地产深圳福田满京华中心开发策略提案课件

[满京华中心]开发策略提案深圳中原物业顾问有限公司二OO六年五月[满京华中心]开发策略提案深圳中原物业顾问有限公司1地块概况地块位置：滨河大道与沙嘴路交汇处东南角用地面积：4488.2平方米建筑面积：31417.4平方米容积率:≤7建筑高度≤100米使用年限：1993.11-2043.11（剩余使用年限为37年）地块性质：办公综合用地地块概况地块位置：滨河大道与沙嘴路交汇处东南角2地块四周N西：国税大厦东：总部大厦东北：趣园南：新洲中学西北：特发高尔夫地块四周N西：国税大厦东：总部大厦东北：趣园南：新洲中学西北3报告纲要开发方向研判产品定位策略项目印象总结写字楼市场分析高档公寓市场分析开发方向判断报告纲要开发方向研判项目印象总结4项目印象1：中心区边缘中心区幅射效应?CBD日渐成型，市场聚焦热点——市民中心和会展中心相继启用，地铁1、4号线（部分段）已开通；各项市政配套逐步完善，写字楼群的聚堆效应和经济行政中心磁场效应陆续得到释放。中心区写字楼项目开发基本完成，竣工量接近70%-80%；大型商业、酒店等配套设施处于动工（或招商）状态；CBD的成熟魅力的即将全面展现。项目印象1：中心区边缘中心区幅射效应?CBD日渐成型，市场聚5项目印象2：片区居住气氛成熟，办公氛围较弱新洲为成熟居住区域，住宅档次迅速提升2002-2006年：碧海红树园（1-2期）、金域蓝湾（1-3期）2003年：趣园2004年：绿景新美域2005年：花好园2006年：蜜园、祥云天都世纪等

新洲非写字楼主流区域，商务配套缺乏、办公气氛不浓以国有企业、机关单位为主（国通大厦、国税大厦），商务办公气氛较弱；区内写字楼租金水平较低，湖北大厦租金为40-50元/平方米；总部大厦租金约为60元/平方米。空置率较高（25%-35%）项目印象2：片区居住气氛成熟，办公氛围较弱新洲为成熟居住区域6项目印象总结：区域形象：中心南区、CBD一级幅射区域绝佳地段：滨河路边，昭示性强景观资源：北面开阔高尔夫景观；南面低层校区，远景为红树林海景不利因素：地块小、容积率高（较难营造小区环境）交通噪音大使用年限短为规避地块劣势，实现发展商利润最大化，中原认为主要开发方向有：写字楼高档公寓项目印象总结：区域形象：中心南区、CBD一级幅射区域为规避地7【开发方向一】

一、写字楼总体市场走势分析写字楼出现明显的聚堆效应，非主流区域客户出现向热点区域搬迁趋势；写字楼热点区域逐渐西移，中心区、中心西区、南山商业文化中心成为新增供应量最大的片区，形成写字楼未来租售三分天下的局面。陆续推出的写字楼产品素质不断提升，引发价格提升，同时也造成部分楼盘因价格高企造成销售周期延长。写字楼投资热潮已从峰顶回落，开始出现纯租赁写字楼（地铁大厦、免税大厦），发展商从销售快速回笼资金，转作长期投资收租金。由于总体供应量巨大，租金水平基本持平，其上升的速度明显落后于价格上升的趋势。【开发方向一】

一、写字楼总体市场走势分析写字楼出现明显的聚8附1：写字楼主要供应片区市场写字楼热点区域逐渐西移，中心区和中心西区，以及后起的南山商业文化中心区成为三大热点区域向西发展人民南蔡屋围华强北中心西区中心区南山商业文化中心区附1：写字楼主要供应片区市场写字楼热点区域逐渐西移，中心区和9项目名称建筑面积(平方)开工时间入市时间租/售销售率小计大中华国际交易广场约4万(目前推出写字楼量）01年前2006年售50%约100万免税大厦10608402年2006年租－华融大厦7400001年2005年售90％新世界中心10791703年2006年售11％地铁大厦8431203年2006年租－金中环大厦10315303年2005年售80％卓越时代广场9483503年2005年售48％凤凰大厦10643504年2005年售98％荣超经贸中心11380004年2006年待售－财富大厦10799104年2006年待售－中心区在售-待售写字楼项目供应分析项目名称建筑面积(平方)开工时间入市时间租/售销售率小计大中10片区特点：写字楼和商务公寓平分天下。供应情况：供需旺盛，未来供应量大增，竞争激烈，预计未来2年供应为50多万平方米中心西区未来供应量项目名称建筑面积（㎡）预计推售时间金谷2号1396232005年底敦煌大厦177282006年初农科广场800002007年初明年广场2290002007年中杭钢万轩大厦420002006年底中国经贸大厦80000估计2008年鹏润达大厦20000估计2008年豪都大厦45000估计2008年总计约65万

中心西区（车工庙片区）片区特点：写字楼和商务公寓平分天下。中心西区未来供应量项目名11南山中心区占地面积135万平方米，规划建筑面积223万平方米，是深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。2005年底开始陆续有项目进入市场，三大项目供应量约38万平方米，未来将有68层高的金融中心等写字楼及酒店项目陆续面市。随着西部通道开通，该区将吸引大量的贸易、物流类行业进入，片区的规划配套档次较高，未来前景充满期待。南山商业文化中心区未来供应量项目名称建筑面积（㎡）发售时间保利文化广场1060002006年天利中央商务大厦2200002006年海岸城592002006年南山商业文化中心区南山中心区占地面积135万平方米，规划建筑面积223万平方12中心区的写字楼整体均价保持在1.2万元-1.4万元/㎡左右，主要由于区域供应量较为集中，产品同质化强所造成影响；价格成为中心区目前存量写字楼的最大问题，价格超过1.8万元/㎡成为销售的瓶颈。附2：中心区写字楼销售价格走势中心区的写字楼整体均价保持在1.2万元-1.4万元/㎡左右，1305年之前，中心区写字楼项目消化状况良好，基本10个月左右完成9成销售。05年后，片区供应增加，销售周期加长，基本需要达到18个月才能达到9成销售南、北区对比，南区商务办公气氛成熟，已产生一定的聚堆效应，销售周期较短；而北区气氛有待形成，销售周期较长。附3：中心区写字楼销售周期分析楼盘名写字楼面积(万㎡)销售率（％）销售周期(月）兴业银行大厦4.595%12航天大厦5.598%12九州创展（新华保险）大厦5.895%12时代金融中心7.595%15国际商会中心1390%18安联大厦9.395%20诺德金融中心9.295%20华融大厦4.690%14金中环写字楼580%8卓越时代广场8.250%8新世界中心7.211%8大中华国际交易广场450%1705年之前，中心区写字楼项目消化状况良好，基本10个月左右完14CBD已经成为深圳写字楼租赁最活跃、租金成长最快的区域，租赁叫价90－110元/平方米/月。陆续推出的写字楼产品素质不断提升，但由于总体供应量巨大，租金上升的速度明显落后于价格上升的趋势。按租金售价比，中心区写字楼年收益率普遍在7%-10%。附4：中心区写字楼租金水平分析项目名称单位面积（m2）租赁单价（元/M2）中央商务大厦118－41590-100江苏大厦80－60085-110卓越大厦131－100090-100福建兴业银行大厦140－98085-100国际商会大厦（A/B座）80－120090-120投资大厦200-50090-110时代金融中心115－850100-110CBD已经成为深圳写字楼租赁最活跃、租金成长最快的区域，租赁15二、本项目写字楼开发环境分析就现状而言，本片区写字楼租金水平偏低，如湖北大厦的租金水平约40-50元/㎡；空置率基本达30%以上；总部大厦租金约60元/㎡；空置率约25%；投资回报前景不乐观。就片区环境而言，未能达到写字楼办公客户对区域（交通便利，包括地面交通与地下交通；区域成熟；办公氛围浓厚；区域发展潜力强劲等）要求。特别是新洲片区的规划前景以居住区域为主，土地供应量较少，未来较难形成良好的商务氛围，将严重影响客户投资写字楼的信心。就客户而言，近年随着CBD、中心西区地下交通、办区配套日渐成熟，写字楼出现明显的聚堆效应，本片区办公客户出现向两主流办公区搬迁的趋势。就竞争而言，未来供应量持续增大，CBD、中心西区、南山商业文化中心，以及宝安、龙岗均规划有金融中心，形成未来多方、大量的激烈竞争。二、本项目写字楼开发环境分析就现状而言，本片区写字楼租金水平16附6：本项目写字楼市场竞争示意VS中心区：区位竞争——中心区无疑是高端客户的首选办公区域VS中心西区：价格竞争

