某县公租房项目可行性研究报告

总论1.1项目概况项目名称某县兴宁南路公共租赁住房工程项目性质新建项目承办单位本项目承办项目地理位置本项目拟建地点为某县城区中心区西门村,车河路与兴宁南路交叉口，交通便捷，地理位置优越。项目建设规模项目总规划用地面积约2931m?（约4.40亩），设计总建筑面积约7030・57m2（其中容积率面积约6776・72m2）其中公寓建筑面积5873・58m2；商业建筑827.73m2；自行车库253.85m2；附属用房43.91m2；配电房面积约31・5m2。建筑密度42.7%,绿地率9.9%（异地绿化补足），容积率2.31，可入住总户数达111户，机动车位16个,非机动车位260个。项目总投资本项目总投资约2767万元，所需资金由项目承办单位自筹,不足部分拟以银行贷款解决。建设进度安排本项目预计于2012年10月底完成前期工作,实际施工于2012年11月开始，到2013年12月计划竣工验收并可投入使用。项目编制的依据（1）国家和浙江的经济和社会发展规划；（2）国家和浙江省有关的法律、法规和政策；（3）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24）（4）《国家基本公共服务体系“十二五”规划的通知》（5）《浙江省人民政府办公厅关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（浙政办发〔2012〕53号）（6）《某国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（7）国务院《国家人权行动计划（2012-2015年）》（8）国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；（9）《某县域总体规划》（10）项目承办单位提供的有关基础资料、数据。1.31.3可行性报告编制内容和范围本可行性研究报告根据公共租赁住房的建设要求、某县城市总体规划及某县社会经济发展趋势对该项目建设的依据、条件、背景及必要性进行了全面的论述,对公租房的建设规模、建设方案、环境保护、项目组织与实施、投资估算、资金筹措与社会效益等方面进行了综合分析评价，并提出研究结论,为项目的实施提供科学、可靠的依据。1.4总技术经济指标本项目的主要经济技术指标详见下表1-1所示。表1-1：项目主要经济技术指标编号项目数量备注1用地面积2931m2约4.40亩2建筑面积7030.57m其中公寓面积5873.58m自行车库253.85m不计容积率附属用房43.91m商业827.73m配电房31.5m3建筑占地面积1252.1m4绿地率9.9%不足部分异地绿化5容积率2.316建筑密度42.7%7总户数111户8居住人数（2人/户）222人9机动停车位16辆按每百平米0.2辆折算10非机动车位260辆按每百平米4辆折算其中室内190辆室外70辆综合评价项目建设是为了贯彻落实国务院要求重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房的主体的规划背景下，并立足于我县目前公共租赁住房占整个保障性住房的规模比例明显偏小的现状而提出的。项目建设有助于完善我县保障性住房制度建设,切实解决好中低收入家庭、新就业工作人员及进城务工人员的住房困难，促进我县和谐社会建设具有重要意义。项目做为公益性民生项目，其社会效益、环境效益显著。因此，项目是必要的，也是可行的。项目提出的背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1家和行业发展规划2.1.1家和行业发展规划2007年8月,国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国办发［24］号),其核心内容是要“加快建立健全以公租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”,明确政府建设保障住房的责任,把住房保障视为政府的公共服务,并加大此类住房的供应,由各级政府分担投入并强化管理。国务院于2012年6月份颁布《国家人权行动计划(2012-2015年)》,指出要完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度,加快廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房建设，推进城镇棚户区改造，力争使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难得到缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。