房地产行业专题报告如何在行业衰退中找到机遇并实现可持续价值

房地产行业专题报告如何在行业衰退中找到机遇并实现可持续价值（报告出品方/作者：海通证券，涂力磊）1、大和房屋公司基本情况1.1、大和房屋公司简介大和房屋工业创业于1955年，以“建筑的工业化”作为企业理念，开发了创业产品“钢管结构房屋”以及预制装配式住宅的雏形“小型房屋”等。此后，公司以成为社会所需的企业为起点，全面致力于“为更多的人提供有益、令人满意的商品开发和服务”。目前为止，公司以独户住宅事业作为核心事业，先后发展租赁住宅、商品房公寓、商业设施、事业设施（物流设施、医疗看护设施等）、环境能源等多个事业领域。截至2022年3月底，公司已建成住宅191.9万户（包括独户住宅、租赁住宅、商品房公寓），商业设施5.6万栋（包括流通店铺、医疗看护福祉设施、物流设施），运营设施0.5万处（包括收费老人院、酒店、高尔夫球场、健身俱乐部、美容院、家居建材中心、车辆共享据点、停车场）。此外，公司在加强翻修和买进转售等住宅存货事业的同时，还着手于对过去开发的独户住宅团地的再耕（再生）事业“LivnessTownProject”。截至2022年3月底，公司共有公司数为480家，其中日本国内有180家，海外有300家。公司目前发展愿景是作为“人、街区、生活的价值共创公司”，致力于提供涵盖现有事业领域以及上下游事业领域的一站式解决方案，满足不断变化的社会需求，在日本国内以及海外推动与各地区密切相关的事业，以坚持不懈的努力开拓美好的未来。1.2、大和房屋公司历史回顾前期专注发展独户住宅业务。大和房屋工业成立于1955年，开发坚固安全的“钢管结构房屋”产品。1959年，公司成立租赁和物流子公司，并创造预制装配式住宅的雏形“小型房屋”。同年，公司在东京、大阪证券交易所作为场外挂牌股票公开发售。1961年，公司在大阪证券交易所第一市场上市，然后在东京和名古屋证券交易所上市。1962-1970年，公司不断推陈出新，在房屋产品质量上不断改进，先后推出发售了板式预制装配式住宅“DaiwaHouseA型”、“DaiwaHouseB型”、“DaiwaHouseC型”。其他业务展开探索，重心仍在住宅。1973年，公司全面进入酒店业务，并建立相关子公司。1976年，公司提出利用闲臵土地思路，全面发展零售批发设施业务。1977年，公司进军公寓业务。1980年，公司开始开展家居建材中心业务。1982年，公司开始专注于租赁住宅业务领域，并在日本各地开设销售办事处。1999年，公司成立能源子公司。2000年，随着房屋事业部中家装事业部成立，公司全面扩大装修业务。多业务全面发展。2005年，公司制定新的管理愿景、员工章程和公司标志，“无尽的心”。公司提出要为人、街区、生活共同创造价值，另外也意味着公司要将集团各分公司联系更加紧密，以及所有公司管理业务共同成长。同年，公司提出开始三年一期的中期管理计划（除第三次中期管理计划因为提前完成任务缩短为两年）。2007年，公司建立REITs投资子公司。2008年，公司在第二次中期计划中提出将公司部门重新分为8个，并提出对租赁住宅业务、商业设施业务、事业设施业务加大投入，对独户住宅业务、公寓业务、健康休闲业务改善盈利能力，对现房业务和其他业务进行培育。2012年，公司提出“AsuFukaketsuno”概念，即在提高住房安全属性、延长住房寿命、养老福利、绿色能源、健康生活、信息科技、农业等方向努力，以期未来能对社会带来价值。1.3、研究大和房屋公司的意义：单边下行市场的企业战略1985年-1990年，日本房地产在货币宽松政策刺激下飞速发展，房屋销售以及房屋单价提升迅速，催生大量房地产泡沫。1990年日本主动刺破泡沫，此后近十多年时间中日本房价及房屋销售快速下跌。日本房价指数由1990年底的167.54点下降至2000年底的125.49点，复合年均增长率为-2.8%；日本建设综合统计成交额由1990年的824430.25亿日元下降至2000年的663559.38亿日元，复合年均增长率为-2.1%。