第章房地产开发项目规划设计

★已有明确项目的房地产全过程策划项目投资策划——最关键！市场预测、项目定位、融资策划、主题策划、经济评价、投资风险等项目规划策划——布局策划、产品规划项目开发建设策划——招投标、项目管理项目营销策划——形象策划、广告策划等项目后期策划——物业管理城市规划与房地产开发7.1房地产开发项目规划设计的指导思想与内容7.2房地产开发项目的规划布局7.3房地产开发项目的建筑选型房地产开发项目的住宅户型设计7.47.5房地产开发项目配套设施规划7.6房地产开发项目道路交通规划房地产开发项目绿地与景观规划7.77.87.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述1）城市规划的概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确立城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据法规效力经过审批7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述2）城市规划的层次体系城市总体规划城市分区规划城市详细规划控制性修建性7.1城市规划与房地产开发7.1.1城市规划概述2）城市规划的层次体系★1城市总体规划城市总体规划——在较长时期内（一般20年），对城市性质、发展目标、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。主要任务：城市的性质、发展目标和规模城市布局形式和功能分区城市道路和交通系统规划、城市园林绿地系统规划城市专项工程规划及工程管线设计主要公共建筑位置的规划方案、防震规划、城市改建规划地位和主要职能块状、带状、环状、串联、组团、星座状给水、排水、防洪、供热等大连——最佳绿色旅游城市郑州——块状布局青岛——带状布局上海——星座状布局7.1城市市规划与房地地产开发7.1.1城城市规划概概述2）城市规划划的层次体系系★2城市分分区规划城市分区规划划——在总体规划的的基础上，具具体划定土地地使用界限，，对土地进一一步分类，对不同使用用性质的用地地位置和范围围提出控制性要求，确定次次干道及支路路的红线位置、横断面、主主要交叉口形形式、控制点点的坐标、标标高；确定地地上、地下各各种主要管线线的走向、控控制管径，并并综合处理屏屏幕和竖向关关系；原则规规定建筑高度度和建筑密度度，确定每块块用地的建筑筑容积率和人人口数量。红线红线一般是指指各种用地的的边界，包括道路红线、建建筑红线等。道路红线：规规划的城市道道路路幅的边边界线反映了了道路红线宽宽度。建筑红线：城城市道路两侧侧控制沿街建建筑物或构筑筑物（如外墙墙、台阶等））靠临街面的的界线。又称称建筑控制线线。即建筑物的外外立面所不能能超出的界线线。紫线城市紫线：是指国家历史史文化名城内内的历史文化化街区及省、、自治区、直直辖市人民政政府公布的历历史文化街区区保护范围界界线，以及历历史文化街区区外经县级以以上人民政府府公布保护的的历史建筑的保保护范围界线线。黑线黑线：市政公用设施施规划控制黑黑线：规划用用于界定市政公用设施施用地范围的控控制线。黑线线导控的核心心是控制各类类市政公用设设施、地面输输送管廊的用用地范围，以以保证各类设设施的正常运运行。黄线城市黄线：是指对城市市发展全局有有影响的、城城市规划中确确定的、必须须控制的城市市基础设施用用地的控制界界线。蓝线城市蓝线：是指城市规划划确定的江、、河、湖、库库、渠和湿地地等城市地表表水保护和控控制的地域界界线。7.1城市市规划与房地地产开发7.1.1城城市规划概概述2）城市规划划的层次体系系★3城市详详细规划城市详细规划划——在近期拟建的的地段上进行行具体的规划划布局以确定定各项建筑物物、道路、绿绿地和工程设设施的安排，，为各项单项项设计提供依依据。与房地产开发发项目息息相相关7.1城市市规划与房地地产开发7.1.1城城市规划概概述2）城市规划划的层次体系系★3城市详详细规划城市详细规划划控制性详细规规划修建性详细规规划将城城市市总总体体规规划划的的要要求求具具体体落落实实到到地地块块上上如建建筑筑密密度度、、容容积积率率、、人人口口密密度度等等规划划总总平平面面图图、、市市政政设设施施的的具具体体位位置置等等7.1城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发7.1.1城城市市规规划划概概述述3））城城市市规规划划的的特特点点城市市规规划划的的特特点点政策策性性前瞻瞻性性区域域性性综合合性性实践践性性7.1城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发7.1.1城城市市规规划划概概述述4））城城市市规规划划的的作作用用●推推动动城城市市社社会会经经济济的的发发展展●改改善善城城市市总总体体形形象象●优优化化城城市市人人口口布布局局●促促进进城城市市环环境境保保护护●促促进进城城市市建建设设的的高高效效7.1城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