某长寿村项目前期策划报告

国际长寿村项目前期策划报告中原地产︱天津中原物业顾问有限公司TianJin.04.2011第一部分：项目本体分析第二部分：项目核心问题第三部分：项目定位第四部分：项目项目规划设计建议目录第一部分：项目本体分析项目外部环境分析项目内部环境分析项目周边不利条件分析项目优劣势对比分析

项目本体分析>>>项目外部环境分析>长寿湖区位长寿湖景区位于重庆市长寿区境内的西北角,地处长寿区、垫江县、涪陵市交界处，绝大部分水域位于长寿区境内。景区距离重庆主城区130公里，距离长寿区政府所在地凤城镇28公里。长寿城区长寿湖西岸28公里130公里

项目本体分析>>>项目外部环境分析>长寿湖西岸区位长寿湖西岸片区南北长约8公里，南接狮子滩镇镇区。规划区交通便利，是渝宜高速公路长寿湖出口至镇区必经的第一个滨湖片区。西岸片区

项目本体分析>>>项目外部环境分析>历史沿革长寿湖是西南地区最大的人工湖泊，形成于1954年动工兴建的狮子滩水力发电站，该电站1957年全部建成发电，为我国“一五”期间国家156个项目中的重点建设项目之一。受到了党的第一代领导人的密切关注。电站水库坝高51米，坝长1399.5米，坝顶宽8米，设有3座副坝。水库总容量10.27亿立方米，水面面积65平方公里。水库控制流域面积3020平方公里，调节库容7.48亿立方米。1958年，农垦部门进驻库区成立长寿湖渔场，主要从事水产养殖和水果栽培，后长寿湖渔场更名为长寿湖联合企业公司：1972年引进夏橙，现在已经发展成为国内重要的夏橙生产基地。1985年长寿区正式成立长寿湖镇行政建制，1992年元月3日重庆市人民政府批准长寿湖风景区为市级风景名胜区。1997年更名为重庆市新巴蜀十二景之一“长湖浪屿”。

项目本体分析>>>项目外部环境分析>人文资源东林古刹高峰日出（《红岩》原创地）湘子遗石十里柚乡狮子山庄老虎洞刘家湾梯田罗山古镇

项目本体分析>>>项目外部环境分析>西岸片区现状基础设施教育：回龙村和罗山村设有小学各一所

交通：目前长寿湖周边已经形成狮子滩至云集、飞龙；至双龙、合兴的道路长寿湖至飞龙乡、龙河至乐温的道路。有三条公路与高速公路相连。穿越西岸片区的双龙路接长万高速公路全长为14公里；另一条经过狮子滩至长寿桃花接渝长高速公路公28公里。长寿湖西岸现有至拱背桥公路，路面宽7米，至罗山简易公路3公里，土石路面。旅游服务设施：长寿湖景区现有宾馆、招待所、旅游社和家庭旅馆等各类接待服务设施约20家，其中主要分布在长寿湖镇和沿湖两岸以及湖心主要游览岛屿上。长寿湖西岸目前的旅游设施包括凯源度假村、快乐岛度假村以及少量的农家乐，设施等级低不高，尚未形成产业规模。市政设施：长寿湖沿岸包括西岸片区电力资源丰富，不存在电力短缺的问题。长寿湖电站主要供电线路有狮下线110KV，狮新线110KV，狮云线110KV，狮龙线10KV。上硐电站有供电线路上龙线35KV，上焦线10KV等；长寿湖景区供电主要由长寿湖电站所出的10KV狮龙线，上硐电厂所出的35KV变电站，飞龙10KV变电站以及狮电总厂长寿湖大坝区内自备的两个变电站供电。规划区内水资源丰富，供水便利，长寿湖镇水厂日产水量100吨，长寿湖渔场自备水厂日产水量2000吨。三个水厂水源均采自于长寿湖。目前西岸片区通过从长寿湖取水经简单处理供水。天然气源由川东25号井出气经双龙穿越西岸片区至长寿湖东海配气站，气源管径108毫米。

项目本体分析>>>项目外部环境分析>西岸片区现状夏橙沙田柚经济发展现状长寿湖经济结构主要以渔业和特色水果生产为主。西岸片区现以农业和夏橙、沙田柚种植为主要产业。长寿湖西岸海拔340米以下土地为国有土地，其余为集体所有土地（已经征用土地除外）。项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>西岸片区区现状预计建成成后效果果预计建成成后效果果预计建成成后效果果长寿湖片片区目前前唯一一一座110千伏电源源点即将完工工项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>外部路网网一小时经经济圈目前主城城区到长长寿交通通主要为为公路渝渝宜高速速、铁路路渝怀铁铁路。本案距重重庆主城城区83公里，走走渝宜高高速50分钟车程程。渝怀铁路路重庆北北至长寿寿37分钟快艇长寿寿至朝天天门75分钟2013年通车的的渝万城城际客运运专线将将连通火火车北站站、重庆庆机场、、统景、、长寿、、长寿湖湖、万州州，设计计时速350公里/小时，届届时重庆庆主城至至长寿湖湖仅需20分钟。长寿湖站晏家火车站长寿北站重庆三环高速渝万城际高铁长寿湖旅游专用高速渝涪高速渝怀铁路渝利铁路至江北机场60公里客运码头项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>外部路网网高速公路路：渝长、渝渝涪、渝渝宜三条条高速公公路在长长寿交汇汇，有5座互通式式立交桥桥，正在在修建的的重庆三三环路也也经过长长寿高速铁路路：渝怀和渝渝利铁路路在境内内设有客客、货及及编组站站。正在在建设的的京郑渝渝昆城际际高铁（（渝万高高铁）也也经过长长寿，预预计在2014年建成成，完成后长长寿到达达重庆仅仅需15分钟。黄金水道道：长江黄金金水道绕绕城而过过，21个3000吨级船舶舶常年可可通江达达海。