某公司高层住宅项目策划报告

【天纵刘店高层住宅项目策划报告】谨呈：湖北天纵置业发展有限公司1目录一、区域房地产市场分析------------------03-08二、项目综合研究分析--------------------09-30三、项目SWOT分析--------------------31-35四、项目综合定位分析--------------------36-49五、项目营销综合定位--------------------50-5321.黄陂区发展现状

黄陂区位于湖北省东部偏北，武汉市北部。东与红安县、新州区接壤，西隔小悟山、界河与孝感市毗连，南抵府河与武汉市城区相望，北与大悟县交界。区境南北最大纵距104公里，东西最大横距55公里，境域周长273.5公里。国土总面积2261平方公里。

一、区域房地产市场分析风景名胜：盘龙城遗址、双凤亭、木兰山、革命旧址三合店等。矿产资源：金矿分布石门、塔耳及蔡店三地，属小规模金矿。物产资源：农作物、动植物、水产资源、土特产等颇为丰富。3

区位优势独特。黄陂与武汉市中心城区一水相依，南部近30公里沿线五桥相连。全区近半国土面积已融入大武汉的经济繁荣圈，是武汉市外延扩张由南至北推进的唯一腹地。黄陂土地资源充足，是武汉市最大的土地资源储备地；旅游资源丰富，有距今年3500年历史的商代遗址盘龙城，被认证为“大武汉城市之根”，“武汉的后花园”。

基础设施完备。水电设施网络化。交通设施立体化。作为武汉北部新兴开发区，盘龙城东邻阳逻深水港，西距武汉天河机场8公里，南离汉口火车站6公里；岱黄高速、机场高速、盘龙大道及楚天大道组成的四通八达的道路网，构成“水、陆、空”立体交通网络，瞬间切换都市喧嚣与田园宁静。

优越的发展条件4

目前该区域已形成以木兰生态旅游为主体的旅游业产业，是区域经济的重要组成部分。经过多年的引进、开发和建设，黄陂已形成由盘龙城经济开发区和天河航空城等构成的南部经济发展带、中部前川卫星城区和北部木兰生态旅游区，“一带两区”三大强势板块的开放引进接收载体。根据市委、市政府“南突北扩”和打造武汉国际航空物流港新城及发展临空产业的战略，“十五”期间，黄陂区的发展思路是：强力推进第二产业发展，带动第一产业提高，促进第三产业兴起。重点接纳和发展的投资领域为：机械及汽车零部件、建筑建材业、服装产业、冶金化工、医药产业、农产品及轻工食品加工、文化旅游业、城市基础设施及物流业。

优厚的产业基础

52.盘龙城房地产基本情况盘龙城基本情况介绍

盘龙城位于武汉盘龙城经济开发区叶店村杨家湾盘龙湖畔，为全国重点文物保护单位,是公元前15世纪左右，商代前期古城遗址，面积约1.1平方公里，是我国已发现的最早的古城之一。武汉盘龙城经济开发区原名为武汉市黄陂滠口经济发展区，成立于1992年12月，原辖区为滠口镇，国土范围157.5平方公里。2000年4月，黄陂县改区后，划出42平方公里（含刘店、下集、叶店、许庙、刘古塘五个村）交发展区管委会封闭托管。2003年5月，经市开发区管理办公室同意，更名为武汉盘龙城经济开发区，履行职能不变。同年9月，区人民政府将岱黄高速公路以西另外7个村（后湖、刘集、丁店、三店、丰山、龙王庙、黄花涝）划入开发区托管，区域行政区划范围为88平方公里，12村共有140个自然湾，188个村民小组，10493户、33299人。2005年，国家发改委和省政府重新审核批准为省级开发区，核定规划建设面积20平方公里。6区域规划示意图708经典小户型项目区域配套分布图本案8片区房地产发展现状

