某集团发展战略规划与组织架构调整

长春国信投资（集团）有限公司

企业发展战略咨询2001年12月长春研究报告*****机密0报告总说明本研究报告为南洋林德国信集团企业发展战略咨询项目第二阶段工作成果，建立在项目组第一阶段尽职调查工作的基础上。本报告业已经过国信集团董事会讨论确认。本报告共分四部分内容。第一部分系总体界定国信集团进行战略调整的企业环境基础和必要条件，明确国信集团五年规划期内的具体战略目标。第二部分为国信集团产业方向与各业务层面的定位，其中明确确定房地产开发为今后五年内国信集团的主导业务，工程综合开发为国信集团次主导业务，冰雪娱乐旅游开发与物业管理为国信集团副业，并提出对原已初步介入的医药医疗业采取战略性收缩。第三部分为国信集团相应于新的发展战略之组织架构调整与资产关系梳理，提出了指导性设计方案、具体的操作方法及完整的制度建设体系。第四部分为国信集团的人力资源管理战略，针对国信集团的人力资源规划、教育与培训、薪酬与绩效评估四大方面问题，明确了战略方向性意见。需要说明几点。1、本报告的核心内容为国信集团五年规划期内的产业方向与业务层面定位；2、基于战略问题研究的特点：①报告中对各层次业务的拓展意见主要是根据项目1组的研究指明原则性方向和方法，供国信集团管理层重点考虑，在实际运作时尚需深入领会与需融会贯通；②制度建设主要是构建基本的制度管理体系，各项规章制度的具体条文须在项目组协助下由国信集团职能部门自行予以完备；③各子公司的具体设立或变更需根据实际情况适时把握（包括注册资本的确定、注册为全资子公司抑或控股子公司、经营范围等）；④薪酬设计主要是确定总体原则和基本方法，尤其是今后如何结合人力资源的绩效评估系统来具体细化，而后者必须作为另一单项咨询项目专门进行才能全部完成；⑤整个资产关系和股本结构的梳理须根据本报告提出的方法进一步制定实施方案，在项目组协助之下实际完成；⑥报告中就各业务层面提出的经营目标相关数据系项目组宏观性推算，且在规划期内是动态变化的，故更多地是具有参考价值。3、除非具体需要，否则凡在南洋林德尽职调查报告中已经涉及的各种分析性意见均不再在本报告中重复，而只给出相应的结论性意见或建议，且本报告中对与这些意见或建议有关的推理过程亦尽可能从简处理，以免不必要地增加报告篇幅。此外，同样依据行业惯例，国信集团对本报告就发展战略问题提出的所有咨询意见、研究成果和解决方案均拥有最终的选择权。2目录PartⅠ国信集团发展战略规划的现状基础§1.1企业所处的战略发展环境………(5)§1.2规划期与分阶段战略目标………(10)

§1.3发展战略实施的前提条件…………(14)PartⅡ国信集团产业发展方向的战略定位§2.1主导业务：借势型房地产开发…………………(17)

2.1.1长春市房地产市场鸟瞰…………………(18)

2.1.2房地产主业的战略目标…………………(33)

2.1.3房地产主业加强与拓展…………………(37)

2.1.4主业的风险因素与规避…………………(45)

§2.2次主导业务：工程综合开发………(49)

2.2.1整合现有工程开发业务…………………(50)

2.2.2次主业的战略发展目标…………………(54)

2.2.3次主业的市场拓展策略……………………(57)

2.2.4次主业的风险因素与规避…………………(60)

3

§2.3副业：冰雪娱乐旅游与物业管理……………..…………(62)

2.3.1医药医疗业务实行战略性退却……………(63)

2.3.2冰雪娱乐旅游开发（副业一）

……………(71)

2.3.3专业化的物业管理（副业二）

……………(81)

2.3.4副业风险因素与规避策略……………………(84)

PartⅢ组织架构调整与法人治理结构梳理

§3.1母子公司型经营管理布局…………(87)

§3.2集团总体组织架构设计……………(93)

§3.3各子公司组织架构设计……………(100)

§3.4国信集团制度建设框架体系………(130)

§3.5股权关系与股本结构梳理…………(145)

PartⅣ国信集团人力资源管理战略

§4.1国信集团人力资源规划……………(152)

§4.2人力资源教育培训系统……………(158)

§4.3人力资源薪酬福利与激励系统……………………(164)

§4.4人力资源工作绩效考评系统………(173)

4PartⅠ国信集团发展战略规划的现状基础

§1.1企业所处的战略发展环境§1.2规划期与分阶段战略目标§1.3发展战略实施的前提条件5中国加入WTO后对民营企业的机会和挑战机会加速自身体制和机制的转换，在与强手的竞争中提升自己的运作能力以国民待遇参与诸多领域的竞争，享受全球分工下的优势发挥有机会通过合作和合资等方式直接与跨国公司建立战略合作关系挑战面对国内国外两个市场的竞争，尤其是跨国公司以雄厚资金和管理与经验优势迅速进入中国诸多行业领域国内各行业的整合速度加快，对正处于成长期的企业来说处于相对不利的被整合地位，有可能会影响原有的发展步伐中国未来五年左右经济形势较快速度的GDP增长，大约能够持续保持在7％左右经济结构得到优化，以提高经济效益为前提的增长方式替代过去单纯追求规模的增长方式法律环境与国际接轨，按照市场经济的要求，大大减少过去政策、行政命令以及不合理法规对企业的干预市场秩序趋于规范，企业将按照国际通行的市场准入规则去约束自己的行为，适者生存，末位淘汰6吉林省与长春市基本经济态势吉林省经济发展速度大约处于全国平均水平，后三产业的开发将会成为吉林今后一段时期经济发展的亮点之一，城镇化进程会逐步加快，因此对住宅的改善和更新换代将会有持续需求长春市正在加快传统产业的转型和升级，近年来培育和逐渐形成了众多的新兴产业（包括冰雪旅游、生物制药、光电、IT等），发展潜力不小；长春市的标志性企业之一一汽已经成功实现产业升级并带动着相关产业的发展；长春市政府将举全市之力支持另一标志性企业长春电影制片厂“打造第二个长影”作为企业群体中的奇葩，长春的民营企业将由于体制和管理上的优势而成为支撑长春市经济发展的重要生力军，越来越显示巨大的生命力国信集团企业经营基本态势国信集团已经顺利渡过企业初创阶段，正进入企业生命周期的青春期企业经营规模扩大，产业面拓展迅速，但由于人才、管理和资金等瓶颈，约束和影响了资源的有效使用多元化经营格局初步形成，但优势产业不突出。相对于最初创业的两年，目前国信集团经营业绩增长放缓，主业没有明显的突破需要在更高层面上进行第二次创业7国信集团目前发展战略基点的总体定位：第二次创业孕育婴儿期学步期青春期盛年期病态期蹒跚期枯竭期衰亡南洋林德企业生命周期曲线成熟期

