营销推广策略报告课件

阳光城市广场营销推广策略报告主题概念解说CONTENTS目录1234项目概述周边情况分析项目SWOT分析项目主题定位567推广节点执行计划商业街形象包装营销策略项目概述周边情况分析优越的周边配套本项目位于本项目位于翁源县核心城区建设路，毗邻县政府、龙仙第一小学、龙仙中学、县医院、妇幼保健院、、朝阳广场、龙仙公园、步行街、农贸市场等，享有县城最繁华的生活圈。项目区域良好的交通条件本项目位于翁源主要交通干道建设路中段，南北进出翁源的必经之路，毗邻翁源商业步行街、翁源汽车站、龙仙汽车站，是翁源县人流、车流最为集中地段。项目交通未来的商业展望随着翁源经济的不断增长，高速公路的建设，加上目前所在区域商业的带动，所以将本项目定位于集超市、餐饮、休闲、娱乐等于一体，具有很高的商业价值和升值空间，同时彰显出阳光城市广场项目的投资价值，由此所带来的投资热情将是不言而喻的。项目未来项目优势分析地段优势：毗邻翁源市汽车站、龙仙汽车站、商业步行街，建设路中段是真正的核心商业地段，发展潜力巨大；功能优势：本案将填补市场空白，是一个集百货、超市、餐饮、休闲娱乐、体验于一体的综合型项目，填补中高档次市场的空白，满足不同人群的需求；设计理念：充分利用地势的高差，采用“双首层”的设计理念，使商铺的价值最大化，同时最大程度的吸收周边的消费人群；区位优势：翁源核心商圈，使项目具有不可限量的发展前景，顺应了城市发展的要求。项目机会点分析与城市规划吻合：本案处于翁源城区核心区，可以借助区域发展动力，提升项目品质和品牌双重价值，将势必成为翁源商业经济发展的核心增长点；区域内消费群体大都为收入水平中等以上的主力消费阶层，这类消费者有较强的消费能力，消费观念易更新，消费意识强；翁源房地产业正在发展期：目前，翁源商业呈现整体上升态势，给项目推广以有利的市场营销环境，随着翁源区域交通路网的改善，缩短了空间距离和“时间距离”，使项目目标客户群范围迅速向外拓展；市场需求：近年翁源经济快速发展，据官方统计城市常住人6万左右，居住消费和投资需求不断扩大。项目主题定位岭南风情街岭南建筑文化从颇具江南特色到兼具中西方建筑风格，它在历史中经历了数次变化，最终形成了自身的风格。，它加入了本土化元素，建筑显得更加休闲,也表现出与世无争和融入自然的心态。主选特点建筑风格岭南建筑即有着江南园艺的风格，又有着西方欧式风格的影子01灯光黄白相间，衬托出中国江南本土风情同时映着欧式风情的影子02色调主色调以白色和淡黄色为主，配以褐色、棕色和黑色装饰搭配，即有古典气息，又有西方特色03道路道路以部分宽配部分窄的，地面主要以古典气息的仿古砖为主，配合欧式装饰。04岭南风情街悠悠岭南韵怀古皇思扬建筑风格即有着江南园艺的风格，又有着西方欧式风格的影子。夜幕逐渐低垂灯光开始打亮的时刻岭南商业街正悄悄的偷取地面上的亮丽灯光渲染绚丽的灯光而不刺眼，让客户购物闲逛同时享受另一种美走进梦想街区品位古典韵味道路布局道路主要以古典气息的仿古砖为主，配合欧式装饰，宽窄相结合，让您行走间体验别样的美项目定位：一城岭南古韵满目翁源风情项目主题概念：古韵商业街诗画翁源城项目功能定位：集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的古典与欧式风格街区。项目定位语

01住宅定位语

02商业定位语

03岭南风情街定位语

主题概念定位：做一回庭园主人享一次岭南风情市场定位：原汁原味岭南古韵多姿多彩翁源风情项目形象定位：尊贵生活在阳光中品味别样风情主题概念定位：拥抱财富天堂体验现代古韵市场定位：古典唯美领地时尚商业街区项目形象定位：品味岭南风情缔造商业传奇特点建筑高度相对适宜，给人以舒适、温馨并且无压抑感01居住以自定义分布格局为主要居住单元，户型多变，格局随心02道路长宽尺度规划科学宜人，不仅让客户感到购物的舒畅，亦可感受生活氛围的浓厚03配套设施丰富的商业配套和休闲配套,以及富有情调的景观，构筑一站式城市生活。04布拉格中央街领衔建筑彰显尊贵建筑包装彰显浪漫、休闲、和谐、氛围浓厚的风格道路规划科学的道路规划、高品质的设计理念，打造翁源首选黄金铺位真正的有街可逛真正的有钱可赚

财富商业街样样都不缺

配套设施丰富的业态、完美的布局及富有情调的装饰，构建一站式“吃喝玩了购”商业广场项目定位：城市正中心商业大都会项目主题概念：

繁华一条街风尚一座城项目功能定位：自由组合功能，可集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、体验等功能于一体的自由式商业街区。项目定位语