良好的发展前景，优越的交通、自然环境使北接天河机场的盘龙城片区成为武汉的“城市客厅”，随着香港纵横、深圳宝安、北京名流、武汉地产等地产巨头纷纷挺进盘龙城，该区域内地产开发热火朝天。以新颖的理念、完善的规划、优美的环境、上乘的质量、精致的造型、齐全的功能、秀丽的色彩，以地气带人气，以人气聚财气。在设计上体现“绿色生态与现代科技”融合的意境，使盘龙城成为武汉市民未来的理想居住地。就地段的增值发展空间而言，未来，随着交通系统的不断完善、配套设施不断加强、盘龙城将被打造成一座集高尚旅游居住区、现代航空港和汉口北市场集群于一体的新兴城镇，发展潜力巨大。三大定位的结合，使得盘龙城片区的经济前景以及战略性地位都上升了一个档次。9二、项目综合研究分析

1.片区内在售项目分析

当前该片区在建和在售楼盘的楼盘众多，主要集中在楚天大道以及盘龙大道，其物业类型较为齐全，可供选择的房源也相对较多，各种户型面积的需求供应较为充足。

物业类型分布区域典型项目户型面积销售价格别墅楚天大道/盘龙大道/木兰风景区盘龙香槟半岛/巢NEST/宝安山水龙城/F、天下/恒达盘龙湾等独栋别墅/联排别墅200-700平米不等。联排：7500元/平米（起价）独栋：260-320万/栋（起价）普通住宅盘龙大道/巨龙大道龙辰丽湾/F·阳光城/领袖城/歌特帝景/天玺花园/摩卡小镇/名流人和天地/08经典等30-200平米均有售其中70-120平米二房三房为主力房型。目前区域内住宅均价为3300元/平米（部分湖景房价格3800-4000元/平米）10周边在售住宅宅项目分析龙辰丽湾物业类别:普普通住宅建筑类别:多多层、小高层层装修状况:毛毛坯占地面积:30300平平方米总建筑面积:73450平方米（一期2万方方）总户数:735停车位:184容积率:1.99均价:3300元/平方方米开发商:武汉汉龙辰置业有有限公司开盘时间:2008-04-26（一期）外观图11珩生领袖城物业类别:普普通住宅建筑类别:小小高层、高层层装修状况:精精装修物业地址:巨龙大道与盘盘龙大道交汇汇处总建筑面积:60万方容积率:3.10绿化率:40%均价:3800元/平方方米开发商:湖北北珩生投资有有限公司物业公司:戴戴德梁行开盘时间:2008-04-26鸟瞰图外观图大盘精装项目目，户型产品品线序列丰富富12F、阳光城物业类别:普普通住宅建筑类别:高高层装修状况:毛毛坯物业地址:巨巨龙大道特8号占地面积:11万平方米米总建筑面积:35万平方方米开发周期:3年停车位:1430容积率:3.0绿化率:36%均价:3300元/平方方米开发商:纵横横集团开盘时间:2008-05鸟瞰图外观图早期高端别墅墅项目运作成成功，顺利转转型进入住宅宅项目开发。。13哥特帝景物业类别:普普通住宅建筑类别:多多层、小高层层装修状况:毛毛坯物业地址:露甲山路特8号占地面积:108817.21平米米总建筑面积:164342.63平米米总户数:1631停车位:410个（地地上340个个/地下70个）容积率:1.5绿化率:35.8%均价:3350元/平方方米开发商:武汉哥特房地地产开发有限限公司开盘时间:2008-05效果图效果图目前武汉楼市市价格折扣最最大项目之一一1408经典物业类别:普普通住宅建筑类别:高高层装修状况:毛毛坯物业地址:楚天大道特1号占地面积:40053平米总建筑面积:127194.4平米总户数:1614停车位:400容积率:2.99绿化率:35%均价:未定（（预计6月底底）开发