某社区商业模式概述

1社区商业概述1.1社区商业定义1.2社区商业发展历程1.3社区商业特征1.4社区商业与城市商业的区别1.5社区商业分类1.6国外社区商业开发模式1.1社区商业定义定义社区商业是一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足、并促进居民综合消费需求为目标的属地型商业以住宅小区为载体表明了社区商业对住宅小区的依存关系，这种依存体现在建筑和经营两个方面。建筑上，社区商业和住宅小区是紧密联系的；经营上，社区商业指向小区住户以一定区域居民为服务对象表明了社区商业指向的终端消费者的地域性，这是其区别于其它商业最重要一点以便民为宗旨社区商业不是也无法满足所指向的终端消费者的所有商业需求，它对消费者需求的满足必须具备方便的特性1.2社区商业发展历程发展历程社区商业起源社区的由来社区商业发展社区商业火爆1930195019902005“社区”一词，是20世纪30年代中国社会学者由英文“community”翻译而来。其强调这种社会共同体是存在于一定的地域之内的。19世纪50年代美国产生了专门服务郊区新建社区的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也相继出现大规模的社区商业。70年代，新加坡的社区商业也有了大规模的发展。我国社区商业起于90年代初的北京、上海等大城市，延续了“社区商业就是为社区居民服务的属地型商业”的内涵。20世纪末开始，国内新规划的社区，根据规划理论和实际需求，与社区同步建成的新社区商业。在商业溢价远高于住宅的背景下，开发商一味地追求商业面积最大化，导致了社区商业同质化现象严重。2010主题特色路线住宅限购，社区商业逐渐重视居民的实际需求、前期商业定位规划及后期运营管理。风情、主题、特色、艺术、文化等类型社区商业涌现。2012年9月，国务院发布《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》指出，新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。1.3社区商业特征特征地域性强服务对象明确商圈较小社区商业以住宅小区为载体，主要为本地居民提供服务，一般不具有广域性和辐射性以经销日常生活用品为主社区商业主要为特定社区居民提供日常生活需要的商品和服务，一般不经营技术性强、单价高的耐用消费品和生产资料交易频繁、交易额小交易时间短、成交机率大社区商店主要销售居民日常急需的生活便利品，一般来说交易次数多，交易额小，购物时间短，成交机率大营运成本相对低廉社区商业经营占用资金相对较少，租金低，装修成本低，销售对象明确，营销费用低。连锁经营更可以享受规模效益，运营成本更低商业功能、业态的多样性社区商业集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多功能于一体，汇集社区购物中心、超市、便利店、折扣店、仓储、餐饮美容等多种业态于一身，满足社区居民消费需求。顾客属地性业种配套性日常便利性服务亲和性盈利稳定性需求依赖性商圈扩展性1.4社区商业与城市商业的区别与城市商业的区别区位地段不同社区商业因依附于社区而通常离居住集聚区很近，而城市商业通常在城市的商业区消费群体不同社区商业面向的消费群体主要是周边居住区的居民，而城市商业所面向的消费群体则广泛的多业态组合不同城市商业包含了各种各样的业态，而社区商业的业态则主要面向社区居民的日常消费、针对性更强建筑形态不同社区商业最常见的建筑形态是底商，一般是独立的商铺，少量的为大开间的商场。而城市商业的建筑形态更为多样1.5社区商业分类分类按商住比指标分类辐射型：5％—11％，中间型：2％—5％，内向型：2％以下按服务的规模分类便利级商业（3000㎡以下）、邻里级商业（3000—2万㎡）、社区级商业（2万-5万㎡以下）按建筑形式分类底商型商业、裙房型商业、独立型商业按布局分类散点式商业、商业街型商业、购物中心型商业按位置分类内部型商业、外部型商业、兼有型商业按社区规模分类小型社区、中型社区、大型社区（人口规模：1-1.5万户，人均商业面积：0.8-1.2平米/人）1.6国外社区商业开发模式国外开发模式两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设施连成一体。美国区域型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，满足了人们“一站式”购物的需求。美国“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业中心。“造镇计划”下的社区商业中心，是一种新兴的生活乐园。在日本便利店除了卖及时快速消费品之外，还有代收水煤电各种费用的服务，还可以代售车船票、提供快递业务等，非常方便。日本为满足居民的日常性购物，模式为：主力店+各种专卖店。主力店，是利用聚客力强的优势来吸引人流，也是吸引专卖店进驻的重要因素。主力店所承受的租金水平是最低的，专卖店则是涉及人们日常生活的零售业态。澳洲“邻里中心”是新加坡社区商业中心的名称，即按照社区建设的配套建设指标，根据物业的规模、类型以及居住人口需求配备相应的商业配套设施，由开发商或物业方进行集中经营与管理，不以盈利为主要目的，而是为社区居民提供商品和服务的社区生活服务中心。德国社区商业的建设原则是“以人为本”。居住区相关设施的分布，是与人们到达这些设施的时间距离相关联的，如5分钟步行范围内，可以到达超级市场、日常用品店、社区管理委员会、医疗中心和地铁站等。通过地铁在30分钟内，到达城市各类工作就业部门。德国Textinhere新加坡2成熟社区商业开发模式分析2.1常规开发模式：万科假日风景社区2.2新加坡模式：苏州邻里中心2.3文化体验模式：万科良渚文化村2.4运动休闲模式：光耀地产艺术住宅常规开发新加坡模式文化体验运动休闲万科假日风景社区苏州邻里中心万科良渚文化村光耀地产艺术住宅选取国内以下四种成熟社区商业开发模式作为本报告的分析对象2.1万科假日风景社区项目概况新市镇型综合社区商业项目特性上海、外郊环、成熟社区、周期开发、中等规模项目特点新兴社区与原有老城区的并存中高档社区商业与周边低档商业的共生“郊区化新城镇”的发展进程项目位于上海四大居住示范区之一的春申居住示范区的核心地带，从规划之初即采用国外先进的“新市镇”造镇理念万科假日风景社区（社区商业）投资商万科集团开发商上海万科长宁置业有限公司