——中心西区拥有较中心区低2000-4000元/㎡的价格优势VS南山中心区：行业竞争

——南山片区高科技产业、现代物流业聚堆效应南山文化商业中心区本项目中心西区中心区附6：本项目写字楼市场竞争示意VS中心区：区位竞争南山文化本17三、片区写字楼个案市场案例：总部大厦（万基商务大厦）物业定位：类甲级品质写字楼开发商：深圳市万基置地有限公司项目规模：占地3795.30㎡总建筑面积：26480.29㎡当时售价：9000元-11000万销售周期：约18个月租金：约60元/㎡(不含空调费、物业管理费)空置率：约25%(出现客户往中心西区搬迁的趋势)租户类型：中小型公司为主，行业包括电子科技、通讯、媒体等三、片区写字楼个案市场案例：总部大厦（万基商务大厦）18总部大厦标准层：面积区间（面积比）：79㎡占总面积的27%；165-178㎡占39%；300㎡占34%总部大厦标准层：19写字楼方向判断：总体市场供应量巨大，写字楼投资热潮已从峰顶回落，写字楼销售周期延长；本片区写字楼价格区值受限，租金回报水平偏低；片区交通及商务配套未能满足办公需求，客户对片区未来商务办公前景缺乏信心，出现向中心西区等热点区域搬迁的趋势。总体竞争激烈，片区需求下降风险较大写字楼方向判断：总体市场供应量巨大，写字楼投资热潮已从峰顶回20【开发方向二】高档公寓高档公寓总体市场分析片区高档公寓开发环境分析开发个案分析【开发方向二】高档公寓高档公寓总体市场分析21甲级写字楼高素质企业高消费人群高档次公寓物业一、市场机会点：中心区强大的幅射效应及旺盛需求甲级写字楼高素质企业高消费人群高档次公寓物业一、市场机会点：22楼盘名称区域规模总户售价户型开盘时间销售周期佳兆业中心福田2栋高层1500127001房/2房17/12/056个月京基御景华城福田6栋高层357698001—3房6/0418个月金中环福田商务公寓336160001房/2房30/10/052个月金中环福田酒店公寓295180001房房30/10/053个月凯旋国际福田2栋19F362120001房/2房01/01/053个月调查数据显示，当前公寓式物业占有深圳住宅总销售量的相当份额，2004年全市二房以下(包括二房)单位销售套数占总销售量的50.5%，2005年的比例达到51.2%；随着中心区的不断成熟，CBD商务气氛日益形成，其需求量将继续上升。1、当前CBD及边缘区域高档公寓市场需求旺盛楼盘名称区域规模总户售价户型开盘时间销售周期佳兆业中心福田223项目名称区域户型面积（㎡）月租金单位面积租金东方时代福田单房25160064东方时代福田2房1厅46300065南方国际广场福田1房1厅42240057南方国际广场福田单房36230063城市天地广场罗湖2房1厅58350060地王公寓罗湖2房757500100国际市长交流中心南山1房1厅40260065（数据来源于中原三级市场近期的租赁成交记录）酒店式公寓的租金要明显高于普通住宅租金，一般要高出约30%；部分中高端公寓的租金水平已经接近写字楼，投资价值十分可观。2、商务区及周边高档公寓投资回报率高项目名称区域户型面积（㎡）月租金单位面积租金东方时代福田单24在繁华商务区开发高档公寓能较好地体现区位价值；通过概念包装、星级酒店服务、硬件配套、精装修等溢价因素综合考虑，类似物业溢价能力保守估计10%——30%。酒店式公寓销售均价（元/㎡）非酒店式公寓销售均价（元/㎡）御景华城9800皇御苑二期7500城市天地广场13000置地逸轩9500阳光新干线8500南方国际广场11000宏轩名庭7200京基东方华都9300东门天下8500东方时代13000燕南路88号88003、繁华商务区高档公寓的溢价能力高在繁华商务区开发高档公寓能较好地体现区位价值；酒店式公寓销售254、高档公寓对香港客户吸引力强，有利于项目价格提升选取案例：御景华城置地逸轩城市天地广场星河世纪……公寓的香港客户的吸引点1高档形象品质2灵活多变的户型空间3精装修4高品质的硬件配套设计5完善的软性服务6对于高端租客强大的吸引力7较高的投资回报4、高档公寓对香港客户吸引力强，有利于项目价格提升选取案例：26二、片区开发高档公寓环境分析就片区环境而言，碧海红树园、金域蓝湾等高档物业提升了新洲片区的整体居住形象。就居住需求而言，项目毗邻CBD、中心西区，密集的写字楼群带来旺盛的高档公寓自住或租房需求。就投资客户而言，项目下沙、新洲、石厦等当地原著民集中，投资欲望与能力极强。就外销优势而言，项目毗邻皇岗片区，是港人较熟悉并乐于投资购房的区域。就物业功能而言，项目综合办公用地性质，可以注册公司，有利于塑造居家办公的SOHO概念，增加了投资的噱头。二、片区开发高档公寓环境分析就片区环境而言，碧海红树园、金域27三、高档公寓开发个案：趣园发展商：花样年投资套数：247套开盘售价：11000元/㎡户型：50-58㎡1房；65-69㎡2房租金水平：3500－4000元/月/1房4500-5000元/月/2房空租率：低于5%租客：以中心区及中心西区中高层管理人员、高薪白领为主三、高档公寓开发个案：趣园发展商：花样年投资28高档公寓市场空间庞大，未来市场供应旺盛。项目位置建面（平米）预计推出时间中区王座福民路约600002006年城滨雅苑南园路628112006年景园华庭福民路约600002006年金地渔农村旧改项目渔农村800002006年底国都高尔夫花园三期新沙路约500002006年底心海上步中学项目滨河路185002006年皇御苑三期皇岗口岸约1600002007年中祥云福强项目福强路840002006年中嘉洲豪园四期滨河路约800002006年底旭飞福田南项目中心公园东侧1274002007年新亚洲中心广场华强北776602006年底高档公寓市场空间庞大，未来市场供应旺盛。项目位置建面（平米）29按国际CBD物业开发类型配比标准，办公物业与公寓物业常规比例是7：3；但统计目前中心区项目其比例约为10（写字楼）：1（公寓），因此边缘区域的高档公寓开发空间很大。开发高档高寓，可通过规划有效降低高容积率、地块小、交通噪音大、使用年限短等劣势的不利影响。高档公寓方向判断：市场供需两旺、风险较低按国际CBD物业开发类型配比标准，办公物业与公寓物业常规比例30开发策略三大原则资金回收最快风险度最低实现利润最大【注：此三大原则按先后进行考虑】开发策略三大原则资金回收最快31开发方向判断比较项目投入回收速度利润风险度写字楼大慢大大公共设施\配套设施等投入较大销售周期长（一般为1年半到2年）,接近入伙时达到回收高峰

