某购物广场商业定位及招商经营思路的报告

嘉盛购物广场

商业定位及招商经营思路的报告1三明商业创中国商业服务第一品牌三明商业创中国商业服务第一品牌第一部分商业功能定位及支撑理由分析一、项目功能的总体定位

为做好嘉盛购物广场功能的总体定位，主要从以下几个重要元素进行综合分析：

A、物业本身特性B、商场独特的地理位置C、项目周边的消费力D、项目周边的商业现状E、居民的消费习惯2A、物业本身的特性

中型规模商场，单层套内面积不超过4000平方米楼高十三层，负一层至五层为商业，六至十三楼为旅业;100余个地下车库，前有小型广场和主干交通线商场侧门（东门）有带高差的广场和相当于一楼的街铺…..3B、商场独特的地理位置交通便利，雄踞工业大道南和石岗路交汇处、临广州大道处于石溪一块尚未开发的路面商业宝地；人口密集，有很大的普通居民消费市场…..4

C、项目周边的消费力周边楼盘林立，临近“保利花园、金碧花园，广富花园、嘉鸿花园、鸣翠花园、晓港湾、侨城花园、南洲名苑、光大花园、雅致花园、保利红棉花园、纸厂职工”等十多个楼盘，另加泰沙路、石岗路的村民和外来流动人口，总计超30万人。新白领、老海珠城乡居民、外来流动人口，综合消费指数评为中等偏低消费市场，但略高于东晓南路。

D、项目周边的商业现状工业大道，石岗路，纸厂路，泰沙路，江燕路二旁商业布局零乱，有一定的规模，不购档次，属传统的商业城乡旺地，唯有金碧花园社区商业较为整齐。

5E、居民消费习俗追求低、中档消费就近方便，价廉物美，服务多样城乡区间商业消费观念6

综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼嘉盛购物广场的总体功能：

1.生活消费的便利性；2.就近商业的消费习惯；3.综合性多功能商场；4.商业休闲与餐饮娱乐结合5.商业的完善配套，如停车场、洗手间等

最后，总结得出嘉盛购物广场商业的总体功能定位为:“集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场”于一体的一站式购物广场。7二、项目形象的总体定位我们主要从以下几个重点因素考虑，将嘉盛购物广场的形象推向市场：A、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点（档次）

街铺林立，零散杂乱，档次低

中档的商业市场空白8B、从混乱单一的商铺布局，寻求多功能市场（综合性）

周边商铺，多而乱，行业单一

多功能综合性商场9C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所

（舒适）D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚

（现代性）

10总结，嘉盛盛购物广场场的形象总总体定位为为：[主体形象象]海珠西部首首个大型纯纯商业的购购物广场！！[辅助形象]工业大道南南最高档次次的商业大大厦！（海珠的商商业1号)11三、楼层功功能定位的的总思路根据嘉盛购购物广场功功能、形象象的总体定定位，展开开项目各楼楼层的板块块定位。各楼层功能能的精确定定位主要依依托于以下下因素：A、项目开发成成本及模式式（只租不售售）B、项目经营模模式（租的好，，经营好，，二好思路路）C、项目的经营营利润（快速回笼笼资金）12D、物业本身的的规模（中中型规模））E、商家对租金金承受的限限度F、行业经营对对楼层的要要求G、楼层交通特特点H、商铺面积和和间隔种类类I、业态的组合合需求J、同行业市场场的竞争力力从而得出嘉嘉盛购物广广场各楼层层功能的精精确定位如如下：13楼层面积规模板块名称功能及经营范围-1F3600㎡大型停车场主要用于停放顾客小汽车之类的交通工具，作为商业配套的一部分。1F2424㎡嘉盛名店城麦当劳（中国首个迷你店）