目前的国信集团8由学步期进入青春期的国信集团综合实力处于起伏波动的不稳定状态，需要通过战略性的变革与整体提升来实现第二次创业变革导入期成长期成熟期第二次创业期变革阵痛！所有变革都存在风险但变革终究不可避免企业生命周期企业战略周期进入新一轮发展周期孕育婴儿期学步期青春期盛年期病态期蹒跚期枯竭期衰亡南洋林德企业生命周期曲线成熟期9PartⅠⅠ国国信信集团团发展展战略略规划划的现现状基基础§1.1企企业所所处的的战略略发展展环境境§1.2规规划期期与分分阶段段战略略目标标§1.3发发展战战略实实施的的前提提条件件10国信集集团未未来五五年战战略目目标在专业业化研研究的的基础础上，，南洋洋林德德将国国信集集团实实现第第二次次创业业的战战略规规划期期确定定为五五年，，即从从2002年至至2006年规划期期总的的战略略目标标为：：业务务层次次清晰晰有效效，人人力资资源配配置合合理，，经营营管理理科学学规范范，企企业发发展良良性循循环主业、、次主主业、、副业业层递递关系系的业业务组组合是是国信信集团团发展展战略略调整整的起起点主业：：对企企业的的利润润贡献献率达达到70％％以上上次主业业：市市场运运作空空间大大，可可独立立发展展，对对企业业利润润贡献献率达达20％以以上副业：：无需需过多多的投投入，，有可可能为为企业业提供供源源源不断断的现现金流流合理的的人力力资源源配置置是国国信集集团发发展战战略调调整的的根基基科学而而规范范的经经营管管理是是国信信集团团发展展战略略调整整的原原则企业发发展能能够进进入良良性循循环是是国信信集团团发展展战略略调整整的目目的国信集集团五五年战战略规规划期期将分分为三三个不不同的的实施施阶段段，每每一阶阶段都都有其其相应应的时时间区区划、、战略略定位位和战战略任任务，，详见见下页页11战略阶阶段战略实实施战略定定位战略任务第一阶阶段2002年年调整导导入管理规规范期期导入和和开始始实施施新的的发展展战略略规划划，完完成集集团产产业结结构和和组织织结构构调整整，初初步形形成人人力资资源管管理体体系第二阶阶段2003－－2004年磨合适适应业务提提升期期全面提提升主主业的的经营营业绩和和盈利利水平平，人人力资源源配置置逐步步到位位，组织、、管理理、决决策和和公司整整体运运作达达到规规范化水水平第三阶阶段2005－－2006年正轨微微调积极扩扩张期期主业根根基牢牢固，，次主主业形形成规模，，副业业效益益保证证，新新的增长点点渐露露端倪倪；形形成高高水准的职职业经经理人人团队队，企企业在能够够抵御御正常常经营营风险险的前提下下积极极扩张张国信集集团战战略规规划期期2002——2006年总体目目标起点：：业务务层次次清晰晰有效效根基：：人力力资源源配置置合理理原则：：经营营管理理科学学规范范目的：：企业业发展展良性性循环环经营目目标详见下下页详见下下页详见下下页12战略阶阶段第一阶阶段第二阶阶段第三阶阶段销售净净利润润率25.5%25%24.8%时间区区划2002年年2003——2004年2005—2006年年所有者者权益益1亿亿2亿3.2亿年销售售额1.7亿亿2.4亿亿3.1亿亿年净利利润4300万6000万7700万国信集集团五五年战战略规规划期期内各各主要要经营营指标标分阶阶段分分解13PartⅠⅠ国国信信集团团发展展战略略规划划的现现状基基础§1.1企企业所所处的的战略略发展展环境境§1.2规规划期期与分分阶段段战略略目标标§1.3发发展战战略实实施的的前提提条件件14国信集集团SWOT分分析优势以“共共有民民营””理念念为基基础构构筑的的企业业核心心团队队在长春春市中中心区区域间间接拥拥有宝宝贵的的房地地产项项目资资源储储备与地方方政府府和社社会各各界良良好的的关系系资源源网络络企业创创办以以来的的房地产产开发发实践践积累累了可可贵的的项目目运作作经验验已经在在影视视业和和特色色旅游游业准准备了了较好好的切切入点点劣势企业管管理处处于粗粗放阶阶段，，须完完成从从人情情化管管理到到制度度化管管理的的飞跃跃人力资资源数数量不不足且且存在在结构构性缺缺陷，，尤其其缺少少经营营管理理、市市场营营销、、财务务金融融等复复合型型人才才各项业业务开开发的的专业业化程程度不不高，，对新新兴行行业如如特色色旅游游、影影视行行业等等缺少少足够够的操操作经经验威胁房地产产主业业开发发属资资金密密集性性行业业，国国信集集团自自有资资金不不足、、融资资渠道道较窄窄，影影响开开发能能力土地资资源储储备的的渠道道单一一，目目前主主要依依赖与与长影影的合合作所涉足足行业业的市市场竞竞争均均异常常激烈烈政策因因素。。来自自政府府部门门的产产业政政策有有可能能不利利于中中小规规模房房地产产企业业的发发展机会市场的的潜在在需求求。