某地产的发展及战略演变2

万科发展及战略演变浅析回顾万科发展经历及战略变化简单分析战略变化原因提出我们的建议杨东强、赖俊宇、潘京江、李书韵、徐镇容、左学琴、孙敏、韩洁、龙昱(组长)2001年11月1万科发展战略演变浅析万科简介 1984年公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。开发大陆专业视频器材市场，成为深圳市最大的进口销售商。营业额一度占国家计划外市场的60%。87年公司更名“深圳现代科仪中心”，与日本SONY等公司建立了承销关系。88年政府批准股份化改组方案，定名“深圳万科股份有限公司”。91年公司正式在深交所上市，是大陆首批公开上市公司之一，代码“0002”。现公司以经营住宅房地产业务为主，并被评为“中国房地产上市公司十强”之首。2001年11月2万科发展战略演变浅析万科发展简史198419911993混沌期(无战略)边缘期(战略形成)调整期(战略实施)84年公司成立，经营办公设备、视频器材87年兴办工业88年进入房地产90年，初步形成商贸、工业、房地产、文化传播四大经营架构91年确定综合商社发展模式93年否定原模式，确立城市居民住宅为主导业务97年转让属下工业项目98年转让属下广告公司2001年转让属下万佳百货，资源集中于房地产业务2001年11月3万科发展战略演变浅析混沌期的膨胀——伴随改革开放的高速、多元化扩张2001年11月4万科发展战略演变浅析混沌期的陷阱——高速、多元化扩张背后的问题所有项目规模都很小，市场占有率极低。面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模，集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被迫继续小打小闹。业务不稳定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。2001年11月5万科发展战略演变浅析边缘期的反思(多元vs专业)——1992年经营情况分析88-93年万科东一榔头西一棒,净利润、净资产收益率连年保持20%以上，但实际上业务并不稳定、没有竞争力。91-93年中国又进入泡沫经济时代。市场中充满了对暴利的躁动，但王石开始了对万科战略的思考。2001年11月6万科发展战略演变浅析边缘期的反思(多元vs专业)——1992年经营项目分析2001年11月7万科发展战略演变浅析边缘期的反思(多元vs专业)——1992年经营项目分析2001年11月8万科发展战略演变浅析边缘期的反思——万科的选择以及券商的建议93年1月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加速资本积累迅速形成经营规模的方针，确立城市居民住宅为主导业务。万科实际战略调整包括：a、从多元化经营向专营房地产集中；b、从多品种经营向住宅集中；c、投放资源由12个城市向北京.上海.深圳.天津集中。94年3月，君安证券公开向万科提出改革倡议：收缩工业、贸易、股权投资保留文化公司全力发展和充实房地产业务2001年11月9万科发展战略演变浅析1980年，我国城镇年建设住房第一次超过1亿平方米1993年城镇年建设住房超过2亿平方米1996年建设住房超过3亿平方米1998年高达4.7亿平方米预计21世纪前20年，每年需新建住房4.86亿至5.49亿平方米明智的选择——我国住宅建设的成长回顾2001年11月10万科发发展战战略演演变浅浅析调整期期的变变化——1994-2000年经经营情情况回回顾2001年年11月11万科发发展战战略演演变浅浅析调整期期的变变化——2000年年经营营情况况分析析93-96年，，国家家紧缩缩银根根，股股市暴暴跌。。96-98年年，国国民经经济增增速减减缓，，经济济低迷迷，通通货紧紧缩。。但93-98年间间万万科逐逐步走走上专专业化化道路路，利利润稳稳步增增长、、净资资产收收益率率稳步步下降降到10%左右右的合合理水水平。。万科科的稳稳步发发展让让股东东、管管理层层和员员工心心里有有了底底。2001年年11月12万科发发展战战略演演变浅浅析调整期期的变变化——2000年年经营营项目目分析析经过调调整，，毫无无意义义的““万科科”已已经变变成了了“城城市花花园””和““万佳佳百货货”的的代名名词。。万科科地产产被视视为中中国住住宅地地产第第一品品牌，，万佳佳百货货也雄雄居广广东零零售行行业销销售总总额首首位。。2001年万万科将将万佳佳转让让给华华润公公司，，最终终完成成其由由多元元化公公司向向专业业住宅宅地产产公司司的转转变。。2001年年11月13万科发发展战战略演演变浅浅析盘点万万科——2000年年公司司内部部状况况分析析财务状状况：：2000年年末总总资产产56.2亿，，净资资产29.1亿亿，资资产负负债率率47%(行业业平均均70%)。可可动用用资金金约7亿。。股权权分散散，使使得融融资渠渠道十十分狭狭小。。市场场营营销销：：2000年年楼楼盘盘竣竣工工53.6万万平平方方，，结结算算销销售售面面积积54万万平平方方。。住住宅宅地地产产销销售售收收入入24.5亿亿，，比比99年年增增长长24%，，但但应应收收帐帐款款仅仅增增加加3.5%。。物物业业管管理理率率先先通通过过ISO9002第第三三方方国国际际认认证证。。““城城市市花花园园””成成为为优优秀秀住住宅宅品品牌牌。。土地地储储备备：：2000年年土土地地储储备备450万万平平方方，，预预计计2001年年新新增增年年土土地地储储备备300万万平平方方。。预预计计3年年内内需需用用30亿亿补补充充土土地地。。组织织管管理理：：形成成了了以以房房地地产产业业务务为为核核心心的的管管理理总总部部，，新新设设立立了了设设计计部部工工程程部部、、物物业业管管理理部部，，使使项项目目开开发发的的每每一一个个环环节节都都得得到到了了有有效效控控制制。。新新设设立立了了信信息息中中心心，，使使集集团团内内外外的的信信息息资资源源进进入入全全面面整整合合和和共共享享阶阶段段。。企业业文文化化：：建立立《《万万科科周周刊刊》》、、《《万万科科新新闻闻网网》》，，并并建建立立““人人才才是是万万科科的的资资本本；；尊尊重重客客户户，，让让客客户户满满意意；；学学习习是是一一种种生生活活方方式式；；创创新新是是生生命命之之源源””等等理理念念。。