行业景气度长期持续下行。进入21世纪，日本房市特点为新房市场销售缩量企稳，单价略有回升。2021年年底日本房价指数为116.68点，2000年-2021年的复合年均增长率为-0.3%；2021年日本建设综合统计成交额为519379.48亿日元，2000年-2021年的复合年均增长率为-1.2%。具体来看，2009年-2021年为日本房价恢复阶段，2011年-2021年为日本建设综合统计成交额恢复阶段，行业景气度缓慢上行。然而无论是销售指标还是房价指标，截至目前日本房市状况远远未及其泡沫经济前水平。虽然日本房地产行业经历持续下行，且未能恢复新高，但大和房屋在日本市场低迷情况下依然保持较好增长态势。从财务指标对比来看：大和房屋销售净额从2000财年的10162.4亿日元增长至2021财年的44395.4亿日元，复合年均增长率为7.3%。大和房屋净利润从2000财年的62.6亿日元增长至2021财年的2252.7亿日元，复合年均增长率为18.6%；毛利率从2000财年的21.9%下降至2021财年的19.5%，整体保持相对稳定；营业利润率从2000财年的4.4%上升至2021财年的8.6%，增长4.2个百分点；净利率从2000财年的0.6%上升至2021财年的5.1%，增长4.5个百分点。2000财年以来，在日本地产市场整体缩量平稳中，大和房屋在毛利率相对稳定情况下，营业利润率和净利率均明显优于整体市场，且保持持续增长。长期分红回报方面，大和房屋现金股利从2000财年的每股17日元增长至2021财年的每股126日元。为保证现金股利稳定，大和房屋派息率在2000-2009财年期间发生较大波动。2007-2008财年派息率超过100%的原因是次贷期间大和房屋利润锐减，但仍然派发之前计划的股息数额。2009财年后公司派息率基本稳定在30%-40%区间。股价回报方面，东京东证股价指数从2000财年底的1240.74点增长至2021财年底的1946.40点；不考虑股息因素，2000财年底-2021财年该指数年化收益率为2.2%。东京证券交易所将在东证一部上市的日本国内普通股按行业划分为17个类别，将其作为TOPIX-17系列，即东证行业股价指数。其中，东证房地产股价从2000财年底的153.29点增长至2021财年底的308.42点，不考虑股息因素，2000财年-2021财年日本房地产股票整体年化收益率为3.4%。公司股价从2000财年底的811日元增长至2021财年底3201日元。不考虑股息因素，2000财年-2021财年公司股票年化收益率为6.8%。以上数据显示，无论是与大盘相比还是与同业相比，公司股票价值长期跑赢市场和行业。截至2022年9月底，公司主要持股股东有TheMasterTrustBankofJapan,Ltd(TrustAccount)、CustodyBankofJapan,Ltd(TrustAccount)、SumitomoMitsuiBankingCorporation、DaiwaHouseIndustryEmployeesShareholdersAssociation等，持股比例分别为16.97%、7.31%、2.45%、2.11%。我们认为在日本房地产市场低位缩量企稳情况下，公司依旧能够持续保持超越整体市场的成长。以上基本面事实使得公司发展战略和财务逻辑值得研究。2、2000-2003财年：稳定财务，重整报表日本“失落的20年”里，国内住房需求端疲软，供给端新开工数量持续下降，整个地产行业处于高负债背景。由于日企传统上不愿意债务出清，使得各类问题一直久拖不决（具体请参见《“向回看”系列研究3：从日本泡沫经济，看中日房地产市场的异同》）。考虑此阶段日本地产行业各项数据走势均属于单边向下，我们选取行业2000-2020财年市场相对稳定时期，观测企业战略调整意义更大。