泛海商业运作

Aleadingfull-serviceproviderofrealestateservicesinChinaE-HOUSECHINA泛海建设武汉CBD西区启动商业策略报告{}分享&增长CONTENTS壹贰叁肆总体定位项目特征分析市场定位伍形象定位陆目标客户群定位建筑规划设计建议柒业态规划壹项目特征分析地块分析地块分析-地块现状项目特征分析项目地块平整，周边有厂房未进行拆迁，整体为“半生”状态。地块分析-项目四至项目特征分析至汉口火车站天河机场方向至建设大道金融街方向至沌口开发区方向至长丰大道发展大道方向至古田方向至武广方向地块分析-项目规划特征项目特征分析西片一期商业地块位于宗地23的西北角，毗邻103号路，由编号为JH031703K和JH031702K（其中一半属于泛海建设）的两块用地组成，项目占地面积约12500m2，总建筑面积27500m2。经济数据地块编号用地性质用地面积(平方米)容积率建筑面积(平方米)小计JH031702K商业用地40002.2880027500JH031703K游乐用地85002.218700地块分析-项目规划特征项目特征分析限制条件整个地块受地铁规划的影响，被地铁快线E2线由西北向东南方向穿越。根据市规划部门要求，地铁控制线范围内不允许新建、改建、扩建任何建筑物；地铁影响线范围内需进行建设的项目，必须提供具有轨道交通设计资质的单位作出的轨道交通建设工程影响评估报告，并报市局市政处审查同意后方能进行审批建设。受地铁影响，可开发地块缩水严重，且极不规整地块分析-项目规划特征项目特征分析限制条件在对地铁影响线的使用进行专项评估的前期下，保留部分地铁影响线面积（相关部门答复，地铁影响线区域可出现多层建筑），经计算，这样实际用地面积可以达到7750m2，整体容积率为3.55（见右图）。而在扣除地块无法建筑开发的锐三角地块面积、内部道路面积之后，商业建筑单层最大面积仅为4200平方米。商业建筑单层最大面积仅为4200平米地块紧贴红线无法开发三角地块面积扣除内部规划道路面积扣除地块分析-项目所处区域人流车流分析项目特征分析开工年份道路修建情况2008年103,202,3052009年101,102,201,3032010年104,203,204,205,302,307,308,3092011年106,401,402,403,404,405,406,4072012年310,408根据王家墩中央商务区的配套路网建设进度来看，项目紧临的103号路已完工，203号路将于2010年完工，307号路将于2010年完工。由此来看，本案在未来约一年多时间内周边路网不畅通，经过型人流及车流较少，项目几乎为城市的“半孤岛”状态。项目周边物物业分布新华时代新华豪庭美林公馆鑫城国际日月华庭长安丽都城开丰竹园园天顺园航天花园青春驿站天泽一方云鹤园弘鑫花园润和花园凤凰城103路项目特征分分析项目周边物物业分布住宅物业分分布项目地半径径3公里范围内内居民区密集集，已建和和在建成规模的中中高档小区区，总计约约18900余户，按武武汉平均每户3.15人计算，该区域有约约6万常住人口口。未来CBD的建设，仅仅西部居住住区，将会会带来1万多户，约约3万多常住人人口。随着CBD建设的不断断推进，周周边的旧城城改造力度度会加大，，未来潜在在消费群体体庞大。本案

住宅楼盘名称规模(面积/平)户数平均人口住户人口总数常码头区域润和花园557008583.152702.7云鹤园约4203.151323云鹤小区约20723.156526.8天泽一方93598.77823.152463.3天顺1511497.5城开丰竹154819.5航天花154176.9长码社区约8123.152557.8井南社区约9803.153087雅丰园小区298152883.15907.2润和花园557008433.152655.45火车站区域鑫城国际173332.62

12423.153912.3美林公馆30000010003.153150日月华庭829576633.152088.45长安丽都12700963.15302.4青春驿栈36119.582163.15680.4华立新华时代972959523.152998.8金利明珠花园43367.43863.151215.9新华豪庭335882603.15819凤凰城100861.585403.151701合计1891659585.4项目特征分分析项目周边物物业分布住宅物业分分布欧亚达家居居金马家居居然之家中商平价武商量贩麦德龙沃尔玛百安居工贸家电西汇广场新世界国贸贸武汉广场世贸广场国际广场SOGO百货汉商武展易初莲花新世界中心心火车站家居商圈古田生活配配套及建材商圈圈武广核心商圈本案项目特征分分析项目周边物物业分布商业物业分分布周边商圈主要业态及商户距离武广核心商圈大型百货约5公里火车站家居商圈家居家饰广场约3公里古田生活配套及建材商圈大型超市、生活型配套、建材专业市场约3公里中百超市商业名称大致规模业态档次/类别客户定位人流情况易初莲花10000平方米中低档生活用品宝丰路附近居民较好沃尔玛（南国西汇）10000平方米高中低档生活用品古田区域居民较好百安居（南国西汇）5000平方米中高档建材家居汉口客户适中工贸家电（南国西汇）5000平方米家用电器古田区域居民适中南国西汇其他商业（棒约翰/肯德基/屈臣氏/DQ等）25000平方米中高档餐饮/生活用品等古田区域居民较好麦德龙10000平方米高中低档生活用品古田区域居民较好中商平价6000平方米中低档生活用品常码头附近居民较好中百超市1500平方米中低档生活用品常码头附近居民适中欧亚达20000平方米中高档家具/家居武汉客户，汉口为主较好居然之家50000平方米中高档建材家居武汉客户，汉口为主较好武商量贩百圣店10000平方米高中低档生活用品常青路周边客户较好金马家居常青广场10000平方米中高档家居汉口为主较好附：项目周周边商业简简况项目特征分分析项目周边物物业分布商业物业分分布项目特征分分析项目周边物物业分布未来影响物物业分布地块编号建筑规模（万㎡）120.13211.39340.5849.57522.32613.0971.7482.4492.67102.49112122.06131.23141.96155.32CBD内部规划商商业体量大大，集中度度高。