市场供应量大，投资高潮从峰顶下降；非主流办公区域,租售需求较少。高档公寓较大快大小主要为大堂\公共空间\会所配套等接近封顶即可开售,销售周期短（主要销售期半年左右）

市场供需两旺开发方向判断比较项目投入回收速度利润风险度写字楼大慢大大公共32报告纲要开发方向研判产品定位策略客户定位分析产品定位思考价格定位建议报告纲要开发方向研判客户定位分析33价格定位客户研究

客户定位产品定位1、高档公寓客户调查分析价格定位客户研究客户定位产品定位1、高档公寓客户调查分析34根据中原代理金中环公寓、佳兆业中心、星河世纪公寓、南方国际广场、置地逸轩、凯旋国际等高档公寓物业的客户分析（分成交客户与意向客户两类），有以下特征：置业主要目的依次分为：投资、自住、办公【置业目的】根据中原代理金中环公寓、佳兆业中心、星河世纪公寓、南方国际广35面积需求依次为：40-49㎡的一房，50-79㎡的两房【面积需求】面积需求依次为：40-49㎡的一房，50-79㎡的两房【36【置业目的与面积需求关系】投资以40-49㎡的一房为主；50-80㎡的两房为辅；办公以50-79㎡的两房为主；自住以60-79㎡的两房为主。【置业目的与面积需求关系】投资以40-49㎡的一房为主；537【户型空间需求】厅洗手间阳台以2厅1卫双阳台为主流需求【户型空间需求】厅洗手间阳台以2厅1卫双阳台为主流需求38【其他需求】要求带装修的达到90％以上酒店式、商务型、代租售三种服务内容为主；其中，“商务服务”在诚意客户中意向度要比成交客户高，原因在于目前楼盘在商务服务环节较弱化。【其他需求】要求带装修的达到90％以上酒店式、商务型、代租售39【总价承受】集中以61-80万元总价的承受能力为主；投资分两区间段，50万元以下、61-79万元承受力最强；办公的总价承受力较强，主要与其需求面积较投资的大相关；自住的承受力随总价增大而比较下降。但在个别区域位置优越的楼盘，如星河世纪，则表现出自住总价承受力较强，可维持在75-85万元。【总价承受】集中以61-80万元总价的承受能力为主；40高档公寓客户的共性分析地段显赫、硬件营造及对外形象讲究高档次、高品味，注重引进酒店、商务元素打造项目；户型面积段的划分与总价紧密联系，由于单价较普通住宅高，单位面积控制在70㎡以内较为理想；以投资客户为主要购买群体，销售速度较快；对香港投资客户的吸引力较强，“外销”是高档公寓不容忽视的推广渠道。高档公寓客户的共性分析地段显赫、硬件营造及对外形象讲究高档次41中心区中高级管理人员、高薪白领福田南居民（新洲、沙嘴等）中心西区（车工庙）香港2、项目潜在客户的区域分析自用为主（办公、居住）投资为主（放租）中心区福田南居民（新洲、沙嘴等）中心西区（车工庙）香港2、项423、本项目目标客户群锁定偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群香港投资客福田南大片区老居民(投资、自住)次核心客户群周边办公区域企业高管、高薪白领SOHO类商务办公人士其他区域的投资客户3、本项目目标客户群锁定偶得客户群游离客户群重点客户群43目标客户群体需求细分（1）周边区域投资客看好中心区发展，投资中心区周边公寓意愿强烈，有一定的闲钱。购买目的：长线投资，先放租，待涨价后售出。购买要求：升值潜力要大，租金收入丰厚香港资客选择地段好、档次高的物业，购后放租。此类客户购买力强，尤其是香港来深投资客户群体向高层次人群倾斜，此类客户的购买力呈上升趋势。购买目的：长线投资谋求回报或资金保值升值期望。购买要求：物业整体质素高，有代租服务。以上投资客户对物业整体素质要求较高，有概念、抗跌性强的物业倍受青睐。结合项目具备外销条件，在推出市场的时机上可以预测“中心区”在香港人的认同感上将有所增强。目标客户群体需求细分（1）周边区域投资客以上投资客44办公区企业高管、高薪白领中心区企业高层的休息场所，尤其是外地调派入深的企业高级人员(例如香港高职人员)。由于中心区、中心西区是写字楼最集中的区域，该人群产生的公寓需求将与写字楼供应形成一定比例。购买目的：就近居住，方便舒适。购买要求：与办公地点越近越好，上档次、舒适。SOHO族（办公人群）主要是从事智力劳动人员，如设计人员、研究人员等，行业设计金融、广告、艺术等，以本地工作为主。购买目的：个人办公居家空间。购买要求：市中心地带，与办公区邻近，物业管理好，提供一定商务服务。目标客户群体需求细分（2）办公区企业高管、高薪白领目标客户群体需求细分（2）45产品定位思考产品档次定位产品形象定位产品规划建议提升档次策略产品定位思考产品档次定位46通过市场分析、项目分析、客户研判，本项目公寓将走高档路线，定位为高档次酒店式国际公寓TopGradeInternationalServicedApartments一、项目档次定位通过市场分析、项目分析、客户研判，本项目公寓将走高档路线，定47酒店式国际公寓要表达的概念：与深圳有长期联系的客户：深港客、外派人员、企业高管……居家氛围＋酒店服务＝服务式住宅市场创造价值感受超越居住层次：设施完善的背后是完善的服务体系，享受尊贵的贵宾服务不单是空间的舒适性，而且体验心情的舒适。是一种繁忙工作后释放心情的乐岛与自我身份匹配。作为高级白领，同样享受高档次豪华的居所。得到自己和朋友对生活品质的认同价值支撑配套、装修、服务、档次、CBD、升值潜力……酒店式国际公寓要表达的概念：与深圳有长期联系的客户：居家氛围48如何打造“酒店式国际公寓”？地段显赫高档公寓条件物业高档服务周到功能灵活彰显身份→强调与中心区的关系，以及滨河路交通便利、昭示性等特性，放大地段优势。→从舒适的户型设计、时尚的外立面、内部环境进行“重金”塑造。→户型设计考虑多功能用途，既适合居家，也适合小型商务办公(SOHO)。→强调“居家氛围+酒店服务”，引入酒店式管理并不断附加服务。→强化高尔夫景观优势，以高档形象定位、包装与入市。如何打造“酒店式国际公寓”？地段显赫高档公寓条件物业高档服49形象定位选取原则1、体现项目核心优势2、与客户心理需求高度吻合3、容易记忆及传播4、易于进行内容演绎二、项目形象定位形象定位选取原则1、体现项目核心优势二、项目形象定位50CBD南

