XX营销推广课件

万豪君天下营销推广第二步

内外并进阶段​万豪君天下营销推广第二步

内外并进阶段​1一、营销策略安排1、万豪2号楼市场部销售任务（6月9日—7月15日）总销售额2号楼共210套，包括12套复式，均价11600元/平米（含全套精装修白家、电冰箱、洗衣机、微波炉），地上销售面积约18000平米；2号楼总建筑面积3.45万平米，总计4.002亿。销售任务额除去2号楼保留的11套户型2929.07平米，除去2号楼已售的17套户型3109.45平米，余下182套共计28461.5平米销售面积。销售额共计3.30亿元左右。以80%销售额计算，计2.64亿元左右。

每月销售任务03年6月至04年春节2月之前八个月，平均每月完成22.75套任务。以80%销售套数计算，必须平均每月完成18.2套的销售任务。按平层平均150平米户型面积计算，平均每月必须完成3132万元的销售任务。本月销售任务鉴于6月中旬之后于主流媒体才开始真正刊登广告，加上房展一般持续10天左右的消化过程，且受到非典后期一定影响，预计至7月中旬，在内外功修备前提下，计划完成销售15套左右，平均销售额2610万元。

​一、营销策略安排1、万豪2号楼市场部销售任务（6月9日—7月22、万豪国际公寓2号楼君天下营销推广概算

2号楼既定完成销售额共计3.30亿元左右，营销推广费用按1.5%计算，共计495万元。自2003年6月至2004年1月底，平均每月61.87万元。具体推广投入计划如下：

销售额3.30亿元的80%=2.64亿元，平均每月计划完成3300万元销售额，即平均每月完成总任务指标的12.5%。导入期2003年6—8月份此阶段是万豪项目整体形象及口碑的重塑期，是决定项目整体发售成功与否的最关键阶段。虽为房地产相对的传统淡季，但无论从推广力度强度与完成销售指标的比例，均应遵循“高强度投入，高成交率的原则”。计划完成总销售额的40%左右，即1.056亿元左右，以150平米为单位，共计70.4套左右，平均每月23.5套；计划投入总费用的40%，即198万元，其中6月份以新闻造势及硬广、展会为主，6月份最终共计68万元；7月份以促销活动及开辟第二营销渠道为主，8月份组合营销为主。

​2、万豪国际公寓2号楼君天下营销推广概算​33、促销主要内容确定关于价格优惠的申请：万豪君天下2号楼均价11600元/平米（含全精装），市场部计划在此价格基础上限量推出10套130平米以上的户型，

折优惠；限量推出69、99平米的中小户型10套，

折优惠。有效期6月19日至7月19日一个月。关于2号楼室内精装修标准的确定及赠送物件说词及内容确定推广中可以直接宣传运用的促销内容确定：69平米以上（不含69平米）送100平米不等亚北红枫湖生态花园土地使用权，使用权15年；69平米送50平米不等的亚北红枫湖生态花园土地使用权，使用权15年。另签赠地协议；入住交房后游艇免费使用一年等销售过程中承诺兑现内容确定：会所视部分客户要求承诺免费使用一年等

​3、促销主要内容确定​44、关于德润世纪广告公司的配合建议通过与德润世纪广告公司一周左右时间正面及侧面的工作接触，建议增设专业人员以对项目做有效配合。为使德润广告公司对市场部营销推广的工作配合再上台阶，大大提高每月的工作配合效率，从而对项目销售产生直接的促动，建议由我推荐一名优秀文案指导与一名拔尖设计总监（工资分别为8000元，可以迅速上岗），为德润集团属下广告公司的迅速发展及项目销售配合打下良好基础。

​4、关于德润世纪广告公司的配合建议​55、销售提佣与销售任务结合现市场购房过程已基本不受非典影响，为尽大可能调动全体销售人员的积极性，根据房市变化及营销方案执行对销售额带来的提升，同时为使提佣制度更趋鲜活力，提出以下方案：销售副经理—程葆公佣提成比例为项目总销售额的0.5‰，6月至7月15日如完不成2610万元的既定目标销售额，公佣提成比例下调为0.4‰；以后此佣金调整比例均按照当月既定目标销售额执行；销售主管/销售员—由于销售主管现提佣兑现方式为个人销售额的3.6‰，而不是销售组的公佣提成，建议销售主管与销售员统一实行跳点制。6月15--7月15日既定目标销售额为2610万元；以标准层平均户型建筑面积150平米为单位，计算平均单套总价为174万元，每个销售主管与销售员必须完成3套总价为522万元的任务。如完不成任务者，将以100万元为基数，个人佣金比例由3.6‰下调0.5‰，封底为2.1‰；如完成任务并超额完成任务者，以100万元为基数，个人佣金比例由3.6‰上浮0.5‰，封顶为4.1‰。以后每月此佣金调整比例均按照当月既定目标销售额执行。

​5、销售提佣与销售任务结合​66、市场部薪资制度建议1）、市场部程葆原为销售主管，原薪资待遇底薪3000+3.6‰销售组公佣；现提为销售副经理；底薪调为4000，提佣为项目公佣0.4‰；2）、市场部李锐原为公关部人员，底薪2500；现提为市场部客服主管，底薪调为30003）、市场部袁雪松原为企划副经理，底薪2000；现调为3000；4）、市场部销售即日起分为两个组，两位主管底薪2000元不变，提佣仍维持3.6‰；5）、业务员职称改为置业顾问，底薪1000+提佣3.6‰不变；6）、赵慧颖调为总监行政助理，底薪由原先的1800元调为2000元；7）、前台张剑堃1800，张梦1200，孙蕾1200待遇不变；8）、服务员胡美容、保洁张海梅底薪各800不变。

奖励基金市场部奖励基金为当月总销售额的0.2‰，其中——客服/策划分别为0.05‰，当月销售冠军0.1‰

​6、市场部薪资制度建议​77、销售工具的存量运用1）、2号楼文化街：薄厚楼书共3万本——展会针对潜在客户发放折页，计划为5000份左右；针对意向客户发放楼书，计划为2000份左右。同时用于售楼处2）、请帖：共5400个——内容更换，用于展会小户型促销3）、单张户型：1号楼69平米12000个（可用于展会），167平米12000个，189平米12000个，203平米25000个。——视退房客户可用于促销4）、手提袋：800个——展会一次性针对发放完毕5）、信封：10包，2800册——用于业主答谢信及客户公关，行政使用6）、封套：2000个——用于售楼处及展会意向客户7）、台历：2袋，约30个——展会针对性全部送出8）、市场部所有员工名片1次只能印刷一盒，用完再印

​7、销售工具的存量运用​88、直接竞争楼盘对比万豪——正北一居户型占20%正西正东/西北东北二居133、160平米40%东南、西南三居165平米20%东北、西北235平米20%室内赠送厨卫用品电梯品牌：富士达使用率83%通用——东南西南246平米三居占37．5%350、354、246平米四居户型62．5%1号楼90%销售率，2号楼30%205平米为滞销户型，北朝向

​8、直接竞争楼盘对比​99、售楼处/现场包装清单根据实地了解及营销推广整合，市场部已于6月10日左右拉出项目售楼处及工地现场清单，限于时间紧迫，已让德润世纪广告公司分头配合设计。现将清单补报如下：售楼处——门口灯箱案名万豪君天下设计

门口广告对联“依水稀居现房/万国文化街区”设计

背景牌Logo及案名/广告语“一切尊享

因稀居彻变”

