美国房地产发展史

美国房地产发展史武昕炜2011.12目录美国概述美国房地产行业发展史基础的历史数据居民住宅的变迁美国房地产相关法规的变革美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行业的工业化发展趋势美国房地产行业的产业链分析2目录美国概述美国房地产行业发展史基础的历史数据居民住宅的变迁美国房地产相关法规的变革美国住宅产业的经济周期与影响因素分析(1)住宅产业的行业经济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产业增长波动的驱动因素分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行业的工业化发展趋势美国房地产行业的产业链分析3美国概述

美利坚合众国（UnitedStatesofAmerica）是一个由五十个州和一个联邦直辖特区组成的宪政联邦共和制国家。

美国是世界经济大国。经济高度发达，工农业生产门类齐全，集约化程度高，国民生产总值位居世界首位。当今美国在世界的诸多领域的庞大影响力是无他国能比的。41.地理气候-地理美国四至东：濒大西洋西：邻太平洋北：靠加拿大南：接墨西哥及墨西哥湾5领土还包括北美洲西北部的阿拉斯加和太平洋中部的夏威夷群岛等1.地理气候-地理阿帕拉契山区中部平原区落矶山脉太平洋海岸低地西部草原盆地区科罗拉多高原哥伦比亚大西洋沿海平原6美国自然资源丰富，众多的河流山川及各异的地形地貌形成了优美的自然风光1.地理气候-气候7美国气候有许多不同的类型大多数地区的气候都很温和,这种温和的气候推动国家工业的快速发展.也提高美国农业的经济成长。温和的气候也使得美国很多地区成为适宜人类居住的地方。而亚利桑那、南加州、佛罗里达和夏威夷,也因为冬天温和的气候,观光事业兴盛。面积广大的可耕地、充足的水量、冷而不酷因而地气很旺的温带海洋性气候，这三个高质量的人类生产生活所需的条件，美国一个都不缺，个个占优势。如此得天独厚、地平天成的好风水，实乃地球上绝无仅有的《圣经》所谓“流奶与蜜之地”2.人口文化-人口多样化与增长流动(1)、多样化的种族结构多种族局面的形成，主要归因于移民，美国是一个典型的移民国家。外来移民是美国人口增长的重要因素之一。外来移民是一个大的消费群体，他们不但是一般消费品的购买者，更是房地产的重要购买者。移民会继续增加，利于美国经济发展，房地产市场繁荣。(2)、人口增长与流动从20世纪70年代起，西欧主要发达国家，如德，法，英等国先后进入人口零增长和负增长，到了90年代，亚洲的日本，韩国，我国的台湾先后进入低增长和零增长。不同于这些发达国家或地区，美国保持较高的人口增长率。原因：宗教、国土面积广阔居住支出可选择性大、移民。人口的增长为美国的经济提供了大量的劳动力，对于美国经济发展提供了源源不断的动力；由于美国土地辽阔，人口的增长对于美国土地的开发、房地产业发展也是有利的。

82008年人口变动指标增长率出生率死亡率净迁移率美国8.83‰14.18‰8.27‰2.92‰中国5.08‰12.14‰7.06‰——2.人口文化-人口年龄结构(3)、人口年龄结构

2008年美国人口年龄结构

同其他现代社会一样,美国也出现了人口老龄化的趋势。但由于美国人口结构的改变、移民人口的大规模增加,加之移民人口相对年轻,使美国的人口老龄化趋势较之欧洲、日本等发达国家不明显、不严重。由于老龄人口多拥有自己的住房，且人们多在适婚年龄购进住房，人口年龄结构会影响房地产市场。92.人口文化-人口城镇化(4)、人口城镇化

美国城市化进程呈S型曲线阶段性上升。目前美国城市化水平超过90%（主要以城市人口占全国总人口比例来看）。102.人口文化-文化美国国文文化化的的基基本本特征征是是多多元元化化：：移民民带带来来的的文文化化会会保保持持自自己己独独有有的的一一些些特特征征，，而而非非完完全全融融入入原原有有的的美美国国文文化化，，他他们们带带来来的的文文化化也也会会成成为为美美国国文文化化的的一一部部分分。。随随着着美美国国经经济济、、政政治治、、军军事事实实力力的的强强大大，，美美国国文文化化对对世世界界产产生生了了巨巨大大影影响响。美国国文化化的的主主要要内内容容是是强强调调个个人人价价值值，，追追求求民民主主自自由由，，崇崇尚尚开开拓拓和和竞竞争争，，讲讲求求理理性性和和实实用用，，其其核核心心是是个个人人中中心心主主义义。。美国国社社会会阶阶级级不不像像欧欧洲洲国国家家那那样样固固定定，，加加上上公公共共教教育育的的普普及及，，使使沿沿着着社社会会阶阶梯梯向向上上流流动动成成为为可可能能。。许许多多生生活活在在美美国国的的人人，，无无论论是是土土生生土土长长的的美美国国人人，，还还是是漂漂洋洋过过海海来来到到美美国国的的外外国国移移民民，，都都有有一一个个梦梦，，即即通通过过自自己己的的努努力力，，改改变变自自己己的的社社会会地地位位实实现现自自己己的的人人生生梦梦想想，，这这就就是是人人们们常常津津津津乐乐道道的的“美国梦梦”。美美国梦梦吸引引众多多移民民到来来，促促进着着美国国经济济等各各方面面的发发展。。113.政治法法律-政治美国的国家家组织织是依依据三权分分立与联邦制制度政治思思想而而制定定,为避免免权力力过分分集中中危害害人民民的自自由,将立法、、司法法,行政三三种权权力分分别独独立,互相制制衡。。立法机关：司法机关：行政机关：参议院与众议院由人民直接选举的总统为最高行政首长,并以副总统辅之,下设几个行政部门.