商:福建建皇家集团开盘时间:未未定（6月底内部部认购）效果图效果图依托第一企业业社区商务公公园项目，进进行客户需求求定制化，满满足公司群体体投资居家需需求15周边在售别墅墅项目分析宝安山水龙城城物业类别:别别墅建建筑类别:独栋别墅、联联排别墅装修状况:毛毛坯物物业地址:盘龙城盘龙大大道特8号占地面积:126540平方米总建筑面积:76000平方米容积率:0.60绿绿化化率:50%均价:11000元/平平方米开开发商:武武汉宝安房地地产开发有限限公司实景图实景图16F、天下物业类别:别别墅建建筑类别:单体独栋别墅墅装修状况:菜菜单式物物业地址:盘龙城楚天大大道特18号号占地面积:2100000平方米总建筑面积:720000平方米容积率:0.33绿绿化化率:66.35%起价:300万元/套开开发商:武汉纵横盘龙城置置业有限公司司地中海别墅小独栋别墅172.片区市场场总结房源：从别墅墅到多层-小小高层高层2002-2004年，，以F、天下下、恒达·盘盘龙湾、宝安安·山水龙城城等为代表的的别墅项目，，可谓为盘龙龙城创造了一一个“别墅时时代”，而从从2006年年开始，名流流·人和天地地、日月山水水、摩卡小镇镇、龙城·天天居园等项目目上市，盘龙龙城的物业形形态开始逐渐渐丰富，小高高层、多层结结合的产品成成为主流，形形成一种产品全面化供供应的局面。目前，盘龙城城房地产市场场还处于不断断发展与完善善的阶段：由单一的别墅墅产品供应到到综合类产品品的供应；由由原本较低的的价格慢慢向向上攀升；由由单一的高端端客户向多目目标客户的转转变。这些转转变都反映了了盘龙城正在在努力寻找自自己在武汉房房地产市场中中的位置，不不断走向成熟熟。盘龙城区域价价格整体呈上上扬趋势，但但价格上涨相相对较为平缓缓，目前均价价在3400元/平米。。与东西湖和和后湖相比，，盘龙城整体体价格要比前前两者低1000-1500元/平平米。中低端平民化化与塔尖精英英化的消费共共存，是盘龙龙城房地产市市场的一大特特点。18房价：一路走走稳2007年，，中心区域房房价急剧上扬扬，产生的杠杠杆效应，使使盘龙城的成成交量急剧增增加，盘龙城城也开始吸引引越来越多的的人的眼球。。而随着政府府宏观调控政政策的相继出出台，盘龙城城和武汉其他他区域一样成成交量也出现现萎缩。但2008念一一季度盘龙城城的成交量与与去年同期相相比，增长了了近四倍，而而其它区域今今年年初的成成交量要普遍遍低于去年同同期水平。盘盘龙城大型项项目较多，目目前在售的项项目多只推出出一期，而楼楼盘还有后续续的推量没有有上市。今年年，随着这批批项目的进一一步开发与一一些新盘的入入市，后期盘盘龙城的住宅宅供应量将有有大幅度上升升。如此此大大的的推推盘盘量量，，必必然然使使盘盘龙龙城城成成为为武武汉汉房房地地产产市市场场的的焦焦点点，，而而在在短短时时间间内内也也会会加加剧剧区区域域内内项项目目的的竞竞争争压压力力，，若后后期期行行业业政政策策继继续续趋趋紧紧，，预预计计今今后后一一段段时时间间内内盘盘龙龙城城整整体体的的价价格格将将不不会会再再有有较较大大的的上上浮浮，，将将在在一一个个水水平平线线上上进进行行适适度度调调整整。。19未来来：：升升值值潜潜力力大大中心心房房价价的的增增长长，，不不少少购购房房者者无无奈奈被被挤挤出出主主城城区区。随着着城城市市化化进进程程的的加加快快，，汉汉口口北北扩扩趋趋势势日日益益明明显显。。