高尔夫

尊尚公馆CBD南高尔夫尊尚公馆51定位延展——强化自身独特优势：

CBD南高尔夫尊尚公馆CBD南：强化项目地理优势，缩短与中心区的距离感；高尔夫：突出项目高尔夫景观优势公馆：体现项目的高档次及客户的高品味尊尚：突显配套完善的酒店式服务所带来尊贵感二、项目形象定位二、项目形象定位521层临街商铺(约1500平方米)酒店式公寓3层架空花园（泛会所）不计算面积建筑高度不超过100m2层商务会所(约1500平方米)立体规划示意图顶层休闲会所三、产品规划建议1层临街商铺(约1500平方米)酒3层架空花园（泛会所）不计53平面规划示意1幢2幢南面：60%地面园林绿化，红树林海景景观北面：充分利用高尔夫景观规划参考：广州花园酒店（五星级酒店）西面：有效避开西侧国税大厦外墙光污染滨河路平面规划示意1幢2幢南面：60%地面园林绿化，红树林海景景观54户型配比建议户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%11%小户型大开间，采光良好，弱化厨房功能，整体空间隔配合现代家居设计概念，适合单身贵族或同居二人住。1房2厅45-5030060%57%户型方正实用，功能齐全，宽敞客厅，主人房落地凸窗设计，居住舒适阔落。2房2厅60-6512525%31%方正实用，功能齐全，双阳台设计，适合居家使用。户型配比建议户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-4055户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%11%小户型大开间，采光良好，弱化厨房功能，整体空间隔配合现代家居设计概念，适合单身贵族或同居二人住。1房2厅45-5030060%57%户型方正实用，功能齐全，宽敞客厅，主人房落地凸窗设计，居住舒适阔落。2房2厅60-6512525%31%方正实用，功能齐全，双阳台设计，适合居家使用。户型配比解析针对投资主流需求户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%56户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%11%小户型大开间，采光良好，弱化厨房功能，整体空间隔配合现代家居设计概念，适合单身贵族或同居二人住。1房2厅45-5030060%57%户型方正实用，功能齐全，宽敞客厅，主人房落地凸窗设计，居住舒适阔落。2房2厅60-6512525%31%方正实用，功能齐全，双阳台设计，适合居家使用。户型配比解析针对办公与居住需求，承受的总价较高户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%57户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%11%小户型大开间，采光良好，弱化厨房功能，整体空间隔配合现代家居设计概念，适合单身贵族或同居二人住。1房2厅45-5030060%57%户型方正实用，功能齐全，宽敞客厅，主人房落地凸窗设计，居住舒适阔落。2房2厅60-6512525%31%方正实用，功能齐全，双阳台设计，适合居家使用。户型配比解析补充性产品，未来可与其他产品组合销售；比普通的单房面积有所增大，增加其舒适性户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%58“享受型”户型设计“酒店化”公共环境“主动式”酒店服务四、提升项目档次策略“享受型”户型设计四、提升项目档次策略59在室内空间处理上，参考国际化酒店式公寓的设计思路，突显其享受性：户型强调舒适感，要求同类产品较一般公寓尺度适当放大5-8㎡北侧户型充分利用高尔夫球景，突显各功能的舒适、享受性南侧户型向阳采光性能良好，注重实用居家氛围设计上提前考虑灵活的户型组合带精装修销售，通过装修细节凸显档次与品味“舒适型”户型设计在室内空间处理上，参考国际化酒店式公寓的设计思路，突显其享受60趣园户型浴缸、半圆弧形落地窗结合高尔夫景观。单房4.2米开间。趣园户型浴缸、半圆弧形落地窗结合高尔夫景观。单房4.2米开间61在卫生间都能看到高尔夫美景在卫生间都能看到高尔夫美景62灵活组合户型设计规划设计必须提前考虑户型之前可以互相打通、灵活组合；组合的方式包括：平面2-3套户型打通，需尽量减少承重墙体、横梁的影响；垂直组合上下两层户型打通，必须在设计上针对性地提前考虑预留上下打通的预制结构孔洞。灵活组合户型可吸纳商务办公客户。灵活组合户型设计规划设计必须提前考虑户型之前可以互相打通、灵63商务办公型：开放式厨房，改成酒吧台商务办公型：开放式厨房，改成酒吧台64“酒店化”公共环境从材料、空间等方面营造一种酒店级档次，突出尊贵豪华之感：建筑立面：住宅风格+酒店+公建元素。针对路边噪音，采用双层LOW-E低幅射镀膜玻璃。注重私密性与安全智能系统（室内呼叫、可视对讲、专达电梯、智能用户卡）标准层电梯间与走廊：酒店装饰风格，讲究电梯出口对景、温馨灯光设计入户大堂：酒店式大堂风格，大方气派、高雅品味，建议层高达到12米。三大会所：2层商务会所（多功能厅、网络商务中心、传真打印、网吧、茶座与咖啡厅）；3层架空层花园泛会所，设置自然采光泳池，与园林美景相辅；顶层休闲会所。“酒店化”公共环境从材料、空间等方面营造一种酒店级档次，突出65

