某项目再定位建议方案

2001-11

——福华苑——

项目再定位建议

APEX整合传播机构

APEX房地产投资顾问公司

2000年12月26日

2001-12

我们的历史1993年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门营销机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立；1997年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重庆APEX；1998年，上海APEX成立；1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处；2000年，与日本（北京）电通成立成都电通；2000年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。关于APEX2001-13我们的荣誉1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构；1999年，四川省第5届优秀广告评比囊括10多个奖项；1999年,名列全国广告100强第33位；2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标”称号。关于APEX2001-14我们的客户（房地产类）

重庆时代天骄成都领秀别墅长富花园绵阳富乐城市花园清江花园华西大厦翠海庭融信商店街一城百年广场台庆得意世界武城碧云天汇联香榭里汇联康河骊景重庆新东湖重庆芳草地欧式花园重庆九龙山庄重庆天骄俊园广厦经典朝天门基良广场留金岁月关于APEX2001-15在恰当的时间和地点，以恰当的方式，将恰当的产品销售给恰当的顾客。APEX地产投资服务专业理念关于APEX2001-16APEX投资理念阐释：恰当的产品恰当的顾客入市时机与姿态现场打包，样板销售控制节奏与价格整合营销广告与促销户型/配套/功能装修标准等品牌感召下的价值共识恰当的方式恰当的时间与地点关于APEX2001-17APEX地产投资顾问服务体系：前置服务概念设计整合传播销售控制地块评估/区域供给评估顾客需求评估/基本假设楼盘概念建议/案名与VI接待中心与样板概念顾客生活形态分析接触管理/品牌网路品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT销售代理/销售顾问整合销售与传播关于APEX2001-18本案策略思考逻辑：区域供给＆需求状况项目SWOT分析再定位建议顾客/规划理念规划调整投资回报概算2001-19第一部分项目周边环境分析项目土地性质调查项目用地周边环境调查地块交通条件调查周边市政配套设施调查2001-110一、项项目土土地性性质调调查1、地地理位位置位于长长顺街街南延延线路路口，，距锦锦里西西路、、府南南河200米左右右。项目所所在的的区域域范围围：东起东东城根根街南南延线线，西西至西西较场场、琴琴台路路；北北至蜀蜀都大大道，，南至至府南南河、、锦里里路，，为不不规则则矩形形，是是本次次项目目环境境分析析及市市场分分析的的主要要区域域。项目周周边环环境分分析2001-1112、区区域居居住文文脉位于成成都上上风上上水的的西南南面，，内环环线以以内：：省委及及市委委办公公区，，下属属各类类办事事部门门遍布布左右右。为为各政政府、、企事事业单单位宿宿舍聚聚集地地（如如省卫卫生厅厅、市市常委委住宅宅楼等等）。。为成都都传统统的居居家老老城区区之一一。从【长城园园】到【彩虹花花园】构成了了一个个在老老城中中的局局部新新区，，并往往南往往西延延伸出出了成成都目目前炙炙手可可热的的居住住热点点——大石西西路区区域及及双楠楠区域域。府南河河居家家情结结：成都市市风景景名胜胜区：多个个公园园聚集集区。。项目周周边环环境分分析2001-1123、土土地面面积及及其红红线图图土地面面积：：项目目征地地6.38亩，，规划划红线线内用用地5亩。。总建建筑面面积为为32705平平方米米。