某项目整体定位与功能报告

顺义马坡项目

整体定位与功能研究报告谨呈：北京顺义新城建设开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。汇报议程

第一部分：研究前提第二部分：整体定位第三部分：功能物业研究第四部分：功能分区及开发策略世联工作范围功能物业的规模和用地布局相关功能物业的市场研究相关功能物业的定位细化区域整体定位与开发理念以东至滨河路、南至白马路、西至顺安路，北至花园北路的2400亩起步区为核心，以总面积10平方公里的马坡组团为范围世联工作内容世联工作平台之一：顺义新城总体规划新城功能定位“北京东部发展的重要节点，北京重点发展的新城之一。引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。”新城发展目标“主要承担体育文化和行政办公，城镇人口规模控制在13万人。”现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居城市对马坡的定位世联工作平台之二：马坡组团控制性规划功能定位以奥运为主题，滨水风貌为特色的北京东北部体育健身、休闲度假、旅游服务核心区；北京市新兴的特色卫星城市组团，北京市区人口扩散的重要接纳地之一；顺义区以文体娱乐、商务办公、国际交往为主要功能的新中心；城镇地区具有健康人居环境的中高档居住地。规划目标滨水·国际·活力·新城世联工作平台之二：马坡组团控制性规划滨水度假区——奥运休闲度假及可规模化开发的高档低密度居住区；绿茵别墅区——以奥运马术比赛场为中心的高档别墅区，整合现状别墅用地，开发高档低密度住宅；花园市镇区——旧村改造、村民拆迁安置区和可规模化开发的中档住宅区用地特色居住区——结合新城整体开发时序，逐步激活与城市相配套的公共、商业及服务功能，灵活安排混合用地及其规模。滨水度假区绿茵别墅区花园市镇区特色居住区世联工作平台之二：马坡组团控制性规划用地类型规划指标（m2）比例一类居住用地42810232%二类居住用地35694826%一类居住/公共设施混合用地23927918%文化娱乐用地19863015%商业金融用地1236579%行政办公用地69091%项目目前所面临的问题一鲁能希望2400亩尽快进入政府土地供应计划从而启动项目开发障碍与国展、国门商务区、汽车基地等顺义其他热点区域相比，马坡组团缺乏强大的产业基础和明确的发展动力，不在政府确定的新城近期建设重点之列解决在项目整体定位和发展理念的层面上对马坡组团进行明确定义，同时明确其之于顺义新城的重要性顺义新城近期发展引导图“……顺义新城近期以中心区和空港区为建设重点。发挥空港优势，积极发展以国际会展、商务、物流为主的临空产业，巩固提升现代制造业的层次和水平，进一步巩固区域产业引擎的地位；大力整合现有城市建成区，积极发展高水平的城市综合服务功能，提高公共设施水平，优化完善新城总体功能布局……”——《顺义新城总体规划》项目目前所面临的问题二已经批复的规划中居住用地所占比例超过50%，商业金融用地所占比例不足10%；从现实市场状况出发，以居住和休闲娱乐启动比较具备可操性，商务功能现行的难度较大。在已经引入的少数金融机构总部的基础上希望强化商务商业功能，并主张商务先行在功能分区的层面上，具体探讨规划相关的每种功能的市场可行性，并结合国外同类型区域先进案例，探讨不同功能的开发时序规律规划/市场现实政府主张/设想解决问题途径汇报议程

第一部分：研究前提第二部分：整体定位第三部分：功能物业研究第四部分：功能分区及开发策略制定整体定定位的思路路发现方向验证机会把握机遇本体分析后奥运经济分析案例研究项目整体定位我们的工作作目标以创新的发发展模式，，将马坡组组团打造成成以休闲为为特色，以以商务办公公为核心，，集商务、、休闲、商商业、居住住为一体的的功能复合合的新中心心。我们对世界界各地类似似地区的案案例进行了了广泛的研研究，并着着重参考了了其中一个个标杆性案案例初步考虑案案例Irvine,美美国BuenaPark,美美国多摩,日本本Columbia,美国LaDééfense，法国国LongBeach,美美国Ruhr,德国Reston,美美国Randstad,荷兰Fairfield,美国国Nassau,美美国Canberra，，澳大利亚亚Schaumburg,美美国Perimeter,美国国重点分析了了其中三个个Irvine,美美国LongBeach,美美国Reston,美美国标杆性案例例Irvine,美美国临近主要大大城市拥有河/海/高尔夫等资资源重要的商务务办公区明确的区域域定位、发发展规划欧文位于加加利福尼亚亚州以南五五十公里处处，属于橘橘郡管辖范范围。占地地88平方方公里，现现有人口17.5万万，就业岗岗位16.8万。欧文南面濒濒临大平洋洋，拥有著著名的Laguna海滨、LongBeach海滨，，这里阳光光充沛，以以加州的阳阳光闻名世世界。7条条主主要要高高速速公公路路（（州州际际5、、405、、收收费费高高速速55、、73、、133、、241、、261））把把欧欧文文与与橘橘郡郡内内的的其其他他城城市市相相连连接接欧文是作为美美国最安全、、规划完善、、便于开展商商务商业活动动的最佳区域域，吸引了大大量的居民和和企业进入，，已经成为橘橘郡的重要高高科技产业中中心欧文(Irvine））概况在经历了以农农业经济为主主的起步阶段段，欧文充分分利用自然资资源，并不断断建设和完善善各类配套设设施，最终形形成以高科技技为主导、经经济结构多元元、功能复合合的后现代CBD起步阶段发展阶段成熟阶段阶段1：1960年以前阶段2：1960s-1980s阶段3：1980s-至今农业经济为主，盛产橘子、胡桃，鳄梨，利马豆，和绵羊快速城市化阶段，接纳中产阶级郊区化人口以级分担城市功能后现代CBD的形成，城市经济实现以高科技为核心的多元化发展阶段欧文农场因其广阔的巴伦西亚橘子林和丰富的物产而闻名住宅建设陆续开始，规模不断扩大引入加利福尼亚大学分校，建成“大学社区”。