空中航道道：长寿湖距重庆国际机机场仅50分钟车程程。合兴至罗罗山快速速旅游通通道长寿湖旅旅游高速速公路（（在建中中）长寿湖迎迎宾大道道西岸沿湖湖道路项目周边边现有配配套贫瘠瘠，仅有有集餐饮饮娱乐与与景观为为一体的的大坝综综合风景景区，距距本案直直线距离离约4公里。本案大坝风景景区项目现有配套贫瘠长寿湖美食天街长寿湖大坝长廊长寿湖大坝娱乐设施长寿湖大坝娱乐设施项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>配套设施施项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>长寿湖未未来规划划按景区划划分，规规划为4大板块：：田园风风光区、、人文景景观区、、水上动动感娱乐乐景区、、生态林林地景区区。生态林地景区田园风光景区水上动感娱乐景区人文景观区水域项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>长寿湖未未来规划划按景点及及度假区区边界划划分，规规划为2大区域：：风景名名胜区、、国际旅旅游度假假区。长寿湖风景名胜区长寿湖国际旅游度假区风景名胜区边界道路水面长寿湖定定位：景景区作为为重庆近近郊休闲闲度假旅旅游基地地，以山山、岛、、湖风光光和长寿寿文化、、乡土风风情为主主要特色色。山岛湖认知长寿寿湖风景景区长寿湖风风景区包包含长寿寿湖主体体，长寿寿湖主要要水源大大河支流流和小河河支流水水域，共共涉及长长寿湖，，双龙镇镇，云集集镇等村村镇，距距离出去去主城区区130公里，据据离长寿寿湖所在在地凤城城镇28公里，景景区水面面63平方公里里，蓄水水10亿立方米米，有““川东明明珠”的的美誉，，湖中大大小岛屿屿200多个，山山清水秀秀，鱼鲜鲜果美，，是闻名名遐迩的的休闲度度假旅游游胜地。。长寿湖风风景区总总体规划划长寿湖风风景区在在空间布布局上采采用“一一心三组组团”的的布局结结构。“一心””——长寿湖主主体湖面面形成水水上娱乐乐动感景景区，是是整个风风景区的的景观核核心，是是长寿湖湖风景未未来发展展建设的的重点。。“三组团团”——指田园风风光景区区，林地地生态景景区和狮狮子滩人人文景观观区。项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>长寿湖定定位以罗山半半岛为中中心的8平方公里里镇区旅旅游服务务基地的的拓展用用地，交交通便利利，区位位优势明明显。长寿湖西西岸片区区控制性性详细规规划长寿湖西西岸片区区在南北北向德狭狭长湖岸岸地带，，结合自自然地形形条件及及功能布布置的需需要，形形成一贯贯穿四个个主要功功能片区区的结构构：一轴——20米主干道道，四片区——旅游地产产开发区区，旅游游服务核核心区，，罗山岛岛片区和和北部休休闲度假假区。休闲度假假区：以度假村村，现代代观光农农业园，，运动休休闲功能能为主旅游地产产开发区区：及居住，，商业，，休闲，，水上运运动中心心等于一一体的综综合开发发区旅游核心心服务区区：集旅游商商业服务务，接待待，餐饮饮，居住住等为一一体的旅旅游服务务区罗山岛：：规划养生生基地，，岛屿公公园及水水上游艇艇俱乐部部等运动动休闲设设施项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>西岸片区区规划西岸旅游游地产开开发区处于初步步开发状状态，目目前仅维维丰项目目在售；；但是地地块内建建筑形式式各异，，建筑风风格不统统一，建建筑高度度，开发发强度参参差不齐齐且偏大大，整体体凌乱，，弱化了了长寿湖湖地势肌肌理，本本案所处处旅游服务务核心区区处于预备备开发阶阶段，休闲度假假区尚未开发发。中飞公司国际复合公司民生公司金同度公司维丰公司初步开发预备开发（本案）尚未开发项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>西岸开发发现状本案维丰蓝湖熙岸长寿古镇项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>区域市场场竞争分分析目前，区区域市场场内与本本案具有有较为直直接竞争争关系的的项目仅仅维丰蓝蓝湖熙岸岸与长寿寿古镇。。维丰蓝湖湖熙岸位位于长寿寿湖镇沿沿湖路5号，地处处长寿湖湖西畔，，占地327亩，为中中式建筑筑风格的的花园洋洋房和别别墅。容容积率0.59，绝大部部分可户户型以临临窗观湖湖。花园园洋房以以20-50平米的小小户型为为主，总总价较低低，度假假、投资资两相宜宜。占地面积积:218000平方米建建筑筑面积:130000平方米一期开盘盘时间：：2009-12-12一期交房房时间：：2010-10-20花园洋房房4层，别墅墅3层停车位:500总户数2255户结构:框架外外墙:文化石、、有机玻玻璃贴面面、木制制架构及及外墙涂涂料电电梯:无卫卫生间间:下沉式供供电电:有供供水:有供供气气:有项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>维丰蓝湖湖熙岸二期预计计2011年5月推出20-80平米度假假休闲公公寓洋房房，推出出200-250套，约1万方.预计价格格4300元/㎡。