上海建发新江湾项目小户型研究课件

20#地块遇到的问题Q170/90限制下产品的解决方案Q2商业部分的解决方案Q3价格策略???20#地块遇到的问题Q170/90限制下产品的解决方案Q1拼搭产品vs

小户型产品?Q170/90限制拼搭产品vs小户型产品?Q170/90限制2纯办公

vs

行政公寓?Q2办公部分的解决方案纯办公vs行政公寓?Q2办公部分的解决方案307年1月至今，新江湾城五角场销售型写字楼市场整体呈现供不应求的态势，供应量仅4.8万方，而成交量高达12.9万方，供求比1：2.6；供需矛盾突出！但是我们同时也发现销售型写字楼的成交价格一直难以有所提升，一直维持在18000-20000元/平方米之间。新江湾城五角场区域写字楼现状——供应不足，供需矛盾突出07年1月至今，新江湾城五角场销售型写字楼市场整体呈现供不应4商办人文历史万达商业广场海上SOHO白玉兰商务广场都市工业经济园区财富国际东上海同济联合广场复旦科技园怡福商务广场黄兴广场创智天地百联又一城复旦国家大学科技园区以五角场为中心形成密集的办公体系商办人文历史万达商业广场海上SOHO白玉兰商务广场都市工业经5名称规模(㎡)销售价格(元/M2)产品类型装修状况地址物业管理复旦科技园3224118000标准毛坯国泰路11号

上海明华物业公司科技孵化楼（二期）2367711800标准毛坯国定路335号,365号,369号

上海高科技企业杨浦孵化基地有限公司中环国际大厦2400015000-16000标准毛坯淞沪路161号

戎鑫置业

海尚杰座2000013000-15000SOHO毛坯佳木斯路488号上海振新物业管理公司平盛大厦3000013000标准毛坯淞沪路98号升星物业企航商务中心1300012000-12500小户型全装修杨浦区营口路825号富苑物业创智天地2276321000-22000小户型全装修智康路38号上海新昌瑞安杨浦物业管理有限公司

海上财智中心8000020000-22500Loft毛坯关山路139号

上海欣页物业管理有限公司白玉兰环保大厦6469215000-17000标准毛坯杨浦营口路松花江路延吉物业

同济联合广场7974918000-22000小户型毛坯彰武路63号同科周济物业管理有限公司

富庆国定大厦8000017000-18000标准毛坯四平路国定路口上海文化物业管理有限公司财富国际广场10000018500标准全装修国权路39号上海上风科盛投资有限公司万达商业广场2110921000-22000小户型全装修邯郸路608弄上海万达商业广场写字楼

海上SOHO4170714000标准毛坯安波路营口路口延吉物业有限公司IF生活社区5000017000-19000标准毛坯国顺路66弄上海春川物业服务有限公司

销售型写字楼现状目前区域市场内销售型写字楼售价基本维持在18000-22000元/㎡水平名称规模销售价格产品类型装修地址物业管理复旦科技园322416市场办公未来供应体系分析铁狮门创智天地绿地汇创国际广场市场办公楼格局呈现南北渐次推进态势。目前较为成熟的为南部地块，办公楼发展目前最多。中远期重点规划北部知识创新基地，待开发商办物业突破百万，主要为北部的铁狮门项目。根据规划，五角场城市副中心地区的商务办公楼物业，到2015年将达到169万㎡左右，市场未来供应充足；市场办公未来供应体系分析铁狮门创智天地绿地汇创国际广场市场7租赁写字楼项目现状名称规模(㎡)租赁价格(美元/㎡.天)产品类型装修状况地址电话中环国际大厦231810.25-0.29标准毛坯淞沪路161号