规划总用地1500英亩，居民5万人，高素质人口开始进入置业；四大核心区域形成欧文商贸区(IrvineBusinessComplex)欧文商务花园（Irvinespectrumbusinesspark)欧文科技中心（Irvinetechnologycenter)大学研究中心（universityresearchcenter)阶段特征发展结果发展举措建设欧文农场优美的自然环境科学宜人的城市规划完备的休闲娱乐和居住配套设施社区环境的保护完善的教育机构的建立办公设施以及产业政策推出后现代CBD的产业———欧文被誉为为“加州的科科技海岸”，，吸引了包括括生物医学、、电脑硬件和和软件、汽车车设计等高科科技公司的进进入公司名称塔可钟（TacoBellCorp.）福特汽车（FordMotorCompany）集团埃乐峻（AllerganInc.）马自达，美国公司（MazdaMotorofAmericaInc.）丰田材料处理，美国公司（ToyotaMaterialHandling,USAInc.）圣约翰（St.John）起亚汽车，美国公司（KiaMotorsAmericaInc.）戴姆乐克莱斯乐（DaimlerChryslerCorporation）布劳德康姆（BroadcomCorporation）密地机械（MeadeInstrumentsCorporation）康阿戈拉食品零售（ConAgraFoodsRetailProductsCo.）爱德华（EdwardsLifesciencesCorporation）极可意涡流浴缸（JacuzziWhirlpoolBath）第一选择抵押贷款（OptionOneMortgageCorporation）总部在欧文的的大公司欧文顶尖的生生物科学公司司公司名称雇员AllerganInc.2,200EdwardsLifesciencesCorporation1,600B.BraunMedical1,221SicorPharmaceuticals665AlconLaboratories578NewportCorporation514MeadeInstruments496TycoHealthcare/Mallinckrodt250AdvancedSterilizationProducts(Johnson&Johnson)2333MDentalProductsDivision225公司名称产业雇员VerizonWireless电信2,129OptionOneMortgageCorp.抵押中介1,800PacificBuildingCare建筑，维修950BestSoftware软件560QuestSoftware商用软件540伊尔文RegionalHospital&MedicalCenter医院497PriceWaterhouseCoopersLLP会计服务490NextelCommunications电信443伊尔文MarriottHotel接待425欧文顶尖的服服务类公司欧文销售类公公司公司名称行业雇员HinesNurseries护理用品800ToshibaAmericaBusinessSolutions复印机500AdvantageCrown食品400CanonUSAInc.复印设备350EpicorSoftwareCorp.软件300InterporeCrossInternationalInc.医疗设备250ConnexionByBoeing电子设备200DelMarAvionics通用仓储200后现代CBD的产业———欧文以高科科技产业主导导，具有多元元化的产业结结构欧文不同职业业人数状况欧文不同产业业就业人数状状况劳动力就业人数失业率伊尔文橘郡伊尔文橘郡伊尔文橘郡199562,5571,331,02460,3051,263,1423.6%5.1%199663,4061,344,89161,5671,289,7502.9%4.1%199765,1971,379,30463,6971,333,7872.3%3.3%199866,8581,413,04165,4541,371,3562.1%3.0%199969,7001,471,60268,4221,432,6701.8%2.6%200071,5901,511,00070,3311,472,6531.8%2.5%200172,7181,537,10571,1191,490,8282.1%3.0%200273,7281,562,87271,7251,501,8462.7%3.9%欧文劳动基业业率、失业率率和就业人数数欧文现有公司司1.7万家，以高科科技为主导，，具有多元化化的产业结构构。目前欧文文从事技术/管理类的人数数最多，占到到50%以上。欧文历年的失失业率在橘郡郡都比较低，，特别是2002年的失业率仅仅为2.7%，就业状况良良好。后现代CBD的商务———欧文提供了了大量和多样样化的办公物物业，满足处处于不同发展展阶段的不同同类型的公司司的办公需求求欧文商务花园园（Irvinespectrumbusinesspark)始建于1985年，占占地5000英亩，是世世界上最大规规划的研究、、科技以及商商业中心。共共有2500家公司进驻驻，是汽车设设计、生物技技术、宽带、、计算机软硬硬件以及医疗疗行业聚集地地。欧文商商贸区区(IrvineBusinessComplex)是是欧文文最大大商业业办公公物业业聚集集地，，拥有有超过过18万平平方英英尺的的甲级级写字字楼面面积，，共有有4500家公公司入入住，，集中中了欧欧文的的一半半的商商业办办公物物业。。