从左左图可以看看出，四大大居住功能能区商业规规划面积少少，主要作作为社区配配套商业；；大体量的的商业集中中规划在泛泛海城市广广场、核心心区、建设设大道接驳驳处三大区区域。本案作为CBD首先启动的的集中商业业，也面临临着后续项项目的众多多未知影响响与竞争。。SWOT分析SWOT分析优势劣势机会威胁背倚百万方方居住社区区，其将聚聚集众多消消费者，并成为为本案发展展的稳定支支持；所在区域处处入人口导导入初期阶阶段，一定定时期内缺少固固定消费人人流；受制于地铁铁规划控制制影响，开开发地块不不规则，单层可可用地面积积小；临建营销中中心将占用用商业地块块约5年，商业一次性整体体规划受阻阻；王家墩中央央商务区内内未来商业业项目较多多，存在较高的竞竞争威胁；；王家墩中央央商务区的的建设将大大力推进片片区发展，本项项目受大趋趋势推动，，具有良好好的发展前景；；周边有一定定老社区存存量，拥有有一定的潜潜在消费力；许多品牌商商家对本项项目有意向向；项目规划的的住宅社区区，将聚集集众多消费费群，成为项目发发展的稳定定支持。贰总体定位案例借鉴与与分析案例借鉴与与分析案例1-苏州工业园园邻里中心心打破传统的的邻里商业业——苏州工业园园邻里中心心重点参考点点：将邻里里中心商业业类型带入入超3层时代，并并取得了市市场认可。。苏州工业园园邻里中心心（lifestore），概念源源自新加坡坡“购物中中心”，2002年首次亮相相苏州后，成都、重庆庆等地纷纷纷仿效。核核心商业竞竞争力是一一主三副，，一个“邻邻里中心””、附带““邻里假日日”、“邻邻里生鲜””、“邻里里1＋1三个品牌。案例借鉴与与分析案例1-苏州工业园园邻里中心心苏州工业园园邻里中心心概况：投资商：苏苏州工业园园区邻里中中心发展有有限公司总投资：4.5亿元建筑面积超过12万平米，未来将建成成17个邻邻里中心，已成功开发发、运营：湖东大厦、、玲珑大厦厦、新城大大厦、贵都都大厦、师惠大厦、沁苑大厦，，翰林大厦厦（单层建筑面面积为15000-24000平方米米湖）7座。17个邻里里中心满足70平方公公里的苏州州工业园区区住户需求，每个邻里中心承承担为方圆圆1公里内内约8000户居民民服务的功功能。案例借鉴与与分析案例1-苏州工业园园邻里中心心邻里中心运营模型详解社区商业定定位——发展方向为为住区商业业中心，以以连锁品牌牌进行扩张张，对大型型品牌企业业进行招商商，对小型型零售商业业进行出售售。公益与与商业服务务结合。12种必备业态态——分别为超市市、药店、、银行、书书店、邮政政、维修店店、餐饮店店、文体活活动中心、、洗衣店、、邻里生鲜鲜、美容美美发、卫生生所，同时时根据社区区调研结果果，在服务务功能上对对居民进行行个性化业业态设置。。想得到的的商品和服服务在邻里里中心都能能找到。投资模式——租售并举，，相对低廉廉的租金、、相对便宜宜的中小户户型，投资资一点满足足百万人群群消费。123案例借鉴与与分析案例1-苏州工业园园邻里中心心除了12项项必备功能能以外，邻里中心向中介、旅旅游、家政政、房产、、法律等方方面服务业业的深化功功能，做到到低层面中中层面高层层面统一全面服务。商业服务于于公益服务务有机结合合，邻里中中心不仅提提供购物餐餐饮休闲娱娱乐服务，，还有文化化教育体育育卫生医疗疗等方面的的活动，如如语言培训训，音乐培培训中心，，读书阅览览室，健身身俱乐部，，室外健身身设施，以以及社区卫卫生服务站站等一系列列的属于公公益方面的的服务。如阅览室，老老年活动室室，游乐中中心，修理铺，卫卫生站。邻里中心业态占比（按面积划分）特色商业服务20%12项必备业态60%酒店20%案例借鉴与与分析案例1-苏州工业园园邻里中心心业态4层的邻里中心芯源大厦师惠大厦贵都大厦翰林大厦一层业态邮局、超市、银行、书店、中外快餐和各式电器超市、药店、银行、书店、邮政、维修店、餐饮店、文体活动中心、洗衣店、邻里生鲜、美容美发、卫生所品牌主力店二层业态各大品牌的专卖休闲娱乐健身三层业态文体娱乐中心，其中有影院、游乐场、旱冰场、图书阅览室、保龄球等特色文化休闲培训：芭蕾培训中心，音乐培训中心，儿童情商培训中心等特色餐饮：澳门高端餐饮“海鲜边炉”个性商务办公邻里服务（12种必备）四层业态医院，内设九个专科经济型酒店4星级酒店五层业态与邻里中心主体紧邻的另一座楼房是菜市场，及酒店六层业态七层业态八-九层业态案例借鉴与与分析案例1-苏州工业园园邻里中心心案例借鉴与与分析案例2-武汉西汇生生活广场刷新武汉副副中心商业业运作模式式——武汉西汇生生活广场重点参考点点：独立商商业公司统统一招商、、统一经营营管理，最最大程度保保证业主投投资回报。。案例借鉴与与分析案例2-武汉西汇生生活广场武汉西汇生生活广场概况：开发商：武武汉南国商商业发展有有限公司西汇生活广广场一期建建筑面积约约5万平米，为为一个自成成体系的独独立经营的的板块，沃沃尔玛租赁赁其二、三三楼，百安安居租赁负负一楼，棒棒约翰、肯肯德基、屈屈臣氏、工工贸家电、、中邮手机机、家之良良品等20多家主力店店位居一、、二楼。