政府的权力有联邦政府、州政府之分联邦最高法院为首下设11个控诉法院,95个地方法院及4个特别法庭123.政治法法律-法律美国法来源源于英英国法法，又根据美美国政政治、、经济济和文文化特特点作作了较较多的的改变变。美美国建建国初初期就就制定定了成文的的联邦邦宪法法，但联联邦和和各州州都自自成法法律体体系。。联邦邦除在在国防防、外外交、、财经经政策策、国国际贸贸易和和州际际商业业等方方面外外，无无统一一的立立法权权；刑刑事和和民商商事方方面的的立法法权基基本上上属于于各州州。美国的的法律制制度相对来来说是是比较较成熟的的，法法律规规范相相当齐齐全。众多多异国国民众众愿意意去美国国投资或或移民民美国国，与美国国有健健全的的法律律投资资者利利益能能得到到相当当的保保障是是有重重要关关系的。134.教育经经济-教育美国在教育育领域域的地位较较高，全世界界最好好的大大学70～80%是美国国的。。美国国的大大学是是社会会发展展的引引擎，，也是是经济济发展展的催催化剂剂。美美国优优越的的教育育环境境，吸吸引世世界各各地的的优秀秀人才才到美美国。。在美美国众众多高高科技技企业业中，，来自自不同同国家家的精精英大大多是是被优优越的的教育育环境境吸引引到美美国来来的。美国院校大大多拥拥有一一流的的师资资条件件，汇集集了杰杰出的的大师师。美美国的的教学学方式式也非非常灵灵活，，教师师和学学生在在直截截的沟沟通中中交流流学习习。教教师一一般不不会对对学生生进行行知识识灌输输，而而会使使用实实验、、案例例、讨讨论等等方式式提高高学生生积极极性，，注重重培养养学生生独立立思考考的能能力，，鼓励励学生生提出出自己己的设设想和和建议议。这这种因因人施施教、、鼓励励创新新的教教育理理念地地体现现了美美国教教育思思想的的先进进性。144.教育经济济-经济美国是当代世界界经济的的最强大大主导力力量，具有世界上最最大的贸贸易量。美国经济制度度以私有有制为基基础，以以自主经经营的自自由企业业为主体体，同时时辅以国国家宏观观调控。。美国自自由市场场的经济济模式是是一种宏宏观需求求管理模模式，堪堪称现代代市场经济济的典型型，有三个个特点：（1）在国家家与市场场关系上上，美国国政府对对经济的的干预相相对要少少些，是是一种““小政府、、大市场场”的经济济模式。（2）美国明明显“重效率、、轻公正正”，因而而社会贫贫富分化化严重。（3）在贸易易趋向上上，美国更倾倾向于自自由主义义，其市场场模式更更加开放放。在全球化的的今天，，各国经经济相互互依存也也彼此竞竞争，构构成密切切互动关关系。美国经济济和美国的的对外经经济战略略及有关关经济政政策，对对世界经经济，对对任何经经济体都都具有重要要的影响响力，中国也也不例外外。15目录美国概述述美国房地地产行业业发展史史基础的历历史数据据居民住宅宅的变迁迁美国房地地产相关关法规的的变革美国住宅宅产业的的经济周周期与影影响因素素分析(1)住宅产业业的行业业经济周周期(2)次贷危危机(3)美国住住宅产产业增增长波波动的的驱动动因素素分析析人口生活方方式金融杠杠杆利率美国房房地产产行业业的工工业化化发展展趋势势美国房房地产产行业业的产产业链链分析析16目录美国概述美国房地产行行业发展史基础的历史数数据居民住宅的变变迁美国房地产相相关法规的变变革美国住宅产业业的经济周期期与影响因素素分析(1)住宅产业的行行业经济周期期(2)次贷危机(3)美国住宅产业业增长波动的的驱动因素分分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行行业的工业化化发展趋势美国房地产行行业的产业链链分析17美国GDP的增长和美国国家庭人口数数的变迁-GDP、人口不断增增加18美国GDP和美国人口的增长-人口增速环比比下降，GDP增速放缓19美国房地产市市值总量变化-总量不断提高高10亿美元201993年突破5000亿截止2002年已达8600亿美国房地产行行业结算套数数-90年代后新屋出售套数数不断增长21持续增长时间间超过历史上上其他时期，，持续10几年的高速增增长美国房地产行行业平均单价-价格波动上升升，增幅不大大；销售量波波动较大22美国房地产价价格指数变动-价格指数不断断上升23美国房地产建建筑商前五名名市场分额合合计趋势线行业整合趋势势24目录美国概述美国房地产行行业发展史基础的历史数数据居民住宅的变变迁美国房地产相相关法规的变变革美国住宅产业业的经济周期期与影响因素素分析(1)住宅产业的行行业经济周期期(2)次贷危机(3)美国住宅产业业增长波动的的驱动因素分分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行行业的工业化化发展趋势美国房地产行行业的产业链链分析25美国住宅地产产业50年的变迁1999年在Circa建造中的房屋屋1950在Levittown,Circa建造中的房屋屋虽然上面的相相距50年的房屋在结结构上有相似似之处，但在在这50年期间，无论论对住宅地产产开发商、美美国住宅市场场、企业管理理以及相关的的金融服务水水平都产生了翻天覆地的变变化26二战后第一个个产业经济周周期住宅特点点（1950年）本年年度度新新开开工工房房屋屋：：1.9million（套套））新的单家家庭住宅宅房屋售售价平均均：$11,000单家庭住住宅的平平均建筑筑面积：：1,065平方尺；；使用面面积983平方尺家庭拥有有房屋的的比例：：55.0%消费者关关注重点点：房屋的木木材是否否合格（（希望越越结实越越好）新开工单单家庭住住宅比例：占全部市场场的88%户型结构构：67%的房屋只只有2个或少于于2个的卧室室，4%的房屋有有两个洗洗手间。