物业地址上海市闵行区畹町路99弄商圈七宝商圈区位外郊环占地面积——建筑面积20000平方米功能定位社区一站式商业中心建筑形态商业中心、商业街经营模式先租后售主要业态大型超市、餐饮(休闲餐饮\大中型餐饮\快餐\特色餐饮……）

美容美发美体\服装\健身等2.1万科假假日风风景社社区选址策策略选址在在极具具发展展潜力力的新新兴居居住区区①假日日广场场②沿街底底商③蚂蚁工工房底底商④苏豪豪街⑤社区中中心一期二期二期三期四期五期①②③④⑤项目位位于上上海四四大居居住示示范区区之一一的春春申居居住示示范区区的核核心地地带，，从规规划之之初即即采用用国外外先进进的““新市市镇””造镇镇理念念万科假日风景社区闵行区春申居住示范区2.1万科假假日风风景社社区定位策策略挑出市市场空空白点点、定定位中中档社社区商商业区域中档消费需求5亿周边综合商业匮乏市场空白万科假日风景广场建筑面积

20,000平方米上海市2007零售商业坪效0.89万元/平方米年营业额平衡点1.78亿元综合社社区商商业街街辐射人群人均消费力

（元）人口数

（人）消费力

（亿元）消费特征商业支撑度总消费需求

（亿元）核心圈500米内

14967

25,0003.7经常消费60%5.57次级圈1公里内12471

60,0007.5偶尔消费30%辐射圈2公里内13719

80,00011流动消费10%数据来来源：市场场报告告、CRIC、上海统计年鉴2.1万科假假日风风景社社区开发策策略社区商业与与住宅宅同步步开发商业面积分析开发周期住宅建筑面积