而而根根据据《《武武汉汉城城市市总总体体规规划划2006-2020年年》》，，武武汉汉将将发发展展北北部部新新城城组组群群，，而而盘盘龙龙城城新新城城正正是是这这个个组组群群的的经经济济中中心心，，因因此此它它将将成成为为人人口口导导入入的的重重点点区区域域。。目目前前，，盘盘龙龙城城较较其其周周边边的的区区域域的的价价格格水水平平还还有有一一定定差差距距。。究究其其原原因因是是该区区域域住住宅宅市市场场发发展展，，相相对对于于东东西西湖湖和和后后湖湖来来说说，，起起步步较较晚晚。。随着着武武汉汉市市居居住住新新区区建建设设进进一一步步深深化化，，盘盘龙龙城城自自身身配配套套的的日日趋趋完完善善，，盘盘龙龙城城板板块块的的价价值值也也会会得得到到越越来来越越多多人人的的认认可可，，并并且且随随着着区区域域房房地地产产市市场场的的日日益益成成熟熟，，其其价价格格一一定定会会进进入入攀攀升升阶阶段段。。盘盘龙龙城城的的整整体体房房地地产产市市场场还还处处于于发发展展期期，，经经过过2006、、2007年年的的洗洗礼礼，，无无论论在在产产品品结结构构、、成成交交价价格格以以及及成成交交量量上上都都有有较较大大幅幅度度的的提提高高。。虽然然2008年年盘盘龙龙城城有有大大量量项项目目入入市市，，竞竞争争压压力力会会加加大大，，但但这这也也恰恰恰说说明明了了盘盘龙龙城城的的发发展展潜潜力力被被开开发发商商们们所所认认同同，，其其未未来来发发展展潜潜力力依依然然巨巨大大。。203.项项目目基基本本现现状状基本本情情况况：：建设设单单位位：：天天纵纵置置业业发发展展有有限限公公司司项目目名名称称：：刘刘店店高高层层住住宅宅（（暂暂定定））用地地位位置置：：盘盘龙龙城城开开发发区区刘刘店店村村拟建建类类型型：：高高层层住住宅宅总用用地地面面积积：：30851平平米米容积积率率：：≤≤3.0密度度：：≤≤30%绿化化率率：：≥≥30%限高高：：54米米21巨龙龙大大道道方方向向路路网网情情况况：：项目目周周边边环环境境现现状状格格局局22西侧侧地地块块西侧侧地地块块西侧侧地地块块西侧侧地地块块23东侧侧地地块块东侧侧地地块块东侧侧地地块块东侧侧地地块块24地块块内内水水塘塘水泥泥道道路路附近近私私房房区区附近近私私房房区区25分析析说说明明：：本项项目目位位于于巨巨龙龙大大道道与与水水泥泥路路交交汇汇处处，，北北临临巨巨龙龙大大道道，，南南通通水水泥泥路路，，西西接接盘盘龙龙新新城城，，东东延延水水泥泥路路。。地块块分分为为东东西西两两侧侧，，西西侧侧地地块块两两面面临临路路，，商商业业价价值值高高，，项项目目用用地地显显长长方方形形，，易易于于进进行行不不同同用用途途的的进进行行分分割割和和空空间间布布局局。。26周边边生生活活配配套套设设施施：：该地地块块处处于于盘盘龙龙城城老老区区，，周周边边生活活配配套套较较盘盘龙龙城城新新区区更更为为完完善善。。巨龙龙大大道道沿沿街街商商铺铺27小型型超超市市，，便便民民店店等等，，主主要要分分布布在在巨巨龙龙大大道道沿沿街街。。大中中型型企企业业的的进进驻驻，，有有利利于于提提升升购购买买力力。。设有有公公交交站站点点，，方方便便居居民民出出行行。。28巨龙龙大大道道盘龙龙新新城城巨龙龙大大道道指示示牌牌企业业岔道道口口29三、、项项目目SWOT分分析析优势势:盘龙龙城城与与其其临临近近的的竞竞争争区区域域相相比比，，有有着着明明显显的的价格格优优势势。