主要经营品牌服装、休闲服饰、珠宝眼镜、化妆品、内衣、精品皮具、手袋鞋帽、小型百货、儿童婴儿用品等。2F-3F5225㎡大型超市经营日杂百货、生活用品、家用电器、生鲜水果、熟食海鲜、饮料奶品、各类蔬菜、日杂百货等。4F2632㎡数码世界家居天地主要经营通讯产品、数码产品等。或经营小件的时尚家居精品，布艺5F1300㎡大型酒楼特色美食等。嘉盛购物广广场楼层功功能精确定定位表14嘉盛购物广广场功能分分布示意图图15四、各楼层层精确定位位的综合分分析总体思路：：根据项目的的总体定位位和开发模模式，借用最有价价值的物业业(首层)快速回笼资资金，规避避风险；以适合超市市经营的楼楼层(二楼楼、三楼)出租经营营，营造商业卖卖点，提升升项目的附附加值其它楼层(四、五楼楼)利润获取的的另一途径径和功能配配套。16各楼层精确确定位具体体分析：负一楼：大大型停车场场支撑理由：：楼层下陷，，商业价值值不大，不不利于经营营；作为商场的的车库配套套，方便顾顾客停车；；收益方式：：按小时出租租收费，统统一管理17一楼：嘉盛盛名店城、、洋快餐支撑理由：：作为整体项项目的开发发成本收回回，规避风风险；对接高租金金高回报的的利润期望望；商铺经营者者需承受高高租金，追追求零售高高利润，必必须依靠品品牌经营；；树立商场的的形象、档档次，吸引引客流；单层规模受受限，必须须整合二楼楼经营，装装修弥补，，产生规模模效应，聚聚人气；错层经营的的需求；收益方式：：独立收银，，商家租赁赁，统一管管理；18二楼、三楼楼：大型超超市支撑理由：：楼层相对一一楼，商业业价值偏低低；对接一级主主力店能承承受的租金金；提升楼盘的的商业附加加值，激活活相邻楼层层(四楼、、一楼)；；超市经营规规模需求，，单层面积积不够；利于汇集人人群，带旺旺利润楼层层（如一楼楼、四楼））；遵循商业的的“二八定定律”，增增强投资经经营者的信信心；收益方式：：对外出租，，由超市自自己独立经经营。19四楼：石溪溪购书城/数码世界界/家居天天地支撑理由：：市场空白，，周边人群群文化韵味味强，学生生群体消费费潜力大；；周边新建楼楼盘多，对对于家居饰饰品的需求求大；满足都市人人的时尚消消费潮流；；满足多功能能购物广场场的需要，，为都市人人提供休闲闲商业场所所；行业消费稳稳定，适用用高楼层出出租难的经经营风险；；开架式铺位位间隔，利利于营造通通透感，避避免死角铺铺；消费群目的的明确，利利于成行成成市经营；；市场经营的的生命力利利于回收成成本，避免免多次出租租，增强投投资信心；；符合错层经经营的整体体思路，激激活楼层人人流。收益方式：：独立收银，，商家租赁赁，统一管管理。20五楼：特色色风味大酒酒楼支撑理由：：市场空白，，营造主题题特色，利利于收租的的稳定性；；避免与周边边成熟的大大型酒楼竞竞争(华安安、东江)但大酒楼招招商时间长长，引入困困难，承受受租金低；；美食主题的的独特性，，区别于其其他的美食食酒楼；收益方式：：独立收银，，商家租赁赁，商家自自己统一管管理。21小结根据功能的的总体定位位、形象定定位，从而而制定出上上述各楼层层的精确定定位，吻合合市场需求求，在操作作上具有可可行性!22第二部分嘉嘉盛购物物广场经营营思路一、经营总总思路在综合多功功能性定位位的基础上上，主要由由商家自主主经营，独独立收银，，发展商提提供统一公公共配置，，公共部分分装修，统统一平台管管理（物业业管理），，保证各系系统的正常常运转，营营造一个舒舒适的购物物环境。23第二部分嘉嘉盛购物物广场经营营思路二、各楼层层的经营思思路负一层：地地下停车场场经营思路：：建立独立的的车场管理理体系，提提供24小小时停车服服务，建议议10元2小时，针针对百佳购购物的顾客客可与百佳佳协商免费费停车等。。（如顾客客在百佳购购物，可在在服务台领领取免费停停车卡（2小时），，每月由物物业管理公公司与百佳佳物业部结结算，按5折优惠。。24首层：嘉盛盛名店城经营思路：：建议由商户户自主收银银，统一管管理（营业业时间早上上9：30-晚上10：00），在装装修方面，，沿墙铺建建复式商铺铺，一层经经营，夹层层外设橱窗窗，内做仓仓库，复式式橱窗、复复式商铺，，双重价值值。