沙盘标牌设计“1、2号楼、会所、商业街”名称

室内两根柱子包装：广告语配图楼盘现场—沿河围档及社区围档（内容已基本拟出）

灯箱（施工位置待确定）

社区交通指示牌（需添加公益型内容）

现房工程竣工快报（内容已出，待确定张贴栏）

致1号楼业主答谢信（计划于6月底内容完成）

​9、售楼处/现场包装清单​10二、销售力软硬攻势1、6月19日周四北青时代版豪华铜版纸半版软文

长安街/CBD/赛特/通惠河——究竟谁的天下？序：天下，代表着国际和个性张力。在随处可见的热点区域叫嚣声中，笔者发现了一个值得关注的半公开秘密区，低调空白但足以四享天下。一句话来形容：我不在长安街，就在CBD；不在赛特，就在通惠河畔。

​二、销售力软硬攻势1、6月19日周四北青时代版豪华铜版纸半版11神州长安街，承载着中国光辉历史与经济文化发展的最高荣耀；东长安街核心，鉴证泱泱大国商业与商务的鼎级繁荣；CBD，世界经济的十字路口；赛特，高含金量的投资特区；通惠河，智慧与成功，财富与梦想的都会源泉。任何一个具备雄厚实力的开发商，都不会轻易放过这四方镀金领域中的任何一张投资王牌；所有驻扎此地的国际名绅旺族，均会深深浸染着与之匹配的尊崇身份与气质。万豪君天下——北距长安街300米，南抵通惠河65米，东距CBD30米，西邻赛特250米。东西南北炙手可热的交叉地域围合，及以米度量高倍含金量的距离，这样的区位氛围及地域优势，恐怕京城很难找出第二家。“4张24小时的国际步行通行证”，令簇居此地的业主随心所欲地变换领主身份，穿梭享受“以步代车”式的综合便利与四区域不同文化底蕴的“天下”繁华。

​神州长安街，承载着中国光辉历史与经济文化发展的最高荣耀；东长12投资牌/豪宅热/商住风/郊区健康论——城区高端住宅到底应跟谁的风？

2003上半年的北京房市，秉承了02年下半年以来高端公寓租售价格的持续下浮，经历了房产投资市场的一路萎靡，经受了非典深入全面的变革洗礼后，开始显示出积蓄已久的楼市爆发力和坚挺的反弹力。​投资牌/豪宅热/商住风/郊区健康论——​13置业选择非主流投资、非城区豪宅、非商住新生代、非郊外健康产品的城区高端住宅产品，今年下半年信心指数如何？从CBD规划伊始“住宅开发要降温”，“房价变了投资泼冷水”到“豪宅供应与需求结构失衡”，我们发现都会中央的高端居住产品的置业良机业已来临。购买既有热点城区的高端居住产品，实际上是买CBD的便捷与氛围，长安街的身份，赛特的成熟，通惠河的都会居住形态。但CBD少有低于10万平米的规模适中的纯居楼盘，赛特缺乏终极住区的归宿感，长安街东段没有居住的氛围，唯一可圈可点的是不久将来要全新治理的通惠河区。如果将房地产置业成功的机会一分为二，一半交给先入为主的“抢夺先机”，另一半交给后发制胜的“巧等时机”。无论何种机会，眼下新推出的万豪君天下都属值得理性冲动的机会性楼盘：规划调整后8万余平米的建筑面积只有两栋高塔，仅供400余户，属竖向城市的稀居产品；介于长安街、CBD、赛特、通惠河之间，是整合优化城市机能的纯粹住区产物；依水、稀居、现房及横贯赛特与CBD的200余米万国文化街足以让“回归城区健康住宅”的高端买家心动不已；更不算通惠河顺风依水的空气常年保鲜价值。

​置业选择非主流投资、非城区豪宅、非商住新生代、非郊外健康产品14我们完全有理由重新审度一下万豪君天下的神秘含金量：君天下使CBD远期的投资回报与赛特的成熟相结合，不再井水不犯河水，纯居住可以遭遇投资；现房湾天下可以使雷声大雨点小的CBD住宅供量在批判中早熟，翻出奇迹；湾天下的地域不适合做豪宅的土壤，但完全让拒绝叫嚣式的浅层次健康贵族，找到了竖向城市的最佳横向选择。私家游艇、纯净生活、独立会所、尊邸现房……君天下是长安街、CBD、赛特、通惠河的贵邻，也是下半年投资厚土的神秘掘金地。万豪君天下正式启动现房诚信工程，有机会让我们再做更深的了解。

业主特邀置业顾问/刘旭涛

​我们完全有理由重新审度一下万豪君天下的神秘含金量：君天下使C152、6月26日北青新闻版半版软性文章

万豪君天下——稀居冲击下半年北京房市

房以稀为贵，仅供1/100000以内的人住居。——题记

CBD/赛特/长安街/通惠河——行将绝版的四重价值土地资源超过50%供量的CBD住宅开发要降温，其背后含义是遏制住宅公建立项的商住公寓或商务公寓，对中央商务区集中地商务氛围的稀释与影响。在CBD核心区，与商务办公配套的纯居住项目实在是寥寥无几。——这就给后续批地的项目及时下居住型项目提供了难能可贵的限量。长安街与通惠河平行地带，左CBD右赛特。赛特商圈更广泛的意义甚至是租务市场，CBD卖的是未来三五年的前景。但无论如何，在这四区围合交际的都会中央地带，居住型的项目今天不会再有拿地的可能，明天更没有批地的可能。万豪君天下，就处在这样一个寸土寸金的地域中间，建筑面积89000平米，住区只有两栋楼，南北楼距近70米，仅供400余户，旺中独静，依水而居。由于高昂的土地成本，今天不会再有第二家开发投资商舍得为了区区两栋楼，却要搭上近3万平米的配套；明天也不会再有开发商为了满足CBD成功人士的纯居住取得薄利，而因“量小”而为之。

​2、6月26日北青新闻版半版软性文章万豪君天下——​16四区难觅的稀有现房住居半月前笔者走访了几位资深的三次置业以上的购房人士。有的对CBD清一色过万元单价的项目、供量过大有可能产生的未来泡沫表示堪忧；有的因为央行121号文件带来对期房的影响，而取消了购买期房的打算；有已购买CBD商住准现房项目的表示后悔，无论自住或收租预计在未来一两年均面临两难。新落成的居住型准现房屈指可数，CBD、赛特、长安街、通惠河四区现房更是百般难觅。房市供量激增带来售价、收租、政策、客群等一系列的变化，使得高端项目消化过程的不确定性增加，“变现”成为买房人和卖房人不谋而合的时下约定。万豪君天下1号楼业已入住，2号楼03年10月底精装交房；投资11.8亿元的通惠河北路快速线（社区段）2003年11月15日竣工通车；万国文化街西半部分6月底前竣工；社区北侧永安南街10月30日左右完工；星级豪华会所6月30日前投入使用；园林绿化10月底前完工……两艘“德润号”专属游艇，随时于5000米长的通惠河码头整装待命，（万豪君天下专属码头，附有关单位签署的常年使用权协议）听侯尊贵业主的调遣。