盘龙龙城城拥拥有有悠悠久久的的文文化化底底蕴蕴,生生态态环环境境好好，，片片区区内内产产品品密密度度相相对对较较低低，，易易于于打打造造高高品品质质生生活活区区。。地块块呈呈整整体体布布局局方方正正，，有有利利于于后后期期的的工工程程开开发发进进度度。。◆项项目目建建筑筑立立面面俊俊朗朗，，视视觉觉效效果果突突出出，，具具备备一一定定的的建建筑筑标标杆杆效效应应；；◆项项目目绿绿化化率率较较高高，，景景观观规规划划特特色色鲜鲜明明，，具具备备相相对对较较好好的的产产品品支支撑撑效效果果。。靠近近机机场场高高速速，，依靠建建设空空港的的优势势大力力提升升区域域品质质及人人气。。中百仓仓储即即将进进驻，，奥特特莱斯斯成功功立项项，外外国语语学校校，光光华国国际学学校总总部将将移址址盘龙龙城，，极地地海洋洋世界界11月奠奠基等等都将将加速速激活活盘龙龙城的的房地地产市市场发发展。。30劣势:地处城城郊，，公交交线路路有限限，发发车频频率较较低，，都将将使得得出行行问题题成为为当地地业主主生活活的一一大难难题。。生活配配套设设施较较为匮匮乏,居住气气氛较较差，，基本没有大大型购购物场场所和和较为为集中中的银银行、、学校校、医医院等等生活活配套套区。。项目体体量相相对不不大，，较之之周边边大体体量综综合社社区开开发项项目，，其产产品兼兼容性性相对对较弱弱。◆周边环环境比比较复复杂，，分部部有中中小型型工厂厂企业业、大大量私私房区区密集集、、、大量量待开开发片片区荒荒芜等等，负负面影影响项项目整整体形形象。。31机会:岱黄公公路收收费站站后撤撤大大大拉近近了中中心城城区和和盘龙龙城之之间的的“心心理””距离离,消消解了了城区区和郊郊区之之间心心理上上的隔隔阂，，有助助于盘盘龙城城逐渐渐摆脱脱“郊郊区””印象象，成成为名名副其其实的的“北北汉口口”。。盘龙城城集高尚旅旅游居居住区区、现现代航航空港港和汉汉口北北市场场集群群三维维一体体的定位规规划，，再加加上热热议中中的盘盘龙工工业园园、北北汉口口国际际商品品交易易中心心、极极地海海洋公公园等等陆续续动工工，盘盘龙城城近期期仍然然算得得上是是利好好频频频。从历史史上看看，汉汉口的的就是是一个个不断断向北北发展展的过过程。。从沿沿江大大道、、中山山大道道、解解放大大道、、建设设大道道、发发展大大道再再到盘盘龙城城的巨巨龙大大道，，“北北汉口口”的的发展展前景景日益益灿烂烂。32威胁:目前，，盘龙龙城入入住率率不到到20%。。空置置率导导致了了商户户不愿愿进驻驻，而而商业业的匮匮乏又又进一一步导导致楼楼盘空空置，，易导导致恶恶性循循环的的局面面。关联区区域在在建/在售售项目目都已已加速速启动动，届届时推推盘量量规模模相对对较大大，且且项目目产品品同质质化严严重，，客户户群有有交叉叉，对对于本本项目目有着着强大大的冲冲击力力。从从客户户群、、营销销推广广、价价格实实现等等各个个方面面都有有着强强大的的竞争争力。。目前武武汉楼楼市整整体向向下继继续调调整，，同时时国家家继续续对于于房地地产业业进行行适度度从紧紧的政政策，，导致致市场场观望望氛围围浓厚厚，直直接负负面影影响项项目投投资开开发、、客户户营销销、资资金回回笼等等。2008年年以来来武汉汉楼市市交易价价格持持续攀攀高，，成交交量与与规模模在萎萎缩。。整体发展趋势与与2007年10-11月份份之前形成成鲜明对比比，市场持持续低迷之之中。