沈阳协和广场策划报告

致：协和房地产（沈阳）有限公司一、导言感谢信任二、市场三、公寓公寓综合体酒店式公寓服务式公寓项目调研地王银河西武建赏欧洲华悦铜锣湾区域项目调研腾龙嘉润海润曼哈顿百利宝结论提高核心竞争力项目同质化非常严重,跟风现象项目品质良莠不齐寻求差异化,拔升项目品质市场环境运行良好,增长趋势缓慢销售增长,土地供应富裕,供大于求公寓总价过高,面积以小户型为主公寓客户投资为主,价值观念淡化产品后期服务意识弱化,无法增值销售技巧,销售特点,销售竞争四、、本本案案一、、地地块块分分析析和平平区区最最好好的的商商业业黄黄金金地地段段规模模庞庞大大,三三期期面面积积35万万平平方方米米交通通便便利利,公公共共交交通通、、地地铁铁辐辐射射、、私私车车出出行行便便利利商务务氛氛围围浓浓厚厚,周周边边酒酒店店写写字字楼楼,高高档档公公寓寓林林立立未来来商商场场经经营营定定位位高高端端符符合合目目标标客客户户品品质质二、、户户型型比比例例：：三、、SWOT分分析析STRENGH分分析析WORSE分分析析优越越位位置置开发发商商资资源源市场场环环境境商业业运运营营教育育、、交交通通单体体面面积积户型型套套数数较较多多入住住周周期期房屋屋采采光光前期期策策划划OPPORTUNITY大环环境境良良好好、、前前景景无无限限看看好好资金金运运行行态态势势基基本本无无忧忧产品品依依然然具具备备可可塑塑性性四、、操操作作能能力力协和和房房地地产产（（沈沈阳阳））有有限限公公司司资资金金运运作作能能力力协和和房房地地产产（（沈沈阳阳））有有限限公公司司实实际际操操盘盘能能力力，，控控制制局局面面的的突突然然变变化化能能力力协和和房房地地产产（（沈沈阳阳））有有限限公公司司的的政政府府资资源源和和其其他他可可利利用用资资源源五、、定定位位一、、定定位位原原则则销售售速速度度（（快快速速回回款款计计划划和和资资金金回回笼笼方方案案））销售售进进度度（（有有效效控控制制各各销销售售阶阶段段进进程程））销售售节节点点（（把把握握销销售售过过程程中中的的可可利利用用利利好好因因素素））销售售控控制制（（控控制制户户型型配配比比、、放放量量、、价价格格、、楼楼层层、、购购买买心心理理））精准准的的产产品品定定位位，，切切实实可可行行的的操操作作方方法法创造造产产品品的的利利润润最最大大化化和和价价值值最最大大化化务实实的的工工作作原原则则和和逆逆向向思思维维方方法法运运行行（（客客户户））二、、客客户户定定位位潜在在投投资资型型客客户户群群体体：：目前前高高档档公公寓寓主主力力消消费费群群体体，，无无论论酒酒店店式式公公寓寓、、服服务务式式公公寓寓基基本本都都将将目目标标锁锁定定此此类类客客户户，，主主要要客客户户类类型型为为：：私私企企小小业业主主、、东东北北其其他他三三、、四四线线城城市市高高收收入入人人群群、、当当地地政政府府官官员员、、高高收收入入家家庭庭等等潜在在自自用用型型客客户户群群体体：：高档档公公寓寓次次主主力力消消费费群群体体，，主主要要客客户户类类型型为为：：小小型型服服务务行行业业企企业业，，外外省省市市驻驻沈沈阳阳办办事事处处，，私私企企业业主主、、其其他他三三、、四四线线城城市市人人群群教教育育使使用用，，外外来来高高收收入入人人口口、、高高级级白白领领等等三、市场场定位市场环境境法则市场调研研法则市场机会会法则市场比较较法则市场竞争争法则四、产品品定位１１产权酒店店式公寓寓：说明：符符合目前前产品本本身的自自然条件件，可以以增值扩扩大销售售价格、、销售进进度；分析：现现有市场场已经有有成功运运行案例例，回报报式房屋屋投资可可以有效效吸收投投资性客客户兴趣趣，只需需在现有有竞争产产品中的的基础上上进行升升级，提提供计算算方式计计算业主主更大的的收益四、产品品定位１１酒店式公公寓概论论优势：品品牌建建立快，，相对收收益高销售进度度快，资资金回收收快劣势：开开发商商需提供供酒店全全部装修修法律纠纷纷多，北北京已明明令禁止止，国际际酒店管管理集团团不愿涉涉足日后若酒酒店经营营不善，，对开发发商声誉誉有损伤伤前提：原原则上上全部公公寓必须须共同委委托酒店店管理集集团管理理基础：投投资回回报即兴兴诱惑力力大，经经不起事事后推敲敲和品味味曼哈顿广广场－富富丽华酒酒店