（㎡）规划户数

（户）规划人口

（人）入住率商业建筑面积

（㎡）商住配比

商业/住宅人均商业面积

（㎡/人）假日一期100,000750

2,400100%7,5007.5%假日二期69,2605631,802100%1,0001.4%假日三期112,9089823,142100%1,5001.3%假日四期113,0008902,848100%5,0004.4%假日五期104,8328772,806100%5,0004.8%合计500,00012,99820,0004%1.54从上述述数据据可以以看出出，假假日风风景的的社区区商业是是和住宅宅同步开开发的的，在开开发一一期的的住宅宅时同同时开开发一一定体体量的的商业业，让商业业迅速速满足足住户户的要要求，，提升升居住住品质质，促进进销售售，这这种开开发方方法比比较值值得借借鉴。。2.1万科假假日风风景社社区开发策略商业总总体规规划1273546假日广场商户商家业态标号婴智贝佳教育1花之林红茶坊茶馆2复星大药房药店3芥子书店书店4金城小厨茶餐厅5吉祥胡同北京菜6明记小厨粤菜7一、二二期首首先开开发假假日广广场集集中商商业及及沿畹畹町路路少量量底商商，通通过五五大功功能区区的划划分，，基本本涵盖了了日常常生活活所需需的各类类商业业。三期底底商沿沿着中中轴线线畹町町路南南下，，延伸伸至中中央广广场，，与蚂蚂蚁工工房底底商汇汇合。。至此此，北北部建建设基基本完完成，，一至三三期的的商业业配套套连成成一线线。进入项项目五五期，，规划划了苏豪街街，它位位于五五期西西侧，，与四四期接接壤，，与假假日广广场南南北遥遥相呼呼应。。五期向向东侧侧延伸伸，于于公交交站人人流汇汇集处处设置置了部部分住住宅底底商，，同时时在小小区的的东侧侧主入入口处处设置置二层层的商商业街街，构构成小小区的的社区服服务中中心。项目商商业沿沿小区区主干干道发发展，，贯穿穿各住住宅组组团，，保证证商业配配比的的均好性。前期涵盖生生活各各方面面的综综合性性商业业按常常规比比例配配制（（3%左右）），在在周边边相对对荒凉凉的开开发前前期对对目标标客户户较具具吸引引力；；发展展至中后期期，随着入入住人人口的的增加加，适适度放放大商商业开开发配配比，最终终保证证整体体商业业的合合理比比例。。2.1万科假假日风风景社社区建筑规规划兼容发发展的的建筑筑规划划理念念，人人流规划顺顺势而为，，多方方位设设置入口，，社区人流、、周边边来客客，进入便便捷万科假假日风风景步步行街街商业业在规规划设设计理理念上上独具具匠心心，兼容了了商业业中心心与商商业街街两种种社区区商业业的优优势。一条宽约10米的休休闲步步行街街让市民民在购购物之之余，，尽享享宽敞敞的空空间。。不同主主题的的商业业紧密密结合合，互互为补补充，人流流可自自由穿穿梭于于各种种类型型的商商业之之间。。①②③④①春申申路入口②②畹町路路次入入口③畹町路路次入口④④社区内内部主主入口2.1万科假假日风风景社社区建筑规规划商业街街上设设置多多处小型广广场，一二层层设计计设置置露天席席位，以供供居民休休憩并聚聚集人人气，，步行行街打打造绿化景景观，且2层通过过连廊相相连，形成成循环交通动动线小型广广场露天茶茶座不同功功能区区之间间的二层通通过连连廊相相连，形成成循环环交通通动线线，避避免断断头铺铺、死死铺的的出现现。步行街街设置置较好好的绿绿化景观。。一层设设内廊廊，一、二二层设设置露露天席席位，增加加室内内外互互动空空间，，形成成独具具风情情的商商业内内街。总结万科假假日风景作作为新新城镇镇镇型社区区商业业的典典范之一，，其选选址在极具具发展展潜力力的新新兴居居住区区，以以假日日风景景为中心。。定位上上挑出市场场空白白点、打造高档综综合社区商商业街街。社社区商商业和和住宅宅同步步开发发循序序渐进进让商商业迅迅速满满足住住户的的要求求，提提升居居住品品质，，促进进销售售，这这种开开发方方法比比较值值得借借鉴。总体规规划上上商业业中心心、商商业街街、住住宅底底商兼兼容，同时时具备备商业业中心心与商业业街两两种社社区商商业的的优势，，保证证商业业配比比的均均好性性。随着社社区商商业不不断发发展，，这种模模式已已被不不少开开发商商复制制，未未来还还需在在此基基础寻寻求差差异化化路线线。2.1万科假假日风风景社社区概况苏州邻邻里中中心是在借借鉴新加坡坡公共共管理理先进进理念念的基础础上，，结合合园区区商业业开发发，经经过多多年实实践而而形成成的集集商业业、文文化、、体育育、卫卫生和和教育育于一一体的的社区区商业业服务务中心心。运营机机构：：苏州工业业园区区邻里里中心心发展展有限限公司司成立立于1997年11月，注注册资资本1.15亿元，是目前国国内最最专业业的社社区商商业综综合服服务提提供商商。目前，已运运营邻里里中心心项目目14个，邻里生生鲜超超市和和邻瑞瑞超市市共5家，经经济型型酒店店7家，总总建筑筑面积积逾30万平方方米；；预计计到2013年底，，公司司在建建和拟拟启动动的社社区型型购物物中心心项目目7个，新新增建建筑面面积接接近50万平方方米。。借鉴新新加坡坡管理理经验验，由由苏州州工业业园邻邻里中中心公公司负负责开开发运运营管管理，，集商业、、文化化、体体育、、卫生生和教教育于于一体体的社社区商商业服务中中心“邻里里中心心”被被苏州州工业业园区区2002年底底注册册为商商业专专利，，成为为一种种赢利利的无无形商商品。。2.2苏州邻邻里中中心服务范范围邻里中中心服服务半半径1公里，，服务务6000-8000户，2-3万人根据苏苏州工工业园园总体体规划划，并并遵循循“有有序、、规范范、配配套””开发发邻里里中心心的原原则，，在70平方公公里的的工业业园区区内按按住宅宅区的的分布布将建建设17个邻里里中心心，即即1公里左左右的的半径径辐射射范围围拥有有1个邻里里中心心。每个邻邻里中中心服服务6000-8000户，2-3万人口口。