房地产项目开发委托管理合同协议书范本 详细版

第第页共19页1、项目整体施工计划及施工组织方案由乙方负责组织完成，报甲方审批同意后实施。2、项目分期的施工期控制，具体以该期工程合同约定的工期为准。3、遇重大设计变更、地质情况变化、市政工程实施、不可抗力等原因，经甲方签证确认后工期相应顺延。4、乙方应对专业工作单位的工作进行监督和检查，掌握实际进度状况，对发现的问题应监督其整改，确保按期完工。九、项目成本管理1、在规划设计方案确定后，由乙方编制项目成本概算，报甲方审批。在甲方批准的项目成本概算范围内，乙方负责要求设计单位进行限额设计。2、项目按分期方式进行目标成本管理。项目分期的建筑施工图设计完成后，乙方负责编制分期的施工图预算，报甲方审批。经甲方批准的施工图预算作为分期的成本控制目标。景观、装饰等其他须深化设计的部分，可另行补充编制有关的施工图预算。经甲方审批后作为补充的成本控制目标。在施工过程中如须对施工图预算进行调整，乙方应及时向甲方报告做调整。3、乙方制订项目工程成本管理制度，对项目成本管理和采购招标进行管理。4、项目开发建设过程中按规定必须招标的作业和采购，由乙方拟订招标方案，报甲方审批，由乙方负责组织实施，提出中标意见，报甲方确认后由甲方发出中标通知书。5、通过招标或其他方式选择专业工作单位时，专业工作单位的资质条件及具体要求由乙方根据项目实际情况制订，并报经甲方确认。6、为确保项目房屋质量能达到领先于乙方已有类似产品的标准，节省成本、提高效率，应利用乙方的优质供应商的资源，推荐好的供应商参与投标竞争。7、各类工程设备、材料标准总体上应高于乙方类似产品的同类同档次选材标准。8、对于非重大设计变更，乙方可根据项目实际情况，在征求监理方和设计方的意见后，与有专业工作单位就变更合同进行协商，达成一致意见后报甲方备案。9、对重大设计变更，乙方应向甲方提交变更的书面文件，阐明变更理由和监理方和设计方的书面意见，经甲方书面确认后予以变更。如重大设计变更涉及政府审批手续变更的，由乙方负责按规定程序向政府部门报批。如重大设计变更涉及到调整项目施工图预算，报甲方书面确认后做调整。10、乙方应建立完备的工程变更及现场签证管理制度，严格按照制度做好施工现场的工程变更及签证管理工作。签证涉及工程价款调整的，应由成本管理专业人员出具书面意见。11、委托第三方中介机构提供协助工程成本预算编制、采购招标、与专业工作单位结算审计等服务。第三方中介机构的选择，须经甲方确认。12、项目竣工验收通过后，乙方应要求专业工作单位及时提交竣工结算报告，由乙方成本核算人员提出审核意见，再由第三方中介机构出具审计意见，与竣工结算报告一并报甲方审定。十、项目工程质量及施工现场管理1、项目工程质量标准应达到国家的施工质量验收规范的合格标准和领先于乙方类似产品的品质标准。2、乙方应认真按照标准、规范和设计图纸要求督促施工单位进行施工，并随时接受甲方的检查检验，并为检查检验提供便利条件。3、乙方应根据质量管理的实际需要，对工程各关键节点进行中间验收，一旦发现工程质量达不到规定标准的，乙方应立即责成施工单位进行整改。4、乙方应做好安全施工的管理工作，监督施工单位严格按安全标准组织施工。对于施工现场，乙方应按月度进行一次安全检查。5、如发生大的安全事故，乙方应立即通知甲方，由甲方按政府规定进行事故处理，由事故责任方承担所发生的全部费用。十一、项目营销管理1、乙方负责项目营销策划工作，主要工作包括编制营销策划书、选择营销合作单位。2、乙方负责制订分期的销售计划，经甲方审批后执行；3、乙方负责日常销售管理工作，主要包括:销售案场管理、销售人员管理、销售合同管理和其他日常销售管理等工作。4、乙方负责领取预售许可证，制订销售的全部合同文件。5、乙方负责销售价格管理工作，主要包括总体价格、销售单价、房屋价格的策略制订、优惠方案制订。6、由乙方根据市场实际情况制订销售价格体系和方案报甲方审批后执行；销售过程中价格上调超过5%及任何的售价下调均须报甲方审批后才可执行。7、销售费用在房屋销售总收入的3%以内进行预算编制，根据预计房屋销售总收入和对应比例标准，由乙方负责制订年度或分期的销售费用预算，经甲方审批后执行。