空调安装装比例：：住宅基本都不不安装空调。27资料来源源：美国国商务部部二战后第第二个产产业经济济周期住住宅特点点（1972年）本年度新新开工房房屋：2.4million（套），，创历史史新高，家庭拥有有房屋的的比例：：其中多家庭住住宅更占占整个市市场的44%，显然在在过去的的20年时间里里，顾客客群发生生巨大的的变化。。单家庭住住宅的平平均使用用面积：：1,634平方尺，，比50年代增长长66%；户型结构构：65%的房屋有有3个卧室，，23%的房屋有有4个卧室。50%以上的住住宅有2个洗手间间，43%的房屋安安装有空空调。墙体主要有木木材和砖砖组成空调安装装比例：：住宅基本本都不安安装空调调28资料来源源：美国国商务部部二战后第第三个产产业经济济周期住住宅特点点（1999年）户型结构构：只有12%的新房少少于两个个卧室，，7%的只有少少于两个个洗手间间，53%的有两个个或以上上的洗手间空调安装比例：高达84%，接近饱饱和（因因为部分分地区不不需要空空调）外墙的建建材发生生变化：：砖和木材材只占35%，铝板板材和一一些隔热热材料占占40%资料来源源：美国国商务部部29早期的多户户住宅多被被与贫民社社区联系起起来至今大多数数美国的中中产家庭更更倾向于购购买独立式式住宅新的多户住住宅更注重重设计与““隐藏密度度”早期-多家庭住宅宅占数量较较多后期-住宅供应以以单家庭住住宅为主部分低造价价的中端住住宅设计贫贫乏，象饼饼干模子复复制而成单家庭住宅宅的平均单单价和每平平方英尺的的平均成成本资料来源：：美国商务务部32住宅宅的的变变化化---人们们生生活活水水平平提提高高住宅宅面面积积增增加加，，单单家家庭庭住住宅宅比比例例增增加加：：从1950年到1972年，，住住宅宅的的面面积积增加加67%；到1999年，，国国内内住住宅宅市市场场表表现现类类似似于于1950年代代的的住住宅宅市市场场的的状状况况。。开开工工1.7百万万套套房房屋屋，，其其中中绝绝大大多多数数是是单单家家庭庭住住宅宅（（80%），，只只有有20%的新新开开工工房房屋屋是是多多家家庭庭住住宅宅。。但但房房屋屋的的面面积积继继续续增增大大，，平平均均房房屋屋的的完完工工面面积积是是2,241平方方英英尺尺。。价格格上上升升：：72年均均价价$30,500每套套。。每每平平米米的的价价格格也也上上升升。。越越来来越越多多的的家家庭庭添添置置了了空空调调、、洗洗碗碗机机等等设设备备。1999年后后，，价价格格继继续续上上升升，，同同时时房房屋屋的的功功能能和和复复杂杂性性也也在在增增加加。。到1999年，，建建好好后后的的房房屋屋的的造造价价高高达达创创纪纪录录的的$87每平平方方英英尺尺。产品品升升级级为为价价格格提提升升的的原原因因之之一一：：良好好的隔隔热热材材料料，，终终生生保保用用的的屋屋顶顶，，热热效效能能的的窗窗户户。。这这些些在在50年代代可可是是不不敢敢想想象象的的，，但但经经过过半半个个世世纪纪，，这这些些逐逐渐渐变变成成现现实实。。装修修配配置置逐逐步步增增加加：：空调、按摩浴缸、微波炉炉等标准装修修。33目录美国概述美国房地产行行业发展史基础的历史数数据居民住宅的变变迁美国房地产相相关法规的变变革美国住宅产业业的经济周期期与影响因素素分析(1)住宅产业的行行业经济周期期(2)次贷危机(3)美国住宅产业业增长波动的的驱动因素分分析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产行行业的工业化化发展趋势美国房地产行行业的产业链链分析34房地产行业同同时具有其他他行业无法比比拟的三重特特性房地产是美国国国民经济的的重要支柱。。半个世纪以以来,房地产及其相相关消费一直直高居GDP的五分之一左左右。住房占全国国国民经济有形形资产的三分分之一房地产业为国国民经济增加加了就业机会会，在2001年，房地产为为美国提供了了三百五十万万就业岗位。房地产是美国国国民经济的的重要支柱。。半个世纪以以来,房地产及其相相关消费一直直高居GDP的五分之一左左右。无家可归的人人员成了回城城为社会稳定定的不确定因因素；房地产也是解解决就业的主主要行业之一一；不同种族的人人员的住房占占有率存在明明显的分化，，对造成社会会的不公平；；不同收入的家家庭的住房拥拥有量存在明明显的差别；；没有住房或者者低收入的妇妇女受到一定定程度的侵犯犯；房屋价格的上上升会造成社社会的层级分分化会更加明明显重要支柱政治稳定社会公平35房地产是“影响美国经济济发展和社会会稳定的一件件大事”美国住房政策策的出发点主主要是面对中中低收入家庭庭。自上世纪纪30年代以来，针针对中低收入入阶层的住房房问题，美国国的住房政策策有过一系列列的调整，其其重点是考虑虑中低收入家家庭的经济承承受能力。1929－1933，美国经济出出现大萧条：：都市中房屋建建筑的建设数数量减少了约约90％近200万户居民因无无力偿还贷款款而丧失住房房产权约1600家银行因无法法回收贷款而而破产住房问题成为为影响经济发发展和社会稳稳定的一件大大事。从那时时起，美国历历届政府都很很重视住房问问题，尤其是是中低收入家家庭的住房问问题成为关注注的重点。房地产行业是是国民经济的的重要支柱产产业，同时也也是影响社会会和政治稳定定的重要力量量，所以，在在美国如此市市场化的国家家，政府对土土地政策的干干预也非多。。