到2015年，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。国务院于2012年7月份发出《国家基本公共服务体系“十二五”规划的通知》提出，加大保障性安居工程建设力度,增加保障性住房供应,加快解决城镇居民基本住房问题和农村困难群众住房安全问题,建立健全住房保障制度。重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房的主体。今后，40平方米左右小户型公租房将成保障房主体，十二五期间增加公共租赁住房不低于1000万套。《浙江省人民政府办公厅关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（浙政办发〔2012〕53号）就加强保障性安居工程建设和管理指出总体目标：到“十二五”期末，全省城镇住房保障覆盖面达到20%，基本实现人均可支配收入60%以下（2011年标准）城镇住房困难家庭廉租住房应保尽保，基本满足人均可支配收入80%以下（2011年标准）城镇住房困难家庭购买经济适用住房的需要，基本满足城镇中等偏下收入住房困难家庭租住公共租赁住房的需要，基本完成城市旧住宅区（危房、城中村）改造和国有工矿、农场、林场危房改造，逐步实现廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等的相互衔接和融合，力争使城镇中等偏下收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。《宁波市城市近期建设规划2011－2015》指出“十二五”期间，宁波将重点建成公共租赁住房5.1万套，总建筑面积260万平方米，投入土地面积130公顷。《某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出要大力加强住房保障工作，到2015年，完成经济适用房、限价房、人才公寓、公共租赁房、村改居住房等保障性住房共计6000余套。由以上分析可以看出，本项目是落实各级政府解决低收入家庭住房困难的具体体现，其建设具有良好的政策背景。某保障性住房发展概况建立多层次、多渠道的住房保障体系是实现“居者有其屋”的主要途径。“十一五”期间，我县保障性住房建设经历了从无到有、从小规模到大规模、从局部到全面的过程，并先后制定出台了《某县廉租住房管理办法》、《某县经济适用住房管理办法》、《某县限价房管理办法》和《某县城区村改居住房管理办法》，逐步构建起以廉租住房、经济适用住房、限价房、村改居住房、公共租赁住房、人才公寓为内容的“六房一体”城镇住房保障体系，确保住房困难家庭可以根据不同条件、不同需求选择不同类型的住房保障方式。截至目前，我县“六房一体”建设，共投入资金约4.5亿元，已建成各类保障性住房1887套，17.3万平方米，在建1064套，万平方米。其中，经济适用住房（阳光小区）已建成五期，共1529套13.46万平方米；建成限价房（阳光茗苑）718套6.45万平方米；上东国际地块在土地拍卖时作为拍卖前置条件约定政府回购100套1万平方米作为我县人才公寓（目前已进入申购阶段）；杜鹃新村东公共租赁住房一期工程已进场施工，共1.5万平方米、196套住房；杜鹃新村东公共租赁住房二期工程已完成前期准备工作，共1万平方米、114套住房；马郎山地块村改居住房共408套5万平方米动工建设。我县住房保障体系不断健全，住房保障工程稳步推进，正成为我县经济社会统筹发展、和谐发展的一个有力“保障”。综上分析，为了贯彻落实国务院要求重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房的主体的规划要求,完善我县保障性住房制度建设,切实解决好中低收入家庭、新就业工作人员及进城务工人员的住房困难的现实需要,特规划建设某县公共租赁住房项目。项目提出理由及过程我县目前已建成各类保障性住房1887套，17.3万平方米，在建1064套，10.2万平方米。我县公共租赁住房起步晚，于2011年才全面启动建设，为杜鹃新村东公共租赁住房一期及二期工程，共2.5万平方米、310套住房，占我县保障性住房的10%左右，在国务院要求公共租赁住房为保障性住房的主体的要求下，我县目前公共租赁住房占整个保障性住房的规模比例明显偏小。十二五期间我县规划保障性住房达6000余套，如按公租房要占到保障性住房比例的50%预测，则目前我县公租房还有2690套的缺口。