某别墅市场调查及目标消费者报告

第一部分维也纳森林别墅市场调查与目标消费者分析.（.....）专业提供企管培训资料1-1维也纳项目概况1-1-1、位置：1、维也纳森林别墅位于黄山路，岳西路交叉口，处合肥市发展和生态中轴线，紧靠城市绿色环带（二环）：南面政务文化新区，西接高新技术开发区，东向CBD中心城区，是城市的CID/CLD的双核心地段。1-1维也纳项目概况.（.....）专业提供企管培训资料1-1-2、总体规划设想：1、本项目总用地355亩，呈长方地块，地势平坦，总建筑面积约204350平方米。以湖畔别墅、森林别墅、景观高层公寓为主1-1维也纳项目概况1-1-3、住宅规划：住宅造型错落有致，沿黄山景观大道高层公寓楼形成围合；构成丰富的外部空间景观。建筑单体造型融会中西文化，外墙色彩丰富时尚，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立体景观。建筑朝向以南北向为主，以体现尊贵品位及增加空气对流。1-1维也纳项目概况重点特色是建成集运动、休闲、娱乐为一体的纯粹别墅生活社区。本项目还将拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区服务中心等，配套设施一应俱全。保留基地原貌，营造上万平方米的人工河流，并营造立体景观。1-1维也纳项目概况.（.....）专业提供企管培训资料1-1维也纳项目概况1-1-4、周边交通情况：近旁合肥西站即将迎来新的发展机遇；沿怀宁路迅速抵政务中心区到达经济开发区；北去二环快速线及时融入生态、休闲区：西至蜀山风景区与CID科技商务中心；宽阔黄山路的建设是合肥绿化生态大道，同时也阻碍了道路两侧商业交融：使本项目无论是达城区还是机场都异常的便捷。

1-2市场环境分析1-2-1、合肥楼市大环境1-2-1-1、政策利好，逐步升温世纪之初的2003年，宏观经济在连续几年政策的有力拉动下，出现稳步向好走势。合肥房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活跃的局面：房地产开发投资强劲回升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高。1-2市场环境分析.（.....）专业提供企管培训资料2003年合肥商品房销售突破100亿大观，各大开发商加紧拓展市场空间，抢占市场制高点。1-2市场环境分析1-2市场竞争环环境随着住房制制度改革的的推行，货货币化分房房实现，公公积金和各各大商业银银行的贷款款支持，政政府一系列列优惠政策策的出台，，大大提高高了居民的住房购购买力。“十五期间间”，日新新月异的轨轨道交通和和环境建设设，也将对对本市住宅宅消费起到到了积极拉拉动作用。。1-2-1-2、土土地一级市市场控制2003年年，合肥市市加强对土土地的供给给实施严格格控制，有有效地抑制制了一级市市场，土地地一级市场场供应开始始回落。1-2市场环境分分析.（.....）专业提提供企管培培训资料1-2-1-3、别墅开发比比重不断提提高合肥别墅市市场由以前前数量较少少，逐渐转转变为竞争争激烈、产产品同质化化严重的格格局而且面临多多数高品质质非别墅豪豪宅项目的的分流市市场的竞争争1-2市场环境分分析和庄碧碧湖湖云溪城城市庭院蜀山名筑南南艳湖·乡村花园金色池塘（（花园洋房房）竞争对手：：具体分析析略1-2市场环境分分析总结：从以上列举举的竞争项项目可以看看出（虽然然采样不够够全面），，合肥的楼楼盘在定位位、价格、、风格、内内部环境营营造等方面面都既有共性、、也个性鲜鲜明；维也纳森林林别墅的形形象定位上上要注意与与其他楼盘盘拉开差距距，特别是是针对附近近的竞争楼楼盘。1-2市场环境分分析.（.....）专业提提供企管培培训资料1-3目标消费者者分析1-3目标消费者者分析1-3-1、目标消消费群定位位目标消费群群定位——合肥上流阶阶层理由：“轨道概念”形成的地理理优势：维维也纳森林林别墅坐落落在COD/CID双核心地带带环境和风格格：环境幽幽雅，风格格现代符合合目标群的的品位和居居住要求价位：维也也纳的价位位（80万万——200万））可以为上上流阶层所所接受1-3目标消费者者分析1-3-2、上流阶阶层的生活活形态分析析1-3-2-1、什什么是上流流阶层非体力劳动动者，主要要是三资企企业及小型型私营企业业的老板、、金融、贸贸易、传媒媒、演艺界界、高科技技、咨询服服务业等行行业的管理理层，即白领阶层层中的精英英.（.....）专业提提供企管培培训资料1-3目标消费者者分析1-3-2-2、上上流阶层的的特征年收入在10万元以以上的核心心家庭社会地位在在社会权力力分布的层层次中处于于顶尖位置置大学以上学学历相对其它人人群，上流流阶层当中中归国留学学生和前沿沿行业从业业人员占的的比例最高高1-3目标消费者者分析马斯洛心理理学需求层次基本生理需需求上流阶级已已实现自我实现