分析析特点：全全部客客户强制制自愿十十年委托托富丽华华酒店开发商全全身而退退付款方式式为一次次性付款款年投资回回报为8%每年30天限制制性免费费入住回报期自自交房之之日起计计算若酒店经经营不善善，客户户颗粒无无收富丽华酒酒店财务分析析假定：每每套面面积为45平方方米销售均价价为8,500元/平平方米每月按30天计计算物业管理理费为3元/月月/平方方米取暖费为为24元元/取暖暖季每套总房房款＝面积××单价＝＝45×8,500＝＝382,500每套年投投资回报报＝总房房款×投投资回报报率＝382,500××8%＝＝30,600月投资回回报＝年年投资回回报÷12＝30,600÷12＝＝2,550日投资回回报＝月月投资回回报÷30＝2,550÷÷30＝＝85日管理费费和取暖暖费为10元日费用总总和＝日日投资回回报＋日管理理费和取取暖费＝85＋10＝95协和广场场分析缺点：不不临主主干路户数过多多单套户型型面积过过大期房，视视觉感官官冲击力力小目标：引引进国国际品牌牌酒店管管理公司司50%首首付款，，降低准准入门槛槛提供国际际品牌酒酒店全球球免费入入住期/折扣提供相关关银行担担保假定共同同前提总面积：：50,000平方米米户数：800套套户均面积积：62.5平平方米首付款固固定比例例：50%银行固定定年存款款利率：：3%10年期期贷款系系数：110委托期限限：10年销售率：：100%A单价7,000元/平平方米，，剩余款款项不贷贷款总销售收收入：3.5亿亿元每套总价价：437,500元元每套首付付款：227,500元××800套套＝首付付款总收收入＝1.82亿每套余款款：210,000元元××800套＝余余款总额额＝1.68亿3%年利利率支出出＝首付付款总收收入×3%××10年年＝5460万元总成本＝＝余款总总额＋10年年3%年年利率支支出＝1.68亿＋＋5460万万＝2.226亿年总成本本＝总成成本÷10＝2226万元每套年成成本＝年年总成本本÷800＝＝27,825÷÷12＝每每套月成成本＝＝2318.75每套年投投资回报报率＝每每套年总总成本÷÷每套总总价＝27,825÷437,500＝＝6.36%每套日成成本＝每每套月成成本÷30＝＝2,318.75÷30＝＝77.29元元/天/套B单价7,000元/平平方米，，剩余款款项贷款款总销售收收入：3.5亿亿元每套总价价：437,500元元每套首付付款：227,500元××800套套＝首付付款总收收入＝1.82亿每套贷款款：210,000元元××800套＝贷贷款总额额＝1.68亿3%年利利率支出出＝首付付款总收收入×3%××10年年＝5460万元每套月利利率支出出＝568.75每套月供供＝21×10年期期贷款系系数＝21××110＝2310元每套月总总成本＝＝每套月月利率支支出＋每每套月供供＝568.75＋＋2,310＝2,878.75元每套年成成本＝月月总成本本×12＝2,878.75××12＝3,4545元元每套年投投资回报报率＝每每套年总总成本÷÷每套总总价＝34,545÷437,500＝＝7.90%每套日成成本＝每每套月成成本÷30＝＝2,878.75÷÷30＝＝95.95元/天天/套C强行单价价8,000元元/平方方米，剩剩余款项项贷款总销售收收入：3.5＋＋0.5亿元元强行每套套总价：：500,000元(实际每每套总价价437,500元)每套首付付款：257,500元××800套套＝首付付款总收收入＝2.06亿强行每套套贷款：：242,500元××800套套＝贷款款总额＝＝1.94亿亿每套单价价中1,000元即刻刻归还银银行,则则实际每套套贷款额额＝强行行每套贷贷款－每每套面积积×1,000＝18万元元3%年利利率支出出＝首付付款总收收入×3%××10年年＝6,180万元元每套月利利率支出出＝643.75每套月供供＝18×10年期期贷款系系数＝18××110＝1,980元每套月总总成本＝＝每套月月利率支支出＋每每套月供供＝643.75＋＋1,980＝2,623.75元每套年成成本＝月月总成本本×12＝2,623.75××12＝31,485元元每套年投投资回报报率＝每每套年总总成本÷÷每套总总价＝31,485÷437,500＝＝7.20%每套日成成本＝每每套月成成本÷30＝＝2,623.75÷÷