最新房地产再起超额行情-A股二度反弹开启了么-

最新房地产再起超额行情——A股二度反弹开启了么_本周A股呈现普涨特征，上证指数涨+2.37%，回到3250点位上方。市场结构上，本周中小盘回归再度占优，沪深300上涨1.74%，中证1000上涨+2.02%。结构层面上，本周最明显的特征是以房地产为代表稳增长上涨。事实上，房地产至今涨幅已达16.18%，持续27个交易日，9月初至今A股市场上涨推动的核心板块就是房地产，侧面验证我们此前反复强调的两个观点：“大盘价值超跌反弹，但不改高成长中下盘中期占优”与“A股市场核心矛盾在疫情可控下依然是地产，房地产稳，则市场稳，出现震荡中枢的上移”对于本轮房地产的超额行情，性质上属于在7月底房地产保交楼与配套放松政策下的估值修复。回顾年初至今的三轮地产行情来看，政策始终对房地产板块具备较强的牵引作用。从高频数据来看，当前房地产仍然处于基本面的底部。政策面，房地产政策暖风频吹，7月底首提“保交楼”，8月下调5年期LPR，政策性银行针对性的发放转向贷款，各地放松调控政策、成立纾困基金等一揽子支持性措施，30城商品房销售数据同步回暖，不难推断出本轮房地产超额行情主要由“保交楼”政策及配套宽松政策引发。我们认为地产基本面虽然后续修复的斜率相对较为平缓，但从交易的角度上看，当对于边际利空因素已经出现钝化，地产行业估值（当前PB为0.95x）达到历史底部且大面积出现破净的现象，一旦出现政策出现催化，房地产板块往往就会出现一轮估值修复。那么，本轮房地产超额行情能持续多久，又会如何演绎？从年初至今房地产超额行情复盘来看，房地产超额行情的持续性在于两点：1、配套支持和宽松政策是否接连出台；2、居民中长贷是否出现改善（或者房地产基本面数据，8月两者均未出现明显改善）。一个值得注意的重要交易信号是我们此前反复强调的北向资金是否持续流入房地产。第一轮3月中旬至4月初，地产行业大涨32%（持续14个交易日），后期由于地产数据并没有如期改善，市场预期的降息没有到来，随后在疫情冲击下，5-6月地产行业又跌回3月的水平。第二轮6月中旬至6月底，30城商品房销售数据大幅上升，市场开始交易复苏预期，地产行业上涨9.7%（持续13个交易日）。行情结束的原因同样是需求修复不及预期，商品房销售在6月脉冲式上行后很快回落，居民端加杠杆意愿依然较低。从更长远的视角来看，对于历史上四轮房地产大幅超额行情复盘中，我们得到五点重要启示（后文有详细说明）。其中，一般而言，在经历第一波政策预期上涨后，房地产行情超额最明显的阶段在于基本面拐点（拐点包括降幅持续收窄）的时期。同时，房地产基本面数据验证（以销售数据评估）对于房地产超额行情持续性至关重要，行情持续周期从基本面持续改善阶段到政策收紧信号之间。当然，市场最关注的重要问题是：第二轮反弹是否已经开启？客观而言，本轮反弹后回吐收益比例在50%，存在自然修复动力。后续是否形成第二轮反弹，“量”很重要，而“量”是否持续放大与我们此前强调的“人民币汇率和北向资金”波动存在较大关联。7月以来市场经历了大跌第一波反弹后的调整，上证指数自3450点回落至前低3180，在5-6月反弹之后上证指数收益回吐50%左右，存在自然修复动力。交易层面，反弹的形成需要赚钱效应持续改善，反弹有量才能使得市场有信心加仓。从目前来看，以腾落指数为代表的赚钱效应同步出现边际改善，成交量从9月2日全A底部的7500亿左右恢复至8700亿左右，后续需要成交量做进一步的验证。此外，历史上人民币大幅贬值期间，北向资金通常会有较大幅度的流出，9月1日-9月8日期间北向资金已累计流出约195亿，对市场风险偏好形成压制。随着本周美元指数震荡下跌收于108.97；美元兑人民币中间价收于6.91，较上周上行0.26%，人民币贬值趋势放缓以及A股市场回暖，北向资金周五转而流入150亿元左右，进一步助推行情。对于当前内部因素的评估：我们在此前周报中就鲜明反复提出：大盘价值存超跌反弹，但不改高成长中小盘行情中期占优的观点。从最新8月金融经济数据验证来看，国内基本面维持弱复苏，以M2-社融为代表的流动性逻辑依然占优。