2001年年11月月14万科科发发展展战战略略演演变变浅浅析析盘点点万万科科————万科科SWOT分分析析WOTSS1、、有有明明确确的的战战略略；；2、、良良好好的的企企业业文文化化、、优优秀秀的的企企业业品品牌牌；；3、、市市场场分分析析、、定定位位、、营营销销能能力力强强；；4、、物物业业管管理理水水平平较较高高；；5、、建建立立A-house系系统统，，有有效效控控制制采采购购成成本本。。2001年年11月月15万科科发发展展战战略略演演变变浅浅析析WOTSW1、、股股权权分分散散，，决决策策难难；；2、、土土地地获获取取成成本本高高；；3、、土土地地储储备备少少；；4、、与与政政府府沟沟通通不不好好；；5、、融融资资渠渠道道窄窄。。盘点点万万科科————万科科SWOT分分析析2001年年11月月16万科科发发展展战战略略演演变变浅浅析析WOTSO1、、住住宅宅商商品品化化、、产产业业化化政政策策出出台台；；2、、土土地地出出让让政政策策的的改改变变；；3、、住住房房金金融融改改革革,既既扩扩大大需需求求又又扶扶持持供供给给；；4、、国国民民收收入入增增长长、、国国家家人人口口增增长长；；5、、市市场场出出现现分分化化（（中中产产阶阶级级增增长长））。。盘点点万万科科————万科科SWOT分分析析2001年年11月月17万科科发发展展战战略略演演变变浅浅析析WOTST1、、政政府府参参与与低低价价房房供供应应；；2、、公公司司整整体体规规模模小小(市场场占占有有率率在在深深圳圳也也仅仅5%)；；3、、入入关关后后，，原原有有管管理理、、营营销销等等优优势势丧丧失失；；4、、国国内内、、外外竞竞争争者者不不断断加加入入。。盘点点万万科科————万科科SWOT分分析析2001年年11月月18万科科发发展展战战略略演演变变浅浅析析展望望未未来来———地地产产市市场场发发展展预预测测政治治、、经经济济体体制制改改革革公平平机机制制完完善善收入入结结构构层层次次差差距距公公开开化化，，收收入入量量化化度度提提高高需求求层层次次化化：：高档档住住房房（（企企业业开开发发））中档档住住房房（（企企业业开开发发））低档档住住房房（（政政府府、、企企业业共共同同开开发发））房地地产产企企业业如如何何根根据据市市场场外外界界环环境境的的变变化化，，制制定定符符合合市市场场演演变变的的战战略略，，已已成成为为企企业业在在未未来来激激烈烈的的市市场场竞竞争争获获得得优优势势的的重重中中之之重重。。消费费群群体体层层次次化化2001年年11月月19万科科发发展展战战略略演演变变浅浅析析展望望未未来来———我我们们的的建建议议维持持专专业业化化战战略略，，将将““万万科科””建建成成中中国国住住宅宅业业第第一一名名牌牌；；调整整资资本本结结构构，，扩扩大大大大股股东东持持股股比比例例，，解解决决融融资资等等问问题题；；开展展资资本本运运作作，，稳稳步步扩扩大大公公司司规规模模，，借借规规模模降降成成本本；；增加土地地储备，，扩大市市场占有有率(比比照香港港情况应应超30%)；；集中精力力开发中中档住宅宅市场，，放弃低低档，关关注高档档发展；；加强人力力资源培培养，储储备企业业扩张、、文化复复制所需需人力；；持续加强强企业文文化建设设，在发发展期应应建立学学习型组组织。2001年11月209、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。23:28:2523:28:2523:2812/24/202211:28:25PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2223:28:2523:28Dec-2224-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:28:2523:28:2523:28Saturday,December24,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2223:28:2523:28:25December24,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。24十二月月202211:28:25下午午23:28:2512月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:28下下午12月-2223:28December24,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2423:28:2523:28:2524December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。11:28:25下下午午11:28下下午23:28:2512月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。23:28:2523:28:2523:2812/24/202211:28:25PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2223:28:2523:28Dec-2224-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。23:28:2523:28:2523:28Saturday,December24,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2223:28:2523:28:25December24,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。24十二月月202211:28:25下午午23:28:2512月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月2211:28下下午12月-2223:28December24,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/2423:28:2523:28:2524December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。11:28:25下午午11:28下下午23:28:2512月-229、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。23:28:2523