浅析商业地产项目投资风险因素分析

浅析商业地产项目投资风险因素分析摘要：商业地产项目投资是一种高风险的投资行为，这种高风险是由其特征决定的。为了提高风险分析的质量，本文通过分析房地产投资的特征，找出投资过程中可能存在的风险因素，从而帮助开发商更好的完成风险分析，降低投资风险。关键词：房地产项目投资；风险分析；质量一、商业地产项目投资存在的风险1.商业地产项目投资风险的含义。所谓商业地产项目投资风险就是以房地产投资主体，直接或间接地把一定量的资金投入房地产开发或经营项目，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或损失增加或投资成本加大等不利结果的可能性，属于风险的范畴。2.商业地产项目投资具体有特征和风险。商业地产项目投资是一种特殊的商品，它具体不可移动性、耐久性、价值高、开发建设的外部性等特性，房地产的这些特点使得房地产投资业具有区别于其他投资方式的独特的特征。这些特征又影响着投资的风险。（1）投资选择的多样性和风险。在决策之前，投资的选择是多样的在进行选择的过程中，应该从投资者自身出发，根据市场的变化，如果是企业还要从企业长远发展的战略出发，综合考量做出正确的选择。如果做出的选择不合适，那么风险也就伴随而来。（2）投资区域的差异性和风险。商业地产的项目投资具有地域性，不同地区在投资的方式和力度上应该有所差异，如何很好的把握其中的差异性，采取正确的投资组合是很重要的。组合的错误会导致损失的出现，增加项目的风险性。（3）投资过程的综合性和风险。商业地产项目的投资涉及的产业链、相关行业、部门以及企业内部的各个部门都是很庞大的，进行商业地产项目的投资要综合各方面的关系，对投资者或者企业的要求很高。它的综合性之高影响着其所面临风险的高低。（4）投资预期的风险性和风险。商业地产业的投资受到国家政治经济环境、政策法规等多方面因素的影响，一旦某一因素变化，都直接影响到项目的安全度。（5）投资决策的专业性和风险。商业地产项目的投资时各种资源综合合理有效配置的过程，管理者要在其中发挥着重要的作用，同时有着关联性强，专业化程度高等特点，在进行投资决策时专业性很强，项目决策的对错，直接关系着商业地产项目投资风险的大小程度。二、商业地产项目投资风险因素分析的必要性和意义从本质上来讲，投资者进行风险分析的原动力是提高经济效益，减少不必要的损失。进行商业地产项目投资的风险分析恰好可以达到这一目的风险分析是对影响房地产投资效益的因素进行分析，并测算风险因素的变动情况对收益产生的影响，从而在投资过程中规避这些风险。通过规避达到提高收益的目的。对投资者来说，除了规避带来的防范作用外，还有依据作用和激励作用。1.依据作用。风险分析可以使投资者对房地产项目的收益情况，面临的风险情况，和风险因素变动产生的影响了然于心，在具体的投资过程中可以做到心中有底，有的放矢。2.激励作用。和所有的投资项目是一样的，高风险往往意味着高回报。较高的收益对于投资者是非常有吸引力的，它会激励着投资者在投资过程中采取正确的方式，达到高回报的目的。三、商业地产项目投资的风险因素和规避方法为了房地产开发者或者投资者在具体的投资过程中可以有效的规避风险或者利用风险取得高收益，那么对商业地产投资过程中的风险因素进行全面系统的分析就显得十分必要。房地产投资的风险因素和简单的规避方法如下：1.不可抗风险与规避。不可抗风险主要是自然原因造成的，也就是我们平时所说的“天灾”，如：地震、泥石流、暴雨等等。这些风险会对房地产开发投资的具体建设过程、销售过程等产生影响，使得投资者错过最佳时机甚至破产。对于这些风险，开发商一般可利用投保来减少或避免损失。2.经济风险。经济风险因素所包含的内容是丰富的，它主要是指与房地产投资相关的经济环境和经济行给项目投资带来的风险。主要包括市场风险、财务风险和金融风险。（1）市场风险。商业地产投资处于经济市场中，其涉及的是买方与卖方的交易活动，那么供求关系在这其中的作用是很明显的。在拿地环节这种供求关系决定着房地产投资的投入的多少，处于高地价市场时，成本就会增加，继而影响房地产产品价格提高。在产品买卖环节，买房的人多产品少，那么价格就可以相应提高；反之，价格就会降低。投资者对于市场风险的规避要建立在充分了解市场，对市场进行详尽的分析基础上。（2）财务风险。财务风险主要由通货膨胀、利率变化、资金变现、税率变化等引起的风险。这些风险的产生往往与国家的经济政策的变动息息相关。财务风险的规避是由难度的，应在投资过程中谨慎对待。（3）融资风险。商业地产项目投资的融资风险主要是指融资环境和融资方式给房地产开发投资带来的风险。商业地产项目投资是资金密集型投资。商品投资者对非自有资金的依赖性很强。投资者在进行融资方式的选择时要慎重，并且适当的考虑投资环境。（4）技术风险。商业地产项目投资的技术风险是指科技进步带来的施工工艺、技术结构的进步给房地产开发商和经营者带来损失的可能性。现在的房地产市场日新月异，科技地产、绿色地产等等新的地产形势层出不穷，开发商为了适应时代的发展，可能要对已开发而不符合市场的趋势的产