独立门门面的全间间隔铺；中中间铺全设设为半间隔隔铺，即1.4米高高的间隔板板组成店中中店。25建议商铺面面积：实用面积10㎡-30㎡㎡/个为为主流，50㎡-80㎡㎡/个为为补充。经营范围：：精品百货、、化妆品、、皮具、内内衣、休闲闲服装、眼眼镜珠宝、、鞋帽、药药业、美容容、茶叶、、冲印、通通讯产品、、商务中心心、烟草专专卖等。26精品百货类类：以中档消费费为主，低低档为辅，，如“艾菲儿”、“顶好饰品”，再再配个体经经营者，占占楼层面积积的10%。化妆品类：：以中档消费费为主流，，如“雅芳”、“小护士”、“李医生”、“美宝莲”、“玉兰油”等，占楼层面积积10%。皮具鞋帽类类：以适合白领领一族消费费为主，中中低价位服服装专卖店店，如“以纯”、“佐丹奴”、“班尼路”、“曼奴”“、”生活几何“、”蓝海军“，占楼层层面积30%珠宝眼镜：：以中档市场场为主，如如“明廊”、“先施”、“点石”、“斯贝雅”、“华置珠宝”等，约占占首层楼层层面积的8%。27药业美容：：以普通市民民消费的为为主，如““海王星辰”、“保利康”、“雪姬美容”、“琦雅美容”，占楼层层面积的6%。茶叶冲印：：中档产品，，如“柯达冲印”、“天福茗茶”等，占楼楼层面积的5%。通讯产品：：普通数码产产品，有相相机、手机机，通讯等等，如“龙粤”，占楼层层面积的5%。其他类：以低档市场场为主，如如烟草专卖卖、咖啡甜甜品屋，商商务中心，占占楼层面积积的18%。麦当劳餐厅厅：占楼层面积积的8%。。2829二、三层：：经营百佳佳超市将二、三层层整层出租租给百佳超超市，独立立经营，以以百货日杂杂，生鲜水水果，家和和电器，生生活用品，，饮料奶品品，各类蔬蔬菜等。二、三层用用来稳定收收租，保证证成本分摊摊，将一层层、四层作作为利润楼楼层。引进百佳区区别于其他他超市的原原因：1.营造缤缤纷时尚的的商业氛围围；2.增加其其它楼层的的附加值；；3.百佳的的实力雄厚厚，利于稳稳定收租；；4.百佳本本身就是活活广告；5.百佳巨巨大的商业业联盟，利利于快速招招商……30四层：多种种业态组合合或者单行行专业卖场场如：数码电电器、石溪溪书城、美美居天地、、儿童乐园园等。数码类：a整层经营：：引进苏宁、东泽、国美美、顺电等电器连锁锁店b多种业态组组合：引进进龙粤、中国国联通、迪迪讯通等通讯产品品。石溪书城：a、整层经营：：引进广东省新华华书店集团团；b、多种业态组组合：引进进三咪书层、、书吧等多门面成成行成市组组合经营，，配合数码码、美居板板块。31美居天地：：a、整层经营：：引进联邦家居广广场，经营小件件精品家居居、干花布艺、家家居配饰等等；b、多种业态组组合：引进进精品家居居、干花布布艺、家居居配饰等儿童乐园：：a、整层经营：：引进中华华广场或天天河城的奇乐儿欢乐乐谷；b、单层经营：：引进多家家童装、儿儿童用品、、文具、玩玩具等商家组合经经营儿童乐乐园。五层：特色色大酒楼整层出租给给一个商家家，经营特特色餐厅，，如“澳门街”、“黄果树”、“不见不散”，配合多多功能商业业广场的需需求。3233第三部分招招商具体策策略一、参考新新港路百佳佳首层，晓晓港湾百佳佳首层，保保利丰百佳佳首层的定定价，商户户组合组织织并开展嘉嘉盛购物广广场一层和和四层的招招商工作(包括定价价、分区、、分类、商商户组合等等)二、针对重重要商家草草拟“商业业说明书””，如苏宁、联邦等。三、针对首首层商铺，，计划定人人、定铺、、定客招商商，采用一一铺谈五家家模式，快快速招商。34四、针对重重要商家或或有影响力力的商家，，以一定优优惠的条件件吸引其入入场，提高高其他商铺铺附加值的的策略展开开招商，如如“佐丹奴”、“明廊”、“海王”等。五、主动上上门，直接接签约。六、招商配配合1、外墙的包包装(条幅、、横幅等)2、招商资料料印刷(招商商手册、单张张)3、现场办公公室的准备(电话、办公公接待)4、重要商家家的协助洽谈谈等(苏宁、、联邦)35附录一：天河河北百佳超市市首层商铺案案例分析客户名称行业种类实用面积租金（元）/㎡备注龙粤通讯100㎡750—950均价：900元/㎡明廊眼镜眼镜50㎡700—900