自尊爱与归属安全生理需求心理需求上流阶级梦梦想实现1-3目标消费者者分析1-3-2-3、上上流阶层的的工作态度度上流阶层相相对优越的的生活是以以超时间工工作为前提提，以承担担更大工作作压力及更更高工作强强度为代价价。需要的话，，可以每天只只睡5个小小时，其余余时间用来来工作.（.....）专业提提供企管培培训资料1-3目标消费者者分析1-3-2-3、上上流阶层的的工作态度度具有危机感感、成就感感双重感受受收入较丰厚厚，事业较较成功担心自己落落入较低阶阶层对事业的拓拓展显得有有些压力世界经济不不景气时，，公司裁员员新员工对自自己职位的的威胁——促使他们高高度敬业1-3目标消费者者分析1-3-2-4、上上流阶层的的忧虑和对对策忧虑：对衰老尤为为恐惧，不不论在生理理、年龄上上，还是在在心理、知知识上对策：改善居住条条件、提高高生活质素素、学习先先进科技、、加强公司司管理是上上流阶层为为化解生存存危机感而而普通采用用的方式.（.....）专业提提供企管培培训资料1-3目标消费者者分析1-3-2-5、上上流阶层的的生活方式式及态度背景：合肥是一个个具有悠久久历史的文文化城市，，经济的稳稳步发展，，让合肥人人产生普遍遍的社会心心理——追逐国际化化尊贵生活活作为安徽复复兴、进步步思想的摇摇篮，合肥肥需要提高高合肥上流流阶层的居居住品质1-3目标消费者分分析1-3-2-5、上流阶阶层的生活方方式及态度生活方式：合肥上流之家家，对穿着、、饮食的时尚尚潮流投入相相对较多家庭理财方面面选择股票较较普遍，也选选择风险较小小的储蓄和购购买保险1-3目标消费者分分析1-3-2-5、上流阶阶层的生活方方式及态度生活态度：追求享受——“自己工作那那么辛苦，就就应该享受好好一些”“享受多一些些，享受好一一些”是他们们的人生信条条——努力工作就是是为了活得更更好1-3目标消费者分分析1-3-2-6、上流阶阶层目前热衷衷于什么消费费想方设法于都都市化生活之之外体验一种种更原始、更更本能、更单单纯的生活，，成了现代人人、尤其是上上流阶层中的的一种时尚。。国外、国内旅旅游成为上流流阶层的又一一消费热点.（.....）专业提供供企管培训资资料1-3目标消费者分分析1-3-2-6、上流阶阶层目前热衷衷于什么消费费虽然上流阶层层中的大部分分有自己的居居所，但是他他们对目前的的居住环境与与自身不像吻吻合；他们期期望拥有自己己更高档的物物业，让社会会认同自身价价值。这已成成为他们储蓄蓄消费的最大大目标与其花钱买普普通房子，不不如按揭供别别墅，提前享享受上流生活活个人收入与银银行贷款的条条件是最大保保障1-2目标消费者分分析1-3-2-6、上流阶阶层目前热衷衷于什么消费费购买汽车，拥拥有自己的交交通工具已成成为中产阶层层的一种时尚尚消费。一来来汽车可以作作为交通工具具；二来汽车车可以体现个个人身份，让让个性化得到到更好的发挥挥另一方面，汽汽车市场的降降价也促使上上流阶层去购购买.（.....）专业提供供企管培训资资料1-3目标消费者分分析1-3-2-7、上流阶阶层目前热衷衷于什么消费费酒吧是一种更更个人化、更更讲求艺术品品位的消费场场所，它商商业但不赤裸裸裸，合乎上上流阶层追求求个性化消费费的心理（与与之相类似的的有西餐厅、、咖啡馆）显示自己的身身份（显得有有文化修养，，有较丰厚收收入）舒缓工作压力力（在轻松的的环境中舒展展身心）1-3目标消费者分分析1-3-2-7、上流阶阶层目前热衷衷于什么消费费因为高强度的的工作和高度度的精神压力力，上流阶层层的人们意识识到必须锻炼炼身体进健身房成为为越来越多的的人的一项生生活内容其它的运动如如：保龄球、、网球等深受受上流阶层的的欢迎1-3-2-7、上流阶阶层目前热衷衷于什么消费费网络已作为一一种时髦的生生活方式在上上流阶层中渐渐渐流行，““你的伊妹儿儿在找你”已已成为一种时时尚互联网是当今今最新的媒体体上流阶层为谋谋求自身素质质的提高，必必须尽快地熟熟练运用互联联网，以免被被时代所淘汰汰通过互联网接接触到的社会会层面广，适适合上流阶层层交际活跃的的特点1-3目标消费者分分析.