目前，苏苏州工工业园园区已已运营营的邻里中心心项目目12个，在建的的有3个。2.2苏州邻邻里中中心物业形形态独立综合合楼，，面积积在1-3万㎡，，建筑筑层数数在2-4层2.2苏州邻邻里中中心业态定定位生活服服务健康教教育商业载载体12项基础服服务功能能12项居住配配套功能能，从““油盐酱酱醋茶””到“衣衣食住行行闲”，，为百姓姓提供一一站式的的服务，服务务业比例例达80%，其中40-50%为餐饮业业2.2苏州邻里里中心开发模式式房号107室建筑面积2012年元/月/㎡2013年元/月/㎡2014年元/月/㎡单价42000243.68137141146总额10234560年租金400610412307426927沁园湘菜馆回报率3.19%4.03%4.17%带租约销销售持有出租租（品牌牌加盟））为便于统统一经营营管理，，以自持持为主，，吸引品品牌连锁锁商家加加盟；同时为保保证前期期现金流流稳定，，部分采采用带租约销售。方洲邻里里中心2.2苏州邻里里中心开发模式式形成邻里里中心、、邻里假假日酒店店、邻里里生鲜和和邻里1+1的“一主主三副””的品牌牌格局群群至今开业业运营8家经济型型酒店至今开业业运营4家邻里生生鲜，1家升级版版邻瑞超超市中式快餐餐连锁2.2苏州邻里里中心开发模式式产品线：从邻里中心纵向延伸至邻里汇、容鼎广场场、邻瑞瑞广场等通达邻里汇：：0.2万㎡苏州邻瑞瑞广场：8万㎡方洲邻里里中心：2.89万㎡邻里汇邻瑞广场场产品线从从邻里中中心纵向向延伸至至邻里汇汇、邻瑞瑞广场2.2苏州邻里里中心开发模式式宿迁明日日邻里中中心常熟滨江江新城邻邻里中心苏州吴中中通达邻里汇汇苏州相城城太平邻邻里中心心购地自建建合作开发租赁经营委托管理邻里中心心公司的投资资发展区区域从苏州工业业园区、太仓、常常熟走到到宿迁、、南通，，同时，，与广州州等开发发区合作作的邻里里中心项项目也都都在积极极推进中中。开发模式式由直接投资拓展到到合资合作、、租赁经经营、委委托管理理、品牌牌输出等多种方方式。由购地自自建直接接投资，，向合资资合作、、委托管管理等方方式转变变。2.2苏州邻里里中心总结邻里中心心改变传传统小区区商业网网点分散散、布局局无序、、粗放的的经营方方式，采采用集中中布局、、统一经经营管理理的模式式，不仅仅集约土土地资源源利用、、改善城城市面貌貌，而且且实现一一站式购购物节省省时间；；邻里中心心不仅对对日常生活活消费的的量化和和标准化化，也在在不断考考虑社区区生活的的不断升升级，使使得文体体设施成成为社区区生活的的重要组组成；但邻里中中心需要要政府配配合规划划建设，，比较适适合政府府新规划划建设的的发展新新区，要要求在项项目周边边3-5公里范围内内不能有有其他商商业。2.2苏州邻里里中心2.3万科良渚渚文化村村项目概况况良渚文化化村距离杭州约20公里，属属于万科“非非标准””新市镇产品实践践，是集生态态保护、休休闲旅游游、居住住、经济济文化为为一体的的新田园小小镇万科良渚文化化村位处杭州西西北部和和余杭区区中部,由三个旅旅游中心心区和多多个居住住村落组成。万科进入入杭州市市场时是是收购了了南都公公司，文文化村是是南都的的土地，，地价当当时比较较便宜，，从2006年，万科科进入良良渚文化化村。总占地面面积约为为10000亩，规划划房地产产开发用用地约5000亩，总建建筑面积积340万平，住住宅230万平，公公建50万平，旅游服务配套套70万平，容容纳3万到5万常住人口口。作为万科科“非标标准”新新市镇产产品实践践，“良渚文化化村”不不同于万万科一般般的现金金流产品品：自2003年开发至至今十年年，预计计再开发发十年可可完成全全部规划划，整个项目目需在规规划全部部落实的的情况下下，才能能真正获获得全部部收益。占地10000亩建设用地地5000亩建面340万平米自然山水水5000亩住宅230万平米公建50万平米旅游服务70万平米良渚文化村20km杭州2.3万科良渚渚文化村村项目配套套小镇生活活六大配配套系统统，玉鸟流苏苏、春漫漫里是属于整整个社区区的商业业配套六大配套系统文化设施休闲运动商业配套道路交通医疗配套教育系统春漫里2.3万科良渚渚文化村村玉鸟流苏苏名家设计的全全国唯一一乡村创创意聚落，前期功能能是以满满足居住住的配套功能为主万科良渚文化化村“玉玉鸟流苏苏”创意意街区，，是全国国唯一乡乡村创意意聚落，，作为““创意良良渚基地地”的核核心，在在当代生生活中体体现出良良渚文化化的精神神内核——原创、首首创、独独创和面面向未来来的拓展展力。玉鸟流苏苏是创意意良渚基基地的主主要产业业集聚区区。该街街区地块块类型类类似鸟状状，总占地186111平方，规划建筑筑面积为为4.6万方。将打造造成良渚渚文化村村第一大大商业中心心。总建筑分分为5期，分五五期建设。一期已经经建成，，共8000平方米，，包括教教堂、知知味观、、胡京玉玉汤药店店、食街街、菜场场等；由由四位中中国当代代实验建建筑师张张雷、齐齐欣、柳柳亦春、、吴钢集集群设计计，作品品获邀参参加威尼尼斯国际际双年展展、香港港建筑双双年展等等重要国国际展览览。二期建设设一个文文化艺术术中心，，是日本设计计大师安安藤忠雄雄设计的，，主要是是青少年年活动中心。三、四、、五期打打造商业业配套，，有酒吧吧、餐厅厅，会引引进更多多餐饮、、人文综综合类的的项目进来。“玉鸟流流苏”共共有5种空间模模式，分分为主干干道街区区、缓坡坡地生态态街区、、井与流流水街区区、娱乐乐区和预预留生态态区。人文艺术术体验街街区时尚艺术配套餐饮人文娱乐休闲体验创意办公2.3万科良渚渚文化村村创意街区区玉鸟流苏苏商业街2.3万科良渚渚文化村村玉鸟流苏苏商业街有良渚食食街、玉玉鸟菜市市场等玉鸟市场场：良渚渚配套的的2010年“1号”重点点工程。。该市场场位于玉玉鸟流苏苏K372路公交总总站北侧侧、良渚渚食街东东侧，规规划用地地约3200㎡，建筑面面积约1080㎡。2011年上半年年投入使使用，按按星级文文明规范范市场标标准建设设成一个个花园式的的一流农农贸市场场，并将由由杭州顶顶级的市市场管理理品牌负负责管理理。市场场将包括括各类品品牌食品品、水产产、蔬菜菜、肉肉类、活活禽、豆豆制品、、粮油、、干货调调味、熟熟卤、水水果，按按规划能能够满足足1~3万人的日日常消费费采购。。良渚食街：：玉鸟流流苏商业业街西南南端，2010年8月9日正式开开街，营营业面积积约1600余平方米米，食街街整体的的建筑特特色，田田园、简简约、环环保而不不乏时尚尚气息。。食街街由由亲亲切切怀怀旧旧的的““村村民民食食堂堂””和和多多种种风风味味集集合合的的““小小食食汇汇””共共同同组组成成。村民民食堂堂配配备备了了天天然然简简洁洁的的原原木木桌桌椅椅、、烧烧刻刻菜菜牌牌、、搪搪瓷瓷及及竹竹制制餐餐具具等等，，精精心心烹烹制制了了石石磨磨豆豆浆浆、、放放心心油油条条、、家家香香烧烧饼饼、、家家常常口口味味的的““妈妈妈妈菜菜””等。。小食汇汇则则集合合各各有有特特色色的的风风味味小小吃吃，有有小小包包子子、、大大讲讲究究的的““甘甘其其食食包包子子店店””，，民民间间秘秘制制、、风风味味独独特特的的““老老郑郑盐盐蘸蘸牛牛肉肉””，，传传奇奇杭杭儿儿面面、、汤汤浓浓味味鲜鲜的的““忠忠儿儿面面馆馆””，，陕陕西西地地道道小小吃吃、、肉肉香香面面劲劲的的““老老杨杨肉肉夹夹馍馍””，，特特色色中中式式快快餐餐““吃吃的的故故事事””，，中中华华名名点点、、皮皮滑滑馅馅润润的的““宁宁波波汤汤圆圆””，，台台湾湾时时尚尚茶茶饮饮““果果麦麦奶奶茶茶店店”。良渚渚食食街街2.3万科科良良渚渚文文化化村村玉鸟鸟市市场场2.3万科科良良渚渚文文化化村村2.3万科科良良渚渚文文化化村村春漫漫里里集成成了会会所所、、超超市市、、餐饮饮、、商业业街街、、小小广广场场、酒酒店店式式服服务务私邸邸、幼幼儿儿园园等功能能空空间间，拥拥有有更齐全全的的品质质生生活活配套套设设施施，，整体体档档次次比比玉鸟流苏苏高春漫漫里里座座落落于于文文化化村村的的中中央央，，整整体体布布局局规规划划为为七七个个组组团团和和一一处处独独立立建建筑筑，，总建建筑筑面面积积逾逾10万平平方方米米，集集成成了了会会所所、、超超市市、、餐餐饮饮楼楼、、商商业业街街、、小小广广场场、、精精装装修修酒酒店店式式服服务务私私邸邸、、幼幼儿儿园园等等富富有有趣趣味味的的功功能能空空间间。与玉鸟鸟流流苏苏创创意意街街区区所所不不同同的的是是，，春春漫漫里里将将拥拥有有更更齐齐全全的的品品质质生生活活配配套套设设施施，，各各组组团团1-2层为为开开放放型型的的公公共共建建筑筑，，组组团团二二层层及及以以上上为为精精装装修修酒酒店店式式服服务务私私邸邸。。多多样样的的建建筑筑布布局局相相互互呼呼应应，，构构成成尺尺度度宜宜人人的的街街道道空空间间。。春漫漫里里属属于于郡郡南南一一期期的的，用用地属属性性是是城城镇镇住住宅宅和和混混合合用用地地，在在一楼全全部部开发发的的是是商商铺铺，，会会在在组组团团之之间间形形成成商商业业广广场场和和步步行行街街区区。。建建成成后后将将是是良良渚渚文文化化村村最最核核心心的的商商业业中中心心春漫漫里里商商铺铺的的整整体体业业态态分分为为“品品””、、““淘淘””、、““乐乐””、、““闲闲”四个个区区块块：1)“品品””规规划划为餐饮饮酒酒吧吧街街区区，如如休休闲闲餐餐饮饮、、音音响响酒酒吧吧、、书书刊刊杂杂志志等等等等；2)““淘””规规划划为精品品购购物物街街区区，如如精精品品服服饰饰、、精精品品家家居居、、特特色色旅旅游游纪纪念念品品等等等等；3)““乐”规规划划为婴童童教教育育街街区区，如如婴婴童童生生活活馆馆、、各各类类培培训训机机构构等等等等；4)““闲”规规划划为生活活服服务务配配套套街街区区，如如药药店店、、家家政政、、洗洗衣衣、、家家电电维维修修、、宠宠物物医医院院等等等等。。春漫漫里里商业业2.3万科科良良渚渚文文化化村村2.3万科科良良渚渚文文化化村村春漫漫里里公望望会会所所位于于春春漫漫里里入入口口广广场场北北侧侧，，已已落落成成会会所所中面面积积最大大、配配置置最最全的的一个个，，满满足足业业务务社社交交、、聚聚会会等等多多种种需需求求公望会会•良渚渚会会所所坐坐落落于于春春漫漫里里的的风风情情大大道道入入口口广广场场北北侧侧，，源源自自万万科科·公望望的的全全系系高高端端配配置置会会所所，，占占地地约约5000平方方米米。。会会所所面面积积约约5400平方方米米，，是是万万科科·良渚渚文文化化村村五五大大已已落落成成会会所所中中面面积积最最大大、、配配置置最最全全的的一一个个。。作为为杭杭州州万万科科的的经经典典会会所所品品牌牌，，会会所所依依据据对对业业主主生生活活喜喜好好的的准准确确把把握握，，在在室室内内布布置置业业主主客客厅厅、、中中餐餐厅厅、、咖咖啡啡厅厅，，由由五五星星级级酒酒店店总总厨厨主主理理中中西西佳佳肴肴、、精精致致西西点点、、醇醇美美佳佳酿酿，，满满足足业业主主社社交交、、聚聚会会的的需需要要；儿童童乐园园、、健健身身房房、、室室内内恒恒温温泳泳池池、、多多功功能能厅厅等等则则是是业业主主家家庭庭日日常常休休闲闲娱娱乐乐的的绝绝佳佳场场所所。公望会会·良渚会会还有有不逊逊色于于室内内尊荣荣享受受的三三个户户外空空间，，户外外景观观泳池池、儿儿童嬉嬉戏游游乐沙沙坑、、屋顶顶露台台花园园茶吧。公望会会所于于2010年投入入运营营公望会会•良渚会会所入口大堂西餐厅厅西餐厅厅业主客客厅瑜伽室室2.3万科良良渚文文化村村健身房房乐淘吧吧桌球室室室内泳泳池室外泳泳池会议室室2.3万科良良渚文文化村村公望会会•良渚会会所总结良渚文文化村村商业业配套套给为为小镇镇提供供全方方位的的便利利生活活服务务，通通过玉玉鸟流流苏创创意街街区和和白鹭鹭郡南南商业业中心心两大大规划划，形形成整整个小小镇完完善的的生活活配套套服务务系统统。交通通上提免免费自自行车车、电电动出出租车车、循循环公公交，，生活上上提供供小镇生活活村民民一卡卡通、、村民民食堂堂、玉玉鸟菜场。。在社区区商业业上有有前瞻性性的开开发运营，，配套套线与产产品线线的交交替开开发，，实现现资金金安全全和整整体效效益最大。。明确确的市市场定定位、、差异异化的的主题定定位，打造造独特特生活方方式来来引导导和区区隔市场场，并并打造造特色色配套套支撑撑商业业运营营。但良渚渚文化化村由由于其其定位位于旅旅游地地产，，其开开发模模式需需要强强大的的品牌牌资源源及雄雄厚的的前期期开发发资金金支持持及政政府政政策导导向，，难以在在市场场上整整体复复制，，但其其社区区商业业为居居民提提供便便利服服务的的理念念还是是值得得借鉴鉴和学学习的的。2.3万科良渚文文化村2.4光耀地地产艺艺术住住宅光耀模模式2008年光耀橙橙子9天售罄罄确立光光耀的的“情感感营销销”模模式2009年光耀巧巧克力力3天售罄罄第一次次对八八零年年代喊喊话展开““城市市族群群效应应”营营销2010年DADA的草地地开盘盘必售售罄提出“艺术术居住住”计划旗帜鲜鲜明““营销销”深深圳客客群非景观观规模模大盘盘非CBD城市中中心非舒适适性奢奢华住住宅专业化化的营营销包包装独特另另类的的广告告调性性从客户户出发发，透透析人人群诉诉求光耀模模式选取DADA的草地地和I’mMARK分析其其社区区商业业开发发模式式其会所所配套套建成成后均均对外外开放放营业业，由由“美美格菲菲”进进行运运营管管理2011年I’mMARK开盘必售罄罄瞄准深深圳当代中中坚年年轻客客群采用非非传统统的新颖颖的传传媒方方式（（微博博）产品配配套重重点打打造健康的慢跑跑径、羽羽毛球球馆、、户外外室内双双泳池池和儿儿童乐园。。带来来舒适生生活享享受的的，几几乎覆覆盖所所有的的产品品配套套2.4光耀地地产艺艺术住住宅DADA的草地地项目概况：位于于大亚湾湾中心心区惠惠澳大大道旁，来往深深圳约约30分钟车程，，占地面面积5.8万㎡，，总建25万㎡，，其中中用作作纯社社区商业面面积5000㎡周边配配套：项目目附近近有铁铁炉嶂嶂森林林公园园、大大亚湾湾森林林公园园、红红树林林公园园三大大公园园，项项目后后面为为货运运铁路路，距距离石石化片片区3分钟车车程，，周边边配套套缺乏乏。内部规规划配配套：多功功能会会所、、开放放式商商业街街、500平容纳纳150个座位位的社社区小小剧场场、2个500平米室室内赛赛道恒恒温泳泳池、、户外外大型型泳池池、300平米户户外自自助BBQ烧烤场场地、、8个室内内羽毛毛球场场、2个篮球球场/网球场场、1个150平米迷迷你足足球场场、1公里缓缓跑道道、2个网球球场、、2400平米北北师大大幼儿儿园等等。园林景景观：项目景景观设计和和建筑筑设计计由澳澳大利利亚IAPA设计公公司设设计，，绿化化面积积包括括3万平米米的大大型中中央花花园，，东面面2.6万平米米的微微地形形自然然景观观公园园，南南面2.8万平米米的绿绿化休休闲公公园，，以及及北侧侧1.8万平米米的运运动公公园。。2.4光耀地地产艺艺术住住宅DADA的草地地开放式式商业街街、300平米户户外自自助BBQ烧烤场场地多功能能会所、、500平容纳纳150个座位位的社社区小小剧场、、2.4光耀地地产艺艺术住宅DADA的草地地2个500平米室室内赛赛道恒恒温泳泳池、、户外外大型型泳池池、8个室内内羽毛球球场2个篮球球场、、1个150平米迷迷你足球场场、1公里缓缓跑道道、2个网球场场2.4光耀地地产艺艺术住住宅I’mMARK位于惠阳区区淡水水金惠惠大道道，淡淡水河河旁，总建达达16万平方方米是光耀集集团旗旗下艺艺术居居住计计划区区品牌牌的又一一力作作建筑类别板楼、高层占地面积38461㎡建筑面积165615㎡项目规划2栋18层、6栋31层容积率4.3绿化率30%建筑、景观设计澳大利亚IAPA设计顾问有限公司整合推广深圳及时沟通广告公司主力户型52—110㎡一至三房总户数1600户车位937个开盘均价（2011年7月）6800元/㎡（精装修）精装标准1500元/㎡2.4光耀地地产艺艺术住住宅I’mMARK项目规规划淡水河淡水河艺术沙地公园空中球场空中农场空中泳池商业街阳光沙滩项目地地块建建筑以以板楼楼形式式在南南、北北、西西三向向呈"⊂“形排排布，，形成成一个个半封封闭的的中心心区域域作为为内部部园林林连接接淡水水河艺艺术沙沙地公公园，，东西西向板板楼与与淡水水河呈呈约70度的夹夹角，，从而而保证证绝大大多数数户型型都能能享受受无遮遮挡淡淡水河河景观。2.4光耀地地产艺艺术住住宅I’mMARK施工中中场外休休息露露台远眺空空中球球场空中球球场：打造造贴合合项目目客群群生活活习惯惯的配配套，，是项项目的的一大大特色色。空空中球球场不不但成成为项项目景景观面面之一一，同同时也也营造造出项项目年年轻、、富有有活力力的形形象。2.4光耀地地产艺艺术住住宅I’mMARK跌水瀑布鱼缸泳池主要行人路线泳池图跌水图空中泳泳池：又称称天幕幕式鱼鱼缸泳泳池，，同时时连接接着帘帘状跌跌水瀑瀑布，，位于于小区区正中中央，，是主主要通通行道道上一一片亮亮丽风风景，，观赏赏、使使用两两相宜宜2.4光耀地地产艺艺术住宅I’mMARK空中农农场：：南中国国独一一无二二的空空中农农场，，可以以种植植蔬果果，可可分区区做菜菜园、、植物物园等等多功功能并并用。。农场场可使使居住住处增增添绿绿植荫荫庇，，起净净化空空气的的功用用。同同时符符合客客群积积极乐乐活、、健康康低碳碳的生生活追追求。。为何要做空中农场？在国外，空中农场总是与具备乐活、悠闲等符号的住宅联系在一起的。马克住区首创这一空中农场，也为自身“集城市生活与艺术空间于一身”的形象进行了更好的描摹。2.4光耀地产艺艺术住宅I’mMARK自身配套满满足年轻人及家家庭的运动动、休闲需需求，同时时提供交流空空间麻将馆瑜伽室儿童游乐室室儿童图书室改造滨江艺艺术沙地公公园、网球球场健身房总结光耀地产从从消费者喜喜好出发，，将产品设设计与营销销相结合，，促使项目目产生超强强能量！配配套的社区区商业从项项目产生之之初就融入入到产品设设计及营销销推广，为为客户打造造除居住功功能以外，，运动、健健康、有情情趣、有交交流的生活活配套空间间。休闲与交流的社社区规划，，多功能的的小剧场，，开放式烧烧烤场，下下沉会所。。给客户创造造健康的慢跑径，，羽毛球馆馆，户外室室内双泳池池和儿童乐乐园。带来来舒适生活活享受的，，几乎覆盖盖所有的产品配套。。从产品设计计之初开始始研究消费者者真实需求求，同时将社区商业规规划与项目目整体规划划同步进行行，是光耀地地产社区商商业的两大大亮点。2.4光耀地产艺艺术住宅3社区商业面临的困境及对策分析3.1社区商业面面临的问题题及风险3.2社区商业发发展对策分分析3.3万科社区商商业发展历程发展起步阶阶段国内的社区商业业还普遍带带有浓厚的的住宅底商商特点，与国外成熟熟的社区商商业模式还有很大差距整体规划、开发发、运营等等方面。基础设施不完善善、物流配送送不配套、、单店经营营不经济、、运营成本本相对较高。没有完善的智能能网络服务务系统，为居民提提供便捷服务。。也不能充分分利用软件对顾客信息息、产品需需求、库存存进行必要要的管理。。缺乏系统性性规划电商冲击明明显3.1社区商业面面临的问题及风险险问题中国目前社社区商业发发展基础有待完完善，零售售网络建设设滞后社区商业开开发缺乏系系统性的规规划，电商冲击倒倒逼社区商商业寻求改变根据艾瑞咨询发布的《2014年中国网络络购物行业业年度监测测报告》2013年，中国网网络购物市市场交易规规模达到1.84万亿元，增长39.4%，与2012年相比，增增速有所回回落，但仍仍保持相对对较快发展展。2013年，网络购物交交易额占社社会消费品品零售总额额的比重达达到7.9%，比去年提提高1.6个百分点。。123最根本的问题题还是系统统性不够，有很多临时时性的举措措，缺乏比如营业面积、、业态等规划。各地新城发发展较快，规划部门主导商商业开发，商业主管部部门参与力力弱，导致社区区商业前期期整体规划划引导不够够，而后期期又难以短短时间弥补补。城市规划和和商业规划划是分离的的，政府部门的的多头规划划与管理造成社社区商业盲盲目开发。。2013年，中国网网络购物市市场交易规规模达到1.84万亿元电商的大势扩扩张直接影影响到了社社区商铺的的销售市场，稍大面积商铺铺的消化明明显滞缓，买方对未未来物业周周转及投资资运营的观观望情绪渐渐浓。在新的消费费习惯主宰宰下，小业业主投资传传统商业地产尤其是是散售型的分割割型商铺，，回报的不确确定性将会会越来越大大。3.1社区商业面面临的问题及风险险风险经营模式急急需转变，社区区消费的主体体的碎片化社区商业不再是是唯一投资渠道，后期运营管理问题频出经营模式需改变同质化竞争消费主体碎片化运营管理问题多经营者急需需要改变以往的的社区型标标超的经营营模式，盈利模式式需要由之之前的以通通道费用为为主转为靠靠商品差价价为主。社区型商业要提供供更加符合消费者者需求、更有竞争力力的商品，，进一步提提升门店的的前台毛利利。需要经营者从商商品结构到到门店管理理进行巨大大调整。需需要企业在在生鲜的采采购、配送送等方面多多下工夫。如何把控好门店管理，让让门店做到到既能灵活机机动又能实实现“复制制与走样””避免同质化竞争争，是对经营营者在管理能力的一大考验。不同社区需需根据离商商业中心、、专业街及及大型综合合超市的远远近、社区区的空间形形态、交通通网络状况况以及社区区居民消费费层次等因因素走差异异化路线。。虽然政府出出台了《关于深化流流通体制改改革加快流流通产业发发展的意见见》,但社区商业的的公益性还还没有成为为一种共识。随着中国老老龄化和电电商的发展展，社区里里的人群结结构是老人、网购购人群以及及核心“三三口之家””的家庭，这这些人群需需求的类型型是不一样样的。在社区消费费的主体碎碎片化的情情况下，供供应商要攫取足够够的流量来来支撑门店店，还要考虑用什么么来支撑社社区商业的的服务。社区人群碎片化化以后，它它的服务要求也也趋向个性性化、多元元化、多样样化，供应商要要对服务的的比例构成成进行调整整和重组。。社区商业井井喷，盲目目随从以价价格优势为为主导进行行过热投资资、而在地段、后期期经营、人人气等方面面欠缺考虑虑，“临近优势势”将很快快褪掉。写字楼、SOHO、公寓式酒酒店等的快速发展让让投资者有有了更多的的选择，社区商铺不不再是投资资者最偏好好渠道。社区商业生意的的火爆会造造成更多的的人员流动动、车辆流流动等，从从而增加了了社区的管管理难度，，打乱了原本本的社区规规划。3.2社区商业发展对对策分析机会点Diagram2Diagram3中国城镇化化进程，给给社区商业业发展提供供了广阔空空间。城市化背景下的中中国社区商商业发展趋趋势，一方方面是针对对传统核心心区的市场细分化化竞争，成为区域域商业中心心的重要补补充和延伸伸；一方面面是针对新晋市市民阶层的的商业服务务普及。在电商等新新兴模式对对传统商业业有利挑战战下，社区区商业拥有有靠近消费终终端、有能力通通过实体店店释放虚拟商商业的不真真实感、可可自由组合合、临近物物流资源等显著优势势。社区商业可通过过加紧与主主流新兴商商业模式的的融合，为为电商提供供线下展示示、物流配配送与分发发、形象宣宣传空间。在风云莫测测的经营环环境中，零零售企业不不得不打破破传统经营营模式，尝尝试业态创新，，或采取多多元经营、、延伸供应应链、开发发自主品牌牌等策略以提提升盈利能能力，应对对市场变化化。深入社区、服务务社区，成成为众多连连锁经营品品牌的战略略课题。