长春市市目前前住宅年年需求求量在在200万万平方方米左左右，，未来来十年年内仍仍会呈不断断上升升趋势势，并并会带带动相相关产产业的的增长长长影转转型期期土地地资源源的充充分利利用吉林省省大冰冰雪旅旅游概概念和和与长长影未未来发发展相相联系系的影影视旅旅游中国进进入WTO带来来的新新机会会，尤尤其是是各种种形式式的跨跨国合合作机机会15国信集集团核核心团团队对因企企业变变革而而带来的短短期震震荡有有足够的心心理准准备和和有力的应应对措措施在导入入和实实施新新的发展战战略规规划之之第一阶段段能够够保持持企业稳健健经营营国际国国内政政治局局势和经济济形势势不出出现大的逆逆变利益与与权力力重新新分配配过程程中的的动态态平衡衡克服各级级管理层层认识差差异产生生的隐形形阻力国信集团团局部利利益与长长远发展展关系协协调企业现金金流不发发生特别别大的困困难“阳光景景都”项项目能持持续正常常操作成本控制制得力，，管理和和运营有有序进行行条件一条件二政治局势势持续稳稳定，企企业外部部公共关关系和谐谐宏观经济济继续看看好，所所涉足行行业稳步步发展融资环境境进一步步改善，，民营企企业国民民待遇到到位调整和实实施新的的发展战战略之必必要条件件条件三16PartⅡ国国信集集团产业业发展方方向定位位§2.1主主导业务务：借势势型房地地产开发发§2.2次次主导业业务：房房地产配配套业务务§2.3副副业：冰冰雪娱乐乐旅游与与物业管管理17§2.1主导导业务：：借势型型房地产产开发2.1.1长长春市市房地产产市场鸟鸟瞰2.1.2房房地产产主业的的战略目目标2.1.3房房地产产主业加加强与拓拓展2.1.4主主业的的风险因因素与规规避18国内房地地产业概概貌与长长春市房房地产业业发展定定位我国房地地产业自自改革开开放以来来从无到到有二十十多年的的发展建建设，经经历了从从单一追追求数量量到数量量与质量量并举、、从零敲敲碎打到到规模化化发展、、从产品品结构单单一到向向多元化化迈进的的发展历历程，并并有力地地带动了了相关配配套产业业的发展展随着房地地产开发发相关政政策法规规的不断断完善，，加之日日趋激烈烈的市场场竞争，，我国房房地产业业在淘汰汰与整合合中逐渐渐向规范范化方向向发展。。国家通通过房改政策策、住房房供应政政策、住住房二级级市场政政策、税税费政策策、金融融政策等等多项政政策的拉拉动，带带来了个个人住房房消费的的实质性性启动，，带动了了全社会会住宅建建设投资资的稳步步增长，，使住宅宅建设逐逐渐形成成产业化化房地产业业广阔的的发展空空间也吸吸引了实实力雄厚厚的港台台房地产产开发商商大举进进军大陆陆房地产产市场，，这些开开发商在在资金实实力、规规划设计计、开发发规模、、楼盘品品牌、产产品营销销等方面面具有明明显优势势，必将将大大加加剧国内内房地产产业的竞竞争与重重新洗牌牌房地产行行业基本本面中国经过过这些年年来由计计划经济济向市场场经济的的转型，，房地产产行业基基本完成成了从大大起大落落的幼稚稚期到相相对稳定定和理性性的成长长期之转转变目前的房房地产行行业正在在朝“住住宅产业业化、土土地市场场化、管管理规范范化、企企业品牌牌化”的的方向发发展，并并已呈现现业内整整合、规规范发展展的新局局面19在中国经经济持续续高速增增长，国国家对住住房消费费相关鼓鼓励政策策出台，，到住宅宅一级市市场和二二级交易易市场的的相继建建立，都都为房地地产行业业的重新新洗牌和和良性发发展提供供了较好好的外部部环境可以说，，在未来来一段时时期，房房地产业业仍是非非常看好好的次盈盈利行业业，此从从前些阶阶段几家家著名IT企业业毅然大大举进军军房地产产业亦可可见一斑斑中国住宅宅产业正正面临巨巨大变革革一是转制制。城镇镇住房制制度由实实物分配配转为货货币分配配，集团团购房变变为个人人购房二是转轨轨。住房房市场由由供不应应求的卖卖方市场场转为供供大于求求或供求求平衡的的买方市市场，住住房市场场由消费费来决定定三是转型型。住房房产品由由“安置置型”转转为“康康居型””，住房房发展由由以数量量发展为为主转为为数量和和质量并并重发展展在住宅产产业化政政策的扶扶持下，，中国房地地产行业业市场巨巨大且增增长稳定定目前房地地产开发发主要集集中在住住宅建设设和相应应配套基基础设施施的建设设，写字字楼、宾宾馆的建建设速度度相对趋趋缓根据市场场需求特特点，未未来3－－5年时时间内仍仍是城市市化进程程非常快快的阶段段，不但但是大中中城市高高薪阶层层换房高高峰期，，同时也也是中低低收入阶阶层在金金融创新新产品与与住房改改革双重重推动下下希求拥拥有自有有住房的的高峰期期，中小小城市的的发展和和城镇建建设相继继成为热热潮据统计，，全国城城镇居民民每年人人均新建建住宅达达1.2—1.3平方方米20综合比较较来看，，以2000年年为分界界线，长长春市房房地产业业处于由由不规范范的幼稚稚期向成成长前期期的转轨轨阶段2000年以前前的长春春房地产产业行业的政政策较宽宽松（或或不太成成形），，制度不不完善，，法规不不健全本