某地产住宅产业化战略与实践

万科住宅产业化战略与实践毛大庆博士2010-10-28三、万科工业化推进实践一、万科对住宅工业化的认识二、万科的住宅工业化战略8万科企业股份有限公司成立于1984年，是目前中国最大的专业住宅开发企业，2009年公司完成竣工面积536万平方米，实现销售金额634亿元。万科集团简介:成立于1984年5月，总部位于深圳，股票代码SZ000002；1988年涉足房地产业，连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科集团获得全球住宅类开发企业第一名；至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。20082007200620052009万科销售面积（万平米）6635576143232320100200300400500600万科对住宅工业化的认识万科对住宅工业化的认识质量稳定节能环保效率提升

以工业化为平台，通过工业化实现节能环保、质量稳定和效率提升，并利用规模形成的先发优势，最终确立万科在房地产行业的可持续性竞争优势。工业化平台社会效应绿色环保节能

低碳低能耗住宅工厂集中生产，生产用水的循环利用现场施工节能环保、安全。降低施工噪音扰民，减少有害其他排放及施工粉尘污染全家居解决方案，减少装修废物的排放，减少装修噪音产业升级

告别现场手工砌筑时代产品的标准化模数化十一五规划，产业化布局万科对住宅工业化的认识客户效应房屋质量：改善结构精度、渗漏、开裂等质量通病。传统建造工业化建造万科对住宅工业化的认识预制构件尺寸偏差3MM以内预制构件表面平整度偏差小于0.1%外墙瓷片拉拔强度提高9倍经淋水试验、冬雨季观察，常规渗水多的部位（如窗下口)无一渗水客户效应房屋质量：提高隔声、保温、防火等性能，便于系统维护、耐久性好。外墙免维护保温体系外墙防渗漏体系建筑外窗安装预制楼梯、阳台、空调板VSI分离体系全家居解决方案万科对住宅工业化的认识企业效应精益化管理万科差异化优势效率提升规模经营企业公民、社会责任

销售制造向研发技术转型通过预制生产和装配式生产方式可大幅度减少建造周期，减少现场施工及管理人员数量万科对住宅工业化的认识劳务现状：2010年除长三角地区外，万科全国各地的总包单位均遇到劳务人员缺失的情况，初步统计目前北京万科的劳务缺失情况如下表；项目标段缺口人数缺口工种缺口人数万科城七建30外保温30华建150~200木工为主假日G地块100钢筋工50木工30架子工、瓦工10D地块无长阳中建200钢筋工80~100木工120房建无蓝山华建无香河30钢筋工10~20瓦工10唐山300木工150钢筋工100劳务市场的三大变化趋势：1、劳务人员数量变少；2、劳务人员技能变差；3、劳务人员年龄变大；小结：万科集团总部通过走访中建等总包单位，目前全国劳务缺口20%-30%；北京万科统计数据基本与总承包单位数据相同；万科对住宅工业化的认识万科对住宅工业化的认识企业效应%在国内市场全面推广后，深入分析进军海外市场的可行性。

中国2009年11月26日正式对外宣布控制温室气体排放的行动目标，决定到2020年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40％—45％。国务院总理温家宝在25日主持召开的国务院常务会议还决定，这将作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划，并制定相应的国内统计、监测、考核办法。会议提出下一阶段要重点做好六方面工作，其中一方面为：大力发展绿色经济。紧密结合扩大内需促进经济增长的决策部署，培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低碳排放为特征的工业、建筑、交通体系。机遇已经来临，我们已做好准备。万科对住宅工业化的认识一、万科科对住宅宅工业化化的认识识二、万科科的住宅宅工业化化战略三、万科科工业化化推进实实践万科的住宅工业化战略中国房地地产行业业持续领领跑者卓越的绿绿色企业业回归客户户价值，，完成精精益转型型回归市场场，理性性土地储储备，城城市圈深深耕选择性突突破城市市综合体体选择性参参与保障障房模式式创新精益升级级：标准准化+持续改进进绿色升级级：前瞻瞻性的行业新新标准建立千亿亿级企业业需要的的组织、、激励、、人才和和流程体体系工业化升升级：标标准化的设设计生产产2008年制定的的万科中中长期战战略万科的四四大绿色色定位