基于公司发展趋势，我们认为可以把企业战略时期大致分为：1）2000-2003财年：建立稳健财务基础；2）2004-2021财年：固本培元，重启增长，两个大阶段。在第二个大阶段中，根据公司中期计划方案，又可划分为i）2004-2010财年（第一和第二次中期计划时段），巩固主业，探索新业务和ii）2011财年-至今（第三至第六次中期计划），多元业务加速发展期。在2000-2003财年期间，大和房屋公司提出摒弃高负债模式，追求健康良性财务状况以实现可持续发展。2.1、重审资产价值，促进资产周转公司认为有必要对此前行业衰退时期的财务问题进行集中出清，盘活存量，加速资产周转。通过加速固定资产折旧、计提退休福利准备金的一次性摊销、计提存货减值损失、计提投资证券减值损失等手段，公司一次性出清历史包袱。特别是在2002财年，公司亏损的主要原因是计提财产非经常摊销损失等一次性费用共2127.3亿日元，占当年营收的18.0%。公司固定资产中主要包括土地、建筑物、机械设备、家具装修等。2002-2003财年公司固定资产净值下降。除公司着手出售闲臵资产外，公司固定资产折旧率水平显著提升，累计折旧率从之前2000财年的35%左右上升至2003财年的50%左右。根据日本《土地重估法》，公司和部分子公司根据2002年3月底的房地产评估信息进行一次性重估价，由此产生的土地重估差异代表土地价值的未实现折旧净额，并在扣除所得税后作为股东权益的组成部分加以表示。2001-2003财年期间，公司大量计提土地估值差异，由2001财年的-599.1亿日元下降至2003财年的-862.0亿日元，复合年均增长率为20.0%。计提大量负值的土地估值差异，一定程度导致该阶段公司净资产减少，但是使得未来资产负债表出清包袱，有利资产呈现出更真实价值。在土地价格持续下降趋势下，公司从减轻土地持有风险和减少库存角度出发，进一步提高土地资产周转率。公司制定政策，要求独户住宅建设土地的年库存周转率维持在2X，公寓的年库存周转率维持在1X。从数据来看，公司总资产周转率从2000财年的1.0X上升至2003财年的1.1X。在此阶段，公司销售增长不明显，利润波动大，处于业绩停滞期。期间公司大幅度将此前问题出清，大量计提资产减值，业绩下降利润率下跌，以短期阵痛为未来的增长奠定基础。2.2、降低有息负债规模，达成“零负债”2000财年，公司提出在2004财年偿还所有有息债务，并在无债务基础上建立公司管理。2000-2003财年公司融资性现金流处于负值，这体现公司持续降低有息负债规模以降低杠杆率实现“零负债”的战略目标。公司资产有息负债率从2001财年的4.8%下降至2003财年的0.1%，达成预计目标，并为以后投资做好铺垫。由于土地价值重估等因素使得净资产大幅缩水，公司资产负债率在2000-2003财年有上升趋势，但整体也控制在60%以下水平。2.3、降本增效2000-2003财年期间，除大量计提减值和摊销折旧外，公司提出在业务方面大幅降低全国各地样板房数量、外包部分后台业务，制造方面降低原材料的单位成本、减少和共享零部件的数量、缩短工期。从数据来看，公司毛利率2003财年为21.3%，较2002财年提升0.4个百分点，在行业衰退背景下扭转跌势。公司SG&A占总收入的比重保持降低趋势，从2000财年的17.5%下降至2003财年的16.5%，降低1.0个百分点。2.4、稳定住宅业务核心，适度发展商业等业务2000-2003财年期间，公司收入主要来源为住宅业务其次为商业业务。2000-2003财年间，公司住宅业务总收入占比约65%，商业业务总收入占比约22%。公司住宅业务主要包括独户住宅业务、租赁住宅业务、公寓业务，以上业务2003财年总收入占比分别为33.7%、23.1%、8.3%。商业业务主要包括批发零售设施业务（在郊区为零售商建设商业设施）和其他商业设施（主要是办公楼、工厂、护理和福利设施），以上业务2003财年总收入占比为12.8%、9.2%。从营业利润率角度来看，2000财年后公司商业业务营业利润率超过住宅业务营业利润率，商业成为营利能力最高部门。