01住宅定位语

02商业定位语

03布拉格中央街定位语

主题概念定位：引领街区生活，静享都市繁华市场定位：一个改变你世界观的城市文化住宅项目形象定位：阳光下的都市生活体验主题概念定位：缔造布拉格传奇，引爆财富街亮点市场定位：演绎翁源都市繁华项目形象定位：城市黄金分割点营销策略渠道策略户外渠道迅速树立品牌、项目形象，占领有效市场围挡、高炮、道旗高炮、大牌：自有高炮（已建设）、建设路沿线大牌、乡镇墙体广告道旗：建设路沿线，共计47块（已投放）围挡：工地围挡，画面定期更换渠道策略短信、派单、微信等短信：有效传播项目销售信息，将新品发布信息、开盘信息、活动信息等直达目标客群；巡展车：项目重要活动使用，翁源全覆盖宣传派单：定期制作单页传达项目信息，于县城各主要人群集中点、乡镇中心地段派发微信：开展微信营销，扩大粉丝量，通过微信发送项目信息并与客户进行互动直达渠道项目销售信息有效传达，拦截目标客群媒体策略大众媒体电视：形象塑造期及重大节点短期少量投放；网络：网站＋群＋论坛等，在三爱网上进行项目介绍、横竖条广告等，并维护好项目论坛；韶关电台：节假日及重要活动使用细化项目形象，扩大市场对项目认知及认可度活动策略根据节日节点、项目销售进度举行各类活动与客群产生互动，形成口碑宣传，促进销售维系活动亲子活动男士活动女子活动精品活动销售策略常规销售+返租销售模式既能快速回笼资金，又能降低销售难度，给予投资者信心。根据本项目现有商业客户情况，接受一楼的客户占绝大多数（而且都是位置相对较好的）。考虑到一楼部分区域及二楼的商铺市场接受度，同时自购自营的客户占比较大。建议采用常规销售+返租销售的模式。1、根据市场研究：本项目市场回报率可维持在5%，因此可做3年返租15%；开发商拥有三年的经营权及租金收益权。2、如客户考虑不返租模式，则按照正常销售，同时享受销售正常折扣。3、如客户考虑返租模式，则按照3年15%的回报率在总售价中扣除相应租金，同时享受销售正常折扣。管理策略实行“集中管理，特色化经营”，引进先进的管理模式，超前的发展思路，完善的规划体系，共同打造长久兴旺的城市中央商业街区。通过专业营销策划，运用合理有效的媒体组合，组织恰当的活动营销，提高整个项目的知名度和美誉度，使商家的生意越做越红火。统一业态规划：商家入驻需服从阳光城市广场的整体规划，不同业态分区设置。驻场前经确认业种及开业品牌，经严格考察审核后，方可签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经商业运营公司书面同意。统一视觉形象：经营者对店铺的装修及招牌的制作方案须经商业运营公司审核同意后方可施工，以保证店铺风格符合项目整体形象，营造规范化、一体化的经营、消费环境。统一租赁管理：进驻商家在经营过程中须服从商业运营公司的统一管理。商业运营公司对商户进行严格的租赁管理，同时提供高质量的经营模式，从而在给商家提供一个安全有序经营环境的同时，创造一个舒适、整洁的购物、休闲场所。区域价值地段价值规划价值产品价值第一概念：无可比拟“商业街”项目沿翁源县主干道建设一路展示面极强，设有两个10米宽的商业街入口，购物广场内部规划1个小广场广场，可方便各个商家节假日、店庆做活动搞促销使用，商业街两边设有休闲桌椅，个性化的照明、装饰和布局，在您购物和休闲时也能体验到别样的风景，商业街上空点缀着五彩缤纷的吊旗，沿商业街两侧引进众多国内外知名品牌，科学的业态规划，在翁源打造无可比拟的“商业街”第二概念：得天独厚“双首层”项目利用得天独厚的地理优势，规划为东西向均为首层的商业群体，在翁源为首家“双首层”项目，“让业主更放心给客户更方便”。第三概念：应有尽有“生活城”项目致力于打造集“吃喝玩乐购”为一体的一站式休闲购物生活广场，品种齐、业态全，让客户体验一站式购物的乐趣、享受专业的服务体验。价值延伸项目价值整合交通价值投资价值景观价值管理价值推广节点执行计划2015年1月1日—2015年10月31日

认筹期

推广整体节点

项目已步入第二第三阶段准备期，全力为主力店签约、商业认筹、开盘做好强化推广第二阶段

蓄客期

第三阶段

2015年11月1日—2015年11月28日

商业认筹

第四阶段

第五阶段

第六阶段

主力店签约仪式

第一阶段

开盘期

强销期

续销期

清盘期

2015年11月29日—2016年1月1日

2016年1月2日—2016年3月20日

2016年3月21日—2016年8月20日

2016年8月21日—2016年10月1日

主标“全新布拉格中央街独步翁源”副标“阳光城市广场XX月XX日公开认筹/盛大开盘”广告重点：以硬广告为主要形式，阶段性的推出项目主题概念，进行概念炒作吸引注意力，并辅以主力店入驻签约等信息软文、sp活动及户外的形象广告，以达到项目的市场高关注度于高认同度，把新包装后的商业推向市场。第一阶段（主力店签约、认筹、开盘）