绿色节能技术的广泛应用者温室气体体减排的的行业领领先者

绿色住宅标准的制定推广者 绿色社区生活的身体力行者2008年，万科科修订中中长期发发展战略略，明确确将卓越越绿色企企业作为为万科的的发展愿愿景。绿色主题题战略与规规划全装修工工业业化绿绿色建筑筑三部曲：：全装修修、住宅宅工业化化、绿色色建筑三部曲交交叉、同同时奏响响万科的住宅工业化战略绿色主题题战略与规规划绿色建筑筑平台产业化工业化手段预制装配配全装修部品集成成万科绿色色建筑产产业化规规划标准化新技术应应用14万科的住宅工业化战略绿色是核核心，通通过工业业化的平平台整合合资源做做绿色建建筑;加快工业业化步伐伐，与绿绿色（LEED认证和绿绿色三星星）相结结合;产品仅有有一般的的质量是是不够的的，要有有高质量量，要与与绿色环环保相结结合，学学习先進国家把质量视视为生命命的精神神;利用市场场资源加加大应用用型工业业化技术术的研发发及采用用。武汉万科科茂园预预制环境境部品万科的住宅工业化进程万科的绿绿色战略略与规划划加强技术术研发，，推进工工业化项项目试点点；加强强住宅性性能与节节能环保保技术的的研究应应用，最最终将绿绿色化战战略落实实为万科科的“绿色竞争争力”。加强工业化技术研发住宅性能与节能环保技术的研究应用推进工业化项目加强技术术研发，，形成成成熟稳定定、成本本可承受受的技术术体系实施内部部激励措措施，促促进各区区域的工工业化项项目稳步步推进。。参与政府府主导的的工业化化住宅项项目建设设加强住宅宅性能技技术研发发，形成成住宅性性能技术术库借助工业业化平台台，推广广节能环环保技术术，抢占占技术制制高点推广精装修推广集团团精装修修体系，，集团新新开工的的主流项项目全部部纳入精精装修体体系万科的住宅工业化进程万科的绿绿色战略略与规划划一、万科科对住宅宅工业化化的认识识三、万科科工业化化推进实实践二、万科科的住宅宅工业化化进程000204060002040699990101030305050707万科工厂厂化中心心成立万科一号号实验楼楼落成万科建筑筑研究中中心成立立万科建筑筑研究中中心研究究大楼落落成万科PC技术研究究开展万科标准准化项目目启动万科2、3号实验楼楼落成万科部品品战略采采购万科产业业化基地地项目立立项上海新里程20、21号楼万科4号实验楼楼落成万科获得得国家住住宅产业业化基地地称号东丽湖万万科城五期阅湖湖苑深圳第五五园公寓寓08080909上海中林林上海新新里里程北一一期北京假日风景景三期B3、B4落成上海宝山四季花城上海地杰C1上海新新里程北北二期万科5号实验楼落成万科的住宅工业化进程为加快住宅宅工业化进进程，万科科于2006年开始建设设建筑研发发基地。研发基地的的合作技术术单位是—中国建筑设设计研究院院。万科的住宅工业化实践主要绿色技技术应用：：零碳技术水循环利用用体系可再生材料料体系绿色交通体体系○○建筑研发基基地在万科研究究工业化的的过程中，，与国内外外诸多拥有有技术实力力和愿意投投入研发技技术的企业业进行了交交流沟通。。许多企业业对参与到到国内的工工业化事业业当中来，，都表示了了极大的兴兴趣。万科的住宅工业化实践住宅产业化化企业联盟盟北京市住宅宅产业化企企业联盟成成立2007年，万科集集团被授予予住宅产业业联盟型“国家住宅产产业化基地地”。万科的住宅工业化实践国家住宅产产业化基地地2007年上海万科科新里程20#、21#工业化住宅宅楼开工，，成为全国国第一批利利用工业化化技术建造造并向市场场销售的工工业化商品品住宅楼,该楼已于2008年6月底入住。。20#PC楼北立面自2007年5月正式装配配以来，现现场施工质质量大为提提高，施工工工期缩短短近三分之之一，并且且现场建筑筑垃圾明显显减少，符符合国家大大力提倡的的绿色环保保节能建筑筑，是我国国商品住宅宅建造方式式上的一次次突破性尝尝试，为今今后大规模模的推广积积累了宝贵贵的经验。。万科的住宅工业化实践21#PC楼南立面上海万科新新里程万科首个零零碳排放实实验性住宅宅位于深圳圳万科城项项目，于2009年内开放。。