65106288复旦科技园322410.36标准毛坯国泰路11号614001116140022261400333

科技孵化楼236770.20-0.22标准毛坯国定路335号,365号,369号6564626365112127平盛大厦190000.25标准毛坯淞沪路98号

6551949565108889

金岛大厦350000.23标准毛坯四平路2500号55053291沪东金融大厦344050.34-0.36标准毛坯翔殷路1128号

65655079金储休闲广场150000.23标准毛坯翔殷路1059弄5号

6551997265504256

学习广场230000.32标准毛坯国顺路288号25653456无锡大厦136000.23标准毛坯邯郸路98号甲乙楼65609307石油大厦商务楼341740.41标准毛坯上海市中山北二路1122号65989299企航商务中心200000.18-0.26小户型全装修营口路825号

5125058851250589

同济科技大厦341740.4标准毛坯彰武路63号65023300目前区域市场内租赁型办公项目租金基本维持在0.2-0.4美元/㎡·天，整体租金水平低于全市办公平均水平。租赁写字楼项目现状名称规模(㎡)租赁价格产品类型装修状况地址8星级宾馆名称星级客房套数标准房价格(元/天)套房价格(元/天)地址电话大庆石油大厦三星级114480800上海中山北二路1515号65559191天益宾馆准三星级170268~388880；2000四平路1805号65650155白玉兰宾馆三星级231278～328688杨浦区四平路1251号65026888山西宾馆二星级119298~398(160)398~498(210)上海市松花江路2601号55888911弘森大酒店二星级65200380上海市民星路560号65573038弘林宾馆(弘森)二星级70160-中原路36号65482506新好湾大酒店三星级75128258上海市杨浦区政立路509号65114404繁华大酒店二星级100300（200）500翔殷路1103号65485356良安渡假酒店二星级62208318四平路1149号63532046财富大酒店准三星级120278628邯郸路399号65110000中宇宾馆三星级60230

邯郸路100号51055577商务酒店名称星级客房套数标准房价格(元/天)套房价格(元/天)地址电话复旦皇冠假日酒店准5星级3092608(668)2900(1028)上海市杨浦区邯郸路199号55529999蓝天宾馆涉外三星级300298548上海四平路2400号55053518-2031兰生大酒店准4星级4171564(690)2248(980)上海市虹口区曲阳路1000号55888000上海宜居酒店二星级238168218上海市虹口区松花江路2628号61434888a8酒店三星级60268(228)-国顺东路138号55050606海泰大酒店三星级80398498四平路1188号51277777酒店类项目经营情况良好星级宾馆名称星级客房套数标准房价格(元/天)套房价格(元/天9依托五角场城市副中心的发展，最大化提升项目的市场价值，形成区域内的精品行政公寓酒店类物业经营情况良好高档住宅体系已形成一定的价格空间未来区域市场供应仍以办公为主，但服务式公寓却相对较少目标

条件基础行政公寓市场机会依托五角场城市副中心的发展，最大化提升项目的市场价值，形成区10案例借鉴——汇宁183的成功之道项目档案行政公寓总建筑面积2万M2，容积率5.6，绿化率38%。项目总共三幢楼房，1#和2#为豪宅系，已经售罄，目前在售的为一幢190套房源的行政公寓（办公属性）。普通住宅主力房型：187－424平方米的三房、复式、双联行政公寓主力房型：86.76—145.75平方米的二房和三房启示----商转住，寻找合适定位，最大化提升市场价值！项目紧邻徐汇区交通大学，周边配套齐全，生活成熟便利，作为市中心不可复制的黄金地段，前期豪宅去化良好；二期为办公产品，但区域的办公项目供应量大，导致竞争激烈；而淮海路段酒店式公寓的供应却明显不足。再者项目位于黄金地段可吸纳四方的租赁者。区域内成熟稳定的酒店式公寓租赁市场更是给了项目充足的信心，因此，项目在开盘的第一个月就成交了60多套。难以复制的黄金地段、精致装修的纯大宅设计、品牌开发商的实力、现房销售、前期良好的销售状况等综合优势，使其成为酒店式公寓中的佼佼者。