公司商业业务营业利润率从2000财年的6.5%上升至2003财年的7.5%，增长1.0个百分点。公司住宅业务营业利润率从2000财年的7.2%下降至2003财年的6.0%，降低1.2个百分点。公司酒店业务主要包括酒店及高尔夫球场，其中酒店和高尔夫球场产生的销售额比率为9：1。公司酒店业务在2000-2002财年间持续亏损，酒店业务的营业利润率从2000财年的-18.1%上升至2003财年的0.2%，增长18.3个百分点。公司HomeCenter业务（HomeCenter主要向消费者提供可在屋内使用或在屋外使用的DIY产品）的营业利润率从2000年的-14.1%上升至2003年的0.2%，增长14.3个百分点。公司其他业务主要分为15个类别业务，包括从支持公司核心业务的材料设备的生产分销到与生活相关的服务。2000-2003财年公司其他业务的营业利润率在3.0%左右。从资本支出角度来看，公司在2000-2003财年业务核心仍在住宅业务，同时逐渐也向商业等业务倾斜。住宅业务资本性支出占总资本性支出的比例从2000财年的54.7%下降至2003财年的33.3%，降低21.4个百分点。商业业务资本性支出占总资本性支出的比例从2000财年的10.8%上升至2003财年的22.2%，增长11.4个百分点。3、2004-2021财年：固本培元，重启增长3.1、六次中期管理计划：战略总结面对人口老龄化、出生率下降、住房需求端持续紧缩的日本新社会形态，公司从2005年开始制定新一轮中期管理计划，并开始明确探索新发展路径。公司从2005年开始每期计划大致三年。我们总结公司近20年，连续6个中期管理计划大致战略，可以大致把业务划分为两大部分，即：i）2004财年-2010财年（第一和第二次中期计划时段），巩固主业，探索新业务；在2005年，公司开始第一个三年中期管理计划，同时也是公司第一个全面成熟的公司管理计划，该计划专注于扩大销售，增厚公司现金流。在第二个中期计划中，受到全球经济急剧波动影响，公司试图开始选择逐步改善利润结构，巩固现有业务同时开始培育新收入来源。ii）2011财年-至今（第三至第六次中期计划），多元业务加速发展期。自第三个计划开始以来，公司专注于在实现新增长的主题下扩大核心业务。此外，在第三和第四个计划期间，公司通过并购扩大总运营规模，年销售额保持高速增长。在第五个中期管理计划中，公司大力各项业务投资力度，加快海外业务扩张步伐。公司将住房租赁、商业设施、事业设施（其他商业设施）这三个业务领域正式定位为增长驱动力，并积极加大总体业务投资。在第六个中期管理计划中，通过适应新冠肺炎的产品线和重组的管理基础，公司净销售额创历史新高。3.2、六次中期管理计划：成果特点从任务完成情况来看，除去受到次贷危机影响的第二次中期管理计划与受到新冠疫情影响的第六次中期管理计划，公司各重要指标在计划期内均实现快速增长。年报，海通证券研究所公司第三、四、五次中期管理计划末收入较前一期中期管理计划末收入的复合年均增长率分别为9.0%、16.7%、9.1%；第三、四、五次中期管理计划末营业利润较前一期中期管理计划末营业利润的复合年均增长率分别为20.8%、23.8%、15.3%。公司ROE在六次计划期内一路攀升，2021财年公司ROE为11.7%，较2007财年增长9.7个百分点。将公司2020财年营业利润与2011财年营业利润进行比较，事业设施部门增长4倍以上，商业设施部门增长3倍以上，现房业务部门增长2倍以上。由于租赁住宅部门在10年前就已经达到较高利润水平，所以租赁住宅部2020财年利润相较2011财年利润增长相对较低，但仍保持在较高的利润率和利润总额。无论是参考公司章程还是财务数据，我们可以看到公司在原有住宅方向基础上，大力发展租赁住宅业务、商业设施业务、事业设施业务。公司此三项业务都采取轻重并举的业务模式，主要是“工程建设”、“自建+运营”、“代建+运营”和“资产托管”。