（.....）专业提供供企管培训资资料上流阶层的主主要消费趋向向——红酒、咖啡、、雪茄、房产、汽车旅旅游1-3目标消费者分分析1-3-2-8、上流阶阶层的消费观观消费经验的积积累、受教育育程度相对较较高决定了上上流阶层将消消费带入了理理智消费的阶阶段，表现在在对自己的需需要、个人享享受的内容和和层次有比较较实际的认识识，而且消费费的品位越来来越具有个人人色彩并切合合国际潮流1-3目标消费者分分析1-3-2-8、上流阶阶层的消费观观在消费取向上上更专注专家家的建议，对对消费品的质质量及服务有有更专业化的的要求，而且且对美感的要要求提到了与与实用价值相相等甚至更高高的地步了1-3目标消费者分分析.（.....）专业提供供企管培训资资料1-3-2-8、上流阶阶层的消费观观由于生活节奏奏的加快以及及生活压力的的加大，购物物的时间在缩缩短，消费的的方式力求简简化。——速食的风行、、电脑处理器器的不断升级级、短发的流流行、小礼服服取代大礼服服、信用卡在在这个群体中中的普及、电电话订货的流流行都构成了了他们消费模模式的特点1-3目标消费者分分析1-3-2-8、上流阶阶层的消费观观上流阶层的消消费类型属于于淡漠购物的的高档消费型型——这类消费群并并不喜欢逛街街购物，一般般的逛街购物物让他们觉得得不自然、不不舒服，而他他们一旦购物物，就会选择择大商场购买买有：一定档次的名名牌产品或进进口产品1-3目标消费者分分析1-3-2-8、上流阶阶层的消费观观上流阶层——消费时尚的发发起人从赶时髦进入入了创造时尚尚或追求时尚尚的阶段，对对市场消费的的影响力逐渐渐形成1-3目标消费者分分析.（.....）专业提供供企管培训资资料1-3-2-9、广告对对上流阶层的的影响广告及软性的的产品宣传文文章对上流阶阶层消费行为为是不可低估估的。广告及及宣传文章所所传递的某些些信息如果能能与他们对生生活的理解产产生共鸣，或或其中有尚不不为大多数人人知道的独到到价值，他们们也会欣然接接受——生活的真谛是是什么？1-3目标消费者分分析1-3-2-9、广告对对上流阶层的的影响高知名度的专专业人士对上上流阶层的影影响力强，往往往成为他们们的奋斗目标标或榜样——李嘉诚、张朝朝阳、王志东东……1-3目标消费者分分析1-3-2-9、广告对对上流阶层的的影响上流阶层追求求的是有个性性、有形象、、有档次，需需要得到旁人人的认同——广告设计、软软性文章需要要突显高尚、、典雅的文化化风格，打动动他们的心1-3目标消费者分分析.（.....）专业提供供企管培训资资料1-3-2-10、商家家怎样影响上上流阶层上流阶层的种种种消费行为为背后隐藏着着许多文化层层面的因素，，单纯地为满满足生理需求求或说纯物质质化的消费模模式，对上流流阶层并不构构成最强的吸吸引力；商家家若能将消费费与精神愉悦悦联系在一起起，就能较容容易地打动上上流阶层的消消费者——对于维也纳：：创造美好环境境，迎合上流流阶层对生活活真谛的追求求1-3目标消费者分分析1-4维也纳SWOT分析Strength（优势）：开发商品牌：：安徽中兴公公司行业领导导品牌、成功功开发经验和和务实的开发发理念设计理念：““水、森林、、音乐、阳光光”的设计理理念绝版地段：占据城市CID/CLD的双核心地段段：名师联手：建筑设计———国际著名的的海南雅克景观设计———国内知名杭杭州北林苑物业顾问———国家一级资资质深圳恒基基1-4维也纳SWOT分析.（.....）专业提供供企管培训资资料社区规模较大大，住宅容积积率低，建筑筑风格中西结结合，简洁明明快，屋顶和和阳台的精心心处理，更显显阳光、现代代之感，符合合区间内人群群的审美情趣趣。社区硬件规划划齐全：五星星级会所、幼幼儿园、安全全/监控系统统、游泳池、、高尔夫球场场……1-4维也纳SWOT分析1-4维也纳SWOT分析社区注重生态态环保和环境境营造，使区区内风景更加加优美，河流流与建筑独具具匠心的组合合，并根据地地势阶梯型规规划，形成舒舒适怡人的外外部空间环境境。维也纳项目规规划和开发节节奏合理，拥拥有一批专业业、敬业的房房地产开发及及销售人员，，是本案成功功开发的基石石。