案例借鉴——汇宁183的成功之道项目档案启示----商转住，11行政公寓市场：办公竞争激烈，服务式公寓机会更大利润：服务式公寓价值大于办公物业12案例：市场上已有成功先例3建议做——办公部分的最终解决方案行政公寓市场：办公竞争激烈，服务式公寓机12安全回拢

vs

追求利润?Q3整盘的价格策略安全回拢vs追求利润?Q3整盘的价格策略1307年1月至今，板块内整体供应量为216144平方米，成交量为185996平方米，供求比为1：0.86，市场呈现供过于求的态势！同时也发现板块市场虽然通过连续的推出新房源来拉动成交，但伴随着价格的提升，市场价格抗性明显。新江湾城五角场区域住宅市场现状——供过于求，价格抗性明显07年1月至今，板块内整体供应量为216144平方米，成交量14竞争项目价格情况——价格两极分化，整体表现平稳板块市场受竞争项目产品区别的影响，价格出现明显的两极分化，但各项目价格表现整体平稳。竞争项目价格情况——价格两极分化，整体表现平稳板块市场受竞争15竞争项目成交情况——供应拉动成交，但价格抗性明显4月以来通过合生江湾国际公寓和橡树湾两个项目的连续推案来拉动了板块的成交，但至7月后，成交出现明显的萎缩，价格抗性明显。竞争项目成交情况——供应拉动成交，但价格抗性明显4月以来通过16案例研究——合生江湾国际公寓安装工程建设、监理、施工单位的质量行为均不规范品牌口碑受阻质量问题产品的塑造业主和物业公司矛盾激化物业管理质量管理质量保证资料施工质量保安综合素质极差设计质量外立面规划无特色，户型尺度小产品定位:普通住宅案例研究——合生江湾国际公寓安装工程建设、监理、施工单位的质17案例研究——橡树湾橡树湾类别墅产品开盘价：38000-50000元/㎡板块公寓价格：20000-22000元/㎡公寓：类别1:2.5市场常规：公寓：联排1:1公寓：双拼1:1.8公寓：独栋1:2.0结论一产品比值远偏离产品属性橡树湾地域中外环间中外环其他别墅产品价格：长城中环树：18000-23000徐汇臻元：13000-18000绿地崴廉公寓20000-25000

价格高于相同环间内的别墅就，价格竞争力不大结论二总结橡树湾价格偏离产品属性，价格高于同环间的别墅案例研究——橡树湾橡树湾类别墅产品开盘价：38000-5018价格策略的最终解决方案价格中间策略本项目的价格策略高低仁恒新江湾项目绿城新江湾项目汉斯新江湾项目合生江湾国际公寓涵碧景苑书香银苑东森花园上海梦想市场领导者市场追随者市场补缺者通过增加产品的附加值来加强项目的竞争力和性价比价格策略的最终解决方案价格中间策略本项目的价格策略高低仁恒新19上海时尚名利场“文化、奢华、尊贵”为主题的综合性商业中心

商业会所建议各界精英汇聚低调奢华享受（即：中华文化理念消费·西方奢华享受消费·Show的展示）附加值建议20上海时尚名利场商业会所建议各界精英汇聚低调奢华享受（即：中华

定位方法思考欧美情调浪漫、华丽低调的享受中国风情领悟中国文化博大精深定位方法思考欧美情调中国风情21项目定位构造的“铁三角价值”品牌价值Show场/高档/慈善核心要点：高位沟通（号召力）生活价值顶级场所休闲、放松核心要点：品质极高（唯一性）文化价值价值点:中国/高雅/内涵核心要点：领域（专属性）独一无二的名人“聚集区”项目定位构造的“铁三角价值”品牌价值生活价值文化价值独一无二22上海理工大学上海财经大学上海复旦大学上海第二军医大学上海体育学院上海同济大学名校簇拥名校汇集

六大高校林立，步行在里，仿佛置身文化的旅程，进行着心灵的净化。这样的文化让你称赞不已，这样的地段更让你赞不绝口！

上海理工大学上海财经大学上海复旦大学上海第二军医大学上海体育23苏步青（毕业于复旦大学）名人锦簇苏步青中国科学院院士，数学家。早期在仿射微分几何学和射影微分几何学研究方面取得出色成果。建立了独特的方法，用几何构图来表现曲线和曲面的不变量和协变图形，取得了丰富的成果徐志摩（毕业于上海理工，原沪江大学）轻轻的我走了，正如我轻轻的来；

我轻轻的招手，作别西天的云彩。——《再别康桥》宗白华（毕业于同济大学）宗白华(1897一1986)原名宗之櫆，字伯华。我国著名哲学家、美学家、诗人。1920年赴德国留学，在法兰克福大学、柏林大学学习哲学、美学等课程。后回国报效祖国。他被誉为我国现代美学的先行者和开拓者，被誉为“融贯中西艺术理论的一代美学大师”。著有《宗自华全集》及美学论文集《美学散步》、《艺境》

这块“宝地”培养了众多的文人墨客，可谓“独领风骚”。在众多文人和归国华侨中最为人们所熟悉的莫过于徐志摩。《再别康桥》中的断桥带领我们走入魂牵梦萦的境地。而在这里，我们深深能被这四大名校的文化所感染。漫步高校之间，吟诵前人的名句，那是别有一番意境。苏步青（毕业于复旦大学）名人锦簇苏步青中国科学院院士，数学家24历史记忆,文化沉淀闹市取静——为文化买单

外面的浮华与这里隔绝，外面的诱惑在这里消逝。这里只是人们歇歇脚，品味中国的功夫茶，陶冶情操的场所。定期的文化讲座、名家作品、书画鉴赏、古董鉴赏让各界名流济济一堂，共同享受中华文化的饕餮盛餐。在这里有着最纯正的中国文化，有着最悠久的文化沉淀。

历史记忆,文化沉淀闹市取静外面的浮华与这里隔绝，外面的诱25奢华的享受，低调的生活

在这里有着上海最顶级的雪茄吧、藏酒让你享受豪华、贴心的服务；这里有着奢侈的健身娱乐让你尽情享受，这里更有饕餮美食让你让你流连忘返。这个特定人群的聚会让你的身心得到释放，让压力得到缓解。奢华的享受，低调的生活在这里有着上海最顶级的雪26休闲娱乐/雪茄吧.藏酒参照名流出镜率最高的红酒雪茄吧—“东方亮”

相互衔接的吧台---主酒吧台，Sushi餐台吧和雪茄吧，亲密完美的组合。丰富醇厚的传统设计元素与明快清晰的现代设计技巧水乳交融。来自著名的SuperPotato设计室与才华横溢的平面设计名家---AlanChan携手完成设计：由视野通透的3个酒吧区和一处气氛妩媚的独立包间相辅相成，优雅舒适又极尽享乐气氛。—各界名流荟萃最平凡的场所—享受高品质的生活—体验红酒文化、感悟生活真谛休闲娱乐/雪茄吧.藏酒参照名流出镜率最高的红酒雪茄吧—“东方27藏酒/雪茄.推荐品牌

VIN是中国境内高档的零售酒商，提供目前国内市场上种类最齐全的洋酒。VIN之所以取得至高的声望，来自于提供高品质，种类齐全的洋酒以及独树一帜的服务项目，店员经验丰富，并热衷于向顾客介绍世界的各种葡萄酒。VIN藏酒/雪茄.推荐品牌VIN是中国境内高档的28美容健身.推荐品牌亚历山大健身会馆.是一家集健身休闲为以体的商务健身中心。分为十三大健身区域：激情动感单车房，多功能有氧操房、无氧器械训练区、有氧跑台区、减脂放松区、自然流的瑜伽房、大型散打房、豪华体能测试房、温馨休闲区、司诺克台球区、乒乓球区、书吧、水吧、沐浴。—时尚的·健康的—青春的·运动的亚历山大健身会馆（相同等级或品质高于此会馆）美容健身.推荐品牌亚历山大健身会馆.是一家集健身休闲为29餐饮/美食.推荐品牌米其林餐饮集团百年经典的品牌

“米其林餐厅”是指入选米其林红色指南的餐厅，这本红色封面的年度出版物代表着全球目前最权威的餐厅评级，被称为美食家的圣经，餐饮界的奥斯卡。米其林红色指南对餐厅的评级分为三级，分别为一星、二星、三星。一星级表示这是同一类别中非常出色的餐厅

AVeryGoodRestaurantinitscategory

两星级表示出类拔萃的烹饪，值得绕路前往。ExcellentCookingandWorthaDetour三星级表示独一无二的菜肴，值得专程前往。ExceptionalCuisineandWorththeJourney入选米其林三星级餐厅，对于绝大多数经营者来讲，是一个遥远的梦，即使只是一星级餐厅也可以自豪地宣称是全球最佳餐厅，能入选米其林指南，本身就是最高的荣誉。而在一家米其林星级餐厅就餐的人均消费超过500美元。—品牌延伸经典—中国的·全球的—国际餐饮文化的最高荣耀餐饮/美食.推荐品牌米其林餐饮集团百年经典的品牌30Show场繁华，让慈善成为风尚名车，男人实力和地位的象征。Show场中拥有世界顶级的名车，让男人尽享爱车所带来的惊叹。钻石，女人们梦寐以求的奢侈品。它不仅是爱的象征，更是一个女人魅力的展现。慈善，当下最热门的话题，提高了品牌的知名度，更体现了人文关怀。—增加产品附加值—地位和实力的象征—慈善和人文的精神Show场繁华，让慈善成为风尚名车，男人实力和地位的象征。S3120#地块遇到的问题Q170/90限制下产品的解决方案Q2商业部分的解决方案Q3价格策略???20#地块遇到的问题Q170/90限制下产品的解决方案Q32拼搭产品vs

小户型产品?Q170/90限制拼搭产品vs小户型产品?Q170/90限制33纯办公

vs

行政公寓?Q2办公部分的解决方案纯办公vs行政公寓?Q2办公部分的解决方案3407年1月至今，新江湾城五角场销售型写字楼市场整体呈现供不应求的态势，供应量仅4.8万方，而成交量高达12.9万方，供求比1：2.6；供需矛盾突出！但是我们同时也发现销售型写字楼的成交价格一直难以有所提升，一直维持在18000-20000元/平方米之间。新江湾城五角场区域写字楼现状——供应不足，供需矛盾突出07年1月至今，新江湾城五角场销售型写字楼市场整体呈现供不应35商办人文历史万达商业广场海上SOHO白玉兰商务广场都市工业经济园区财富国际东上海同济联合广场复旦科技园怡福商务广场黄兴广场创智天地百联又一城复旦国家大学科技园区以五角场为中心形成密集的办公体系商办人文历史万达商业广场海上SOHO白玉兰商务广场都市工业经36名称规模(㎡)销售价格(元/M2)产品类型装修状况地址物业管理复旦科技园3224118000标准毛坯国泰路11号

上海明华物业公司科技孵化楼（二期）2367711800标准毛坯国定路335号,365号,369号

上海高科技企业杨浦孵化基地有限公司中环国际大厦2400015000-16000标准毛坯淞沪路161号

戎鑫置业

海尚杰座2000013000-15000SOHO毛坯佳木斯路488号上海振新物业管理公司平盛大厦3000013000标准毛坯淞沪路98号升星物业企航商务中心1300012000-12500小户型全装修杨浦区营口路825号富苑物业创智天地2276321000-22000小户型全装修智康路38号上海新昌瑞安杨浦物业管理有限公司

海上财智中心8000020000-22500Loft毛坯关山路139号

上海欣页物业管理有限公司白玉兰环保大厦6469215000-17000标准毛坯杨浦营口路松花江路延吉物业

同济联合广场7974918000-22000小户型毛坯彰武路63号同科周济物业管理有限公司

富庆国定大厦8000017000-18000标准毛坯四平路国定路口上海文化物业管理有限公司财富国际广场10000018500标准全装修国权路39号上海上风科盛投资有限公司万达商业广场2110921000-22000小户型全装修邯郸路608弄上海万达商业广场写字楼

海上SOHO4170714000标准毛坯安波路营口路口延吉物业有限公司IF生活社区5000017000-19000标准毛坯国顺路66弄上海春川物业服务有限公司

销售型写字楼现状目前区域市场内销售型写字楼售价基本维持在18000-22000元/㎡水平名称规模销售价格产品类型装修地址物业管理复旦科技园3224137市场办公未来供应体系分析铁狮门创智天地绿地汇创国际广场市场办公楼格局呈现南北渐次推进态势。目前较为成熟的为南部地块，办公楼发展目前最多。中远期重点规划北部知识创新基地，待开发商办物业突破百万，主要为北部的铁狮门项目。根据规划，五角场城市副中心地区的商务办公楼物业，到2015年将达到169万㎡左右，市场未来供应充足；市场办公未来供应体系分析铁狮门创智天地绿地汇创国际广场市场38租赁写字楼项目现状名称规模(㎡)租赁价格(美元/㎡.天)产品类型装修状况地址电话中环国际大厦231810.25-0.29标准毛坯淞沪路161号

65106288复旦科技园322410.36标准毛坯国泰路11号614001116140022261400333

科技孵化楼236770.20-0.22标准毛坯国定路335号,365号,369号6564626365112127平盛大厦190000.25标准毛坯淞沪路98号

6551949565108889

金岛大厦350000.23标准毛坯四平路2500号55053291沪东金融大厦344050.34-0.36标准毛坯翔殷路1128号

65655079金储休闲广场150000.23标准毛坯翔殷路1059弄5号

6551997265504256

学习广场230000.32标准毛坯国顺路288号25653456无锡大厦136000.23标准毛坯邯郸路98号甲乙楼65609307石油大厦商务楼341740.41标准毛坯上海市中山北二路1122号65989299企航商务中心200000.18-0.26小户型全装修营口路825号

5125058851250589

同济科技大厦341740.4标准毛坯彰武路63号65023300目前区域市场内租赁型办公项目租金基本维持在0.2-0.4美元/㎡·天，整体租金水平低于全市办公平均水平。租赁写字楼项目现状名称规模(㎡)租赁价格产品类型装修状况地址39星级宾馆名称星级客房套数标准房价格(元/天)套房价格(元/天)地址电话大庆石油大厦三星级114480800上海中山北二路1515号65559191天益宾馆准三星级170268~388880；2000四平路1805号65650155白玉兰宾馆三星级231278～328688杨浦区四平路1251号65026888山西宾馆二星级119298~398(160)398~498(210)上海市松花江路2601号55888911弘森大酒店二星级65200380上海市民星路560号65573038弘林宾馆(弘森)二星级70160-中原路36号65482506新好湾大酒店三星级75128258上海市杨浦区政立路509号65114404繁华大酒店二星级100300（200）500翔殷路1103号65485356良安渡假酒店二星级62208318四平路1149号63532046财富大酒店准三星级120278628邯郸路399号65110000中宇宾馆三星级60230

邯郸路100号51055577商务酒店名称星级客房套数标准房价格(元/天)套房价格(元/天)地址电话复旦皇冠假日酒店准5星级3092608(668)2900(1028)上海市杨浦区邯郸路199号55529999蓝天宾馆涉外三星级300298548上海四平路2400号55053518-2031兰生大酒店准4星级4171564(690)2248(980)上海市虹口区曲阳路1000号55888000上海宜居酒店二星级238168218上海市虹口区松花江路2628号61434888a8酒店三星级60268(228)-国顺东路138号55050606海泰大酒店三星级80398498四平路1188号51277777酒店类项目经营情况良好星级宾馆名称星级客房套数标准房价格(元/天)套房价格(元/天40依托五角场城市副中心的发展，最大化提升项目的市场价值，形成区域内的精品行政公寓酒店类物业经营情况良好高档住宅体系已形成一定的价格空间未来区域市场供应仍以办公为主，但服务式公寓却相对较少目标

条件基础行政公寓市场机会依托五角场城市副中心的发展，最大化提升项目的市场价值，形成区41案例借鉴——汇宁183的成功之道项目档案行政公寓总建筑面积2万M2，容积率5.6，绿化率38%。项目总共三幢楼房，1#和2#为豪宅系，已经售罄，目前在售的为一幢190套房源的行政公寓（办公属性）。普通住宅主力房型：187－424平方米的三房、复式、双联行政公寓主力房型：86.76—145.75平方米的二房和三房启示----商转住，寻找合适定位，最大化提升市场价值！项目紧邻徐汇区交通大学，周边配套齐全，生活成熟便利，作为市中心不可复制的黄金地段，前期豪宅去化良好；二期为办公产品，但区域的办公项目供应量大，导致竞争激烈；而淮海路段酒店式公寓的供应却明显不足。再者项目位于黄金地段可吸纳四方的租赁者。区域内成熟稳定的酒店式公寓租赁市场更是给了项目充足的信心，因此，项目在开盘的第一个月就成交了60多套。难以复制的黄金地段、精致装修的纯大宅设计、品牌开发商的实力、现房销售、前期良好的销售状况等综合优势，使其成为酒店式公寓中的佼佼者。

案例借鉴——汇宁183的成功之道项目档案启示----商转住，42行政公寓市场：办公竞争激烈，服务式公寓机会更大利润：服务式公寓价值大于办公物业12案例：市场上已有成功先例3建议做——办公部分的最终解决方案行政公寓市场：办公竞争激烈，服务式公寓机43安全回拢

vs

追求利润?Q3整盘的价格策略安全回拢vs追求利润?Q3整盘的价格策略4407年1月至今，板块内整体供应量为216144平方米，成交量为185996平方米，供求比为1：0.86，市场呈现供过于求的态势！同时也发现板块市场虽然通过连续的推出新房源来拉动成交，但伴随着价格的提升，市场价格抗性明显。新江湾城五角场区域住宅市场现状——供过于求，价格抗性明显07年1月至今，板块内整体供应量为216144平方米，成交量45竞争项目价格情况——价格两极分化，整体表现平稳板块市场受竞争项目产品区别的影响，价格出现明显的两极分化，但各项目价格表现整体平稳。竞争项目价格情况——价格两极分化，整体表现平稳板块市场受竞争46竞争项目成交情况——供应拉动成交，但价格抗性明显4月以来通过合生江湾国际公寓和橡树湾两个项目的连续推案来拉动了板块的成交，但至7月后，成交出现明显的萎缩，价格抗性明显。竞争项目成交情况——供应拉动成交，但价格抗性明显4月以来通过47案例研究——合生江湾国际公寓安装工程建设、监理、施工单位的质量行为均不规范品牌口碑受阻质量问题产品的塑造业主和物业公司矛盾激化物业管理质量管理质量保证资料施工质量保安综合素质极差设计质量外立面规划无特色，户型尺度小产品定位:普通住宅案例研究——合生江湾国际公寓安装工程建设、监理、施工单位的质48案例研究——橡树湾橡树湾类别墅产品开盘价：38000-50000元/㎡板块公寓价格：20000-22000元/㎡公寓：类别1:2.5市场常规：公寓：联排1:1公寓：双拼1:1.8公寓：独栋1:2.0结论一产品比值远偏离产品属性橡树湾地域中外环间中外环其他别墅产品价格：长城中环树：18000-23000徐汇臻元：13000-18000绿地崴廉公寓20000-25000

价格高于相同环间内的别墅就，价格竞争力不大结论二总结橡树湾价格偏离产品属性，价格高于同环间的别墅案例研究——橡树湾橡树湾类别墅产品开盘价：38000-5049价格策略的最终解决方案价格中间策略本项目的价格策略高低仁恒新江湾项目绿城新江湾项目汉斯新江湾项目合生江湾国际公寓涵碧景苑书香银苑东森花园上海梦想市场领导者市场追随者市场补缺者通过增加产品的附加值来加强项目的竞争力和性价比价格策略的最终解决方案价格中间策略本项目的价格策略高低仁恒新50上海时尚名利场“文化、奢华、尊贵”为主题的综合性商业中心

商业会所建议各界精英汇聚低调奢华享受（即：中华文化理念消费·西方奢华享受消费·Show的展示）附加值建议51上海时尚名利场商业会所建议各界精英汇聚低调奢华享受（即：中华

定位方法思考欧美情调浪漫、华丽低调的享受中国风情领悟中国文化博大精深定位方法思考欧美情调中国风情52项目定位构造的“铁三角价值”品牌价值Show场/高档/慈善核心要点：高位沟通（号召力）生活价值顶级场所休闲、放松核心要点：品质极高（唯一性）文化价值价值点:中国/高雅/内涵核心要点：领域（专属性）独一无二的名人“聚集区”项目定位构造的“铁三角价值”品牌价值生活价值文化价值独一无二53上海理工大学上海财经大学上海复旦大学上海第二军医大学上海体育学院上海同济大学名校簇拥名校汇集

六大高校林立，步行在里，仿佛置身文化的旅程，进行着心灵的净化。这样的文化让你称赞不已，这样的地段更让你赞不绝口！

上海理工大学上海财经大学上海复旦大学上海第二军医大学上海体育54苏步青（毕业于复旦大学）名人锦簇苏步青中国科学院院士，数学家。早期在仿射微分几何学和射影微分几何学研究方面取得出色成果。建立了独特的方法，用几何构图来表现曲线和曲面的不变量和协变图形，取得了丰富的成果徐志摩（毕业于上海理工，原沪江大学）轻轻的我走了，正如我轻轻的来；

我轻轻的招手，作别西天的云彩。——《再别康桥》宗白华（毕业于同济大学）宗白华(1897一1986)原名宗之櫆，字伯华。我国著名哲学家、美学家、诗人。1920年赴德国留学，在法兰克福大学、柏林大学学习哲学、美学等课程。后回国报效祖国。他被誉为我国现代美学的先行者和开拓者，被誉为“融贯中西艺术理论的一代美学大师”。著有《宗自华全集》及美学论文集《美学散步》、《艺境》

这块“宝地”培养了众多的文人墨客，可谓“独领风骚”。在众多文人和归国华侨中最为人们所熟悉的莫过于徐志摩。《再别康桥》中的断桥带领我们走入魂牵梦萦的境地。而在这里，我们深深能被这四大名校的文化所感染。漫步高校之间，吟诵前人的名句，那是别有一番意境。苏步青（毕业于复旦大学）名人锦簇苏步青中国科学院院士，数学家55历史记忆,文化沉淀闹市取静——为文化买单

外面的浮华与这里隔绝，外面的诱惑在这里消逝。这里只是人们歇歇脚，品味中国的功夫茶，陶冶情操的场所。定期的文化讲座、名家作品、书画鉴赏、古董鉴赏让各界名流济济一堂，共同享受