派利派苏服装25㎡700—800

海王星辰药店60㎡700—900

雪姬美素美容20㎡800—1000

森林雅舍美容用品10㎡800—900

柯达冲印店35㎡900—1000

傲胜按摩椅15㎡800—900

华置首饰18㎡900—1100

点石首饰18㎡900—1100

流行美头饰6㎡900—1000

布语空间布艺窗帘30㎡900—1000

哈根达斯冷饮店50㎡800—1000

36附录二：富景景百佳超市首首层商铺案例例分析客户名称行业种类面积租金（元）/㎡备注天福茗茶茶叶30㎡550—650均价：625元/㎡明廊眼镜眼镜40㎡600—650

盈佳皮具25㎡600

龙粤通讯80㎡600—700

名淑纯美生活馆美容20㎡550—600

宝明堂人参、鹿茸20㎡700—800

海王星辰药店80㎡500—600

上海莱馨艺术摄影15㎡600—700

如新化妆品16㎡500

沙沐化妆化妆品16㎡500-600

翠丽玉器18㎡600—700

天丽玉器16㎡600—700

37附录二：富景景百佳超市首首层商铺案例例分析客户名称行业种类面积租金（元）/㎡备注天天秀头饰8㎡700—800

马莲奴皮具5㎡800

以纯服装30㎡450—550

茵宝特卖服装25㎡600

佐丹奴服装35㎡500—600

曼奴服装30㎡500—600

蓝海军服装30㎡500—600

奥华仕表手表12㎡500

银宝堡首饰16㎡600—700

伊琳娜首饰16㎡600—700

斯贝雅首饰16㎡600—700

柯尼卡冲印冲印店30㎡600—700

389、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Sunday,December18,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。02:02:0802:02:0802:0212/18/20222:02:08AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2202:02:0802:02Dec-2218-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:02:0802:02:0802:02Sunday,December18,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2202:02:0802:02:08December18,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。18十十二二月月20222:02:08上上午午02:02:0812月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222:02上上午午12月月-2202:02December18,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/182:02:0802:02:0818December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2:02:08上上午午2:02上上午午02:02:0812月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Sunday,December18,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。02:02:0802:02:0802:0212/18/20222:02:08AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2202:02:0802:02Dec-2218-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。02:02:0802:02:0802:02Sunday,December18,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2202:02:0802:02:08December18,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。18十二二月20222:02:08上上午02:02:0812月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月222:02上午午12月-2202:02December18,202216、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2022/12/182:02:0802:02:0818December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。2:02:08上上午2:02上上午02:02:0812月-229