Weakness（劣势）：规划变更增加加的联体叠加加别墅和部分分高层使建筑筑密度加大，，对项目品质质有所冲击。。项目周遍环境境没有市场期期待的顶级毫毫宅的高品位位。本区别墅市场场自身消化能能力有限1-4维也纳SWOT分析.（.....）专业提供供企管培训资资料Opportunity（机会）：2004年，，我国宏观经经济势头良好好，为房地产产持续升温奠奠定了基础。。产品定位较高高，竞争范围围狭窄，为项项高抢占市场场提供机会合肥别墅市场场暂没有领导导品牌，且宣宣传推广力度度弱1-4维也纳SWOT分析Threat（问题）：加入WTO后，企业尚缺乏与大举进进入的外资房房地产开发企业竞争市场场的实力。合肥房地产界界，楼市存在在大量同质化化楼盘，与维维也纳品质较较接近的楼盘盘也不少，项项目一面市就就面临性价比比竞争。1-4维也纳SWOT分析.（.....）专业提供供企管培训资资料1-5结论及相关建建议1-5结论及相关建建议1-5-1、、楼市的同质化化为维也纳创创造了差异化化定位的先天天条件1-5结论及相关关建议1-5-2、从人文角度度考虑，国国际化居住住文明为合合肥上流阶阶层所崇尚尚.（.....）专业提提供企管培培训资料1-5结论及相关关建议1-5-3、建立新概念念社区，卖卖观念，卖卖生活的策策略定位将将使本案形形象个性独独树一帜本次提案结结束谢谢观看！！策划总监：：策划人：：.（.....）专业提提供企管培培训资料.（.....）专业提提供企管培培训资料通过辛辛勤的的工作作获得得财富富才是是人生生的大大快事事。一个人人一生生可能能爱上上很多多人，，等你你获得得真正正属于于你的的幸福福后，，你就就会明明白以以前的的伤痛痛其实实是一一种财财富，，它让让你学学会更更好地地去把把握和和珍惜惜你爱爱的人人。12月月-2223:0923:09:52人只有有为自自己同同时代代人的的完善善，为为他们们的幸幸福而而工作作，他他才能能达到到自身身的完完善。。每项事业成成功都离不不开选择，，而只有不不同寻常的的选择才会会获取不同同寻常的成成功。23:09:5223:0912月-22论命运如何何，人生来来就不是野野蛮人，也也不是乞讨讨者。人的的四周充满满真正而高高贵的财富富—身体与心灵灵的财富。。人生没有彩彩排，每一一个细节都都是现场直直播。对产品质量量来说，不不是100分就是0分。成功的经理理人员在确确定组织和和个人的目目标时，一一般是现实实主义的。。他们不是是害怕提出出高目标，，而是不让让目标超出出他们的能能力。管理就是决决策。23:0923:09:5212月-22经营管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一点。再实践。2022/12/2423:09:52世上并没有有用来鼓励励工作努力力的赏赐，，所有的赏赏赐都只是是被用来奖奖励工作成成果的。除了心存感感激还不够够，还必须须双手合十十，以拜佛佛般的虔诚诚之心来领领导员工。。2022/12/2423:0923:09:52预防是解决决危机的最最好方法。。我们不一定定知道正确确的道路在在哪里，但但却不要在在错误的道道路上走得得太远。不要把所有有的鸡蛋放放在同一个个篮子里。。用他，就要要信任他;不信任他，，就不要用用他。沟通通再再沟沟通通。。24十十二二月月2022多挣挣钱钱的的方方法法只只有有两两个个：：不不是是多多卖卖，，就就是是降降低低管管理理费费。。我所所做做的的，，就就是是创创办办一一家家由由我我管管理理业业务务并并把把我我们们的的钱钱放放在在一一起起的的合合伙伙人人企企业业。。我我将将保保证证你你们们有有5%的回回报报，，并并在在此此后后我我将将抽抽取取所所有有利利润润的的50%。请示示问问题题不不要要带带着着问问题题请请示示，，要要带带着着方方案案请请示示。。汇汇报报工工作作不不要要评评论论性性地地汇汇报报，，而而要要陈陈述述性性的的汇汇报报。。2022年年12月月24日日在漫漫长长的的人人生生旅旅途途中中，，有有时时要要苦苦苦苦撑撑持持暗暗无无天天日日的的境境遇遇；；有有时时却却风风光光绝绝项项，，无无人人能能比比。。沟通是管理的的浓缩。12月-2223:09:5223:09员工培训是企企业风险最小小，收益最大大的战略性投投资。人类被赋予了了一种工作，，那就是精神神的成长。企业发发展需需要的的是机机会，，而机机会对对于有有眼光光的领领导人人来说说，一一次也也就够够了。。