地开发发商整体体素质不不高，综综合实力力不强，，混沌态态居多消费者尚尚不成熟熟2000年以后后的长春房地地产业开发商与与消费者者均逐渐渐趋于成成熟有关房地地产开发发的政策策法规逐逐渐规范范化，政政府宏观观调控功功能愈强强房地产业业市场化化程度越越来越高高，特别别是外地地实力型型地产商商进驻长长春21从房地产产产业生生命周期期看，长春市房房地产业业发展水水平总体上滞滞后于全全国房地地产业平平均水平平我国房地地产业目目前所处处行业时时期长春市房房地产业业目前所所处行业业时期幼稚期成成长期成成熟熟期衰衰退期期房地产产产业生命命周期22长春市房房地产业业产品供供需格局局（一））：供应应状况自1998年以以来，长长春市房房地产业业进入快快速发展展阶段，，至2000年年竣工面面积达到到600余万平平方米为满足工工薪层购购房能力力与需求求，自1998年下半半年开始始，长春春市采取取行政划划拨土地地等鼓励励措施，，在政府府严格控控制下推推行经济济适用房房建设单位售价价1650元以以下项目目由长春春市建管管办审批批单位售价价1650－2000元项目目由吉林林省建管管办审批批单位售价价2000元以以上项目目由国家家建设部部审批由于经济济适用房房项目利利润率相相当较低低，开发发商积极极性受到到影响，，而已开开发的经经济适用用房项目目也多数数分布在在长春市市较为偏偏僻的地地区长春市近近期房地地产竣工工项目仍仍以中高高价位楼楼盘为主主从销售价价格看，，3000元以以上项目目的开发发面积占占到总开开发面积积的38％，2500－3000元占30％，，2000－2500元占17％中高价位位楼盘多多分布在在市中心心区域，，如在分分布于长长春市中中心朝阳阳区的27个楼楼盘中，，单位销销售价3000元以上上的有12个，，且设计户型型绝大部部分都在在100㎡以上上，单位销售售价2000元元以下的的仅有4个，且且均为期期房近几年长长春市房房地产市市场总体体呈供大大于求的的局面，，但存在在结构上上不尽合合理的开开发与需需求相脱脱节矛盾盾23％万平方米米截至2001年年秋季长长春市房房地产开开发量(数据来来源：2001年10月长春春市秋季季房展会会参展楼楼盘资料料统计））各价格区区间开发发面积各价格区区间开发发量占总总开发量量比重24长春市已已开发楼楼盘空置置情况万平方米米增长11％增长194％增长80％空置面积积(数据来来源：长长春市统统计资料料，2001年年数字为为专家预预测）25长春市房房地产业业产品供供需格局局（二））：需求求状况根据2001年年10月月长春市市秋季房房展会调调查问卷卷统计资资料，以以改善居居住条件件为目的的的消费费者比例例占被调调查总体体的36％，与与1999年初初相比增增加了4％，且且有进一一步上升升的趋势势房屋质量量、物业业管理是是消费者者选择购购买住宅宅的主要要影响因因素经济实用用仍是消消费者选选择购买买住宅的的主导原原则经济适用用房继续续成为消消费者选选择的主主要品种种，其所所占比例例为计划划购房消消费者的的42.3%（（2001年秋秋季房展展会3.4万张张调查表表统计计计算结果果）住房面积积在60—100平方方米的二二室一厅厅、二室室二厅是是消费者者的主要要选择户户型，占占到计划划购房者者的63.7%购房支付付来源呈呈现多元元化，在在消费者者计划购购房的资资金来源源中工资资收入占占49.3%，，抵押贷贷款占30.7%，，其它经经营性收收入来源源占20％价格结构构错位长春市人人均住宅宅使用面面积为9.5平平方米，，低于全全国城镇镇11.5平方方米的平平均水平平，大部部分工薪薪层虽有有改善现现有居住住条件的的愿望，，但由于于支付能能力有限限，选择择范围多多集中在在价格较较低的经经济适用用房26但是，开开发商所所提供的的商品房房产品在在房屋质质量、物物业管理理、地理理位置等等因素方方面符合合消费者者需求或或可供选选择的经经济适用用房仍然然较少，，而面对对大批质质量好、、地理位位置佳的的中高价价商品房房，工薪薪阶层由由于囊中中羞涩，，偿债能能力弱，，加之消消费观念念滞后，，敢于按按揭购买买的还是是只占很很少一部部分面积结构构错位从消费者者需求角角度看，，好地段段、面积积不大、、设计合合理、功功能齐全全的中型型住房（（90㎡㎡左右））相当受受欢迎而位处较较好地段段的楼盘盘之设计计户型绝绝大部分分都在130㎡㎡以上在长春市市空置房房屋中，，除少部部分存在在结构和和质量缺缺陷外，，大部分分都是由由于开发发定位不不准、造造价偏高高等原因因导致滞滞销，甚甚至有个个别小区区开盘即即死盘，，如2000年年开盘的的“金色色家园””、“吉吉港花园园”、““雍景豪豪庭”和和“五环环·高尔尔夫”27长春市住宅宅消费需求求趋势（一一）(数据来源源：2001年10月长春市市秋季房展展会参展楼楼盘资料统统计）28(数据来源源：2001年10月长春市市秋季