西安福田建设高新项目前期定位报告课件

西安_福田建设高新项目_初步定位报告西安_福田建设高新项目_初步定位报告项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定开发模式城市经济背景房地产发展概况政策对市场的影响项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定2城市宏观经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力和基础资料来源西安统计局西安GDP近五年保持了14%以上的增长速度，特别是07年增长速度明显，达17.24%；2007年西安GDP达到1700亿元，在经济的强烈带动下，西安房地产市场进入高速发展阶段。西安1997-2007年GDP与增速

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系城市经济背景城市宏观经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力和基础3统计指标（2006年）西安成都重庆武汉合肥GDP（亿元）1450.022750.53486.225901073.86人均GDP（美元）23413281300041622900全社会固定资产投资(亿元)1066.621899.582451.841325.29824.8房地产投资(亿元)285.76619.17629.63366.15280.64全市户籍人口（万人）753.1111033169.16818.84469.85城镇居民人均可支配收入（元）10905127891157012359.98110132006年西安市人均GDP与国内同级别城市（中西部重要二线城市）相比，均处于相近水平；2006年西安市城镇居民人均可支配收入与同类城市相比，同样处于相近水平；西安的经济基础处于二线城市水平。西安经济水平达到二线区域中心城市标准城市经济背景统计指标（2006年）西安成都重庆武汉合肥GDP（亿元）144西安近五年GDP平均增长率为14.8%，明显高于武汉、成都等城市，已接近一线城市的增长水平。西安近五年人均可支配收入平均增长率为10.24%，高于成都、上海、广州等城市，处于全国中上水平。西安的经济增长速度接近一线城市水平城市经济背景西安近五年GDP平均增长率为14.8%，明显高于武汉、成都等5西安高新技术开发区是国家级重点建设的高技术园区，是首批27个国家级开发区之一。园区内有经认定的高新技术企业1833家，经济指标位居全国53个高新区前5位，成为西安对外开放和高新技术转化的窗口；西安高新技术产业开发区已成为西安经济新的增长点。被誉为“中国西部的硅谷，黄土高原上的深圳”。高新技术经济居全国前5位现代制造业发展强劲截至目前，经济技术开发区入区企业2300多家,已有美国可口可乐、德国西门子、法国阿尔斯通、日本三菱电机、挪威海德鲁、瑞士ABB等23家世界500强企业及中国中钢、中国台湾顶新集团、广东乐百氏、西电公司、西航公司、陕西重型汽车公司、山东得利斯集团等多家大型知名企业在开发区投资建厂，初步形成商用汽车、机械电子、食品饮料和新材料为支柱，以高新技术产品为主导的工业体系。兵马俑大雁塔法士特公司生产线陕西鼓风机（集团）有限公司天然的历史博物馆——全省境内有重点文物保护单位554处，其中陕西省国家级重点文物保护单位89处。拥有世界闻名的古迹遗址，如秦始皇兵马俑、大雁塔、华清池等；旅游产业迅猛发展——全市旅游总收入占全市GDP的15.7%，西安市首批获得“中国优秀旅游城市”称号；旅游服务质量不断提高，旅游设施不断完善——共拥有国际旅行社29家，国内旅行社259家；旅游星级宾馆饭店83家，客房总数1万5千余间，年接待海外旅游者住宿能力达300万人次。旅游业经济增长领先全国三大主导产业保障经济腾飞城市经济背景西安高新技术开发区是国家级重点建设的高技术园区，是首批27个6房地产发展概况2001年至2006年，经各项核心指标评价，西安房地产市场一直呈持续稳步发展，整体市场表现健康；2004年之后房地产各项核心指标均有明显增长，市场呈现蓬勃发展之势，由最初的启动期逐渐进入快速发展的阶段。2004年后西安房地产市场进入“起飞程序”房地产发展概况2001年至2006年，经各项核心指标评价，西72002年至2006年，西安房价增幅连续五年显著低于人均可支配收入增幅，即房价收入比持续下降；市场量价齐增，价格承受能力有增无减表现一：房地产发展概况2002年至2006年，西安房价增幅连续五年显著低于人均可支8住宅成交均价199920002001200220032004200520062007住宅销售面积及增幅2001年至2006年，西安商品住宅销售面积大幅攀升，即市场需求量显著增加；西安房地产市场已初步呈现“量价齐增”的良好发展态势。表现二：市场量价齐增，价格承受能力有增无减房地产发展概况住宅成交均价19992000200120029金地地产中海地产富力地产和记黄埔地产绿地地产中新地产融侨地产2003年2006年2004年时间轴异地品牌开发商的陆续进驻对于西安房地产市场产生极大影响：1.产品品质的提升与创新；2.竞争激烈的同时促使市场进一步规范化；3.加速市场发展，促使进一步成熟。异地品牌开发商“催化”西安市场2005年珠江地产房地产发展概况金地地产中海地产富力地产和记黄埔地产绿地地产中新地产融侨地产10政策对市场的影响政府宏观调控下，未来西安市场大势研判中国地产是否出现拐点？不同的宏观政策对市场影响的程度？政策对西安市场影响将会怎样？政策对市场的影响政府宏观调控下，未来西安市场大势研判中国地产11人口红利：中国人口红利带来大量新增住宅的刚性需求，将支撑未来房地产行业的持续上升发展社会稳定经济增长城市化率人口红利就业增加1.经济增长期持续支撑——年均10%以上的GDP增长率，经济硬着陆可能性低3.城市化进程加快的刚性支撑——人口快速城市化，新增居住持续放大2.人口红利刚性需求支撑——人口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下长期来看，中国房地产行业总体将继续维持上升发展态势目前的市场低迷，只是处于短期调整中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势人口红利：中国人口红利带来大量新增住宅的刚性需求，将支撑未来宏观政策回顾：

07年之前：政策频出，年内基本消化，市场反馈，房价不降反升05年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准05年年中05年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准

《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》06年年初06年年中06年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同<深圳住房建设规划2006-2010>5-8月观望气氛浓厚1_一手房销售面积持续下降,全市日成交量下降2/3,到100套/月;2_工薪大盘与强势资源毫宅受影响较小,开盘当天销售率均较高(刚性需求);3_新推中高档毫宅(A货,如鸿景翠峰\浅水湾等)受影响较大,开盘当天销售率不足20%;8月以后市场回暖1_新政后,一级市场土地拍卖,片区土地价格新高,树立市场信心;2_新出项目销售业绩回升,星河丹堤的成功开盘，当天成交7个亿，,作为发动机启动市场;3_热点片区开始新推出项目,成功开盘销售,及原新政受挫项目,重新走热,整个市场开始回暖;07年年初国税总局通知从2月份起对房地产开发企业土地增值税进行清算宏观政策回顾：

