某地产房地产工程成本管理

房地产工程成本管理陆爱平2008.4房地产工程成本管理第一部分工程成本控制要点

第二部分目标成本管理在当前宏观调控形势和竞争激烈的房地产市场中，如何求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求产品外，谁能在工程建设中既能确保工期质量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造价，以最少的成本，获取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动，走向成功。第一部分工程成本控制要点如何做好房地产企业的工程成本管理，达到降低成本多创效益为目的，就是要加强对工程项目全过程成本管理，即从工程设计、工程招投标、工程施工实施、工程结算审计等阶段的几个主要环节全方位、全过程进行管理，只有这样，才能使企业立足于竞争激烈的市场。第一部分工程成本控制要点主要分以下四个方面阐述:一、设计阶段的成本控制二、工程招投标阶段的成本控制三、施工阶段的成本控制四、工程结算阶段的成本控制第一部分工程成本控制要点一、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，在工程成本全过程控制中，必须抓住重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。1、实行限额设计。2、开展价值工程的应用。3、加强图纸会审工作。第一部分工程成本控制要点二、工程招投标阶段的成本控制建设工程招标，一般应按下列程序进行：1、提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标工程的条件进行审核；2、发布招标公告或发出招标邀请书；3、编制招标文件；4、对投标人进行资格审查,并将审查结果通知各投标人；

5、向合格的投标人分发招标文件和有关资料；

6、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明；

7、组建评标委员会；

8、组织开标、评标、定标；

9、发出中标通知书；

10、签订合同。第一部分工程成本控制要点招标工作的管理要点:1、制订科学合理的招标计划。2、成立招标领导小组。3、对当地建筑市场行情进行了解。4、对施工单位进行深入考察。5、合理确定招标方式和报价方式