欧文科科技中中心（Irvinetechnologycenter)适适当地地最新新的商商务公公园，，定位位于创创业期期的高高科技技企业业，整整体设设计风风格采采用校校园风风格，，预计计总建建筑面面积为为130万万平方方英尺尺。大学研究中中心（universityresearchcenter)毗毗邻大学医医学院和生生物研究中中心，占地地184英英亩。这里里是企业与与大学研究究机构合作作的重要基基地，诞生生众多前沿沿技术，拥拥有办公和和适合高科科技加工的的物业共240万平平方英尺。。后现代CBD的商业业——购物物的天堂，，世界各国国风味美食食的聚集地地亚洲风味Koki'sTeppan&Sushi；MaizuruJapaneseRestaurant；Taifoon,TasteofAsia意大利风味BucadiBeppoFlorenceItalianCuisineMacaroniGrillPastaPomodoroPregoRistoranteVessiaRistorante墨西哥风味Chevy'sMexicanElCholoCantinaLaSalsaTacoFactory世界各地风风味的餐馆馆欧文拥有加加利福尼亚亚最著名的的目的地式式购物中心心IrvineSpectrumCenter,总建筑面积积达到110万平方英尺尺，是集零零售和娱乐乐为一体的的购物者的的天堂。高档次的酒酒店配套Atrium酒店Candlewood酒店Courtyard酒店IrvineSpectrumCenterIrvineSpectrumCenter后现代CBD的休闲闲娱乐设施施——欧文文海滩、超超过100个公园和和公共游泳泳池名称社区公园18个邻里公园35个活动场地41块独立自行车专用道65.1公里开放空间/绿化带89.18平方公里街边绿化环境2.71平方公里体育运动场地0.506平方公里公园和景观观区规划有加州阳光光之称的欧欧文海滩欧文有超过过100个个公园和公公共游泳池池，大约有有178.2平方公公里的农场场土地作为为自然栖息息地保护，，24.3平方公里里的土地用用于公园和和开放空间间最美丽的高高尔夫球场场后现代CBD的居住住——多样样化的住宅宅产品、齐齐备的生活活配套欧文现有房房屋数量6.45万套，包括括商品住宅宅、廉租房房、临时住住房等，能能够满足各各个阶层居居民的居住住需求。目前正在开开发名为TheVillage的大型居住住项目，该该项目能够够提供1550套集合住宅宅，除此之之外有大片片复合式居居住社区在在该商务区区周边布置置，提供包包括独栋、、联排和公公寓在内的的多种类型型居住物业业。欧文80%以上的社区区都规划良良好，大多多数拥有网网球场、小小公园、游游泳池、甚甚至有人工工湖，让居居民在湖上上泛舟以及及进行其他他水上活动动。后现代CBD的教育育配套———拥有齐备备的、高质质量的教育育设施欧文统一学学区(IUSD)一贯被评为为美国的最最佳教育系系统之一。。欧文的学学校提供创创新的教育育计划，开开放的教室室，团队教教学，和优优秀的社区区合作，除除此外，有有些学校甚甚至还提供供年度循环环学期。学学区拥有22个小学，5个初中，4个完全高中中，和一个个继续教育育高中，学学生总计超超过24,000人。塔斯延统一一学区(TUSD)为住在欧文文北部和西西部的学生生提供服务务。学区有有悠久的历历史，在学学生，教师师和社区的的努力下，，学区持续续表现了优优秀的成绩绩。这一学学区有17所小学，5所初中，2所完全高中中，一所继继续教育高高中，和一一个成人教教育学校。。在过去十年年里，塔斯斯延统一学学区共有9所学校被评评为州或国国家级优秀秀学校。两两所小学被被评为国家家模范学校校；一所初初中和一所所高中被评评为国家蓝蓝丝带学校校；其他5所学校，一一所小学，，两所初中中和两所高高中，分别别因其在学学术，视觉觉和表演艺艺术，以及及体育特色色，被评为为加州优秀秀学校。案例借鉴鉴：后现现代CBD的特特征发展模式式：吸引引高素质质人口进进入置业业，形成成产业聚聚集发展过程程中，一一直坚持持“高素素质人口口带动高高端产业业发展””的理念念，通过过区域内内优美的的自然环环境、高高强度的的公共设设施、丰丰富的休休闲娱乐乐设施和和多样化化的住宅宅产品吸吸引高素素质人口口，形成成产业和和人口不不断升级级的良性性循环。。产业结构：：以高科技技类的产业业为主导，，多元化的的产业结构构欧文是以高高科技为主主导，多元元化的产业业结构，服服务业、服服装业、物物流、制造造业等产业业都有大规规模的公司司进驻欧文文，使得整整个城市经经济得以快快速平稳的的发展。功能复合:以商务办公公为核心、、集商务、、商业、休休闲、居住住为一体欧文提供不不同类型的的办公物业业满足处于于不同发展展阶段的企企业的需求求，增强区区域对于高高科技企业业的持续吸吸引力，在在以商务办办公为核心心功能发展展的同时，，商业、休休闲娱乐、、居住等其其他各项功功能并行均均衡发展。。城市形态:城市化的景景观和郊区区化城市的的完美结合合体欧文的现代代化、精心心修剪的植植被、大面面积的公共共空间和以以及正在不不断发展的的复合功能能区，将城城市的多元元、活力、、便捷和郊郊区的自然然、舒适、、开阔完美美结合。后现代CBDVS城城市CBD舒适自然城市符号快节奏高楼林立污染后现代CBDVS郊郊区办公区区建筑设计灵灵活、多变变自给自自足的的复合合体时尚消消费多元休休闲齐备、、高质质量的的生活活配套套设施施标准的的厂房房设计计单一的的产业业结构构单一的的办公公功能能有业无无城依赖于于城市市核心心区缺乏商商业休休闲等等配套套设施施产业结结构呈呈现多多元化化发展展的态态势，，以高高附加加、集集约型型的产产业为为主导导，其其他各各类相相关产产业并并行均均衡的的发展展。