Diagram2城镇化机遇连锁经营借力打电商3.2社区商业发展对对策分析应对措施商住分离业态齐全、功能完善善规划要坚持持以人为本的原则合理规划一站式服务、互联网思维创新服务体体系充分利用现现代科技合理规划：老城区要以健全网点设设施为主。新建社区区以完善网点和和提升服务务水平为主主。尚未开发的社区区，要以加强总体规规划为主。消费便利：尊重商业发发展的基本本规律，满足便利消消费需要，符合便利消消费特点。既要保持传统商商业的优势势又要适应应现代生活活服务的要要求，规划划要与城市市发展规划划保持一致致。个性化服务务：增强网点设设施的实用用性、社区区商业可持持续发展能能力。优先保证必备性性业态，保保证居民基基本生活需需要，合理理规划选择择性的业态态，满足居民多多层次、个个性化的服服务需求。连锁网点：鼓励有实力力的连锁企企业参与社社区商业建建设，到城城市社区设设立超市、、便利店、、标准化菜菜店、餐饮饮店、洗衣衣店等各类便民利民的的点，搭载便民服务功能。一站式服务务：以综合超市市、购物中中心等业态态为核心，，配全必备性性业态，引导选择择性业态。搭载休闲、娱乐乐、文化健健身等功能能，满足居居民一站式式消费和服务务需求。老社区升级级：在老旧社区区内部和周边边完善社区区商业网点点，实现商商业相对集集中，商住相对分分离。对原有网点进进行改造升级，确保必备性性业态的网网点用途。实现现便利消费，，便民服务务功能保障居民基本日日常消费。。开辟网络服服务：在建设公共共信息平台台的基础上上，鼓励发展网上交易、、网上服务务，补充现现有网点的的不足，为为居民提供供定向、快快捷、周到到的服务。。开发信息平平台：采集分析存储社社区居民的的相关信息，充分发挥平台电子商务、、家政服务务、电话订订购、电子子政务等多多种服务功能。搭载社区商业信信息、服务务信息和社社区交流园园地等。综合服务务超市：鼓励社区区超市等等面积较大网点点搭载快递收发发、机票票车票代代订、水水电气暖暖缴费、、刷卡以以及网购购取货等等多种功功能，成为物物流的中中转站和和末端配配送站，兼具具网购的配配送功能。3.2社区商业发展展对策分分析应对措施施鼓励品牌牌连锁企企业进驻驻社区建设物流配送送中心，，提升流流通效率率，重视资本运营营反转零售售物业，，万科联联手领汇汇谋社区区商业资资本化。。2013年12月19日，拥有有香港政政府背景景、及雄雄厚商业业物业资资产的领领汇房地地产投资信托托基金发发发布公公告透露露，已与万科集集团签订订战略性性合作意意向书，，双方将将在接下下来的两两年时间间内，共共同寻找找中国零零售物业业的投资资机会。MostMore品牌资源整合建设物流中心社区商业资本化积极引导导有实力力的商贸贸流通企业进驻驻社区设立直营营连锁店店。鼓励品牌连锁锁企业采取收购兼并并、特许许经营、、品牌加加盟方式式进行整整合，提升社社区商业业整体服服务水平平，保证证商品质质量。支持物流流配送中中心建设设，增强强企业持持续发展展能力，，鼓励结合不同同社区特特点打造造特色商商业街。推动社区商业业发展现现代流通通方式提提高社区区商业流流通效率率、提升升服务质质量水平平。社区商业业适用品品类资产产包，将适量量规模的社区商商业形态，整合成一个资资产大包包，放到到资本市场场去运营营。寻求借助国外外发达的的资本市市场，将旗下商商业项目目打包出出售给商商业基金金，实现收收益。3.3万科社区区商业发展历程程万科社区区商业历程程萌芽阶段段过渡阶段段成熟阶阶段1998-2000年福田大大厦、、俊园园、金金色家家园、、四季季花城城初期万万科社社区商商业经经历了一个个无意识识开发发的过程。。1998年12月竣工的的福景景大厦厦，万万科首首次在在住宅宅项目目中引引入了了商业业元素素。当时时并未主动将将商业地地产开开发的的相关关因素素整合合考虑虑。2001-2005年-金色家家园、、四季季花城城-为万科在在坂田田的商商业开开发奠奠定了了基础。。-2001年8月，万万科将将其全全部持持的72%万佳百百货股股份转转让给华润，2008年6月万佳佳百货货万佳佳百货货完成成改造造，全全面使使用““太阳阳花””标识识，升升级为为华润润万家2006-2010年-金域蓝蓝湾、、17英里、、东海海岸、、第五五园-金域蓝蓝湾定位为滨海海风情情富人人街，用“20%的客户户创造造80%价值””的这条帕帕累托托原理理作为为金域域蓝湾湾香堤堤坊的的绝对对经营营理念-随后的的东海岸直直街，，首创创“热热带现现代””风格格，是完整的的、高高品质质的、、多业业态的的、与与品牌牌商家家合作作的风街万科社区商业的的类型型大致致可分分为万科广广场、、生活活中心心、邻邻里家家三种种。其中万万科广场定定位于于大型型购物物中心心，体体量为为10万平米米级;生活中中心面面积略略小，，约两两三万万平米米;邻里家家则为为社区区商业。。城市配配套服务商商阶段段2010年至今今2010年8月9日，良良渚文文化村村玉鸟鸟流苏苏商业街街中的的良渚渚食街街正式式开业业。2011年万科科正式式宣布布进军军商业业。2013年5月25日，良良渚文文化村春漫漫里，，新街坊商商街正式式开业业。2013年6月起万万科正正式推推出““五菜菜一汤汤”社社区配配套品品牌““邻里里家””。2013年11月6日，万科科商业业战略略品牌““万科科生活中中心””签约约浑河河天地2013年12月24日，万万科首首个综综合体体亮相相，北北京金金隅万万科广广场正正式营业2013年12月26日，深深圳万万科举举行““5S服务””发发布会会涉及及居住住、购购物、、度假假、办办公、、文化化五个个方面面万科的的社区商商业开发大致经经历了了四个个阶段和两种过程，即无意意识开开发和有意意识地地介入入研究究商业业地产3.3万科社社区商商业发发展历历程万科广广场2013年12月24日万科科首个综合合体亮相，，北京京金隅万万科广场正正式营营业金隅万万科广广场位位于昌昌平，，商业业建筑筑面积积13.8万平米米，总总占地地面积积约2.3万平方方米，，总体量量达14万平方方米，，包