​四区难觅的稀有现房住居​17一区一街一园一河一艇一岸——跨越社区的泛生活方式有一类产品，不叫豪宅，却拥有比豪宅更豪更阔的版图和领域；有一份纯净，在城区，在回归竖向城市的交汇中央，却能守住住区的一片真空；有一款生活，叫簇居，却能享受到比簇居更独立更自由更奔放的人文；有一种形态，会延伸，隔绝都会喧嚣，穿透竖向城市，跨越城区领土，家天下。健康主题不变，生活彻底变了。当寸土寸金的地段遭遇高楼林立的建筑密度，高层建筑地面上下空间发展失衡，万豪君天下选择了“穿越城区版图的泛生活”。从中国首席中央商务区到投资王国赛特；从长安街国街的神圣版图到5000米长幅通惠河；从70年专署的私家游艇使用、常年空气保鲜、常年独享的通惠河专署码头，到15年亚北红枫湖生态花园种植乐园的使用——这就是万豪君天下的“三权主义”社区生活领域。从透气通风采光良好、顺风面水的内港式布局，到3000平米带空中标准泳池的独立会所；从1：1．2单元式全地下车位，到（即将取代驰名中外唐人街）动静分区1万平米万国文化街，再到修缮后通惠河两岸绿树风光，——这就是万豪君天下“现房无敌、依水码头游艇专署、跨地域专门组合、领主专享”的稀居三合一。

有一种延伸，可以征服别墅和豪宅；有一种居住形态，在调集事业天下的城市中央，拥有低板没有的稀居流动指数；万豪君天下，超越奢侈的峰巅生活现已真实展现。

业主特邀置业顾问：刘旭涛

​一区一街一园一河一艇一岸——​183、7月17日周四北青半版软文

稀居/水居/泛居——三栖建筑今天家天下“如果选择市中心生活，首先是低密度板楼，建筑临界面短薄的点板最好；其次奢求旁边有个公园，或者小区挨着河也挺棒；真没有那就中心花园一定要宽绰，上万平米的那种，但千万不要全家三五年时间住进几十万平米的大工地里；再者楼上楼下乱七八糟夹杂商住的，我不喜欢。——这一切，放在如今的时代，都别问我为什么。”三栖建筑的诞生，健康不变，选择全变了。

​3、7月17日周四北青半版软文稀居/水居/泛居——​19城市内化的独立空间“在最大限度的拥挤中保持尽可能文明的生活；有秩序地提供良好服务的生活空间，成为文明高度发达的标志”。

北京CBD是一个以综合体建筑为核心、迅速生长的竖向城市，未来三五年居住氛围或多或少均会受到期房工地影响，办公与居住分区显得尤为重要，这就要求居住型物业从配套至居家环境，对外向功能尽可能的进行内化，以纯净对抗复杂，确保住居品质。位居CBD核心纵轴30米的万豪君天下，拥有京城独有的双塔稀居规划，89000平米的适中规模，配套与住区动静分区的1万平米万国商业街，并与CBD其他项目的社会商业街不同，主供社区和周边人群进行日消费；3000平米的五星级会所，只对本小区开放，完全独立；1：1．2的全地下停车位，更将城市空间进一步内化，两栋楼地下相互独立，互不干扰。社区单元主义内享的独立性，成为“三栖建筑”的第一大特征。​城市内化的独立空间​20移动式水生活“对建筑的解读将深深依赖于对其周围环境的深入理解，在完全人工的环境中提供最低限度的与自然之接触”。

独立社区拥有其他项目难以匹敌的综合配套优势，在京城已属罕见，同质阶层社区水生活方式的延展，更是令人咋舌。万豪君天下不仅开辟了CBD罕有现房发售的先河，更将两栋高塔与通惠河零距离的依水优势发挥到极致。80余米高的两栋楼体间距近70米，北赏长安街景，西观赛特，南眺通惠河，三面视野无遮挡；出门即是社区专署的5000米长幅通惠河码头（与有关单位独家签署常年使用权），“德润号”私家游艇业已通航两年，专供尊贵业主生日及宴会派对使用。在北京的人工造景史中，受高管理成本及季节气候或小区规模局限，喷泉水景偶尔开放一次，已属不易；主打公园水景或河畔卖点的物业，要么水域不是活水，要么遛弯还得横穿马路，享受不便；更勿奢求拥有“属于自己的”专署码头和豪华游艇，中国亦是罕见。万豪君天下顺风依水，门内奢华的精装生活，延展到水上的游艇生活，为三栖建筑的“水景生活”提供最佳注解。

​移动式水生活​21反城市跨越领域

“都市人应当尽可能并且有可能接近自然，保持头脑清醒，不被机器文明淹没”。——上世纪杰出建筑评论家刘易斯•芒福德

长安街、第一使馆区与通惠河的向背关系，CBD与赛特的城市坐标，为万豪君天下的尊贵业主，确立了五重贵宾级领主的身份与地位；通惠河游艇和码头，成为万豪君天下的专署生活标志。——但这还远远不够。在跨越89000平米的社区界限和5000米通惠河流域的同时，万豪君天下从项目规划伊始，就明确提出“不做短寿建筑，拒绝时装建筑”的理念，要将业主70年的生活内涵成倍放大。万豪君天下在跨越“集中”生活方式的同时，倡导“泛居”生活理念。穿过都市版图，驶上八达岭高速路，纵横20公里的经纬线——到达亚北红枫湖生态花园。在这里，您随时抽调周末一至两天的时间，放纵于迷人的田园生活种植乐园，享受种植的乐趣，并采摘自己亲手种下的花果，享有万豪君天下奉送的15年种植乐园领养权。

豪宅不敌公寓，低板不敌高塔，低密度不及稀居率，规模社区不及独立领域。万豪君天下的“稀居、水居、泛居”三栖生活方式，仅供108位业主享有，依水稀居精装现房，伴随着市政对通惠河快速路11．8亿元的投资及永安南街的即将竣工，二次调价在即。“家天下”的特级生活3个月的时间将全面展现。

业主特邀顾问：刘旭涛

​反城市跨越领域​224、6月19日周四北青新闻版整版广告

依水稀居现房计划一

1）、名称/Logo/主题：万豪君天下

2）、辅助主题：国际街区依水稀居现房

3）、主文案：神秘封盘近一年的万豪国际公寓，今日隆重推出豪宇“湾天下”，并向社会各界正式公开“依水·稀居·现房”计划。全楼总供168席，臻品单套总价139—415万元，现房限量发售（前十名亲临鉴赏者有惊喜）。一切尊享因稀居彻变！广告设计要求：现房实景照片/区位图标明售楼处位置

​4、6月19日周四北青新闻版整版广告23卖点文案依水稀居现房计划——本着尊重CBD、尊重长安街、尊重赛特、尊重城区稀有水域的诚信再造精神，四重国宾级居邸身份的万豪湾天下，南北楼距70米，三面视野开阔无遮挡。顺风面水的内港式布局，空气常年保鲜，透气通风采光更上华阶，俯揽无限绚丽与风光。独立式国际街区——10000余平米、东西长达200余米的恢弘国际商业步行文化街，湾罗国际各国百款文化神髓，将取代驰名国际的唐人街而更胜一筹，于君天下西端册封定格自成屏障，成为主供社区业主尊享的相对独立的中外名街。私家游艇/会所/尊域——私家旅游观光游艇，傲居通惠河中央码头，随心游弋通惠港，饱览CBD昼夜风景；3000余平米带空中游泳池会所+10000平米文化街+1：1单元式独立车位，彻底自由放松的户均室外空间成倍延伸，与临水独栋濠阁动静分区，国际名绅的纯净生活由此展现。

​卖点文案​24依水稀居现房快报•投资11.8亿元、纵长5公里、双向六车道的通惠河北路快速线，伴随着北侧25米宽绿化隔离带，于社区段率先启动，2003年11月15日竣工通车；•君天下现进行内装修，2003年10月15日左右竣工；•君天下样板间2003年6月10日竣工；•国际文化街西半部分2003年6月30日以前竣工；•唐人街旁道路2003年10月30日左右完工；•会所2003年6月30日前投入使用；•君天下园林绿化10月完工……​依水稀居现房快报​255、推广主线独一无二的四重区位价值四区罕有的精装现房实景足以带动全盘发售、提升项目高附加值的崭新形象无人可比的“依水稀居现房

