物业管理基本制度与政策培训教材新

物业管理基本制度和政策管理人员法规、条例培训教材课程目录第一部分：物业管理概述第二部分：物业管理服务第三部分：物业管理的基本制度一、业主大会制度二、管理规约制度三、前期物业管理招投标制度四、物业承接查验制度五、物业服务企业资质管理六、物业管理从业人员职业资格制度七、住宅专项维修资金制度第一部分：物业管理概述

一、物业管理的概念二、我国物业管理的产生与发展三、我国物业管理制度建设的历史沿革四、《物业管理条例》一、物业管理的概念定义：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。对定义的理解：1、物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动；2、物业管理活动的基础是物业服务合同；3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护和管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。物业管理的特征：社会化、专业化、市场化市场化（主要特点）：双向选择、等价有偿

二、我国物业管理的产生和发展物业管理起源于19世纪60年代的英国。由一位名叫奥克维娅·希尔的女士创始的。随后英国成立了非营利性行业组织—皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会—芝加哥建筑管理人协会。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房屋的专业公司：深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规—《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。三、我国物业管理制度建设的历史沿革《条例》颂布前的物业管理制度建设；《条例》颂布后的物业管理制度建设；2003年6月28日，《物业管理条例》正式颂布。2007年8月26日，国务院发布了《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，于2007年10月1日起执行。四、《物业管理条例》《条例》的主要内容：七章七十条第一章总则第二章业主及业主大会第三章前期物业管理第四章物业管理服务第五章物业的使用与维护第六章法律责任第七章附则《条例》的指导思想和立法原则强调保护业主财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。遵循的基本原则：物业管理权利和财产权利相对应的原则；维护全体业主合法权益的原则；现实性与前瞻性有机结合的原则；从实际出发，实事求是的原则。立法指导思想：尊重和维护业主财产权利建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动妥善处理政府和市场的关系《条例》确定的基本法律关系业主相互之间的关系物业服务企业和业主之间的关系开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系物业管理各方主体与政府之间的关系《条例》创设的法律制度第二部分：物业管理服务

一、物业管理服务的特点和内容二、物业服务收费三、物业服务合同四、物业的使用与维护一、、物物业业管管理理服服务务的的特特点点和和内内容容物业业管管理理服服务务的的特特点点公共共性性和和综综合合性性受益益主主体体的的广广泛泛性性和和差差异异性性即时时性性和和无无形形性性持续续性性和和长长期期性性物业业管管理理服服务务的的内内容容（（此此略略））《条例例》第四四十十条条规规定定：：物物业业服服务务企企业业可可以以根根据据业业主主委委托托提提供供物物业业服服务务合合同同约约定定以以外外的的服服务务，，服服务务报报酬酬由由双双方方约约定定。。注意意两两点点：：其其一一，，不不是是物物业业服服务务企企业业的的法法定定义义务务；；其其二二，，是是有有偿偿服服务务。。二、、物物业业服服务务收收费费物业业服服务务收收费费定定价价形形式式政府府定定价价政府府指指导导价价市场场调调节节价价物业业服服务务收收费费形形式式包干干制制酬金金制制物业业服服务务费费用用的的成成本本构构成成（（此此略略））非业业主主使使用用人人的的交交费费责责任任未交交付付房房屋屋的的交交费费主主体体业主主委委员员会会对对欠欠费费业业主主的的督督促促义义务务代收收代代交交费费用用供水水、、供供电电、、供供气气、、供供热热、、通通信信及及有有线线电电视视等等单单位位注意意：：向向最最终终用用户户收收费费；；物物业业企企业业可可向向委委托托单单位位收收取取手手续续费费。。物业业服服务务费费的的缴缴纳纳和和督督促促三、、物物业业服服务务合合同同物业业服服务务合合同同与与前前期期物物业业服服务务合合同同根据据不不同同物物业业管管理理阶阶段段和和不不同同的的签签约约主主体体，，现现实实存存在在两两种种物物业业服服务务合合同同。。