8月社融存量同比增长10.5%，M2增长12.2%，M2-社融剪刀差进一步走阔至1.7pct，近十年来仅次于2015年底的水平，再创2016年以来新高，印证流动性逻辑并未结束。对于当前外部因素的评估：欧元区通胀率居高难下，迫使欧央行本月再度宣布大幅加息75bp，这是欧央行自2011年以来的第二次加息，也是自欧元面世以来最大幅度的加息动作。欧央行预计通胀将在较长时间内保持高位水平但终将得到遏制，市场预计四季度到明年一季度欧元区进入经济衰退。总结来说，在疫情可控下，房地产稳，则市场稳，甚至出现震荡中枢的上移。回顾年初至今的三轮地产行情来看，政策始终对房地产板块具备较强的牵引作用。对于本轮房地产的超额行情，性质上属于在7月底房地产保交楼与配套放松政策下的估值修复。那么，A股是否会受此带动开启第二轮反弹？我们的评估是，当前上证指数回到3250点位，房地产指数回升15%，交易逻辑上保交楼政策使得当前市场和地产板块修复到7月中旬爆发房地产局部风险事件时的水平，说明市场对于此前房地产板块恐慌情绪已经得到修复。若在汇率不进一步贬值的前提下，在房地产趋稳的过程中市场有望转向在震荡中实现中枢上移的过程。风格层面，政策面对于“需求端牵引”是积极务实的，但尚不足以扭转流动性逻辑，我们维持大盘价值超跌反弹，但高成长中小盘中期占优格局难言结束。高成长中小盘何时结束？我们认为产业逻辑的信号最为准确：当产品最终形态被定义，价格屠夫出现，新品无法提价，此时产业浪潮进入中后期，大量中小企业出清。超配行业：汽车（汽车零部件，例如电控电机）、以储能为代表的绿电产业链、光伏、食饮、家电、银行、医药、农化。具体而言，经过本周的收集整理，在本文我们就市场关注的几个问题进行讨论：1、房地产行情：与年初至今的两轮房地产行情相比，本轮有何不同？2、内部因素：基本面有否出现改善？流动性逻辑还可以持续吗？3、外部因素：欧央行大幅加息传递了什么信号？结合近期与市场投资者的交流，复盘本周全球和A股的行情与市场环境，有以下几个特征值得关注：第一、本周全球权益市场方面，除中国台湾、韩国、中国香港以外全球市场均有所反弹，尤其是美股三大指数均大涨超过2.5%，涨幅居前。本周纳斯达克、标普500、道琼斯指数本周分别上涨4.14%、3.65%、2.66%。除了周一由于收到上周公布的非农数据超预期带来的加息预期上升影响而大跌，周二由于受到鲍威尔鹰派发言影响持续调整，周三至周五均实现大涨，从CME一致性预期来看市场已就9月加息75bp达成一致，且已基本消化其影响。本周美国三大指数均大涨，纳斯达克、标普500、道琼斯指数本周分别上涨4.14%、3.65%、2.66%。欧洲股市普遍上涨：法国、德国、英国股指分别上涨0.73%、0.29%、0.96%。港股方面，恒生指数、恒生科技均下跌，盘面来看接近今年5月支撑位。本周恒生指数收报19362.25点，跌0.46%，恒生科技指数收报4077.32点，跌1.60%。第二、本周美元指数震荡下跌0.59%，收于108.97；美元兑人民币中间价收于6.91，较上周上行0.26%，人民币贬值趋势放缓。受到美元指数回落影响，本周COMEX黄金期货报收1712.3美元/盎司，环比下跌24.3美元/盎司。美元指数受美联储前期大幅提高加息预期从而连续强势上行三周，此后美联储官员正式进入9月议息会议前的静默期，美国8月非制造业PMI超于预期亦或支持美联储将继续在9月大幅加息75BP，市场对于此基本已消化预期使得美元指数震荡回调。第三、本周A股呈现普涨特征，上证指数涨+2.37%。市场结构上，本周中小盘回归再度占优，大盘成长相对偏弱。本周上证50上涨1.71%，沪深300上涨1.74%，中证500上涨+2.72%，中证1000上涨+2.02%。交易量上，本周全A日均成交量持续缩量至8100亿，基本面与投资收益的相关性开始回落。结构层面上，本周最明显的特征是以房地产为代表稳增长上涨，疫情下消费跌幅居前，具体而言：其一，国常会加码扩围稳增长，各地地产政策频出以及郑州推动“保交楼”等，叠加市场对节后的政策向好预期，推动稳增长链持续修复，房地产上涨+9.46%、新型城镇化上涨+6.26%、建筑上涨4.07%。