。6、认真编制招标文件。7、评标、询标、决标。8、合同签订。第一部分工程成本控制要点合同管理应注意的几点：（1）应及时签订施工承包合同，否则会给后续工作造成不良影响。（2）要充分利用合同评审的机会，发挥每个专业人员的作用，从不同的角度对合同条款进行修改和完善。（3）备案合同的条款要完整，双方约定的内容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。第一部分工程成本控制要点三、施工阶阶段的成本本控制施工阶段成成本控制的的关键：一是控制工工程变更；；二是严格审审查承包商商的索赔要要求;三是严格执执行签证管管理制度。。第一部分工工程成本本控制要点点一)、工程程变更控制制工程变更控控制应注意意的问题:1）、变更更联系单签签证应及时时，否则会会影响费用用的核算,甚至会引引起经济纠纠纷，影响响结算审计计工作顺利利进行。2）、签证证必须达到到量化要求求，工程签签证单上的的每一个字字、每一个个字母都必必须清晰。3)、签证证内容必须须与实际相相符。4)、加强强预见性，，尽量减少少签证发生生。第一部分工工程成本本控制要点点二)、严格格审查承包包商的索赔赔要求。施工单位提提出的索赔赔事件主要要有以下几几种：1、合同内内工作内容容的增加或或减少；2、设计变变更、设计计失误和设设计图纸延延迟交付；；3、非施工工方原因造造成的工期期拖延。第一部分工工程成本本控制要点点反索赔主要要从以下几几方面考虑虑：1、文明施施工、安全全生产、标标化工地是是否符合投投标书承诺诺及合同要要求；2、人员、、机械到位位率是否符符合投标书书承诺及合合同要求；；3、由于乙乙方原因引引起工期延延误，质量量达不到合合同要求等等。三)严格执执行变更联联系单签证证管理制度度。第一部分工工程成本本控制要点点四、工程结结算阶段的的成本控制制工程竣工结结算是整个个工程造价价控制的最最后一道关关口，它既既反映了整整个工程的的最终实际际造价，也也反映了建建设单位对对工程造价价方面的控控制能力。。第一部分工工程成本本控制要点点目标成本管管理的概念念及意义：：目标成本本管理就就是在企企业预算算的基础础上,根根据企业业的经营营目标,在成本本预测、、成本决决策、测测定目标标成本的的基础上上,进行行目标成成本的分分解、控控制分析析、考核核、评价价的一系系列成本本管理工工作。它以管理理为核心心,核算算为手段段,效益益为目的的对成本本进行事事前测定定、日常常控制和和事后考考核,第二部分分目标标成本管管理使产品成成本由传传统的事事后算账账发展到到事前控控制,为为各部门门控制成成本提出出了明确确的目标标,从而而形成一一个全企企业、全全过程、、全员的的多层次次、多方方位的成成本体系系,以达达到少投投入多产产出获得得最佳经经济效益益的目的的。因此此,它是是企业降降低成本本,增加加盈利和和提高企企业管理理水平的的有效方方法。第二部分分目标标成本管管理(一)实实施目目标成本本管理的的步骤目前公司司实施目目标成本本管理的的步骤可可概括为为：目标成本本的确立立动动态跟跟踪和分分析总总结结第二部分分目标标成本管管理目标（工工程）成成本的确确立1）目标标成本的的概念和和作用：：目标成成本是建建设项目目成本控控制标准准，是工工程成本本的控制制线，作作用在于于心中有有数，它它对核算算项目的的预期收收益情况况具有重重要的作作用。第二部分分目标标成本管管理2）编制制依据：：各开发发项目在在确定目目标成本本控制标标准时，，应根据据产品定定位和档档次、公公司已开开发类似似项目的的成本经经验数据据，结合合地区差差异、材材料价格格差异、、地质差差异等影影响成本本的要素素，经测测算后确确立拟开开发项目目的工程程目标成成本；目目标成本本的具体体表现形形式为《项目工工程预算算费用表表》。第二部分分目标标成本管管理2、成本本动态跟跟踪和分分析1）成本本动态跟跟踪的概概念和作作用：动动态成本本随着工工程开发发项目的的推进，，工程成成本随着着设计变变更、价价格波动动等因素素呈现上上下波动动的实际际成本。。反映各各成本项项目的动动态变化化情况，，分析原原因，提提出成本本控制建建议。第二部分分目标标成本管管理2）编制制依据：：以目标标成本----《项目目工程预预算费用用表》为为标准，，根据工工程形象象进度计计算出当当月发生生的工程程成本，，根据当当月设计计及工程程变更、、材料价价格变化化等变动动因素计计算出费费用变更更的增减减额，与与目标成成本进行行对比，，分析成成本增减减的原因因，并进进行成本本动态跟跟踪；成成本动态态跟踪的的表现形形式为《工程成成本动态态跟踪表表》。第二部分分目标标成本管管理3、总结结1）总结结的作用用：检验验项目开开发过程程目标成成本控制制的有效效性，以以便积累累经验，，吸取教教训，不不断提升升成本管管理能力力，同时时也为集集团同类类型项目目成本测测算及可可行性研研究提供供参考依依据。第二部分分目标标成本管管理2）编制制依据：：根据每每月工程程成本动动态跟踪踪情况，，对整个个项目各各类增减减费用进进行汇总总，并对对主要费费用增减减情况进进行分析析和总结结；总结结本项目目在工程程成本控控制过程程中的经经验和教教训。总总结的具具体表现现形式为为《工程成成本控制制总结报报告（预预）》，附《工工程结算算费用表表》。第二部分分目标标成本管管理(二)成成熟产品品系列工工程成本本标准作用：1、为项项目可行行性研究究估算成成本提供供依据；；2、为施施工图设设计提供供技术经经济指标标；3、为制制订同类类型项目目工程目目标成本本提供依依据。第二部分分目标标成本管管理四个系列列的工程程成本标标准1）、春江花月月系列2）、桂花城（（多层、、小高层层）系列列3）、别墅系列列4）、深蓝系列列第二部分分目标标成本管管理结束语工程成本本控制是是一项系系统工程程，需要要全员参参与，进进行全过过程、全全方位的的管理。。受国家家宏观调调控政策策的影响响，房地地产市场场形势非非常严峻峻，随着着土地成成本的增增高，加加强投资资控制、、降低工工程成本本是开发发企业的的当务之之急。所所以，做做好工程程成本的的有效控控制，才才能使企企业立足足于竞争争市场，，取得更更好的效效益。房地产工工程成本本管理谢谢大家！房地产工工程成本本管理9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。23:25:4423:25:4423:2512/24/202211:25:44PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2223:25:4423:25Dec-2224-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。23:25:4423:25:4423:25Saturday,December24,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2223:25:4423:25:44December24,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。24十十二二月月202211:25:44下下午午23:25:4412月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月2211:25下下午12月-2223:25December24,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/2423:25:4423:25:4424December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。11:25:44下下午11:25下下午23:25:4412月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。23:25:4423:25:4423:2512/24/202211:25:44PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2223:25:4423:25Dec-2224-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。23:25:4423:25:4423:25Saturday,December24,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2223:25:4423:25:44December24,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。24十十二二月月202211:25:44下下午午23:25:4412月月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。十二二月月2211:25下下午午12月-2223:25December24,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/2423:25:4423:25:4424December202217、空山新雨后后，天气晚来来秋。。11:25:44下午午11:25下下午23:25:4412月-229、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。23:25:4423:25:4423:2512/24/202211:25:44PM11、越越是是没没有有本本领领的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2223:25:4423:25Dec-2224-Dec-2212、越越是是无无能能的的人人，，