南国西汇生生活广场区区位优势明明显：解放放大道、建建设大道在在此交汇，，未来轻轨轨、地铁在在此换乘，，独占江汉汉二桥桥头头首站。案例借鉴与与分析案例2-武汉西汇生生活广场核心运营模型独立商业公公司经营——发展商为本本商业体特特别成立了了独立的商商业管理公公司，负责责其物业的的招商、经经营、管理理工作，从从源头即保保障了商业业经营的远远期持续发发展性。精选业态——其所配置的的商业业态态，包括：：建材超市市、生活超超市、西式式快餐、特特色餐饮、、家电卖场场、个人护护理超市、、衣饰零售售，整体商商家数量不不多，但所所覆盖的业业态丰富、、商家整体体档次较高高。商家的积极极招募政策策——对于主力商业，，商业经营营公司以持持有的方式式参与实体体经营，与与品牌商家家共同面对对市场，风风险共担。。所吸引的的主力商业业较多为首首次亮相副副中心高业业区域，如如：棒约翰翰、DQ、屈臣氏等等。123案例借鉴与与分析案例2-武汉西汇生生活广场1、产权商铺铺统一由大大本营公司司统一管理理。产权人人初始委托租赁赁管理期为为五年。初初始委托期期满时，大大本营公司有有权可按条条件续约，，每次续约约最长期限限五年，可连连续续约三三次。2、产权人每每年可获管管理公司支支付的商铺铺总款价的的7%。管理公司司对外出（（转）租商商铺，年租租金收益高于商铺总总价款7%低于10%时，超出商商铺总价款款7%的租金80%归业主享有有；管理公司对对外出（转转）租商铺铺，年租金金收益高于于商铺总价款款10%的，超出商商铺总价款款10%的租金70%归业主享有有。案例借鉴与与分析案例3-深圳万科城城社区商业业“生活方式式商业”的的运作——深圳万科城城社区商业业重点参考点点：社区商商业功能的的实现，以以及与社区区景观资源源的融合提提升。案例借鉴与与分析案例3-深圳万科城城社区商业业深圳万科城城社区商业业概况：万科城商业业以Living－mall理念进行运运营，拥有有1万平方米国国际美食坊坊、2万平方米时时尚购物中中心、7千平方米人人工湖、1.2万平方米市市民广场场。商业+异域休闲的的结合，创创造了一个个生动的““万科生活活版图”。。案例借鉴与与分析案例3-深圳万科城城社区商业业序列主题区业态内容比例B1美膳街中式餐饮、西餐、中式快餐、西式快餐、面包房、早餐27%2休闲坊茶艺、咖啡、书吧、书店、茶庄、8%3娱乐院酒吧、量贩KTV、桑拿足浴、精品电影院、网吧7%4时尚廊女子沙龙、服饰、精品、化妆品、美容美发、家居用品、生活用品饰品、花店、音像店、礼品、鞋帽16%5童乐港玩具、童装、文具、儿童游乐6%6便利园超市、银行、邮局、药店、通讯、便利店、送水、彩扩、洗衣、报刊、体育用品、汽车美容养护、维修店、日用杂品店、快递、家政、冷饮店、家装、中介地铺、电脑维修、36%合计100%业态布置风情休闲娱娱乐街区健身美容美汽中心社区日用配配套前期：装修修、装饰、、材料店、、布艺、园园艺、社区区配套后期：社区区配套、时时尚走廊美食世世界超超市主力商务酒酒楼Loft空间1,各类品牌商商家强势进进驻；2,组团式商业业街区，动动感流线，，循环畅通通；3,三大主题规规划彰显商商业魅力；；国际美食坊坊——打造深圳最最著名的中中西美食街街时尚购物中中心——体验式购物物、感受型型消费娱乐休闲广广场——无限魅力娱娱乐空间核心特质之之一：永续续经营案例借鉴与与分析案例3-深圳万科城城社区商业业适合街铺投投资行为较较为成熟的的特征1,全新建筑规规划设计理理念在硬件规划划上，完全全依照开发发地的人文文景观、地地利资源、气候环环境，适当当引入异国国风情等条条件进行设设计，既因势利导，，又兼具异异国风情的的外观造型型。无论在在外观视觉或内部空空间，也都都实现预留留了调整空空间，应需需而变。2,12000平方米市政政广场3,旖旎湖景强大的聚客客能力案例借鉴与与分析案例3-深圳万科城城社区商业业核心特质之之二：购物物公园万科地产缔缔造商业典典范。深圳北硅谷谷，最具发发展潜力的的区位。华润万家、、肯德基、、丹桂轩等等众多国内内外一线品品牌商家强强势进驻。。买铺即做品品牌商家房房东，收益益稳定，有有保障。全景式、独独立式、集集多元化、、休闲娱乐乐及景观为为一体的商商业街区。。纯独立式商商业街铺，，经营投资资相适宜。。政府支持构构筑商业““聚宝盆””——12000平方米的超超大市政广广场。超高层高，，相当于““买一送一一”。90%以上高实用用率。案例借鉴与与分析核心价值支支撑案例3-深圳万科城城社区商业业案例借鉴与与分析结论社区商业定定位的公益益与商业结结合的新型型模式苏州工业园园邻里中心心武汉西汇生生活广场4-9层的业态规规划，12种必备商业业业态+特色商业独立经营公公司管理运运营，商业业业态的精精选化物业类型借鉴与参考考价值万科城商业业社区商业的的精品化，，并与环境境进行融合合，创造出出生活方式式氛围定位阐述总体定位定位阐述物理定位一站式生活活欢聚中心心配套需求影影响：整个西部生生活区目前前无任何配配套商业，，此点对于于其住宅居居住价值的的体现与价值最最大化有较较大的负面面影响，从从需求角度度来说，““一站式””的商业业业态，符合合其整体价价值的需求求；人口基数影影响：根据本项目目辐射区域域的人口来来看，CBD内常住人口口约为5万，流动人人口约为2万，复兴村村、常码头头一带的人人口约为3-5万，即总人人口约为10-12万人，此主主力辐射人口基数数能支撑““一站式””商业体的的可持续发发展；人口结构影影响：从所辐射的的人群类别别来看，大大致可分为为以下几类类：高级白白领、都市市新贵（CBD内常住人口口及流动人人口）、企企业高层及及金领人士士（CBD内常住人口口及流动人人口）、原原住居民（（CBD内常住人口口及复兴村村、常码头头村民）、、私营业主主（CBD内常住人口口和汉西的的生意人士士），主力力人群的消消费实力较较强，对““一站式””商业体能能形成“消消费力保证证”。