业业情况和管管理服务范范围、要求求，详细详详细列出完完成管理服服务的方法法及工作量量。投标流程图图获取招标信息投标可行性分析递送投标申请书申请资格审审查现场勘察物物业列出管理服服务方法和和工作确定单价进进行投标决决策编制和投送送标书参加开标会会议及招标标答辩中标后签订订合同资料整理与与归档资质具备编制标书招标答辩费用测算，，确定单价价，弄清对手，，确定战略略。物业管理投投标文件的的内容封面正文投标致函附录技术标部分分商务标部分分谢谢观赏期待您的宝宝贵意见物业11-3陈心1106943289、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。05:38:5405:38:5405:3812/25/20225:38:54AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2205:38:5405:38Dec-2225-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。05:38:5405:38:5405:38Sunday,December25,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2205:38:5405:38:54December25,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。25十十二二月月20225:38:54上上午午05:38:5412月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月225:38上午午12月-2205:38December25,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/255:38:5405:38:5425December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。5:38:54上午午5:38上午午05:38:5412月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。05:38:5405:38:5405:3812/25/20225:38:54AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2205:38:5405:38Dec-2225-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。05:38:5405:38:5405:38Sunday,December25,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2205:38:5405:38:54December25,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。25十十二月20225:38:54上午午05:38:5412月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月225:38上上午12月-2205:38December25,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/255:38:5405:38:5425December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。5:38:54上午5:38上上午05:38:5412月-229、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。12月月-2212月月-22Sunday,Dec