33S地块规整价格优势政策扶植W城郊出行不不便生活配套匮匮乏O隔阂逐渐消消除发展脚步加加快未来潜力巨巨大T空置率高政策调整竞争项目对策对策对策对策功能分区合理规划扬长避短突显特质配套跟进规避风险对策差异化竞争争补缺式开发发实现利益最最大化341.综合定定位依据地块属属性及区域域竞争格局局来定位，，以底层商商业＋小高高层/高层层住宅的模模式进行开开发，综合合考虑客户户需求来做做产品。我们将其定定位为：宜居型住宅宅，以城区区居民自用用内需和外外来的投资资购房需求求，辅以一一定规模的的社区型节节点投资商商业。地块用途住宅商业自用居家投资出租社区型商业业，投资／／自用需求求四、项目综综合定位分分析352.住宅部部分综合定定位■客户分析析：自主客、投投资客为主主，以汉口口片区以及及武昌部分分片区实力力客户为主主。二次置置业客户比比例相对较较高，多用用于投资之之用。■功能分析析：静态定位为为住宅。动动态化可以以调整为居居家用与投投资用两类类。随着片片区房地产产市场的不不断发展，，伴随客户户群的需求求出现，会会加速住宅宅部分的功功能细化。。■价格分析析：依据目前区区域的竞争争格局，项项目住宅部部分均价区区间为3200-3300元元/㎡，若武汉楼市市继续加速速向下调整整，则价格格定位需依依据未来市市场趋势以以及项目资资金回笼而而定。36项目形象定定位：方案一：建筑人文宜居社社区，满足喧嚣嚣都市人群群向往儒雅雅恬静生活活的需求。。方案二：打造MINI精精英社区，满足青年年置业刚性性需求及过过渡房需求求。产品功能定定位：大中小户型型面积结合合开发，以城区居民民内需和外外来的购房房需求，同同时辅以一一定规模的的社区型商商业确保住住宅品质。。37目标客户由于本项目目地处城郊郊，综合考考虑其区域域环境特征征，人口分分布、产业结构、、工作机会会、收入水水平等情况况，我们认认为目标客客户主要由由以下几类群群体构成：：汉口及武昌昌地区具有有一定购买买力的投资者：看好盘龙龙城未来发展前景，，追求投资资收益青年置业群群体：刚性需求求较大，同同时对价格格的弹性也也较大。存存在一定程度度过度房消消费倾向。。城区拆迁户及二二次置业者者：刚性需求求较大，具具有一定价价格弹性。。客户特征分分析：区域形象汉口化区域资源加速聚集区域产业多元化区域楼市规模化区域产品多样化楼市客户泛化客户来源多多样化，客客户需求多元化，导致产品开开发市场化，以未来来发展趋向向为主导。38产品定位：物业类别：：普通住宅宅/公寓建筑类别：：高层/小小高层户型面积：：强力主打70-90平米经典典二房推出少量50-60平米一房房小户供应适量110-130平米米舒适三房房产品定位需需符合国家家规定商品品房90/70政策策要求。大中小户型型面积结合合开发，易易于满足不不同群体购购房需求。。各类开发数数量规模应应充分结合合市场需求求来具体确确定。产品说明：：考虑户型产产品的弹性性组合，两两个中小套型合拼拼为一个大大套型。39项目景观效果入口景观主主轴中央喷泉广广场组团景观小小品喷泉小品景景观建筑与景观观融合一体体，通而不不透，围而不合，，完美实现现外街喧闹闹繁华与小区内内部安静祥祥和的自如如切换40户型参考万科西半岛岛3C户型，3*2*1，约105平米。。4.45米米开间客厅厅，3.9米开间主主卧，创新新分离式卫卫浴空间，，双阳台。。万科西半岛岛2A户型型，2*2*1，约85平米米双阳台，厨厨房门双向向对开，连连通客厅与与观景阳台台，明厨明明卫；2房/3房房，布局与与流线设计计：代表布局局：代表流线线41产品与目标标客户配比比图：100-130平米舒适三房50-60平米精致小户