07年之前：政策频出，年内基本消化，市场反馈宏观政策回顾：

07年1-10月：国家、地方政策同步进行，坚决打击房价暴涨，市场成交受挫严重2007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。深圳市国土资源和房产管理局、深圳市城市管理局发布了《关于开展违反社会主义精神文明建设要求的广告专项整治工作方案》，对深圳市房地产广告进行全面检查。2007.6.222007.7月国家八部委联手查中国房价暴涨因素深圳是重点城市;深圳市13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；7月2日，深圳市房地产业协会网站发布通知要求，8月1日起，深圳二手房交易将全面启用《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。2007.6.5中国人民银行发布公告，决定从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007.5.19“国六条”后政策演变历程2007.8月8月1日，新版《二手房买卖合同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。央行于7-9月3次上调节存款利率，2007年，先后上调存款利率5次，上调存款准备金利率8次2007.9月2007.9.27第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍8月以后市场变化1_一手放、二手房成交量严重下降；2项目开盘销售率一降再降，客户观望情绪要重；3一手房出现有价无市局面，价格无明显下降趋势；宏观政策回顾：

07年1-10月：国家、地方政策同步进行，坚宏观政策回顾：

本轮宏观调控：明显加大金融政策调控力度，多次加息，同时影响消费能力与企业融资成本2007年加息4次，一年期存款利率达3.6％，但仍低于8月份CPI增长6.5％2007年6次上调存款准备金率，存款准备金率宏观政策回顾：