其二，欧美等对俄罗斯的能源价格的争端，使全球能源危机加剧，相关板块受益上涨。火电（+9.54%）、煤炭开采（+6.62%）、铁矿石（+5.79%）、核电（+5.66%）。第四、近期，我们反复强调人民币汇率和北向资金波动对于市场影响较大。同时，我们此前反复强调北向资金可以作为房地产（链）的核心交易信号。本轮北向资金开始加仓地产，后续需要跟踪这一交易信号是否持续的。历史上人民币大幅贬值期间，北向资金通常会有较大幅度的流出，9月1日-9月8日期间北向资金已累计流出约195亿。后续随着人民币贬值趋势的放缓以及A股市场回暖，北向资金会转而流入，进一步助推反弹行情的持续。当前人民币贬值趋势有所趋缓，周五北向资金回流147亿。从周度的净流入规模来看，北向对于非银金融、医药生物、房地产、公用事业等低估值板块比较偏好。1.年初至今房地产超额行情复盘：这回有何不同?随着近期大盘价值超跌反弹（我们此前反复提示），9月初A股市场出现企稳的迹象，是否开启第二轮反弹过程成为市场关注的热点问题。我们在此前周报中就鲜明提出：大盘价值存超跌反弹，但不改高成长中小盘行情中期占优的观点。从目前来看，近期热门高估值板块大幅下跌，资金转向流入低估值价值股，市场出现短期的高低切换现象。中小盘的超额收益有所回吐，当前中小盘超额收益相对下滑已持续约16个交易日，中证1000/沪深300超额收益回落至3年96.15%分位。大盘价值相对有韧性，沪深300成交占比从8月中旬的23.83%回升至9月9日26.00%。客观而言，本轮反弹后回吐收益比例在50%，存在自然修复动力。7月以来市场经历了大跌第一波反弹后的调整，上证指数自3450点回落至前低3180，在5-6月反弹之后上证指数收益回吐50%左右。交易层面，反弹的形成需要赚钱效应持续改善，反弹有量才能使得市场有信心加仓。历史上，放量反弹过程中万得全A成交量较缩量底部时基本上翻倍，对应反弹幅度在10%-15%。从目前来看，以腾落指数为代表的赚钱效应同步出现边际改善，成交量从9月2日全A底部的7500亿左右恢复至8700亿左右，后续需要成交量做进一步的验证。对于市场整体的研判，我们维持此前观点：当前A股仍处于震荡市中，市场核心矛盾在疫情可控下依然是地产，房地产稳，则市场稳，出现震荡中枢的上移。从9月至今来看，A股市场上涨推动的核心板块是房地产，侧面验证了我们的观点。在此，回顾年初至今的三轮地产行情来看，政策始终对房地产板块具备较强的牵引作用。我们认为地产基本面虽然后续修复的斜率相对较为平缓，但从交易的角度上看对于边际利空因素已经出现钝化。当地产行业估值（当前PB为0.95x）达到历史底部且大面积出现破净的现象，一旦出现政策出现催化，市场往往就会出现估值修复。对于历史上四轮房地产超额行情复盘中，我们得到五点重要启示（后文有详细说明）。其中，一般而言，在经历第一波政策预期上涨后，房地产行情超额最明显的阶段在于基本面拐点（拐点包括降幅持续收窄）的时期。同时，房地产基本面数据验证（以销售数据评估）对于房地产超额行情持续性至关重要，行情持续周期从基本面持续改善阶段到政策收紧信号之间。第一轮3月中旬至4月初，金稳委会议后给市场注入强心剂，稳增长预期大好，政策开道先行，地产行业大涨32%（持续14个交易日），期间北向持股市值从266亿到341亿。但地产数据并没有如期改善，市场预期的降息动作也没有到来，随后在疫情冲击下，地产行业又跌回3月的水平。第二轮6月中旬至6月底，30城商品房销售数据大幅上升，市场开始交易复苏预期，地产行业上涨9.7%（持续13个交易日），期间北向持股市值从264亿增长到302亿，其持仓占地产行业总市值比从1.64%上升到1.75%（+0.11%）。行情结束的原因同样是需求修复不及预期，商品房销售在6月脉冲式上行后很快回落，居民端加杠杆意愿较低是核心矛盾。第三轮（本轮）8月初至今，房地产政策暖风频吹，7月底政治局会议首提“保交楼”，8月央行非对称降息下调5年期LPR，政策性银行针对性的发放转向贷款，各地放松调控政策、成立纾困基金等一揽子支持性措施，30城商品房销售数据同步回暖。