产业以以附加加值低低、粗粗放型型发展展的工工业为为核心心，结结构单单一，，处于于产业业链的的低端端。多元化化的产产业结结构形成后后现代代CBD的的KPI后现代代CBD的的KPI大都市市城市市化程程度很很高,拥有有强大大的经经济辐辐射能能力拥有良良好的的自然然资源源多种便便捷的的交通通方式式（机场场、高高速公公路等等）位于大大都市市边缘缘规划用用地功功能复复合，，包括括商务务、商商业、、居住住、休休闲类类用地地制定整整体定定位的的思路路发现方方向验证机机会把握机机遇本体分析后奥运经济分析案例研究项目整体定位马坡组组团所所在的的顺义义新城城位于于北京京大都都市东东北边边缘，，是北北京东东部发发展带带的重重要节节点ShunyiBeijing经济实实力不不断增增强，，GDP年均保保持2位数增增长，，2005年完成成GDP6814亿元人人民币币，人人均GDP达到5457美元。。产业结结构不不断优优化，三产产比例例为1.4：30.9：67.7，三产产就业业人口口比例例为8：26：66。以CBD、中关关村、、金融融街、、奥林林匹克克中心心区等等产业业带为为主的的多中中心格格局以以及三三大重重点新新城的的启动动促进进了网网络式式大都都市的的进程程。城市化化进入入高速速发展展阶段段，城市市发展展从““城市市中心心化””向““被动动郊区区化向向主动动郊区区化过过渡””阶段段发展展，城市化化率达达到80%。2008年奥运运会申申办成成功为为实现现“世世界城城市、、国家家首都都、文文化名名城、、宜居居城市市”的的发展展目标标提供供了基基础。。位于北北京大大都市市东北北边缘缘，北北京东东部发发展的的重要要节点点，是是北京京十一一五规规划重重点发发展的的三个个重点点新城城之一一2020年规划划用地地规模模108平方公公里，，人口口90万人。。担负负起疏疏散北北京中中新城城人口口的主主要功功能。。城市发发展目目标：：现代代国际际空港港、区区域产产业引引擎、、绿色色宜居居新城城重点点引引导导发发展展现现代代制制造造业业，，以以及及空空港港物物流流、、会会展展、、国国际际交交往往、、体体育育休休闲闲等等功功能能。。在对对现现有有产产业业在在地地域域上上和和产产业业链链上上进进行行整整合合的的基基础础上上，，推推进进产产业业空空间间布布局局优优化化，，引引导导资资源源合合理理配配置置，，建建设设现现代代服服务务业业产产业业群群落落、、高高科科技技产产业业群群落落、、先先进进制制造造业业群群落落、、都都市市型型饮饮料料群群落落和和现现代代农农业业产产业业群群落落等等五五大大产产业业群群落落。。中心城S6线滨河路L1线M15线京顺路白马路京承高速京密公路马坡综合交通系统统的规划将在在未来大大提提高区域的可可达性，增强强了马坡组团团与北京城市市中心区及顺顺义其他组团团的联系现状交通:马坡组团现状状主要通过京京顺路、京密密路与北京市市区建立交通通联系，这条条路车流量大大，拥堵情况况时有发生。。未来交通:横贯地块的白白马路（道路路红线60米），是联系系奥运场馆最最主要的城市市级主干道，，其与京顺路路、京承高速速以及滨河路路相联接，构构成更为便捷捷的通达中心心城的交通网网络。目前白白马路已经开开始启动建设设，预计在2008年之前建设完完毕。轻轨S6线贯穿整个马马坡组团并形形成南北两个个站点。此外外2020年将建成的地地铁M15号线与S6线连接，进一一步增强了地地块的公交可可达性。交通资源马坡组团拥有有丰富的休闲闲设施资源和和良好的自然然资源乡村高尔夫俱俱乐部占地面积3600亩。始建于1988年底，1990年投入营业，，共54个球道，是我我国北方最大大的高尔夫球球场，开业以以来接待客户户已经超过200万人次。会所集餐饮、、住宿、聚会会于一体，设设有客房、高高尔夫用品部部门、茶艺厅厅、餐饮大厅厅及各聚餐包包间。潮白河森林公公园北京市最大的的平原型京郊郊森林公园南北长38公里，总面积积8.5万亩，其中生生态风景林面面积5.5万亩。北京乡村赛马马场按国际标准设设计兴建的全全国大型现代代赛马场,占地面积２６６万平方米,设有两条椭园园形跑道,外圈为竞赛用用跑道,；内圈为训练练跑道,。场地一侧建建有可容纳３３万观众的防防雨看台。一一层设有能容容纳1500人席位的大厅厅,二三层设有中中式和中西式式包房。各层层还设有酒吧吧。奥运水上运动动中心占地面积163.6公顷，总建筑筑面积28961平方米。它将将成为北京规规模最大、功功能最完善的的水上运动中中心，并成为为顺义地区的的一个标志性性建筑。配套资源以体育文化为为主题、以自自然环境为特特色，以文化化娱乐、商务务办公、国际际交往为主要要功能的新中中心是规划赋赋予马坡组团团区域未来发发展方向马坡组团总体体功能定位：：—以奥运为为主题、滨水水风貌为特色色的北京东北北部体育健身身、休闲度假假、旅游服务务核心区；—北京市新新兴的特色卫卫星城市组团团，北京市区区人口扩散的的重要接纳地地之一；—顺义区以以文体娱乐、、商务办公、、国际交往为为主要功能的的新中心；—城镇地区区具有健康人人居环境的中中高档居住地地。《马坡组团控控制性详细规规划》顺义新城文化化发展规划：：“促进城市文文化发展，打打造具有鲜明明特色的新城城文化，打造造以马坡组团团为核心、辐辐射整个新城城的现代文化化中心区，提提升城市文化化功能。”《顺义新城总总体规划》规划指向体育文化和行行政办公也是是马坡与新城城其他主要组组团差异化发发展的基点会展与临空产业国际枢纽机场、空港商务和物流综合服务与先进制造体育文化、行政办公教育科研规划指向牛栏山组团：：承担的主要城城市职能为教教育科研，城城镇人口规模模规划控制在在9万人。