因此，急需大规模推进公共租赁住房建设。目前我县保障房覆盖范围相对还比较小，城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着我县城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求。因此,项目单位特提出本项目建设.项目建设的必要性及意义“公租房”建设将满足完善住房供应体系。当前，廉租房、经济适用房等保障面小，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格”由政府或政府委托的机构持有产权”面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。(2)“公租房”建设将有效促进消费。“公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。(3)“公租房”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。市场需求分析公共租赁住房对象为：城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、城镇稳定就业的外来务工人员,按历年住房困难家庭调查结果我县住房困难家庭约有1500户左右，新就业无房职工约为1000名，城镇外来员工约20万，城镇稳定就业的外来人员按5%估算，约有10000名，预测至少约有12500余名符合公租房申请资格的可租对象。我县地处浙东中部沿海，是全国区域经济增长最具潜力的长江三角洲地区，宁波的南部副中心城市，外来员工数量相对稳定并有持续增长的趋势。同时，公共租赁房，具有租金水平低、租赁关系稳定、设施完善、环境安全等优势，在各地深受欢迎。因此，预测我县未来公共租赁住房的需求强烈，市场前景良好。项目选址和建设条件3.1项目选址3.1.1选址要求（1）保障性住房建设应当符合城乡总体规划、土地利用总体规划，（2）选择在地质条件安全可靠、环境适宜，公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共设施及市政配套相对完善的区域（3）本着节约用地的原则，充分利用储备土地、闲置土地，挖潜利用存量土地和产业结构调整土地地理位置本项目拟建地点为某县城区中心区西门村,车河路与兴宁南路交叉口，交通便捷，地理位置优越。该地块呈“L”字型，现状为空地。周边人口密集，具备完善电力、电信配套设施和生活配套设施，该场址满足居住小区功能与环境的要求，周边环境安静、地形比较规整。并能充分利用城镇基础设施，附近无污染源和易燃易爆物的生产、贮存场所。场址土地权属类别及占地面积土地权属：为国有用地，项目单位拟以划拨方式获得土地的使用权。土地利用现状：为空地，已规划为建设用地，用途为商业、住宅用地，主要针对保障性住房。使用权类型：国有划拨使用面积：2931m2（约4.40亩）3.1.3周边建筑物与环境条件地块为主要对外道路为兴宁南路及车河路,其中兴宁南路宽24米,为城市主干道,车河路13米,为城市次干道,邻近周边有学校、医疗、商业等配套设施较为齐全,人气旺，配套较成熟。项目交通区位分析某地理位置优越，交通便捷，同三线高速公路和甬台温铁路纵贯县境，34省道甬临线是一级公路，和盛宁线、象西线组成陆路交通主骨架。项目地块处于兴宁中路城市主干道西侧，交通条件优越。3.3建设条件自然条件（1）气候项目区属亚热带季风性湿润气候区，四季分明，季风明显，雨水充沛；光温条件较优，年平均温度16.2°C，极端最高气温40.2°C，极端最低气温-9.6C；年降雨量1628.8毫米，最大日降雨量355.7毫米，雨水大多集中在5-9月份，约占全年降雨量的65.8%；7-8月份常有强台风影响。（2）土壤某县由于受地形、气候、母质、成土年龄等自然因素及人类社会生产活动的影响，全县形成了种类繁多的土壤类型。据第二次土壤普查，全县土壤分为6大土类、13个亚类、35个土属、72个土种。其中红壤土类9.13万公顷；黄壤土类1.61万公顷；岩性土类0.04万公顷；潮土土类0.9万公顷；盐土土类0.3万公顷；水稻土类3.66万公顷。根据《浙江省第二次土壤普查土壤工作暂行分类方案》的划分标准，项目区土壤属潮土土类。潮土是一种半水成、非地带性土壤，是近代河流沉积物受地下水影响和长期旱作而成的土壤，分为灰潮土、潮土、盐化潮土3个亚类。（3）河流水系某县境内河流依山势东流入海，主要有白溪、洋溪、凫溪、清溪、中堡溪等，四大水系均为山溪，无结冰期，有利于农田灌溉。