30＝＝87.46元/天天/套D强行单价价8,000元元/平方方米，剩剩余款项项不贷款款总销售收收入：3.5＋＋0.5亿元元每套总价价：500,000元元(实际际每套总总价437,500)每套首付付款：250,000元××800套套＝首付付款总收收入＝2亿每套余款款：187,500元元××800套＝余余款总额额＝1.5亿亿3%年利利率支出出＝首付付款总收收入×3%××10年年＝6,000万元元总成本＝＝余款总总额＋10年年3%年年利率支支出＝1.5亿＋6,000万万＝2.1亿年总成本本＝总成成本÷10＝2,100万元元每套年成成本＝年年总成本本÷800＝＝26,250÷÷12＝每每套月成成本＝＝2,187.5每套年投投资回报报率＝每每套年总总成本÷÷每套总总价＝26,250÷43,7500＝＝6%每套日成成本＝每每套月成成本÷30＝＝2,187.5÷÷30＝72.92元/天/套套E单价8,000元/平平方米，，剩余款款项不贷贷款总销售收收入：4亿元每套总价价：500,000元元每套首付付款：250,000元××800套套＝首付付款总收收入＝2亿每套余款款：250,000元元××800套＝余余款总额额＝2亿3%年利利率支出出＝首付付款总收收入×3%××10年年＝6,000万元元总成本＝＝余款总总额＋10年年3%年年利率支支出＝2亿＋＋6,000万＝2.6亿亿年总成本本＝总成成本÷10＝2,600万元元每套年成成本＝年年总成本本÷800＝＝32,500÷÷12＝＝每套套月成本本＝2,708.33每套年投投资回报报率＝每每套年总总成本÷÷每套总总价＝32,500÷500,000＝＝6.5%每套日成成本＝每每套月成成本÷30＝＝2,708.33÷30＝＝90.27元元/天/套F单价8,000元/平平方米，，剩余款款项贷款款总销售收收入：4亿元每套总价价：500,000元元每套首付付款：250,000元××800套套＝首付付款总收收入＝2亿每套贷款款：250,000元元××800套＝贷贷款总额额＝2亿3%年利利率支出出＝首付付款总收收入×3%××10年年＝6,000万元元每套月利利率支出出＝625元每套月供供＝25×10年期期贷款系系数＝25×110＝＝2,750元每套月总总成本＝＝每套月月利率支支出＋每每套月供供＝625＋＋2750＝3,375元每套年成成本＝月月总成本本×12＝3,375××12＝40,500元元每套年投投资回报报率＝每每套年总总成本÷÷每套总总价＝40,500÷500,000＝＝8.10%每套日成成本＝每每套月成成本÷30＝＝3,375÷÷30＝＝112.5元/天天/套G强行单价价10,000元/平平方米，，剩余款款项贷款款总销售收收入：4＋1亿元强行每套套总价：：625,000元(实际每每套总价价500,000元)每套首付付款：320,000元××800套套＝首付付款总收收入＝2.56亿强行每套套贷款：：305,000元××800套套＝贷款款总额＝＝2.44亿亿每套单价价中2,000元即刻刻归还银银行,则则实际每套套贷款额额＝强行行每套贷贷款－每每套面积积×2,000＝18万元元3%年利利率支出出＝首付付款总收收入×3%××10年年＝7,680万元元每套月利利率支出出＝800每套月供供＝18×10年期期贷款系系数＝18××110＝1,980元每套月总总成本＝＝每套月月利率支支出＋每每套月供供＝800＋＋1,980＝2,780元每套年成成本＝月月总成本本×12＝2,780××12＝33360元每套年投投资回报报率＝每每套年总总成本÷÷每套总总价＝33,360÷500,000＝＝6.67%每套日日成本本＝每每套月月成本本÷30＝＝2,780÷÷30＝＝92.66元元/天天/套套H强行单单价10,000元元/平平方米米，剩剩余款款项不不贷款款总销售售收入入：4＋＋1亿亿元每套总总价：：625,000元元(实实际每每套总总价500,000)每套首首付款款：312,500元元××800套＝＝首付付款总总收入入＝2.5亿亿每套余余款：：187,500元元××800套＝＝余款款总额额＝1.5亿亿3%年年利率率支出出＝首首付款款总收收入××3%××10年＝＝7,500万元元总成本本＝余余款总总额＋＋10年年3%年利利率支支出＝＝1.5亿＋＋7,500