美国房地产产行业的发展展同时受到政政府的支持和和限制。中国房房地产产的发发展势势必也也将受受到中中国政政府的的干预预，房房地产产行业业企业业对房房地产产行业业的推推动必必须借借助政政府的的力量量进行行。36美国住住宅发发展的的历史史变革革（相相关政政策和和法规规）200320032003190019502000现金购购买住住宅，，没有有长期期的分分期付付款服服务FHA抵押贷贷款利利率4.25%，购买买住宅宅金融融服务务手段段有限限可提供供长达达30年的固固定利利率抵抵押贷贷款服服务，，利率率8%；多种种金融融服务务手段段可供供购买买者选选择金融服服务的的变化化住宅条条件的的变化化190019502000700-1200平方尺尺2-3个卧室室一个或0洗手间间两层1000平方尺尺或更更小2个卧室室一个洗洗手间间一层2265平方尺尺3个或更更多卧卧室2个以上上的洗洗手间间两层供停放放2个或以以上车的车车库中央空空调一个壁壁炉住宅立立法的的完善善1982后1950前住宅相相关的的基本本法律律：土土地使使用、、城市市规划划、抵抵押贷贷款、、国家家住宅宅法综合性性的住住宅法法律，，在这这个期期间适适应住住宅开开发需需要而而不断断进行行修改改法律律文件件主要建立保保护公民享享受住宅的的平等权利利的相关法法律立法关注对对中、低收收入家庭的的住宅条件件，强调修修建住宅的的可支付性性1954---19591961---196837(1)．罗斯福与杜杜鲁门时代-引入政府担保，，促进房地地产融资成立联邦住住宅管理局局(FHA)和联邦储蓄蓄贷款保险险公司(FSLIC)，组建“互互助抵押贷贷款保险基基金”，对对个人住房房抵押贷款款提供保险险经济大萧条罗斯福政府府批准《住宅抵押贷贷款法》(HOLA)1932年国会正式通通过《国家住房法法》(NHA)公共住宅法法案杜鲁门政府府修订《国家住房法法》提出住房目目标：“让让每一个美美国人拥有有合适的住住宅和居住住环境”1934年1937年1949年应对大萧条条出现的住住房建设和和金融危机机由联邦政府府负责担保保，形成提提供长久性性、分期还还款方式运运作的抵押押市场设立联邦平平民房屋建建设总处(USHA)，以建立永永久性的中中央补助经济萧条时时期，政府府担保解决决了支付能能力不足引引发的资金金链问题，，促进了房房地产融资资的发展。。38(2)．肯尼迪与约约翰逊时代-鼓励私人资金介介入和政府府补贴，缓缓解低收入入人群住房房问题肯尼迪政府府改变传统统的帮助低低收入人士士的做法，，提出由私私人机构兴兴建并出租租低收入家家庭住房的的设想制定第221(d)(3)条款的“低低于市场水水平利率””的贷款计计划1961年补贴数额庞庞大，政府府财政收支支很难平衡衡。约翰逊政府府提出“租租金增补””计划1965年《住房与城市市发展法》颁布“住房与城市市发展部””(HUD)成立，后来来的许多住住房计划由由此部门负负责实施。。1968年推行设想鼓励私营营金融机机构按照照比市场场水平低低的利率率向租赁赁性住宅宅项目提提供贷款款，而而将此抵抵押权按按照正常常的市场场行情出出售给联联邦全国国抵押协协会，其其间差额额由联邦邦政府补补贴将低收入入家庭用用于住房房支出的的比例限限定在其其收入的的20％，其余余租金部部分的差差额则由由政府提提供补助助鼓励私人人资金介介入和政政府补贴贴，部分分解决了了低收入入家庭的的住房问问题，但但还是影影响了财财政收支支平衡39(3)．尼克松与与福特时代-通过二级抵押押市场和和租赁政政府担保保促进消消费，推推进社区区发展1969年，尼克克松上台台之后，，实施了了第235条款的““自置居居所计划划”和第第236条款的““租赁住住宅计划划”国会通过过“紧急急住宅融资法案案”1974年8月政策重大大突破出台“住房房与社区发展展”法案第8条款计划后来，福特提提出“社区发发展补助计划划”(CDBG)，将住房建设设、都市重建建和其他住房房资助计划合合在一起．并并将资金分配配给各州和地地方政府．旨旨在加强相促促进社区的发发展。1970年收效甚微，公公屋建设中断断批准成立联联邦住宅贷款款抵押公司(FHLMC)，协助FHLB下属的各储蓄蓄与贷款协会会开辟二级抵抵押市场替代原先的第第235条款计划和第第236条款计划，明明确为低收入入家庭的交付付租金提供信信用担保二级抵押市场场和第八条款款计划进一步步推进了中低低收入人群住住房问题的解解决，推动社社区化发展40(4)．里根与布什时代-通过税收优惠调节节住房消费一方面通过担担保和信用证证明方式为租租客提供帮助助，有效利用用现存的住宅宅；另一方面面，加强地方方政府和地方方非营利的社社区开发机构构在地方住宅宅建设中的作作用里根减少政府府的财政压力力修订第8条款计划推行“低收入入阶层住房税税金信用计划划”加快解决低收收入家庭住房房问题为针对低收入入人士提供住住房的项目业业主予以税收收减免之优惠惠1987年布什政府出台台“国民可承承担住宅”法法案1990年提高租客承担担租金的能力力(由家庭收入的的25％增至30％)，并且降低低政府确定定的“公平平市场租金金”之标准准政府每年为为此计划提提供了约30亿美元的财财政补贴，，使不少项项目获得的的税金减免免达到可承承担住宅项项目成本的的50%以上在直接补贴贴等措施不不理想的情情况下，通通过税收减减免来促进进住房消费费，这个计计划受到欢欢迎41(5)．