国开房地产经营与管理

a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的分）abcdbacdcabdacbd房地产开发活动可从（）两个方面进行考察。（2分）A.投资资金量和预期收益资金B.资金流通方式和对策C.出租、出售或经营形态D.物质形态和货币形态某投资者花费80万元购一店铺，每月净租金收入为1.583万元，考虑月投资收益率为0.8%,则（资（2分）50.5606575经济评价选择评价标准类基础参数，其指标不包括（）（2分）A.基准收益率B.目标成本利润率C.目标投资利润率D.目标财务杠杆比率从房地产投资的角度说，风险是指（）（2分）A.房地产投资结果的好坏程度B.获取预期投资收益的可能性大小C.房地产投资项目激烈竞争程度D.房地产开发程度某项目未考虑通贷膨胀情况下，其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%B亥项目的实际收益率（）（2分）11.38%12.64%15.46%16.22%对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（）（2分）A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资回报率房地产的（）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强性。（2分）A.适应性B.对专业管理的的依赖性C.位置的固定性D.相互之间的影响性个人住房抵押贷款期限可长达（）年（2分）10203050某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本寺台（2分）1021201088811.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）（2分）A.房屋出租B.房地产抵押土地使用权出让土地使用权转让下列说法不正确的是（）（2分）A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%—45风险最大的是商业物业风险，是因为（）（2分）A.商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大B.商业投资的预测最难C.商业的社会发展方向不易预测D.商业人员无法竞争时心理变化很大（）的建筑规模一般都在3万itf以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。（2分）A.市级购物中心B.区购物商场

C.居住区商场D.邻里服务性商店申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（）（2分）20%30%50%60%开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（）内予以核实，给予确见。（2分）10日15日1个月2个月在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（）调查（2分）A.消费者类别B.消费者社会阶层分布C.消费者购买能力D.消费者购买习惯一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。（2分）A.高于B.低于C.等于D.高于等于19.关于贷款担保说法错误的是（19.关于贷款担保说法错误的是（（2分）A.有误是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式20.下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（）（2分）A.找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象B.从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变C.分析时要设定不确定因素的变化范围D.对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素二、多选题。（共10题，总共20分）房地产市场的功能有（有误）（2分）A.配置存量房地产资源和利益B.指导供给以适应需求的变化C.指导政府制订科学的土地供给计划D.引导需求适应供给条件的变化E.显示房地产市场需求的变化对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（有误）方面（2分）A.销售收入B.物业增值C.减少纳税D.股权增加E.租金金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括A.企业资信等级B.项目基本情况C.市场分析结果D.财务评价指标E.贷款担保方式投资者可以控制的风险包括（有误）（2分）A.利率风险B.政策性风险C.资本价值风险D.持有期风险E.比较风险写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（）确定（2分）A.消费价格指数B.商业零售价格指数C.上证价格指数D.建安工程价格指数E.中房价格指数居住物业一般是指供人们居住的建筑，包括（）等（2分）A.普通住宅B.公寓C.别墅D.客栈E.酒店（2分）确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（（2分）A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误B.控制混凝土质量C.对对工程中的配套设备进行检验D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E.关注各项工程的工作量房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（）（2分）A.变现性差B.投资额巨大C.投资回收周期长D.需要专门的知识和经验E.具有过人的胆量和风险承担精神银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（）因素（2分）A.抵押物的流动性B.贷款期限的长短C.通货膨胀的预期D.贷款企业的信用等级E.所处的市场条件对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果（2分）A.租金收入减少B.附加支出增加C.物业资本价值下降D.运营成本下降E.租客要求更大的租金折扣三、判断题。（共20题，总共40分）市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强测。（2分）错误正确房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，资。（2分）错误正确开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费分）错误正确双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形TOC\o"1-5"\h\z式。（2分）错误正确投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。（2分）错误正确房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。（2分）错误正确房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数。（2分）错误正确如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。（2分）错误正确一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。（2分）错误正确由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿错误正确一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。分）错误正确投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场化。（2分）错误正确在房地产市场中，消费者，即买家，他们的交易取向是“物有所值”，用适当的货币资金，换取候分）错误正确对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预TOC\o"1-5"\h\z售。（2分）错误正确为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。（2分）错误正确决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。（2分）错误正确房地产投资专业性强，因此，在房地产开发过程中，开发商必须聘