本轮宏观调控：明显加大金融政策调控力度，多次未来政策预计：针对房地产市场，政府短期对金融的手段不会放松，未来对房地产市场的调控还是以金融政策为主我们必须相信政府控制房价的信心与手段——“关乎民生”中国国务院总理温家宝19日在新加坡国立大学发表演讲时说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。十七大代表、建设部副部长仇保兴18日晚表示，预计在今年、明年、后年这三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。对于房价趋高的问题，中国政府制定了许多措施，我们有能力解决好这个问题。仇保兴说，最近一段时间，中国的房价上涨得比较快，这是一个事实。要调控房价，应该分两个部分：首先，要保证有效供给，对低收入人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次，要利用各种宏观调控工具来调控房价。十七大报告在阐明未来完善宏观调控体系的具体任务时强调，要“综合运用财政、货币政策，提高宏观调控水平”。专家指出，这意味着我国未来将进一步强化财政、货币两大政策“组合拳”联动发挥宏观调控作用。十七大代表、中国人民银行行长周小川在接受中外记者采访时也公开表示，下一步将综合运用包括利率、汇率、存款准备金率、公开市场操作等多种手段加大货币政策力度。十七大报告明确提出宏观调控的关键手段是金融政策——“杀手锏”未来政策预计：我们必须相信政府控制房价的信心与手段——“关乎16当前宏观政策对西安市场造成一定影响，未来，政策对西安市场影响将会怎样？近期（10-12月）开盘项目一览表：开盘日期项目名称开盘销售状况产品类型价格12月08-09日中海国际社区2期两天共推出383套，85%-91%的开盘销售率小高层，面积区间86-250平米170㎡以下：5500-6000元/㎡；170㎡以上：6500元/㎡11月03日金泰假日花城2期共推出300多套房，1天售罄高层/小高层约5500元/㎡10月27日城市风景都市印象开盘销售率80%以上高层/小高层，主力120-180平米约5500元/㎡10月20日中海国际社区1期公开发售的363套房子当日全部售罄，到场1500批诚意升级客户小高层，面积区间113-247平米约5600元/㎡当前宏观政策对西安市场造成一定影响，未来，政策对西安市场影17金融政策对房地产市场的作用主要通过两个方面来实现：一、冲击二手房带来的传导效应：金融政策调整，二手房市场最先受到冲击，价格下调，造成一手房销售压力，在二手房成为一手房比价系统的城市尤是。二、银行房贷政策：银行紧缩贷款造成购房门槛提高，也同时挤压部分投资性购买；金融政策对房地产市场的作用主要通过两个方面来实现：一、冲击二18金融政策对房地产市场的作用方式1—冲击二手房带来的传导效应二手房市场价格下调更加剧了一手市场销售压力二手房价格跳水置业客户一手房成交量损失一手房被迫调价或低速低价吸引分流意向客户持续销售压力重新具备竞争力直接危及一手楼销售——传导效应典型案例：中信红树湾最近一期开盘均价3.6万，但二手市场在2.5-2.6万，客户分流现象严重以深圳市场为例（11月份二手房价格下跌案例）1、华侨城标杆——波托菲诺在前两个月无成交，11月成交均价2.5万，已出现2.3万的报价，下跌15000元/平2、红树湾标杆——中信红树湾二手房价格当前2.5万左右，下跌3000元/平3、罗湖标杆——淘金山成交1套，成交单价1.7万/平，下跌1万/平金融政策对房地产市场的作用方式1—冲击二手房带来的传导效应二19二手房逐渐成为一手房的重要的比价系统新房与可替代的二手房的价差，豪宅在25%左右，普通住宅在10-15%.区域比价标准比价幅度市场案例豪宅区域（香蜜湖、华侨城、红树湾）同区域同素质同户型产品25%案例1、中信红树湾4期定价3万，比1/2期二手房高36%-70%，受到竞争冲击案例2、华侨城侨香诺园原定价3.9万，比波托菲诺二手房高40%，销售受冲击城市区域（南山、罗湖、福田其他区域）同区域同素质同户型产品10-15%案例1、后海公馆不含装修价格2.3万，比周边2手房价格高10-15%，销售良好案例2、澳城3万，比周边2手房高40%，销售艰难三线区域（关外及盐田）关内远核心区域5-10年楼盘同户型10-15%案例1、金地梅陇镇1.6万均价，比关内远核心区域大社区楼盘2手房价格高出30%，销售艰难1、不同区域（与城市的关系）比价标准不同2、不同区域（与城市的关系）比价幅度不同脱离比价体系的项目正在遭受二手房的竞争性惩罚二手房逐渐成为一手房的重要的比价系统新房与可替代的二手房的价20金融政策对房地产市场的作用方式2：银行房贷政策在各类城市间的效用不同，西安等区域中心城市较之北京深圳等顶端城市房贷政策会优化银行房贷比例房贷前景银行政策执行力顶级城市有部分达到38%银行贷款方向多，银行贷款会放缓投入到房地产领域中执行度高，深圳、北京、上海等严格执行各项房贷政策区域中心城市小于顶级城市银行房贷比例受城市发展影响，房贷成为银行优质稳定的业务来源有一定灵活度金融政策对房地产市场的作用方式2：银行房贷比例房贷前景银行政21结论：预计近1-2年，宏观调控对西安市场有一定影响。政策对房地产市场作用方式方式一：二手房冲击方式二：银行政策西安市场特征西安目前二手房市场刚开始起步，交易不活跃，市场份额较低（2007年，二手房交易量有望达到100万平米，一手房预计为800万平米，比例为1：8，深圳同期比例超过1：1。）西安市场目前购房一次性付款比例较高（与西安居民购房习惯相关：投资意识不强，一般在资金充裕的前提下购房）未来西安房贷政策与顶端城市相比较优高端项目价格一定程度上是由一线城市客户认知和实现政策对西安市场影响较小有一定影响金融政策在西安市场的作用表现：结论：政策对房地产市场作用方式方式一：二手房冲击方式二：银行22项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定开发模式整体市场高新市场项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定23整体市场西安房地产整体以老城区为中心形成四个热点市场，并具有各自不同的市场特征汉长安城遗址长安西郊工业区绕城高速高新曲江经开区浐灞生态区老城区阿房宫遗址东郊工业区经开区—“性价比”路线区域认知：现状认知较差，未来规划利好，价格平台相对较低平台价格：4000-5000元/平米产品：小高层、高层、洋房典型项目：白桦林居、白桦林间高新区—“中高端主流”路线区域认知：区域认知度高，发展成熟，品牌开发商规模大盘，城市中高端项目主流区域，价量双优平台价格：5500-7000元/平米产品：小高层、高层典型项目：绿地世纪城、公园天下浐灞生态区—“低价走量”路线区域认知：区域现状认知差，全市价格洼地，规模大盘的低价走量型平台价格：3000-4800元/平米产品：小高层、高层典型项目：中新浐灞半岛曲江区—“高端小众”路线区域认知：城市富人区，当前西安市场价格高地，所占市场份额较小，价高量少平台价格：小高层5500-7500元/平米，低密9000-13000元/平米产品：小高层、高层、联排、叠加、多层典型项目：金地尚林苑、曲江公馆、曲江华府整体市场西安房地产整体以老城区为中心形成四个热点市场，并具有24四大热点房地产市场对比分析市场对比市场特征客户价格平台（元/平米）高新区城市核心区发展成熟“未来供应趋向平衡”政府官员、企事业单位/私营业主/企业中高层5500-7000曲江区传统低密富人区高端项目林立“放量激增”客户覆盖全市中高端人群，同时吸引西安三缘性客户、陕北客户和国内一线城市投资客5500-7500（不包括低密产品）经开区政府导向/交通规划利好性价比“供求两旺”政府机关人员/区域新兴私营业主/区域周边企业中高层/北郊区域内客户4000-5000浐灞区放量激增低价走量“供过于求”城市白领/其他区域改善型需求客户/西安投资客/西安周边区县客户3000-4800西安市场特征总结：各板块市场特征形成明显的差异化，并在客户结构上造成区别；高新和曲江区域认知度最高，在价格上和其他两区形成明显梯度关系；在产品上，曲江为传统富人区，以低密产品为主，但在未来会随着供应增加和区域发展，产品供应结构会产生变化；其他三区均以小高层、高层产品为主；四大热点房地产市场对比分析市场对比市场特征客户价格平台（元/25高新市场区域发展——西高新领跑西安经济发展，城市经济中心地位确定，未来将继续强化中心地位1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域；所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地；西高新城市经济中心的地位已经确立，未来此定位将会进一步深化。老城区西高新西安经济龙头的地位将进一步强化。高新市场区域发展——西高新领跑西安经济发展，城市经济中心地位26高新市场房地产发展——随高新区发展不断向西、向南拓展，形成明显格局特征西高新的房地产发展状况2001年以前，主要集中在唐延路以东、太白南路以西，单价普遍在3000元以下；2002起沿科技路向西发展，拓展至唐延路以西、丈八北路以东地区，单价突破3000元；2003年起绿地、和黄、大华、融侨等外来开发商大举进入，西高新出现价量齐升的局面，2005年销量翻番，2006年增长60%以上，均价拉高至5000元/㎡以上。二环三环高新区房地产发展地图片区格局已然圈定，高人口密度、高容积率、中上价位成为了主题词。