克林顿时代代：减轻联联邦政府负负担，接力力棒传给地地方政府改革住房与与城市发展展部(HUD)的职能“多员家庭资资助性住房房改革及承承受能力””法案1995年，Clinton宣布公民住住宅拥有率率在2000年达到67.5%的战略目标标。这将涉及180万个住宅单单位和440万人的利益益，同时也也为1999年以以后后逐逐步步改改革革由由FHA提供供保保险险的的抵抵押押贷贷款款体体制制创创造造条条件件新增增45亿美美元元的的资资金金用用于于支支持持在在1998年到到期期的的第第8条款款合合约约的的更更新新在削削减减联联邦邦政政府府对对住住房房有有关关预预算算的的同同时时，，将将执执行行住住房房计计划划的的职职能能逐逐步步转转交交到到州州和和地地方方政政府府1997年在联联邦邦政政府府财财政政负负担担很很重重的的情情况况下下，，适适时时向向地地方方政政府府分分担担，，并并综综合合应应用用多多种种政政策策组组合合推推动动住住房房消消费费42美国国住住房房政政策策特特点点总总结结社会会福福利利政政策策的的重重点点环环节节罗斯斯福福“新政政”时期期的的公公屋屋建建设设；；克克林林顿顿的的“多员员家家庭庭资资助助性性住住房房改改革革及及其其承承受受能能力力”(MAHRAA)法案案较为为完完善善的的住住房房金金融融保保障障体体系系政府支持下的的信贷援助较为有效的私私人参与鼓励私人机构构参与住房建建设与经营；；40％左右受资助助的家庭居住住在私人兴修修的住宅中43房地产相关法法律法规变迁迁119001900在纽约西南的的布鲁克林区区的“Sunset”公园建立了第第一个芬兰兰移民的定定居点；同同年纽约成为为美国历史上上第一个采用用综合性的分分区管理法律律进行管理的的城市。联邦抵押贷款款协会也就是是现在的FannieMae，在联邦政府府的主导下成成立。75%的美国城市人人口居住在租租借的套间或或平房内；通通过邮购定制制目录，活动动房屋（定制制房屋）逐渐渐流行起来；；当时住宅购购买主要通过过现金交易进进行，没有长长期的借贷金金融服务第一栋牧场住住宅在加利福福尼亚州建成成，这种住宅宅也被称为Bungalows。该类型的住住宅于1905-1910年迅速在美国国的其他地方方流行起来。。由于它流行行范围广、大大众买得起而而被形容成““所有美国人人的住宅”1905洛杉矶市议会会通过“居住住社区条例””，这是美国国历史上第一一个关于土地地使用的法律律文件。1908所得税管理条条例是由议会会制定，它是是根据1913年的税收法案案而制定,它包括对住宅宅抵押利率方方面的一些规规定。19131916美国高等法院院推翻1896年制定的Plessyv.Ferguson法规。宣布关关于种族隔离离的法规不合合法，因为这这个法规限制制其他种族的的生存，只有有非洲的美国国人才可以生生存。1917第一部房地产产所有权证的的法律在密歇歇根州颁布。。1919国家住宅法颁颁布，成立联联邦住宅管理理机构（FHA）。不动产抵抵押借款保险险程序（包括括FHA的任务），刺刺激固定利率率的抵押贷款款方式的形成成。19341938第一个土地使使用法国家住宅法颁颁布,住宅管理机构构（1934）；联邦抵押押贷款协会成成立19381908200344房地产相关法法律法规变迁迁11908，ResidenceDistrictOrdinance：国家最早早的相关法律律，当时的主主要目的是防防止火灾或其其他与居民生生活有关的其其他麻烦事。。1916，comprehensivecitywidezoninglaw.：主要要对城城市内内房屋屋的高高度和和结构构提出出要求求，对对用于于建房房的土土地的的占有有率提提出限限制；；以以及对对院子子和空空地的的大小小提出出限制制；对对土地地的使使用进进行分分区管管理，，超过过分区区限制制的建建筑建建会受受到处处罚并并不被被允许许修建建。目目的主主要是是对城城市土土地的的使用用进行行规划划。1917，种族族隔离离条例例设定定一些些限制制，在在被限限制的的地方方，只只有African-Americans能生存存。在在Plessyv.Ferguson，高等法法院为为此建建立一一条专专为铁铁路旅旅行而而制定定的“隔离但但平等等”的条例例。该该条例例很快快被传传播开开，用用于解解决种种族关关系，，同时时一些些不动动产的的经营营者依依据该该条例例去指指导购购房者者去一一些以以前不不能购购房的的地域域购房房。1934国会通通过并并颁布布实施施NationalHousing法律，，同年年组建建theFederalHousingAuthority(FHA).该部门鼓励励银行、建建筑和贷款款机构等向向住宅建筑筑、农场建建筑提供贷贷款。1937，国会通过过另外一个个与NationalHousing相关的法律律，该法法律要求FHA致力于清除除国内的贫贫民建筑。。FHA组织相关部部门为当地地政府提供供长达60年的低息贷贷款用于修修建公寓式式住宅。这这种房屋屋的租金是是固定的并并只能提供供给低收入入家庭。到到1941，该机构辅辅助修建超超过120，000的住宅。45房地产相关关法律法规规变迁21948肯尼迪总统统签署法律律“HousingAct”，该法律将将FHA抵押保险的的覆盖范围围扩大到分分户出售的的公寓大厦厦。关注中中、低收入入者，为当当时不景气气的建筑业业注入活力力。FreddieMac成立抵押证证券市场用用以支持传传统住宅贷贷款业务，，二级抵押押市场出现现。美国高等法法院裁决按按人种限定定居住区域域的政策不不再适用（（作废）（（该法律在在1917年制定出，，规定哪类类（种族））可以或不不允许进行行住宅财产产的销售））。