房展展会参展楼楼盘资料统统计）长春市住宅宅消费需求求趋势（二二）调查资料显显示，近四四成半的消消费者计划划在位于长长春市中心心的朝阳区区购买住宅宅29消费者选择择住房的主主要因素中中，房屋质质量、物业业质量已列列为前两位位，而今年年初春季房房展会中排在在第一、第第二位的交交通因素和和小区环境境分别退居居为第七位位和第五位位(数据来源源：2001年10月长春市市秋季房展展会参展楼楼盘资料统统计）长春市住宅宅消费需求求趋势（三三）30长春市房地地产业产品品供需格局局（三）：：开发商与与市场分割割大连万达星宇地产吉林亚泰市场份额企业实力长房长春地产热电国信宇华建业秋实东华综合实力强强的几家开开发商在长长春市外围围采取规模模化开发运运作，并已已在长春市市形成地产产品牌优势势开发实力中中等，利用用政府背景景，在长春春市取得较较好开发地地段进行项项目开发综合实力较较弱，利用用各种资源源或渠道获获得长春市市内可开发发地段进行行项目开发发综合实力较较强的开发发商采取规规模化运作作，在长春春市市郊开开发大片新新社区有一定政府府背景的当当地建筑公公司抢手开开发长春市市市内好地地段其它各种规规模较小的的开发商则则各显神通通，采取““见缝插针针”式开发发31长春市房地地产业产品品供需格局局（四）：：未来发展展趋势规模效益日日趋明显，，追求品牌牌住房的意意识明显增增强。房地地产项目的的大规模开开发能完美美体现物业业功能的完完善性、配配套设施的的经济性、、公共娱乐乐设施的齐齐全性、环环境绿化的的整体协调调性等，具具有一般独独立商品房房开发无可可比拟的优优势，21世纪初的的热销住宅宅楼盘将不不再是一幢幢或几幢孤孤独伫立在在闹市街边边的住宅，，而是大规规模、大手手笔开发的的物业小区区中长期房价价有下降趋趋势目前的房价价与百姓的的收入比例例关系不协协调。按世世界银行标标准，合理理房价等于于居民家庭庭收入的3-6倍。。我国2000年城城镇居民人人均可支配配收入6280元元，每户户平均人口数3.13人，，每个家庭庭平均年收收入约为2万元，所所以，合理理房价应为为总房款在在10万元元左右，90㎡左右右的房屋单单位售价应应为1000元/平平方米左右右而目前长春春市商品房房最低售价价为1300元/㎡㎡，2000年度商商品房平均均售价为2238元元/㎡。市市房地局市市场处2000年秋秋季房交会会调查结果果显示：67.1%的人认为为房价过高高，19.7%的人人认为适中中，只有3.2%的的人认为房房价低与全国平均均水平比较较，长春市市的房价也也显略高。。据统计，，2000年年长春城镇镇居民人均均可支配收收入为5550元，，全国商品品房平均销销售价格为为2103元/㎡。可可见，长春春市的城镇镇居民人均均可支配收收入比全国国平均值少少730元元，而商品品房平均售售价却比全全国平均水水平高出135元/㎡经过两年多多的快速发发展，长春春市房地产产业自2001年下下半年开始始进入调整整期；供需需结构不合合理和市场场竞争的不不断加剧，，将加快长长春市房地地产企业的的整合32§2.1主主导业务务：借势型型房地产开开发2.1.1长春春市房地产产市场鸟瞰瞰2.1.2房地地产主业的的战略目标标2.1.3房地地产主业加加强与拓展展2.1.4主业业的风险因因素与规避避33明确确立国国信集团的的房地产主主业地位历史与现实实的有机结结合从国信集团团发展历史史来看，决决定了房地地产业作为为国信集团团主业的历历史必然性性房地产开发发是国信集集团盈利能能力最强的的业务，其其所创造的的利润三年年来每年均均占到公司司总利润的的75％以以上房地产开发发是占用国国信集团人人、财、物物各类资源源最多的业业务从国信集团团现阶段及及将来三五五年内实际际状况看，，房地产的的主业地位位不可改变变公司目前与与房地产开开发有关的的资源储备备最多国家产业政政策支持方方向及长春春市经济发发展趋势表表明，房地地产与住宅宅开发仍将将是最有发发展潜力的的行业之一一扬长避短与与借船出海海房地产市场场进入稳定定有序的发发展轨道后后，中小房房地产企业业的竞争弱弱势会更加加突出，国国信集团房房地产主业业须向“大大”而“强强”的方向向发展，提提高综合竞竞争实力引入融资渠渠道多、房房地产开发发的行业积积累丰富、、专业运作作能力强的的战略合作作伙伴，弥弥补国信集集团的劣势势与不足，，通过优势势互补，真真正发挥出出1＋1>2的协同同效应，壮壮大国信集集团开发实实力34未来五年内内，借助长长影的土地地资源储备备并结合外外部资源开开发，通过过借势型的的房地产项项目运作，，提升国信信集团房地地产主业综综合竞争能能力，成为为长春市具具有一定综综合开发实实力的专业业型房地产产服务提供供商国信集团房房地产主业业五年内战战略目标开发发品品种种开发发规规模模市场场销销售售利润润水水平平市场场占占有有行业业地地位位进入长春市房地产开发商综合实力排名三十位