溪流多，水资源丰富。全县自产径流量15亿立方米，其中地表径流量13亿立方米,地下径流量2亿立方米，高于省平均数。4）自然灾害某县降雨量主要集中在5~9月之间，旦降水时空分布不均，夏春季多于秋冬季，梅雨与台风过于集中7~9月之间，伏旱明显，并随海拔高度上升而增多及山区多于沿海平原。因此灾害性天气频繁，主要灾害性气候为台风、暴雨、洪涝、干旱、低温冷寒等。某县政府下定决心，多方集资，至2002年已建成20~50年一遇新标准海塘110公里，大大提高了全县抗御风暴潮的能力。根据浙江省建设厅浙建发〔2001〕167号文件“关于建筑抗震设计执行国家标准（GB18306-2001）的通知”规定，本项目区域地震峰值加速度小于0.05g。能源、通讯条件（1）供电：华东电网供电，输变电设备配套，电力供应充足可靠，日供电量为150万千瓦时；浙江国华某电厂建设进展顺利，一期建设规模为4X600MW火力发电机组，同步建设4台机组脱硫和#4机脱硝装置，工程于2006年11月20日4台机组全部投入商业运营。二期2台100万千瓦发电机组计划首台于2009年投产,2010年二台机组全部投产。项目区域内现有35kV城西变，今后将改造为110kV出线，同时增设两处100kV开闭所。（2）供水：水资源十分丰富，水质等级为一级，城区建有自来水厂2个，日供水能力达15万吨，各镇乡都建有大小不等的自来水厂，以及西溪水库的储水量，均能满足大规模开发建设的用水需要。（3）通讯：某县邮电通信事业发展迅猛，已建成设备新颖、技术先进、容量大、数字化程度高的现代化通信网，现有14万门程控电话，可与全国各大城市和200多个国家与地区直接通话。因此，本项目所处地区交通条件优越，供水、供电、通讯等需求均可以确保。建设方案4.1建筑规模项目总规划用地面积约2931m?(约4.40亩)，设计总建筑面积约7030・57m2(其中容积率面积约6776・72m2)其中公寓建筑面积5873・58m2；商业建筑827.73m2；自行车库253.85m2；附属用房43.91m2；配电房面积约31・5m2。建筑密度42.7%,绿地率9.9%(异地绿化补足)，容积率2.31，可入住总户数达111户，机动车位16个,非机动车位260个。4.2设计原则工程设计必须满足使用要求，力求布置合理，使用方便，便于管理，利于设备、设施安装维修，并应符合防火、防爆、防震、防腐要求；建筑形式选择应综合考虑使用要求、现实条件和其他各种相关因素，力求外形简单、布置合理、充分利用空间、节约用地；建筑物柱网、层高、定位轴线在满足使用要求前提下，应遵循国家有关规定，尽可能使设计标准化、构件定型化；在建筑结构设计中要严格执行国家的技术经济政策，根据使用功能及设施布置，满足采光、通风、节能、隔声等要求，保证建筑物结构有足够的强度、稳定性和耐久性，并力求经济合理，施工方便，节约维修费用；（5）贯彻适用、经济、在可能条件下注意美观的方针，充分考虑本地区的施工技术条件和材料供应情况。在满足使用功能和方便使用的前提下，努力降低建筑工程造价，并尽可能地满足建筑艺术和城市建设的要求；（6）保证建筑物基础足够的稳定性，基础埋置深度的确定应综合考虑场地地质与水文地质条件、土壤冻结深度、地下沟道、地下管线及邻近建筑物影响、基础荷重大小及性质等因素。建设方案总体布局综述本项目布置力求流程顺畅，布局紧凑，符合防火、安全和环保要求；竖向布置根据地质和水文条件，力求场地设计标高和自然条件相适应。本项目规划总用地面积为2931m2（约4.40亩），依兴宁路路为向西布置了二幢5-6层。于基地北侧布置住宅入口，并设置停车场和消回车场地。小区的主出入口设在地块南侧的车河路上，避开城市的主要车流。次入口设于北面的规划道路上。建筑物（1）住宅用房住宅单元形式户型的布局原则为“阳光足、实用、美观”为追求。设计户形面积40平方米约83户,50平方米约23户,60平方米约5户。符合公租房以40平方米为主体的设计要求。尽量优化平面组合，户型方正实用，提高居住品质。立面造型上力求创造出一种新颖有特色的形象，整体为现代风格，立面通过色彩、材料、体量的变化，虚实对比形成本社区独特的立面形象。其他用房本项目小区的配套公建包括物业管理用房、物业经营用房、变配电用房等。配套公建采用亲切、宜人、丰富的设计方法，主要注重空间布局的合理性和功能的完整性，立面的简洁新颖和风格的独特性，同小区住宅产生和谐统一的效果，造型简约，体块分明。交通组织（1）日常机动车可由地块南侧出入口进来，尽量减少机动车进入小区其他位置。在地块北面设有消防回转场地，用于紧急状况。