业主主或或业业主主大大会会与与物物业业服服务务企企业业所所签签订订的的合合同同称称为为物物业业服服务务合合同同；；建建设设单单位位与与物物业业服服务务企企业业所所签签订订的的合合同同称称为为前前期期物物业业服服务务合合同同。。物业业服服务务企企业业的的义义务务和和责责任任物业业服服务务企企业业维维护护物物业业管管理理区区域域秩秩序序的的义义务务物业业服服务务企企业业的的安安全全防防范范协协助助义义务务《条例例》第三三十十六六条条规规定定：：物物业业服服务务企企业业未未履履行行约约定定，，造造成成损损害害的的，，应应当当依依法法承承担担相相应应的的法法律律责责任任。。物业业服服务务合合同同与与前前期期物物业业服服务务合合同同应当当具具备备的的主主要要内内容容物业业服服务务合合同同的的主主要要内内容容：：1、物物业业管管理理事事项项2、物物业业服服务务质质量量3、物物业业服服务务费费用用4、双双方方的的权权利利义义务务5、专专项项维维修修资资金金的的管管理理与与使使用用6、物物业业管管理理用用房房7、合合同同期期限限8、违违约约责责任任前期期物物业业服服务务合合同同的的主主要要内内容容：：1、合合同同的的当当事事人人与与物物业业的的基基本本情情况况2、物物业业服服务务内内容容与与质质量量3、物物业业服服务务收收费费方方式式4、物物业业经经营营管管理理活活动动的的内内容容5、物物业业的的承承接接查查验验6、物物业业的的使使用用与与维维护护7、专专项项维维修修资资金金8、违违约约责责任任9、其其他他事事项项四、、物物业业的的使使用用与与维维护护公共共建建筑筑和和共共用用设设施施规规划划用用途途不不得得擅擅自自改改变变物业业管管理理区区域域内内的的道道路路场场地地不不得得擅擅自自占占用用与与挖挖掘掘公共共事事业业单单位位应应当当依依法法履履行行相相关关管管线线和和设设施施设设备备的的维维修修养养护护责责任任业主主装装饰饰装装修修房房屋屋应应当当依依法法规规范范利用用物物业业共共用用部部位位、、公公用用设设施施设设备备经经营营应应当当遵遵守守有有关关规规定定第三三部部分分：：物物业业管管理理的的基基本本制制度度一、、业业主主大大会会制制度度二、、管管理理规规约约制制度度三、、前前期期物物业业管管理理招招投投标标制制度度四、、物物业业承承接接查查验验制制度度五、、物物业业服服务务企企业业资资质质管管理理六、、物物业业管管理理从从业业人人员员职职业业资资格格制制度度七、住宅宅专项维维修资金金制度一、业主主大会制制度业主的概概念：房房屋的所所有权人人为业主主。现实中，，具备业业主身份份的情况况有三种种：一是房屋屋所有权权证书持持有人；；二是房屋屋共有权权证书持持有人；；三是待领领房屋所所有权证证书和房房屋共有有权证书书的购房房人。业主的权权利：10项，此略略。业主的义义务；6项，此略略。什么是业业主大会会？业主大会会是业主主参与物物业管理理活动的的组织形形式，由由物业管管理区域域内全体体业主组组成。一个物业业管理区区域只能能成立一一个业主主大会。。业主大会会的职责责《条例》第十一条条规定业业主大会会的职责责：1、制定和和修改业业主大会会议事规规则；2、制定和和修改管管理规约约；3、选举业业主委员员会或者者更换业业主委员员会成员员；4、选聘和和解聘物物业服务务企业；；5、筹集和和使用专专项维修修资金；；6、改建、、重建建建筑物及及其附属属设施；；7、有关共共有和共共同管理理权利的的其他重重大事项项。业主大会会的筹备备与成立立1、定期会会议和临临时会议议2、业主代代理人和和业主代代表人3、业主大大会召开开形式可以采用用集体讨讨论的形形式，也也可以采采用局面面征求意意见的形形式。应应当有物物业管理理区域内内专有部部分占建建筑物总总面积过过半数的的业主且且占总人人数过半半数的业业主参加加。4、业主大大会表决决事项的的表决效效力《条例》第十一条条有详细细规定。。业主委员员会1、业主委委员会的的性质：：业主委委员会是是业主大大会的执执行机构构。2、业主委委员会的的职责：：业主大会会活动规规则召集业主主大会会会议，报报告物业业管理的的实施情情况；代表业主主与业主主大会选选聘的物物业服务务企业签签订物业业服务合合同；及时了解解业主、、物业使使用人的的意见和和建议，，监督和和协助物物业服务务企业履履行物业业服务合合同；监督管理理规约的的实施；；业主大会会赋予的的其他职职责。3、业主委委员会的的备案4、业主委委员会的的资格条条件5、业主委委员会委委员的资资格终止止6、业主委委员会会会议7、业主委委员会的的改选和和变更8、业主委委员会的的工作经经费二、管理理规约制制度管理规约约1、管理规规约的概概念管理规约约是由全全体业主主共同制制定的，，规定业业主在物物业管理理区域内内有关物物业使用用、维护护、管理理等涉及及业主共共同利益益事项的的，对全全体业主主具有普普遍约束束力的自自律性规规范，它它一般以以书面形形式订立立。管理规约约作为对对物业管管理区域域内一些些重大事事务的共共同性约约定和允允诺，是是业主自自我管理理的一种种重要形形式和手手段。2、管理规规约的主主要内容容有关物业业的使用用、维护护和管理理；业主的共共同利益益；业主应当当履行的的义务；；违反公约约应当承承担的责责任。