总体定位定位阐述主题定位以青少年为为中心家家庭分享享型从需求上来来看：西部住区中中将配套4所名校入驻驻，由此可可以看出区区域人口容容量中青少少年所占的比重重。而名校校本身的吸吸引力，也也将带来更更多的区域域人口导入入；从消费影响响上来看：：青少年往往往是为现代代家庭的中中心，其消消费中多有有所父母、、同学陪同同，是最容容易创造““消费传递递”效应的的人群。从从另一个角角度来说，，吸引了青青少年的消消费与目光，就相相当于吸引引了其整个个家庭的消消费力；从业态影响响上来看：：青少年不仅仅在传统的的餐饮、零零售中构成成消费主体体，在教育育培训、个个性休闲等等方面也能能创造出独独特的业态态市场。也也就是说，，面向青少少年为中心心，业态上上不仅没有有脱离基础础消费，更更能放大特特色，创造造一定的目目的性消费费。总体定位定位阐述总体定位以青少年为为中心家家庭分享享型一站式生活活欢聚中心心总体定位中期后期家庭分享型一站式生活欢欢聚中心营销中心临建建拆除，大型型商业体引入入，商业主题题特征放大，，亲子主题加加强，客层向向全家成员扩扩展；商业持续运作作，并进行内外调整，最最终达到总体定位水平。。受制于开发条条件中“营销销中心占用商商业用地”的的影响，项目目的总体定位位需要分三步来进行行发展实现——初期亲子生活中心心非营销中心临临建占用地块启动，商业业紧贴社区的的人口导入服服务为主，打打造社区型生生活中心；全家欢享中心心定位原因紧贴百万住区区?总体定位定位原因以自身最大资资源为基础，，创造扩大辐辐射半径的可可能本案商业运营营中最为坚实实的消费资源源即是西部住住宅区的住户户，在定位中中我们必须发挥“近水楼楼台”的优势势，首先满足足核心消费资资源——西部住区住户户的需求。紧扣核心资源源的商业运作作，能最大程程度的避开CBD中未来将出现现的竞争商业业体。注重家庭参与与?总体定位定位原因业态向青少年年侧重?尊重全家庭成成员的消费，，延长客流入入店的停留时时间在紧贴社区，，满足家庭需需求的同时，，必须要创造造出项目独树树一帜的差异异性，才能使顾客形成一一定的目的性性重复入店动动机。针对青少年儿儿童所开设的的业态将会吸吸引大量的回回头客，儿童童的父母将会会在购物中心心内消费，从从而提升商业业整体的客流流量、停留时时间和消费金金额。在整体体业态中，将重点加强青青少年消费类类别的比重。。加强休闲欢聚聚功能?总体定位定位原因本商业所在区区域并非市级级核心商业区区，同时作为为独立型的商商业体，周边边并无较强聚聚合人流的成成熟商圈串连连。因此，我我们必须加强强项目的娱乐乐体验性，顾顾客一旦入店店，设法让他他们觉得有趣趣味性，而愿愿意延长停留留时间。在商业实例中中发现：在家家庭娱乐购物物中心定位中中加大餐饮、、休闲娱乐的的比重，能实现其市场场半径是传统统购物中心的的2-3倍，逗留时间间比传统购物物中心超出1-2个小时以上。。叁市场定位市场定位档次定位高中低日常用品/便民设施零售/餐饮零售/餐饮/娱乐价钱商品多元化本案中期阶段段上海正大广场场本案后期阶段段深圳益田广场场本案初期阶段段武汉广场本案的档次定定位将遵循与与区域经济发发展水平、消消费习惯、居居民的购买力力水平相适应的原则；；在档次定位上上，本案为中中档定位，并并通过三个阶阶段的升级来来实现；在经营商品品品类上，本案案将成为区域域商品品类较较丰富，但拥拥有特色体验验化的消费场所。市场定位功能定位生活服务购物休闲娱乐餐饮本项目功能定定位是将购物物、餐饮、休休闲、娱乐和和生活服务等等多功能于一一体的家庭型型社区生活中心，同同时根据市场场及项目特质质，将重点突突出青少年文文化型消费的的功能。肆形象定位市场定位形象定位CBD国际住区欢欢聚中心伍目标客户群定位项目辐射范围围目标客户群定定位项目辐射范围围核心辐射圈次级辐射圈边际辐射圈核心辐射圈:西部住区居民民（约20分钟步行）次级辐射圈：：常码头、汉西西、古田片区区居民（约15分钟车程）边际辐射圈：：宝丰路、王家家墩片区居民民（约30分钟车程）本项目紧靠西西部住区，从从地理位置和和功能配置上上，都是为其生活第一购购物的目的地地。伴随着前二年年房地房的高高速发展，常常码头、汉西、古田片区区的生活配套套型商业都得得到了极高的提升。但本本案青少年型型业态，会吸吸引他们的进行目的性消消费。目标消费群特特征总体定位定位阐述客户定位以青少年为中中心的家庭消费群体有青春期子女女的家庭描述述：注重与子子女的沟通和和欢聚，把主主要精力放于于家庭和谐度度上，日常消消费主要是子子女的娱乐和和自身的高档档消费娱乐上上。消费能力力较前两阶段段有大步升。。有学龄子女的的家庭描述：：消费主体以以教育和保健健医疗为主，，切合项目中中期的学校规规划，文化培培训中心、家家庭互动文体体中心等是主主流消费。有幼龄子女的的家庭描述：：主要儿童消消费来自儿童童娱乐、儿童童托管、幼教教中心等，消消费主流放在在美容、健身身、购物等个个人生活的完完善上。聪明增长父亲母亲年龄龄：35-60岁消费特征：父亲往往是家家庭生活主要要支配收入的的来源，并在在购物活动中中同时充当多多种角色。