发7.1.1城城市市规规划划概概述述7.1.2城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发之之间间的的关关系系城市市规规划划房地地产产开开发发相互互影影响响7.1城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发7.1.1城城市市规规划划概概述述7.1.2城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发之之间间的的关关系系1））城城市市规规划划对对房房地地产产开开发发的的影影响响★城城市市规规划划引引导导房房地地产产开开发发，，降降低低投投资资经经营营风风险险★城城市市规规划划对对房房地地产产开开发发具具有有控控制制作作用用控制制公公共共投投资资控制制私私人人投投资资★城城市市规规划划影影响响土土地地价价值值的的变变动动学区区、、青青奥奥、、地地铁铁、、隧隧道道7.1城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发7.1.1城城市市规规划划概概述述7.1.2城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发之之间间的的关关系系2））房房地地产产业业对对城城市市规规划划的的影影响响★促促进进城城市市规规划划工工作作向向着着更更深深更更广广的的领领域域扩扩展展★促促进进城城市市规规划划管管理理的的科科学学化化和和法法制制化化★对对城城市市空空间间结结构构产产生生影影响响★对对城城市市经经济济发发展展产产生生影影响响————房房地地产产业业的的带带动动效效应应★对对土土地地利利用用产产生生影影响响★对对城城市市景景观观产产生生影影响响★是是实实施施城城市市规规划划的的有有效效手手段段7.1城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发7.2房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计的的指指导导思思想想与与内内容容7.2.1房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计的的指指导导思思想想★应应当当体体现现项目目总总体体策策划划的基基本本构构思思与与原原则则★和和谐谐理理念念7.1城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发7.2房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计的的指指导导思思想想与与内内容容7.2.1房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计的的指指导导思思想想★应应当当体体现现项目目总总体体策策划划的基基本本构构思思与与原原则则★和和谐谐理理念念与自自然然生生态态和和谐谐与社社会会发发展展生生态态和和谐谐与用用户户需需求求变变化化和和谐谐7.1城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发7.2房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计的的指指导导思思想想与与内内容容7.2.1房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计的的指指导导思思想想7.2.2房房地产开开发项目目规划设设计的技技术经济济指标★建筑筑容积率率——建建筑面积积/用地地面积★建筑筑密度———基底底面积/用地面面积★建筑筑高度———室外外地面-檐口高高度★建筑筑间距———相邻邻居住建建筑之间间的距离离某房地产产开发商商获得了了一宗占占地面积积为4.5亩的的土地，，拟建一栋栋商住混混合楼，，容积率率为3.5，建建筑覆盖盖率为55%。。楼高16层，，1至3层层为商铺铺（建筑筑面积均均相等）），4至至16层层为住宅宅（均为为标准层层）。试计算项项目的总总建筑面面积、商商铺每层层建筑面面积、标标准层每每层建筑筑面积分别是多多少？7.1城城市规规划与房房地产开开发7.2房房地产产开发项项目规划划设计的的指导思思想与内内容7.2.1房房地产开开发项目目规划设设计的指指导思想想7.2.2房房地产开开发项目目规划设设计的技技术经济济指标7.2.3房房地产开开发项目目规划设设计的工工作内容容土地地环境环境环境环境规划设计计7.1城城市规规划与房房地产开开发7.2房房地产产开发项项目规划划设计的的指导思思想与内内容7.2.1房房地产开开发项目目规划设设计的指指导思想想7.2.2房房地产开开发项目目规划设设计的技技术经济济指标7.2.3房房地产开开发项目目规划设设计的工工作内容容房地产项项目规规划设计计内容规划布局局建筑选型型住宅户型型配套设施施规划道路交通通规划绿地与景景观规划划7.1城城市规规划与房房地产开开发7.2房房地产产开发项项目规划划设计的的指导思思想与内内容7.3房房地产