3、管理规规约的法法律效力力管理规约约对物业业管理区区域内的的全体业业主具有有约束力力。（物物业使用用人、物物业继受受人）1、临时管理理规约的的概念一般由建建设单位位在出售售物业之之前，预预先制定定临时管管理规约约。2、临时管管理规约约的制定定制定的主主体、制制定的时时间3、相关主主体的法法律义务务4、临时管管理规约约的主要要内容物业的自自然情况况与权属属情况；；业主使用用物业应应当遵守守的规则则；维修养护护物业应应当遵守守的规则则；涉及业主主共同利利益的事事项；违约责任任。临时管理理规约三、前期期物业管管理招投投标制度度前期物业业管理招招投标的的概念、、意义和和原则1、前期物物业管理理招投标标的概念念2、前期物物业管理理招投标标的意义义可节省业业主的物物业服务务费用，，保证物物业服务务质量，，减少物物业管理理争议；；有利于遏遏制协议议选聘物物业服务务企业的的各种不不正当竞竞争行为为；有利于创创造物业业管理公公平的市市场竞争争环境。。3、前期物物业管理理投投标标的原则则“公开、、公平、、公正和和诚实信信用”原原则4、前期物物业管理理招投标标的强制制性规定定住宅和非非住宅的的区别；；投标人少少于3人的，采采用协议议方式；；必须选聘聘具有相相应资质质的物业业企业。。前期物业业管理项项目招标标规则、、物业管管理项目目投标规规则、开开标、评评标和中中标（此此略）四、物业业承接查查验制度度物业承接接查验制制度的意意义1、有利于明明确各方方的责、、权、利利，对维维护建设设单位、、业主和和物业服服务企业业的正当当权益，，以及避避免矛盾盾纠纷，，具有重重要的保保障作用用。2、对于督督促建设设单位提提高建设设质量，，保障业业主财产产权益具具有重要要意义。。3、可以弥弥补前期期物业管管理期间间业主大大会缺位位的弊端端，加强强物业建建设与物物业管理理的衔接接。1、物业管理理资料移移交；建设单位位应向物物业服务务企业移移交下列列物业资资料：竣工验收收资料。。包括：：竣工总总平面图图、单体体建筑、、结构、、设备竣竣工图，，配套设设施、地地下管网网工程竣竣工图等等。技术资料料。包括括：设备备设施的的安装、、使用和和维护保保养等资资料。物业质量量保修文文件和物物业使用用说明文文件。物业管理理所必需需的其他他资料。。如物业业的规划划、建设设的有关关资料；；有关房房屋产权权权属的的资料；；工程验验收的各各种签证证、记录录、证明明等。物业承承接查查验的的内容容物业共共用部部位共共用设设施设设备验验收：：打压试试验；；检查查阀闸闸；排排水系系统；；检查查配件件、支支架等等。检查仪仪表、、仪器器完好好；所所有设设施是是否符符合国国家规规定的的安全全标准准。消防、、采暖暖、电电梯须须有政政府认认可的的专业业验收收合格格证书书。空调、、发电电机、、电梯梯机房房、高高压泵泵房等等高噪噪声设设备设设施是是否有有环保保验收收合格格证。。沟、井井等附附属设设施是是否符符合规规定要要求。。物业管管理区区域环环境验验收：：检查道道路、、环境境是否否完整整。临时设设施及及临时时用房房是否否拆除除清理理干净净，场场地是是否平平整。。物业区域是是否设立垃垃圾存放处处或垃圾中中转站。停车场有无无交通标志志和减速设设施。绿化是否符符合设计要要求，长势势是否良好好。2、物业现场场验收。《条例》第三十一条条规定：建建设单位应应当按照国国家规定的的保修期和和保修范围围，承担物物业的保修修责任。物业的保修修责任五、物业服服务企业资资质管理物业服务企企业的性质质和地位物业服务企企业资质管管理的必要要性物业服务企企业的资质质等级1、取得资质质等级的条条件2、资质证书书的颁发和和管理3、资质等级级与项目承承接一级资质可可以承接各各种物业管管理项目；；二级资质可可以承接30万平方米以以下的住宅宅项目和8万平方米以以下的非住住宅项目；；三级资质可可以承接20万平方米以以下的住宅宅项目和5万平方米以以下的非住住宅项目。。物业服务企企业资质等等级的管理理程序物业服务企企业违规行行为的行政政处罚六、物业管管理从业人人员职业资资格制度物业管理从从业人员的的职业素质质1、物业管理理从业人员员应当树立立正确的职职业道德；；职业道德是是长期从事事职业劳动动过程中形形成的群体体职业观念念和职业要要求，指导导并约束全全行业从业业人员的职职业行为。。物业管理的的职业道德德的主要内内容：●守法经营营；●诚信经营营，包括诚诚信订立合合同和认真真履行合同同；●尽职尽责责胜任本职职工作；●努力学习习、掌握专专业技能；；●团结互助助、公平竞竞争。2、物业管理理从业人员员应当培养养良好的职职业素养1、专业技术术人员的职职业资格；；2、建立物业业管理从业业人员职业业资格制度度的现实意意义。物业管理从从业人员职职业资格是是《条例》设定的行政政许可；是物业管理理行业特殊殊性的需要要；是发挥物业业管理社会会效益的需需要；是我国加入入WTO与国际惯例例接轨的需需要。物业管理师师制度的相相关规定1、物业管理理师制度2、物业管理理师资格考考试3、物业管理理师的注册册4、物业管理理师执业物业管理师师的执业能能力和执业业范围。物业管理从从业人员的的职业资格格七、住宅专专项维修资资金制度2007年12月4日，住房和和城乡建设设部、财政政部联合发发布了《住宅专项维维修资金管管理办法》「住房和