70-80平米经典二房90-100平米左右小三房汉口及武昌昌地区投资资者/青年年置业群体体/过度房房需求者城区拆迁户户/汉口及及武昌地区区投资者/青年置业业群体城区拆迁户户/二次置置业者70%20%10%考虑95-105平平米左右的的小三房、、110-130平平米传统三三房，进行行合理的面面积细分。。42价格定位重点参考盘盘龙城区域域类似项目目价格水平平，结合片片区市场供供应规模、、地段微观观实际、细细分产品规规划特点等等因素，依依据市场比比较法,本本项住宅部分均均价为3300-3500元/平米米左右，具体价格体体系需要结结合户型面面积、楼层层分布、临临街特点等等情况具体体确定。产品设置与与市场需求求匹配地块分区与与产品功能能匹配精致小户舒适大户东侧地块小小高层/高高层西侧地块小小高层投资/过度度自用客户2*2*1/2*2*2/1*150-90小户/经经典二房3*2*2/3*2*1/4*2100-130舒适适三房需求与供应应匹配，销销售均价顺顺利实现适度产品组组合创新，，形成市场场稀缺供应应，存在溢溢价机会经典二房自用/拆迁迁433.项目商商业综合定定位定位分析：：根据现有有商业分分布情况况，该区区域商业业集中分分布在巨巨龙大道道沿线，，以小型型商超，，便民店店，餐饮饮店等为为主，以以满足周周边居民民日常生生活需要要。现有商业业资源分分析：小型商超超：北冰冰洋购物物中心餐饮类：：枫叶美美食城专营类：：超越手手机通讯讯城金融银行行类：中中国信合合44综合定位位目标客户户定位经营业态态定位销售价格格定位面积楼层层定位投资客户户自用客户户租赁客户户地块分布布功能分区区散户单店店主力大店店市场比较较法收益还原原法数据相互互检验经营业态态分类对应门面面数量需需求以客户为为导向以市场为为导向以客户为为导向商业部分分定位模模块与程程序：45客户分析析分为投资资客、自自用客、、租赁客客等投资客：注重地段段增值、、投资回回报等；；主要是是看好盘盘龙城发发展前景景的汉口口区域职职业投资资客等。。自用客：：注重购买买力、人人口密度度、业态态组合、、经营成成本、内内部空间间、装饰饰广告等等，附近近片区店店铺经营营者、连连锁加盟盟者、汉汉口其他他区域经经商者。。租赁客：：个体私营营商家、、企业单单位等。。46经营业态态分析综合项目目空间规规划布局局点，周周边道路路关系，，已有商商业资源，人人口规模模结构等等，大致致经营业业态分布布如下：：建筑形态态：住宅宅底商可考虑2层设计计，提高高一层层层高，形形成设计计吸引点点临街状况况：巨龙龙大道临临街面及及东西地地块内侧侧临街面面西侧地块块两面临临街，其其与巨龙龙大道拐拐角交汇汇处商业价价值最大大商业业态态：餐饮饮类，银银行金融融类，中中型卖场场，专营营店，其其他生活活类等空间分布布：巨龙龙大道拐拐角处引引入主力力店，两两边临街街面一层层设置规规整店面以及及零散型型店铺。。47价格定位位：结合盘龙龙城区域域内现有有物业的的经营与与租金情情况，并并参考盘龙新新城与旧旧城在售售项目商商业价格格水平。。伴随附附近区域域相关市政政建投资资与新型型大体量量综合物物业开发发，由于于本项目目商业位置置具备较较好的优优势，故故项目商商业部分分销售价价格会适适当超越目目前在经经营项目目价格。。采取市场场比较法法，综合分析析认为本本项目商商业部分分销售均均价达到5000-6000元元/㎡。。481、总体体策略以短期销销售为主主导，租租售并举举，灵活活应对并并引导客客户商家家需求；；合理铺源源组合控控制策略略，提前前消化性性价比不不高的铺铺位，避避免尾铺铺积压；；充分的前前期同步步预热（（商业与与住宅同同步），，做好市市场与客客户引导导；联动附近近商业部部分,形形成相对对新颖的的商业集集中熟化化概念,良好的包包装与展展示，系系统的广广告推广广等，确确保消化化速度所所需氛围围平台；；完善的客客户渠道道开发、、强有力力的销售售执行，，确保商商业部分分的实际际成交；；联动策略品质住宅宅先行，，商业与与住宅同同步市场场预热高档住宅宅客户规规模扩大大会带动动敏锐投投资客商商家进驻驻商业之间联动商业住宅联动商业部分分与附近近商业环环境联动动，形成成商业街街概念适度扎堆堆体现聚聚集效应应，扩大大市场影影响，加加速熟化化租售组合合，铺源源组合；；包装展示示，广告告推广；；渠道开发发，活动动促进；；五、项目目营销推推广49第一阶段段：形象象导入/预热期期本阶段主主要工作作内容是是为保证证按计划划开盘销销售而进进行的各各项前期期准备工工作、广广告推广广和项目目市场形形象定位位工作，，主要包包括：A、建筑筑设计方方面：户户型、规规划、设设备、装装修、工工程进度度。B、现场场准备方方面：工工地包装装（围墙墙广告等等）、销销售中心心、宣传传展板。。C、广告告推广方方面：项项目整体体思路（（推广策策略等））、前期期宣传组组合（报报广、户户外、车车身等））、各类类预算。。