万国文化街区”推广定位

只要全力贯彻执行以上第一条针对本案的三个推广核心并得以良好表现，从投入产出比来讲，预计当日有效客群来电量将超过6月19日整版的反馈，将达到10通有效来电量。

​5、推广主线独一无二的四重区位价值只要全力贯彻执行以上第一条266、6月25日北青周三新闻版半版硬广

Logo及案名：万豪君天下推广定位：依水稀居现房财智人生哲学推广主题：独享专署码头的水岸尊邸主文案：穿越竖向城市，跨越社区领域，超越豪宅标准——巅峰阶层的15种稀居生活方式今天同步实现！核心创意

外围推广主画面：东CBD、西赛特、南通惠河、北长安街的区位地图及距离表现；

内围推广主画面B：15张主画面：现房实景照片为主（会所3张、现房2张、游艇2张、通惠河1张、码头1张、绿地1张、商业街1张、车位1张、2号楼样板间三张以上等）

以上每一张图片下文均备注一种特殊的生活方式。如：通惠河核心段独有专署码头常年使用权、专署游艇常年享受权、15年亚北生态花园种植乐园领养权将界定三种生活方式等。核心广告语：一切尊享○因稀居领域彻变！11000元/平米（含全精装）（有效期半个月，调价在即！）

​6、6月25日北青周三新闻版半版硬广​277、健康特色楼盘参评项目项目名称：万豪君天下位置：朝阳区永安西里灵通观5号规模：89000平方米推荐人：刘旭涛候选原因：稀居规划、透气通风、视野开阔、依水保鲜特色一：北距长安街300米，东距CBD核心区30米，西邻赛特250米，介于三区交汇处，规划相对独立，是整合优化城市机能的纯粹住区产物；南抵通惠河仅65米，属顺风面水的内港式布局。特色二：都会核心区少有的依水现房项目，住区只供两栋楼，南北楼间距近70米；户型套数总共400余套，高塔人均室外面积充足，是竖向城市的稀居产品。

​7、健康特色楼盘参评项目​28特色三：万豪君天下1号楼业已入住，2号楼10月底之前交房，远离施工干扰；近1万平米万国文化街，3000平米独立会所，1：1.2车位……社区内外步行就能享受到成熟配套的国际生活。特色四：万国文化街与住区动静分区；5层规划分别为美国、欧洲、日本、韩国、港台等各国文化区，湾罗国际多国百款文化精髓，精神、物质双层面吻合国际人士的品位及国际化的各种生活需求。特色五：内墙选用德国舒尔茨环保涂料，业主入住后常年享受专署游艇、专署码头，并可领养拥有15年使用权的亚北红枫湖生态花园作为种植园，注重从静态动态、社区内外、物质精神方面打造回归城区的健康住宅。

​特色三：万豪君天下1号楼业已入住，2号楼10月底之前交房，远29三、展会营销策略1、参展通知

参展内容名称：2003年北京夏季露天房地产展示交易会主办：北京市建委承办：北京四季房展组委会地点：北京工人体育场布展时间：6月25—6月26日上午9：00—下午6：00展期时间：6月27—6月29日共三天展位区号：东一区2017、2018、2026、2027共四个展位工作套餐：每展位工作套餐限定2人市场部参展通知项目参展主题：万豪君天下参展目的：截至7月19日，69平米投资小户型计划销售10套以上人员安排：6月27日参展第一天——6月28日参展第二天——6月2日参展第三天——​三、展会营销策略1、参展通知​302、展会小户型促销内容

主文案口号：投资天下只有一个君天下主题：万豪君天下独占CBD核心/赛特投资专域/通惠河畔/长安街腹地四圈交汇点依水稀居现房万国文化街区一切尊享因稀居彻变!

行将绝版的投资型国际标准一居现房限量发售，随购随租15万元即可垄断“君天下”投资发言权一切投资因万豪彻变！附：现房实景图

​2、展会小户型促销内容​31户型档案

CBD稀有现房小户型投资全攻略户型：69．24平米国际标准的一室一厅一卫均价：11600（全精装）展会期间：6月27—7月18日97折，仅限10套！折后单价：11252元/平米首付：159088元月租金：5000元投资回报率：11%左右（八至九年收回成本）套内建筑面积：58．28平米使用率：84%附：一居户型图

​户型档案​32精装修品牌全面提升全精装：内墙：德国舒尔茨环保涂料顶棚：德国舒尔茨环保涂料地面：客厅、室内走廊瓷砖统一为汇亚高档瓷砖卧室地板采用柚木王或同等档次品牌现阳台瓷砖保持门窗：入户门：三防实木门配高级可视对讲门铃套内门：高级实心木门窗户：双层中空玻璃铝合金窗厨房：地面、墙面高级瓷砖为双喜品牌铝扣板吊顶；意大利轩尼斯或同等档次厨具卫生间：主卫地面墙面高级瓷砖为嘉达；次卫卡纳尔铝扣板吊顶；科勒洁具、科勒按摩浴缸进口大理石台面其他：进口五金件、中法合资罗格朗开关、两条IDD线入户、宽带入户附：精装修品牌​精装修品牌全面提升​33房展期间八大赠送1、送中美合资特灵分户式中央空调机2、送松下微波炉3、送西门子洗衣机4、送依莱克斯电冰箱（白家）5、送高档灶具6、送普田抽油烟机7、69平米送50平米不等的亚北红枫湖生态花园土地使用权，使用权15年。另签赠地协议8、入住交房后游艇免费使用一年

关于展会促销工具的申请及运用上次搞活动所用的请柬共余18袋约5400个。为节约成本、最大限度地发挥销售工具的功效，内以价格低廉的黑白32开设计。​房展期间八大赠送​34现房工程快报•投资11.8亿元、纵长5公里、双向六车道的通惠河北路快速线，伴随着北侧25米宽绿化隔离带，于社区段率先启动，2003年11月15日竣工通车；•湾天下现进行内装修，2003年10月15日左右竣工；•湾天下样板间2003年6月10日竣工；•国际文化街西半部分2003年6月30日以前竣工；•唐人街旁道路2003年10月30日左右完工；•会所2003年6月30日前投入使用；•湾天下园林绿化10月完工……

备注：即日起万豪君天下正式启动现房诚信工程，欢迎社会各界及新老业主监督。投诉监督专线：010--85288434

​现房工程快报​353、露天展会现场设计内容及要求

一、门楣正面内容：万豪君天下门楣西侧内容：依水稀居精装现房门楣东侧内容：四区核心投资天下二、咨询台内容：Logo及案名前立柱内容：一切投资因万豪彻变！侧立柱内容：一切尊享因稀居彻变！三、主背板内容投资天下只有一个万豪君天下行将绝版的69.24平米国际标准现房一居一居投资天下CBD/赛特/长安街/通惠河四区投资发言权15万元垄断

均价12000元/平米（含全精装）投资专线：8528807585288076参展三天最高折扣97折，仅限15套！精装现房，当天投资，当天出租，附八大赠送——

四、工体北门内容大门——Logo及案名：万豪君天下内容：依水稀居现房一居投资天下85288075德润地产小门——Logo及案名：万豪君天下内容：一切投资因万豪彻变！85288075德润地产

​3、露天展会现场设计内容及要求​364、6月1日—6月30日来电来访量总计

6月份有效来访量总计6月19日前有效客户统计市场部原有销售编制5人，有效客户积累6名，户型大小需求各一，较为均衡；6月19—23日有效来访7位，根据广告的引导作用，户型面积需求较为均衡；50%以上为中小户型；6月24—30日现场及售楼处来访11位；加之6月30日当天1位，共26位。