在1949年的的““HousingAct””中,联邦邦政政府府提提出出宏宏伟伟的的目目标标：：““为为每每一一个个美美国国家家庭庭提提供供大大方方的的具具有有良良好好的的居居住住条条件件的的住住宅宅””1949从波波多多黎黎各各引引入入的的公公寓寓大大厦厦的的住住宅宅形形式式逐逐渐渐在在美美国国市市场场出出现现（（波波多多黎黎各各是是从从古古巴巴引引入入的的这这种种住住房房））；；FHA抵押贷款利率率是4.25%，金融服务手手段有限1950综合性的住宅宅法律颁布并并根据实际情情况不断修正正。1954---19591961国家住宅和城城市规划部成成立，体现国国家对公民住住宅条件的重重视。196562年肯尼迪总统统11063号行政令颁布布；68年平等住宅法法颁布，关注注公民的平等等住宅权益。。国会通过“国国家洪水保险险程序”，使使屋主可以享享受到与住宅宅洪水有关的的保险。1962---19681970政府提出宏伟伟目标（1949）；出现公寓寓1950二级抵押市市场出现（（1970）；关注住宅调调查，出版版相关书籍籍1973190020031966国家历史保保护法推广广这样一种种思想：通通过历史保保存而不是是新建建筑筑来作为一一种提供住住宅的手段段。这项项条款的实实施，完成成了对国家家历史住所所的登记，，同时完善善对历史保保护项目的的租借程序序。46房地产相关关法律法规规变迁21949，HousingActing：国会会认为国家家安全、社社会福利、、以及人民民的健康和和生活条件件等问题都都与人们居居住环境密密切相关。。通过清除除贫民住宅宅来减少低低于标准住住房条件的的人员比例例，采取切切实措施尽尽快实现居居者有合乎乎标准的房房屋条件,这是对国家家安全、社社会进步和和财富积累累十分重要要。1954综合性的住住宅法律扩扩大到城市市更新开发发项目的管管理，并颁颁布城市更更新管理条条例。1956重新修订综综合性的住住宅法律的的相关内容容，将其内内容覆盖到到贫民区的的治理工作作。1959对综合性住住宅法修订订，规定对对于新建或或重新安置置的住宅，，如果其居居民过半数数是老人，，就可享受受到FHA的保险抵押押贷款服务务。.1961住宅法（49年以来最综合合的住宅类的的法律）颁布布实施，这个个法律的主要要目的是提高高低收入和中中等收入家庭庭的住宅条件件，减小城市市的衰败和拥拥挤，刺激建建筑业的发展展（建筑业在在60-61年不景气）。。公民权利协会会出版划时代代的报告，其其主要内容关关于住宅歧视视。1962Kennedy总统颁布总统统行政命令11063号，禁止在住住宅修建、购购买和享受金金融贷款服务务的时候实施施种族歧视的的行为，并成成立“住宅平平等权益总统统委员会”。。1964综合性的住宅宅法律授权FannieMae联营抵押贷款款业务，并且且可以将抵押押贷款利率所所得向私人投投资者出售。。47房地产相关法法律法规变迁迁21965成立国家住宅宅和城市发展展规划部。其其作为一个内内阁部门的身身份体现国家家对公民住宅宅发展的重视视。1966国家历历史文文物保保护法法：：是对对国家家历史史文化化遗产产进行行保护护的相相关法法律，，其中中包含含NationalRegister部分，，NationalRegister条例协协调并并鼓励励公众众去确确认、、评估估并保保护国国家的的历历史文文化遗遗产。。历史史文化化遗产产主要要包括括：文文化名名城区区、遗遗址、、建筑筑、结结构、、以及及其他他具具有明明显的的美国国历史史、建建筑、、考古古、工工程和和文化化气息息的物物品。。NationalRegister部门是是NationalParkService的下属属部门门，而而后者者是美美国内内务部部的一一部分分。1968平等住住宅法法颁布布，禁禁止在在公共共或私私有住住宅活活动中中从事事一切切与种种族、、肤色色、宗宗教信信仰和和原居居住国国相关关的歧歧视活活动。。约翰逊逊总统统委员员会出出版一一份关关于住住宅质质量和和住宅宅受有有权的的报告告。1968FannieMae成为一一个私私人股股份制制公司司，其其职权权范围围更广广，可可以从从事传传统抵抵押贷贷款的的业务务操作作。国会通过““国家家洪水水保险险程序序”，，使屋屋主可可以享享受到到与住住宅洪洪水有有关的的保险险。48房地产产相关关法律律法规规变迁迁31973人口普普查现现实在在美国国有200万栋公公寓性性质的的大楼楼供居居民居居住。。美国住宅宅和城市市发展部部和美国国人口局局开始印印制“美国住宅宅调查”一书。该该书现已已成为进进行国家家统计和和人口统统计学研研究的重重要资料料来源。。住宅和社社区发展展管理办办法颁布布。1974新泽西洲洲的高等等法院制制定法规规指出市市政当局局不能忽忽视由于于采用区区域管制制条例而而造成的的对低收收入人群群建房需需求的影影响。1975年度现房房销售达达到创纪纪录的398.6万套,这个纪录录保持到到1996年；作作为今天天“可调调节利率率的抵押押贷款””的前一一种贷款款形式““可变利利率抵押押贷款””在这年年被加利利福尼亚亚的储蓄蓄贷款协协会引入入加州。。197819801981解除FHA抵押贷款款利率的的限制，，成为可可调整的的抵押贷贷款利率率（ARMs）。1983尽管有大大部分人人持反对对意见，，但抵押押利息和和财产税税扣减条条例仍然然保留在在1986年的税收收改革条条例内。。低收入家家庭住宅宅的税收收扣除条条例颁布布，刺激激低收入入家庭的的私有住住宅发展展。