房地产行业自8月初开始持续上涨，至今涨幅已达16.18%（持续27个交易日），期间北向持股市值从228亿增长到276亿，其持仓占地产行业总市值比从1.50%上升到1.66%（+0.16%）。从高频数据来看，当前房地产仍然处于基本面的底部。根据研究机构克而瑞的数据，8月重点30城成交面积环比下降13%，同比跌幅达31%。其中，8月百强房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元，单月同比降幅为-32.9%，降幅的环比略有收窄。累计业绩来看，百强房企1-8月销售操盘金额的同比降幅仍保持在-47.4%的较高水平。因此，尽管当前政策出现了一定的加码，但预期的持续下滑未得到根本的扭转，居民端的购房意愿仍然处于低迷的状态当中，叠加房地产长效机制仍然未完全清晰，整体行业的基本面仍然处于偏弱的状态。在房地产基本面并未有起色的环境下，不难推断出本轮房地产超额行情主要由“保交楼”政策预期引发。那么，本轮房地产超额行情能持续多久，又会如何演绎？在此，以史为鉴，我们简要复盘历史上从2005年到现在4轮稳增长下地产超额收益行情的起因、逻辑、演绎、节奏等特征，得出以下五条重要启示，供各位投资者参考：（详见《房地产超额行情：如何评估？又能持续多久？》）1.回顾四轮房地产超额行情，最为首要的是地产超额行情涨幅和政策调控周期紧密关联，政策松则涨且有超额，政策紧则超额实现较为困难。2008和2014年两轮行情放松地产政策宽松力度较大，同时伴随政策放松房地产基本面大幅改善，地产行业在期间相对的超额收益达到97%和98%；2012年和2018中-2019初年两轮房地产超额行情相对收益较弱，为31%和17%，主要是由于市场有放松地产的预期，但是房地产基本面不及预期和政策验伪。2.一般而言，在经历第一波政策预期上涨后，房地产行情超额最明显的阶段在于基本面拐点（拐点包括降幅持续收窄）的时期。稳增长下地产行情演绎在节奏上遵循以下规律：第一，经济数据走弱（宏观基本面恶化），市场开始对房地产政策放松出现预期；第二，政策宽松预期兑现（宽货币，地方政策出台），房地产超额行情启动，启动时点领先于行业基本面拐点（基本面评估以新开工、投资、销售、盈利等，以销售数据评估，领先2-3个月左右）；第三、地产行业基本面拐点（拐点包括降幅持续收窄），这是超额阶段最明显的阶段；第四、政策收紧信号出现，房地产超额收益结束，并且早于行情基本面（以销售数据评估，领先3-4个月）数据见顶。3.一般而言，房地产基本面数据验证对于房地产超额行情持续性至关重要，周期从基本面持续改善阶段到政策收紧信号之间。根据我们的观察，房地产超额行情存在三类演绎节奏：宏观基本面数据恶化背景下，房地产政策边际开始放松，房地产行业迎来第一波上涨，随后房地产基本面持续改善，上涨持续，略有加速。在市场迎来第一波上涨后，房地产基本面改善加速或超预期改善下，房地产爆发第二波加速行情。在市场迎来第一波上涨后，房地产基本面验伪或政策放松不及预期（或者政策放松验伪），房地产先震荡下行，随后加速下跌。从四轮房地产超额行情来看，超额持续期在9-22个月之间。18-19年因政策验伪行情提早结束；而在11-13年和14-15年由于基本面数据超预期改善，延长行情得持续时期。4.根据我们的观察，从房地产超额行情阶段行业轮动规律为：地产复苏阶段带动上游地产发开投资链条率先启动，期间房地产、有色、钢铁、煤炭等行业受益；其次，随着开发投资额以及开工面积等形式转向，销售和盈利等基本面数据也开始转好，建材、建筑等行业上涨；最后，随后传导向地产后周期家电、轻工等行业获益上涨。5.根据我们的统计，历轮地产超额行情结束后市场走势来看，季度视角上消费板块往往占优，食品饮料、医药、家电等优势突显。2.当前基本面预期和流动性逻辑：基本面弱复苏，流动性逻辑占优2.1.8月金融数据：信贷结构环比改善，但居民中长贷并没有起色8月金融数据：社融数据略超预期，信贷结构改善，债券融资拖累。上周央行发布8月金融数据。社融增量2.43万亿元，比上年同期少增5571亿元，略超市场预期；新增人民币贷款1.25万亿元，环比7月份的6790亿元，增加了5710亿元，同比多增300亿元；社融存量同比增长10.5%，前值10.7%。