科技路太白南路唐延路丈八东路高新市场房地产发展——随高新区发展不断向西、向南拓展，形成明27高新市场房地产发展——规模大盘/高容积率/高价位/高数量成为主题词项目占地建面容积率户型价格公园天下8.07万17万3.1当前在售：41-80平米精装修LOFT公寓、140平米左右3居公寓8000-8500元/平米，小高层预计6500元/平米公园首府18亩10.7万8.940-110平米1房、2房、3房，160-173平米3、4房7000-7500元3房，公寓5000-6000元/平米锦绣·class16816平米6.83.239-100平米公寓型产品5200元/平米望庭国际60余亩20万5.051-172平米1、2、3房5200元/平米橡树国际4万13.4万3.4237-92平米公寓，37-99平米LOFT公寓5000元/平米；LOFT6000元/平米大华·阳光曼哈顿2.1万8.1万3.950-60平米1房，60-90平米2房，116-149平米3房4800元/平米（尾盘）天地源·兰亭坊100亩16万2.492平米2房、140-160平米3房、175平米4房6300元/平米兰乔圣菲5.5万18万2.8以160-220平米的三室、四室和五室为主力户型5400元/平米融侨·紫薇馨苑22万80万2.750-170平米5600元/平米金泰·假日花城21万66万2.5342平米、80平米、115平米、130平米；5800元/平米绿地世纪城80万120万2以140多、160多的大户型为主；6000元/平米逸翠园64106万2.5户型为90多平米、130多平米和160平米左右平层6000-6500元/平米高新区主要在售项目列表：项目数量较多，当前在售项目在22个左右，以中大规模项目为主产品形态多样：loft、商务公寓、小户型、舒适居家户型并存，但以舒适型3房为主（140-160平米）价格差距大，4800-6500元/平米，规模大盘价格在5500元/平米以上高新市场房地产发展——规模大盘/高容积率/高价位/高数量成为28高新市场开发水平——高新区是品牌开发商在西安最先进入和开发的区域，市场整体开发水平为各区之最项目开发商进入时间（年）枫林华府高新地产本地三大地产品牌之一公园天下东航地产2004公园首府西安捷瑞集团/桃园湖置业——锦绣·class陕西东大置业——银河新坐标陕西银河电力房地产开发有限公司——枫林绿洲西安天地源本地三大地产品牌之一橡树国际西安明威房地产开发有限公司——大华·阳光曼哈顿大华2004天地源·兰亭坊天地源地产本地三大地产品牌之一融侨·紫薇馨苑融侨地产2004金泰·假日花城陕西金泰恒业——绿地世纪城绿地集团2003逸翠园和记黄埔2005本地四大品牌开发商：高新地产、高科房产、天地源、紫薇地产，另东航地产（收购西北航空）在本地人心目中认知度较高绿地、和黄、融侨、大华等均选择高新区作为进入西安的第一站外地品牌开发商的率先进入促进高新区房地产开发水平的提升高新市场开发水平——高新区是品牌开发商在西安最先进入和开发的29高新市场开发水平——但当前市场产品创新还主要是户型创新，创新水平有限户型创新点停留在阳台、凸窗等常规手法上，存在较大的提升空间逸翠园3居户型图户型创新点：阳台、凸窗融侨·紫薇鑫苑138平米3居户型图户型创新点：阳台、凸窗高新市场开发水平——但当前市场产品创新还主要是户型创新，创新30高新市场典型项目：天地源·兰亭坊——高新区最贵的房子开发商：西安天地源地产位置：高新技术产业开发区二次创业核心区域CBD内占地面积:100亩总建筑面积:16万平方米住宅容积率：2.4主力户型：92平米2房、140-160平米3房、175平米4房当前均价：均价6500元/平米：临街一排5200元/平米起，后排6200元/平米起，部分达到7000元/平米销售速度：近三个月以1.4万平米-2.5万平米/月的速度消化；销售面积和金额保持在西高新前三位户型亮点：入户花园、凸窗、多阳台；特色：售楼处结合公园内百年大树设计，树木内外穿插环绕，极富生态感与人文气息高新市场典型项目：天地源·兰亭坊——高新区最贵的房子开发商：31高新市场典型项目：绿地世纪城——最先进驻区域的品牌大盘开发商：上海绿地集团西安置业有限公司位置：高新技术产业开发区二次创业核心区域CBD内占地面积:800000平方米总建筑面积:1200000平方米其中高档公寓65万m2，国际化商务办公55万m2；住宅容积率：2项目住宅共分5期发售，当前为第四期（分期见图示）发售日期：2007-03-17建筑类型：小高层、高层主力户型：以140多、160多的大户型为主；当前均价：预计在4700-4800元/平米；临水景观大户型价格在5700元/平米左右；销售速度：近三个月以1.4万平米-2.5万平米/月的速度消化；销售面积和金额保持在西高新前三位；第一期2004年第二期2005年第三期2006年第四期（当前发售）后续预计明年在建高新新中心区，其东面为都市之门（高新区管委会新址）１1万多平米的会所俱乐部１５０亩休闲公园大型购物中心（已签沃尔玛）饕界商业街绿地洲际假日酒店国际会展中心、现代办公中心、soho酒店式公寓等高新市场典型项目：绿地世纪城开发商：上海绿地集团西安置业有限32高新市场客户——高新区客户主体为城市中高端主流人群，构成多元化，来源丰富客户类型需求置业能力关注点来源代表项目（指在该项目中该类客户相对较多）本地客户政府官员、泛公务员经济型三房、舒适型三房/四房★★★★★舒适性，配套，身份随高新区发展而来的政府事业单位和高科技企业，另为雁塔区内集中的众多学校和科研单位融侨·紫薇馨苑、枫林华府、绿地世纪城等企业中高层经济型三房和舒适型三房为主★★★★舒适性，配套，身份周边学校和科研院所员工经济型三房和舒适型三房为主★★★★舒适性、配套、交通城市白领阶层公寓产品/舒适型两房/经济性三房★★★实用性、交通、性价比、附加值主要来自高新和城南、城内区域锦绣·class、大华·阳光曼哈顿、公园天下等私营业主舒适型三房/四房★★★★★区位价值，身份，舒适性以城南为主，覆盖全市及西安周边范围的私营业主兰亭坊、逸翠园西安三缘性客户二房/三房/四房★★★★★区位、舒适性、产品西安或西北人，在国内一线城市工作或生活过，见识过高品质的产品，经历过房价高涨的过程多数项目中均有一定比例陕北资源型客户舒适型三房/四房★★★★★性价比、身份、附加值兰亭坊高新市场客户——高新区客户主体为城市中高端主流人群，构成多元33客户——不同类型客户对产品价值认知规律高端客户中端客户低端客户价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验服务外延产品核心产品外围产品客户价值需求来源：世联模型高新市场客户——不同类型客户对产品价值认知规律高端客户中端客户低端客34客户——高新区客户对住宅产品的诉求多数进入外围产品打造乃至外延产品追求的阶段质量采光通风交通价格环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份户型物管配套教育功能核心产品层外围产品层外延产品层外延产品：区域外能感受到的，竞争的最高级别外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面高新市场35客户——高新区客户对住宅产品的诉求多数进入外围产品打造乃至外市场特征小结西安整体房地产市场：西安全市形成差异化的四大热点市场；高新和曲江区域认知度最高，在价格上和其他两区形成明显梯度关系；高新区房地产市场：高新区市场认知度高，为全市的经济中心，配套齐全，未来中心地位继续强化；高新区房地产经过多年发展，已形成明显的格局特征，规模大盘/高容积率/高价位/高数量成为市场主题词；高新区开发水平位于全市前列，但整体水平有待进一步提升和突破；高新区客户：高新区客户主体为城市中高端主流人群，构成多元化，来源丰富；客户水平提升，需求开始向外围产品与产品外延发展。在产品水平提升的基础上，追求内部产品之外的价值；市场特征小结西安整体房地产市场：36项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定开发模式项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定37地块指标——中等规模高容积率商住混合型用地居住区用地3.39万平米住宅用地2.45万平米公建用地0.33容积率4.4总建筑面积14.92万平米住宅建筑面积12.83万平米绿地率43.63%用地性质商住用地综合技术经济指标规划绿带6666平方米群贤庄中海华庭（建设中）本案唐延路南二环道路地块形状呈梯形，两侧临主干道，北侧为规划绿化带，南侧临中海华庭、群贤庄项目用地。地块现状：现状地块平坦地块现状：规划绿地处现为一加油站地块指标——中等规模高容积率商住混合型用地居住区用地3.3938内城内环二环三环项目区位——高新核心区/紧邻二环/与新CBD区交通便捷高新区15-20分钟车程本项目高新核心区新CBD区项目北邻南二环，西邻唐延路与内城车程距离在15-20分钟位于高新区北端，发展成熟区域内，该区域为高新最早开始发展区域，为当前的高新核心区，区域内成熟高档住宅和写字楼林立，配套齐全通过唐延路直达高新新CBD区，交通便捷唐延路内城内环二环三环项目区位——高新核心区/紧邻二环/与新CBD39购物：苏宁电器、爱家超市、金鹰国际、世纪金花、易初莲花学校：高新一中、吉的堡幼儿园、锦园小学医院：军工医院、民航医院银行：中国银行、商业银行公园：丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园项目配套——生活/教育/购物/休闲等各项配套齐全，享有城市生活高度便利性本项目购物：项目配套——生活/教育/购物/休闲等各项配套齐全，享有40交通条件——紧邻城市主干道，交通便捷科技路南二环路科技路唐延路道路交通：西紧临唐延路，东北临南二环路交通便捷，为未来项目主要出行道；项目南侧无市政道路，邻群贤庄、中海华庭项目近；唐延路立交桥，可快速通达昆明路与丰庆路。主要交通依赖南二环路及唐延路，进入路径便捷公共交通：216路、207路、4路、40路、210路、28路、201路、308路、211路、10路等多条公交线路。交通条件——紧邻城市主干道，交通便捷科技路南二环路科技路唐道41项目四至——三面受噪音影响，北面和西面有一定景观资源规划绿带6666平方米群贤庄中海华庭（建设中）本案唐延路南二环道路项目西北角紧邻城市立交，立交较矮，2-3层楼高东北：紧邻南二环，正北为低矮旧房，形象较差，东北面为高层，可看到少许丰庆公园景观西：紧邻唐延路，对面为唐城墙遗址公园，再远为城市待建空地南：正南为群贤庄住宅楼，5-6层多层，东南为中海华庭住宅楼，18-24层高层项目四至——三面受噪音影响，北面和西面有一定景观资源规划绿带42根据世联以往对此类项目的操作经验，以及对西安市场的跟踪研究，我们将本项目初步界定为：城市核心成熟区域的中小规模插件型项目本体`本项目属性界定市场高新区市场认知度高，为全市的经济中心，配套齐全；高新区房地产规模大盘/高容积率/高价位/高数量成为市场主题词；高新区客户主体为城市中高端主流人群，构成多元化，来源丰富；区位：高新核心区/紧邻二环/与新CBD区交通便捷配套：生活/教育/购物/休闲等各项配套齐全，享有城市生活高度便利性；指标：中等规模高容积率商住混合型用地根据世联以往对此类项目的操作经验，以及对西安市场的跟踪研究，43项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定开发模式项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定44“城市核心成熟区域的中小规模插件型项目”