建筑立面：住宅风格+酒店+公建元素（现代、典雅）

建筑立面：住宅风格+酒店+公建元素（现代、典雅）66入户大堂：酒店式大堂风格，大方气派、高雅品味，建议层高达到12米（2层商业裙楼）

入户大堂：酒店式大堂风格，大方气派、高雅品味，建议层高达到1672层商务会所：营造商务办公共享空间不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的硬件设备占用固定资产，最大化的资源共享，享受尊贵的同时感觉真正的实惠。2层商务会所：营造商务办公共享空间不再为低使用频率的空间付费683层：架空层花园泛会所室外按摩泳池都市景观玻璃健身室健康舞蹈室绿化蔓藤花园、漫步径3层：架空层花园泛会所室外按摩泳池69顶层：星际会馆星际会馆”档次定为城中顶级空中会所，以会员制俱乐部形式经营，针对项目公寓客户、公寓客户以外的CBD新贵等，提供各种消闲娱乐设施。建议经营内容包括：空中SPA休闲酒吧港式私房菜多功能（桌球、棋牌）休闲茶座港式多功能商务宴会厅顶层：星际会馆星际会馆”档次定为城中顶级空中会所，以会员制俱70“主动式”酒店服务酒店式服务公寓的用家是一个特殊的群体，因此要针对需求提供相应的服务：主动式服务。管理公司提供主动的高质素酒店式服务，管理公司定时为租户处理所有家居事务，包括定期整理房间，安排报纸及干洗递送服务，体贴照顾每一个生活细节。租户将不用为家务而操心。主动式服务体系包括： 商务服务；私人管家服务：整理和打包行李、房间用餐、整理家居和24小时礼宾服务；家政服务：免费擦鞋、提供每日报纸、送餐服务、洗衣服务此外，还要考虑商务人员的需求，多提供一些商务资源和信息，如提供法律顾问、工商咨询、理财咨询及秘书服务、出租商务用车、代购办公用品、代订飞机、火车票等。“主动式”酒店服务酒店式服务公寓的用家是一个特殊的群体，因此71借用物业管理品牌，提升项目档次物业管理的品牌非常重要，并且需提前加以充分展示，既是项目销售期高价位的支撑，又是项目未来保值增值的关键，成为影响客户购买决定的重要因素之一，必须引起足够重视。建议可聘用国际知名酒店管理顾问（如世邦魏理士、圣庭苑酒店），销售期可入场提供服务。借用物业管理品牌，提升项目档次物业管理的品牌非常重要，并且需72搜集交易实例、选取可比实例建立价格可比基础得出比准价格各实例因素修正价格定位建议搜集交易实例、选取可比实例建立价格可比基础得出比准价格各实例73根据上述项目的“酒店式国际公寓”的高档次定位，选取佳兆业中心、金中环、御景华城、凯旋国际等公寓目作为可比对象：项目星河世纪佳兆业中心金中环(酒店公寓)御景华城凯旋国际销售均价10800/㎡12700元/㎡18000元/㎡9800元/㎡11000元/㎡装修成本800元/㎡1300元/㎡1500元/㎡800元/㎡800元/㎡交易情况修正100/100100/100100/100100/100100/100交易日期修正100/99100/98100/99100/98100/99区域因素修正100/101100/102100/102100/99100/99个别因素修正100/101100/101100/101100/100100/100修正价格1069412579176491010111223比较权重0.30.30.10.150.15比准价格12000元/㎡(取整)根据上述项目的“酒店式国际公寓”的高档次定位，选取佳兆业中心74P=P0×1.08=12960元/㎡（带1000元装修、按完整50年产权计算）通过市场比较法计算得出：P0=12000元/㎡（带1000元装修）本项目预期2007年可以销售，周期约为6个月左右，考虑到当前宏观调控相关抑制房价政策的出台，忽略房地产非理性增长因素，按社会正常年回报率（8%）计算，预计本项目明年实现的平均售价为：P=P0×1.08=12960元/㎡通过市75六星级国际服务公寓6米高豪华星级酒店大堂水围式豪华观光电梯电梯大堂软装饰中原代理高档公寓成功案例：置地逸轩六星级国际服务公寓中原代理高档公寓成功案例：置地逸轩76中原代理高档公寓成功案例：佳兆业中心高端形象

豪华大堂

名家设计样板房

引进酒店管理公司（圣庭苑酒店作物业顾问）可申请办公执照中原代理高档公寓成功案例：佳兆业中心高端形象

豪华大堂

名家77中原代理高档公寓成功案例：世金汉宫中原代理高档公寓成功案例：世金汉宫78【提案重点内容回顾】【项目开发方向研判】写字楼总体竞争激烈、片区需求下降、风险较大；高档公寓市场供需两旺、风险较小。【高档公寓市场定位】档次定位：高档次酒店式国际公寓形象定位：CBD南高尔夫尊尚公馆【提案重点内容回顾】【项目开发方向研判】【高档公寓市场定位79CBD南

高尔夫

尊尚公馆CBD南高尔夫尊尚公馆80[满京华中心]开发策略提案深圳中原物业顾问有限公司二OO六年五月[满京华中心]开发策略提案深圳中原物业顾问有限公司81地块概况地块位置：滨河大道与沙嘴路交汇处东南角用地面积：4488.2平方米建筑面积：31417.4平方米容积率:≤7建筑高度≤100米使用年限：1993.11-2043.11（剩余使用年限为37年）地块性质：办公综合用地地块概况地块位置：滨河大道与沙嘴路交汇处东南角82地块四周N西：国税大厦东：总部大厦东北：趣园南：新洲中学西北：特发高尔夫地块四周N西：国税大厦东：总部大厦东北：趣园南：新洲中学西北83报告纲要开发方向研判产品定位策略项目印象总结写字楼市场分析高档公寓市场分析开发方向判断报告纲要开发方向研判项目印象总结84项目印象1：中心区边缘中心区幅射效应?CBD日渐成型，市场聚焦热点——市民中心和会展中心相继启用，地铁1、4号线（部分段）已开通；各项市政配套逐步完善，写字楼群的聚堆效应和经济行政中心磁场效应陆续得到释放。中心区写字楼项目开发基本完成，竣工量接近70%-80%；大型商业、酒店等配套设施处于动工（或招商）状态；CBD的成熟魅力的即将全面展现。项目印象1：中心区边缘中心区幅射效应?CBD日渐成型，市场聚85项目印象2：片区居住气氛成熟，办公氛围较弱新洲为成熟居住区域，住宅档次迅速提升2002-2006年：碧海红树园（1-2期）、金域蓝湾（1-3期）2003年：趣园2004年：绿景新美域2005年：花好园2006年：蜜园、祥云天都世纪等

新洲非写字楼主流区域，商务配套缺乏、办公气氛不浓以国有企业、机关单位为主（国通大厦、国税大厦），商务办公气氛较弱；区内写字楼租金水平较低，湖北大厦租金为40-50元/平方米；总部大厦租金约为60元/平方米。空置率较高（25%-35%）项目印象2：片区居住气氛成熟，办公氛围较弱新洲为成熟居住区域86项目印象总结：区域形象：中心南区、CBD一级幅射区域绝佳地段：滨河路边，昭示性强景观资源：北面开阔高尔夫景观；南面低层校区，远景为红树林海景不利因素：地块小、容积率高（较难营造小区环境）交通噪音大使用年限短为规避地块劣势，实现发展商利润最大化，中原认为主要开发方向有：写字楼高档公寓项目印象总结：区域形象：中心南区、CBD一级幅射区域为规避地87【开发方向一】

一、写字楼总体市场走势分析写字楼出现明显的聚堆效应，非主流区域客户出现向热点区域搬迁趋势；写字楼热点区域逐渐西移，中心区、中心西区、南山商业文化中心成为新增供应量最大的片区，形成写字楼未来租售三分天下的局面。陆续推出的写字楼产品素质不断提升，引发价格提升，同时也造成部分楼盘因价格高企造成销售周期延长。写字楼投资热潮已从峰顶回落，开始出现纯租赁写字楼（地铁大厦、免税大厦），发展商从销售快速回笼资金，转作长期投资收租金。由于总体供应量巨大，租金水平基本持平，其上升的速度明显落后于价格上升的趋势。【开发方向一】