6月份有效来电量总计6月19至6月23日，有效来电量17通；6月24—6月30日，有效来电量37通；6月份有效来电量总计54通。

房展有效客户76位

6月份从19日开始统计，总来电量182通，有效来电量54通，有效率29．67%，近1/3；有效来访量共26位。以上得出：本案是低来电量、中来访量的高端项目。

7月19日前，保守预计，展会成交8套左右，通过之前媒体投放到达售楼处及现场的成交在6套左右，加之7月19日之前的推广（见7月推广计划），预计2套左右；6月19—7月19日实际成交量基本达到预期目标2610万元销售额。

​4、6月1日—6月30日来电来访量总计​375、7月份重在开辟第二营销渠道，其他略，重点以分销为主三大商场外卖活动是7月份的销售业绩重点，计划一个月的时间至少成交6套房。望每位人员谨遵以下工作执行。

燕莎：上班时间：上午9：00—晚上8：00商场派单人员：商场促销人员2人燕莎现场广告：展板及展柜燕莎杂志广告：整版，月底出刊，发行3万份燕莎现场轮班人员：万豪市场部每天1人（务必做好排班表）午饭：鉴于燕莎吃饭较为不便，15元报销标准，自行解决发放资料：二次印刷家天下版DM单为主赛特：上午10：00—晚上8：00商场派单人员：商场促销人员2人赛特现场广告：灯箱及衣物柜发放资料：一次印刷投资版DM单为主百盛：上午9：00—晚上8：00商场派单人员：1人发放资料：综合备注：商场促销人员培训时间：7月17日下午2点市场部所有人员务必不能迟到，不能早退，不能松散，不得逛商场，公司总部及市场部将每天不定点去现场审查。

​5、7月份重在开辟第二营销渠道，其他略，重点以分销为主​38每一次的加油，每一次的努力都是为了下一次更好的自己。12月-2212月-22Monday,December26,2022天生我材必有用，千金散尽还复来。13:24:4313:24:4313:2412/26/20221:24:43PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。12月-2213:24:4313:24Dec-2226-Dec-22得道多助失道寡助，掌控人心方位上。13:24:4313:24:4313:24Monday,December26,2022安全在于心细，事故出在麻痹。12月-2212月-2213:24:4313:24:43December26,2022加强自身建设，增强个人的休养。2022年12月26日1:24下午12月-2212月-22扩展市场，开发未来，实现现在。26十二月20221:24:43下午13:24:4312月-22做专业的企业，做专业的事情，让自己专业起来。十二月221:24下午12月-2213:24December26,2022时间是人类发展的空间。2022/12/2613:24:4313:24:4326December2022科学，你是国力的灵魂；同时又是社会发展的标志。1:24:43下午1:24下午13:24:4312月-22每天都是美好的一天，新的一天开启。12月-2212月-2213:2413:24:4313:24:43Dec-22人生不是自发的自我发展，而是一长串机缘。事件和决定，这些机缘、事件和决定在它们实现的当时是取决于我们的意志的。2022/12/2613:24:43Monday,December26,2022感情上的亲密，发展友谊；钱财上的亲密，破坏友谊。12月-222022/12/2613:24:4312月-22谢谢大家！每一次的加油，每一次的努力都是为了下一次更好的自己。12月-39万豪君天下营销推广第二步

内外并进阶段​万豪君天下营销推广第二步

内外并进阶段​40一、营销策略安排1、万豪2号楼市场部销售任务（6月9日—7月15日）总销售额2号楼共210套，包括12套复式，均价11600元/平米（含全套精装修白家、电冰箱、洗衣机、微波炉），地上销售面积约18000平米；2号楼总建筑面积3.45万平米，总计4.002亿。销售任务额除去2号楼保留的11套户型2929.07平米，除去2号楼已售的17套户型3109.45平米，余下182套共计28461.5平米销售面积。销售额共计3.30亿元左右。以80%销售额计算，计2.64亿元左右。

每月销售任务03年6月至04年春节2月之前八个月，平均每月完成22.75套任务。以80%销售套数计算，必须平均每月完成18.2套的销售任务。按平层平均150平米户型面积计算，平均每月必须完成3132万元的销售任务。本月销售任务鉴于6月中旬之后于主流媒体才开始真正刊登广告，加上房展一般持续10天左右的消化过程，且受到非典后期一定影响，预计至7月中旬，在内外功修备前提下，计划完成销售15套左右，平均销售额2610万元。

​一、营销策略安排1、万豪2号楼市场部销售任务（6月9日—7月412、万豪国际公寓2号楼君天下营销推广概算

2号楼既定完成销售额共计3.30亿元左右，营销推广费用按1.5%计算，共计495万元。自2003年6月至2004年1月底，平均每月61.87万元。具体推广投入计划如下：

销售额3.30亿元的80%=2.64亿元，平均每月计划完成3300万元销售额，即平均每月完成总任务指标的12.5%。导入期2003年6—8月份此阶段是万豪项目整体形象及口碑的重塑期，是决定项目整体发售成功与否的最关键阶段。虽为房地产相对的传统淡季，但无论从推广力度强度与完成销售指标的比例，均应遵循“高强度投入，高成交率的原则”。计划完成总销售额的40%左右，即1.056亿元左右，以150平米为单位，共计70.4套左右，平均每月23.5套；计划投入总费用的40%，即198万元，其中6月份以新闻造势及硬广、展会为主，6月份最终共计68万元；7月份以促销活动及开辟第二营销渠道为主，8月份组合营销为主。

​2、万豪国际公寓2号楼君天下营销推广概算​423、促销主要内容确定关于价格优惠的申请：万豪君天下2号楼均价11600元/平米（含全精装），市场部计划在此价格基础上限量推出10套130平米以上的户型，

折优惠；限量推出69、99平米的中小户型10套，

折优惠。有效期6月19日至7月19日一个月。关于2号楼室内精装修标准的确定及赠送物件说词及内容确定推广中可以直接宣传运用的促销内容确定：69平米以上（不含69平米）送100平米不等亚北红枫湖生态花园土地使用权，使用权15年；69平米送50平米不等的亚北红枫湖生态花园土地使用权，使用权15年。另签赠地协议；入住交房后游艇免费使用一年等销售过程中承诺兑现内容确定：会所视部分客户要求承诺免费使用一年等

​3、促销主要内容确定​434、关于德润世纪广告公司的配合建议通过与德润世纪广告公司一周左右时间正面及侧面的工作接触，建议增设专业人员以对项目做有效配合。为使德润广告公司对市场部营销推广的工作配合再上台阶，大大提高每月的工作配合效率，从而对项目销售产生直接的促动，建议由我推荐一名优秀文案指导与一名拔尖设计总监（工资分别为8000元，可以迅速上岗），为德润集团属下广告公司的迅速发展及项目销售配合打下良好基础。

​4、关于德润世纪广告公司的配合建议​445、销售提佣与销售任务结合现市场购房过程已基本不受非典影响，为尽大可能调动全体销售人员的积极性，根据房市变化及营销方案执行对销售额带来的提升，同时为使提佣制度更趋鲜活力，提出以下方案：销售副经理—程葆公佣提成比例为项目总销售额的0.5‰，6月至7月15日如完不成2610万元的既定目标销售额，公佣提成比例下调为0.4‰；以后此佣金调整比例均按照当月既定目标销售额执行；销售主管/销售员—由于销售主管现提佣兑现方式为个人销售额的3.6‰，而不是销售组的公佣提成，建议销售主管与销售员统一实行跳点制。6月15--7月15日既定目标销售额为2610万元；以标准层平均户型建筑面积150平米为单位，计算平均单套总价为174万元，每个销售主管与销售员必须完成3套总价为522万元的任务。如完不成任务者，将以100万元为基数，个人佣金比例由3.6‰下调0.5‰，封底为2.1‰；如完成任务并超额完成任务者，以100万元为基数，个人佣金比例由3.6‰上浮0.5‰，封顶为4.1‰。以后每月此佣金调整比例均按照当月既定目标销售额执行。