地块形形状：：方正正、规规则的的矩形形，临临街面面长度度为60米米，进进深为为21米。。4、三三通一一平现现状长顺街街南延延线尚尚未建建成通通车。。项目周周边环环境分分析2001-113二、项项目用用地周周边环环境调调查1、地地块周周边的的建筑筑物地块南南面：：为““齐力力大厦厦”，，多层层。地块北北面：：为三三五0八厂厂的办办公楼楼，多多层。。地块西西面：：为““冠城城花园园”二二期，，高层层。地块东东面：：为单单位宿宿舍，，多层层。总的来来说，，地块周周边的的建筑筑物尽尽管距距离较较近，，但因因高度度有限限，对对高层层电梯梯公寓寓来说说，其其视野野基本本上不不受影影响。。项目周周边环环境分分析2001-1142、自自然绿绿化景景观处于百百花谭谭—武武侯祠祠风景景区，，区域域大环环境悠悠美宜宜人。。多个城城市公公园及及自然然绿化化景观观，如如人民民公园园、武武侯祠祠、南南郊公公园、、百花花谭公公园。。府南河河自侧侧畔而而过，，更增增添了了河滨滨公园园一道道风景景线。。项目周周边环环境分分析2001-1153、历历史人人文景景观成都名名胜古古迹区区，多多重历历史人人文景景观。。驾车六六分钟钟至杜杜甫草草堂驾车六六分钟钟到武武侯祠祠4、环环境污污染状状况成都传传统居居住区区，基基本上上无环环境污污染。。府河治治理工工程的的实施施，使使沿河河居家家状况况得以以极大大的改改善。。项目周周边环环境分分析2001-116三、地地块交交通条条件调调查1、地地块周周边的的市政政路网网位于城城市主主干道道蜀都都大道道与内内环线线锦里里路之之间，，距成成都最最主要要的几几线交交通动动脉：：蜀都都大道道、锦锦里路路、一一环路路、人人民南南路都都仅有有数分分钟的的车程程。区域内内以长长顺街街南延延线贯贯穿南南北，，北至至蜀都都大道道，南南至锦锦里路路。以锦里里路直直通人人民南南路；；以大大石东东路、、大石石西路路直通通一环环路及及二环环路。。项目周周边环环境分分析2001-1172、公公共交交通现现状、、远景景规划划项目正正对面面为一一条16米米宽的的四车车道道道，已已列入入青羊羊区政政府2000年年工作作规划划。据预测测：长长顺街街南延延线与与锦里里路、、蜀都都大道道相接接，即即会成成为市市区主主要交交通干干道，，东城城根街街南延延线的的车辆辆部分分西移移，琴琴台路路的车车辆部部分东东移。。3、进入项项目地块的的交通网现现状目前长顺街街南延线尚尚未建成通通车。项目周边环环境分析2001-118四、周边市市政配套设设施调查购物场所：齐力大厦厦底楼的““互惠超市市”；人商商武侯分场场、购书中中心、半边边桥街市场场；离百货货大楼、盐盐市口商圈圈一刻钟车车程。文化教育：：石室中学、、君平街小小学、胜西西小学医疗卫生：：华西医院，，省卫干院院附属医院院，市第十十一医院，，妇产科、、甲亢病、、口腔科等等多种专科科医院。游乐休憩设设施：多个城市公公园，府河河河边公园园项目周边环环境分析2001-119几个测试：：步行：1分钟到河滨滨公园3分钟到半边边街市场6分钟到百花花谭公园骑车：4分钟到石室室中学7分钟到武侯侯祠、南郊郊公园8分钟到人商商武侯分场场、购书中中心10分钟到成都都体院驾车：3分钟上一环环路7分钟到天府府广场、华华西医大项目周边环环境分析2001-120结论论：该区域为成成都市区理理想的居家家福地之一一。因其发达的的交通动线线及成熟的的社区配套套，其居住住价值远高高于目前房房地产开发发的其它热热点区域；；且处在寸土土寸金的成成都西城，，内环线之之内，其升升值潜力巨巨大。而对位于该该区域中心心位置的【【福华苑】】来说，则则可以概括括为：繁华都市里里的清幽碧波翠柳中中的便捷项目周边环环境分析2001-121第二部分区区域市市场分析成都市房地地产概况区域市场概概况区域内供给给状况分析析（高层电电梯公寓））抗性楼盘概概况区域市场供供需关系的的重要结论论2001-122一、成都房房地产市场场概况1、2000年成都都高档物业业的价格走走势从位置分布布来看，成成都市的高高当物业主主要集中在内环线旧旧城区、府南河沿线线、城南社区、城西大石西西路与浣花花风景区一一带及其延伸区区域等几个个主题开发发片区。