同时时购物的理性性成分也比较较大，不容易易受打折、促促销等外界因因素的影响，在在日常消费中中，通常会有有兼顾商务消消费和家庭消消费的需求，，在一般情况下下他们既是消消费行为的决决策者、执行行者、影响者者，同时又又是使用者。业态需求：酒楼、自助餐餐厅、书店、、健身等业态态。年龄龄：30-55岁消费特征：母亲往往掌管管着家庭生活活的日常经济济开销，购物物的理性成分分也比较低，，容易受打折、、促销等外界界因素的影响响，追求时尚尚精致的生活活方式。在家庭生活用用品的消费中中，在一般情情况下他们大大多是消费行行为的执行者者和使用者。。她们更加注注意教育子女女，望子成龙龙，毫不吝啬啬在子女身上上花钱，尤其其是智力投资资；业态需求：百货、超市、、美容、中西西快餐、西式式餐饮、健身身、培训等业业态。模拟图目标客户群定定位目标消费群特特征2-7岁8-12岁13-22岁年龄龄：3-7岁岁消费特征：作为学龄前的的儿童在吃、、穿、用、玩玩等方面只是是进行单纯的的模仿性消费费，更多希望得到到关怀与交流流，需要得到到更多体验性性的参与活动动中去。需求业态：中中西快餐、早早教中心、儿儿童创意中心心、冰场等业业态。年龄龄：7-12岁消费特征：到了中小学阶阶段的儿童具具有了更多自自主意识，拥拥有影响力而而无决策权的的子女，基本无无经济收入；；而是依靠家家庭成员完成成消费行为；；对于商品的的时尚型和体验验性有较强要要求；注重个个性风格的体体现，对家庭庭主要成员有有较强的影响力力。不仅要求求“别人的我我也要有”，，而且“要有有最好、最漂漂亮的”。业态需求：中西快餐、儿儿童培训、儿儿童创意中心心、书店、冰冰场等业态。。年龄龄：：13-22岁岁消费特特征：：到了高高中大大学阶阶段的的青年年具有有了更更多叛叛逆的的自主主意识识、个个性十十足，，往往往“要有有最个个性的的、最最时尚尚的””。消消费费内容容和范范围飞飞速扩扩展，，由过过去单单一的生生活必必需品品消费费逐渐渐向社社交的的、精精神的的、心心理的的消费费品扩扩展，，消费费内容逐逐渐接接近于于成人人。对对消费费品的的质量量外观观、颜颜色和和功能能逐步步产生生了更更高的的要要求求。。业态态需需求求：：中中西西快快餐餐、、教教育育培培训训、、百百货货、、超超市市、、书书店店、、KTV等等业业态态。。模拟拟图图目标标客客户户群群定定位位目标标消消费费群群特特征征陆业态态规规划划业态态组组合合方方案案业态态规规划划业态态组组合合方方案案类别特征商超大型生活超市餐饮特色＋多元休闲娱乐以青少年服务为主生活服务贴近社区为主大型型生生活活超超市市或或卖卖场场大型型卖卖场场和和超超市市的的引引入入，，有有利利于于方方圆圆一一公公里里内内的的人人流流引引入入，，提提高高社社区区知知名名度度和和品品牌牌效效应应。。满足足基基本本的的社社区区生生活活配配套套：满足足一一站站式式购购物物需需求求，，中中型型以以上上超超市市符符合合周周边边客客户户量量。。切合合项项目目的的档档次次定定位位：引进进品品牌牌卖卖场场，，利利于于后后期期其其他他业业态态的的招招商商，，同同时时符符合合住住宅宅的的档档次次定定位位。。人气气提提升升：：人人流流量量的的大大量量聚聚集集可可带带动动其其他他业业态态的的消消费费，，互互相相促促进进，，提提升升整整个个项项目目的的人人流流消消费费量量。。业态态规规划划业态态组组合合方方案案根据据本本项项目目辐辐射射区区域域的的人人口口来来看看，，CBD内常常住住人人口口约约为为5万，，流动动人人口口约约为为2万，，复复兴兴村村、、常常码码头头一一带带的的人人口口约约为为3-5万，，即总总人人口口约约为为10-12万人人。。根据据超超市市面面积积和和辐辐射射人人口口对对应应比比例例约约为为1：12的规规律律分分析析，，本项项目目超超市市辐辐射射周周边边区区域域，，面面积积应应控控制制在在约约8000平米米左左右右；；本项项目目超超市市辐辐射射本本社社区区，，面面积积应应控控制制在在约约4000平米米左左右右。。大型型生生活活超超市市或或卖卖场场业态态规规划划业态态组组合合方方案案业态特点描述甄选理由 建议要点 生活超市超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 商业需要1-2家主力店支撑，从前期的人气培育及商业招商上考虑，引入超市无疑是一条捷径，而超市本地经营状况较好，发展空间较大。 引入面积在5000平米左右的生活超市，增加生活用品所占比例，精品化、精细化经营，在环境营造上区别于一般大型超市。物业业要要求求———柱距距以以8米×8米每层层有有电电动动扶扶梯梯相相连连楼板板承承重重在在800KG/平方方米米需要要独独立立卸卸货货区区有充充足足自自来来水水供供应应有油油烟烟气气排排放放通通道道有污污水水排排放放、、净净化化处处理理装装置置餐饮饮业业态态特特色色-中西西快快餐餐快餐餐业业在在武武汉汉红红火火的的发发展展过过程程中中，，人人们们对对中中式式快快餐餐与与洋洋快快餐餐可可谓谓是是各各有有见见地地。。喜欢欢洋洋快快餐餐的的人人：：西西式式餐餐厅厅以以温温馨馨的的餐餐厅厅布布局局，，柔柔和和的的灯灯光光，，营营造造一一种种轻轻松松悠悠然然的的就就餐餐气气氛氛，，让让人人感感觉觉这这是是一一种种轻轻松松享享用用型型的的用用餐餐，，而而且且卫卫生生环环境境好好，，再再加加上上优优质质的的服服务务，，让让人人在在享享用用美美食食的的同同时时，，更更是是释释放放一一种种心心情情。。