一、写字楼总体市场走势分析写字楼出现明显的聚88附1：写字楼主要供应片区市场写字楼热点区域逐渐西移，中心区和中心西区，以及后起的南山商业文化中心区成为三大热点区域向西发展人民南蔡屋围华强北中心西区中心区南山商业文化中心区附1：写字楼主要供应片区市场写字楼热点区域逐渐西移，中心区和89项目名称建筑面积(平方)开工时间入市时间租/售销售率小计大中华国际交易广场约4万(目前推出写字楼量）01年前2006年售50%约100万免税大厦10608402年2006年租－华融大厦7400001年2005年售90％新世界中心10791703年2006年售11％地铁大厦8431203年2006年租－金中环大厦10315303年2005年售80％卓越时代广场9483503年2005年售48％凤凰大厦10643504年2005年售98％荣超经贸中心11380004年2006年待售－财富大厦10799104年2006年待售－中心区在售-待售写字楼项目供应分析项目名称建筑面积(平方)开工时间入市时间租/售销售率小计大中90片区特点：写字楼和商务公寓平分天下。供应情况：供需旺盛，未来供应量大增，竞争激烈，预计未来2年供应为50多万平方米中心西区未来供应量项目名称建筑面积（㎡）预计推售时间金谷2号1396232005年底敦煌大厦177282006年初农科广场800002007年初明年广场2290002007年中杭钢万轩大厦420002006年底中国经贸大厦80000估计2008年鹏润达大厦20000估计2008年豪都大厦45000估计2008年总计约65万

中心西区（车工庙片区）片区特点：写字楼和商务公寓平分天下。中心西区未来供应量项目名91南山中心区占地面积135万平方米，规划建筑面积223万平方米，是深圳特区西部的商业中心、商务中心和文化中心。2005年底开始陆续有项目进入市场，三大项目供应量约38万平方米，未来将有68层高的金融中心等写字楼及酒店项目陆续面市。随着西部通道开通，该区将吸引大量的贸易、物流类行业进入，片区的规划配套档次较高，未来前景充满期待。南山商业文化中心区未来供应量项目名称建筑面积（㎡）发售时间保利文化广场1060002006年天利中央商务大厦2200002006年海岸城592002006年南山商业文化中心区南山中心区占地面积135万平方米，规划建筑面积223万平方92中心区的写字楼整体均价保持在1.2万元-1.4万元/㎡左右，主要由于区域供应量较为集中，产品同质化强所造成影响；价格成为中心区目前存量写字楼的最大问题，价格超过1.8万元/㎡成为销售的瓶颈。附2：中心区写字楼销售价格走势中心区的写字楼整体均价保持在1.2万元-1.4万元/㎡左右，9305年之前，中心区写字楼项目消化状况良好，基本10个月左右完成9成销售。05年后，片区供应增加，销售周期加长，基本需要达到18个月才能达到9成销售南、北区对比，南区商务办公气氛成熟，已产生一定的聚堆效应，销售周期较短；而北区气氛有待形成，销售周期较长。附3：中心区写字楼销售周期分析楼盘名写字楼面积(万㎡)销售率（％）销售周期(月）兴业银行大厦4.595%12航天大厦5.598%12九州创展（新华保险）大厦5.895%12时代金融中心7.595%15国际商会中心1390%18安联大厦9.395%20诺德金融中心9.295%20华融大厦4.690%14金中环写字楼580%8卓越时代广场8.250%8新世界中心7.211%8大中华国际交易广场450%1705年之前，中心区写字楼项目消化状况良好，基本10个月左右完94CBD已经成为深圳写字楼租赁最活跃、租金成长最快的区域，租赁叫价90－110元/平方米/月。陆续推出的写字楼产品素质不断提升，但由于总体供应量巨大，租金上升的速度明显落后于价格上升的趋势。按租金售价比，中心区写字楼年收益率普遍在7%-10%。附4：中心区写字楼租金水平分析项目名称单位面积（m2）租赁单价（元/M2）中央商务大厦118－41590-100江苏大厦80－60085-110卓越大厦131－100090-100福建兴业银行大厦140－98085-100国际商会大厦（A/B座）80－120090-120投资大厦200-50090-110时代金融中心115－850100-110CBD已经成为深圳写字楼租赁最活跃、租金成长最快的区域，租赁95二、本项目写字楼开发环境分析就现状而言，本片区写字楼租金水平偏低，如湖北大厦的租金水平约40-50元/㎡；空置率基本达30%以上；总部大厦租金约60元/㎡；空置率约25%；投资回报前景不乐观。就片区环境而言，未能达到写字楼办公客户对区域（交通便利，包括地面交通与地下交通；区域成熟；办公氛围浓厚；区域发展潜力强劲等）要求。特别是新洲片区的规划前景以居住区域为主，土地供应量较少，未来较难形成良好的商务氛围，将严重影响客户投资写字楼的信心。就客户而言，近年随着CBD、中心西区地下交通、办区配套日渐成熟，写字楼出现明显的聚堆效应，本片区办公客户出现向两主流办公区搬迁的趋势。就竞争而言，未来供应量持续增大，CBD、中心西区、南山商业文化中心，以及宝安、龙岗均规划有金融中心，形成未来多方、大量的激烈竞争。二、本项目写字楼开发环境分析就现状而言，本片区写字楼租金水平96附6：本项目写字楼市场竞争示意VS中心区：区位竞争——中心区无疑是高端客户的首选办公区域VS中心西区：价格竞争