从整体来看看，2000年成都都住宅市场场的价格下下降主要体体现在均价价在3000元/平平方米以上上的高档物物业。但对对于几个主主要分布区区来说，情情况有所差差别。区域市场分分析2001-1232、高档楼楼盘价格走走低的主要要宏观影响响因素宏观经济景景气程度不不足，纯居居家高档公公寓需求客客户增长慢慢。WTO与西部大大开发对成成都经济的的影响在短短期内不明明显。前期高档公公寓发展过过快，市场场存量大，，下半年则则受到成都都花园、万万科城市花花园、中海海名城等外外来大规模模高档物业业的冲击，，市场供大大于求，竞竞争激烈。。消费者持持币观望。。项目创新主主要体现在在形式上，，概念多，，实质少。。难以引起起买家兴趣趣。契合目目标消费者者的有个性性的楼盘基基本上还是是市场空白白点。2001-1243、高档物物业的区域域特色：内环线旧城城区价格持持续走低：：A、内环线项目目地价成本本高，开发发高档公寓寓是主流。。B、城市建设重重心外移，，旧城区改改造相对滞滞后，且功功能混淆，，居住区与与商贸、金金融区混杂杂，路网密密度不够，，道路狭窄窄，人口密密度大等等等都使得居居家质量大大受影响。。C、市区内未来来房地产发发展的重点点应是商务务办公大厦厦，在现在在高层写字字楼极为低低迷的情况况下宜以商商住两用的的功能为定定位；高档档公寓则以以小户型、、单身公寓寓有较好的的市场反应应。区域市场分分析2001-125城南社区价价格持续走走低：A、片区开区趋趋于成熟，，项目开发发集中、密密度大。B、项目间竞争争激烈，层层次高而全全面，一些些对比优势势不明显的的项目价格格有所下降降。C、后期介入的的项目在品品牌、实力力上不占优优势，定位位较为谨慎慎，价格压压得较低。。D、片区早期规规划不足，，区内交通通、购物等等方面的承承载力已力力不从心，，给区内项项目市场价价值带来较较多的负面面影响。区域市场分分析2001-126府南河沿线线进一步开开发前景看看好：A、拥有不可比比拟的水景景资源优势势的府南河河沿线可资资开发的地地块日渐少少，且随着着府河整治治工作的深深入，沿线线更是成为为生态居家家的理想选选择。B、早期开发的的项目主题题开发不明明，加上府府河沿线污污染较重，，价格相对对较低。C、近期一些老老项目价格格较大幅度度下调，但但新推出的的价格走高高使得总体体水平呈现现上升趋势势。区域市场分分析2001-127大石西路-浣花风景区区一带，高高档物业发发展型片区区：A、综合全市各各局部区域域住宅开发发的现状与与发展趋势势来看，该该区域是最最具条件成成为继城南南之后的第第二个高档档时尚片区区。B、先天上风上上水的地域域优势，加加上独特的的人文景观观资源和厚厚重的区域域文化，以以及大量待待开发的土土地使区域域的居住价价值大大提提高。C、区域总价水水平有所下下降，与城城南项目市市场反映较较为逊色。。主要是由由于：一些些不明朗因因素导致大大量项目还还在等待观观望，近期期推出的项项目规模较较小，档次次不够；五五大花园带带来的一些些负面影响响，成都花花园的开发发未上规模模。区域市场分分析2001-1284、各主要要高档住宅宅楼盘聚集集区域价格格变动情况况：Q-季度单单位位：元时期地域2000Q12000Q22000Q3近期内环线旧城区3002299529262923府南河沿线3068309731263104城南高档社区2834280727892767大石西路-浣花风景区一带2644266226312616区域市场分分析2001-129结论：从供求总体体状况来看看，在房市市价格普遍遍低糜的态态势下，府府河沿线高高档住宅价价格却稳中中有升，保保持了良好好的发展势势头。本项目所处处区域位于于府河段较较好位置，，发展前景景好。业内对大石石西路-浣浣花风景线线一带的发发展较为看看好。本项目位于于该区域的的起始位置置，有较高高的升值潜潜力。低糜的房市市为项目准准备了充足足的持币观观望的消费费群，但其其消费习惯惯更加理性性和谨慎。。个性化特色色楼盘的需需求更加旺旺盛。区域市场分分析2001-130二、区域市市场概况1、区域内内供需概况况因处于传统统居家老区区，近期开发的的商品房项项目较少，供消费者者选择的机机会不多。。