19861988住宅和社社区管理理办法颁颁布1974可调整抵抵押贷款款利率（（ARMS）出现；；公寓成为为重要的的住宅形形式；公公平住宅宅法修订订198819002003银行最优优惠贷款款利率达达到18.87%，创49-00年的最高高纪录。。公平住宅宅法律修修订，禁禁止对带带小孩的的家庭和和残疾人人实施住住宅歧视视。49房地产相相关法律律法规变变迁31974住宅和社社区发展展管理办办法颁布布：主要要关注社社区的发发展，包包括关注注社区内内的中、、低收入入家庭的的住宅条条件和旧旧房的安安全性管管理，同同时关注注社区的的文化建建设。1982Reagan总统委委员会会关于于住宅宅的报报告出出版，，这份份报告告主要要关注注居民民住宅宅的““可购购买性性”（（居民民是否否有能能力购购买、、买得得起））。1983NAHB成立居居民住住宅研研究机机构，，提供供相关关的教教育和和职业业培训训；同同年解解除FHA抵押贷贷款利利率的的限制制，成成为可可调整整的抵抵押贷贷款利利率（（ARMs）。1988公平住住宅法法律修修订，，禁止止对带带小孩孩的家家庭和和残疾疾人实实施住住宅歧歧视；；NAHB颁布““国家家住宅宅方针针”，，旨在在将公公民住住宅水水平向向上推推进一一个层层次。50房地产产相关关法律律法规规变迁迁451190019891994199519961999拥有住宅的家庭比率达到创纪录的68.6%20032003关注居住者环境，销售创历史新高1996拥有住宅的家庭比例达到68.6%FreddieMac股票公开发售。FannieMae承诺提供1万亿美元的抵押贷款给少数民族、居住在城市内的收入低于本地中等水平的人、新的移民和有特殊需求的人。Clinton总统宣布公民住宅拥有率在2000年达到67.5%的战略目标。该年3月，“铅基漆”事件败露后，由美国环境保护署和美国住房和城市发展部共同签署相关条例。该条例要求销售方和在1978年以前的业主需要在销售房屋或出租房屋时向购买者或租赁者告知潜在危险。约420万套房屋被卖出，创有历史记载的最高纪录NAHB,HUD和各州州长承诺在下一个十年在全国的城市和老城区修见超过100万套新型住宅。1989FreddieMac股票公公开发发售，，公司司规章章进行行修改改以适适应董董事会会成员员的推推选。。1996，铅铅基漆漆是一一种在在以铅铅作为为主要要成分分的漆漆，该该种漆漆在住住宅行行业的的大量量使用用可能能导致致居住住者铅铅中毒毒。铅铅中毒毒可导导致对对大脑脑和其其他器器官的的永久久性伤伤害，，如智智力减减退，，行动动异常常，还还可能能导致致孕妇妇的畸畸形胎胎儿。。据统统计，，在1978年以前前修建建的住住宅，，有75%的住宅宅建设设过程程中较较大量量使用用铅基基漆。。政策因因素主主要从从三个个方面面对产产业的的发展展进行行调控控住宅产业政府的一些指令性计划，如49年提出的为每个家庭提供住宅；以及95年Clinton提出的在2000年家庭住宅拥有率达到67.5%行业政策法规:土地使用政策；住宅法；不动产抵押贷款保险条例宏观金融财政政策：贷款利率、政府开支、经济补贴等等52住宅产产业市市场表表现出出比较较明显显的政政策产产业的的特性性资料来源：：美国商务务部新开工套数（000S）19501960197019801990200025002000150010005000多家庭住宅单家庭住宅250020001500100050001950-2000年平均每年新开工住宅套数=1，5021950-2000年平均每年新开工单家庭住宅套数=1，092在1949年的“HousingAct”中,联邦政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的具有良好的居住条件的住宅”，50年，市场开工创新高61年肯尼迪总统签署法律“HousingAct”，为当时不景气的建筑业注入活力。62年市场出现复苏70年二级抵押贷款市场的出现给住宅产业注入新的活力，72年行业发展出现一个空前的高潮95年Clinton总统宣布公民住宅拥有率在2000年达到67.5%的战略目标。刺激市场持续向好。53目录美国概述美国房地产产行业发展展史基础的历史史数据居民住宅的的变迁美国房地产产相关法规规的变革美国住宅产产业的经济济周期与影影响因素分分析(1)住宅产业的的行业经济济周期(2)次贷危机(3)美国住宅产产业增长波波动的驱动动因素分析析人口生活方式金融杠杆利率美国房地产产行业的工工业化发展展趋势美国房地产产行业的产产业链分析析54住宅产业的的波动与国国家经济的的波动没有有明显的相相关性住宅产业的的波动（用用年度新屋屋的销售））与国家经经济的波动动之间没有有明显的相相关性。但房地产市市值与GDP之间却表现现出完全正正相关的特特性。地产业成为为美国政府府调节国家家经济的一一个重要阀阀门。政策影响是是造成美国国住宅产业业市场波动动的主要因因素。55经济波动的的错位表现-由地产业在国家支柱产产业地位决决定,受政策影响响显著住宅产品的的稳定的需需求（生活活必需品））和房地产产业在美国国国民经济济中的重要要地位（占占GDP的1/5）决定了它它在政府手手中重要的的国家经济济发展调节节阀门的地地位。当国家经济济发展比较较顺利时，，政府部门门对住宅产产业给与较较少的关注注，刺激其其它产业的的发展，通通过发展其其它行业的的经济来带带动国家整整个经济的的发展。