从收入结构来看，近二十年间公司在保持增长的同时，业务结构更加均衡，体现为住宅业务收入占比下降，事业设施业务的收入占比提升。住宅业务方面，公司独户住宅总收入占比从2007财年的22.3%下降至2021财年的14.1%，降低8.2个百分点；公寓的总收入占比从2007财年的9.2%下降至2021财年的8.6%，降低0.6个百分点；租赁住宅的总收入占比从2007财年的25.0%下降至2021财年的23.2%，降低1.8个百分点。商业业务方面，公司事业设施的总收入占比从2007财年的11.8%上升至2021财年的25.7%，增长13.9个百分点；商业设施的总收入占比从2007财年的18.2%下降至2021财年的18.0%，降低0.2个百分点。从营业利润率变化情况来看，公司事业设施业务与商业设施业务的营业利润率均实现较快增长且位于高位水平。商业设施的营业利润率从2007财年的9.5%上升至2021财年的14.4%，增长4.9个百分点；事业设施的营业利润率从2007财年的8.9%上升至2021财年的11.6%，增长2.7个百分点。另外，公司独户住宅业务的盈利能力有所改善，公司独户住宅营业利润率从2007财年的1.8%上升至2021财年的4.7%，增长2.9个百分点。4、第一/二次中期计划（2004-2010财年）：巩固住宅主业虽然自2004财年后公司开始正式提出多元化业务管理，但是在第一次与第二次中期计划中公司仍保留一定比例住宅投资额。公司在全面发展多元化前期仍然巩固住宅主业。新业务延展方向也主要从住宅业务出发，发展具有利润空间与市场空间的租赁住宅业务，改善性独户住宅业务与公寓业务。企业通过提升产品质量以创造产品溢价。在前两次中期计划中，公司在住宅业务保留一定比例的资本性支出，前两次中期计划中住宅业务的资本性支出占比分别为10.2%、31.0%。在第三次至第六次中期计划中公司逐渐提高商业业务的资本性支出占比，公司商业业务的资本性支出占比从第二次中期计划的51.9%增长至第六次中期计划的78.9%，增长27.0个百分点。公司住宅业务主要包括：独户住宅、公寓、存量现房（房屋翻新+房屋中介业务）和租赁住宅（类似中国长租公寓业务）。4.1、独户住宅：持续提高产品内涵价值2000年以后，日本市场已经有足够存量房，对于基础住房市场而言，整体处于饱和状态。2006年6月，日本政府出台《住房生活基本法》出台，要求提升住宅品质，确保人们对住房质量感到满意。在以上背景下，如何持续提高产品内涵价值成为企业在该领域主要思路。公司开始专注于在“建立无限合作关系”基础上，提供具有高未来价值的房屋。通过“建立无限合作关系”，独户住宅业务与公司的其他业务合作产生协同效应，提供从家庭和社区创建到售后服务的全面支持。公司产品加强核心技术，同时完善抗震、防盗、无障碍、节能等基本功能，并提供高附加值的产品和服务。独户住宅业务部分包括承包住宅业务（即独户住宅工程建造业务）和自建住宅业务（自持土地开发建设独户住宅），以xevo系列为中心形成大量单户住宅产品阵容。xevo于2006年9月推出，是基于“与人、自然、社区以及下一代有关联的房子”概念而开发。该概念核心是房子随着技术的发展而发展。随着核心技术的发展，耐久性、抗震、耐热、节能等基本住房功能均已有了显著改善。xevo有着与街景和谐的舒适外观以及各种符合“有关联的房子”概念的设计。通过这些手段，公司提供可以舒适生活多年的房子。xevo系列推出后，公司不断推出此系列的新产品，在各性能上做出进一步优化。xevo新概念和技术的发展提高企业物业价值，创造更大产品溢价。公司独户住宅中承包住宅（即工程建造业务）的平均单位销售额从2002财年的2660万日元增长至2021财年的4100万日元，复合年均增长率为2.3%；独户住宅中自建业务单位平均销售额从2002财年的2110万日元增长至2021财年的2420万日元，复合年均增长率为0.7%。另外费用端，公司通过减少零部件数量和制造步骤，缩短工期，降低成本和运营费用。