喜欢欢中中式式快快餐餐的的人人：：中中式式快快餐餐品品种种多多、、样样式式全全，，口口味味和和风风格格各各异异，，更更加加符符合合中中国国人人的的饮饮食食习习惯惯，，而而且且相相对对于于西西式式快快餐餐在在价价格格上上具具有有很很多多优优势势，，特特别别是是具具有有地地方方特特色色和和民民族族特特色色的的小小吃吃快快餐餐，，让让吃吃惯惯了了中中式式快快餐餐的的人人们们情情有有独独钟钟，，百百吃吃不不厌厌。。肯德德基基过桥桥米米线线必胜胜客客永和和豆豆浆浆业态态规规划划业态态组组合合方方案案武汉汉作作为为南南北北交交汇汇之之地地，，特特色色餐餐饮饮有有着着较较高高的的需需求求，，中中式式特特色色餐餐饮饮的的出出现现可可满满足足本本地地居居民民对对不不同同区区域域特特色色的的中中式式餐餐饮饮的的旺旺盛盛需需求求。。川味味特特色色餐餐厅厅东北北风风味味特特色色餐餐厅厅湘菜菜风风味味特特色色餐餐厅厅业态态规规划划业态态组组合合方方案案餐饮饮业业态态特特色色-中式式特特色色餐餐饮饮武汉汉的的餐餐饮饮业业发发达达，，武武汉汉人人民民对对于于西西式式特色色餐餐饮饮也也有有着着较较高高的的需需求求。。日式式料料理理东南南亚亚风风味味西式式餐餐厅厅业态态规规划划业态态组组合合方方案案餐饮饮业业态态特特色色-西式式特特色色餐餐饮饮根据据本本地地消消费费者者调调研研发发现现，，本本地地居居民民对对于于朋朋友友宴宴请请和和商商务务消消费费就就餐餐需需求求不不断断增增高高，，中中低低档档酒酒楼楼已已无无法法满满足足其其需需求求，，故故本本案案可可考考虑虑引引进进中中高高档档商商务务酒酒楼楼。。豪华华酒酒楼楼中式式酒酒楼楼中式式酒酒楼楼商务务酒酒楼楼商务务酒酒楼楼业态态规规划划业态态组组合合方方案案餐饮饮业业态态特特色色-大型型高高档档商商务务酒酒楼楼自助助餐餐在在西西方方叫叫做做buffet，，正正规规的的解解释释叫叫做做冷冷餐餐会会，，源源于于西西方方的的酒酒会会、、聚聚会会。。南南方方大大城城市市是是比比较较早早接接受受““自自助助餐餐文文化化””的的城城市市。。自自助助餐餐可可分分为为中中式式自自助助和和西西式式自自助助，，对对于于食食客客来来讲讲，，““自自助助餐餐””集集合合国国内内外外各各种种特特色色口口味味，，同同时时价价格格适适中中，，可可随随意意挑挑选选，，消消费费者者接接受受程程度度较较高高。。业态规划划业态组合合方案餐饮业态态特色-自助式餐餐饮中国历史史悠久，，其烹饪饪艺术渊渊远流长长。中餐餐以它的的色、香香、味、、形而诱诱人。长长期以来来由于各各地区的的自然环环境、文文化、风风俗、习习惯不同同，中国国菜肴形形成了不不同风味味的地方方菜系，，而美食食城可一一网打尽尽满足不不同食客客的多种种需求。。美食城档档口美食城服服务台美食城用用餐区业态规划划业态组合合方案餐饮业态态特色-美食城许多有一一定的经经济基础础，有健健身爱好好的消费费人群，，他们追追求一种种氛围，，而在健健身中心心消费者者可得到到科学的的、有规规律的锻锻炼。现在的人人的健身身意识逐逐渐增强强，大多多数去健健身的人人都是在在一定经经济基础础上自愿愿去的。。同时满足足当地居居民对健健康休闲闲运动场场所的需需求，且且健身中中心可保保障有效效固定人人流。器材健身身器材健身身有氧健身身业态规划划业态组合合方案运动健身休闲娱乐乐业态特特色培训中心心的出现现可满足足家庭式式休闲的的需求，，这些业业态的补补充有效效的扩大大商圈半半径，吸吸引商圈圈外的消消费群体体前来消消费，并并增加消消费群体体的逗留留时间。。据森拓普普商业研研究发现现：针对对儿童的的业态将将会吸引引大量的的回头客客，儿童童的父母母将会在在购物中中心内的的租户消消费从而而提升客客流量、、停留时时间和消消费金额额。本案可考考虑开设设英语、、舞蹈、、音乐等等专业培培训中心心、儿童童创意培培训中心心、婴幼幼儿培训训等培训训中心以以提升当当地居民民文化娱娱乐为目目的，吸吸引家庭庭消费人人群。休闲娱乐乐业态特特色舞蹈培训训早教培训训表演培训训声乐培训训业态规划划业态组合合方案培训中心休闲娱乐乐业态特特色72整个小城城市都设设置于室室内，因因小孩的的大小而而建成，，就算很很细微的的细节也也能表现现出差异异，各个个主题区区为小孩孩提供一一个互动动的学习习及玩乐乐平台。。儿童体验验性消费费场所让让小孩能能做他们们最想做做的事情情——变身成大大人，儿儿童职业业体验娱娱乐中心心内的资资源及设设备一应应俱全，，务求让让小孩得得到最深深刻的角角色扮演演体验。。本案可考考虑开设设儿童体体验性消消费场所所，以满满足当地地家庭对对幼儿教教育娱乐乐的消费费目的，，吸引家家庭消费费人群。。休闲娱乐乐业态特特色模拟消防防模拟法院院模拟医院院模拟城市市业态规划划业态组合合方案儿童职业业体验娱娱乐中心心休闲娱乐乐业态特特色女性是商商家的最最佳顾客客，时尚尚女性更更是容易易被打动动的一个个人群。。根据本地地消费者者调查研研究发现现，美容容SPA作为一种种全新的的健康美美容概念念，已得得到越来来越多的的女性顾顾客接受受。如今的SPA是融合了了休闲、、美容、、美体、、健身、、水疗、、营养学学、医学学、资讯讯等功能能的健康康美容专专业沙龙龙，能够够给本项项目带来来更加全全面的人人气聚集集效应。。休闲娱乐乐业态特特色精装门厅厅SPA护理美容护肤业态规划划业态组合合方案美容SPA休闲娱乐乐业态特特色业态规划划原则业态规划划业态规划划原则零售吸引引力原则则在水平以以及垂直直两个空空间维度度，布置置相应的的主力店店及次主主力店，，以有效效吸引人人流在水水平及垂垂直方向流流动。