的开发模式研判主流型：定位走区域市场供应的主流定位问题：如何应对激烈的市场竞争？案例借鉴：天鹅湾、星河国际补缺型：瞄准区域空白，做市场补缺者定位问题：如何应对非主流下的市场风险？案例借鉴：乔香诺园、宏发中心大厦两种开发模式“城市核心成熟区域的中小规模插件型项目”

的开发模式研判主流45案例一：北京天鹅湾主流型案例借鉴规模占地：15万平米，总建面：46.6万平米位置朝阳区朝阳北路与朝阳路之间，黄杉木店路东侧容积率2.77绿化率30.2%总户数一期7栋约900余户建筑形式34栋15-25层板楼、高层精装标准一期1500元/平米，二期2000或2500元/平米入市时间2006年11月26日销售均价一期11500元/平米，二期13500元/平米主力户型120-180平米平层、200平米以上三叠式及复式户型物业管理3.9元/平方米·月配套双会所、幼儿园、一所中学和社区中央的一条商业步行街开发商北京博成房地产有限公司项目背景：项目位于北京高端住宅板块—朝青板块，CBD后花园区域；本项目周边高端项目林立，市场主流集中在130以上大户型；润枫水尚橄榄季星河湾青年汇天鹅湾案例基本信息：案例一：北京天鹅湾主流型规模占地：15万平米，总建面：46.46此套型总高为5.8米，总面宽达10米，进深仅为13.6米；独立餐厅，开场西厨，餐厅两面采光；客厅、餐厅错层连通，空间流通；套型三面采光，客厅及主卧均正南朝向；将竖向高度改为楼梯一上一下，比普通跃层多一个空间变化，二层空间与首层高差为2米，增加情趣，减小攀爬的感觉。户型创新——三叠式立体户型

建筑面积：200平米以上户型特点双主卧设计，楼上与楼下主卧均配备大面积弧形落地窗客厅6.8米超宽面宽，5米挑高主卧专属阳光衣帽间超高玄关4级错层台阶至下层儿童房多功能区，可设置为家庭娱乐室、影音室或书房等通过户型创新实现市场引领和价值实现此套型总高为5.8米，总面宽达10米，进深仅为13.6米；户47户型创新——高厅平层户型

建筑面积：约120-180平米主卧配备大面积弧形落地窗主卧卫生间次卧阳光厨房书房或儿童房套型三面采光，客厅及主卧均正南朝向；总面宽达10米，进深仅为13.6米；客厅3.7米层高，突显居室豪华气派；挑高客厅落地大窗，创造极佳采光面。户型特点客厅6米超宽面宽，3.7米挑高餐厅通过户型创新实现市场引领和价值实现户型创新——高厅平层户型主卧配备大面积弧形落48案例二：星河国际主流型案例借鉴位置深圳市中心区福田区福华三路与民田路交汇处