万＝＝2.25亿年总成成本＝＝总成成本÷÷10＝2,250万元元每套年年成本本＝年年总成成本÷÷800＝＝28,125÷÷12＝＝每套套月成成本＝＝2,343.75每套年年投资资回报报率＝＝每套套年总总成本本÷每每套总总价＝＝28,125÷÷500,000＝＝5.63%每套日日成本本＝每每套月月成本本÷30＝＝2,343.75÷÷30＝＝78.13元元/天天/套套单价合计富丽华957,000不贷款89.297,000贷款105.958,000贷款(强行)97.468,000不贷款(强行)82.928,000不贷款(实际)100.278,000贷款(实际)103.2510,000不贷款(强行)88.1310,000贷款(强行)102.66四、产产品定定位２２高档服服务式式公寓寓：说明：：符合合目前前产品品本身身的自自然条条件，，可以以有效效在销销售价价格、、销售售进度度、回回款等等方面面实现现目标标；分析：：根据据现有有同比比可竞竞争项项目的的优劣劣式，，同时时结合合沈阳阳市市市场购购买客客户特特点。。努力力挖掘掘和制制造本本案的的销售售买点点，增增加产产品的的附加加值，，规避避本案案中的的销售售劣势势，在在软性性价值值和硬硬件基基础等等方面面做足足、做做实文文章四、产产品定定位２２具体实实施计计划：：硬件基基础：：聘请请专业业高档档设计计师进进行房房屋内内部精精装修修方案案；加大使使用户户内高高科技技产品品列入入：智智能化化中央央控制制面板板、保保健卫卫生分分析仪仪器、、地热热水进进户、、纯净净水入入户、、电梯梯户内内等待待等；；中厅平平台再再生性性使用用，园园林、、户外外扩展展、平平体影影院放放映；；电梯大大堂外外廊扩扩充，，营造造门厅厅高贵贵感觉觉；软性服服务：：聘请请高端端物业业管理理机构构进行行专业业管理理，打打造贴贴身式式服务务；建设高高档会会员俱俱乐部部，买买房送送会籍籍，增增加会会员专专属身身份；；专场购购物，，全球球打折折卡，，贴身身一卡卡通；；特制高高档会会客房房间，，会员员享有有免费费入住住权利利；综合体体式公公寓：：说明：：沈阳阳市高高档综综合项项目惯惯用销销售手手法，，现有有产品品的自自然条条件最最适宜宜，但但是在在销售售价格格、销销售进进度等等方面面无法法确定定完成成目标标；分析：：由于于本案案单体体结构构庞大大，平平层户户型多多，所所以可可以利利用楼楼体结结构竖竖向一一分为为三，，利用用本案案黄金金位置置的优优点全全方位位吸引引所有有客户户群体体，但但无法法保证证楼宇宇未来来使用用品质质和户户型缺缺陷引引发的的部分分面积积滞销销；四、、产产品品定定位位３３四、、产产品品定定位位３３具体体实实施施计计划划：：竖向向切切割割封封闭闭，，将将楼楼座座一一分分为为三三，，北北东东座座设设为为A座座，，定定位位商商住住写写字字间间，，实实现现面面积积自自由由切切割割；；西南南座座设设为为B座座，，体体量量最最大大，，电电梯梯数数量量四四部部，，可可以以运运作作酒酒店店式式公公寓寓或或纯纯酒酒店店，，交交由由酒酒店店管管理理集集团团使使用用；；南座座设设为为C座座，，定定位位纯纯自自主主性性或或投投资资性性公公寓寓；；五、、价价格格制制定定成本本计计算算获取取的的利利益益最最大大化化加权权计计算算市场场比比较较计计算算开发发商商权权益益保保证证六、、销销售售一、、销销售售思思想想私属属、、身身份份、、尊尊贵贵寻找找差差异异化化与与品品质质的的升升级级周期期与与速速度度一期与二期的的销售结合，，传承、变革革与延续销售的专业注重销售团队队的素养培训训，现场把握握客户心理的的能力二、销售案名名紫金城龙鼎国际劳力士城盛京世家龙邸润龙堡威尔逊城堡飘影大道首席拿铁城银座中心傲盈国际公元前300三、销售周期期预计销售时间间为１１个月月，销售率为为８０％七、广告一、广告制定定好酒也怕巷子子深;实用、效果、、有效、节约约；整合资源，整整合营销；配合各阶段销销售进度以及及制定推广方方案;二、有效媒体体预计推广费用用为销售额的的１.