与项目规规划特征征相配合合原则物业临街街面商业业氛围较较淡，业业态布局局方面应应注重临临街商业业的业态态规划，，合理分分布业态态，建议议以中西快快餐及知知名品牌牌服装旗旗舰店零零售业态态相互配配，打造造商业氛氛围吸引引消费者者，带来来人流；；项目内部部业态规规划应尽尽量发挥挥物业每每处的潜潜在商业业价值创创造最大大经济效效益；租金最大大化原则则根据消费费者的消消费习惯惯，楼层层越靠下下（地面面以上）），人流流量越大大，商业业价值也也越高，，因此，，靠下楼层层应给予予承租能能力强的的品牌零零售，如如：化妆妆品、服服饰等；；同时，，考虑到到餐饮、、休闲娱娱乐对人流流的汇集集作用，，为有效效吸引人人流至更更高楼层层，餐饮饮休闲娱娱乐的布布置应尽尽量靠上上。餐饮渗透透原则餐饮将是是重要的的组成部部分；餐餐饮亦能能有效的的延长消消费者在在项目的的停留时时间，增增加其消消费的可能性及及消费额额度。休闲娱乐乐/文化概念念增值原原则在商品同同质化日日趋严重重、消费费者选择择多样性性的今天天，要想想吸引消消费者的的注意力力，争取取更多的消费者者光顾项项目，项项目在满满足消费费者购物物需求的的同时，，应该提提供形式式丰富的的其它功功能。随着消费费水平的的提高，，消费者者对娱乐乐、休闲闲需求日日益增加加，建议议未来购购物中心心应该加加强娱乐与文化化功能的的设置，，增加目目的性消消费，锁锁定固定定消费者者，扩大大项目的的辐射能能力。业态规划划业态规划划原则租务市场场概况有关不同同行业的的付租能能力，详详细解释释如下：：大型超市市所需面积积5，000平方米起起，提供供各式各各样生鲜鲜食品、、日用品品、家电电、家居居等产品品。因面面积大，资本本投资高高，价格格竞争激激烈，毛毛利率低低，所负负担的基基本单位位租金也也较低，，提成租租金通常不高于于3%，以高者者为准。。业态规划划租务市场场概况中西快餐餐、特色色餐饮、、自助餐餐厅、美美食广场场所需面积积介乎200与2000平方米之之间，提提供各式式各样中中西快餐餐食品、、特色食食品、新新颖的自自助式餐饮等等。不同同餐饮业业态所要要求面积积不同，，楼层不不同，所所能承受受租金的的程度也也不相同同。其中中西西快餐餐、咖咖啡等等餐饮饮业态态多要要求设设置在在首层层，其其租金金价值值最高高，其其次为为特色色餐饮饮、自自助餐厅厅、美美食广广场。。大型酒酒楼所需面面积介介于2000-5000平方米米之间间，装装修独独特、、豪华华，环环境高高雅，，设施施设备备完善善，是是消费费者宴请请、聚聚会、、商谈谈的首首选之之地。。其面面积大大，投投资高高，所所负担担基本本单位位租金金较低低，酒酒楼对对楼层无特特殊要要求零售店店铺视乎售售卖的的货品品而定定，如如售卖卖一般般精品品服装装、饰饰品及及个人人护理理等，，所需需的面面积介介乎100与300平方米米之间间，因因属于于大众众消费费品，，顾客客群大大，并并且单单店面面积较较小,可承受受单位位租金金一般般较高高.业态规规划租务市市场概概况有关不不同行行业的的付租租能力力，详详细解解释如如下：：业态规规划租务市市场概概况美容健健身目前美美容健健身行行业发发展较较为迅迅猛，，大型型连锁锁美容容院发发展势势头强强劲。。美容容院一一般需需求的的面积积在200-1000㎡㎡。教育培培训机机构儿童教教育培培训业业态是是近几几年兴兴起的的新型型业态态，主主要针针对儿儿童智智力、、兴趣趣爱好好方面面的培培养，，颇受市场场欢迎迎。其其需求求面积积介乎乎于300-2000平方米米不等等，装装修个个性具具有特特色，，通常常自行行装修修。该业态态对楼楼层通通常没没有特特别要要求。。有关不不同行行业的的付租租能力力，详详细解解释如如下：：业态分分布及及收益益业态规规划业态分分布选选择楼层面积7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合计27500楼层面积4F42503F42502F42501F4250合计17000做满容容积率率不做满满容积积率单纯从从商业业经营营面积积最大大化的的角度度来考考虑，，本商商业单单层最最大面面积为为4200平米，，要达达到27500平米的的整体体最大大经营营面积积，楼楼层将将达到到7层。从武汉汉目前前成功功发展展的社社区商商业来来看，，4层是““经营营面积积最大大化与与经营营效益最最优化化”之之间的的黄金金分割割体量量。VS业态规规划业态分分布选选择做满容容积率率不做满满容积积率VS从运营营角度度来看看7层社区商业业中心的案案例可寻，，但其操作作难度较大大，具体表表现为：其本身单层层经营面积积较小，而而本身楼层较高的的特质又带带来垂直交交通、人流通道的的占用比例例较高的问问题,层层问题的的叠加,使其单层的的商家布置十分困困难;越高的楼层层,商家的招商商引进越难难,对于武汉史史无前例的的7层社区商业业,其招商难度度趋高,稍有不慎即即出现“高楼层、、高空置””的现象；；高楼层的商商业对地块后住住宅的布局局有一定影响响;不做满容积积率的4层社区商业业中心，其在运营上上所存在的的难度与问问题，较之之7层社区商业业中心大大大减低。√从运营角度度来看，建建议以不做做满容积率率来进行商商业运作——业态规划业态分布-1不做满容积积率楼层面积4F42503F42502F42501F4250合计170007层社区商业业中心虽在在新加坡、、国内苏州州皆有运行，但其在在武汉仍属属于百货商商业的传统统格局模式。借鉴武武汉传统的的社区型商商业情况，，在不做满满容积率的情情况下，建建议物业最最高4层。