占地面积33946平米建筑面积243106平米住宅面积152874平米园林面积20000平米容积率4.5总户数922建筑形式29-31高层入市时间2002年10月精装修毛坯主力户型160-190平米四居开发商深圳市星河房地产开发有限公司案例基本信息：项目背景：项目处于城市CBD区域，入市时，市场处于竞争最高阶段，且容积率达4.5，远远超过周边其他项目，先天比较优势不强。案例二：星河国际主流型位置深圳市中心区福田区福华三路与民田路49CBD下午茶印度美食节热辣比萨节通过概念创新、高端形象入市实现价值突破通过现场展示、活动营销等方式全面提升物业国际化形象站在区域（CBD）高度，推广国际形象机场项目围挡报广CBD下午茶印度美食节热辣比萨节通过概念创新、高端形象入市实50案例一：侨香诺园补缺型案例借鉴位置华侨城西，波托菲诺北侧占地面积10135.6平米建筑面积42032.85平米绿化率34.8%容积率2.79总户数207建筑形式26-29层高层精装标准毛坯入市时间2007年11月10日销售均价35000元/平米主力户型124.67～133.65m23房2厅配套依托区域配套开发商深圳市荣超投资发展有限公司项目背景：开发商在住宅领域的第一次开发（写字楼开发经验丰富），客户认知度不高。项目位于华侨城西，波托菲诺北侧，主力户型为130㎡左右的三房，是豪宅地段的非主流豪宅产品。案例基本信息：案例一：侨香诺园补缺型位置华侨城西，波托菲诺北侧占地面积1051依托区域价值，填补新生市场紧凑户型空白，进行产品打造区域市场户型面积普遍较大，华侨城等项目户型面积达260平米以上，项目以110-130平米紧凑三居户型填补市场空白户户朝东南，南北通透；户型方正实用；两梯两户、两梯三户；户户有赠送；入户花园设计，让尊从感从入门开始户型特点依托区域价值，填补新生市场紧凑户型空白，进行产品打造区域市场52案例二：中海国际补缺型案例借鉴位置曲江芙蓉东路以东曲江二路以北占地面积1300亩一期套数440套容积率2.25建筑形式高层、小高层、多层，独栋别墅入市时间2007年10月20日销售价格115平米4178-5228元/平米135平米4968-6298元/平米155平米4638-6108元/平米175平米4898-6708元/平米196-243平米顶层复式5728-7298元庭院底层6668-7298元主力户型113-115平米3居，132-136平米3居，产品定位高层“城市精英住宅”，小高层“城市居家户型”配套4.6万平米商业综合体，100亩国际化教育配套开发商西安中海地产项目背景：本项目是中海地产在西安的第二个地产项目，位于曲江新区，为1300亩的大盘。该项目拥有多重物业形态，户型丰富，其中以110-130平米紧凑三居户型为主。案例基本信息：案例二：中海国际补缺型位置曲江芙蓉东路以东曲江二路以北占地面53主卧与次卧共享式侧出阳台、超大户内花园、270度景观早餐厅、双层挑高阳台、三面透景环抱式空中花园均为本项目户型的亮睛之笔。户型南北通透，明厨明卫，奇偶露台赠送，且所有北向阳台均可封起来。曲江区域高端形象树立，客户需求增强，依托强势资源，打造国际化综合社区国际化样板间景观资源国际化样板间紧凑户型户型丰富，从一房、两房、三房、四房至别墅等均有提供，面积从50平方米至400余平方米不等。主卧与次卧共享式侧出阳台、超大户内花园、270度景观早餐厅、54案例给我们的启示：两种模式下的定位KPI总结主流型：定位走区域市场供应的主流定位问题：如何应对激烈的市场竞争？补缺型：瞄准区域空白，做市场补缺者定位问题：如何应对非主流下的市场风险？两种开发模式KPI要点：通过产品创新实现价值KPI要点：寻找区域市场的机会，精准客户制导新生客户：区域市场发展产生新需求所带来的市场空白客户细分：原有客户构成多元化下带来的细分客户的可能核心产品：户型等外围产品：园林、配套、会所等外延产品：品牌、形象、服务等案例给我们的启示：两种模式下的定位KPI总结主流型：定位走区55案例给我们的启示：两种模式下的定位KPI总结主流型：定位走区域市场供应的主流定位问题：如何应对激烈的市场竞争？补缺型：瞄准区域空白，做市场补缺者定位问题：如何应对非主流下的市场风险？两种开发模式KPI要点：通过产品创新实现价值KPI要点：寻找区域市场的机会，精准客户制导新生客户：区域市场发展产生新需求所带来的市场空白客户细分：原有客户构成多元化下带来的细分客户的可能核心产品：户型等外围产品：园林、配套、会所等外延产品：品牌、形象、服务等案例给我们的启示：两种模式下的定位KPI总结主流型：定位走区56项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定开发模式整体定位规划构思项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定57整体定位——市场竞争细分高新市场当前主要形成三大主要板块：丰庆公园板块、唐延路板块、高新南部板块高新区域主要在售项目分布：1、融侨中央首座2、枫林华府3、华府新桃园4、公园天下5、公园首府6、城市皇冠7、新西蓝2期8、城市风景·都市印象9、枫林华府10、锦绣·class11、望庭国际12、银河新坐标14、冠城国际15、橡树国际13、枫林绿洲16、大华·阳光曼哈顿17、天地源·兰亭坊18、兰乔圣菲19、融侨·紫薇馨苑20、金泰·假日花城21、绿地世纪城22、逸翠园丰庆公园板块唐延路板块南高新板块567412313111582021191816171210149南二环路本案科技路科技路绕城高速路22丈八东路唐延路丈八北路电子二路科技六路丰庆公园整体定位——高新市场当前主要形成三大主要板块：丰庆公园板块、58丰庆公园板块——城市成熟区域，以中小项目为主编号项目开发商占地建面容积率户型资源价格1融侨中央首座西安融侨地产310亩70万3.1——开发商品牌/大盘小高层6000元/平米，公寓8000元/平米2枫林华府高新地产100亩19万2.89主力户型：130-160平米3房开发商品牌/大盘5800元/平米左右3华府新桃园新桃园旧城改造有限公司58亩18万4.6548-152平米，共1410套——预计4200元/平米4公园天下东航地产8.07万17万3.1当前在售：41-80平米精装修LOFT公寓、140平米左右3居丰庆公园景观/大盘/品牌公寓8000-8500元/平米，小高层预计6500元/平米5公园首府西安捷瑞集团/桃园湖置业18亩10.7万8.940-110平米1房、2房、3房，160-173平米3、4房丰庆公园景观7000-7500元3房，公寓5000-6000元/平米6城市皇冠西安万祥实业11亩7万9.540平米1房到128平米3房——4880元/平米7新西蓝2期西安城景置业4.7万16万3.170-140平米——5100元/平米丰庆公园当前在售/将售项目列表：丰庆公园板块市场特征：项目指标：中规模较高容积率和小规模超高容积率项目为主；产品：以120-160中大户型为主，部分项目受指标限制出现中小户型和公寓型产品价格：公园景观，开发商品牌，项目规模为决定价格的三项关键因素，价差大放量：当前占高新整体市场份额较小，未来受土地供应限制，预计放量逐渐减小整体定位——市场竞争细分丰庆公园板块——城市成熟区域，以中小项目为主编号项目开发商占59唐延路板块——商务氛围浓厚，以公寓型产品和商务类产品为主编号项目开发商占地建面容积率户型资源价格10锦绣·class陕西东大置业16816平米6.83.239-100平米公寓型产品唐城墙遗址公园5200元/平米11望庭国际西安东骊实业有限公司60余亩20万5.051-172平米1、2、3房无5200元/平米12银河新坐标陕西银河电力房地产开发有限公司12亩4.3万2.6552-106平米LOFT公寓，52-200平米商务办公唐城墙遗址公园公寓均价8300元/平米14冠诚国际西安盛立置业17.97亩5万5.4公寓18层：37-110平米；商务23层：300-1100平米唐城墙遗址公园5000元/平米15橡树国际西安明威房地产开发有限公司4万13.4万3.4237-92平米公寓，37-99平米LOFT唐城墙遗址公园公寓5000元/平米；LOFT6000元/平米唐延路板块市场特征：项目指标：小规模高容积率项目为主；产品：以公寓型产品和商务类写字楼产品为主；价格：基本在5000-5500之间；放量：当前占高新整体市场份额较小，未来供应初步预计较少整体定位——市场竞争细分唐延路板块——商务氛围浓厚，以公寓型产品和商务类产品为主编号60高新南部板块——高新市场焦点，品牌开发商规模大盘为主编号项目开发商占地建面容积率户型资源价格（均价）16大华·阳光曼哈顿西安华鑫房地产开发有限公司2.1万8.1万3.950-60平米1房，60-90平米2房，116-149平米3房外地小品牌4800元/平米（尾盘）17天地源·兰亭坊天地源地产100亩16万2.492平米2房、140-160平米3房、175平米4房木塔寺公园，本地品牌6300元/平米18兰乔圣菲陕西华岭地产5.5万18万2.8以160-220平米的三室、四室和五室为主力户型西班牙主题社区5400元/平米19融侨·紫薇馨苑融侨地产22万80万2.750-170平米街区生活、大社区、品牌5600元/平米20金泰·假日花城陕西金泰恒业21万66万2.5342平米、80平米、115平米、130平米；大社区，小品牌5800元/平米21绿地世纪城绿地集团80万120万2以140多、160多的大户型为主；大社区，外地大品牌6000元/平米22逸翠园和记黄埔64106万2.5户型为90多平米、130多平米和160平米左右平层大社区，外地大品牌6000-6500元/平米高新南部板块市场特征：项目指标：品牌开发商中容积率规模大盘为主；产品：以舒适型居家户型为主，140-160三房等；价格：基本在5500-6500之间；放量：当前为高新市场热点，高新市场份额主体，项目规模大，未来放量持续整体定位——市场竞争细分高新南部板块——高新市场焦点，品牌开发商规模大盘为主编号项目61高新市场三大房地产板块对比分析市场对比项目指标产品价格平台（元/平米）市场特征丰庆公园板块中规模较高容积率和小规模超高容积率项目为主以120-160中大户型为主，部分项目受指标限制出现中小户型和公寓型产品4200-7500价差大高新核心区发展成熟当前市场份额小未来供应少唐延路板块小规模高容积率项目为主以公寓型产品和商务类写字楼产品为主5000-5500高新新兴商务区当前市场份额小未来供应少高新南部板块品牌开发商中容积率规模大盘为主以舒适型居家户型为主，140-160三房5500-6500当前为高新市场热点高新市场份额主体项目规模大未来放量持续整体定位——市场竞争细分本项目主流型定位模式下的市场竞争：主要来自于高新南部板块的多个规模大盘和丰庆公园板块未来零星项目本项目补缺型定位模式的可能性：丰庆公园板块是高新核心区，市场成熟，客户结构多元，同时未来供应减少，土地稀缺度进一步提升，为项目走补缺型定位提供了一定的可能性高新市场三大房地产板块对比分析市场对比项目指标产品价格平台（62整体定位主流型定位：指标缺陷直接导致竞争中的先天不足补缺型定位：具一定的可能性开发商目标：稳定销售，一定的回现速度主流型结合补缺型，全面分散风险，实现项目价值容积率建面（平米）本项目4.415万竞争项目枫林华府2.8919万公园天下3.117万绿地世纪城2120万逸翠园2.5106万兰乔圣菲2.818万融侨·紫薇馨苑2.780万整体定位主流型定位：指标缺陷直接导致竞争中的先天不足补缺型定63规划构思容积率分解，内外城布局123地块价值解析：block1>block2>block3外城内城城市功能外城开放的城市功能产品商业/公寓型住宅/中小户型住宅产品多元化/开放/融合国际/时尚/活力/创意城市功能社区功能内城相对独立和私密的居住空间产品中大户型住宅产品社区相对封闭/安全、尊贵、私密、品质感空间规划构思容积率分解，内外城布局123地块价值解析：block64规划构思外城定位——时尚创意集散居地产品：5-6万公寓型产品+商业内城——高新尊居地标，绝对舒居生活地产品：80-180平米中大户型产品规划构思外城定位——时尚创意集散居地内城——高新尊居地标，绝65项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定开发模式项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定66高新路商圈土门商圈项目北面与东南面有两大集中商圈，分别是土门商圈和高新路商圈。两大商圈与本项目有10-15分钟车程。土门商圈整体档次较低，主要由一些旧楼的临街商铺和少部分大卖场组成；高新路商圈档次较高，由世纪金花和金鹰等大商场构成，形象较好。高新路商圈的业态以高档娱乐场所、高档商场为主；土门商圈以临街的服饰、饭店等基本配套为主。项目周边两大核心成熟商圈土门商圈+高新商圈高新路商圈项目北面与东南面有两大集中商圈，分别是土门商圈和高67南街道：波司登、好利来等土门商圈主要沿丰镐西路分布；两端为集中商业，中间为沿路的临街商铺。临街商业档次较低，形象差，多为基本生活配套；但市场繁华，人流量大，是西郊发展较成熟的低档商业片区。临街商铺严重供不应求。基本无出售街铺，极少量出租，租金在50－60元/平米。西端：土门服装市场北街道：低档门店集中商业一：土门商圈东端：爱家、国美、苏宁街铺集中商业集中商业属于传统商圈，临街商业档次较低，但供不应求南街道：波司登、好利来等土门商圈主要沿丰镐西路分布；两端为集68高新路商圈高新路商圈主要位于科技路与高新路的交汇处；高新路北端为高档临街商业，南端为大型商场。北端临街商业以高档娱乐休闲为主，南端为世纪金花、金鹰大型高档服饰、电器商场。高新路商圈为发展较为成熟的高档商圈。商圈内供给量较少，出售价格在2.5-3万/m2区间，租金为150－200元/m2