12月月-2212月月-22发展和和维护护他们们的家家;至于女女子呢呢?则是努努力维维护家家庭的的秩序序，家家庭的的安适适和家家庭的的可爱爱。犹豫不不决固固然可可以免免去一一些做做错事事的可可能，，但也也失去去了成成功的的机会会。管理是是一种种严肃肃的爱爱。12月月-2223:0912月月-22选择?选择这这个词词对我我来说说太奢奢侈了了。没有商商品这这样的的东西西。顾顾客真真正购购买的的不是是商品品，而而是解解决问问题的的办法法。一个人人被工工作弄弄得神神魂颠颠倒直直至生生命的的最后后一息息，这这的确确是幸幸运。。从管理理的角角度来来讲，，两点点之间间最短短的距距离不不一定定是一一条直直线，，而是是一条条障碍碍最小小的曲曲线。。23:0912月月-2223:09:52自觉觉心心是是进进步步之之母母，，自自贱贱心心是是堕堕落落之之源源，，故故自自觉觉心心不不可可无无，，自自贱贱心心不不可可有有。。24-12月月-2212月月-2212月月-22切实实执执行行你你的的梦梦想想，，以以便便发发挥挥它它的的价价值值，，不不管管梦梦想想有有多多好好，，除除非非真真正正身身体体力力行行，，否否则则，，永永远远没没有有收收获获。。一个个有有坚坚强强心心志志的的人人，，财财产产可可以以被被人人掠掠夺夺，，勇勇气气却却不不会会被被人人剥剥夺夺的的。。时间间和和结结构构。。23:0912月月-2212月月-22南怀怀瑾瑾说说：：““心心中中不不应应该该被被蓬蓬茅茅堵堵住住，，而而应应海海阔阔天天空空，，空空旷旷得得纤纤尘尘不不染染。。道道家家讲讲‘‘清清虚虚’’，，佛佛家家讲讲空空，，空空到到极极点点，，清清虚虚到到极极点点，，这这时时候候的的智智慧慧自自然然高高远远，，反反应应也也就就灵灵敏敏。。””23:0923:09:5212月月-2223:09你不不能能衡衡量量它它，，就就不不能能管管理理它它。。拖延将不不断滋养养恐惧。。2022/12/2423:09:5223:0923:09:52想法)，而是你你是不是是愿意为为此付出出一切代代价，全全力以赴赴地去做做它一直直证明它它是对的的。2022/12/2423:09:5212月-22谢谢各位位！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:09:5223:09:5223:0912/24/202211:09:52PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2223:09:5223:09Dec-2224-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。23:09:5223:09:5223:09Saturday,December24,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2223:09:5223:09:52December24,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。24十二月月202211:09:52下午午23:09:5212月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月2211:09下下午12月月-2223:09December24,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/2423:09:5223:09:5224December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:09:52下下午11:09下午23:09:5212月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。23:09:5223:09:5223:0912/24/202211:09:52PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2223:09:5223:09Dec-2224-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。23:09:5223:09: