某公司营销诊断与后期销售策略课件

白马尊邸

销售诊断及后期营销策略谨呈：浙江汇骏置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。.（....），提供海量管理资料免费下载！白马尊邸

销售诊断及后期营销策略谨呈：浙江汇骏置业有限公司版2宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排屋研判产品定位问题？三大关键动作营销攻略形象调整趋势研判竞争市场目标调整策略及执行半年总攻略图下阶段执行计划案例借鉴杭州市场表现.（....），提供海量管理资料免费下载！2宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排屋3万科领跌，未来市场扑朔迷离

9月2日:发布短信：为庆祝“万客会”成立十周年及中秋节的来临，万科旗下四楼盘将于３日起大面积优惠→当晚即有客户到售楼处排队守侯9月3日:推出优惠房源共计226套，户型集中在90平米以下，最高优惠幅度达7.3折→截至当天下午4点,认购104套9月4日:魅力之城再次推出204套位置更好的优惠房源→当天实现认购112套，认购金额约1.05亿

……楼盘名称优惠房源(套)预定量（截至9.8)销售率优惠后单价(元/㎡)原均价(元/㎡)白鹭郡南1727644.19%6000-70007200-11850白鹭郡东5668-68886500—9000魅力之城28822477.78%8500-950012000逸天广场1717100%8300-900010000总计47731766.5%————最终效果魅力之城良渚文化村宏观市场杭州市场表现趋势研判.（....），提供海量管理资料免费下载！3万科领跌，未来市场扑朔迷离9月2日:发布短信：为庆祝“万4绿城宋卫平：绿城决不会跟降！面对此次中国房地产特殊时期的暂时性波动，万科打折自有他的特殊原因，绿城的产品以及丽江不仅不会打折，还会有微涨。滨江戚长兴：对于金色蓝庭，我们还是会按照原定计划进行的。金色蓝庭预计10月左右会面市，均价还是定在之前说的18000元/平米。而且我们目前的现金流还是比较充裕的，不要用打折销售来快速套现。广宇王鹤鸣：目前上东城的价格还没有确定，我们也正在做市场调查。一个楼盘的价格，还是要根据市场、区域和推出时间而定的。

中海韩春麟：我们没什么压力，也不会采取特别的营销应对手法。因为无论是客户积累，还是房源区域和产品特色，我们的项目跟万科还是有很大差异的。德信．泊林公寓：万科降价幅度比较大，短期内对购房者的心态影响可能会比较严重，但长期来看，影响有限。我们没有必要跟风降价，德信的资金比较宽裕，我们会按照自己的节奏去走宏观市场杭州市场表现趋势研判.（....），提供海量管理资料免费下载！4绿城宋卫平：绿城决不会跟降！面对此次中国房地产特殊时期的暂5金成房产：推出“教育地产五周年庆置业计划”，许诺购买金成集团旗下楼盘，3年实现30%增值，购房者在3年后的一个月内还可无理由退房并获得30%增值。在此基础上，教师还可以凭教师资格证获9.5折优惠

钱江国际：9月11日-10月6日发起“青年创业行动，喜迎中秋50套特价房馈赠新老客户”活动。推出50套特价房源，30-80㎡的精装修小户型，50年产权，折后的起价12000——13000元/㎡

，比周边的楼盘价格要低4000-5000元/㎡左右，优惠后的价格相当于原价的7.2折，实际成交价仅7000-8000元/㎡南北.西岸：9月13日-21日，推出“幸福安家保障计划”。共136套特价房源，销售单价8800-11450元/㎡

，以79㎡两房和89㎡三房为主；两房总价69万起，三房总价83万起，两天内签约，总价可再减两万。特价房源均可“无理由退房”

名城.燕园：为鼓励已预定的购房者及早签约，推出中秋优惠活动，高层房源一次性付款9折，商业按揭9.1折；多层房源一次性付款9.6折，商业按揭9.7折，日进千金计划均保留。媒体声音“万科降价给杭州‘铜墙铁壁’般的价格体系撕开了一个口子，杭州房价只升不降的神话也成为了过去。”

——钱江晚报多米诺骨牌已倒，杭州市场价格调整已成定局宏观市场杭州市场表现趋势研判.（....），提供海量管理资料免费下载！5金成房产：推出“教育地产五周年庆置业计划”，许诺购买金成集6覆巢之下，安有完卵？杭州市场持续低迷楼盘名称开盘时间本期推量成交均价开盘一周去化率（含预定）悦府8月21日154套2700095%南北西岸8月2日374套135000%现代景苑8月1日353套189001%世茂滨江花园8月31日248套

78208%

新绿园8月21日266套2600047%名城燕园8月30日314套1350025%左邻右舍8月1日89套1100034%楼盘名称开盘日期本期推量成交均价开盘一周去化率（含预定）泊林公寓7月13日329套10500元/㎡59%元都新景7月20日382套8500元/㎡63%玉兰公寓7月26日391套16000元/㎡65%风林公寓7月13日318套9500元/㎡27%云龙十一景7月26日168套25800元/㎡0%东方红街7月8日530套13000元/㎡48%西溪里7月19日公寓186套；排屋54套公寓：13500元/㎡

；排屋：28000元/㎡47%西溪蝶园7月27日17418000元/㎡24%楼盘名称开盘日期本期推量成交均价开盘一周去化率（含预定）白马尊邸6月21日300多套8700元/㎡40%钱塘山水6月21日308套公寓:11500元/㎡；排屋：27600元/㎡87%水晶城6月6日526套12500元/㎡60%2008年6月杭州开盘楼盘状况2008年8月杭州开盘楼盘状况2008年7月杭州开盘楼盘状况宏观市场杭州市场表现趋势研判.（....），提供海量管理资料免费下载！6覆巢之下，安有完卵？杭州市场持续低迷楼盘名称开盘时间本期推7金九银十？一切未知！.（....），提供海量管理资料免费下载！7金九银十？.（....），提供海量管理资料免费下载！8宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排屋研判产品定位问题？三大关键动作营销攻略形象调整趋势研判竞争市场目标调整策略及执行半年总攻略图下阶段执行计划案例借鉴宏观市场.（....），提供海量管理资料免费下载！8宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排屋9全国各大城市从07年底开始量跌价涨，陆续进入量价齐跌二线城市的市场反应落后于一线城市价格反应落后于交易量成交量：与07年同期相比平均降幅为52.1%成交均价：与07年同期相比平均涨幅为24.3%宏观市场杭州市场表现趋势研判.（....），提供海量管理资料免费下载！9全国各大城市从07年底开始量跌价涨，陆续进入量价齐跌二线城10房地产下降及调整期至少两年，等待没有出路关键词：过冬退地流拍降价促销融资资金链破发股权转让联合开发断供万人购房团···用家持续买楼，长期投资者增加地价上升速度大于房价上升速度现楼价格与期房价格相当投资回报率下降开发商大量买地、卖楼发展阶段用家比例下降，投资者比例增大期房价格大于现房价格地价上升大于楼价上升速度价格上升快，成交量逐步下滑开发商迅速卖楼危机阶段现楼、期楼价格下跌投资者退出，供过于求租楼不买楼地价下跌比楼价下跌快开发商迅速买楼，回笼资金，购置土地投资回报率高用家带动市场现房价格大于期房价格开发商的合理行为：买地，储备，暂缓销售物业萧条阶段复苏阶段时间（年）价格

复苏发展危机萧条阶段：深圳北京上海广州杭州合肥天津宏观市场杭州市场表现趋势研判.（....），提供海量管理资料免费下载！10房地产下降及调整期至少两年，等待没有出路关键词：用家持续11开发商的核心竞争力是可持续发展的经营模式城市时间楼盘降价情况深圳2007.12.9金色康苑13000元/㎡均价，远低于预期的20000元/㎡以上的价格，同时低于附近的二手房价格2007.10.20金域东郡7500元/㎡低价推出，开盘当天售罄广州2007.12.5万科云山开盘价从12000元/㎡降到7000元/㎡起2008.1.24魅力之城4期4500-6000元/㎡，远低于07年12月前6000元/㎡以上的价格上海2008.2.21十个楼盘95折特卖2008.7金色雅筑均价1.3万-1.5万元/㎡；比前期均价低了5000-8000元/㎡；团购、入万客会或当天首付10万，可享受总价再优惠10万北京春节前四季花城20套特价房最低优惠至7400元/㎡起，远低于销售均价8300元/㎡。1-3月活动减免房款8000元到15000元不等春节前万科紫台均价下降500元；精装均价从16500元/平方米降至16000元/平方米。2008.1.26中粮假日风景均价13800元/平方米提前交付5万元，可享受一次性付款9.3折，商业贷款9.6折成都2007.12.30魅力之城在内的5个楼盘二万置业基金，团购优惠3%，限时特价38万起；最高降价达1600元/㎡

双水岸开盘在5000元/㎡;买房返回5万到10万武汉2008.2.23西半岛、朗苑和魅力之城原均价4500-5000元/㎡,降价将近9.3折杭州2008.7.26西溪蝶园4#楼开盘均价1.5万元/㎡;实际均价降低了4000元/㎡；并于8月30日再推出4#楼特价房；均价再将1000元/㎡品牌开发商领降：李嘉诚卖首都万科全面降价宏观市场杭州市场表现趋势研判.（....），提供海量管理资料免费下载！11开发商的核心竞争力是可持续发展的经营模式城市时间楼盘降价12开发商城市降价楼盘降价情况金地深圳金地梅龙镇2月，推出三期1.1万元精装修，较二期1.7万元/㎡(毛坯）降幅达40%北京金地格林小镇5月7日，6套特价房，均价9500元/㎡上海金地流域湾实价是1.3万元/㎡比预期报价2.5万低了近1万元恒大沈阳恒大绿洲2月18日，精装修6300元/㎡;4月8日，清水房3326-4130元/月。广州恒大御景半岛100套房源7折销售，另有10套独立别墅、5套联排7.5折发售保利广州保利林海山庄实销均价为8900元/㎡，相比去年下半年降幅20%。3月30日，新房7500元/㎡起价。和计黄埔上海古北御翠豪庭6月初，部分小户型低于30000元/㎡，较3月推出的均价降幅达37.5%中海深圳中海西岸华府5月31日，三期5500元/㎡创区域新低世茂北京世茂奥临花园买房送车库；老带新6万~40万的优惠；危机阶段的关键是尽早出货，跑赢市场既是胜利各大开发商纷纷跟随宏观市场杭州市场表现趋势研判.（....），提供海量管理资料免费下载！12开发商城市降价楼盘降价情况金地深圳金地梅龙镇2月，推出三13这是一个环境不确定性的时代场外因素持续恶化场内因素不确定性增加这是一个观望的时期等待没有出路······万科的故事1.8万、3万、1.5万和700030%和10%1000和2500未来16个月······宏观市场杭州市场表现趋势研判.（....），提供海量管理资料免费下载！13这是一个环境不确定性的时代万科的故事宏观市场杭州市场表现14市场调整期，可能的购房者仅剩刚性需求者解冻现有的刚性市场，价格是最有力的武器！顺应大势，调整价格，迅速出货发展战略—.（....），提供海量管理资料免费下载！14市场调整期，可能的购房者仅剩刚性需求者解冻现有的刚性市场15宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排屋研判产品定位问题？三大关键动作营销攻略形象调整趋势研判市场竞争目标调整策略及执行半年总攻略图下阶段执行计划案例借鉴市场竞争.（....），提供海量管理资料免费下载！15宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排16三墩是主城区1万/平米以内配套最成熟完善的，但缺乏政策利好，区域未形成热点2003年百万方大盘亲亲家园开始规模开发，三墩板块逐渐被市场认知。0506土地出让量小，加之申花路板块游离之后，板块后续乏力。在各种政策利好的刺激下，下沙、九堡、桥西板块纷纷崛起，三墩逐渐被市场淡忘。闲林0.7-1.1万下沙0.7-1.1万滨江闻堰0.7-1.1万丁桥0.7-1.1万良渚0.7-1.1万区域市场.（....），提供海量管理资料免费下载！16三墩是主城区1万/平米以内配套最成熟完善的，但缺乏政策利1707年大鳄进入，90万方供应量，08年下半年起三墩板块竞争将异常激烈中海金溪园金地自在城中海紫藤苑项目名称总建筑面积（㎡）容积率业态预计开盘时间中海金溪园约6万1.80高层、排屋08年10月金地自在城约85万1.80高层、排屋08年11月中海紫藤苑约12万2.2-2.5高层未知市场竞争高层9月10月11月12月2009年……2008年区域竞争项目预计供应量高层排屋本项目自在城金溪园排屋排屋10月起区域竞争将趋于白热化.（....），提供海量管理资料免费下载！1707年大鳄进入，90万方供应量，08年下半年起三墩板块竞18金地.自在城——85万平方米大型生活社区，生活配套、户型、现场展示的竞争优势明显9月底启动项目的推广活动。10月中下旬推出大约6000平方米的样板区。样板区内有实景景观、样板房和售楼处。最快年底前推出一期，物业形态含排屋。高层大部分为建筑面积在90平方米左右的精装修紧凑房型，户户全明，即使是中间套也能达到南北通透

排屋面积270-315㎡，高3层，均为3-4重的精装庭院设计

自在城关键节点花园洋房将在最后一期推出，面积和户型暂未确定市场竞争.（....），提供海量管理资料免费下载！18金地.自在城——85万平方米大型生活社区，生活配套、户型19中海.金溪园——高层主力面积偏小，户型优势明显，总价不高，市场竞争力强1213141516高层538套12-15幢89㎡左右两房16幢88㎡两房（中间套）136㎡三房（边套）排屋58套双联14套多联44套89㎡两房户型（边套）预计10月底或11月开盘，样板房和现场售楼处将在开盘后开放。一期主推高层小户型房源，均价预计在10000元/㎡以下，平面差约600元/㎡。销售目标：今年年底前实现高层全部清货。金溪园关键节点市场竞争.（....），提供海量管理资料免费下载！19中海.金溪园——高层主力面积偏小，户型优势明显，总价不高20宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排屋研判产品定位问题？三大关键动作营销攻略形象调整趋势研判竞争市场目标调整策略及执行半年总攻略图下阶段执行计划案例借鉴产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！20宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排21项目由高层、排屋两部分组成，业态差异大，营销需分开考虑高层区：均价:9500元/㎡

主力面积：86-123㎡

总价:70-110万排屋区:均价:26000元/㎡

户型面积:220-260㎡

总价:486-800万高层、排屋面对完全不同的客户群，完全不同的市场竞争总建筑面积：170141平方米总套数高层：1017套排屋：59套一期推量高层：275套排屋：59套一期销售：高层：售出137套（截至9.8）去化率：49.8%

排屋：售出10套去化率：16.9%高层研判排屋研判产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！21项目由高层、排屋两部分组成，业态差异大，营销需分开考虑高22在自住需求为主导的市场环境下，消费者日趋理性，经济型两房三房市场需求最大资料来源：08年5月房交会问卷调查热销楼盘户型面积所占比例魅力之城85-90㎡70%101-130㎡30%丽江公寓85、89、103㎡70%143-156㎡20%198-302㎡少量泊林公寓89㎡71%72-86㎡21%136-140㎡少量元都新景89-91㎡71%102、135-138㎡29%东方红街85-89㎡44%57-70㎡21%114-126㎡、133-138㎡35%钱塘山水87-89㎡87%258-328㎡13%高层市场排屋研判产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！22在自住需求为主导的市场环境下，消费者日趋理性，经济型两房23本项目小户型为主，户型设计缺乏亮点，用材等也无突出优势，产品竞争力弱户型面积(㎡)套数户型比两室两厅一卫85-10149348.48%三室两厅一卫115-11925328.87%三室两厅两卫123-14227126.65%白马尊邸G387平米钱塘山水89平米高层产品排屋研判产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！23本项目小户型为主，户型设计缺乏亮点，用材等也无突出优势，24区域内价格9000-11000元/平米，涨势缓慢兰韵天成二手房价10000

亲亲家园二手房价11000

白马尊邸均价9500

铭雅苑二手房价8500

紫金港湾均价9300

颐景园二手房价9200

楼盘名称二手/一手房市场在售户型亲亲家园（08年交付）少量80㎡两房、110-140㎡三房、180-220四房颐景园（08年交付）70-100㎡两房、130㎡左右三房铭雅苑（2004年交付）40-60㎡一房、100-140㎡三房兰韵天成（2008年交付）120-190㎡三房、四房紫金港湾（在售）96㎡两房，115、124㎡三房周边居住区分布密集，二手房源以100㎡以上的户型为主，小户型产品供应缺乏。三墩板块楼盘价格（以亲亲家园为代表）逐年攀高高层一期价格排屋研判产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！24区域内价格9000-11000元/平米，涨势缓慢兰韵天成25一期各户型去化较为均匀，层差制定不合理导致高区房源去化困难13#楼14#楼1单元2单元1单元2单元楼层04030201楼层04030201楼层04030201楼层0403020118

G2G2G418

G4G2G318

G2G2G418

G4G2G117G3G2G2G117G1G2G2G317G3G2G2G117G3G2G2G116G3G2G2G116G1G2G2G316G3G2G2G116G3G2G2G115G3G2G2G115G1G2G2G315G3G2G2G115G3G2G2G114G3G2G2G114G1G2G2G314G3G2G2G114G3G2G2G113G3G2G2G113G1G2G2G313G3G2G2G113G3G2G2G112G3G2G2G112G1G2G2G312G3G2G2G112G3G2G2G111G3G2G2G111G1G2G2G311G3G2G2G111G3G2G2G110G3G2G2G110G1G2G2G310G3G2G2G110G3G2G2G19G3G2G2G19G1G2G2G39G3G2G2G19G3G2G2G18G3G2G2G18G1G2G2G38G3G2G2G18G3G2G2G17G3G2G2G17G1G2G2G37G3G2G2G17G3G2G2G16G3G2G2G16G1G2G2G36G3G2G2G16G3G2G2G15G3G2G2G15G1G2G2G35G3G2G2G15G3G2G2G14G3G2G2G14G1G2G2G34G3G2G2G14G3G2G2G13

G2G23G1G2G2G33G3G2G2G13G3G2G2G12G2G22G1G2G2G32G3G2G2G12G3G2G2G11G2G21

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G2G2G1高层一期价格排屋研判产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！25一期各户型去化较为均匀，层差制定不合理导致高区房源去化困26西湖区25-35岁自住需求客户为本项目核心客户成交客户居住地成交客户工作地成交客户年龄成交客户置业目的高层客户排屋研判产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！26西湖区25-35岁自住需求客户为本项目核心客户成交客户居27地段与价格为客户购房核心驱动因素成交客户关注因素选择城西是区域情结下的主动选择，选择三墩则是有限价格承受力下的被动选择“我们就在城西工作、生活，所以肯定要住在这边，文一、文二路上的房子又太贵，只能选择三墩这里了”——戴先生（14-1-304）在交通学院那边生活了3年，最初到杭州时就是在三墩这里落脚的···三墩板块也就白马尊邸一个楼盘可选。——季先生（14-1-1004）文教2-3万桥西1-1.5万申花1.4-1.6万三墩9500元闲林0.7-1.1万高层客户排屋研判产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！27地段与价格为客户购房核心驱动因素成交客户关注因素选择城西28项目高层研判总结本项目高层产品定位合理，为市场刚性需求产品。杭州主城区范围内，本项目高层性价比优势明显。城西首次置业者为本项目核心客户。08年底，中海金溪园、金地自在城、中海紫藤苑相继入市，区域内竞争加剧。市场竞争加剧，合理的定价及推售策略，是实现迅速走量的关键。高层研判排屋研判产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！28项目高层研判总结本项目高层产品定位合理，为市场刚性需求产2908年杭州排屋市场整体低迷，月均去化5套以内，个别热销楼盘核心竞争优势明显板块楼盘业态单价总价本期房源去化本期开盘时间去化速度西溪大华·西溪风情双联、多联、独栋、别墅2.4-2.8万／㎡650-80028708年4月2-3套/月坤和·西溪里多联2.9万／㎡750-950541308年7月7套/月小和山浪漫和山独栋、联排2.3万／㎡660-137014套排屋45套独栋排屋14,独栋3008年3月3套/月绿野春天翠谷幽兰叠拼1万／㎡195-2601081408年3月3-4套/月坤和和家园多联3.8万／㎡950W-1200634508年3月11套/月闲林华安西溪山庄多联1.38万／㎡300-450201707年9月2套/月广瑞瑞城多联1.28万／㎡250581808年4月6套/月青枫墅园双联、多联1.5-2万／㎡350-55023708年4月2-3套/月青山湖六合盛·湖光山社排屋、双拼、别墅0.9-1.3万／㎡120-400982007年11月2-3套/月中都·青山湖畔别墅、双拼1.2万／㎡500-80097套独栋+32套排屋60余套独栋、16套排屋07年8月1-2套／月银湖金都·富春山居独栋、双联、多联

350-55070余25左右08年5月8套左右/月九龙一号排屋、少量别墅

350-60056

08年1月3套左右/月金宇•云水山居双联、多联、别墅

排屋130-260万；别墅300-780100余70余08年5月28套/月清源·上林湖排屋、独栋排屋1.25-1.58别墅1.68-3.3260-40030-408左右08年5月2-3套/月三江铭翠蓝湾

联排0.82叠排0.58万／㎡110-200160左右50余08年1月7套/月高层研判排屋市场产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！2908年杭州排屋市场整体低迷，月均去化5套以内，个别热销楼30本项目不处于传统排屋区，无自然景观资源，但区域内生活配套完善，适合成为第一居所

西溪板块2.5万—3.6万小和山板块1万—1.5万闲林板块1.5万—2万之江转塘2-3万青山湖板块0.9万—1.2万湘湖1-2万银湖板块0.8万—1.5万随着中海金溪园、金地自在城项目入市，本区域排屋供应剧增，区域认知度将得到一定提升桥西板块上河、燕园、南北西岸均有排屋推出，价格趋近，对本项目会带来一定影响

桥西2.5万高层研判排屋市场产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！30本项目不处于传统排屋区，无自然景观资源，但区域内生活配套31本项目排屋户型设计出色，有一定产品亮点，但无法成为核心竞争力双车位超大地下面积赠送多庭院高层研判排屋产品产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！31本项目排屋户型设计出色，有一定产品亮点，但无法成为核心竞32客户背景工作地点家庭构成年龄认购套数三墩康达4S店高管(团购)城北石祥路三口之家35-456三墩私营企业主三墩镇三口之家55左右2关系客户萧山————2西溪、闲林、小和山、青山湖板块都在争夺大城西客户本项目无自然景观资源，板块认知度不高，价格没有优势，核心客户聚焦为三墩区域客户三墩镇及临近区域35-45岁私营业主及企业中高层自住客为本项目核心客户高层研判排屋客户产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！32客户背景工作地点家庭构成年龄认购套数三墩康达4S店高管(33地段是客户购房核心驱动因素客户背景工作地点家庭构成年龄认购套数认知途径三墩康达4S店高管(团购)城北石祥路三口之家35-456路过，现场、户外三墩私营企业主三墩镇三口之家55左右2路过，现场、户外关系客户萧山————2内部推介地域情结及生活便利性中海、金地项目入世后，区域内客源争夺白热化高层研判排屋客户产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！33地段是客户购房核心驱动因素客户背景工作地点家庭构成年龄认34价格处于杭州排屋市场第二梯队，但产品价值无法有力支撑价格第四梯队10000元/㎡以下第三梯队10000-20000元/㎡第一梯队30000元/㎡以上第二梯队20000-30000元/㎡

景观资源一般/欠缺

远离主城区，通达性较差楼盘品质一般、开发商无知名度代表楼盘：湖光山社、青成.山语间

景观资源一般

距主城区有一定距离工程质量一般、市场知名度有限

代表楼盘：西溪山庄、广瑞瑞城、阳光天际、锦绣钱塘靠近景观资源板块认知度高，品牌开发商之作设计新颖、规模排屋社区代表楼盘：西溪里、西溪风情

占有稀缺自然景观资源板块认知度高,所在区域为传统高端住宅集中区用材奢华、做工精细、气质独特、开发商品牌卓越

代表楼盘：阳明谷、和家园高层研判排屋价格产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！34价格处于杭州排屋市场第二梯队，但产品价值无法有力支撑价格35项目排屋研判本项目排屋产品有一定亮点，但无核心竞争优势。三墩区域内第一居所为排屋的核心价值。三墩及临近区域私营业主为项目核心客户。区域内一路之隔的金地自在城、中海金溪园有大量排屋供应，本项目品牌、产品、总价方面都处于劣势。本项目排屋目前价格与价值不匹配，未来市场压力巨大，排屋产品困难重重！大幅度调整价格体现合理性价比是排屋实现销售的关键。高层研判排屋研判产品定位问题？.（....），提供海量管理资料免费下载！35项目排屋研判本项目排屋产品有一定亮点，但无核心竞争优势。36宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排屋研判产品定位问题？三大关键动作营销攻略形象调整趋势研判竞争市场目标调整策略及执行半年总攻略图下阶段执行计划案例借鉴目标调整.（....），提供海量管理资料免费下载！36宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排37目标回顾及解析目标年度回款8.7亿，排屋3.7亿，高层5亿排屋59套100%销售高层销售500套排屋销售49套高层销售350套排屋月均去化12套高层月均去化90套.（....），提供海量管理资料免费下载！37目标回顾及解析目标年度回款8.7亿，排屋3.7亿，高层38目标调整二期11月开盘周完成销售150套二期年底前完成销售200套，11、12月均去化25套一期11、12月去化30套，月均去化15套08年底完成一期二期销售350套排屋完成10套销售年度回款：3.5亿目前已实现：1.4亿二期实现：2.1亿.（....），提供海量管理资料免费下载！38目标调整二期11月开盘周完成销售150套年度回款：3.539宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排屋研判产品定位问题？三大关键动作营销攻略形象调整趋势研判竞争市场目标调整策略及执行半年总攻略图下阶段执行计划案例借鉴案例借鉴.（....），提供海量管理资料免费下载！39宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排40代表项目板块总建面（万方）物业形态主力户型开盘时间均价月去化量销售状况魅力之城九堡19万小高层、高层85-90㎡两房占70%；2008年3月22日12000（精装修2000）62套/月08年5月推出5栋，已推出70%丽江公寓九堡25万小高层、高层85-103㎡的两房占70%一期08年3月24日；二期5月12日14000（精装修送家电3000）75套/月一期去化90%；二期整体去化80%左右。泊林公寓九堡10万高层、小高层89㎡紧凑三房双阳台为71%2008年7月15日10500147套/月开盘当天预订约60%；在售共去化78%；元都新景丁桥16万高层、小高层88-91㎡的两房占70%一期08年1月26日；二期7月20日8500196套/月一期销售100%；二期去化54%,东方红街城东35.4万高层85-89㎡两房占44%

一期08年7月8日；二期预计08年9月13000335套/月一期销售93%；都市芯宇市中心23万高层

99㎡两房、115-145㎡三房、188-255㎡别墅型三房、四房一期08年1月20日开盘（5#、6#)；二期08年5月1日(3#)开盘26000（毛坯）30000（精装修）5#、6#楼47套/月；3#楼14套/月5、6号楼去化87%,钱塘山水滨江14.9万排屋、公寓87-89㎡两房占87%一期08年6月21日开盘；二期8、9月开盘公寓：11000，排屋27608133套/月一期销售89%；08年杭州典型热销楼盘案例借鉴.（....），提供海量管理资料免费下载！40代表项目板块总建面（万方）物业形态主力户型开盘时间均价4141开发商绿城房地产集团有限公司丽江公寓四季青地铁东站长途客运中心总建面25万方规模11幢多高层和4幢小高层

户型配比一期88-90㎡两房60%，120-150㎡的三房兼有少量200㎡的顶层跃式。二期85、89、103㎡的两房共占70%，143-156㎡三房为16%；少量198-302㎡的顶层四房开发节奏开盘时间一期08年3月24日；二期5月12日销售量一期共推300多套；二期推276套销售价格一期14000元/㎡；二期14500元/㎡，中心景观金沙苑15000-17769元/㎡去化状况一期销售近90%，二期销售整体去化83%；去化难点200㎡以上顶层跃式，沿街低层西边套客户构成绿城老客户为主；城东自主客，一次置业年轻白领；四季青带来的商人置业群占30%丽江公寓价格走势及去化状况分析3月24日一期开盘5月12日二期开盘.（....），提供海量管理资料免费下载！4141开发商绿城房地产集团有限公司丽江公寓四季青地铁东站42关键一：品牌效应绿城品牌强大号召力销售中心关键二：营销手段

重视客户维护，老带新成效明显关键三：提升产品城东第一精装修大盘（赠家电），“春江花月”升级版，稀缺江景，性价高关键四：产品展示售楼部、园林、样板房做品质示范售楼部体验样板房丽江公寓.（....），提供海量管理资料免费下载！42关键一：品牌效应绿城品牌强大号召力销售中心关键二：营销手4343项目概况开发商浙江德信广源置业有限公司总建面10万方规模6幢多高层和4幢小高层区域优势配套地铁东站、长途汽车客运站带来交通利好、四季青服装市场拉动商业氛围华丽的销售中心一期1-4幢小高层

户型配比89㎡紧凑三房双阳台为71%；72-86㎡两房占20.6%；136-140㎡顶层四房少量开发节奏开盘时间2008年7月15日销售量4幢小高层，320多户销售价格均价10500元/㎡；最高价3幢11250元/㎡去化状况开盘当天去化60%，目前销售率为78%左右；89㎡三房去化率达83%；80㎡多两房和顶层100多方三房去化较慢客户构成城东经济型自主客，一次置业年轻白领；四季青带来的商人置业群，出现部分投资客泊林公寓泊林公寓.（....），提供海量管理资料免费下载！4343项目概况开发商浙江德信广源置业有限公司总建面10万方44关键一：产品创新产品：89㎡三房赠双阳台的超值户型去化率最高达83%；电梯入户、科技建材、智能物管关键二：价格实现销售价格片区中低，总价低于100万，高性价比，促进销售周边楼盘均价主力房型产品附加值泊林公寓1050089㎡三房两室双阳台电梯入户、高科技物管丽江公寓1400090㎡两房精装修送家电魅力之城1200090㎡两房精装修左邻右舍1100090㎡两房

九月庭院1000090㎡两房

风林公寓950090㎡两房

关键三：成功的营销

前期重点热炒“新德国平衡住宅”概念，引起极大关注关键四：现场展示

富有时尚现代感的影视宣传片做品质示范周边楼盘产品竞争表泊林公寓户型配比及去化状况一览表泊林公寓.（....），提供海量管理资料免费下载！44关键一：产品创新产品：89㎡三房赠双阳台的超值户型去化4545开发商杭州万科置业有限公司总建面19万方规模20栋高层和小高层（精装修）配套地铁东站、长途汽车客运站带来交通利好、四季青服装市场拉动商业氛围户型配比85-90㎡两房占70%；101-110㎡小三房、130㎡以上三房占30%左右开发节奏开盘时间2007年4月22日首次开盘；年6月16日二次开盘；8月上旬三次开盘；2008年3月22日二期开盘（精装修）；2008年5月二期再推5幢销售量二期共推出891多套销售价格07年一期开盘7100元/㎡；08年二期精装修均价12000元/㎡；地理位置最好的19#号楼13000元以上去化状况12#、13#、18#、19#、20#楼去化80%；5月推出400套，去化70%；客户构成万科品牌老客户为主力，城东自主客，一次置业年轻白领；四季青带来的商人置业群，投资客面积：89㎡

户型：两房两厅一卫亮点：客厅开间4米或4米以上，主卧面宽则至少达到3.8米.魅力之城魅力之城.（....），提供海量管理资料免费下载！4545开发商杭州万科置业有限公司总建面19万方规模20栋高46关键一：品牌效应万科强势品牌园林展示售楼部展示关键二：产品户型杭州首个90/70户型，二期精装修提升品质关键三：现场展示园林、样板房做品质示范魅力之城.（....），提供海量管理资料免费下载！46关键一：品牌效应万科强势品牌园林展示售楼部展示关键二：产47开发商杭州新源房地产开发有限公司总建面16万㎡规模13幢11~15层小高层/高层户型配比一期91-102㎡左右三房23%，88-91㎡的两房占77%。二期89-91㎡的两房共占71%，102、135-138㎡三房为29%开发节奏开盘时间一期08年1月26日开盘；二期7月20日销售价格一期开盘7380元/㎡；二期开盘8500元/㎡销售量一期约推490套；二期约推400套去化状况一期销售100%，二期销售整体去化54%；实现了淡季旺销客户构成本地人；工作2~3年的首次置业者；投资者已去化户型的百分比分析101-137㎡三房87-91㎡两房二期推出户型配比分析元都新景.（....），提供海量管理资料免费下载！47开发商杭州新源房地产开发有限公司总建面16万㎡规模13幢48关键一：价格实现销售一期开盘低于周边楼盘整整2300元/㎡的价格低开幅度25%；二期均价8500元/㎡仍低于周边楼盘元都新景和亿城嘉园价格比对8300元9300元7380元8500元元都新景亿城嘉园元都新景.（....），提供海量管理资料免费下载！48关键一：价格实现销售一期开盘低于周边楼盘整整2300元/49开发商杭州中江置业有限公司总建面35.4万㎡规模18幢高层住宅公寓、大型商业体、特色步行街区配套城东核心，杭州新火车东站战前首座位置，距武林广场约5公里，距钱江新城CBD约4公里；项目本身引入了HOPSCA都市综合体概念，配套规划更为完备位于城东核心地段

户型配比一期114-126㎡、133-138㎡三房35%，85-89㎡的两房44%，57-70㎡一房21%，兼有少量200多平米的顶层大户型开发节奏开盘时间一期08年7月8日开盘；二期预计08年9月开盘销售量一期共推520多套；二期将推450套左右销售价格一期均价13000元/㎡左右去化状况一期销售近93%，都卖的好情况下，70平米一室销售情况相对较差客户构成附近居民、工作3~5年的首次置业者以及看好该地段发展前景的投资客东方红街.（....），提供海量管理资料免费下载！49开发商杭州中江置业有限公司总建面35.4万㎡规模18幢50关键一：地段优势未来交通枢纽，政府规划“城东新城”潜力巨大，紧邻主城区相近，与武林广场约5公里。关键二：价格实现销售一期开盘价格远远低于预期，低价实现高销售周边项目均价对比东方红街东方红街.（....），提供海量管理资料免费下载！50关键一：地段优势未来交通枢纽，政府规划“城东新城”潜力巨51项目概况

开发商

金都房产集团有限公司

总建面

约23万㎡

规划5幢高层

地段

东至西溪河、溪苑路，南至文一路，西面是教工路、北至余杭塘河，距西湖3公里；距商业中心武林广场3公里；距黄龙体育中心1.8公里

户型配比已推5、6号楼（毛坯）主要以115-145平米三房为主，占64.5%；99平米两房占50%左右；145-150平米两房为35.4%；少两120平米两房和一房，分别占10%左右；3号楼（精装修）188-255平米三房、四房别墅型大户户型特色居家、舒适、豪华三种全方位户型区间开发节奏开盘时间一期08年1月20日开盘；二期08年5月1日开盘销售量一期共推425套；二期推147套销售价格一期开盘均价22000元/㎡；二期开盘毛坯均价26000元/㎡，精装修30000元/㎡去化状况5、6号楼去化约87%客户构成改善居住环境多次置业的私营企业主、海归、附近居民或教师城市芯宇.（....），提供海量管理资料免费下载！51项目概况开发商金都房产集团有限公司总建面约52关键一：高科技产品节能环保、舒适生活、智能科技三大体系共十八项单项技术“绿色高科技住宅”，创新的“五板四院”建筑风格；居家、舒适、豪华三种全方位户型区间时尚前卫的售楼中心关键二：现场展示

售楼处、样板房做品质示范关键三：品牌效应金都品牌，客户老带新关键四：客户细分针对不同产品，进行客户细分，指导推售策略城市芯宇.（....），提供海量管理资料免费下载！52关键一：高科技产品节能环保、舒适生活、智能科技三大体系共53开发商中海地产（杭州）有限公司售楼部现场总建面14.9万㎡规模珍稀江景排屋、江景大宅和全江景精品公寓

户型配比一期87-89㎡两房87%，258-328㎡的排屋13%开发节奏开盘时间一期08年6月21日开盘；二期8、9月开盘销售量一期共推302套，二期300多套房源销售价格一期精品公寓均价11000元/㎡，排屋688万起，均价27608元/㎡去化状况一期销售89%，公寓为主；排屋去化相对弱客户构成滨江自主客、第一次置业年轻白领、主城区工作者、改善居住高管、私营企业主、投资者钱塘山水水晶城样板房钱塘山水.（....），提供海量管理资料免费下载！53开发商中海地产（杭州）有限公司售楼部现场总建面14.9万54现场售楼部90㎡两房两卫+2X凸窗20-46㎡双层空阳台，部分高达5.8米两卫关键一：品牌效应中海品牌号召力关键三：价格实现销售一期开盘低于前期宣传和客户预期的价格关键二：提升产品90平米两房两卫两X空间户型，大量面积赠送；江景大盘关键四：现场展示售楼部、样板房做品质示范钱塘山水一期开盘价格与竞争对手比较分析图钱塘山水.（....），提供海量管理资料免费下载！54现场售楼部90㎡两房两卫+2X凸窗20-46㎡双层空阳台55开发商品牌、价格、产品品质、现场展示是淡市下楼盘成功的核心要素成功KPI丽江公寓魅力之城泊林公寓东方红街城市芯宇钱塘山水元都新景品牌效应√√

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产品品质

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地段优势

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现场展示

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价格策略

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案例借鉴.（....），提供海量管理资料免费下载！55开发商品牌、价格、产品品质、现场展示是淡市下楼盘成功的核5608年杭州典型滞销楼盘项目名称开发商总建筑面积（㎡）均价(元/㎡)最近开盘时间推出套数售出套数去化率去化速度南北.西岸杭州盛德房产1300001300008.8.337510.3%1套/月桥西版块楼盘均况凯德、天阳、德信等——12000-15000元/㎡——2381122360%17-66套/月万均.九月庭院浙江万钧置业8800010329元/㎡08.4.93234012.4%10套/月九堡板块楼盘均况万科、绿城、名城、德信等——9200-16000元/㎡——2439143851.2%20-147套/月云龙.十一景杭州市房地产开发有限公司4786225800元/㎡08.7.26168241.8%24套/月野风.现代景苑浙江野风集团房地产公司约20000018306元/㎡08.8.1353215.9%21套/月案例借鉴.（....），提供海量管理资料免费下载！5608年杭州典型滞销楼盘项目名称开发商总建筑面积（㎡）均价57市场持续低迷，产品、地段无优势，定价过高，推售不合理

周边均价在13000以上的楼盘银树湾和风景大院去化非常缓慢，南北西岸并未以此为戒开盘位置最靠近石祥高架,环境不佳89平米左右的小三房户型赠送面积较少，与板块内其他楼盘相比，无明显竞争优势

天阳.上河

嘉泰.馨庭凯德.视界

金瑞.风景大院德信.银树湾南北.西岸户型面积(㎡)套数户型比去化套数销售率2房2厅1卫7914438.3%10.7%3房2厅1卫86-9022058.7%003房2厅2卫123113.0%00总计——375——10.3%天阳.上河嘉泰.馨庭凯德.视界德信.银树湾风景大院南北西岸南北·西岸.（....），提供海量管理资料免费下载！57市场持续低迷，产品、地段无优势，定价过高，推售不合理周58市场持续低迷，大户型总价高，营销展示差汇盛德堡主力户型90-112㎡总价85-125万

九月庭院主力户型118-130㎡总价110-150万泊林公寓主力户型72-89㎡总价65-100万去化率65.2%去化率51.9%去化率12.4%面积:㎡总价:万元区域内主力客户为首次置业者，与区域内其他项目相比，九月庭院主力户型面积偏大，总价较高，项目滞销楼盘展示差,不能吸引看房者注意力;与周围楼盘相比,价格相当,但形象包装差,缺乏品质感九月庭院.（....），提供海量管理资料免费下载！58市场持续低迷，大户型总价高，营销展示差九月庭院泊林公寓59市场持续低迷，仅有好地段而无其他产品优势的高价房，无法获得市场认可云龙十一景开盘日期推出套数销售套数销售率08.7.26168241.8%野风现代景苑开盘日期推出套数销售套数销售率08.8.1353215.9%现代景苑武林广场与前期相比，项目两侧临路,位置不佳；户型设计上缺陷较多。按常规定价。现代景苑楼盘规模小、容积率高；楼间距小，低区的采光、通风受到限制。户型设计缺陷较多。云龙十一景.（....），提供海量管理资料免费下载！59市场持续低迷，仅有好地段而无其他产品优势的高价房，无法获60淡市之下,必须以合理的价格,出色的现场展示和深入人心的形象,在市场上发出最强音案例借鉴南北.西岸万均.九月庭院野风.现代景院云龙.十一景错误预估市场,开盘定价过高科技住宅形象得不到市场认可户型面积大,总价偏高现场展示差,缺乏品质感

产品亮点不足,定价过高楼盘形象不鲜明

产品亮点不足,定价过高滞销楼盘原因总结现场展示缺乏说服力缺乏合理的价格策略形象无法打动客户.（....），提供海量管理资料免费下载！60淡市之下,必须以合理的价格,出色的现场展示和深入人心的形61宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排屋研判产品定位问题？三大关键动作营销攻略形象调整趋势研判竞争市场目标调整策略及执行半年总攻略图下阶段执行计划案例借鉴三大关键动作.（....），提供海量管理资料免费下载！61宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排62推售及价格、展示、形象调整为项目三大关键动作形象调整推售及价格123现场展示现场展示推售及价格三大关键动作形象调整推售策略价格策略——跑赢大势推售及价格三大关键动作.（....），提供海量管理资料免费下载！62推售及价格、展示、形象调整为项目三大关键动作形象调整推售63现场展示推售及价格三大关键动作形象调整挑战一：800余套房源领取预售证不能不卖挑战二：100套以上销售目标，需要800组以上客户积累，而目前客户积累趋近于无我们怎么办？挑战三：排屋由于定价过高，现阶段完全滞销.（....），提供海量管理资料免费下载！63现场展示推售及价格三大关键动作形象调整挑战一：800余套64给高层，还是给排屋？唯一的砝码：一个月推广时间现场展示推售及价格三大关键动作形象调整推售及价格三大关键动作现阶段，排屋与高层如何取舍？给高层，意味着10-11月的推售以高层为主给排屋，意味着高层无法顺利开盘800余套高层房源,年底目标350套49套排屋房源,年底目标20套800余套高层房源,年底目标350套49套排屋房源,年底目标20套800余套高层房源,年底目标350套49套排屋房源,年底目标20套.（....），提供海量管理资料免费下载！64给高层，还是给排屋？唯一的砝码：一个月推广时间现场展示推65现场展示推售及价格三大关键动作形象调整推售及价格三大关键动作本阶段应将主要精力放在高层，确保11月开盘成功高层无法长期捂盘，高层能否开盘成功，决定了整个楼盘的成败高层实现热销，可极大提升项目市场知名度及影响力，带动排屋销售排屋的暂时滞销不会影响整个楼盘的销售排屋实现销售对项目整体形象提升意义不大11月的推售以高层为主.（....），提供海量管理资料免费下载！65现场展示推售及价格三大关键动作形象调整推售及价格三大关键66风险最小原则选取推售策略选择一：强行入市开盘，利用价格与市场博弈？消费者信心严重不足消费者底线在哪？不成功即成仁选择二：积极蓄客，真实开盘时间后延？一个月蓄客期充分根据市场情况及蓄客情况决定价格策略分批次利用价格策略实现走量现场展示推售及价格三大关键动作形象调整.（....），提供海量管理资料免费下载！66风险最小原则选取推售策略选择一：强行入市开盘，利用价格与67推售策略：二期分批走量，首批从8、9、10、11、12#楼中挑选两至三栋实现走量项目推售节奏1413121110987654321排屋区一期现场展示推售及价格三大关键动作形象调整在售房源多,蓄客时间短，必须分批推出，逐栋击破。通过价格引导分批次实现走量。.（....），提供海量管理资料免费下载！67推售策略：二期分批走量，首批从8、9、10、11、12#68二期定价原则价格优惠释放必须能引发杭州整体市场关注1价格竞争目标只有一个——中海金溪园，与中海形成1000元/平米以上价差能实现竞争优势2市场瞬息万变，实际开盘价格需依当时市场情况而定3现场展示推售及价格三大关键动作形象调整.（....），提供海量管理资料免费下载！68二期定价原则价格优惠释放必须能引发杭州整体市场关注1价格69下半年白马尊邸项目营销总控图

时间项目9月10月11月12月

第三周

（15-21）第四周

（22-28）第一周

（29-5）第二周

（6-12）第三周

（13-19）第四周

（20-26）第五周

（27-2）第一周

（3-9）第二周

（10-16）第三周

（17-23）第四周

（24-30）第一周

（1-7）第二周

（8-14）第三周

（15-21）第四周

（22-28）第五周

（29-4）营销策略蓄势期：引发市场关注、核心价值释放第一波优惠信息释放，发卡蓄客开盘，引爆市场案场执行力、案场气氛营造、客户活动、排屋活动销售目标

二期开盘销售120套，一个月内实现销售150套年底实现高层一期去化150套，二期去化200套，排屋去化10套积累客户积累二期客户800组

推售节奏

10月17日房交会第一波优惠信息释放

11月8日二期优惠信息释放

工程进度

看房通道完成

现场包装、排屋样板区、现场接待处、高层清水房完成

推广主题“杭州人挺住”引发话题讨论，项目核心价值房交会优惠信息释放继续制造悬念引爆市场关注第二波优惠信息释放分批次优惠信息，核心价值媒体组合网络、短信、户外、现场展示线上下立体攻势

线上下立体攻势

节点活动

老业主活动房交会活动

开盘后业主答谢会排屋重点客户推荐会

延续性活动

每周末巡展周末售楼处旺场活动.（....），提供海量管理资料免费下载！69下半年白马尊邸项目营销总控图时间项目9月1070排屋价格需要大幅度下调，均价调整至22000元/平米以内，团购优惠是最合适的降价手段策略：渠道优惠团购客户优惠现场展示推售及价格三大关键动作形象调整.（....），提供海量管理资料免费下载！70排屋价格需要大幅度下调，均价调整至22000元/平米以内71价格调整之后，视情况分别给予高层高区、高层中低区及排屋客户不同形式的补偿现场展示推售及价格三大关键动作形象调整少数高层高区客户大量高层中低区客户排屋客户一期高层高区成交价格高，价差大，但成交客户少应对方案：价格调整后单独约见，逐个解决，考虑给业主补差价。应对方案：适当补差，或以送家电等方式给予业主心理安慰，避免大批客户挑起事端一期高层中低区实际差价小，但成交客户多排屋客户少，且暂未签约应对方案：按调整后的排屋价格销售.（....），提供海量管理资料免费下载！71价格调整之后，视情况分别给予高层高区、高层中低区及排屋客72推售及价格、展示、形象调整为项目三大关键动作形象调整推售及价格123现场展示现场展示推售及价格三大关键动作形象调整工地改造建立样板房——弱化不利因素.（....），提供海量管理资料免费下载！72推售及价格、展示、形象调整为项目三大关键动作形象调整推售73触目惊心！.（....），提供海量管理资料免费下载！73触目惊心！.（....），提供海量管理资料免费下载！74.（....），提供海量管理资料免费下载！74.（....），提供海量管理资料免费下载！75集中力量对工地现场进行整改，迅速建立看房通道、样板房、现场接待中心１.入口：金家汇河桥２.现场接待中心／排屋样板区３.高层样板房1３２现场展示推售及价格三大关键动作形象调整树立路边导示牌入口处整改工程大门包装现场围档更新.（....），提供海量管理资料免费下载！75集中力量对工地现场进行整改，迅速建立看房通道、样板房、现76排屋内部做清水房，将现房不利化为有利；并将一楼作为简易现场接待处全部墙面和地面砌平墙面刷白日光灯全天打开少量的桌椅点缀屋内、露台做植物盆栽、壁挂油画点缀现场展示推售及价格三大关键动作形象调整清水样板房示意图临时接待处示意图.（....），提供海量管理资料免费下载！76排屋内部做清水房，将现房不利化为有利；并将一楼作为简易现77在高层精装修样板房无法完成之前，可利用涂鸦样板房增加现场看点现场展示推售及价格三大关键动作形象调整本项目高层客户群集中在25-30岁年龄段，喜欢新奇事物，可投其所好建议采用明快的色彩，及富有动感的图象画面.（....），提供海量管理资料免费下载！77在高层精装修样板房无法完成之前，可利用涂鸦样板房增加现场78

抢占并充分利用客户到三墩看房必经之路上的户外资源利用自身楼体资源，直面竞争对手，通过大幅楼体广告截杀客户未来三墩三足鼎立，必须充分利用现场展示树立楼盘形象，全面截杀客户现场展示推售及价格三大关键动作形象调整金渡北路白马尊邸金地.自在城中海.金溪园金地高炮中海围档厚仁路古墩路楼体广告楼体广告本项目高炮.（....），提供海量管理资料免费下载！78抢占并充分利用客户到三墩看房必经之路上的户外资源未来79.（....），提供海量管理资料免费下载！79.（....），提供海量管理资料免费下载！80.（....），提供海量管理资料免费下载！80.（....），提供海量管理资料免费下载！81.（....），提供海量管理资料免费下载！81.（....），提供海量管理资料免费下载！82.（....），提供海量管理资料免费下载！82.（....），提供海量管理资料免费下载！83推售及价格、展示、形象调整为项目三大关键动作推售及价格123现场展示现场展示推售及价格三大关键动作形象调整引爆市场高层形象调整形象调整.（....），提供海量管理资料免费下载！83推售及价格、展示、形象调整为项目三大关键动作推售及价格184现场展示推售及价格三大关键动作形象调整蓄客时间短，“打折”声此起彼伏，