。世纪金花KFC等快餐底商花神咖啡、天福茗茶等商铺金鹰国际集中商业二：高新路商圈临街商业档次较高，人流量高，但商铺供给量较少，出租、出售实现价格高高新路商圈高新路商圈主要位于科技路与高新路的交汇处；高新路北69枫韵蓝湾唐延国际都市印象唐南香榭梧桐朗座米罗蓝山新西蓝一期新西蓝二期科技路中海华庭科技路南二环路唐延路项目商业规模经营形式商铺面积形态价格租金销售情况其他枫韵蓝湾——出售80－322㎡，主力140㎡两层临街商业，层高4米一层：1.3万/㎡一层：80－100元30％左右不能做餐饮都市印象——出售6—200㎡，主力30—60㎡三栋四层商业，一栋三层商业；一层5.6米，二层3.9米一层2.6万/㎡，二层0.9万/㎡，三、四层6000—7000元/㎡三四层：40元35%-40%部分商铺不能做餐饮唐南香榭6000㎡出售1000㎡三层临街商铺，一层4.5米，二三层3.9米三层平均价格18000/㎡——0%不能做明火餐饮米罗蓝山——出售220－1000㎡两层临街商铺一层2.3万/㎡0%——梧桐朗座——出售400－600㎡四层临街商业早期售完，目前无价格一层：110元；二层：60元100％不能做明火餐饮唐延国际14250㎡出售780—2850㎡写字楼下1－5层为商业一层2-3万/㎡；二层1.8万/㎡;三层1.6万/㎡——0％不能做KTV，洗浴中心，足疗等新西蓝二期5000㎡出售180－1000㎡一二层临街商铺；框架与剪力墙拼合，高度3.9或4.5米暂无价格一期商铺：一层150－200元未售——中海华庭——出售临群贤路30－500㎡；临二环270－1200㎡一二层临街商铺，一二层连通打包卖临二环1.6万/㎡；临群贤路1万/㎡一层：60－70元100％无限制项目周边的商业主要是住宅小区的商业配套－－临街商铺。临街商业主要沿科技路、唐延路、高新四路、二环路分布，科技路西端最为集中。临街商业目前多数正在销售中，开业经营的较少，商业氛围冷淡，市场不成熟。饭店、银行、超市、美容店等基本生活配套是其主要经营业态。目前项目周边在售商业项目调研周边项目均以临街商业为主，以满足社区及小区域消费需求，商铺实现价格较高，1层达2-3万元/平米枫韵蓝湾唐延国际都市印象唐南香榭梧桐朗座米罗蓝山新西蓝一期新70名称业态档次形象经营状况土门服装市场服装鞋帽环境较差，档次低人流量大，市场繁华国美电器家用电器周边环境一般人流适中爱家购物广场百货服装，五金交电，通讯器材，家具装饰，皮件灯具厨具，陶瓷等周边环境一般，中等档次，西安当地品牌人流量大，经营较好苏宁电器家用电器周边环境一般人流适中华润万家食品，服装，百货等日用品形象好，中等档次装修中易初莲花饮食，食品，服装，百货等日用品形象好，中等档次人流量大，经营较好金鹰国际世界知名品牌服装鞋帽，化妆品，珠宝等档次较高，高新核心商业广场人流量适中，经营较好世纪金花世界顶级知名品牌及休闲、娱乐、餐饮、影院为一体西安知名商场，高新核心商场人流量适中，经营较好项目周边大型购物广场国美电器爱家购物广场苏宁电器金鹰国际易初莲花世纪金花国美电器土门服装市场华润万家大型购物广场主要集中在项目北、南向，项目周边大型购物广场较少，且人流量较大，拉升区域商业形象空档名称业态档次形象经营状况土门服装市场服装鞋帽环境较差，档次低71商业发展方向底商分割出售+引进大型品牌商业1、现有两大商圈无法满足区域消费，供不应求；2、周边项目底商突破实现价格2-3万/平米3、大型购物广场人流量较大，提升区域商业形象底商分割出售：实现快速回现，实现项目价值最大化；引进大型品牌商业：沃尔玛等大型购物广场租金10-20元/平米/月，无法实现高价值回现，但有利于拉升土地价值，提升项目形象，促进住宅及商铺销售。前部分结论回顾：本项目商业发展方向：商业发展方向底商分割出售+引进大型品牌商业1、现有两大商圈无72西安_福田建设高新项目_初步定位报告西安_福田建设高新项目_初步定位报告项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定开发模式城市经济背景房地产发展概况政策对市场的影响项目整体定位及规划构思商业定位大势研判市场解析本项目属性界定74城市宏观经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力和基础资料来源西安统计局西安GDP近五年保持了14%以上的增长速度，特别是07年增长速度明显，达17.24%；2007年西安GDP达到1700亿元，在经济的强烈带动下，西安房地产市场进入高速发展阶段。西安1997-2007年GDP与增速