D、销售售道具准准备：模模型（项项目/户户型）、、楼书、、海报、、户型单单张、折折页、展展板、户户外广告告、道旗旗。E、人员员培训：：培训、、进场、、销售制制度拟订订、预约约先前电电话咨询询客户，，接待来来电来访访客户，，签定内内部认购购协议，，媒体形形象宣传传同步。。F、销售售其他方方面：纸纸杯、便便签等。。2、项目目营销分分期导入／预预热期开盘／强强销期持销期尾盘期50第二阶段段：开盘盘强销期期通过前期期预热积积累、VIP卡卡、内部部认购等等工作，，达到预预期效果果后，火火爆开盘，通过过多种渠渠道增加加客户量量，提高高成交机机率，保保证开盘盘强销期期销售业业绩。A、工作作前提：：证件齐齐备，开开盘准备备的广告告宣传品品到位；；B、工作作内容：：开盘前前项目形形象宣传传，接待待来电来来访客户户，媒体体反馈，，修正广广告及媒媒体方案案，客户户调查分分析，成成交分析析；C、强销销期工作作内容：：接待来来电、来来访客户户，客户户定期追追踪，全全方位广广告支持持，客户户调查分分析（成成交／未未成交）），广告告、媒体体修正，，组织织促销活活动；导入／预预热期开盘／强强销期持销期尾盘期51第三阶段段：持销销期对前面各各阶段进进行总结结修正，，根据市市场动态态规律适适当调整整策略，，针对项项目的整整体形象象及客户户购买心心理方面面，及时时调整广广告及销销售策略略，促进进销售。。工作内容容：追踪踪客户全全面成交交，适当当减少广广告发布布量而加加强针对对性宣传传，配合合其他销销售方式式（促销销活动／／广告赠赠品等）），促进进销售；；媒体情情况调查查分析，，销售总总结及策策略的随随时检讨讨。尾盘期持销期开盘／强强销期导入／预预热期第四阶段段：尾盘盘期项目进行行到本阶阶段，已已经进入入到销售售最后的的冲刺阶阶段，即即是项目目住宅部部分的收尾尾性工作作。工作内容容：接待待来电、、来访客客户，全全力追踪踪老客户户，有针针对性地地组织客客户联谊会会及产品品说明会会，针对对尾盘的的促销活活动。导入／预预热期开盘／强强销期持销期尾盘期52营销分期广告投放推广目的推广内容推广手段内部期30%引发市场关注吸引客户眼球便利生活/项目区位/产品品质/投资前景现场/销售中心再包装/户外广告/媒体广告/活动营销/文本营销/展示营销开盘强销期35%提升项目形象激发客户欲望开盘信息/项目卖点/系列生活主题广告围墙广告更新继续媒体广告市场渗透/活动营销/夹报DM直邮持销期25%强调项目卖点巩固市场形象项目卖点/价格信息/便利生活主题广告媒体广告/活动营销/情景营销尾盘期10%总结前期销售情况/促进尾盘销售工作继续强调项目实际卖点价格折扣信息，挖掘客户渠道/活动营销备注：详细广告告推广执执行细分分需参照照项目营营销进度度;具体广告告投入按按照项目目销售额额的固定定比例计计算。3、项目目广告推推广本项目商商业广告告推广宜宜与住宅宅部分保保持同步步。若项项目进度度顺利，，楼市能能够适当当回暖，，则初步步营销推推广节点点计划如如下图。。53Theend!Thankyou!声明：基于2008年年武汉楼楼市下行行调整幅幅度相对对比较明明显，交交易价格格、成交交数量、、客户种类类、营销销成本、、销售进进度等多多个细分分层面均均出现了了显著变变化，进进入了残酷的的房地产产淡市季季节。由由于市场场形势短短期变动动较为迅迅速，本本策划报报告中于其中中的相关关价格数数据等时时效性较较强，并并不具备备相对长长期的指指导效应应。549、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。23:06:1423:06:1423:0612/24/202211:06:14PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2223:06:1423:06Dec-2224-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:06:1423:06:1423:06Saturday,December24,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2223:06:1423:06:14December24,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。24十二二月202211:06:14下下午23:06:1412月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:06下下午午12月月-2223:06December24,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/2423:06:1423:06:1424December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四