（2）考虑项目为公租房，机动车停车需求不大，小区于地块北侧设机动车位16个；项目根据居住人群主要考虑非机动车停车需求,因此,项目设架空层为非机动车停车库,约能满足190辆非机动车停车需求,并根据室外场地情况布置70个非机动车停车位，以满足部分居民停车需求。绿化系统受地块限制，本项目建筑占地和道路外已无可绿化场地。根据宁波市《城市绿化条例》规定：达不到绿化规定又确需建设的工程项目，建设单位应当向市规划行政主管部门和绿化行政主管部门申请异地绿化，因此本项目考虑实行异地绿化。按宁波市《城市绿化规划建设指标的规定》单位附属绿地面积占单位总用地面积比率不低于30％，项目单位将按县园林处规定上缴异地绿化费。公用辅助工程本项目所处地理位置配套设施工程基本完善，因此项目的供电、供水、通信均由规划点接入。消防安全设施本项目属于居住类建筑，根据有关规定，通往主要建筑物的道路宽度超过4米，确保消防车的通行；在建筑内按要求设置灭火器和室内消火栓，内设自动报警系统和自动喷水灭火系统；设立消防安全值班岗、报警电话。节能方案分析5.1节能设计依据(1《浙江省居住建筑节能设计标准》DB33/1015-2003)(2)《民用建筑热工设计规范》(GB50176-93)(3)《建筑玻璃应用技术规程》(JGJ113-2003)(4)《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》(JGJ134-2001)《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)《居住建筑节能设计标准》(DB33/1015-2003)(7)夕卜墙保温技术规程(JGJ144-2004)(8)国家和地方政府其他相关节能设计、节能产品、节能材料的规定5.2建筑节能精心安排户型，根据周边道路关系及日照情况，设计中住宅主要朝向均在南偏东30度至南偏西15度的范围内。屋面保温隔热做法，按上人平屋设计，采用挤塑聚苯板保温隔热。外墙保温隔热做法，住宅采用外墙内保温，以聚合物保温砂浆作为保温隔热层，用现场抹灰方式固定与基层墙体表层，保温浆料的防护层为埋嵌有耐咸玻纤网格布增强的聚合物抗裂砂浆，属于薄型抹灰面层。（4）楼板保温做法，采用120厚钢筋砼楼板，30厚的面砼找平。根据《民用建筑节能设计标准》传热系数为1.68w/（m2.k）。（5）外门墙保温做法，外阳台、露台门和商铺沿街门窗采用断热铝合金门窗5+12A+5普通透明玻璃（传热系数3.20）,其余部分采用塑钢节能门窗5+9A+5普通透明玻璃（传热系数3.30）。外窗气密性等级不低于现行国家标准《建筑外窗气密性能及其检侧方法》GB/T7101-2002规定的4级;抗风压强度P>2.5Kpa;水密性/>250卩3；隔声性能沫>30。8・设计结合立面造型设置遮阳措施,力求节能设计和建筑形式的完美统一。（6）架空楼板保温隔热做法，住宅底层部分设计架空层，架空层楼板采用硬泡聚氨酯作为保温隔热层，涂料饰面。（7）墙身窗洞口节能构造。本工程的外墙外保温系统设计参照2006浙J54《外墙外保温构造详图（一）》系统1设计。给排水节能（1）室内给水管采用新型、无毒、寿命长的不锈钢给水管。室外给水管采涂塑球墨铸铁管。室内卫生洁具采用节水型。(2)为降低能耗，满足使用要求的楼层优先利用市政水源，本工程地下室-地上一层采用市政直供；其他楼层采用叠压变频设备加压供水，充分利用市政给水压力降低能耗，选型时变频泵工况处于高效区运行。生活水泵采用隔震减震措施。1#公寓及排屋以考虑太阳能热水系统，1#公寓采用集中集热，分户储热的半集中式太阳能热水系统；排屋采用分户集热，分户储热的分户式太阳能热水系统。电气节能照明光源设备选用的节能技术措施：如照明光源采用T8(T5)直管形三基高显色荧光灯，紧凑型节能荧光灯，金属卤化物灯和其它型节能光源。高效率节能灯具和附件选用的节能技术措施：直管形三基色荧光灯和紧凑型节能荧光灯采用节能型电感镇流器或高品质电子镇流器，前者功率因数在0.85以上,后者功率因数应达到0.90以上，总谐波失真在L级允许值以下。所有镇流器应符合该产品的国家能效标准。照明照度标准值选用：根据工程性质及主要功能场所特点，按《建筑照明设计标准》中表5.2.1~5.2.11的要求，并根据参考平面的具体情况，确定设计场所的照度。导线截面(此时应注意与设备应同时通、断电)。暖通节能（1）空调和通风节能凡设计中指明的建筑采暖、空调方式及其设备的选择，均根据当地资源情况，经技术经济分析及用户对设备运行费用的承担能力综合考虑确定。采用分散式（户式）空气调节器（机）进行空调（及采暖）时，其能效比、性能系数应符合国家现行有关标准中的规定值。