2008年7月，日本国土、基础设施、交通和旅游部认可了公司推广xevo模式的广泛活动，并将xevo作为该部超耐用住房先锋模式商业计划的推荐模式。通过在实际住宅区内的Labo展览，公司让客户能够体验到为他们的社区量身定制的xevo住宅和它体现的先进。公司通过购买地块、建造样板房、然后出售的策略，减少不盈利的展览空间，并削减成本。在住房市场持续萎缩情况下，2002-2021财年大和房屋工业售出独户住宅套数呈现明显下降趋势。大和房屋工业售出独户住宅套数从2002财年的12909万套下降至2021财年的6760万套，复合年均增长率为-3.3%。其中，2008-2011财年大和房屋工业售出独户住宅主要集中在关东地区、中部地方、山阴山阳/四国/九州地方、关西地方。4.2、公寓公司公寓业务收入从2015财年的2793亿日元上升至2020财年的3397亿日元，复合年均增长率为4.0%，其中建造收入占比从2015财年的72.4%上升至2020财年的74.4%，上升2.0百分点；租赁管理收入占比从2015财年的27.6%下降至2020财年的25.6%，下降2.0个百分点。推广高附加值的公寓。公司开发的D系列（D’sSeries）公寓根据位臵和规模将产品分为四组，从而标准化和强化产品的性能标准。这些公寓的设计符合主人的生活方式，包括城市风格和高层公寓。公司注重功能性和舒适性，并密切关注确保城市生活与自然环境的协调，在安全、管理和客户服务方面都有自己的高标准。2007财年，公司提出开发新的PREMIST品牌，强调位臵、项目规划和设施创造，增强公司的品牌力量。聚焦核心市场。为通过更有效的运营结构来削减成本，公司公寓业务开始聚焦核心市场。为打造“东京品牌”，公司2013年6月收购了CosmosInitia在东京地区的公寓业务。目标是进一步提高公司区域品牌价值，提高成本竞争力。通过本次收购，公司在东京地区拥有更大优势，可以满足单身人士、丁克、老年人的不同类型需求。由于前期公司对公寓业务仍有部分比例的投入，大和房屋工业出售公寓数从2002财年的3669套上升至2006财年的4981套，复合年均增长率为7.9%，同期大和房屋工业出售公寓销量中关东地区占比在30%左右的范围波动。由于日本公寓市场的衰退以及公司投资公寓业务占比的下降，大和房屋工业出售公寓数从2006财年的4981套下降至2021财年的2796套，复合年均增长率为-3.8%。其中，大和房屋工业出售公寓销量中关东地区占比从2006财年的34.1%增长至2021财年的57.6%，增长了23.5个百分点，销售逐渐集中核心城市地区。扩大公寓管理业务。2000年后日本公寓存量现房市场不断扩大，公寓管理需求开始不断扩大。为抢占公寓管理服务业务市场，公司通过收购方式扩大公寓建筑管理领域的活动。2009财年，公司收购CosmosLife，并将其重新命名为DaiwaLifeNext。2011财年，公司收购公寓管理公司GlobalHolding有限公司和下属GlobalCommunity。以上背景下，DaiwaService、DaiwaLifeNext、GlobalCommunity共同组成公司重要的三家公寓管理公司。公司汇集这三家公司积累的专业知识，进一步提高管理质量，加强其在公寓管理领域的竞争力。大和房屋公司管理公寓数从2002财年的3.6万套上升至2021财年的37.8万套，复合年均增长率为13.1%。此外，重建、大规模修复工作和个别住宅单元的翻新工作也成为市场需求方向。针对市场变化，公司在原有基本公寓管理服务范围（即礼宾服务、清洁、对建筑物和设施进行定期维护检查）外，新增加建筑翻新和重大维修等工作。企业希望能够帮助维护和改善业主的财产资产价值。提升信息化管理能力。公寓价值的影响因素不仅局限于位臵和价格，也源于它的维护管理和可销售性。公司引入“D’File”来记录公寓的基本功能和定期维护历史，以提高物业的质量管理和资产价值。