普通住宅楼、综合商住楼税后利润达到2-2.5亿元人民币总销售额达到10-12亿元人民币五年内总开发量达到30－40万平方米在长春的房地产市场占有率达到2－2.5%总体体目目标标35未来来五五年年房房地地产产开开发发销销售售额额与与利利润润估估算算表表据偏偏于于保保守守的的推推算算，，未未来来五五年年国国信信集集团团房房地地产产主主业业开开发发的的收收入入应应达达到到10亿亿元元人人民民币币，，实实现现累累计计利利润润达达2.1亿亿元元人人民民币币

2002年2003年2004年2005年2006年

合计开发量(万m2)5678834销售额(亿元）1.51.82.12.42.410.3增长率

20%17%14%0%

利润（万元）320036004500500050002130036§2.1主主导导业业务务：：借借势势型型房房地地产产开开发发2.1.1长长春春市市房房地地产产市市场场鸟鸟瞰瞰2.1.2房房地地产产主主业业的的战战略略目目标标2.1.3房房地地产产主主业业加加强强与与拓拓展展2.1.4主主业业的的风风险险因因素素与与规规避避37项目目开开发发与与资资源源储储备备现有有项项目目的的运运作作通过过公公司司内内部部相相关关部部门门的的全全力力配配合合，，完完善善““阳阳光光景景都都””项项目目的的配配套套设设施施建建设设，，并并须须特特别别重重视视供供暖暖工工程程强化化楼楼盘盘营营销销，，利利用用地地理理位位置置优优势势，，可可考考虑虑采采用用出出租租、、出出售售相相结结合合，，以以租租代代售售等等灵灵活活多多样样的的售售楼楼手手法法扩扩大大销销售售面面对商商铺铺的的销销售售须须拓拓宽宽思思路路，，在在一一次次性性整整体体销销售售比比较较困困难难的的情情况况下下，，可可从从完完善善社社区区服服务务体体系系并并辐辐射射周周边边地地区区居居民民消消费费的的角角度度，，考考虑虑分分区区、、分分功功能能的的商商铺铺批批次次销销售售，，分分头头引引入入龙龙头头性性商商家家先先行行进进驻驻，，以以带带动动商商铺铺人人气气后续续项项目目的的储储备备抓住住时时机机积积极极筹筹备备““阳阳光光景景都都””二二期期开开发发工工程程的的相相关关工工作作做好好““阳阳光光景景都都””三三期期用用地地及及项项目目整整体体规规划划工工作作，，尽尽可可能能提提前前完完成成项项目目立立项项审审批批，，以以防防政政策策变变化化的的影影响响强化化国国信信集集团团与与长长影影的的长长期期利利益益共共同同体体关关系系，，““商商””、、““情情””结结合合，，同同时时积积极极介介入入长长影影世世纪纪城城新新区区40公公顷顷房房地地产产综综合合项项目目的的开开发发工工作作（（主主要要是是为为造造势势））适时时继继续续深深入入研研究究华华村村项项目目的的可可行行性性问问题题38开发发模模式式创创新新与与市市场场营营销销深入研研究消消费者者需求求，引引进““新城城市生生活主主义””开发发模式式新城市市生活活主义义的开开发模模式＝＝产业业化打打造的的换代代住宅宅＋街街坊化化的配配套与与服务务＋和和谐优优美的的自然然环境境＋浓浓郁迷迷人的的文化化氛围围在“阳阳光景景都””系列列性开开发项项目中中以质质量、、物业业管理理、配配套服服务、、文化化氛围围营造造等方方面下下功夫夫，提提升项项目的的整体体形象象特别注注重品品牌建建设充分利利用““长影影阳光光景都都”项项目打打下的的基础础，重重点突突出国国信集集团房房地产产项目目的影影视文文化艺艺术社社区特特色通过多多渠道道、全全方位位的反反复推推介，，强化化独一一无二二的项项目差差异性性特点点，逐逐渐树树立以以“影影视文文化艺艺术社社区””为中中心诉诉求点点的““国信信”房房地产产品牌牌科学的的销售售机制制建立真真正富富有激激励作作用的的销售售奖励励制度度在后续续项目目开发发中与与专业业性的的营销销策划划公司司合作作，伺伺机引引进““名人人效应应”、、“差差异定定价””等独独特的的营销销手法法开发与与营销销过程程中的的资金金运筹筹提高公公司内内部存存量资资金的的运用用效率率有效拓拓宽融融资渠渠道39转变变通过价价值链链观念念的转转变提提升主主业运运作水水平传统型型企业业的价价值链链观念念现代型型企业业的价价值链链观念念资产/核心能力力投入原材料料产品服务销售渠道客户户资产/核心能力力投入原材料料产品服务销售渠道客户偏好40主业拓拓展过过程中中的合合作与与借势势重新认认识和和特别注注意发发挥国国信集集团作作为长长影影影视股股份公公司第第二大大股东东的作作用国信集集团参参股长长影影影视股股份公公司是是极具具战略略眼光光的谋谋篇布布局，，但目目前为为止主主要还还只是是享受受了长长影的的土地地资源源优势势，极极少介介入长长影本本身的的发展展战略略问题题长影极极有可可能在在未来来一定定时期期成为为我国国电影影行业业第一一家上上市企企业，，这一一潜在在的资资本市市场主主题在在上市市培育育期间间就会会有诸诸多商商业运运作空空间，，国信信集团团作为为长影影第二二大股股东宜宜主动动发挥挥作用用，积积极参参与其其重大大经营营决策策，从从中获获得新新的拓拓展机机会。。例如如，目目前长长影面面临世世纪城城项目目启动动资金金的困困扰，，正在在酝酿酿一次次性置置换老老厂区区土地地，国国信集集团对对此应应给予予足够够的关关注，，必要要时须须予以以决策策引导导与有资资源潜潜力的的同行行业企企业进进行战战略合合作，，借势势发展展在五年年战略略规划划期内内，国国信集集团单单一依依靠自自身发发展难难以达达到房房地产产主业业的规规模化化优势势，须须在更更大视视野范范围实实施战战略性性合作作战略合合作方方式可可以采采取增增资扩扩股、、战略略结盟盟、股股权渗渗透、、同业业购并并等手手法，，并可可在近近阶段段首先先围绕绕长影影老厂厂区整整体开开发模模式创创新进进行将“阳阳光景景都””项目目拓展展为长长影搬搬迁后后老厂厂区范范围一一体化化的““影视视文化化艺术术主题题社区区”之之大规规模综综合性性房地地产开开发系系列项项目以长影影影视视股份份公司司为开开发龙龙头，，依上上述战战略合合作方方式组组成项项目运运作的的联合合舰队队，分分期分分批开开发，，同时时部分分解决决长影影世纪纪城启启动资资金问问题41资本经经营的的主要要目的的在于于打通通主业业融资资通道道，适适时进进入资资本市市场和和新兴兴产业，提提升企企业的的整体体运作作平台台适当条条件下下的资资本经经营资本经营的目标寻找新兴产业领域商机，嫁接资源，培育能力，快速形成优势产业