优先采用符合国家现行标准规定的节能型空调产品。在设计统一的分体空器室外机安放搁板时，充分考虑了其位置有利于空调器夏季排放热量、冬季吸收热量，并防止对室内产生热污染及噪声。通风设计细致处理了室内气流组织，以提高通风效率。厨房、卫生间安装了局部机械排风装置。环境保护6.1生态环境现状本项目建设区域位于某县跃龙街道,该区域大气各项指标均达到《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中的二级标准，空气环境质量现状良好；区域周围噪声值达到《城市区域环境噪声标准》中的3类功能区标准，声环境质量状况能满足要求,该地区外部环境条件较好,适合本项目的开发建设。采用的环境保护标准《大气污染物综合排放标准》(GB16279-1996)《环境空气质量标准》(GB3095-1996)《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)《污水综合排放标准》(GB8978-1996)项目施工期环境影响分析本项目施工期主要有土石方、结构、砌墙、装修、运输、管道铺设等工程。主要污染物为施工运转时产生的噪声及建筑垃圾，施工场地雨污水径流影响地面水环境。另外，在砂石料和水泥、石灰装卸及投料、房屋砌筑均有扬尘产生，影响周围环境。噪声对环境影响分析在施工现场，随着工程进展要采用不同的设备，而建筑设备噪声值均较大，因此本项目要求企业不得进行夜间10：00以后施工，同时尽量使用低噪声的施工机械。大气环境影响分析施工期间的大气污染物主要是粉尘，各种动力机械（包括运输车辆）排出的尾气。（1）粉尘：粉尘主要来自物料堆场和拌和混合过程，其次是汽车扬尘。施工时沙石，水泥等装卸，堆放以及三渣凝土拌合过程中就往往有粉尘逸散到大气中，粉尘的产生与风力大小有极大的关系。因此，本项目要求施工单位注意天气变化，遇风、雨天时，应用塑料薄膜将沙堆、水泥覆盖，防止扬尘产生和污染地面水体。（2）尾气：施工时柴油机及各种动力机械（如载重汽车等）产生的尾气也产生一定的污染，尾气中所含的有害物质主要是一氧化碳、碳氢化合物、二氧化碳和少量的二氧化硫等。据调查，施工时扬尘和施工车辆尾气对环境影响很少，随着该项目施工结束，影响也将消除。6.4项目营运过程中的环境影响分析本项目营运期对环境的影响主要为居民生活、餐饮排放的废水、废气、固体废弃物及噪声，对周围环境的影响较小。本项目为居住小区，建成投入使用后，不产生有害污染物，不会对环境造成污染，日常产生的生活垃圾实行分类收集堆放，由物业管理公司派专人负责清理外运。排水实行污废分流制，污水经化粪池处理后排入市政污水管网；废水作为中水水源回用，雨水经收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。所有通风机选用低噪声型，各送、排风机前后均接软接头。水泵均设橡胶减振块，进出口水管均装可曲线软接头。对所有噪声的机房，建筑在构造上均作隔声处理，加吸声材料及隔声门。6.5环境影响分析初步结论综上所述，本项目在落实上述环保措施，同时在项目实施过程中确保“三同时”，其对环境的影响及周围环境对其自身影响可控制在允许的范围内，在环保方面可行。项目组织管理与进度安排7.1项目管理保障性住房运营管理的责任主体为保障性住房产权所有部门或单位。公共租赁住房租金实行指导价管理，租金成本由房屋折旧费、维修费、管理费、贷款利息等构成。具体应按2012年7月15日起施行的《公共租赁住房管理办法》规定对公租房进行规范运营与使用。组织机构本项目具体由具体由某县城市建设投资开发有限公司组织工程招投标，择优选择施工单位，并负责协调解决施工中遇到的各种困难和问题。进行公开招标，选用信誉好的监理咨询机构和施工单位。实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。实行工程监理制。项目建设过程中，聘请符合资质要求的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，以降低成本。严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用。项目涉及扶贫资金，应做好扶贫资金管理，切实管好、用好扶贫资金，最大限度地发挥扶贫资金的效益。项目进度安排项目进度安排基本如下：♦2012年10月底完成项目前期准备工作；♦2012年11月至2013年6月进行主体工程施工；♦2013年7月至2013年9月完成道路、水电安装等配套工程；♦2013年10月组织相关部门验收；♦2013年11月进行招租，可投入使用。