2004财年，公寓部门与多方力量共同开发并引入“D’sBridge”公寓资产支持系统，它被纳入了由第三方组织进行的“D’File”检查中。通过引入“D’sBridge”，公寓业主已经能够利用全面的资产规划，包括翻新和租赁代理服务。重视销售策略和细分市场。公司提出制定适合每个年龄组和地区的营销策略，以培养不同层面新客户。对于以城市地区为中心的紧凑型公寓，公司加强以利用互联网促进销售的特定销售队伍为销售活动中心。以上改变主要是为迎合二三十多岁上下年轻人对中小公寓的购买需求。该部分客户群体，习惯于通过互联网方式进行成交和了解相关信息。另一方面，对于40岁以上和老年人群，公司通过展厅和传统的直接销售活动进行销售。4.3、存量现房业务：房屋翻新+房屋中介业务公司现房业务包括房屋翻新业务和房屋中介业务。随着新房市场逐渐饱和，现房市场不断扩大。公司的房屋翻新业务是由公司的装修推广部与公司部分子公司合作实现的。公司房屋翻新业务不仅致力于为曾从公司购买独户住宅或租赁房屋的客户提供装修服务，而且也承接一般房屋装修市场客户，扩大新客户订单。公司翻修房屋套数从2004财年的2.5万套增长至2014财年的4.4万套，年均复合增长率为5.9%。NihonJyukakuRyutu为公司房地产代理服务业务的主要公司之一，主要帮助近畿地方和关东地区的客户。企业利用其在信息收集和营销网络方面的优势，帮助买卖和租赁新房产和旧房产。除房屋估值之外，它还提供全方位的支持服务，包括从财务支持（以一定价格的房产购买担保，以及对买卖双方的合作贷款）到装修支持。4.4、租赁住宅业务租赁住宅属于公司住宅业务中重点发展方向，包含：销售类租赁产品、自持租赁和委托管理等业务模式。通过不断精细化产品线和与业主间牢固的关系，公司旗下管理下的出租房屋从2006财年的17.3万套增长至2021财年的63.1万套，复合年均增长率为9.0%；已售出的出租公寓数量从2006财年的2.9万套增长至2021财年的3.1万套，复合年均增长率为0.5%。大和房屋在出售租赁类住房占市场总出售数的比例处于持续上升趋势，从2006财年的5.3%上升至2020财年的9%，增长了3.7个百分点。截至2020财年，公司成为日本租赁住房市场市占率排名第二的企业。公司在提升自身租赁住宅市占率的同时，积极拓展相关管理业务，租赁管理业务持续贡献高额收入占比。公司租赁住宅业务收入从2015财年的8801亿日元上升至2020财年的9827亿日元，复合年均增长率为2.2%，其中建造收入占比从2015财年的52.0%下降至2020财年的40.4%，降低11.6个百分点；租赁管理收入占比从2015财年的45.8%上升至2020财年的58.0%，上升12.2个百分点。公司租赁住宅出租率常年维持在高位并保持增长趋势，公司租赁住宅出租率从2006财年的96.1%增长至2020财年的98.2%，增长了2.1个百分点。5、第三次-第六次中期计划（2011财年-至今）：增大投资，多元发展自第三次中期计划开始，公司业务上基本摆脱此前衰退造成的财务影响，企业开始加大业务投资力度。通过前两次中期计划对住宅业务的有序巩固，企业从第三次中期计划开始有序加大多元化业务投资力度，商业业务等其他业务的重要地位逐日凸显。5.1、商业设施业务公司商业设施业务开展主要形式为承包模式（建筑工程、代建+运营）和自持模式。基于以上业务方式产生建造、租赁管理和出售三种类型收入。公司商业设施业务收入从2015财年4955亿日元上升至2020财年8083亿日元，复合年均增长率为10.3%，营业利润从2015财年803亿日元上升至2020财年1228亿日元，复合年均增长率8.9%。其中建造收入占比从2015财年63.7%上升至2020财年的65.4%，提高1.7个百分点；租赁管理收入占比从2015财年35.7%下降至2020财年29.5%，降低6.2个百分点；通过Reits出售存量资产带来的收入占比从2015财年的0.6%上升至2020财年5.1%，提高4.5个百分点。