产开发项项目的规规划布局局7.3.1规规划布局局遵循的的原则以居住区区规划布布局为例例★方便便居民生生活，有有利于组组织管理理★设置置公共活活动中心心★合理理组织人人流、车车流，有有利于安安全防卫卫★构思思新颖，，体现地地方特色色7.1城城市规规划与房房地产开开发7.2房房地产产开发项项目规划划设计的的指导思思想与内内容7.3房房地产产开发项项目的规规划布局局7.3.1规规划布局局遵循的的原则7.3.2常常见的规规划布局局形式规划布局局考虑的的因素采光光通风风项目所在在地的地地形、位位置7.1城城市规规划与房房地产开开发7.2房房地产产开发项项目规划划设计的的指导思思想与内内容7.3房房地产产开发项项目的规规划布局局7.3.1规规划布局局遵循的的原则7.3.2常常见的规规划布局局形式常见的布布局形式式行列式周边式自由式混合式常见的规规划布局局形式●行列列式按一定的的房屋朝向和间间距成排布置置，大部部分是南南北向重重复排列列优点———每户有有好的朝朝向，施施工方便便缺点———空间较较为单调调常见的规规划布局局形式●周边边式沿街坊或或院落周周围布置置优点———内部环环境比较较安静，，土地利利用率高高缺点———部分住住宅的通通风和朝朝向较差差常见的规规划布局局形式●混合合式行列式+周边式式常见的规规划布局局形式●自由由式结合地形形、地貌貌、周边边条件，，不拘泥泥于某种种固定的的形式，，灵活布布置以致致取得良良好的日日照通风风效果。。7.1城城市规规划与房房地产开开发7.2房房地产产开发项项目规划划设计的的指导思思想与内内容7.3房房地产产开发项项目的规规划布局局7.4房房地产产开发项项目的建建筑选型型7.4.1建建筑类型型●按建建筑层数数划分●按平平面特点点划分●按结结构类型型划分●按户户内空间间布局划划分建筑类型型●按建建筑层数数划分建筑类型型低层住宅宅1-3层多层住宅宅4-6层高层住宅宅10层层以上中高层住住宅7-9层小高层？？？？8-11层。电电梯。7层以上上，12层（消消防电梯梯）单层住宅宅独栋别墅墅联排别墅墅Townhouse叠拼别墅墅独栋别墅墅联排别墅墅叠拼别墅墅建筑类型型●按平平面特点点划分建筑类型型点式住宅宅条式住宅宅宽度和长长度比较较接近的的住宅，，塔式住住宅两个或两两个以上上的居住住单元按按直线邻邻接的住住宅，板板式住宅宅点式住宅宅条式住宅宅建筑类型型●按结结构类型型划分建筑类型型砖混结构构框架结构构框剪结构构砖混结构构框架结构构框剪结构构建筑类型型●按结结构类型型划分建筑类型型平层式错层LOFT复式处于同一一平面不处于同同一平面面概念上是是一层，，不具备备完整的的两层空空间挑高高跃层楼中楼平层式错层式复式LOFT跃层层7.1城城市规规划与房房地产开开发7.2房房地产产开发项项目规划划设计的的指导思思想与内内容7.3房房地产产开发项项目的规规划布局局7.4房房地产产开发项项目的建建筑选型型7.4.1建建筑类型7.4.2建建筑风格1）建筑风格格的含义建筑风格———一个建筑物物的个性和独独特表征。历史、流行风风格、文化、、技术构思建筑风格格7.1城市市规划与房地地产开发7.2房地地产开发项目目规划设计的的指导思想与与内容7.3房地地产开发项目目的规划布局局7.4房地地产开发项目目的建筑选型型7.4.1建建筑类型7.4.2建建筑筑风风格格2））住住宅宅开开发发中中常常见见的的建建筑筑风风格格形形式式建筑筑风风格格中式式建建筑筑风风格格欧陆陆风风格格异域域风风格格新古古典典主主义义风风格格现代代主主义义风风格格主题题风风格格北京京四四合合院院江南南园园林林新徽徽派派建建筑筑四合合院院江南南园园林林徽派派建建筑筑西班班牙牙风风格格威尼尼斯斯水水城城7.1城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发7.2房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计的的指指导导思思想想与与内内容容7.3房房地地产产开开发发项项目目的的规规划划布布局局7.4房房地地产产开开发发项项目目的的建建筑筑选选型型7.5房房地地产产开开发发项项目目的的住住宅宅户户型型设设计计1））住住宅宅分分区区的的原原则则住宅宅分分区区的的原原则则内外外分分区区动静静分分区区洁污污分分区区对内内对外外7.1城城市市规规划划与与房房地地产产开开发发7.2房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计的的指指导导思思想想与与内内容容7.3房房地地产产开开发发项项目目的的规规划划布布局局7.4房房地地产产开开发发项项目目的的建建筑筑选选型型7.5房房地地产产开开发发项项目目的的住住宅宅户户型型设设计计2））住住宅宅分分区区住宅宅分分区区私人人行行为为空空间间公共共行行为为空空间间交通通空空间间、、室室外外过过渡渡空空间间家庭庭及及卫卫生生行行为为空空间间卧室室、、客客房房、、保保姆姆室室起居居室室、、餐餐厅厅、、过过厅厅、、健健身身房房厨房房、、洗洗衣衣房房、、家家务务室室、、卫卫生生间间过道道、、走走廊廊、、阳阳台台、、户户内内楼楼梯梯7.1城城市规规划与与房地地产开开发7.2房房