其东侧侧隔潮白河为为河东新区，，南侧隔组团团间生态绿地地为马坡组团团，北侧与怀怀柔新城相邻邻。马坡组团：：承担主要城城市职能为为体育文化和和行政办公公，城镇人口口规模规划划控制在13万人。其马马坡组团东东西向通过过白马路（（奥运大道道）与奥运运水上公园园和河东新新区联系，，南北向通通过顺安路路（光明大大街）、西西二环路等等主要道路路与老城组组团和牛栏栏山组团联联系，通过过京密路与与空港区联联系。轨道道交通S6线贯穿组团团南北。新城中心组组团：承担的主要要城市职能能为综合服服务和先进进制造，城城镇人口规规模规划控控制在36万人。其东东侧临朝白白河与河东东新区相望望，西侧隔隔六环路与与空港区相相邻，北侧侧隔减河及及组团间生生态绿地为为马坡组团团。空港城组团团：承当的主要要城市职能能为会展和和临空产业业，城镇人人口规模控控制在22万人。机场组团：：承当的主要要城市职能能为国际枢枢纽机场、、空港商务务、物流。。其中心是是国门商务务区、北侧侧为保税物物流中心、、东西北侧侧为三处空空港配套产产业园。马坡组团规规划用地包包括商务、、商业、文文化娱乐、、居住等功功能用地类型规划指标（m2）比例一类居住用地42810232%二类居住用地35694826%一类居住/公共设施混合用地23927918%文化娱乐用地19863015%商业金融用地1236579%行政办公用地69091%规划指向马坡组团位位于北京大大都市东北北边缘；北京城市化化率已达到到80%，，经济总量量仅次于上上海，为全全国的经济济、文化中中心。城市市发展从城城市中心化化向郊区化化过渡的阶阶段；经济实力不不断增强，，2005年人均GDP达到到5457美元。距离机场10分钟车车程；横贯地块的的白马路，，与京顺路路、京承高高速相联接接，构成更更为便捷的的通达中心心城的交通通网络；轻轨S6线线贯穿整个个马坡组团团，将进一一步增强了了地块的公公交可达性性。临近潮白河河的最宽段段；东邻潮白河河绿色森林林公园；现状的绿地地资源极其其丰富，规规划的绿化化率达到50%以上上根据马坡组组团控制性性详细规划划，用地性性质包括商商务、商业业、休闲娱娱乐、居住住等复合功功能根据马坡组组团本体条条件对位分分析，我们们判定马坡坡组团未来来可以发展展成后现代代CBD后现代CBD形成KPI良好的自然资源多种便捷的的交通方式规划用地功功能复合位于大都市市边缘，所所在都市经经济辐射力力强，城市市化程度高高本体对位制定整体定定位的思路路发现方向验证机会把握机遇本体分析后奥运经济分析案例研究项目整体定位奥运水上项项目比赛在在举办期所所能带来的的经济收入入有限，而而且缺乏可可持续性奥林匹克水水上公园项项目占地面面积约170公顷，建成成后将作为为北京2008年奥运会水水上运动项项目的比赛赛场地。其中赛艇、、皮划艇分分赛场设置置30000个座位，其其中站席10000个；；激激流流回回旋旋项项目目分分赛赛场场不不设设置置永永久久座座席席，，只只设设置置15000个临临时时座座席席。。整整个个水水上上运运动动赛赛事事将将持持续续14天，在在比赛赛举办办期，，假设设每场场比赛赛场馆馆都席席满，，共能能吸引引51万名观观众，，所能能够带带来即即时的的经济济收入入有限限，而而且缺缺乏可可持续续性。。北京奥奥运会会比赛赛日程程总表表奥运会会举办办城市市的成成功案案例表表明，，赛后后可以以充分分利用用奥运运带来来的发发展机机遇，，对奥奥运场场馆和和周边边区域域重新新开发发建设设，突突出休休闲娱娱乐功功能，，以延延长奥奥运的的利好好效应应，形形成经经济的的可持持续发发展巴塞罗罗那巴塞罗罗那奥奥运会会结束束后，，奥运运会主主会场场的运运营者者将该该体育育场变变为休休闲娱娱乐物物业，，现在在成为为了入入境游游客的的必游游之地地，不不断为为巴塞塞罗那那带来来丰厚厚的收收入。。汉城汉城把把150万万平方方米的的奥体体公园园变为为了以以雕塑塑和纪纪念物物而闻闻名世世界的的展览览场所所，将将三座座体育育馆、、网球球场变变为了了国际际性运运动中中心及及文化化艺术术展览览馆及及举办办大规规模宣宣传活活动的的场所所。这这些功功能转转变之之后场场馆成成为了了吸引引国内内外游游客的的重点点旅游游项目目。奥运会会前后后国外外游客客入境境量指指数奥运会会举办办前投资增增大城市形形象不不断提提高旅游业业开始始增长长奥运会举办办期第三产业部部分行业达达到高潮，，需求强劲劲奥运会举办办后比赛场馆的的改造重建建，周边区区域相关休休闲旅游资资源的开发发利用后奥运效应应申办期2~3年规划期2~3年筹备期3~4年奥运会后，，悉尼奥林林匹克花园园以体育文文化为主题题，以打造造功能复合合的活力之之城为目的的制定城市市发展计划划，成为可可持续发展展区域的典典范已有的举措措：为确保奥运运体育场馆馆发挥持续续的作用，，成立悉尼尼奥林匹克克委员会，，负责承接接各类文化化演出、艺艺术展览、、国际性赛赛事等。启动总占地地为230万平方米的的8个地块用于于商业、休休闲、教育育、零售、、旅店、办办公机构的的开发。2025年年的发展计计划：强化悉尼奥奥林匹克花花园作为国国内和国际际赛事、大大型文艺演演出以及文文化艺术展展览的主办办场地的功功能；大量投入建建设奥林匹匹克花园核核心区，以以打造功能能复合、集集休闲、购购物、办公公、居住为为一体的充充满活力的的城市中心心；对奥运运动动场馆多样样化的利用用以确保悉悉尼奥林匹匹克花园终终年都充满满活力；对于大量低低密度开发发的用地进进行改造，，提高其开开发强度以以保证土地地的集中利利用；保持奥林匹匹克花园城城市设计的的传统，创创造高质量量、高水平平的建筑设设计和城市市景观设计计；不断创造优优美的环境境以延续奥奥林匹克花花园在环境境上取得的的成就；加强区域内内部以及与与其他区域域的交通联联系,以更便捷捷的到达达任何地地方。