从社融数据分项来看，随着政府债券在专项债集中发行结束后，成为了较大的拖累项。8月新增政府债券融资3045亿元，环比7月少增953亿，同比少增6693亿，政府债券融资增速从7月的19.4%下滑至17.6%。从信贷数据分项来看，居民中长期贷款在持续降息后并未明显改善，说明地产问题依然没有起色。无论是同比视角还是环比视角，8月信贷数据在结构和总量上的改善都比较明显，第一点是短期票据融资量大幅减小，环比下降近50%；第二点是新增企业中长期贷款表现亮眼，8月新增7353亿元，环比提升超过1倍，同比去年多增41%；第三点是仍然没有明显好转的是居民中长期贷款，房地产需求在降息之后没有立刻出现改善。货币数据方面，M2-社融进一步扩张，印证流动性逻辑并未结束。M2增长12.2%，前值12%，M1同比增长6.1%，前值6.7%。M2-社融剪刀差进一步走阔至1.7pct，近十年来仅次于2015年底的水平，再创2016年以来新高。2.2.出口和通胀数据均超预期回落：内循环与稳增长政策需要进一步发力8月出口数据和通胀数据给出的增量信息是：当前疫情反复且地产问题持续，作为重要支撑的出口又难以为继的情况下，叠加通胀超预期回落，后续我们可以期待对于需求端（内循环）的支持政策以及稳增长政策的进一步发力。出口数据方面：8月出口金额同比增长7.1%，大幅低于前值18.0%，进口增速则保持在0.3%的低位水平。从主要出口地区来看，对美出口增速下滑最为明显（8月同比负增长3.77%），对东盟和欧盟出口增速（8月对东盟出口同比增长25.13%，对欧盟出口同比增长11.09%）保持在高位，结合当前全球主要经济体的PMI数据来看，外需下滑已经对我国出口产生实质性的影响，后续很难期待出口对国内经济形成类似2021年的强力支撑。通胀数据方面：8月CPI同比2.5%（预期2.8%，前值2.7%），PPI同比2.3%（预期3.0%，前值4.2%），PPI-CPI剪刀差自2021年以来首次转负，通胀数据尤其是PPI数据的超预期下行，证伪市场上对于国内通胀问题的臆断，为后续政策发力打开空间。3.外部因素：欧央行大幅加息75bp，欧洲预计四季度到明年一季度进入衰退本周三（9月8日），欧洲央行宣布大幅加息75bp，这是欧央行自2011年以来的第二次加息，也是自欧元面世以来最大幅度的加息动作。此次加息意味着欧央行将隔夜存款利率从0%上调至0.75%，告别从2012年7月以来的零利率甚至负利率时代。具体而言，9月加息决议重点摘要如下：1.本次会议决定加息75bp；未来将持续加息以降低需求并扭转向上的通胀预期，直到通胀回到中性2.0%的区间。2.将根据不断披露的通胀相关信息来重新评估我们的加息路径，我们未来的加息决定将根据数据决策。3.随着进一步加息和目前影响因素的减弱，通胀在2022年有望达到平均8.1%，2023年达到5.5%，2024年达到2.3%。4.由于地缘冲突和经济放缓，经济可能在今年年底或明年一季度进入滞涨，同时经济增速2022年有望达到3.1%，2023年达到0.9%，2024年达到1.9%。5.2022年二季度经济增长了0.8%，主要原因是新冠管控的放松带来的消费与服务的反弹；劳动力市场依旧强劲。6.目前短期的风险是进一步降低的能源供应，中期的风险是不断上升的通胀。欧元区通胀率居高难下，迫使欧央行再度宣布大幅加息。欧央行本轮大幅加息旨在应对能源和食品价格暴涨带来的严重通胀：受粮食与能源带动，欧元区8月调和CPI同比增长9.1%，前值8.9%；欧元区7月PPI同比增长37.9%，超出预期的35.8%，而前值录得36%，意味着欧元区通胀已达到自欧元面世以来的最高水平。剔除食品、能源之外，欧盟7月核心HICP同比涨幅也达到了4.30%，创历史新高。欧央行预计通胀将在较长时间内保持高位水平但终将得到遏制，经济增长滞涨后将逐步回暖。据欧央行表示，随着进一步大幅加息及外部因素的逐步减弱，欧元区的通胀水平将在2022年有望达到平均8.1%，2023年达到5.5%，2024年达到2.3