寻求新的融资通道，降低融资风险进入资本市场，进行单纯意义的投资，以获取投资利润回报资本经营产品经营由产品经营过渡到产品经营与资本经营并举是国信集团今后发展过程中的必然选择实业领域资本领域42业务1业务2业务4……业务n业务3业务7业务5业务6旗舰业业务1（房房地产产主业业）主要业业务2（次主主业））主要业业务3（副业业）有选择择的退退出弱弱势业业务，，为主主要业业务提提供资资金支支持增强主主要业业务有所为为，有有所不不为：：通过过有效效的资资本运运营和和资产产经营营，构构筑国国信集集团的的核心心业务务，增增强企企业的的整体体竞争争能力力国信集集团在在构筑筑主业业竞争争力时时，通通过资资本运运营可可以适适当引引进战战略合合作伙伙伴，，打造造以主主业为为核心心的产产业旗舰舰；在在次主主业或或副业业的退退出过过程中中，通通过资资产交交换、、兼并并收购购，可可以最最大程程度的的发挥挥资产产的市市场价值值，为为核心心业务务增加加推进进剂外部合合作伙伙伴主主要来来源于于：资资金供供给者者、产产业优优势者者、跨跨地域域产业业合作作者和和弱势势竞争争对手手甘于于提供供市场场者引入外外部合作伙伙伴43投入选择放弃南洋林林德业业务选选择模模型：：打造造企业业核心心竞争争能力力时需需要要考虑虑主要要业务务的增增强和和弱势势业务务的退退出？国信集团公司的竞争力强弱一般行业吸引力强弱一般选择性投入保持保护房地产主业提升次主业次主业医药业冰雪旅游业从行业业吸引引力看看，国国信集集团现现有业业务均均为中中等偏偏上水水平的的朝阳阳产业业，但但由于于各自自的竞竞争力力不同同，加加上公公司的资源源有限限，必必须有有所取取舍。。从公公司价价值最最大化化角度度考虑虑，应应该选选择行行业吸吸引力力和公公司竞竞争力力俱强强的业业务作作为加强强投入入的对对象，，而以以上两两方面面均相相对较较弱的的业务务应考考虑退退出44§2.1主主导导业务务：借借势型型房地地产开开发2.1.1长长春春市房房地产产市场场鸟瞰瞰2.1.2房房地地产主主业的的战略略目标标2.1.3房房地地产主主业加加强与与拓展展2.1.4主主业业的风风险因因素与与规避避45国信集集团房房地产产主业业可能能面临临的风风险因因素政策风风险房地产产开发发是典典型的的高风风险、、高投投入、、高回回报行行业，，其中中对房房地产产开发发商影影响最最大的的风险险因素素就是是国家家相关关政策策的规规制我国房房地产产业二二十来来年的的短暂暂历史史中，，因受受政策策变化化影响响而使使大批批房地地产商商大起起大落落的例例子比比比皆皆是，，典型型的如如：土土地有有偿使使用法法规的的不断断完善善曾迫迫使不不少开开发企企业彻彻底出出局，，因为为早期期“先先拿地地、后后付款款”或或者““先卖卖楼、、后买买地””的““好事事不再再”，，且仅仅仅依依靠政政府关关系而而大量量囤积积开发发用地地、倒倒买倒倒卖的的做法法也失失去了了根基基；又又如销销售许许可证证制度度的出出台，，使开开发商商原来来大量量销售售“纸纸上楼楼花””、不不需实实际动动工即即有收收入滚滚滚而而来的的“大大手笔笔”成成为昨昨日春春梦；；再如如有关关房地地产开开发税税费政政策的的变动动，也也是直直接地地、明明显地地影响响到开开发商商的利利益起起伏总体而而言，，目前前我国国的房房地产产开发发政策策环境境是日日趋规规范、、细致致，国国信集集团房房地产产主业业可能能面临临的政政策风风险主主要来来自于于对因因开发发实力力相对对弱小小而受受到的的制约约。例例如，，长影影国有有资产产土地地资源源开发发今后后必须须经过过招投投标过过程的的政策策就直直接对对合作作开发发项目目造成成重大大冲击击46市场风险长春市房地产产业至少是表表面上供大于于求的买方市市场已经形成成，空置房数数量不少，市市场销售压力力很大本地开发商的的日渐成熟与与外地实力强强大的开发商商介入，使长长春市房地产产市场竞争不不断加剧，房房地产企业在在项目开发的的各个环节稍稍有不慎都有有可能招致整整个项目的失失败，严重者者甚至可能导导致企业的倒倒闭资源风险房地产开发商商的成功操作作标志之一是是项目连续开开发能力，即即“开发一处处、筹备一处处、储备一处处”，项目储储备能力是开开发商抵御经经营风险的重重要因素国信集团的项项目储备资源源目前主要来来自长影，但但这一资源储储备将受长影影高层人员变变动及其经营营格局调整等等各种因素的的影响，存在在不可预测的的风险资金风险房地产开发是是典型的资金金密集型行业业，开发环节节中的流动资资金短缺会造造成整个项目目链的断裂及及因此而引发发开发企业的的“多米诺骨骨牌效应”国信集团的自自有资金量有有限，融资渠渠道比较狭窄窄，在项目滚滚动开发过程程中一旦销售售不畅就会遭遭受资金风险险47国信集团房地地产主业的风风险规避策略略以夯实企业自自身基础和稳稳健经营规避避政策风险实事求是地把把握主业的扩扩张速度，保保持适度的开开发利润率不惜代价抢先先一步敲定““阳光景都””三期项目立立项以准确的项目目开发定位规规避市场风险险项目前期保证证详细的市场场调研和专业业策划，实施施整合营销，，控制开发成成本根据项目特点点，集中针对对锁定的目标标消费群体提提供产品与服服务以努力寻求共共享型多方战战略合作规避避资源风险继续固化与长长影的长期利利益共同体关关系，至少保保障“阳光景景都”项目二二期、三期工工程的正常开