当经济发展展缓慢时，，政府可以以刺激住宅宅产业的发发展，靠住住宅产业带带动其相关关行业的发发展，同时时住宅的这这种必需品品的产品特特性和较高高的投资价价值都为该该时期住宅宅产业的高高速发展成成为可能，，从而弥补补其它行业业发展的不不足，使整整个国家经经济稳定增增长。经济波动的错位表现经济波动的错位表现56从年度新屋屋出售套数数增长看产产业周期数据来源:美国联邦统统计局57居民家庭庭住宅拥拥有率的的变化58美国住宅宅产业的的周期性性波动（每年新新开工住住宅套数数）新开工套套数（000S）资料来源源：美国国商务部部19001910192019301940195019601970198019902000E2500200015001000500025002000150010005000多家庭住宅单家庭住宅1946-2000平均每年总开工套数=1，4841946-2000平均每年单家庭住宅开工套数=1，0945920世纪完成成了6次的周期期波动，波动周周期介于于18-21年1945年是个分分水岭，，后50年波动特特征有所所变化从1904年繁荣期期转入1916年萧条期期再回到到1923年～1925年的繁荣荣期，周周期历时时20～22年，这是是本世纪纪第一次次的行业业经济周周期，也也是历史史上第三三个。本世纪第第二个（（历史上上第4个）周期期从1925年繁荣期期经1933年萧条期期再回到到1945年的繁荣荣期，历历时21年。本世纪第第三个周周期从1945年～1955年为美国国房地产产业持续续繁荣发发展期。。本世纪第第四个周周期从1955年繁荣期期经1964年衰退后后再进入入1972年繁荣期期，历时时18年进入20世纪70年代后，美美国于1972年出现房地地产繁荣期期，其间经经过1973年～1975年的较小回回落、1979年～1981年回升，以以及随后在在1982年出现的再再次回落，，到1989年到达新的的繁荣期，，历时约18年，从而完完成一次房房地产周期期循环。以1981年繁荣期为为基础，按按照18～20年的周期频频率来预测测，美国房房地产业在在经历了1990年～1992年萧条期后后，大约在在1999年前后重新新进入新的的繁荣期，，其间历时时约19年。1945年是美国国住宅市市场的一一个分水水岭显然，1945年（二战战结束））是美美国的住住宅市场场的转折折点，对对比战前前战后：：新房开开工率战战后比战战前上涨涨250%，是战前前的3.5倍。单家家庭住宅宅的开工工率更高高达战前前的400%。后50年（1950-2000）住宅宅市场场的变变化不不再像像前边边那样样充满满戏剧剧色彩彩，没没有明明显的的“前与后后”的断层层，但但它还还是有有些特特点。。60地产行行业周周期-1950年后-行业周期波波动时时间拉拉长，短期期波动频繁5年/次，行行业自自我调整加强这期间间行业业发展展有8次（部分分包含含在大大的行行业调调整过过程中中）短短期的的波动动：55年-59年历历时时5年59年-62年历历时时4年65年-68年历历时时4年73年-77年历历时时5年80年-84年历历时时5年89年-95年历历时时7年95年-03年历历时时8年03年-08年历历时时5年进入90年后行行业发发展比比较平平稳，发展迅迅猛21世纪初初房地地产泡泡沫破破碎，，出现现次贷贷危机机短期波动时间平均5年左右61后50年的行行业经经济波波动伴伴随着着产业业结构构升级级本世纪纪后50年经历历的3次产业业经济济波动动中，，1950年、1972年和1999年这3个时间间点具具有特特殊的的代表表意义义：1950年是二二战结结束后后第一一个行行业经经济繁繁荣期期的中中间时时点。。表现现出鲜鲜明的的那个个行业业周期期的特特点，，同时时1950年单家家庭住住宅的的开工工达到到创纪纪录的的高峰峰。1972年是二二战结结束后后第二二个也也是本本世纪纪第五五个行行业经经济繁繁荣期期的中中间时时点。。在那那个时时期，，多家家庭住住宅呈呈现快快速增增长态态势。。新开开工的的房屋屋数量量达到到历史史高峰峰。1999年是本世世纪第六六个行业业经济繁繁荣期，，单家庭庭住宅销销量出现现再次增增长的形形势，同同时由于于各种金金融服务务手段的的实施，，行业整整合的加加剧而表表现出不不同的特特点。三次行业业经济的的波动伴伴随房地地产行业业产业结结构的升升级62目录美国概述述美国房地地产行业业发展史史基础的历历史数据据居民住宅宅的变迁迁美国房地地产相关关法规的的变革美国住宅宅产业的的经济周周期与影影响因素素分析(1)住宅产业业的行业业经济周周期(2)次贷危机机(3)美国住宅宅产业增增长波动动的驱动动因素分分析人口生活方式式金融杠杆杆利率美国房地地产行业业的工业业化发展展趋势美国房地地产行业业的产业业链分析析63事件相关关的概念念美国次贷贷危机事事件：从2006年春季开开始逐步步显现，，于2007年4月爆发，，以美国国第二大大次级房房贷公司司新世纪纪金融公公司破产产事件为为标志，，2007年8月起席卷卷美国、、欧盟和和日本等等世界主主要金融融市场，，进而演演变为全全球性金金融危机机，它致致使全球球主要金金融市场场隐约出出现流动动性不足足危机，，并由房房地产市市场蔓延延到信贷贷市场。。次贷：次级按揭揭贷款，，是给信信用状况况较差，，没有收收入证明明和还款款能力证证明，其其他负债债较重的的个人发发放的住住房按揭揭贷款。。次级债：：即次级住住房抵押押贷款支支持的债债券，通通俗而言言就是把把一部分分资信稍稍差的贷贷款人申申请的住住房抵押押贷款证证券化，，并打包包成不同同等级的的债券卖卖给资者者。分类目标客户特点市场比重优质贷款市场(PrimeMarket)信用等级高（