执行时间：2015年11月1日至2016年1月1日主要任务：对主题概念进行有效的包装，强化分概念的推广，细化项目产品的特征优势，便于后期认筹开盘客户认筹；强化项目商业感知度，通过推广广告语吸引人们注意力，梳理项目品牌知名度随着项目的进展，逐步推送主力店签约的盛况，以及诸多意见商家有强烈的进驻意向；通过主力店的入驻，刺激自购自营、投资、租赁等意向客户；依托主力店强有力的品牌影响力和号召力，吸引大量人流导向布拉格中央街，给布拉格中央街运营发展保驾护航主标：“大润发超市、中影国际影城强势入驻”副标：“和大品牌一起赚钱，还愁做不旺？”画面：确定好意向品牌并签署合作意向，在围挡两侧补充更换品牌意向墙主标“阳光城市广场合作品牌展”主标：“布拉格中央街带给您不一样的体验”围挡（更换补充画面）1logo+主标：“大润发超市中影国际影城强势入驻”副标：“11月15日品牌签约会”+强制信息(电话、地址等）11月18日高炮大牌：logo+主标：“布拉格中央街独步翁源”+强制信息(电话、地址等）logo+主标：“阳光城市广场11月28日公开认筹”+强制信息(电话、地址等）高炮/大牌2现阶段营销推广渠道及广告语11月18日logo+主标：“布拉格中央街独步翁源”+电话号码11月20日更换画面logo+主标：“阳光城市广场11月28日盛大开盘”+电话号码四种颜色单一内容循环更替道旗311月13日：logo+主标：“大润发超市中影国际影城抢先入驻”.副标：“11月15日品牌签约会”+强制信息(电话、地址等）产品解析画面夹报4现阶段营销推广渠道及广告语11月18日logo+主标：“阳光城市广场11月28日公开认筹”+强制信息(电话、地址等）单页5现阶段营销推广渠道及广告语6网页横幅Logo+“全能丰富业态布拉格中央街独步翁源”+强制信息(电话、地址等）Logo+“阳光城市广场11月28日公开认筹”+强制信息(电话、地址等）网站11月18日logo+主标：“阳光城市广场11月28日公开认筹”+项目产品解析软文，图片，3D宣传片；翁源巡展车7现阶段营销推广渠道及广告语8韶关汽车电台认筹主标：“阳光城市广场11月28日公开认筹”+软文+强制信息（电话地址等）；韶关电台主标“掘金旺铺轻松致富”副标“全城持续热销中您还在等什么？”广告重点：以硬广告为主要形式，维持适当的广告热度，利用市场对本项目已有一定了解的良好条件，进一步强化本项目的特有优势，催化客户购买欲，抢占客户市场，形成热销，同步捕捉其他区域市场销售，并推出部分特价商铺，促进住宅销售。第二阶段（强销期）

执行时间：2016年1月2日至2016年3月20日主要任务：相应促销活动、措施陆续出台，相应的广告宣传、工程形象进度配合到位，根据销售情况进行总结并做相应调整。主标“租铺不如买铺买到就是赚到”副标“超轻松买铺赚取无尽财富”广告重点：少量广告，多促销活动和促销手段。根据销售情况，利用地盘的既有条件，举办一些参予性强、针对性强的活动，配合优惠折扣等促销手段留住客户，但不主张降价处理，做好招商工作，等统一开业，商场火爆后再考虑销售，价值会更高。第三阶段（续销期）

执行时间：2016年3月21日至2016年8月20日主要任务：此阶段销售的重心是前期剩余的铺位及住宅销售，估计这部分单位多为总价较高、或位置较差的商铺及住宅，因此在后期推售这些单位时需要对所剩商铺及住宅作特别分析，尽量找出其潜在的一些卖点，制定有针对性的策略才能较快消化；主标“少量臻藏旺铺留给真正懂得商机的您”副标“眼光决定胜负思路决定财富”广告重点：利用户外大牌、报纸、DM单页上进行广泛的传播，宣传主力店及品牌商家的开业辅以适当的促销活动，达到铺位不多，先到先得的效果，完成最后剩余销售单位。第四阶段（尾盘期）

执行时间：2016年8月21日至2016年10月1日主要任务：利用主力店及品牌店即将开业，做最后一波宣传及促销手段，从而达到最后剩余单位去化效果。商业街形象包装商业街包装思路所有包装以“生活”为主题，全力打造一个休闲、自由、温馨、开放的商业空间，让广大消费者不仅因购物而选择布拉格中央街，更是他们生活的一部分；在这里，下班回家太晚，但超市依然提供新鲜放心的果蔬，永远不用再为了农贸市场过早收摊沿街小贩缺斤少两和你斤斤计较；在这里，落日黄昏悠闲的坐