一期为20-80平米湖居居度假洋洋房，约约5.2万方，共共约1050套，收官官价格4100元/㎡，目前已已售罄。。销售情况况C3平层户型型图C2平层户型型图C1平层户型型图项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>维丰蓝湖湖熙岸长寿古镇镇位于长长寿区桃桃花新城城长洪路路后段（（菩提山山下），，占地2000亩，其中中文化旅旅游核心心区占地地800亩，建筑筑容积率率小于0.7。配套住住宅区有有1200亩（小高高层、高高层、独独栋别墅墅、联排排别墅、、花园洋洋房），，建筑容容积率1.15。项目总总建筑面面积为136万平方米米，总投投资43亿元。占地面积积:800000平方米（（住宅部部分）建筑面积积:920000平方米物物业业类型：：小高层层、高层层、联排排、独栋栋、花园园洋房一期开盘盘时间：：2011-11-16总层数：：4可出租层层数：3标准层高高：3.3米净高：3.2花园洋房房4层，别墅墅3层停车位:2800住宅部分分预计2011年年底动动工，2012年下半年年开售项目定位位为以旅旅游为主主，地产产为辅的的文化旅旅游地产产项目。。项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>维丰蓝湖湖熙岸项目本体体分析>>>项目外部部环境分分析>长寿古镇镇销售情况况一期为商商铺10万方含2.8万方酒店店5星级，酒酒店目前前正在引引进中。。一期商铺铺面积在在247-2000㎡之间，共共313套，A区167套，B区146套，目前前已售出出200多套，销销售均价价达到8000元/㎡。B区另有25-55㎡公寓160余套，总总体量约约6400㎡，皆为精精装修，，销售价价格为6100-6500元/㎡，本次房房交会首首次推出出。A2A3A1A4A5商A2A6CB2B1B3B4B5B7B7B6项目由若若干地块块相互紧紧密组成成，呈现现东低西西高地形形，东部部沿湖区区域较为为平坦，，西部山山地高差差较大。。内部存存在变电电站和高高压走廊廊，其中中A2和B2规划为项项目一期期用地。。C变电站A2西部高差大高压线B2东部平缓项目本体体分析>>>项目内部部环境分分析>地块现状状项目位于于长寿湖湖风景区区西岸片片区核心心区域，，拥山环环湖，景景观资源源禀赋，，由高尔尔夫体育育公园和和游艇码码头、酒酒店和国国际会议议中心、、国际长长寿村共共同组成成。本案位于于长寿湖湖风景区区西岸核核心区域域，占地地2500亩本案若干干组团地地块组成成，综合合容积率率1，可建体体量140万方；1700亩的罗山山半岛规规划修建建27洞高尔夫夫球场；；规划酒店店和国际际会议中中心占地地为300亩；项目地块块内部自自然绿化化丰富，，多以绿绿地植被被和小型型树木为为主；项目地块为为毛地；内内部建筑物物极少，仅仅少量农房房；项目拥有2个共285亩内湖和100亩湖岸绿化化用地，环环境俱佳；；高尔夫体育公园2大内湖国际长寿村酒店和国际会议中心罗山半岛内湖项目本体分分析>>>项目内部环环境分析>地块规划项目位于长长寿湖风景景区西岸片片区核心区区域，拥山山环湖，景景观资源禀禀赋，由高高尔夫体育育公园和游游艇码头、、酒店和国国际会议中中心、国际际长寿村共共同组成。。项目地块位位于长寿湖湖风景区西西岸核心区区域，占地地2500亩项目由若干干组团地块块组成，综综合容积率率1，可建体量量140万方；1700亩的罗山半半岛规划修修建27洞高尔夫球球场；规划酒店和和国际会议议中心占地地为300亩；项目地块内内部自然绿绿化丰富，，多以绿地地植被和小小型树木为为主；项目地块为为毛地；内内部建筑物物极少，仅仅少量农房房；项目拥有2个共285亩内湖和100亩湖岸绿化化用地，环环境俱佳；；高尔夫体育公园2大内湖国际长寿村酒店和国际会议中心罗山半岛内湖项目本体分分析>>>项目内部环环境分析>地块规划项目本体分分析>>>项目内部环环境分析>地块功能划划分用地依照功功能分为：：五星级酒酒店区、国国际会议中中心区、特特色餐饮区区、国际风风情小镇商商业区、服服务式公寓寓住宅区和和老年绿色色生态住宅宅区6大部分。至高峰岛至双龙镇至长寿湖镇区规划主干道（20M）规划次干道（12-16M）规划支路（9M）滨湖路（6M）长寿湖西岸岸片区路网网四通八达达，与外部部连接性好好；项目内部交交通便利，，与主干道道相连接，，多条次干干道和支路路贯穿项目目内部；罗山半岛规规划交通道道路众多，，满足了高高尔夫球场场建设需求求；内部规划滨滨湖大道，，道路与景景观相互融融合。项目本体分分析>>>项目内部环环境分析>内部路网长寿区主城城内相当规规模的化工工园区，分分布在城区区周边，污污染严重，，其中污染染较重的有有四川维尼尼纶厂、重重钢集团、、长寿化工工厂，大区区域居住等等级低。本案重钢集团四川维尼纶厂长寿化工厂长寿化工园区项目本体分分析>>>项目周边不不利条件分分析优势：长寿区旅游游区位、、经济区位位、交通通区位优优越性；长寿湖休闲闲度假区定定位，提供供交通，政政策等硬支支持；长寿湖旅游游资源禀赋赋，提供软软支持；西岸成为重重庆旅游地地产新热点点区域，香香江国际、、碧桂园等等知名企业业相继进入入；本案高尔夫夫球场，星星级酒店，，特色商业业街提供高高端配套支支撑。劣势：一.长寿区化工工工业园区区众多，已已经形成不不适合居住住的先入印印象；二.西岸旅游地地产开发区区整体规划划凌乱。并并处于初级级开发阶段段，配套匮匮乏‘三.长寿湖旅游游知名度目目前较低，，影响力和和竞争力较较小；四.长寿湖水资资源为保护护性资源，，开发受到到一定限制制；五.项目内部存存在高压走走廊和变电电站。项目本体分分析>>>项目优劣势势对比分析析第二部分：：项目定位位核心问题题项目核心问问题定位项目难难点定位思路定位方法解决思路大环境的不不利影响重庆人对长长寿的认识识从川维化化工厂开始始，历史原原因造成了了大环境的的影响不利利，但近年年来对长寿寿湖整治等等一系列举举措大大改改善了传统统的认知。。生活配套缺缺少的不利利影响长寿湖片区区配套集中中在大坝区区域，以中中低端餐饮饮休闲等为为主的配套套设施，但但缺乏主题题及品质，，在重庆范范围内缺乏乏吸引力。。项目所在在西岸片区区目前无任任何生活及及旅游配套套设施。缺乏开发企企业共同助助推的不利利影响西岸目前仅仅维丰蓝湖湖熙岸一个个项目开发发，缺乏共共同开发炒炒作的影响响力。项目定位核核心问题>>>项目核心问问题项目现状一、如何选择合合适的定位位发展模式式，对土地地资源进行行优化配置置项目定位核核心问题>>>定位项目难难点二、如何选选择开发模模式来运作作，何种引引擎产品来来启动项目目三、如何突突破传统的的物业形态态和功能组组织，结合合客户需求求创新产品品四、如何在在强势树立立形象、强强力推售项项目，实现现项目品牌牌塑造六、如何解解决项目内内部配套，，而且要做做出特色五、如何通通过整合项项目功能资资源，实现现多元化的的盈利模式式特征一：依依托湖景资资源开发，，对自然资资源依赖性性大以邻近湖滨滨为最大卖卖点，来迎迎合消费者者亲近大自自然的需求求，因此湖湖景等自然然资源的优优劣对项目目成功起决决定性因素素。特征二：项项目离主城城区有一定定距离，但但有发达的的交通体系系湖滨类资源源一般都位位于城郊或或郊区，离离主城区大大致1个小时左右右车程。随随着区域的的开发和人人流的导入入，项目周周边交通体体系肯定发发达，尤其其是为方便便自驾出游游而建设的的公路。特征三：在在项目占地地配比上，，旅游配套套项目所占占比重大滨湖类度假假地产与常常规住宅地地产不同，，配套设施施与外部环环境才是这这类项目的的重点，因因此房地产产项目在开开发中占地地不会倾向向绝对大比比重。特征四：项项目有很明明显的阶段段性发展，，整体开发发时间长，，管理服务务要求高滨湖类度假假项目开发发周期长，，一般分为为导入期、、发展期、、成熟期三三个阶段，，历时可能能长达10年之久。而而由于此类类度假项目目具有季节节性，所以以后期物业业管理则成成为一个难难点，如餐餐饮、清洁洁等不同于于普通住宅宅小区。特征五：滨滨湖资源的的“可再生生性”，使使得项目易易被嫁接和和复制这里的“可可再生”不不是自然现现象，而是是人工行为为，即对水水库的挖掘掘开发，这这样一来，，湖泊资源源就变得““无穷无尽尽”了。雷雷同的滨湖湖资源和周周边环境，，为下一次次同类型滨滨湖项目的的开发提供供了良好的的嫁接条件件和模仿素素材，可复复制性强。。滨湖类旅游游地产特征征：项目定位核核心问题>>>解决问题>定位思路定位方法主题创新功能创新滨湖类度假假项目按功功能分可有有三个层次次：基础层层次——陈陈列式观光光地产、提提高层次———娱乐式式体验地产产、发展层层次——休休闲式度假假地产。形态创新产品形态的的创新，顾顾名思义，，即是从现现有主流的的产品形态态中开发新新的产品，，形成差异异化竞争。。123任何一个项项目在前期期策划时都都有其最初初的主题定定位，后期期的开发必必将围绕这这个主题进进行，就像像写作不能能离题一样样，主题是是项目的灵灵魂。而主主题的创新新需要根据据区域环境境挖掘与提提炼项目定位核核心问题>>>解决问题>定位方法1.2.3.赋予项目文化底蕴，紧靠“长寿”话题，打造与主题相关的配套设施。主题创新精确处理高尔夫，酒店，商务，住宅之间相互关系，并能够贴近养生。功能创新符合项目特色，提升产品形态，并且能强势打开市场的创新产品。形态创新项目定位核核心问题>>>解决问题>解决思路参考案例主题定位形象定位客群定位产品组合第三部分：：项目定位位项目定位>>>参考案例>东和福湾东和福湾位位于三亚东东线高速福福湾出口处处，毗邻世界顶级酒酒店集群和和301医院进驻的珍珠珠海岸，拥拥有中国唯唯一的国家家海岸:海棠湾，项目占地1000多亩，容积积率0.5，拥有3公里绵长海海岸线，集纳68-137㎡MINI泳池别墅、、43-65㎡海景洋房、、48-130㎡一线海景公公寓、洲际际双五星酒酒店、南北北区会所、、海伦吧、、商业街等等于一体。。东和福湾在在三亚未来来的核心海海域上打造造极具西班牙异域域风情的世界湾区区。项目定位>>>参考案例>东和福湾MINI别墅为平层层，主力面面积区间68-137平米。配有独立游游泳池卧室设计大大面积落地地窗面积约120平米面积约137平米面积约68-75平米赠送面积别墅产品项目定位>>>参考案例>东和福湾4F、5F海景洋房主主力面积区区间43-65平米精装修标准准整整体采用用向心型设设计5.8米挑高的入入户大堂主力户型1项目定位>>>参考案例>东和福湾主力户型2项目定位>>>参考案例>东和福湾海景公寓6-10层主主力面积积区间48-142平米精装修标准准整整体采用向向心型设计计拥有大面积积观海阳台台约68平米赠送面积公寓产品项目定位>>>参考案例>雅居乐清水水湾雅居乐清水水湾项目总总用地面积积约1.5万亩，总投投资额约200亿元，开发发年限约10年，计划建建成国际一一流的旅游游度假区和和最佳人居居环境的滨滨海新城区区，项目主要建建设五星级级酒店、温温泉度假酒酒店、生态态园、公寓寓、别墅等等。雅居乐200亿投资旅游游地产清水水湾项目●3个18洞国际高尔尔夫球场●世界著著名的酒店店管理集团团

●汇汇集高尚生生活精粹，，丰盛人生生的尊享国国度①主题商业业街、购物物名店等一一流配套②世外桃源源般的黎苗苗族风情村村。

③海海底潜水，，或海上运运动④贵族游艇艇会是大人人物的大号号玩具俱乐乐部

⑤温温泉入户6个五星级酒酒店项目总体规规划为分海海景大宅、、高尔夫、、6个五星级海海景酒店、、风情商业业街、海洋洋展览馆及及游艇会。。项目定位>>>参考案例>雅居乐清水水湾项目定位>>>参考案例>雅居乐清水水湾住宅项目分分为4个组团开发发，金色果果岭（别墅墅组团）、、蔚蓝海岸岸（洋房组组团）、瀚瀚海银滩（（洋房和别别墅及公寓寓组团）、、星海传说说（洋房和和别墅组团团）金色果岭属于别墅组团面积180-567平方平方，总用地面约20万㎡，总建面约9万方，绿化率46.5%。蔚蓝海岸属于洋房组团面积在68—176㎡，总占地面积约17万方，总建面14万方。瀚海银滩属于洋房和别墅组团，洋房：77—335㎡，别墅297—1415㎡，公寓面积77-175㎡，占据清水湾一线海景，视野最开阔。星海传说属于别墅和洋房组团，别墅：105-252㎡，洋房：56-132㎡，组团紧邻清水湾大道，步行海滩只需5分钟项目定位>>>参考案例>亚龙湾高尔尔夫别墅亚龙湾高尔尔夫别墅位位处海南三三亚亚龙湾湾，坐拥36洞高尔夫球球场，占地地约100000平米,共规划108套宽院别墅墅，110套客房。位于亚龙龙湾高尔夫夫球会内的的优越地理理位置，使使得项目独独享亚龙湾湾得天独厚厚的自然美美景和36洞国际高尔尔夫环抱的的优雅环境境，户户邻邻水的独特特建筑规划划；浓郁东东南亚现代代风格的园园林设计；；超五星级级酒店私人人定制式服服务。安防系统：：高级智能能防盗安全全门，周界界报警系统统，公共区区域设置安安全监控系系统，每户户设紧急报报警按钮。。

空调系系统：采用用国际名牌牌VRV中央空调系系统。消消防系统：：室外消火火栓。给给排水系统统：市政供供水。热热水系统：：独立太阳阳能热水器器，提供24小时生活热热水。电电源系统：：双电源系系统，每户户配有独立立配电箱，，独立计量量。

通讯讯系统：每每户配有电电话专线。。

网络系系统：宽带带入户，每每个房间均均设有接入入点。电电视系统：：卫星电视视及城市有有线电视系系统。背背景音乐广广播系统：：每户设置置背景音乐乐扬声器。。项目定位>>>参考案例>亚龙湾高尔尔夫别墅项目总体规规划为高尔尔夫、院落落别墅、五五星级酒店店。五星级酒店店配套设施施：酒店客房、、spa馆、健身中中心、美容容沙龙、红红酒吧、商商务中心、、精品商店店、公共泳泳池、儿童童活动设施施、餐饮娱娱乐中心（（中、西、、日韩餐厅厅）项目定位>>>参考案例>亚龙湾高尔尔夫别墅住宅规划108套宽院别墅墅，110套客房。位位于亚龙湾湾高尔夫球球会内。宽院别墅:户型面积从从105㎡-311㎡㎡，总价450万至2000万/栋，五星级级酒店精装装修配置酒店客房:项目采用产产权酒店模模式，由香香港中旅集集团旗下酒酒店管理公公司提供五五星级酒店店管理。业主购买后后可委托酒酒店公司经经营，每年年在淡季和和旺季均可可轻松享受受度假生活活及资产升升值；亦可可完全自住住，由酒店店公司提供供物业服务务。项目以五星星级标准精精装修，并并配置全套套酒店用品品家私及室室内装饰日日用品，购购买后可轻轻松入住。。项目定位>>>参考案例>半山半岛海南岛销售售额最大的的房地产项项目半山半岛占占地面积2066多亩，建筑筑面积100多万平方米米，由三亚亚鹿回头旅旅游区开发发有限公司司开发的超超大型综合合房地产项项目。整个项项目包包括临临海别别墅、、观海海公寓寓、洲洲际酒酒店、、豪华华商业业街、、国际际潜水水基地地、游游艇会会等。。●半半岛会会●疗疗养中中心●半半岛美美术馆馆●现现代滨滨海艺艺术馆馆●高尔尔夫俱俱乐部部●潜水水俱乐乐部●国际际级帆帆船港港●超星星级酒酒店群群项目定定位>>>参考案案例>半山半半岛三亚市市政府府力图图将此此个板板块打打造成成为超超越目目前亚亚龙湾湾的三三亚唯唯一的的六星星级区区域，，包括括有着着海南南中南南海之之称的的六星星级酒酒店———悦榕榕山山庄庄酒酒店店，，世世界界酒酒店店业业NO1————洲际际酒酒店店六六星星级级亚亚洲洲旗旗舰舰店店，，全全亚亚洲洲最最好好的的高高尔尔夫夫球球场场———鹿回回头头高高尔尔夫夫球球场场。。项目目定定位位>>>参考考案案例例>半山山半半岛岛住宅宅项项目目已已开开发发东东海海湾湾区区（（别别墅墅和和高高层层组组团团））、、双双海海湾湾区区（（高高层层和和））、、鹿鹿回回头头湾湾区区（（高高层层和和别别墅墅组组团团））、、中中海海景景观观大大道道（（高高层层组组团团）），，目目前前在在售售蓝蓝色色果果岭岭（（别别墅墅组组团团)鹿回回头头湾湾高高层层别别墅墅组组团团：：组团团由由景景观观高高层层和和别别墅墅组组成成，，高高层层面面积积约约150-270㎡㎡，别别墅墅310-380㎡㎡。东海海湾湾高高层层别别墅墅组组团团：：住宅宅用用地地面面积积约约208.2亩，，均均为为31层百百米米高高层层，，6栋公公寓寓共共计计1302套，，户户型型有有两两房房、、三三房房、、四四房房及及复复式式，，套套内内面面积积从从90-250㎡㎡。中海海景景观观大大道道高高层层组组团团：：组团团由由8栋海海景景高高层层组组成成，，户户型型有有两两房房、、三三房房、、四四房房及及复复式式，，主主力力户户型型套套内内120-320㎡㎡。双海海湾湾别别墅墅和和高高层层组组团团：：组团团由由高高层层和和别别墅墅组组团团，，高高层层面面积积约约120-250㎡㎡，别别墅墅面面积积280-330㎡㎡。项目目定定位位>>>参考考案案例例>中信信太太湖湖城城中信信太太湖湖城城项项目目位位于于苏苏州州太太湖湖国国家家旅旅游游度度假假区区，，以以太太湖湖文文化化论论坛坛为为中中心心的的3公里里核核心心区区域域内内。。项项目目总总投投资资36亿元元，，建建筑筑面面积积76万方方，，其其中中商商业业相相关关面面积积30万方方。。整整体体开开发发类类型型包括括大大型型会会议议中中心心、、五五星星级级宾宾馆馆、、酒酒店店式式公公寓寓组组团团、、住住宅宅社社区区等。。五星星级级酒酒店店,太湖湖行行政政中中心心,10万平平方方米米论论坛坛公公园园、、太太湖湖文文化化论论坛坛（（国国际际文文化化会会议议中中心心））、、国国际际五五星星级级酒酒店店（（太太湖湖文文化化论论坛坛主主题题宾宾馆馆））、、1.2公里里商商业业水水街街、、1600米文文化化水水街街、、两两大大市市政政公公园园、、太太湖湖度度假假区区行行政政中中心心、、太太湖湖新新天天地地餐餐饮饮、、太太湖湖湿湿地地公公园园、、太太湖湖高高尔尔夫夫球球场场、、美美国国水水星星游游艇艇俱俱乐乐部部、、华华丽丽太太上上湖湖、、太太湖湖黄黄金金水水岸岸项目目定定位位>>>参考考案案例例>中信信太太湖湖城城中信信太太湖湖城城内内部部配配套套拥拥有有华东东最最大大的的国国际际会会议议中中心心———中国国太太湖湖文文化化论论坛坛，，它它也也被被官官方方认认定定为为2010年上上海海世世博博会会的的一一个个分分会会场场，超超过过13万方方土土地地面面积积的的超超大大型型商商业业中中心心，，以以及及伸伸往往度度假假区区中中心心区区的的1.2公里里商商业业水水街街，，主主要要作作为为咖咖啡啡、、餐餐厅厅、、酒酒吧吧一一条条街街，，将将会会打打造造成成为为苏苏州州西西南南方方向向极极其其著著名名的的一一条条风风情情商商业业街街。。太湖湖文文化化论论坛坛享有有太太湖湖城城完完善善配配套套设设施施，，拥拥有有五五星星级级酒酒店店,太湖湖行行政政中中心心,10万平平方方米米论论坛坛公公园园、、太太湖湖文文化化论论坛坛（（国国际际文文化化会会议议中中心心））、、国国际际五五星星级级酒酒店店（（太太湖湖文文化化论论坛坛主主题题宾宾馆馆））、、1.2公里里商商业业水水街街、、1600米文文化化水水街街、、两两大大市市政政公公园园、、太太湖湖度度假假区区行行政政中中心心、、太太湖湖新新天天地地餐餐饮饮、、太太湖湖湿湿地地公公园园、、太太湖湖高高尔尔夫夫球球场场、、美美国国水水星星游游艇艇俱俱乐乐部部、、华华丽丽太太上上湖湖、、太太湖湖黄黄金金水水岸岸等等。。发现现长寿寿湖湖项目目定定性性分分析析：：（一一））项项目目距距离离：：本案案位位于于长长寿寿湖湖风风景景区区西西岸岸，，离离重重庆庆主主城城区区约约1小时时车车程程，，一一定定程程度度上上决决定定了了项项目目具具有有一一定定““旅旅游游地地产产””的的性性质质，，是具具备备打打造造休休闲闲度度假假的的第第二二、、第第三三居居所所。。（二二））项项目目规规模模：：万亩亩大大盘盘，，首首期期达达到到2500亩，达达到造城规规模。。（三））项目目内部部资源源：地块内内有山山有水水，水水域辽辽阔，，自然然资源源禀赋赋，具具备备打造造高端端度假假地产产项目目的先决条条件。（四））项项目配配套：：初步规规划的的27洞高尔尔夫球球场，，星级级酒店店，高高端会会议中中心，，游艇艇会等等高端端配套套为项项目注注入品质特特征。（五））长寿寿文化化：长寿寿与长长寿湖湖地名名与养养生之之间的的连带效效应。项目定定位>>>主题定定位项目定定位>>>主题定定位世界5大长寿寿地中国广广西巴巴马中国新新疆和和田外高加加索地地区巴基斯斯坦罕罕萨厄瓜多多尔比比尔卡卡班巴巴长寿文文化始始源于于养生生文化化远在2300年前的的战国国中后后期，，长寿寿县是是中国国重要要的长长寿文文化中中心，，中国国长寿寿文化化鼻祖祖、中中国最最早的的女实实业家家巴寡寡妇清清，曾曾炼长长寿之之花丹丹砂于于此，，受到到千古古一帝帝秦始始皇的的推崇崇。大大夏国国天统统元年年，将将乐温温县改改为长长寿县县。还还有文文星拜拜寿、、宰相相题诗诗“花花眼偶偶闻””的美美妙传传说。。炼丹场景图司马迁《史记·货殖列传》：“巴寡妇清……秦始皇以为贞妇而客之，为筑女怀清台。”项目定定位>>>主题定定位以养生生为表表现形形式的的长寿寿文化化张国宇宇现年110岁雷道平平现年112岁清朝，，长寿寿县百百岁老老人占占全县县总人人口万万分之之二，，高出出世界界同期期水平平53倍。2010年，长长寿区区90-99岁106人，100岁以上上22人，其其中110岁以上上2人。长寿秘秘诀：：宋朝著著名诗诗人陆陆游为为长寿寿县130岁犹存存的老老人乔乔定写写诗““万缘缘随梦梦断，，百念念形与与枯””。明朝宰宰相戴戴渠亨亨说长长寿老老人““勤劳劳耕作作，心心胸开开阔，，不尝尝烟酒酒，常常饮何何石井井水也也”；；“长长寿山山景好好，何何石井井水妙妙，长长寿自自有道道”。。项目定定位>>>主题定定位长寿湖湖西岸岸养生疗疗养院院低密度度住宅宅五星级级度假假酒店店高尔夫夫主题题公园园企业家家会所所老年大大学长寿游游艇会会高端配配套项目定定位>>>主题定定位地形地貌区位交通项目规模文化内涵高端配套资源禀赋市场领领导者者长寿湖湖项目定定位>>>主题定定位国际顶顶级休休闲养养生之之城长寿村村的未未来养生文文化、、湖居居文化化、生生态文文化、、退休休社区区养生生、中中西合合并：：发扬中中国文文化内内涵，，以生生态筑筑城为为核心心理念念，打打造以以生态态度假假、高高端配配套、、文化化艺术术、和和休闲闲娱乐乐为一一体的的，领领袖中中国、、辐射射全球球的国际顶顶级休休闲养养生之之城我们的的发展展理念念：项目定定位>>>形象定定位具有浓浓厚中中式的的养生生文化化高尔夫夫PK养生文文化具有异异域风风情的的高尔尔夫运运动矛盾！！！！！如何结结合？？不同的的主题题营造造不同同的文文化氛氛围国际高高尔夫夫养生生度假假区拥有国国际标标准级级的27洞高尔尔夫场场异域风风情养养生会会馆特色风风情商商业街街国际5星级养养生主主题酒酒店生态商商务会会议中中心国际养养生度度假酒酒店式式公寓寓国际休休闲度度假养养生住住区西南首首家国国际中中式养养生长长寿村村首家国国学戏戏剧饮饮食秀秀场梨园曲曲艺会会馆禅学文文化道道场中国茶茶棋琴琴画文文化会会馆中式养养生长长寿住住区项目定定位>>>客群定定位>项目客客群属属性分分类按产品品类分按客群属性分类三世同堂私企业主名门世家有自己的企业追求生态健康生活的家庭文化内涵气质不凡的中年项目定定位>>>客群定定位>客群属属性经济基础：实力强；收入高且稳定，且处于事业高峰期；生活现状：有一套或多套物业，追求健康的休闲方式；家庭结构：成熟、稳定，三世同堂，或者两代一家；生命周期阶段：已婚状态、有小孩且年龄在5岁以上;企业发展初具规模；事业观：在事业上有一定的成就感，并有着强烈的追求感。生存状态：生活价值观：追求生态理念，热衷休闲度假，不管是生活还是工作，总在寻求一个舒适的环境；注重生活品质，以享受型为主，对居住的环境和物业的品牌要求高；喜欢享受生活、休闲、娱乐空间，缓解、释放精神压力。项目定定位>>>客群定定位>客群心心理诉诉求Action活动Interest兴趣Opinion观点家庭、、朋友友周末末的私私人聚聚会，，举举办PATRY，放松松心情情；亲近自自然、、享受受自然然、占占有自自然，，独享享宁静静的私私人会会所；；事业成成功，，社会会地位位较高高，执执行能能力强强，占占有欲欲强；；商务会会谈、、办公公洽谈谈与休休息结结合，，过程程轻松松，彰彰显身身份。。追求品品质、、细节节，穿穿戴十十分讲讲究，，生活活稳定定富足足；喜欢安安宁，，亲近近自然然，享享受惬惬意的的生活活环境境；生活规规律性性强，，注重重自身身内、、外在在素养养；高品味味，喜喜欢收收藏、、爱好好奢侈侈品；；喜欢高高尚娱娱乐、、出入入高端端运动动会所所等。。喜欢宽宽敞、、舒适适、奢奢侈的的住宅宅产品品，注注重楼楼盘品品牌；；喜欢拥拥有自自己的的一片片私密密空间间；对于产产品细细节、、居所所配置置等更更为挑挑剔；；对于城城市未未来规规划及及价格格、性性价比比等因因素较较为弱弱化。。他们属于中年一代，大部分出生在60、70后，是家庭的顶梁柱，在事业上有一定的成就感，是家庭的主要依靠，内涵丰富，有一定文化层次，生存品质要求高他们正处于事业的高峰期，有自己的企业，有广泛的人际关系，对事业的发展永无止尽，企业交流事件频繁，也是必须，广结交名流政客内涵文化型中年实力企业、资本领袖客户心心里描描摹：：品质生生活*进取取拼搏搏*高高尚享享受*项目定定位>>>客群定定位内涵中中年&企业领领袖的的价值值观*价值关关键词词：家家庭温温馨*和睦睦价值关关键词词：生生态*健康康*释释放项目一一期紧紧邻高高尔夫夫球场场，欧欧式风风情浓浓郁。。因此此建筑筑风格格建议议采用用欧式风风格。。项目定定位>>>产品组组合高尔夫夫球场场+商务会会议中中心+养生主主题酒酒店+异域风风情养养生会会馆+养生度度假酒酒店式式公寓寓+休闲度度假养养生住住区项目二二期紧紧邻打打造为为国际际养生生长寿寿村，，养生生文化化凸显显浓厚厚中式式文化化。因因此建建筑风风格建建议采采用现代中中式风风格，，与项目目一期期形成成区隔隔。项目定定位>>>产品组组合国学戏戏剧饮饮食秀秀场+梨园曲曲艺会会馆+禅学文文化道道场+中国茶茶棋琴琴画文文化会会馆+中式养养生长长寿住住区第四部部分：：项目目规划划设计计建议议整体规规划建建议A区规划划建议议B区规划划建议议项目项目产产品定定位>>>整体规规划建建议BACD整体建建议：：A区国际高高尔夫夫养生生度假假区，B区西南首首家国国际中中式养养生长长寿村村C区中国养养生文文化基基地D区27洞国际际标准准高尔尔夫球球场项目产产品定定位>>>A区规划划建议议>A区定位位国际高高尔夫夫养生生度假假区高尔夫夫、酒酒店、、特色色商业业街国际标标准级级的27洞高尔尔夫场场国际5星级养养生主主题酒酒店养生会会馆商务会会议中中心酒店式公寓寓休闲养生住住区项目产品定定位>>>A区规划建议议国际商务会会议中心规划少量300~1000平方米独栋栋建筑群落落。打造具具有商务会会晤主题的的商务会馆馆。并由酒酒店统一管管理与服务务项目产品定定位>>>A区规划建议议>A区商业街规规划建议打造英伦主主调的泰晤晤士风情街街，衔接A区住宅和高高尔夫及酒酒店之间风风格。引进进特色养生生及餐饮等等店铺。风情商业街街国际5星级养生主主题酒店打造5星级养生主主题酒店，，吸引养生生客群，与与国际标准准级高尔夫夫球场结合合，提升品品质资源优优势。项目产品定定位>>>A区规划建议议>A区商业街规规划建议国际养生度度假酒店式式公寓规划酒店式式公寓，以以养生度假假为主题，，和养生酒酒店相辅相相成项目产品定定位>>>A区规划建议议>A区商业街规规划建议项目产品定定位>>>A区规划建议议>A区商业街规规划建议国际休闲度度假养生住住区建议建筑风风格为欧式式托斯卡纳纳或者，美美式简约风风格项目产品定定位>>>A区规划建议议>户型参考户型建议隆鑫花漾的山谷1室1厅1卫74㎡赠送花园全面积116㎡超大庭院赠送公共绿地私享化仙山流云1室1厅1卫49.01㎡赠送庭院全面积20-25㎡赠送可变空间半面积6.75㎡赠送可变空间半面积6.1㎡赠送可变空间半面积1.89㎡赠送可变空间全面积3.15㎡户户独立入户多幻赠送空间项目产品定定位>>>A区规划建议议>户型参考户型建议MINI别墅为平层层，主力面面积区间68-137平米。配有独立游游泳池卧室设计大大面积落地地窗面积约120平米面积约137平米面积约68-75平米项目产品定定位>>>A区规划建议议>户型型参参考考4F、5F海景景洋洋房房主主力力面面积积区区间间43-65平米米精装装修修标标准准整整体体采采用用向向心心型型设设计计5.8米挑挑高高的的入入户户大大堂堂项目目产产品品定定位位>>>A区规规划划建建议议>户型型参参考考福湾湾主主力力户户型型2海景景公公寓寓6-10层，，主主力力面面积积区区间间48-142平米米精装装修修标标准准整体体采采用用向向心心型型设设计计拥有有大大面面积积观观海海阳阳台台约68平米项目目产产品品定定位位>>>A区规规划划建建议议>A区商商业业街街规规划划建建议议户型型建建议议1.洋房房产产品品尽尽量量““别别墅墅化化””，，寻寻求求擦擦边边球球机机会会；；2.发挥挥坡坡地地优优势势，，靠靠向向户户户户独独立立入入户户产产品品；；3.底层层户户型型，，在在合合理理情情况况下下增增大大花花园园面面积积；；4.公共共绿绿地地尽尽量量划划入入私私人人空空间间，，增增加加产产品品优优势势，，同同时时在在花花园园边边缘缘栽栽种种中中高高灌灌木木，，保保证证其其私私密密性性；；5.景观观朝朝向向面面户户型型采采用用大大面面积积景景观观露露台台与与阳阳台台；；6.端户户户户型型采采用用多多阳阳台台方方式式，，形形成成270度景景观观与与采采光光；；7.创造造内内部部““灰灰空空间间””形形成成赠赠送送空空间间。。项目目产产品品定定位位>>>B区规规划划建建议议>B区定定位位浸润润华华夏夏神神韵韵的的休休闲闲养养生生宅宅群群畅享享川川渝渝风风情情的的人人文文度度假假胜胜地地国学学精精粹粹为为魂魂川川渝渝文文化化为为神神华华夏夏大大宅宅人人贵贵四四季季美美景景人人醉醉西南南首首家家国国际际中中式式养养生生长长寿寿村村避世世养养生生人人文文度度假假养养生生住住宅宅区区首家家国国学学戏戏剧剧饮饮食食秀秀场场梨园园曲曲艺艺会会馆馆禅学学文文化化道道场场中国国茶茶棋棋琴琴画画文文化化会会馆馆中式式养养生生长长寿寿住住区区项目目产产品品定定位位>>>B区规规划划建建议议>B区商商业业街街规规划划建建议议建设设方方式式：：结合合重重庆庆本本地地饮饮食食文文化化及及川川渝渝之之大大成成，，将将本本地地餐餐饮饮名名家家与与项项目目现现代代中中式式形形象象相相结结合合，，打造造成成为为具具有有““川川渝渝文文化化气气质质的的饮饮食食名名片片””。。将中中式式建建筑筑装装修修风风格格与与川川剧剧艺艺术术演演出出及及汉汉唐唐乐乐府府演演出出相相结结合合，，打造造具具备备川川渝渝文文化化底底蕴蕴的的餐餐饮饮街街。。首家家国国学学戏戏剧剧饮饮食食秀秀场场项目目产产品品定定位位>>>B区规规划划建建议议结合合巴巴渝渝及及项项目目区区域域浓浓厚厚的的中中国国传传统统文文化化底底蕴蕴，，利利用用西西区区入入口口节节点点衍衍生生部部分分，，规规划划项项目目““曲曲艺艺主主题题””公公建建，，营营造造项项目目文文化化内内涵涵。。川剧剧是是中中国国戏戏曲曲宝宝库库中中的的一一颗颗光光彩彩照照人人的的明明珠珠。。它它历历史史悠悠久久，，保保存存了了不不少少优优秀秀的的传传统统剧剧目目，，和和丰丰富富的的乐乐曲曲与与精精湛湛的的表表演演艺艺术术。。它它是是四四川川、、云云南南、、贵贵州州等等西西南南几几省省人人民民所所喜喜见见乐乐闻闻的的民民族族民民间间川川剧剧表表演演艺术术。。在在戏戏曲曲声声腔腔上上，，川川剧剧是是由由高高腔腔、、昆昆腔腔、、胡胡琴琴腔腔、、弱弱腔腔等等四四大大声声腔腔加加一一种种本本省省民民间间灯灯戏戏组组成成的的。。这这五五个个种种类类除除灯灯戏戏外外，，都都是是从从明明朝朝末末年年到到