在夏天使用用的制冷能能耗中，这这栋楼的建建筑能耗将将下降80%以上。碳排放量量从每年40千克/平降低到10千克/平。剩下的每每年10千克/平二氧化碳碳将通过自自身生产的的可持续能能源注销，，基本可以以实现零碳碳排放的目目标。万科的住宅工业化实践深圳零碳实实验住宅继万科零碳碳住宅探索索后，万科科将绿色环环保技术应应用于上海海世博会万万科馆的建建设。万科的住宅工业化实践自然材料：：秸秆板将秸秸杆中含有有的CO2固化。自然采光：圆筒及中中庭顶部留留有采光天天窗。自然降温：建筑周边边的水池不不仅是景观观需要，水水的蒸发可可降低进入入室内空气气的温度。。水池的水水将使用从从屋顶收集集的雨水。。在室外等等候区和中中庭，则设设置了人工工造雾降温温设施。自然通风：应用了风风压、热压压两套自然然通风系统统，在大多多数筒状建建筑屋面安安装了数量量不等的无无动力自然然通风器（（涡轮通风风器），靠靠自然风无无动力运行行抽出室内内空气。上海世博会会-万科馆●●2049计划于2014年，万科集集团全面推推进工业化化住宅·上海区域：：8.9万㎡（2007年）·上海区域：：12.6万㎡（2008年）·深圳区域：：1万㎡·北京区域：：2.7万㎡·上海区域：：14.3万㎡（2009年）·深圳区域：：31万㎡·北京区域：：9.7万㎡（2007年8.9万㎡）（2008年16万㎡）（2009年55万㎡）VSI-C型·技术特点：：·工业化率：：10%现浇结构，，局部构件件构件（2004年-2005年）VSI-B型·技术特点：：·工业化率：：20%主体现浇，，外墙预制制（2005年-2006年）VSI-A型·技术特点：：·工业化率：：35%水平受力构构件预制，，竖向受力构构件现浇（2007年）VSI-S型·技术特点：：·工业化率：：60%全预制（2007年、2008年）万科绿色产产业化之路路绿色规划-工业化VSI实践·上海区域：：32.7万㎡（2010年）·北京区域：：18万㎡（2010年97万㎡）·深圳区域：：46.6万㎡万科住宅工业化推进实践专利技术标准化设计计结构设计施工工艺实验验证行业认可规范及标准准工业化、标标准化专利利（获得专利利证书71项）绿色规划-工业化VSI成果万科住宅工业化推进实践外保温体系系采用夹芯芯保温系统统。预制外墙内内侧是受力力的结构层层，中间为为保温层，，最外侧是是保护层。。通过阻热热性能非常常好的玻璃璃纤维连接接件把三层层连成一个个整体；保保护层是5公分厚的钢钢筋混凝土土，以保证证保温层与与房屋的寿寿命同步。。结构层保温层保护层复合保温连接件技术优势—免维护外墙墙保温体系系万科住宅工业化推进实践由于在工厂厂制作，外外窗洞口尺尺寸误差控控制在毫米米级，安装装精确、严严丝合缝。。窗洞口的的夹心保温温层内预留留防腐木转转，有效防防止冷桥，，方便现场场安装。传传统工法下下的外窗渗渗漏是客户户集中投诉诉的焦点，，工厂预制制构件误差差控制从根根本上解决决了外窗渗渗漏问题。。防腐木砖技术优势—外窗安装工工艺万科住宅工业化推进实践外墙材料防防水节点外墙水平缝缝反槛构造造防水外墙用防水水材料防渗体系包包括结构自自防水、构构造防水，，材料防水水三部分。。竖向缝采用用结构自防防水，即两两块墙板的的拼缝处采采用现浇混混凝土浇筑筑，使之浑浑然一体。。水平缝采用用构造防水水，即墙板板的上部和和底部均预预制企口，，阻止水流流到室内；；外墙接缝均均采用材料料防水，原原料为改良良硅酮胶。。特点如下下：具有优越的的耐寒、耐耐热、耐气气候、耐久久性；能柔和的适适应预制墙墙板的运动动；不会像聚氨氨酯那样受受到紫外线线会使表面面产生裂化化。企口技术优势—防渗漏体系系万科住宅工业化推进实践技术优势—全面家居解解决方案万科住宅工业化推进实践传统毛坯住住宅业主入入住后需要要装修改造造，产生大大量建筑垃垃圾，并造造成邻里间间互相干扰扰。精装修作为为工业化住住宅的重要要组成部分分，品质得得到充分保保证。一体体化卫浴、、整体厨房房、收纳系系统等，给给业主以人人性化家居居的生活体体验。节能环保效果显著上海万科新里程PC楼节能测算：注：pc率36.85%