结合相关关案例分分析、项项目本体体条件和和奥运带带来的发发展机遇遇的分析析，我们们确定马马坡组团团的定位位是：“以体育育文化为为特色、、以商务务办公为为核心、、整个北北京具有有示范意意义的后后现代CBD””。特色功能能发展城市功能能的延伸伸后现代CBD成熟期发展期起飞期重点发展展以体育育文化为为主题的的休闲娱娱乐等配配套功能能，提供供类型多多样的休休闲娱乐乐设施打打造区域域特色，，带动区区域发展展充足的休休闲娱乐乐设施和和多样化化的住宅宅产品吸吸引高素素质人口口入住，，带动相相关产业业的发展展，商务务区的雏雏形成，，随着商商务区的的不断成成熟，形形成产业业和人口口不断升升级的良良性循环环。进入城市市全方位位均衡发发展的阶阶段，成成为特色色突出、、以商务务办公为为核心、、功能复复合、环环境优美美的后现现代CBD。马坡组团团的发展展意义城市发展展理念的的创新城市空间间状态的的创新马坡组组团的的发展展意义义一：：““后郊郊区””的的创新新城市市空间间状态态，顺顺应北北京疏疏散中中心城城的整整体城城市空空间发发展战战略，，引领领未来来城市市发展展方向向后郊区区——都都市的的多元元、活活力、、便捷捷和郊郊区的的自然然、舒舒适、、开阔阔完美美结合合的城城市空空间状状态郊区（通州、亦庄）后郊区（马坡）功能形态功能单一（卧城或产业园）某一功能突出的同时呈现多种功能的复合空间形态城市中心向外蔓延发展形成的空间形态；受城市中心的控制，附属于城市中心；没有形成独立的中心节点。大都市的反磁力系统；不依赖城市中心；形成独立的中心节点，通过高速公路路网与其他区域呈网络式的连接状态。生活形态生活形态单一，仅能满足基本的居住需求，缺乏商业文化休闲等相关配套设施。中产的生活形态低密度的居住环境复合多样的城市功能马坡组组团的的发展展意义义一：：““后郊郊区””城市市空间间状态态的创创新通通过商商务、、商业业、居居住的的全方方位升升级充充分体体现出出来马坡坡组组团团的的发发展展意意义义一一：：““后后郊郊区区””城城市市空空间间状状态态的的创创新新通通过过商商务务、、商商业业、、居居住住的的全全方方位位升升级级充充分分体体现现出出来来马坡坡组组团团的的发发展展意意义义一一：：““后后郊郊区区””城城市市空空间间状状态态的的创创新新通通过过商商务务、、商商业业、、居居住住的的全全方方位位升升级级充充分分体体现现出出来来马坡坡的的发发展展意意义义城市市发发展展理理念念的的创创新新城市市空空间间状状态态的的创创新新传统统的的城城市市发发展展理理念念：：““先先业业后后城城””城市市发发展展理理念念的的两两种种类类型型创新新的的城城市市发发展展理理念念：：“城优业业盛”典型案案例：：深圳圳深圳从从城市市发展展的初初级阶阶段到到城市市发展展的高高级阶阶段采采用了了“先先业后后城””和““城优优业盛盛”的的两种种不同同的发发展理理念1979-1984年出口加加工区区综合性性经济济特区区区域中中心城城市现代化化的国国际性性城市市1989-19991999-…1984-1989“先业业后城城”“城优优业盛盛”城市发发展的的初级级阶段段：城市发发展以以经济济增长长为压压倒性性目标标，以以工业业为主主导产产业，，带来来人口口高速速增长长，引引发对对城市市建设设的需需求，，带动动城市市被动动建设设。以经济济增长长为主主要目目标的的城市市规划划，忽忽略了了对环环境的的建设设，出出现、、财富富外流流的现现象，，城市市发展展可持持续性性减弱弱。“先业业后城城”发发展模模式为为后期期城市市发展展奠定定的经经济基基础。。城市发发展的的高级级阶段段：在城市市发展展具备备一定定经济济基础础后，，通过过良好好的城城市规规划，，改善善城市市环境境，加加大城城市配配套的的建设设城市环境境的改善善和配套套的丰富富吸引高高素质人人口入住住，带来来高附加加值产业业的进驻驻，如高高科技、、金融、、物流等等产业，，实现人人口与产产业不断断升级，，最终达达到共同同繁荣。。出口加工工区阶段段完成了了深圳发发展道路路上的原原始积累累1979年的深深圳，是是一个城城区面积积不足3平方公公里的小小镇。全全市只有有224家小工工厂，年年工业总总产值仅仅7092万元元。1980年，在在国家确确定经济济特区后后，深圳圳大力吸吸引简单单劳动密密集型的的“三业业一补””企业，，“三资资企业””和“内内联”企企业。同同时，大大力拓展展对外贸贸易特别别是对港港贸易，，初步解解决了发发展道路路上的原原始积累累问题。。1984年，实实现国内内生产总总值23.4亿亿元，工工业总产产值17.2亿亿元，人人均GDP约3000元人民民币。1979-1984深深圳人口口增长318219791984年均增长率：22％此阶段的的人口增增长主要要为加工工企业的的中低端端从业人人员。1979-1984深深圳工业业产值增增长（亿亿元）此阶段的的经济规规模相当当于目前前国内一一般开发发区的经经济总量量。0.7117.219791984年均增长率约89％综合性经经济特区区阶段完完成了产产业初步步的升级级1984年深圳圳基本完完成初创创阶段，，开始转转入开拓拓外向型型的新时时期，城城市功能能开始增增强，1986年完成成深圳总总体规划划，确定定了深圳圳以“工工业为主主，工贸贸并举””的综合性经经济特区区的城市性性质。城市发展展建立了了带状多中中心组团团式布局局结构。1989年，，深圳人均GDP为6038.6元元人民币。1984-1989深圳圳人口增长82191.6019791984年均增长率：：18.5％％1984-1989深圳圳GDP增长长（亿元）23.4115.719841989年均增长率约37％此阶段的人口口增长主要来来自于加工企企业的中低端端从业人员及及贸易人员。。