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系城市经济背景城市宏观经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力和基础75统计指标（2006年）西安成都重庆武汉合肥GDP（亿元）1450.022750.53486.225901073.86人均GDP（美元）23413281300041622900全社会固定资产投资(亿元)1066.621899.582451.841325.29824.8房地产投资(亿元)285.76619.17629.63366.15280.64全市户籍人口（万人）753.1111033169.16818.84469.85城镇居民人均可支配收入（元）10905127891157012359.98110132006年西安市人均GDP与国内同级别城市（中西部重要二线城市）相比，均处于相近水平；2006年西安市城镇居民人均可支配收入与同类城市相比，同样处于相近水平；西安的经济基础处于二线城市水平。西安经济水平达到二线区域中心城市标准城市经济背景统计指标（2006年）西安成都重庆武汉合肥GDP（亿元）1476西安近五年GDP平均增长率为14.8%，明显高于武汉、成都等城市，已接近一线城市的增长水平。西安近五年人均可支配收入平均增长率为10.24%，高于成都、上海、广州等城市，处于全国中上水平。西安的经济增长速度接近一线城市水平城市经济背景西安近五年GDP平均增长率为14.8%，明显高于武汉、成都等77西安高新技术开发区是国家级重点建设的高技术园区，是首批27个国家级开发区之一。园区内有经认定的高新技术企业1833家，经济指标位居全国53个高新区前5位，成为西安对外开放和高新技术转化的窗口；西安高新技术产业开发区已成为西安经济新的增长点。被誉为“中国西部的硅谷，黄土高原上的深圳”。高新技术经济居全国前5位现代制造业发展强劲截至目前，经济技术开发区入区企业2300多家,已有美国可口可乐、德国西门子、法国阿尔斯通、日本三菱电机、挪威海德鲁、瑞士ABB等23家世界500强企业及中国中钢、中国台湾顶新集团、广东乐百氏、西电公司、西航公司、陕西重型汽车公司、山东得利斯集团等多家大型知名企业在开发区投资建厂，初步形成商用汽车、机械电子、食品饮料和新材料为支柱，以高新技术产品为主导的工业体系。兵马俑大雁塔法士特公司生产线陕西鼓风机（集团）有限公司天然的历史博物馆——全省境内有重点文物保护单位554处，其中陕西省国家级重点文物保护单位89处。拥有世界闻名的古迹遗址，如秦始皇兵马俑、大雁塔、华清池等；旅游产业迅猛发展——全市旅游总收入占全市GDP的15.7%，西安市首批获得“中国优秀旅游城市”称号；旅游服务质量不断提高，旅游设施不断完善——共拥有国际旅行社29家，国内旅行社259家；旅游星级宾馆饭店83家，客房总数1万5千余间，年接待海外旅游者住宿能力达300万人次。旅游业经济增长领先全国三大主导产业保障经济腾飞城市经济背景西安高新技术开发区是国家级重点建设的高技术园区，是首批27个78房地产发展概况2001年至2006年，经各项核心指标评价，西安房地产市场一直呈持续稳步发展，整体市场表现健康；2004年之后房地产各项核心指标均有明显增长，市场呈现蓬勃发展之势，由最初的启动期逐渐进入快速发展的阶段。2004年后西安房地产市场进入“起飞程序”房地产发展概况2001年至2006年，经各项核心指标评价，西792002年至2006年，西安房价增幅连续五年显著低于人均可支配收入增幅，即房价收入比持续下降；市场量价齐增，价格承受能力有增无减表现一：房地产发展概况2002年至2006年，西安房价增幅连续五年显著低于人均可支80住宅成交均价199920002001200220032004200520062007住宅销售面积及增幅2001年至2006年，西安商品住宅销售面积大幅攀升，即市场需求量显著增加；西安房地产市场已初步呈现“量价齐增”的良好发展态势。表现二：市场量价齐增，价格承受能力有增无减房地产发展概况住宅成交均价199920002001200281金地地产中海地产富力地产和记黄埔地产绿地地产中新地产融侨地产2003年2006年2004年时间轴异地品牌开发商的陆续进驻对于西安房地产市场产生极大影响：1.产品品质的提升与创新；2.竞争激烈的同时促使市场进一步规范化；3.加速市场发展，促使进一步成熟。异地品牌开发商“催化”西安市场2005年珠江地产房地产发展概况金地地产中海地产富力地产和记黄埔地产绿地地产中新地产融侨地产82政策对市场的影响政府宏观调控下，未来西安市场大势研判中国地产是否出现拐点？不同的宏观政策对市场影响的程度？政策对西安市场影响将会怎样？政策对市场的影响政府宏观调控下，未来西安市场大势研判中国地产83人口红利：中国人口红利带来大量新增住宅的刚性需求，将支撑未来房地产行业的持续上升发展社会稳定经济增长城市化率人口红利就业增加1.经济增长期持续支撑——年均10%以上的GDP增长率，经济硬着陆可能性低3.城市化进程加快的刚性支撑——人口快速城市化，新增居住持续放大2.人口红利刚性需求支撑——人口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下长期来看，中国房地产行业总体将继续维持上升发展态势目前的市场低迷，只是处于短期调整中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势人口红利：中国人口红利带来大量新增住宅的刚性需求，将支撑未来宏观政策回顾：

07年之前：政策频出，年内基本消化，市场反馈，房价不降反升05年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准05年年中05年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准

《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》06年年初06年年中06年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同<深圳住房建设规划2006-2010>5-8月观望气氛浓厚1_一手房销售面积持续下降,全市日成交量下降2/3,到100套/月;2_工薪大盘与强势资源毫宅受影响较小,开盘当天销售率均较高(刚性需求);3_新推中高档毫宅(A货,如鸿景翠峰\浅水湾等)受影响较大,开盘当天销售率不足20%;8月以后市场回暖1_新政后,一级市场土地拍卖,片区土地价格新高,树立市场信心;2_新出项目销售业绩回升,星河丹堤的成功开盘，当天成交7个亿，,作为发动机启动市场;3_热点片区开始新推出项目,成功开盘销售,及原新政受挫项目,重新走热,整个市场开始回暖;07年年初国税总局通知从2月份起对房地产开发企业土地增值税进行清算宏观政策回顾：

07年之前：政策频出，年内基本消化，市场反馈宏观政策回顾：

07年1-10月：国家、地方政策同步进行，坚决打击房价暴涨，市场成交受挫严重2007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。深圳市国土资源和房产管理局、深圳市城市管理局发布了《关于开展违反