在4层的商业布布置中，我我们同样尽尽可能放大大青少年主题业态态，并保证证其它生活活配套功能能的相对完完善——业态规划业态分布-1不做满容积积率1F2F3F4F中西式快餐餐+品牌零售儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零零售大型超市餐饮楼层业态面积（平方米）备注1F品牌零售+中西式快餐4200一楼预留部分面积租予承租能力强的零售店铺，如服装旗舰店，中西式快餐等。以保证商业效益最大化．2F大型超市4200超市是容易集聚人气的业态之一，可有效的吸引客流，同时可快速提高住宅居住价值。3F儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零售4200儿童培训，文化教育类业态能加强项目的特色的主题，为项目带来人流及更多可能的重复消费。4F餐饮4200餐饮为目的性消费业态，且中式餐饮租金承受力较弱，安排在相对高楼层。业态规划业态分布-1不做满容积积率1F2F3F4F中西式快餐餐+品牌零售儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零零售大型超市餐饮从运营角度度来看，我我们对不做做满容积率率进行了商商业发展的的业态模拟拟与布置，，其中也包包括了以下下问题——业态无法满满足项目辐辐射范围内内的人口消消费根据本项目目辐射区域域的人口来来看，CBD内常住人口约为5万，流动人人口约为2万，复兴村村、常码头头一带的人口口约为3-5万，即总人人口约为10-12万人。相对于辐射射人口来说说，本案的的商业容量量无法满足足；作为自身项项目的配套套，其功能能不完善作为百万方方住区（包包括4所学校）的的商业配套套，其业态容量有有限，主力力的超市业业态经营范范围也仅能能控制于5000平米之内，，仅能作为为社区型超超市进行辐射。对于于自身项目目的价值提提升助力不不大；CBD内的商业多多侧重于百百货类，本本案必须担担纲社区消费型商商业的区域域主角CBD内商业多为为百货类，，如本案类类的社区型型商业较少，从商业业角色上来来看，本案案必须担纲纲起此类商商业的领衔角角色。而目目前所呈现现的体量、、业态都无无法匹配。做满容积率率的尝试——业态规划业态分布-2做满容积率率楼层面积7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合计27500单纯从商业业经营面积积最大化的的角度来考考虑，本商商业单层最大大面积为4200平米，要达达到27500平米的整体最大大经营面积积，楼层将将达到7层。在7层的商业业业态布局中中，我们将将吸纳社区区商业的所有需求求形态，并并根据租金金市场、经经营需求进进行相对合理理安排——业态规划业态分布-2做满容积率率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐餐+大型超市出出入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零零售大型超市6F楼层面积7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合计27500大型餐饮＋＋露台花园园7F业态规划业态分布-2做满容积率率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐餐+大型超市出出入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零零售大型超市6F楼层业态面积（平方米）1F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道4200注：1、由于大型型超市承租租能力较低低，为平衡衡租金收益益，一楼预预留部分面面积租予承承租能力强强的零售店店铺，如服服装旗舰店店，中西式式快餐等。。7F大型餐饮＋＋露台花园园业态规划业态分布-2做满容积率率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐餐+大型超市出出入通道大型超市5F健身+美发+美容SPA餐饮儿童培训+早教中心+儿童乐园+儿童主题零零售大型超市6F楼层业态面积（平方米）2-3F大型超市8400注：1、考虑到项项目整体运运作的配套套需求，以以及当地消消费者的消消费习惯，，超市是容容易集聚人人气的业态态之一，可可有效的吸吸引客流，，同时可快快速提高住住宅居住价价值。2、在做满容容积率的情情况下，大大型超市的的面积可扩扩展为约8000平米，在达达到辐射周周边10-12万人口的要要求的同时时，也符合合商业建筑筑本身的要要求。7F大型型餐餐饮饮＋＋露露台台花花园园业态态规规划划业态态分分布布-2做满满容容积积率率1F2F3F4F品牌牌零零售售+中西西式式快快餐餐+大型型超超市市出出入入通通道道大型型超超市市5F健身身+美发发+美容容SPA餐饮饮儿童童培培训训+早教教中中心心+儿童童乐乐园园+儿童童主主题题零零售售大型型超超市市6F楼层业态面积（平方米）4F儿童培训1100早教中心800儿童乐园800儿童主题零售1500合计4200注：：1、儿儿童童培培训训，，文文化化教教育育类类业业态态能能加加强强项项目目的的特特色色的的主主题题，，为为项项目目带带来来人人流流及及更更多多可可能能的的重重复复消消费费。。7F大型型餐餐饮饮＋＋露露台台花花园园业态态规规划划业态态分分布布-2做满满容容积积率率1F2F3F4F品牌牌零零售售+中西西式式