邻近区域具具竞争性的的楼盘较多多，如如【【国国嘉嘉华华庭庭】】【【长长富富花花园园】】及及大大石石西西路路区区域域的的一一些些楼楼盘盘，，对对该该区区域域市市场场形形成成了了一一定定威威胁胁。。区域域需需求求逐逐渐渐升升温温，，售售价价在在低低糜糜的的房房产产中中稳稳中中有有升升。。区域域市市场场分分析析2001-1312、、区区域域及及周周边边地地区区主主要要物物业业因地地价价成成本本高高，，各各项项目目的的容容积积率率普普遍遍较较大大，，该该区域域住住宅宅以以高高层层电电梯梯公公寓寓为为主主，小小区区建建筑筑群群与与单单体体建建筑筑的的项项目目参参半半。。【长长城城园园】】由由4-18F、、1-11F、、1-25F、、6-7F围围合合成成为为较较大大的的社社区区；；【冠冠城城花花园园】】二二、、三三期期12-20F构构成成围围合合式式社社区区；；【锦锦江江新新时时代代花花园园】】为为双双塔塔楼楼15F，，底底层层架架空空；；【彩彩虹虹花花园园】】由由1-18F、、2-9F、、1-7F构构成成。。【国国嘉嘉华华庭庭】】由由33F构构成成C型型半半围围合合。。【长长富富花花园园】】由由4-15F、、2-25F构构成成围围合合式式社社区区。。区域域市市场场分分析析2001-1323、、区区域域内内未未来来两两年年内内待待开开发发的的住住宅宅【长长城城园园】】二二期期及及三三期期共共计计两两幢幢18F高高层层、、一一幢幢25F高高层层、、一一幢幢11F小小高高层层及及四四幢幢多多层层；；【冠冠城城花花园园】】二二期期，，正正在在做做基基础础；；【彩彩虹虹花花园园】】二二期期18F的的高高层层。。基基础础已已完完工工。。区域域市市场场分分析析2001-133三、、区域域内内供供给给状状况况分分析析1、、【【彩彩虹虹花花园园】】--------------------------项目目概概况况占地地：：近近20亩亩总建建面面：：35000㎡㎡建筑筑：1-18F、、2-9F、、1-7F总户户数数：：207区域域市市场场分分析析2001-134环境境：：较较佳佳的的沿沿河河外外环环境境，，内内环环境境一一般般。。商场场：：无无商商场场，，底底楼楼为为私私家家花花园园车位位：：较较少少户型型：：110~310㎡㎡18种种户户型型主力力户户型型为为140~200㎡㎡（（错错层层及及跃跃式式））条式式结结构构，，设设计计较较为为合合理理、、规规则则，，但但无创创新新，，比比较较平平庸庸。。电梯梯：：小小高高层层一一梯梯两两户户区域域市市场场分分析析2001-135销售售情情况况多层层基基本本售售磬磬，，小小高高层层的的销销售售良良好好，，户户型型的的需需求求较较为为旺旺盛盛，，甚甚至至出出现现买买家家购购买买两两套套140㎡㎡进行行改改装装的的情情况况。。主要户型㎡售价公摊销售情况多层（7F）1203680（六楼）12%余5小高层（9F）140（错）182~306（跃）4460(八楼清)14.8%大户型销售较好高层（18F）95起3180起----总计八成三十年按揭达58%区域域市市场场分分析析2001-136对于于本本项项目目的的影影响响综上上分分析析，，【彩虹虹花花园园】虽有有一一些些优优势势，，但但对对于于本本项项目目来来说说，，影影响响不不大大：A、从地地理理位位置置上上看看，，虽虽然然拥拥有有长长达达百百余余米米的的河河岸岸线线，，外外环环境境优优美美宜宜人人，，但但项项目目景景观观较较好好的的临临河河单单位位基基本本已已售售完完。。B、从户户型型上上看看，，设设计计虽虽较较为为规规则则、、合合理理，，但但缺缺乏乏出出彩彩之之处处，，较较为为平平庸庸。。C、三期期电电梯梯公公寓寓单单位位面面积积价价格格的的竞竞争争力力不不明明显显。。区域域市市场场分分析析2001-1372、、【【长长城城园园】】---------------------------项目目概概况况占地地：：50余余亩亩总建建面面：：120000㎡㎡建筑筑：：4-18F、、1-11F、、1-25F、、6-7F总户户数数：：633商场场面面积积：：约约一一万万平平方方米米车位位：：400个个绿化化率率：：41%环境境：：外外环环境境一一般般，，内内环环境境较较好好区域域市市场场分分析析2001-138户型型：：一期期多多层层92.6~134㎡㎡高层层130~140㎡㎡二期期小小高高层层162.4㎡㎡(公公摊摊16.7㎡㎡)高层层86.15~179.17㎡㎡多层层86~147㎡㎡主力力户户型型————120~140㎡㎡之之间间户型型设设计计高高层层户户型型构构局局为为风风车车型型，，较较有有特色色，，无无异异型型房房。。电梯梯：：两两梯梯四四户户。。区域域市市场场分分析析2001-139销售情况主要户型㎡售价公摊销售情况一期多层：120高层：135多层:3000(7F)高层:3438起9%~15%达90%二期高层：140多层:3250(7F)高层:3600起9%~15%走势平稳总计七成二十年按揭--区域市场分析析2001-140对于本项目的的影响综上分析，【长城园】对本项目有一一定影响：A、从地理位置上上看，与本项项目的差别不不大。B、从销售上看，，前期销售较较好，已具一一定的知名度度和美誉度。。且第二期、、三期的工作作进度与销售售周期与本项项目有一定程程度的重合。。C、其较好的社区区环境和绿化化，正是本项目所所缺乏的。区域市场分析析2001-1413、【锦江新新时代花园】】------------------项目概况占地地：8.427亩总建面：33841㎡建筑筑：双塔楼15F会所所：1480㎡，配套套较为完善车位位：129绿化率：40%环境境：内外环境境较好处立面：较为为时尚、现代代区域市场分析析2001-142户型型：85~351㎡共13种户型主力户型为150~180㎡异型房较多电梯梯：两梯六户户区域市场分析析2001-143销售状况售价：3580元起（清）销售业绩较差差，不足50%左右每月有较多的的退房户（主主要选择国嘉嘉华庭、彩虹虹花园）区域市场分析析2001-144对于本项目的的影响综上分析，【锦江新时代花花园】有一定特色，，但对于本项项目来说，基基本上无影响响：A、从销售现状来来看，该项目目抗冲击的能能力差，主要要原因是性价比低。B、从户型上看，，设计较差，，存在较多的的异型房。C、从销售周期来来看，与本项项目无冲突。。区域市场分析析2001-1454、【冠城城花园】--------------------------项目概况占地地：105亩亩总建面：二期期80000㎡、三期60000㎡㎡建筑筑：12幢20F的高层层环境境：欧式园林林处立面：欧式式外立面户型型：140~320㎡，，主力户型为为150~170㎡区域市场分析析2001-146销售状况售价：3000元起，均价4000元一期为集团整整体购买对于本项目的的影响【冠城花园】为内环线最大大规模的高层层社区，是本本项目的主要要竞争对手之之一。A、价格上有较大大的竞争力。。B、社区规模大，配套套较为齐全。。C、工程、销售进进度与本项目目较为重合。。区域市场分析析2001-1475、【国嘉华华庭】---------------------------项目概况占地地：7817㎡总建面：63000㎡建筑筑：33F、、C型半围合合式规划总户数：438商场场：无车位位：1：1.5环境境：6.8米米架空层与府府河河滨公园园、中庭花园融为一体，，环境悠美。。区域市场分析析2001-148户型型：98.04~261.3㎡共十余余种户型主力户型为131.5㎡㎡高层条式开面面布局，双面面景观、视觉觉通透性好电梯梯：三梯四户户（观光电梯梯一部）销售状况售价：3680元~4800元（清清）、均价4400元销售达80%以上，余80多套单价自开盘起起上涨100元/㎡区域市场分析析2001-149对于本项目的的影响综上分析，【国嘉华庭】优势较大，为为近期推出的的较为优秀的的楼盘之一，，为本项目起起到了良好的的市场辅垫：A、对于拉动府河河房价上扬以以及本区域需需求增长起到到了一定的积积极作用。B、较具竞争力的的特色吸引了了众多消费者者的关注，为为本区域聚集集了一定的人人气。C、从销售上看，，所剩单位不不多，与本项项目的工程及及销售进度上上并无冲突。。区域市场分析析2001-150结论：从供求体状况况来看，尽管管本区域有一一定量的待开开发项目，但对本项目够够成威胁的并并不多。区域内对电梯梯公寓的需求求主要决定于于项目本身的的特色。对大户型有较较大的需求，，主要决定于于目标消费者者的消费形态态（购买力较较高、轻度价价格敏感者、、家庭生命周周期处于满巢巢期）。区域市场分析析2001-151四、抗性楼盘盘概况1、部分高档档物业价格走走势（表中电梯公公寓为起价））项目名称项目地址2000/Q12000/Q22000/Q3近期价格盘谷花园领事馆路3900400037003700锦官新城人南立交桥侧4060440044002700银都花园新光路侧4000400039003700芳草地锦绣花园旁3380338034802950区域市场分析析2001-152项目名称项目地址2000、Q12000、Q22000、Q3近期价格新绿季节玉林路南延线--260023002300长富花园红照壁街口3680368037203720都市欣城新南路2750278028502850国嘉华庭城边街彩虹桥东侧3600368036803780新锦江锦江大桥附近2830283028802880督院府邸新半边街3280338031803180万福世家万福桥东北侧4500465046504650江波华城西体北路2号3400298030803080丽阳天下宁夏街3520378039403940城南世家浆洗街2880288028803050区域市场分析析2001-1532、大石西路路部分开发住住宅项目一览览项目楼体规模（万㎡）户型面积（㎡）均价总户数交房日置信逸都多层25.0880-200250016002001/9紫藤花园电梯1.98103-210（一期）2780(一期)2450(二期)294(一期)7栋(二期)现房2001/10（二期）禾嘉花园多层2.6491-24032802002001/6百花丽都多层0.895-1542200952001/1泰庄花园多层多层1.00商铺0.7-----2380194现房名景园多层2.490-15836009栋现房恒宾园多层1.32152-23538001102000/12区域市场分析析2001-154五、区域供需需关系重要结结论综上所述，我我们从该区域域供需状况的的分析中，可可以得出以下下结论。1、关于物业业形态：电梯公寓本身身并不会对消消费者构成心心理障碍，关关于市场不接接受该类物业业的说法更不不成立。在多层与电梯梯公寓的选择择中，消费者者往往倾向于于前者，但对对于个性化的的、精彩纷呈呈的、性价比比高的电梯公公寓来说，消消费者则趋之之如鹜。区域市场分析析2001-1552、关于户型型：140~200平米的户户型在市场中中的反映最佳佳。消费者更倾向向于方正、规规则的条式结结构，对点式式结构的认可可度较低。注重房屋的通通透感与功能能性。注重景观，讲讲究开窗见景景、户户见景景等。区域市场分析析2001-1563、关于价格格：本区域单价高高于府河沿线线房价的平均均水平。对多层的承受受价格为3000~3500元/平平米（均价））。对高层的承受受价格为3600~4200元/平平米（均价））。消费者属于轻轻度价格敏感感者，更讲究究性价比。理理想的住宅是是“又好又便便宜”。区域市场分析析2001-1574、其它：环境：消费者者对环境的要要求较高，更更看重区域的的大环境。物管：消费者者对居家安全全性要求较高高。配套：因为该该区域的地理理位置优越，，消费者对小小区配套无特特殊要求。区域市场分析析2001-158第三部分项项目SWOT分析优势（Strength）劣势（Weakness）机会（Opportunity）问题点（Threat）2001-159一、优势（Strength）1、地理位置置（略）2、施工管理理开发商有较深深的建筑施工工背景，可以以对本项目的的施工质量、、进度以及项项目的工程成成本都有较好好的控制。项目SWOT分析2001-1603、项目规模模规模小、施工工周期短；资金压力较小小；销售周期缩短短，资金回收收加快，市场场压力减小。。4、销售情况况现有的五层裙裙楼全部落订订，缓解部分分销售压力。。项目SWOT分析2001-161二、项目劣势势（Weakness））1、地理位置置的局限性项目规模小，，位于三面合合围的间隙地地带；底层视线受遮遮挡、距离府府南河有一定定的距离；项目不可能提提供较为完善善的环境和社社区配套；项目SWOT分析2001-1622、原规划设设计方案局限限性无特色：项目目前的规规划设计方案案观念落后，，在成都市众众多高层电梯梯公寓中，缺缺乏明显个性性，特别是在在本区域内众众多特色楼盘盘的包围下（（如“C型围围合”的国嘉嘉华庭，“风风车格局”的的长城园，欧欧式双塔楼的的“锦江新时时代”），更更显苍白无力力。项目SWOT分析2001-163与本区域市场场缺乏联系项目目前的规规划设计方案案未根据当前前周边抗性楼楼盘以及项目目自身条件进进行详尽的市市场定位，消消费者心理把把握不准确，，规划本身对对项目的优势势以及特点把把握不够、挖挖掘不够，进进而在规划中中表现不够，，与区域市场场缺乏联系。。如：住宅部部分户型设设计缺乏新新意、缺陷陷较多，且且主力户型型区间与市市场供求有有较大出入入，市场竞竞争力不足足。项目SWOT分析2001-164浪费较多由于对国家家有关建筑筑法规没有有吃透，在在进行设计计时对面积积没有用够够，造成部部分资源浪浪费，且限限制了制造造支撑项目目的卖点，，致使项目目平庸化。。如：单层建建筑面积仅仅为952平方米，且且全部是市市场上空置置率最高的的平层设计计。成本高由于架空层层利用不够够，公建比例过过大（地下下车库面积积过大），造成项目目成本高，经济指标标测算效果果差。项目SWOT分析2001-165三、项目机机会点（Opportunity）以目前的规规划设计上上来看，由由于成都目目前类似的的高层电梯梯公寓空置置率较高，，且由于经经济大环境境等其它因因素的影响响，高档物物业的价格格呈现下降降走势，项目的机会会点较少。项目SWOT分析2001-166四、问题点点（Threat））综上分析，，在项目现现在设计方方案的基础础上，会带带来以下方方面的影响响。工程造价高高工程周期长长市场风险高高销售周期长长盈利指标低低项目SWOT分析2001-167第四部分项项目再定定位建议市场定位消费者定位位规划理念户型定位2001-168一、市场定定位对成都河居居文化的再再认识。成成都人强烈烈的恋河居居河的情结结，使府南南河边的房房价居高不不下。产品本身的的价值与河河景的融合合程度是项项目开发成成功与否的的关键。产品特色程程度是在激激烈市场竞竞争中获胜胜获胜的关关键。项目再定位位建议2001-169二、消费者者定位1、目标客户户群描述公司的中高高级职员、、个体私营营的小老板板。学历较高、、生活有品品位、收入入高而稳定定。自己有车，，而家人需需要解决交交通与配套套问题。需要居家有有都市的感感觉，又能能与都市的的喧闹保持持一定的距距离。项目再定位位建议2001-1702、目标客户群群分析二十五至四四十岁之间间，受过一一定的教育育，有一定定的积蓄，，对现有住住房不满意意。更注重房屋屋的品位，，以及对位位置、面面积、套型型等功能更更新的要求求。其选择置业业的理念为为“物超所所值、体现现个性”。。房屋总价要要在其承受受范围内，，应控制在在30—60万之间间。中小私营公公司的老板板、大公司司与大单位位的中高级级白领阶层层、有灰色色收入的重重要职能人人员都将是是我们的目目标消费者者。需要满足个个性以及人人性需要的的二次置业业者。项目再定位位建议2001-171三、规划理理念时尚而不高高档、实用用而不奢华华；独特而不怪怪异、人性性而不局促促；物超所值、、价值明显显。与周边抗性性楼盘相比比，有明显显的价值优优势，性价价比远远高高出周边的的竞争楼盘盘。面对理性消消费者应体体现产品的的力量而非非宣传的优优势。项目再定位位建议2001-172四、户型定定位前卫、时尚尚、个性空空间实用、实惠惠、物超所所值采用跃层布布局，4.8米的挑高空空间，2.2米以下辅助助空间附送送，使用户户的得房率率在140%以上在同区位，，给用户更更小的面积积更多使用用空间与使使用功能的的印象户型面积控控制在90至160平方米之间间，户型结结构从三室室三厅至六六室三厅项目再定位位建议2001-173第五部分规规划调整整建议APEX对项目规划划的建议两种方案的的经济指标标对比2001-174一、APEX建议：：对目前项目目的规划设设计方案进进行调整，，以增加项项目的市场场竞争力，，降低项目目的市场风风险。具体体建议如下下：不改变项目目群楼的使使用面积与与大体外观观造型，满满足项目的的开工要求求。项目规划设设计建议2001-175对于住宅部部分在保持持单体面积积变化不大大的前提下下增加单体体的使用功功能，在同同等条件下下与抗性楼楼盘产生更更加强烈的的差异性，，保持更加加明显的竞竞争优势，，降低市场场风险。在成本提升升不多的前前提下，通通过规划设设计的改变变，给予消消费者更大大的实惠与与利益，同同时满足其其对居住空空间的要求求以及精神神上的要求求。全面提提升产品的的附加价值值，从而带带动产品价价格的全面面提升，提提高项目的的赢利能力力，达到开开发商与住住户双赢的的战略构想想。项目规划设设计建议2001-176通过项目规规划设计的的调整，全全面提升项项目的品位位与档次，，以达到全全面提升产产品价位、、提高开发发商知名度度和企业形形象的目的的，为开发发商进行其其他项目的的开发奠定定基础。增加项目的的可售建筑筑面积，从从而增加项项目的赢利利能力；降降低项目的的公建面积积，从而节节约项目的的开发成本本；项目规划设设计建议2001-177注意各个房房间的采光光通透，以以及房屋的的均好性。。通过规划设设计的调整整，制造市市场亮点，，产生差异异化市场，，进入产品品真空地带带，避开同同类产品的的竞争焦点点，以达到到避实就虚虚、争取战战略主动、、规避市场场风险的目目的。项目规划设设计建议2001-178二、两种方方案的经济济指标对比比项目建筑面积开发成本销售金额利润地下车库52601951728-1223底层营业房13783616963352层营业房1378338396583~5层营业房4134106916375686~25层住宅20555496663721406小计32705868698291143备注：营业业用房盈利利总额为961万元元1、原方案案经济成本本概算（单位：万万元）项目规划设设计建议2001-1792、两种方方案【住宅宅】经济指指标对比表表：单位：元单方成本施工面积总成本销售面积销售单价销售总额盈利旧方案2416205554966万2055531006372万1406万新方案3116130004050万1600035005600万1550万备注：两种种方案的标标高均按85米计算算，新方案案单层面积积为1000平米，共十十三层，挑挑高4.8米后单方方成本提高高700元元/平米。。新方案里，，购房者实实得面积为为22400平米。。项目规划设设计建议2001-1803、两种方方案经济指指标对比：：（单位：万万元）地下车库盈利营业用房盈利住宅盈利总盈利旧方案-122396114061143新方案-611.596115501899.5备注：新方方案地下车车库减为一一层，地面面车位盈利利未计在内内。项目规划设设计建议2001-1814、两种方方案优劣对对表：新方案旧方案市场风险低—产品创新，迎合潮流。高—产品落伍，无竞争力。工程造价低—开发总成本为6793.5万元高—开发总成本为8686万元盈利指标高—1899.5万元低—1143万元销售周期短—户数少、套型新长—户数多，套型老工程周期短—施工量小长---施工量大项目规划设设计建议2001-182附：合作模模式建议按照双方商商定的新方方案实施，，方案规划划设计费为为10元/平方米；双方商定一一个销售底底价，高出出部分作为为被委托方方销售所得得；被委托方定定期按销售售进度向委委托方支付付销售进度度款；委托方负责责项目样板板间以及售售楼中心的的施工、装装修与布置置费用（标标准双方商商定）；被委托方负负责项目的的广告宣传传、销售人人员工资提提成以及服服装等相关关销售费用用；2001-1839、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202212:16:48AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Sunday,December25,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年