表7-1项目实施进度表序号工作阶段2012年2013年1234-1011-1212-67-91011121刖期准备工作投资估算与资金筹措8.1投资估算依据（1）建筑工程费按类似工程的单位造价作适当调整估算；（2）设备购置及安装费根据目前市场价格估算；（3）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（4）《经济评价方法与参数》第三版；（5）其他费用参照《省投资项目其他费用定额》及国家有关取费指标估算；（6）基本预备费取8%估算，涨价预备费取零。8.2建设投资估算项目建设投资，按工程费用、工程建设其他费用（包含建设用地费用）和预备费分别估算。（1）工程费用经估算，本项目工程费用为2022万元，其中建筑工程费1515万元，设备及安装费424万元，总图与公用辅助工程费83万元。（2）工程建设其他费用根据估算，工程建设其他费用为437万元。（3）预备费预备费根据工程费用和工程建设其他费用之和的一定比例提取。本项目按8%的比例估算，预备费为197万元。综合上述各项估算，本项目的建设投资为2656万元。8.3总投资估算（1）建设期利息考虑项目单位主要以银行贷款方式解决,本项目以建设投资金额的70%估算建设期利息,建设期预计为一年,年利息6.0%。经估算建设期利息为111万元。（2）总投资估算项目总投资为建设投资加建设期利息,即2656+111=2767万元。具体的各项投资构成情况见附表1：投资估算表。8.4资金筹措方案本项目总投资2767万元，项目所需资金由项目单位自筹,不足部分拟通过银行贷款方式解决。工程招投标方案9.1工程招投标方案招标原则为了提高工程质量，缩短工程建设周期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益、社会公共利益的合法权益，提高经济效益，本项目按照《中华人民共和国招标投标法》国家发展计划委员会第3号令以及《宁波市工程建设项目招标方案核准暂行办法》，并结合项目建设规模、性质和特点，编制本项目的招投标方案。9.1.2项目招标范一rn

一匚■和方式本项目招标的范围包括设计、施工及监理。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。招标组织与管理招投标代理机构应按照公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作，并依法接受有关行政监督部门对招投标活动实施监督。根据本项目质量要求高，在招投标过程中必须遵守如下程序：(1)经上级部门批复同意后一个月内，招标代理机构在媒介上发布招标公告。(2)在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3人时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备。开标时由委托招标公司主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公正机构检查并公证。投标人的投标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出30之日内，按照招标文件，招标人和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。9.2资质要求对招标项目的公开范围和选择投标人的资质要求不同。不同的施工项目有以下资质要求：(1)设计招标设计是整个项目的前期性基础性工作。本项目对设计进行邀请招标。(2)施工：应选择相应资质的三级以上的施工单位；监理：监理对工程的质量起着关键的作用,应选择相应资质的乙级以上的监理单位。9.3招标情况表招标情况详见下表9-1表9-1：项目招标基本情况表序号招标内容招标范围招标组织形式招标方式金额(万元)1施工全部委托公开招标20222监理全部委托公开招标443勘察设计直接发包效益分析10.1经济效益经初步调研,某商品住房市场租金均价为20元/平方米,公共租赁住房按市场租金的80%计算,租金价为16元/平方米.月,本项目可租净面积约5000平方米，按此标准计算,项目年租金收入达96万元，扣除年经营管理成本约10万元，项目回收期约为32年。做为公益性项目，项目回收期较长，经济效益不突出。本项目旨在解决低收入居民的住房问题，不以营利为目的。因此，项目特点决定了投资活动主要是为社会提供使用价值和其它使用效果，而不是为了获取利润，因此其投资效益体现在社会效益上，而不是体现在经济效益上。