开发积极寻求行业业内和金融界界合适的战略略合作伙伴，，实现资源共共享以循序渐进的的资本运作规规避资金风险险在今后一、两两年时间内适适当收缩主业业以外的业务务战线，提高高资产运用效效率巧妙发挥资本本杠杆作用，，包括在适当当时候和适当当条件下的股股权溢价转让让、增资扩股股等，拓宽融融资渠道48PartⅡ国国信集团团产业发展方方向定位§2.1主主导业务：：借势型房地地产开发§2.2次次主导业务务：工程综合合开发§2.3副副业：冰雪雪娱乐旅游与与物业管理49§2.2次次主导业务：：工程综合开开发2.2.1整整合现有有工程开发业业务2.2.2次次主业的的战略发展目目标2.2.3次次主业的的市场拓展策策略2.2.4次次主业的的风险因素与与规避50整合工程开发发业务作为国国信集团次主主业发展不锈钢公司、、塑钢公司和和装饰公司是是国信集团处处于同一产业业链上的不同同业务模块，，目前虽然在在管理上接受受同一最高领领导，但实质质上并没有形形成一个经营营操作整体从战略调整角角度考虑，为为最充分发挥挥这三块业务务的协同效应应，宜将三个个公司归并为为三位一体的的统一经营管管理，合并成成立以工程综综合开发业务务为主业的一一体化公司有利于业务的的互补和衔接接有利于内部人人员合理调配配有利于资源的的整合与共享享有利于现有管管理水平提升升有利于提高市市场的占有率率有利于形成核核心竞争能力力整合后的工程程综合开发即即作为国信集集团的次主业业集中发展为相相对独立运作作的业务层面面增加国信集团团房地产主业业的抗风险能能力在一定阶段与与国信集团房房地产主业形形成犄角之势势51不锈钢公司塑钢公司装饰公司核心竞争力不锈钢公司、、塑钢公司、、装饰公司三三位一体运作作促进促进促进国信集团现有有工程开发业业务的内在协协同效应技术：通过协同运作作，形成经营营规模的扩大大，利于吸引引和培养优秀秀技术人员资金：规模化、协同同化运作，利利于资金利用用效率的提高高生产：同一产业链上上相关联的不不同业务模块块，通过协同同运作，可降降低生产费用用和管理费用用市场：通过协同运运作，可将各各自拥有的““小”市场集集成为“大””市场52工程综合开发发业务的市场场拓展空间不锈钢产（制制）品医药企业GSP认证标准准的推行，使使得长春市及及周边医疗单单位需要定制制大量的不锈锈钢设备和器器皿每年300－－400万平平方米的房地地产开发项目目、200万万平方米的装装饰项目所对对应的不锈钢钢制品工程大量户外广告告业务的发展展刺激不锈钢钢制品的需求求增加塑钢每年300－－400万平平方米的房地地产开发项目目、200万万平方米的装装饰项目，粗粗略匡算，，配套塑钢门门窗工程量将将达到40－－50万平方方米，工程额额达1.2－－1.5亿元元相比于长春市市现有800多家多为个个体作坊式的的塑钢门窗加加工生产企业业中，国信集集团拥有的现现代化加工生生产线和稳定定的技术人员员具有比较明明显的同比优优势装饰长春市的家装装这一广阔的的潜在市场还还远未开发，，按长春市年年销售200万平方米商商品房，每平平方米最低装装修报价150～200元计算，则则每年长春市市家装市场至至少有3～4亿元的市场场空间长春市每年写写字楼、商铺铺等工装竣工工面积有几十十万平方米，，按每平方米米最低装修报报价300元元计算，则每每年工装项目目工程额也在在一亿元左右右53§2.2次次主导业务：：工程综合开开发2.2.1整整合现有有工程开发业业务2.2.2次次主业的的战略发展目目标2.2.3次次主业的的市场拓展策策略2.2.4次次主业的的风险因素与与规避54经营规模：五五年总销售额额达到2.2-2.7亿亿元人民币，，税后利润达达到4300-5500万元总体目标：逐逐渐成为规模模适度的长春春市及周边地地区综合性工程开开发强势企业业五年期规划指标不锈钢业务塑钢业务装饰业务合计销售额1-1.2亿5000-6000万7000-9000万2.2-2.7亿利润额2000-2500万800-1000万1500-2000万4500-5500万22000-270007000-90005000-60001-1.2亿4500-55001500-2000800-10002000-250005000100001500020000250003000035000不锈钢业务塑钢业务装饰装璜业务务合计销售额利润额万元55

销售额（万元）1800280042005900820022900销售额增长率

55.6%50.0%40.5%39.0%

不锈钢业务（万元）900130020002800400011000装饰装璜（万元）5008001200180027007000塑钢窗业（万元）4007001000130015004900利润率20%20%20%20%20%

利润（万元）360560840118016404580分解目标：未未来五年次主主业的累计销销售额达2.3亿，累计实现利润润4580万万元未来五年次主主业销售额与与利润预估表表2002年2003年2004年2005年2006年合合计56§2.2次次主导业务：：工程综合开开发2.2.1整整合现有有工程开发业业务2.2.2次次主业的的战略发展目目标2.2.3次次主业的的市场拓展策策略2.2.4次次主业的的风险因素与与规避57提升整合后的的工程综合开开发公司企业业管理水平由目前单一运运作的业务单单元向规范化化综合工程开开