５％三、阶段投放放八、实施方案案楼座面积A座B座C座数量比例数量比例数量比例30平米002套11%0040平米001套6.5%0050平米5套34%4套23%5套34%60平米5套34%9套53%5套34%70平米1套7%1套6.5%1套7%80平米4套25%004套25%总计:793套房屋合计:A座座标准层15套B座标准层层17套C座标标准层15套套共计:标准准层47套/层一、投资性产产权酒店B座进行投资资性产权式酒酒店出售，大大约出售套数数２２１套三星级建设标标准，商务经经济型酒店进进行运营管理理，委托专业业酒店管理公公司进行全程程管理；投资业主过桥公司酒店管理集团团预计销售价格格：人民币７７０００元。。定位前提属性位置的确确认酒店星级标准准的选择单价:7000元面面积:65平米一一次性付款年年8%回报每套总价：455,000元每套年总成本本=每套总价价×8%=455000×8%=36400元/年/套套每套月总成本本＝每套年总成本本÷12＝36400÷12＝3033元/月/套每套日成本＝＝每套月总成成本÷30＝3033÷30＝101.1元/天天/套单价:7000元面面积:65平米50%按揭付付款10年年年8%回报报每套总价：455,000元每套首付款：：235,000元每套贷款：220,000元每套年总成本本=每套总价价×8%=455000×8%=36400元/年/套套每套月总成本本＝每套年总总成本÷12＝36400÷12＝3033元/月/套客户每套月供供＝22××10年期贷贷款系数＝22×110＝2420元/月月客户每套月差差额收益＝每套月总成本本-客户每套月供供＝3033-2420=613元/套/月首付年回报率率＝客户每套套年差额收益益÷每套首付付款＝613×12÷235,000＝3.13%二、清水商住住公寓高级白领居所所，SOHO一族领地，，便捷生活尊尊享。中心思想我、住在伊势势丹楼上；与伊势丹共舞舞；利用本项目的的先天自然优优势，即伊势势丹商场，未未来沈阳最大大最高档的顶顶级商业带动动本项目住宅宅的销售，从从而提高商业业住宅的档次次，彰显未来来业主生活的的便利和地段段的优势。销售价格：人人民币：５５５００元／平平方米三、销售计划划和时间销售周期销售楼座开盘时间销售期限销售率A座07年5月18个月80%B座07年5月8个月95%C座07年10月14个月80%九、选择选择“君直””的理由适合专业性团队精神为你而思考资源支持惟一性素质衷心祝愿合作作成功谢谢9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。02:54:3602:54:3602:5412/25/20222:54:36AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2202:54:3602:54Dec-2225-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。02:54:3602:54:3602:54Sunday,December25,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2202:54:3602:54:36December25,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。25十十二月20222:54:36上午午02:54:3612月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:54上上午12月-2202:54December25,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/252:54:3602:54:3625December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2:54:36上上午午2:54上上午午02:54:3612月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。02:54:3602:54:3602:5412/25/20222:54:36AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2202:54:3602:54Dec-2225-Dec-2212、世间间成事事，不不求其