——中心西区拥有较中心区低2000-4000元/㎡的价格优势VS南山中心区：行业竞争

——南山片区高科技产业、现代物流业聚堆效应南山文化商业中心区本项目中心西区中心区附6：本项目写字楼市场竞争示意VS中心区：区位竞争南山文化本97三、片区写字楼个案市场案例：总部大厦（万基商务大厦）物业定位：类甲级品质写字楼开发商：深圳市万基置地有限公司项目规模：占地3795.30㎡总建筑面积：26480.29㎡当时售价：9000元-11000万销售周期：约18个月租金：约60元/㎡(不含空调费、物业管理费)空置率：约25%(出现客户往中心西区搬迁的趋势)租户类型：中小型公司为主，行业包括电子科技、通讯、媒体等三、片区写字楼个案市场案例：总部大厦（万基商务大厦）98总部大厦标准层：面积区间（面积比）：79㎡占总面积的27%；165-178㎡占39%；300㎡占34%总部大厦标准层：99写字楼方向判断：总体市场供应量巨大，写字楼投资热潮已从峰顶回落，写字楼销售周期延长；本片区写字楼价格区值受限，租金回报水平偏低；片区交通及商务配套未能满足办公需求，客户对片区未来商务办公前景缺乏信心，出现向中心西区等热点区域搬迁的趋势。总体竞争激烈，片区需求下降风险较大写字楼方向判断：总体市场供应量巨大，写字楼投资热潮已从峰顶回100【开发方向二】高档公寓高档公寓总体市场分析片区高档公寓开发环境分析开发个案分析【开发方向二】高档公寓高档公寓总体市场分析101甲级写字楼高素质企业高消费人群高档次公寓物业一、市场机会点：中心区强大的幅射效应及旺盛需求甲级写字楼高素质企业高消费人群高档次公寓物业一、市场机会点：102楼盘名称区域规模总户售价户型开盘时间销售周期佳兆业中心福田2栋高层1500127001房/2房17/12/056个月京基御景华城福田6栋高层357698001—3房6/0418个月金中环福田商务公寓336160001房/2房30/10/052个月金中环福田酒店公寓295180001房房30/10/053个月凯旋国际福田2栋19F362120001房/2房01/01/053个月调查数据显示，当前公寓式物业占有深圳住宅总销售量的相当份额，2004年全市二房以下(包括二房)单位销售套数占总销售量的50.5%，2005年的比例达到51.2%；随着中心区的不断成熟，CBD商务气氛日益形成，其需求量将继续上升。1、当前CBD及边缘区域高档公寓市场需求旺盛楼盘名称区域规模总户售价户型开盘时间销售周期佳兆业中心福田2103项目名称区域户型面积（㎡）月租金单位面积租金东方时代福田单房25160064东方时代福田2房1厅46300065南方国际广场福田1房1厅42240057南方国际广场福田单房36230063城市天地广场罗湖2房1厅58350060地王公寓罗湖2房757500100国际市长交流中心南山1房1厅40260065（数据来源于中原三级市场近期的租赁成交记录）酒店式公寓的租金要明显高于普通住宅租金，一般要高出约30%；部分中高端公寓的租金水平已经接近写字楼，投资价值十分可观。2、商务区及周边高档公寓投资回报率高项目名称区域户型面积（㎡）月租金单位面积租金东方时代福田单104在繁华商务区开发高档公寓能较好地体现区位价值；通过概念包装、星级酒店服务、硬件配套、精装修等溢价因素综合考虑，类似物业溢价能力保守估计10%——30%。酒店式公寓销售均价（元/㎡）非酒店式公寓销售均价（元/㎡）御景华城9800皇御苑二期7500城市天地广场13000置地逸轩9500阳光新干线8500南方国际广场11000宏轩名庭7200京基东方华都9300东门天下8500东方时代13000燕南路88号88003、繁华商务区高档公寓的溢价能力高在繁华商务区开发高档公寓能较好地体现区位价值；酒店式公寓销售1054、高档公寓对香港客户吸引力强，有利于项目价格提升选取案例：御景华城置地逸轩城市天地广场星河世纪……公寓的香港客户的吸引点1高档形象品质2灵活多变的户型空间3精装修4高品质的硬件配套设计5完善的软性服务6对于高端租客强大的吸引力7较高的投资回报4、高档公寓对香港客户吸引力强，有利于项目价格提升选取案例：106二、片区开发高档公寓环境分析就片区环境而言，碧海红树园、金域蓝湾等高档物业提升了新洲片区的整体居住形象。就居住需求而言，项目毗邻CBD、中心西区，密集的写字楼群带来旺盛的高档公寓自住或租房需求。就投资客户而言，项目下沙、新洲、石厦等当地原著民集中，投资欲望与能力极强。就外销优势而言，项目毗邻皇岗片区，是港人较熟悉并乐于投资购房的区域。就物业功能而言，项目综合办公用地性质，可以注册公司，有利于塑造居家办公的SOHO概念，增加了投资的噱头。二、片区开发高档公寓环境分析就片区环境而言，碧海红树园、金域107三、高档公寓开发个案：趣园发展商：花样年投资套数：247套开盘售价：11000元/㎡户型：50-58㎡1房；65-69㎡2房租金水平：3500－4000元/月/1房4500-5000元/月/2房空租率：低于5%租客：以中心区及中心西区中高层管理人员、高薪白领为主三、高档公寓开发个案：趣园发展商：花样年投资108高档公寓市场空间庞大，未来市场供应旺盛。项目位置建面（平米）预计推出时间中区王座福民路约600002006年城滨雅苑南园路628112006年景园华庭福民路约600002006年金地渔农村旧改项目渔农村800002006年底国都高尔夫花园三期新沙路约500002006年底心海上步中学项目滨河路185002006年皇御苑三期皇岗口岸约1600002007年中祥云福强项目福强路840002006年中嘉洲豪园四期滨河路约800002006年底旭飞福田南项目中心公园东侧1274002007年新亚洲中心广场华强北776602006年底高档公寓市场空间庞大，未来市场供应旺盛。项目位置建面（平米）109按国际CBD物业开发类型配比标准，办公物业与公寓物业常规比例是7：3；但统计目前中心区项目其比例约为10（写字楼）：1（公寓），因此边缘区域的高档公寓开发空间很大。开发高档高寓，可通过规划有效降低高容积率、地块小、交通噪音大、使用年限短等劣势的不利影响。高档公寓方向判断：市场供需两旺、风险较低按国际CBD物业开发类型配比标准，办公物业与公寓物业常规比例110开发策略三大原则资金回收最快风险度最低实现利润最大【注：此三大原则按先后进行考虑】开发策略三大原则资金回收最快111开发方向判断比较项目投入回收速度利润风险度写字楼大慢大大公共设施\配套设施等投入较大销售周期长（一般为1年半到2年）,接近入伙时达到回收高峰

市场供应量大，投资高潮从峰顶下降；非主流办公区域,租售需求较少。高档公寓较大快大小主要为大堂\公共空间\会所配套等接近封顶即可开售,销售周期短（主要销售期半年左右）

市场供需两旺开发方向判断比较项目投入回收速度利润风险度写字楼大慢大大公共112报告纲要开发方向研判产品定位策略客户定位分析产品定位思考价格定位建议报告纲要开发方向研判客户定位分析113价格定位客户研究