经济高速增长长得益于特区区所具有的优优惠政策优势势和比邻香港港的地理区位位优势。在城市经济高高速发展中，，城市规划的的失误带来了了不可挽回的的损失在经济发展的的初期，经济济发展速度成成为城市发展展压倒性的指指标，80年年代的深圳城城市建设在繁繁荣的背后也也带来许多遗遗憾，造成诸诸多不可挽回回的损失。罗湖火车站的的“水泥森林林”——罗湖湖衰败的缩影影罗湖火车站片片区在2平方方公里的范围围内，规划居居住11万人人口，人口密密度达5.5万人/平方方公里，建设设200多幢幢高层建筑，，面积超过300万平米米。整体片区区的局促、挤挤迫感强烈，，与港九的““水泥森林””相比，无优优势可言。此片区只是罗罗湖区的缩影影，由于罗湖湖是深圳最早早开发的行政政区，高强度度的开发导致致居住环境相相对恶化，罗湖目前的发发展已相对衰衰落，财富人人群外移，城城市向西发展展，中心区定定位于福田区区。市政道路让500年的树树木一去不复复返华强路南端原原有一片近4hm的自然然林，仅乔木木就有24种种之多，有的的树龄长达500年，是是白鹤自然栖栖息的地方。。1984年年修路时，顷顷刻间将其推推去一半，白白鹤自此一去去不返，给尤尤其缺乏历史史积淀的深圳圳城市建设造造成无法挽回回的遗憾。深圳从城市市发展的初初级阶段到到城市发展展的高级阶阶段采用了了“先业后后城”和““城优业盛盛”的两种种不同的发发展理念1979-1984年出口加工区区综合性经济济特区区域中心城城市现代化的国国际性城市市1989-19991999-…1984-1989“先业后城城”“城优业盛盛”城市发展的的初级阶段段：城市发展以以经济增长长为压倒性性目标，以以工业为主主导产业，，带来人口口高速增长长，引发对对城市建设设的需求，，带动城市市被动建设设。以经济增长长为主要目目标的城市市规划，忽忽略了对环环境的建设设，出现、、财富外流流的现象，，城市发展展可持续性性减弱。“先业后城城”发展模模式为后期期城市发展展奠定的经经济基础。。城市发展的的高级阶段段：在城城市市发发展展具具备备一一定定经经济济基基础础后后，，通通过过良良好好的的城城市市规规划划，，改改善善城城市市环环境境，，加加大大城城市市配配套套的的建建设设城市市环环境境的的改改善善和和配配套套的的丰丰富富吸吸引引高高素素质质人人口口入入住住，，带带来来高高附附加加值值产产业业的的进进驻驻，，如如高高科科技技、、金金融融、、物物流流等等产产业业，，实实现现人人口口与与产产业业不不断断升升级级，，最最终终达达到到共共同同繁繁荣荣。。大规模的城城市建设吸吸引高素质质人口的涌涌入，带来来高科技产产业及高端端服务业的的迅速发展展，形成区区域中心城城市90年代的的前五年，，深圳从建建设一个开开发的区域域角色转变变为了一个个城市，年年均国内生生产总值增增速达到33％。同同时，进行行了大规模模的城市建建设，开发发区和特区区中的的城城市功能得得到弥补，，第三产业业发展，科科教文卫事事业同步建建设，使深深圳真正具具备了适合合人们居住住、工作的的环境。90年代后后期，特区区原有的优优惠政策逐逐步消失。。这一时期期，深圳主主要发展高高科技产业业及高端服服务业，如如金融、咨咨询、审计计等。1999年年深圳完成成GDP1436亿亿元人民币币。工业总总产值突破破2000亿元，其其中高新技技术产业比比例超过40％。1989-1999深圳人口口增长191.603951989-1999深圳GDP增长（（亿元）115.7143619891999年均增长率率约28.6％年均增长率率：7.5％这一时期，，人口增长长明显放缓缓，主要原原因是劳动动密集型产产业萎缩，，各类高素素质人口涌涌入。三次产业比比例为1.2：50.6：48.2。。第三产业业比重不断断提升，且且第二产业业中高新技技术比例持持续提高。。深圳城市规规划注重对对自然生态态的保护和和建设，实实现城市的的可持续发发展深圳总体规划划构筑了自然然生态和人工工生态两个层层次的空间构构架：一是城城市建设发展展用地，呈““W”字型；；二是保护与与保护型发展展用地，以山山体、水系、、植被和组团团分隔用地为为因素联成系系统，呈“M”字型。这这样做的优点点是既结合了了深圳的自然然条件，又顺顺应了市场条条件下的城市市开发模式，，而且保证了了城市具有良良好的生态环环境效果，最最终实现可持持续发展目标标。规划提出了以以特区为中心心，东、中、、西三条轴线线放射发展，，3个圈层梯梯度推进，3级城市中心心带动9个功功能组团，形形成轴带结全全、整体推进进的城市空间间结构。高标准的城市市建设在吸引引高素质人口口进入的同时时，也促进了了国际知名企企业的入驻，，产业升级和和人口优化形形成良性互动动深圳在考察并并吸取国际先先进城市建设设经验之后，，扩大城市绿绿化带，在所所有主干道两两侧尚未建起起的房屋一律律从红线后退退30m，留出出绿化化地带带，尤其是是深南大大道上海宾宾馆至至深大大电话话公司司一线线以西西留出出800m宽的的绿绿化化带带，，这这在在国国内内城城市市中中实实属属罕罕见见。。这这一一绿绿色色开开敞敞空空间间已已成成为为深深圳圳一一道道亮亮丽丽的的风风景景，，在在引引导导新新鲜鲜空空气气进进入入市市区区的的同同时时，，还还增增加加了了城城市市的的田田园园情情趣趣。。深圳华侨城堪称国内生态态化城区的典典范，其开发发建设的第一一件事，是用用年薪11万美元聘请新新加坡孟大强强先生为规划划顾问，进行行花园式规划划，规划采取取了一系列与与从不同的举举措，如创办办的第一个企企业是负责绿绿化设计、建建设和管理的的园林公司；；在寸土寸金金的土地上，，用于绿化的的面积占到43％；在东西干干道两侧不是是建密不透风风的商店，而而是建绿带，，商业街为绿绿带让步等等等。正是因为有了了良好的环境境，才吸引沃沃尔玛、康柏柏等国际著名名企业落户。。