​5、销售提佣与销售任务结合​456、市场部薪资制度建议1）、市场部程葆原为销售主管，原薪资待遇底薪3000+3.6‰销售组公佣；现提为销售副经理；底薪调为4000，提佣为项目公佣0.4‰；2）、市场部李锐原为公关部人员，底薪2500；现提为市场部客服主管，底薪调为30003）、市场部袁雪松原为企划副经理，底薪2000；现调为3000；4）、市场部销售即日起分为两个组，两位主管底薪2000元不变，提佣仍维持3.6‰；5）、业务员职称改为置业顾问，底薪1000+提佣3.6‰不变；6）、赵慧颖调为总监行政助理，底薪由原先的1800元调为2000元；7）、前台张剑堃1800，张梦1200，孙蕾1200待遇不变；8）、服务员胡美容、保洁张海梅底薪各800不变。

奖励基金市场部奖励基金为当月总销售额的0.2‰，其中——客服/策划分别为0.05‰，当月销售冠军0.1‰

​6、市场部薪资制度建议​467、销售工具的存量运用1）、2号楼文化街：薄厚楼书共3万本——展会针对潜在客户发放折页，计划为5000份左右；针对意向客户发放楼书，计划为2000份左右。同时用于售楼处2）、请帖：共5400个——内容更换，用于展会小户型促销3）、单张户型：1号楼69平米12000个（可用于展会），167平米12000个，189平米12000个，203平米25000个。——视退房客户可用于促销4）、手提袋：800个——展会一次性针对发放完毕5）、信封：10包，2800册——用于业主答谢信及客户公关，行政使用6）、封套：2000个——用于售楼处及展会意向客户7）、台历：2袋，约30个——展会针对性全部送出8）、市场部所有员工名片1次只能印刷一盒，用完再印

​7、销售工具的存量运用​478、直接竞争楼盘对比万豪——正北一居户型占20%正西正东/西北东北二居133、160平米40%东南、西南三居165平米20%东北、西北235平米20%室内赠送厨卫用品电梯品牌：富士达使用率83%通用——东南西南246平米三居占37．5%350、354、246平米四居户型62．5%1号楼90%销售率，2号楼30%205平米为滞销户型，北朝向

​8、直接竞争楼盘对比​489、售楼处/现场包装清单根据实地了解及营销推广整合，市场部已于6月10日左右拉出项目售楼处及工地现场清单，限于时间紧迫，已让德润世纪广告公司分头配合设计。现将清单补报如下：售楼处——门口灯箱案名万豪君天下设计

门口广告对联“依水稀居现房/万国文化街区”设计

背景牌Logo及案名/广告语“一切尊享

因稀居彻变”

沙盘标牌设计“1、2号楼、会所、商业街”名称

室内两根柱子包装：广告语配图楼盘现场—沿河围档及社区围档（内容已基本拟出）

灯箱（施工位置待确定）

社区交通指示牌（需添加公益型内容）

现房工程竣工快报（内容已出，待确定张贴栏）

致1号楼业主答谢信（计划于6月底内容完成）

​9、售楼处/现场包装清单​49二、销售力软硬攻势1、6月19日周四北青时代版豪华铜版纸半版软文

长安街/CBD/赛特/通惠河——究竟谁的天下？序：天下，代表着国际和个性张力。在随处可见的热点区域叫嚣声中，笔者发现了一个值得关注的半公开秘密区，低调空白但足以四享天下。一句话来形容：我不在长安街，就在CBD；不在赛特，就在通惠河畔。

​二、销售力软硬攻势1、6月19日周四北青时代版豪华铜版纸半版50神州长安街，承载着中国光辉历史与经济文化发展的最高荣耀；东长安街核心，鉴证泱泱大国商业与商务的鼎级繁荣；CBD，世界经济的十字路口；赛特，高含金量的投资特区；通惠河，智慧与成功，财富与梦想的都会源泉。任何一个具备雄厚实力的开发商，都不会轻易放过这四方镀金领域中的任何一张投资王牌；所有驻扎此地的国际名绅旺族，均会深深浸染着与之匹配的尊崇身份与气质。万豪君天下——北距长安街300米，南抵通惠河65米，东距CBD30米，西邻赛特250米。东西南北炙手可热的交叉地域围合，及以米度量高倍含金量的距离，这样的区位氛围及地域优势，恐怕京城很难找出第二家。“4张24小时的国际步行通行证”，令簇居此地的业主随心所欲地变换领主身份，穿梭享受“以步代车”式的综合便利与四区域不同文化底蕴的“天下”繁华。

​神州长安街，承载着中国光辉历史与经济文化发展的最高荣耀；东长51投资牌/豪宅热/商住风/郊区健康论——城区高端住宅到底应跟谁的风？

2003上半年的北京房市，秉承了02年下半年以来高端公寓租售价格的持续下浮，经历了房产投资市场的一路萎靡，经受了非典深入全面的变革洗礼后，开始显示出积蓄已久的楼市爆发力和坚挺的反弹力。​投资牌/豪宅热/商住风/郊区健康论——​52置业选择非主流投资、非城区豪宅、非商住新生代、非郊外健康产品的城区高端住宅产品，今年下半年信心指数如何？从CBD规划伊始“住宅开发要降温”，“房价变了投资泼冷水”到“豪宅供应与需求结构失衡”，我们发现都会中央的高端居住产品的置业良机业已来临。购买既有热点城区的高端居住产品，实际上是买CBD的便捷与氛围，长安街的身份，赛特的成熟，通惠河的都会居住形态。但CBD少有低于10万平米的规模适中的纯居楼盘，赛特缺乏终极住区的归宿感，长安街东段没有居住的氛围，唯一可圈可点的是不久将来要全新治理的通惠河区。如果将房地产置业成功的机会一分为二，一半交给先入为主的“抢夺先机”，另一半交给后发制胜的“巧等时机”。无论何种机会，眼下新推出的万豪君天下都属值得理性冲动的机会性楼盘：规划调整后8万余平米的建筑面积只有两栋高塔，仅供400余户，属竖向城市的稀居产品；介于长安街、CBD、赛特、通惠河之间，是整合优化城市机能的纯粹住区产物；依水、稀居、现房及横贯赛特与CBD的200余米万国文化街足以让“回归城区健康住宅”的高端买家心动不已；更不算通惠河顺风依水的空气常年保鲜价值。

​置业选择非主流投资、非城区豪宅、非商住新生代、非郊外健康产品53我们完全有理由重新审度一下万豪君天下的神秘含金量：君天下使CBD远期的投资回报与赛特的成熟相结合，不再井水不犯河水，纯居住可以遭遇投资；现房湾天下可以使雷声大雨点小的CBD住宅供量在批判中早熟，翻出奇迹；湾天下的地域不适合做豪宅的土壤，但完全让拒绝叫嚣式的浅层次健康贵族，找到了竖向城市的最佳横向选择。私家游艇、纯净生活、独立会所、尊邸现房……君天下是长安街、CBD、赛特、通惠河的贵邻，也是下半年投资厚土的神秘掘金地。万豪君天下正式启动现房诚信工程，有机会让我们再做更深的了解。