客户定位产品定位1、高档公寓客户调查分析价格定位客户研究客户定位产品定位1、高档公寓客户调查分析114根据中原代理金中环公寓、佳兆业中心、星河世纪公寓、南方国际广场、置地逸轩、凯旋国际等高档公寓物业的客户分析（分成交客户与意向客户两类），有以下特征：置业主要目的依次分为：投资、自住、办公【置业目的】根据中原代理金中环公寓、佳兆业中心、星河世纪公寓、南方国际广115面积需求依次为：40-49㎡的一房，50-79㎡的两房【面积需求】面积需求依次为：40-49㎡的一房，50-79㎡的两房【116【置业目的与面积需求关系】投资以40-49㎡的一房为主；50-80㎡的两房为辅；办公以50-79㎡的两房为主；自住以60-79㎡的两房为主。【置业目的与面积需求关系】投资以40-49㎡的一房为主；5117【户型空间需求】厅洗手间阳台以2厅1卫双阳台为主流需求【户型空间需求】厅洗手间阳台以2厅1卫双阳台为主流需求118【其他需求】要求带装修的达到90％以上酒店式、商务型、代租售三种服务内容为主；其中，“商务服务”在诚意客户中意向度要比成交客户高，原因在于目前楼盘在商务服务环节较弱化。【其他需求】要求带装修的达到90％以上酒店式、商务型、代租售119【总价承受】集中以61-80万元总价的承受能力为主；投资分两区间段，50万元以下、61-79万元承受力最强；办公的总价承受力较强，主要与其需求面积较投资的大相关；自住的承受力随总价增大而比较下降。但在个别区域位置优越的楼盘，如星河世纪，则表现出自住总价承受力较强，可维持在75-85万元。【总价承受】集中以61-80万元总价的承受能力为主；120高档公寓客户的共性分析地段显赫、硬件营造及对外形象讲究高档次、高品味，注重引进酒店、商务元素打造项目；户型面积段的划分与总价紧密联系，由于单价较普通住宅高，单位面积控制在70㎡以内较为理想；以投资客户为主要购买群体，销售速度较快；对香港投资客户的吸引力较强，“外销”是高档公寓不容忽视的推广渠道。高档公寓客户的共性分析地段显赫、硬件营造及对外形象讲究高档次121中心区中高级管理人员、高薪白领福田南居民（新洲、沙嘴等）中心西区（车工庙）香港2、项目潜在客户的区域分析自用为主（办公、居住）投资为主（放租）中心区福田南居民（新洲、沙嘴等）中心西区（车工庙）香港2、项1223、本项目目标客户群锁定偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群香港投资客福田南大片区老居民(投资、自住)次核心客户群周边办公区域企业高管、高薪白领SOHO类商务办公人士其他区域的投资客户3、本项目目标客户群锁定偶得客户群游离客户群重点客户群123目标客户群体需求细分（1）周边区域投资客看好中心区发展，投资中心区周边公寓意愿强烈，有一定的闲钱。购买目的：长线投资，先放租，待涨价后售出。购买要求：升值潜力要大，租金收入丰厚香港资客选择地段好、档次高的物业，购后放租。此类客户购买力强，尤其是香港来深投资客户群体向高层次人群倾斜，此类客户的购买力呈上升趋势。购买目的：长线投资谋求回报或资金保值升值期望。购买要求：物业整体质素高，有代租服务。以上投资客户对物业整体素质要求较高，有概念、抗跌性强的物业倍受青睐。结合项目具备外销条件，在推出市场的时机上可以预测“中心区”在香港人的认同感上将有所增强。目标客户群体需求细分（1）周边区域投资客以上投资客124办公区企业高管、高薪白领中心区企业高层的休息场所，尤其是外地调派入深的企业高级人员(例如香港高职人员)。由于中心区、中心西区是写字楼最集中的区域，该人群产生的公寓需求将与写字楼供应形成一定比例。购买目的：就近居住，方便舒适。购买要求：与办公地点越近越好，上档次、舒适。SOHO族（办公人群）主要是从事智力劳动人员，如设计人员、研究人员等，行业设计金融、广告、艺术等，以本地工作为主。购买目的：个人办公居家空间。购买要求：市中心地带，与办公区邻近，物业管理好，提供一定商务服务。目标客户群体需求细分（2）办公区企业高管、高薪白领目标客户群体需求细分（2）125产品定位思考产品档次定位产品形象定位产品规划建议提升档次策略产品定位思考产品档次定位126通过市场分析、项目分析、客户研判，本项目公寓将走高档路线，定位为高档次酒店式国际公寓TopGradeInternationalServicedApartments一、项目档次定位通过市场分析、项目分析、客户研判，本项目公寓将走高档路线，定127酒店式国际公寓要表达的概念：与深圳有长期联系的客户：深港客、外派人员、企业高管……居家氛围＋酒店服务＝服务式住宅市场创造价值感受超越居住层次：设施完善的背后是完善的服务体系，享受尊贵的贵宾服务不单是空间的舒适性，而且体验心情的舒适。是一种繁忙工作后释放心情的乐岛与自我身份匹配。作为高级白领，同样享受高档次豪华的居所。得到自己和朋友对生活品质的认同价值支撑配套、装修、服务、档次、CBD、升值潜力……酒店式国际公寓要表达的概念：与深圳有长期联系的客户：居家氛围128如何打造“酒店式国际公寓”？地段显赫高档公寓条件物业高档服务周到功能灵活彰显身份→强调与中心区的关系，以及滨河路交通便利、昭示性等特性，放大地段优势。→从舒适的户型设计、时尚的外立面、内部环境进行“重金”塑造。→户型设计考虑多功能用途，既适合居家，也适合小型商务办公(SOHO)。→强调“居家氛围+酒店服务”，引入酒店式管理并不断附加服务。→强化高尔夫景观优势，以高档形象定位、包装与入市。如何打造“酒店式国际公寓”？地段显赫高档公寓条件物业高档服129形象定位选取原则1、体现项目核心优势2、与客户心理需求高度吻合3、容易记忆及传播4、易于进行内容演绎二、项目形象定位形象定位选取原则1、体现项目核心优势二、项目形象定位130CBD南

高尔夫

尊尚公馆CBD南高尔夫尊尚公馆131定位延展——强化自身独特优势：

CBD南高尔夫尊尚公馆CBD南：强化项目地理优势，缩短与中心区的距离感；高尔夫：突出项目高尔夫景观优势公馆：体现项目的高档次及客户的高品味尊尚：突显配套完善的酒店式服务所带来尊贵感二、项目形象定位二、项目形象定位1321层临街商铺(约1500平方米)酒店式公寓3层架空花园（泛会所）不计算面积建筑高度不超过100m2层商务会所(约1500平方米)立体规划示意图顶层休闲会所三、产品规划建议1层临街商铺(约1500平方米)酒3层架空花园（泛会所）不计133平面规划示意1幢2幢南面：60%地面园林绿化，红树林海景景观北面：充分利用高尔夫景观规划参考：广州花园酒店（五星级酒店）西面：有效避开西侧国税大厦外墙光污染滨河路平面规划示意1幢2幢南面：60%地面园林绿化，红树林海景景观134户型配比建议户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%11%小户型大开间，采光良好，弱化厨房功能，整体空间隔配合现代家居设计概念，适合单身贵族或同居二人住。1房2厅45-5030060%57%户型方正实用，功能齐全，宽敞客厅，主人房落地凸窗设计，居住舒适阔落。2房2厅60-6512525%31%方正实用，功能齐全，双阳台设计，适合居家使用。户型配比建议户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-40135户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%11%小户型大开间，采光良好，弱化厨房功能，整体空间隔配合现代家居设计概念，适合单身贵族或同居二人住。1房2厅45-5030060%57%户型方正实用，功能齐全，宽敞客厅，主人房落地凸窗设计，居住舒适阔落。2房2厅60-6512525%31%方正实用，功能齐全，双阳台设计，适合居家使用。户型配比解析针对投资主流需求户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%136户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%11%小户型大开间，采光良好，弱化厨房功能，整体空间隔配合现代家居设计概念，适合单身贵族或同居二人住。1房2厅45-5030060%57%户型方正实用，功能齐全，宽敞客厅，主人房落地凸窗设计，居住舒适阔落。2房2厅60-6512525%31%方正实用，功能齐全，双阳台设计，适合居家使用。户型配比解析针对办公与居住需求，承受的总价较高户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%137户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%11%小户型大开间，采光良好，弱化厨房功能，整体空间隔配合现代家居设计概念，适合单身贵族或同居二人住。1房2厅45-5030060%57%户型方正实用，功能齐全，宽敞客厅，主人房落地凸窗设计，居住舒适阔落。2房2厅60-6512525%31%方正实用，功能齐全，双阳台设计，适合居家使用。户型配比解析补充性产品，未来可与其他产品组合销售；比普通的单房面积有所增大，增加其舒适性户型面积(㎡)套数套数比面积比说明单房35-407515%138“享受型”户型设计“酒店化”公共环境“主动式”酒店服务四、提升项目档次策略“享受型”户型设计四、提升项目档次策略139在室内空间处理上，参考国际化酒店式公寓的设计思路，突显其享受性：户型强调舒适感，要求同类产品较一般公寓尺度适当放大5-8㎡北侧户型充分利用高尔夫球景，突显各功能的舒