可供出租空间方面，公司承包业务模式下的商业建筑出租空间从2009财年的391.7万平方米上升至2021财年663.2万平方米，复合年均增长率为4.5%；公司自有开发的商业建筑出租空间从2009财年的29.6万平方米下降至2021财年的33.2万平方米，复合年均增长率为-0.4%。开店租户方面，公司承包业务模式下的商业设施的租户数从2009财年的6269个上升至2021财年的11816个，复合年均增长率为5.4%，2009-2021财年承包业务模式下建筑物的出租率基本保持在98%以上；公司自有开发的商业设施的租户数从2009财年的680个上升至2021财年的691个，复合年均增长率为0.1%，2009-2021财年自有开发建筑物的出租率在92%-98%区间波动。从大和房屋工业商业设施收入的地区分布来看，2006-2011财年大和房屋工业商业设施收入大部分来自关东地区与其他地区，关东地区商业设施收入占比大约在33%，名古屋地区商业设施收入占比大约在13%，关西地区商业设施收入占比大约在19%，其他地区商业设施收入占比大约在35%。利用LOC系统放大业务优势在商业建筑建设领域，公司积极地提供营销服务，专注于个性化客户解决方案。公司独有的LOC（LandOwnerCompany）资产管理系统，连接土地所有者和希望开设批发零售网点公司的需求。公司是日本首个推出该类型业务企业。该系统同样解决土地所有者对土地资产收益的需求，以及零售行业企业通过开设新店来扩大利润的需求。公司利用其在全国范围内广泛的土地数据以及支持开设新网点的专业知识，为潜在客户提供从规划到设施管理和运营的全面建议。为促进与土地所有者之间的联系和互动，公司成立发展业主俱乐部（OwnersClub）。这是公司巩固商业设施业务及LOC系统的重要举措。公司业主俱乐部注册人数由2012财年的6482人上升至2020财年的6600人。依赖业主俱乐部的发展，2018-2020财年公司商业设施业务的订单复购率为30%左右。开店租户方面，公司代建商业设施的租户数从2002财年的1505个上升至2021财年的11816个，复合年均增长率为11.5%。2002-2021财年代建建筑物的出租率保持在98%以上。虽然大规模商业设施的开放数量减少，但日本对总建筑面积不到1万平方米的社区购物中心（NSCs）的需求仍然很稳定。2010财年始，公司开始转变业务方向，商业设施领域重点发展社区购物中心，扩大了更能盈利的小规模设施的所有权和租赁业务。从批发零售设施数量来看，大和房屋工业建造的批发零售设施总计从2012财年的33000个增长至2018财年的43662个，复合年均增长率为4.8%。2014财年后，日本消费税上调带来消费者支出开始下降，进而造成零售业受到冲击。面对这一情形，公司开始积极参与非零售部门（酒店、商业综合体等）各种用途的发展项目。非零售合同比例从2015财年的49.8%上升至2020财年55%，增长5.2个百分点。除此之外，公司也将业务发展重点放在城市地区和大型项目来扩大业务范围，在日本各地经营大型购物中心和其他商业设施。随着商业设施建造规模越来越大、用途越来越多，公司商业设施每栋建筑平均合同价格从2015财年的2.2亿日元上升至2020财年的5.5亿日元，复合年均增长率为20.1%。5.2、事业设施业务公司事业设施板块主要组成部分包括物流设施业务与医疗护理设施业务等。2020财年，大和房屋工业事业设施业务接收合同中58.1%来自物流设施业务，14.6%来自医疗护理设施业务，14.2%来自工厂业务。公司事业设施业务收入从2015财年7363亿日元上升至2020财年9899亿日元，复合年均增长率6.1%，营业利润从2015财年680亿日元上升至2020财年1159亿日元，复合年均增长率11.3%。其中建造收入（建筑工程、代建类）为事业设施业务收入的主要组成部分，但占比处于下降趋势。建造收入占比从2015财年的84.3%下降至2020财年的73.1%，降低11.