业主特邀置业顾问/刘旭涛

​我们完全有理由重新审度一下万豪君天下的神秘含金量：君天下使C542、6月26日北青新闻版半版软性文章

万豪君天下——稀居冲击下半年北京房市

房以稀为贵，仅供1/100000以内的人住居。——题记

CBD/赛特/长安街/通惠河——行将绝版的四重价值土地资源超过50%供量的CBD住宅开发要降温，其背后含义是遏制住宅公建立项的商住公寓或商务公寓，对中央商务区集中地商务氛围的稀释与影响。在CBD核心区，与商务办公配套的纯居住项目实在是寥寥无几。——这就给后续批地的项目及时下居住型项目提供了难能可贵的限量。长安街与通惠河平行地带，左CBD右赛特。赛特商圈更广泛的意义甚至是租务市场，CBD卖的是未来三五年的前景。但无论如何，在这四区围合交际的都会中央地带，居住型的项目今天不会再有拿地的可能，明天更没有批地的可能。万豪君天下，就处在这样一个寸土寸金的地域中间，建筑面积89000平米，住区只有两栋楼，南北楼距近70米，仅供400余户，旺中独静，依水而居。由于高昂的土地成本，今天不会再有第二家开发投资商舍得为了区区两栋楼，却要搭上近3万平米的配套；明天也不会再有开发商为了满足CBD成功人士的纯居住取得薄利，而因“量小”而为之。

​2、6月26日北青新闻版半版软性文章万豪君天下——​55四区难觅的稀有现房住居半月前笔者走访了几位资深的三次置业以上的购房人士。有的对CBD清一色过万元单价的项目、供量过大有可能产生的未来泡沫表示堪忧；有的因为央行121号文件带来对期房的影响，而取消了购买期房的打算；有已购买CBD商住准现房项目的表示后悔，无论自住或收租预计在未来一两年均面临两难。新落成的居住型准现房屈指可数，CBD、赛特、长安街、通惠河四区现房更是百般难觅。房市供量激增带来售价、收租、政策、客群等一系列的变化，使得高端项目消化过程的不确定性增加，“变现”成为买房人和卖房人不谋而合的时下约定。万豪君天下1号楼业已入住，2号楼03年10月底精装交房；投资11.8亿元的通惠河北路快速线（社区段）2003年11月15日竣工通车；万国文化街西半部分6月底前竣工；社区北侧永安南街10月30日左右完工；星级豪华会所6月30日前投入使用；园林绿化10月底前完工……两艘“德润号”专属游艇，随时于5000米长的通惠河码头整装待命，（万豪君天下专属码头，附有关单位签署的常年使用权协议）听侯尊贵业主的调遣。

​四区难觅的稀有现房住居​56一区一街一园一河一艇一岸——跨越社区的泛生活方式有一类产品，不叫豪宅，却拥有比豪宅更豪更阔的版图和领域；有一份纯净，在城区，在回归竖向城市的交汇中央，却能守住住区的一片真空；有一款生活，叫簇居，却能享受到比簇居更独立更自由更奔放的人文；有一种形态，会延伸，隔绝都会喧嚣，穿透竖向城市，跨越城区领土，家天下。健康主题不变，生活彻底变了。当寸土寸金的地段遭遇高楼林立的建筑密度，高层建筑地面上下空间发展失衡，万豪君天下选择了“穿越城区版图的泛生活”。从中国首席中央商务区到投资王国赛特；从长安街国街的神圣版图到5000米长幅通惠河；从70年专署的私家游艇使用、常年空气保鲜、常年独享的通惠河专署码头，到15年亚北红枫湖生态花园种植乐园的使用——这就是万豪君天下的“三权主义”社区生活领域。从透气通风采光良好、顺风面水的内港式布局，到3000平米带空中标准泳池的独立会所；从1：1．2单元式全地下车位，到（即将取代驰名中外唐人街）动静分区1万平米万国文化街，再到修缮后通惠河两岸绿树风光，——这就是万豪君天下“现房无敌、依水码头游艇专署、跨地域专门组合、领主专享”的稀居三合一。

有一种延伸，可以征服别墅和豪宅；有一种居住形态，在调集事业天下的城市中央，拥有低板没有的稀居流动指数；万豪君天下，超越奢侈的峰巅生活现已真实展现。

业主特邀置业顾问：刘旭涛

​一区一街一园一河一艇一岸——​573、7月17日周四北青半版软文

稀居/水居/泛居——三栖建筑今天家天下“如果选择市中心生活，首先是低密度板楼，建筑临界面短薄的点板最好；其次奢求旁边有个公园，或者小区挨着河也挺棒；真没有那就中心花园一定要宽绰，上万平米的那种，但千万不要全家三五年时间住进几十万平米的大工地里；再者楼上楼下乱七八糟夹杂商住的，我不喜欢。——这一切，放在如今的时代，都别问我为什么。”三栖建筑的诞生，健康不变，选择全变了。

​3、7月17日周四北青半版软文稀居/水居/泛居——​58城市内化的独立空间“在最大限度的拥挤中保持尽可能文明的生活；有秩序地提供良好服务的生活空间，成为文明高度发达的标志”。

北京CBD是一个以综合体建筑为核心、迅速生长的竖向城市，未来三五年居住氛围或多或少均会受到期房工地影响，办公与居住分区显得尤为重要，这就要求居住型物业从配套至居家环境，对外向功能尽可能的进行内化，以纯净对抗复杂，确保住居品质。位居CBD核心纵轴30米的万豪君天下，拥有京城独有的双塔稀居规划，89000平米的适中规模，配套与住区动静分区的1万平米万国商业街，并与CBD其他项目的社会商业街不同，主供社区和周边人群进行日消费；3000平米的五星级会所，只对本小区开放，完全独立；1：1．2的全地下停车位，更将城市空间进一步内化，两栋楼地下相互独立，互不干扰。社区单元主义内享的独立性，成为“三栖建筑”的第一大特征。​城市内化的独立空间​59移动式水生活“对建筑的解读将深深依赖于对其周围环境的深入理解，在完全人工的环境中提供最低限度的与自然之接触”。

独立社区拥有其他项目难以匹敌的综合配套优势，在京城已属罕见，同质阶层社区水生活方式的延展，更是令人咋舌。万豪君天下不仅开辟了CBD罕有现房发售的先河，更将两栋高塔与通惠河零距离的依水优势发挥到极致。80余米高的两栋楼体间距近70米，北赏长安街景，西观赛特，南眺通惠河，三面视野无遮挡；出门即是社区专署的5000米长幅通惠河码头（与有关单位独家签署常年使用权），“德润号”私家游艇业已通航两年，专供尊贵业主生日及宴会派对使用。在北京的人工造景史中，受高管理成本及季节气候或小区规模局限，喷泉水景偶尔开放一次，已属不易；主打公园水景或河畔卖点的物业，要么水域不是活水，要么遛弯还得横穿马路，享受不便；更勿奢求拥有“属于自己的”专署码头和豪华游艇，中国亦是罕见。万豪君天下顺风依水，门内奢华的精装生活，延展到水上的游艇生活，为三栖建筑的“水景生活”提供最佳注解。