同时，华侨侨城也是深圳圳房价最高的的片区之一。。良好的生态态环境是华侨侨城社会经济济发展的基础础。深圳城市规划划呈多中心组组团式结构。。在深圳北部部群山绵延的的绿化大背景景下，南部沿沿海精心保护护了300公顷的红树林林与之呼应，，各组团间嵌嵌入若干绿化化隔离带，城城为城市的““肺叶”，把把大自然的新新鲜空气注入入到城市的家家家户户。隔隔离带间用干干道两侧10-30m绿带串联起来来，其中镶嵌嵌着22个总面积6平方公里的城市公园，这样的绿化化系统，加上上梧桐山风景景保护区，东东部大鹏半岛岛的常绿群岭岭和海滨沙滩滩，形成山、、水、海、陆陆相得益彰的的绿色景观。。高标准城市建建设为经济发发展奠定了良良好的基础，，深圳在未来来10年内成成为具有国际际水平的科技技、物流及金金融中心城市市高科技城深圳发展高新新技术设施完完善、信息网网络发达，人人居环境优美美。政府并为为发展高科技技产业制定诸诸多如税收、、土地、金融融等优惠政策策。深圳已吸吸引了一些著著名跨国集团团R&D机构、国内外外一流研究机机构、世界级级科技人才争争相进入特区区，使深圳成成为我国现有有科技开发力力量与国际科科技前沿的接接轨区，成为为国内外著名名大学和研究究院的密集区区。同时时，，深深圳圳目目前前聚聚集集了了华华为为、、中中兴兴等等国国内内知知名名的的高高科科技技企企业业，，以以此此类类企企业业为为核核心心，，又又吸吸引引了了众众多多小小企企业业，，形形成成完完整整地地产产业业链链。。物流流及及金金融融中中心心城城市市物流流：深深圳圳是是与与香香港港连连体体的的内内地地城城市市，，具具有有成成为为香香港港扩扩充充物物流流产产业业发发展展空空间间的的有有利利条条件件，，深深圳圳目目前前和和将将来来的的具具备备的的交交通通、、通通讯讯、、及及其其他他区区域域的的基基础础设设施施，，可可直直接接为为香香港港扩扩展展其其已已包包括括的的各各种种功功能能服服务务，，且且城城市市环环境境及及比比较较成成本本方方面面，，深深圳圳更更具具备备竞竞争争优优势势，，成成为为国国际际性性的的物物流流中中心心城城市市。。金融：深圳目前除除了国家的银银行的分行外外，还有4家区域性股份份制银行、1家证券券交易易所及及50余家外外资金金融机机构。。针对对香港港高成成本的的运营营，深深圳可可以创创造条条件吸吸引香香港金金融业业务的的作业业转移移到深深圳、、引进进大金金融机机构设设立分分支机机构，，使深深圳成成为区区域性性金融融中心心。深圳四四大支支柱产产业对对GDP的的贡献献率达达到70％％以上上，以以软件件业为为代表表的高高科技技产业业增长长迅速速，成成为低低端产产业之之后名名副其其实的的支柱柱业之之一高科技技产业业、金金融业业、物物流及及文化化产业业是深深圳目目前的的四大大支柱柱产业业。根根据2004年年的统统计数数据，，全市市实现现国内内生产产总值值为4282亿亿元人人民币币，其其中上上述四四大产产业对对GDP的的贡献献率分分别为为50％、、7.5％％、9％及及4.8％％，总总计达达到71.3％％。100507.594.8总计高科技金融业物流业文化产业深圳四四大支支柱产产业对对GDP贡贡献率率（%）深圳高高科技技业中中，其其中软软件产产业占占电子子信息息产业业比例例为34％％。从从业人人员由由2001年的的4.3万万人增增加到到2005年的的14万人人。根据深深圳软软件业业规划划，至至2010年，，产值值目标标为1800亿亿元，，年均均增长长27％，，从业业人口口达到到30万人人。深圳软软件业业从业业人口口变化化（万人人）深圳软软件业业产值值规划划（亿亿元））200120054.314302010560180020052010年均增长长率27％通过对深深圳城市市发展历历程分析析，总结结了“先先业后城城”及““城优业业盛”两两种不同同发展理理念的特特征城市基础础设施及及商业休休闲生活活配套发发展先行行政府公共共服务体体系的强强势打造造先于产业业聚集的的优质社社区建设设城市建设设优质社区区、开阔阔空间、、丰富的的城市功功能吸引引大量高高素质人人口高质量生生活，高高素质人人口的聚聚集使城城市在人人口结构构优化的的过程中中升级人口结构构优化人口优化化与产业业升级形形成良性性循环城市建设设促进产产业，产产业带动动城市健健康均衡衡发展城市均衡衡发展高素质人人口进入入置业为为高端产产业聚集集提供了了良好的的人力资资源宜居的生生活环境境成为CEO迁址办公公物业的的首选高端产业业发展城市以加加工制造造等低层层次的产产业为核核心。低端产业业发展低端产业业发展吸吸引低素素质人口口进入人口低素素质增长长城市发展展以经济济增长为为压倒性性目标，，服从经经济增长长呈被动动性规划划；财富外溢溢，部分分区域逐逐步走向向衰落。。城市发展先业后城城城优业盛盛顺义目前前的发展展遵循““先业后后城”的的发展理理念，产产业优势势明显、、经济发发展迅速速，但是是“业强强城弱””的现状状已经成成为阻碍碍顺义新新城可持持续发展展的突出出障碍。。2004年北京京市人均均可支配配收入排排名前六位的的区县（（单位：：万元））2004年北北京市工业总总产值排名前前五位的区县县2004年北北京市工业总总产值增长率率排名前五位位的区县电子信息产业业和汽车制造造业是顺义区区的支柱产业业，但是其基基本为组装加加工，处于产产业链的最低低端，产业附附加值低。从整体上看顺顺义新城现状状人口与规划划人口之间存存在约55万巨大缺口，，且现状人口口近一半从事事加工制造业业，人口素质质低，2000年在业人口大大专以上学历历比例仅为6%。从万科城市花花园的案例来来看，尽管拥拥有良好的资资源条件，但但高水准的生生活配套和公公共服务的缺缺乏已经成为为阻止郊区化化高