社会环境影响保障性住房建设，有利于调整住房结构，促进“住有所依”目标的实现；有利于引导合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展；有利于人才和劳动力的有序流动，促进城镇化进程；有利于保障和改善民生，促进社会和谐稳定。10.2.1对某人民生活水平和生活质量的影响项目建成后，可入住111户，按2人/户估算，可解决222名中等偏下收入住房困难家庭的住房困难问题，新就业大学生、外来务工人员等的住房问题。10.2.2对合理利用资源的影响项目规划、设计、布局、建设严格遵循某城市总体规划，执行公租房户型标准（以40平方米为主），执行关于建筑容积、建筑密度等规范指标。项目建设既符合土地利用总体规划，又达到合理利用土地、节约用地的目的。建设过程中采用标准化、系列化、集约化的住宅部件、配件，可有效节约建材材料。项目采用集中采购，其新型建筑材料的应用以及节能照明设施和节水设施的应用，有利于项目运营中节约能源和水资源。10.2.3对就业的影响本项目建设和运营，对当地居民的就业结构和就业机会均会产生影响。项目建设时的大量用工可为当地居民提供临时就业机会。项目运营后，配套小区居民生活的物业管理、商业服务等可向社会提供许多直接就业岗位和大量的间接就业岗位。10.2.4对当地不同利益群体的影响该项目的规范建设，从政府、参与小区建设的投资者、普通居民住户、当地从事服务业的不同利益群体角度看，都是有益的。通过项目的实施，政府可以解决贫困人口及无房户的住房问题，达到社会安定目的，投资者可以在良好的投资环境获得收益，贫困户及无房户可以获得安定的生活环境，服务者可以得到一定的就业机会，并获得一定的租金收入。行业影响分析通过对本项目的整体规划、开工建设可以带动该区域的城市建设发展和拆迁安置房的发展，提升该区域的居住层次，增加对建材、建筑市场的需求。区域经济影响分析本项目位于某县城中心,属跃龙街道,是某政府实施“南改、北联、中突破”城市发展战略中的“南改”主阵地。本项目配合某老城区改造建设，改善老城区住房差现状，形成连带效应，带动片区发展，加速某老城区的改造建设。项目建成后入住户数为111户左右，能够解决约222名居民的住房需求，小区能够为居民提供一个舒适、完善的生活场所。使居民的生活质量得到很大的提高，共享城市发展带来的实惠。对环境影响分析城市的内在价值很大程度取决于环境。本项目的建设，使城市生活垃圾，污水得到合理处理，解决环境污染问题。项目与所在地互适性分析从直接受益者来看，本项目的建设，可提高低收入家庭的生活水平和质量。从地方政府来看，本项目对社会的安定起到积极的作用，社会效益明显。从长远来看，本项目的实施对构建和谐社会起到积极的推动作用。可见，当地政府和广大人民群众都对本项目有肯定、积极支持的态度。本项目与当地社会环境适应良好。（1）项目直接相关的不同群众对项目建设和运营的态度及参与程度。根据调查和现场考察分析，从大部分群体来看，该项目建设既促进了某城市规范建设，又满足了一部分低收入居民的居住需求，群众热情高，要求项目建设心情迫切，将会全方位支持项目建设。（2）地方政府对项目建设和运营的态度。为了贯彻落实党中央、国务院关于加快城市住房建设，解决城市低收入家庭住房困难的问题，使城镇居民住房成为新的消费热点和经济增长点的重大决策，落实省政府关于确保本世纪未城镇居民住房达到小康水平的战略目标，多渠道解决城市低收入家庭的住房需求，县政府对公租房的规划、建设制定了明确的实施步骤和办法，态度积极，措施得力，有步骤、分阶段建设功能齐全、设施配套的住宅小区，以实现居民居住水平的大幅提高。（3）项目所在地区现有技术、文化状况对项目的适应程度。本项目主要建筑均为一般民用建筑，项目建设工程方案成熟可靠，在使用新技术、新工艺=新材料方面当地均有成熟经验，按基本建设程序实施工程招投标、工程监理等管理，工作已步入程序化，专业设计、施工队伍力量雄厚，现有施工技术状况完全可适应项目要求的技术条件，项目的既定目标是完全可以达到的。（4）项目建设得到民政、税务、规划等有关部门的大力支持，并在交通、电力、通信、供水等基础市政设施方面得到有力的保障和支持，原材料、设备等各种条件也得到充分的保证。该项目的建设将会产生良好的社会效益，与某的经济和社会发展形成良性互动，相互促进，相互发展。本次建设项目符合地区各利益群体的关系，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化条件，具有很好的社会合适性。社会风险及对策分析10.4.1主要社会风险该项目的特点建设地点处于周边居住密集的城市中心区，项目带来的众多外来人员、大量施工