​移动式水生活​60反城市跨越领域

“都市人应当尽可能并且有可能接近自然，保持头脑清醒，不被机器文明淹没”。——上世纪杰出建筑评论家刘易斯•芒福德

长安街、第一使馆区与通惠河的向背关系，CBD与赛特的城市坐标，为万豪君天下的尊贵业主，确立了五重贵宾级领主的身份与地位；通惠河游艇和码头，成为万豪君天下的专署生活标志。——但这还远远不够。在跨越89000平米的社区界限和5000米通惠河流域的同时，万豪君天下从项目规划伊始，就明确提出“不做短寿建筑，拒绝时装建筑”的理念，要将业主70年的生活内涵成倍放大。万豪君天下在跨越“集中”生活方式的同时，倡导“泛居”生活理念。穿过都市版图，驶上八达岭高速路，纵横20公里的经纬线——到达亚北红枫湖生态花园。在这里，您随时抽调周末一至两天的时间，放纵于迷人的田园生活种植乐园，享受种植的乐趣，并采摘自己亲手种下的花果，享有万豪君天下奉送的15年种植乐园领养权。

豪宅不敌公寓，低板不敌高塔，低密度不及稀居率，规模社区不及独立领域。万豪君天下的“稀居、水居、泛居”三栖生活方式，仅供108位业主享有，依水稀居精装现房，伴随着市政对通惠河快速路11．8亿元的投资及永安南街的即将竣工，二次调价在即。“家天下”的特级生活3个月的时间将全面展现。

业主特邀顾问：刘旭涛

​反城市跨越领域​614、6月19日周四北青新闻版整版广告

依水稀居现房计划一

1）、名称/Logo/主题：万豪君天下

2）、辅助主题：国际街区依水稀居现房

3）、主文案：神秘封盘近一年的万豪国际公寓，今日隆重推出豪宇“湾天下”，并向社会各界正式公开“依水·稀居·现房”计划。全楼总供168席，臻品单套总价139—415万元，现房限量发售（前十名亲临鉴赏者有惊喜）。一切尊享因稀居彻变！广告设计要求：现房实景照片/区位图标明售楼处位置

​4、6月19日周四北青新闻版整版广告62卖点文案依水稀居现房计划——本着尊重CBD、尊重长安街、尊重赛特、尊重城区稀有水域的诚信再造精神，四重国宾级居邸身份的万豪湾天下，南北楼距70米，三面视野开阔无遮挡。顺风面水的内港式布局，空气常年保鲜，透气通风采光更上华阶，俯揽无限绚丽与风光。独立式国际街区——10000余平米、东西长达200余米的恢弘国际商业步行文化街，湾罗国际各国百款文化神髓，将取代驰名国际的唐人街而更胜一筹，于君天下西端册封定格自成屏障，成为主供社区业主尊享的相对独立的中外名街。私家游艇/会所/尊域——私家旅游观光游艇，傲居通惠河中央码头，随心游弋通惠港，饱览CBD昼夜风景；3000余平米带空中游泳池会所+10000平米文化街+1：1单元式独立车位，彻底自由放松的户均室外空间成倍延伸，与临水独栋濠阁动静分区，国际名绅的纯净生活由此展现。

​卖点文案​63依水稀居现房快报•投资11.8亿元、纵长5公里、双向六车道的通惠河北路快速线，伴随着北侧25米宽绿化隔离带，于社区段率先启动，2003年11月15日竣工通车；•君天下现进行内装修，2003年10月15日左右竣工；•君天下样板间2003年6月10日竣工；•国际文化街西半部分2003年6月30日以前竣工；•唐人街旁道路2003年10月30日左右完工；•会所2003年6月30日前投入使用；•君天下园林绿化10月完工……​依水稀居现房快报​645、推广主线独一无二的四重区位价值四区罕有的精装现房实景足以带动全盘发售、提升项目高附加值的崭新形象无人可比的“依水稀居现房

万国文化街区”推广定位

只要全力贯彻执行以上第一条针对本案的三个推广核心并得以良好表现，从投入产出比来讲，预计当日有效客群来电量将超过6月19日整版的反馈，将达到10通有效来电量。

​5、推广主线独一无二的四重区位价值只要全力贯彻执行以上第一条656、6月25日北青周三新闻版半版硬广

Logo及案名：万豪君天下推广定位：依水稀居现房财智人生哲学推广主题：独享专署码头的水岸尊邸主文案：穿越竖向城市，跨越社区领域，超越豪宅标准——巅峰阶层的15种稀居生活方式今天同步实现！核心创意

外围推广主画面：东CBD、西赛特、南通惠河、北长安街的区位地图及距离表现；

内围推广主画面B：15张主画面：现房实景照片为主（会所3张、现房2张、游艇2张、通惠河1张、码头1张、绿地1张、商业街1张、车位1张、2号楼样板间三张以上等）

以上每一张图片下文均备注一种特殊的生活方式。如：通惠河核心段独有专署码头常年使用权、专署游艇常年享受权、15年亚北生态花园种植乐园领养权将界定三种生活方式等。核心广告语：一切尊享○因稀居领域彻变！11000元/平米（含全精装）（有效期半个月，调价在即！）

​6、6月25日北青周三新闻版半版硬广​667、健康特色楼盘参评项目项目名称：万豪君天下位置：朝阳区永安西里灵通观5号规模：89000平方米推荐人：刘旭涛候选原因：稀居规划、透气通风、视野开阔、依水保鲜特色一：北距长安街300米，东距CBD核心区30米，西邻赛特250米，介于三区交汇处，规划相对独立，是整合优化城市机能的纯粹住区产物；南抵通惠河仅65米，属顺风面水的内港式布局。特色二：都会核心区少有的依水现房项目，住区只供两栋楼，南北楼间距近70米；户型套数总共400余套，高塔人均室外面积充足，是竖向城市的稀居产品。

​7、健康特色楼盘参评项目​67特色三：万豪君天下1号楼业已入住，2号楼10月底之前交房，远离施工干扰；近1万平米万国文化街，3000平米独立会所，1：1.2车位……社区内外步行就能享受到成熟配套的国际生活。特色四：万国文化街与住区动静分区；5层规划分别为美国、欧洲、日本、韩国、港台等各国文化区，湾罗国际多国百款文化精髓，精神、物质双层面吻合国际人士的品位及国际化的各种生活需求。特色五：内墙选用德国舒尔茨环保涂料，业主入住后常年享受专署游艇、专署码头，并可领养拥有15年使用权的亚北红枫湖生态花园作为种植园，注重从静态动态、社区内外、物质精神方面打造回归城区的健康住宅。

​特色三：万豪君天下1号楼业已入住，2号楼10月底之前交房，远68三、展会营销策略1、参展通知

参展内容名称：2003年北京夏季露天房地产展示交易会主办：北京市建委承办：北京四季房展组委会地点：北京工人体育场布展时间：6月25—6月26日上午9：00—下午6：00展期时间：6月27—6月29日共三天展位区号：东一区2017、2018、2026、2027共四个展位工作套餐：每展位工作套餐限定2人市场部参展通知项目参展主题：万豪君天下参展目的：截至7月19日，69平米投资小户型计划销售10套以上人员安排：6月27日参展第一天——6月28日参展第二天——6月2日参展第三天——​三、展会营销策略1、参展通知​692、展会小户型促销内容

主文案口号：投资天下只有一个君天下主题：万豪君天下独占CBD核心/赛特投资专域/通惠河畔/长安街腹地四圈交汇点依水稀居现房万国文化街区一切尊享因稀居彻变!

行将绝版的投资型国际标准一居现房限量发售，随购随租15万元即可垄断“君天下”投资发言权一切投资因万豪彻变！附：现房实景图

​2、展会小户型促销内容​70户型档案

CBD稀有现房小户型投资全攻略户型：69．24平米国际标准的一室一厅一卫均价：11600（全精装）展会期间：6月27—7月18日97折，仅限10套！折后单价：11252元/平米首付：159088元月租金：5000元投资回报率：11%