在预算内的销售费用支出由甲方按实承担。8、因项目营销需要所建设的装修样板房，临时性销售展示中心、示范展示区等的费用由乙方单独制订预算，经甲方审批后实施，费用由甲方另行承担。十二、竣工验收和交付管理1、工程完工后，乙方负责组织竣工验收，验收未能通过的，应要求施工单位整改直至验收通过。竣工验收通过后，乙方督促施工单位按照档案管理的要求整理并提交完整的竣工资料，并完成竣工验收备案。2、乙方应在竣工验收的同时制订房屋交付方案，编制《产品说明书》、《质量保证书》等物业交付资料，在房屋具备交付条件后，组织向业主交付物业，向物业公司移交物业公共区域、设备及相关资料。3、乙方应协助甲方选定物业服务单位，对前期物业服务进行管理和督导。为更好地体现乙方品牌价值，为项目房产买受人提供延伸品牌服务，乙方推荐上海证大物业管理公司作为本项目的前期物业服务单位。4、乙方应负责协调完成房屋建筑面积测绘，并按照房屋买卖合同的约定协助办理房屋所有权及土地使用权转移登记手续。十三、财务和资金管理1、委托管理项目应单独建帐、单独核算、专人管理，做到专款专用。2、项目建设资金全部由甲方负责筹措。在项目具备融资条件后，由甲方负责向金融机构融资，乙方给予协助。3、项目开发过程中，乙方应根据项目建设需要，编制项目资金计划和年度预算、季度资金使用计划，经甲方核准后实施。4、项目开发建设过程中的各类合同款项，由甲方直接按合同约定及乙方的签证文件，支付给各专业工作单位。每次付款前，各专业工作单位应提出付款申请，并提交对应金额的发票及其他所需证明文件，经乙方签证确认后，报甲方审核付款。5、项目实现销售收入后，除用于项目本身建设资金需要、日常管理费用、税金缴纳及支付乙方各项服务费用外，应优先保证归还金融机构贷款本息及其他第三方借款本息。6、各类非合同款项的支付，以及各类费用报销，按照甲方批准通过的财务管理制度执行。7、甲方每年度委托第三方中介机构对项目财务进行专项审计，并组织编制审计报告，审计费用由甲方承担。在本合同履行期间，甲方有权定期或不定期委托第三方中介机构对项目财务进行审计。十四、费用管理1、项目公司年度管理费用与年度绩效考核挂钩，具体预算由乙方根据本合同的约定进行缟制，经甲方审批后执行。2、实际管理费用在预算额度内的，由甲方承担。超过管理费用总额度的，由乙方承担。甲方同意增加管理费用预算的除外。3、项目公司人员的薪酬标准、考核和发放，见第三部分合同附件。4、日常管理费用的发生，在经甲方批准的年度预算额度内，由项目公司总经理负责审批。十五、品牌的使用管理1、为提升项目的市场美誉度，增加项目的品牌价值，乙方许可并保证甲方在本项目宣传推广中可使用“上海证大”及“九间堂”品牌，范围包括：项目名称、销售广告等。2、甲方承诺在许可范围内使用“上海证大”及“九间堂”品牌时，应正确说明本项目与上海证大的关系，不会在任何书面材料中表述上海证大为本项目房产的投资商、开发商、业主或出卖人，以及项目公司为上海证大的子公司等。3、甲方在使用乙方品牌时，因甲方原因引起的经济责任由甲方自行承担。4、乙方同意本项目参与上海证大品牌统一宣传，利用各种集中展示机会对本项目进行推广；乙方同意在项目推广中，充分利用其各方面优势资源，为本项目提供品牌宣传支持。5、甲方尊重上海证大产品的相关规范和标准，乙方应保证该项目的建设标准符合上海证大产品要求。6、如在本项目建设过程中，甲方未能按本合同约定使用上海证大品牌并履行品牌维护义务的，乙方应送达终止通知。如果在该通知送达之日后的15个工作日内甲方未能充分纠正该通知中指出的全部不足之处，则在该15个工作日期满后，乙方可终止上海证大品牌使用许可；如在项目开发建设过程中，甲方不能保证项目建设所必需的资金，导致项目建设出现重大困难或停I,乙方有权终止本项目的上海证大品牌使用许可。十六、保险管理1、乙方应要求专业项目工作单位在项目工程施工期间、为项目提供期间和为项目提供其他服务期间，因根据法律和业务合同规定购买保险。2、乙方取得甲方同意后，以甲方名义投保必要的工程保险。3、当专业工作单位投保范围内的保险事故发生时，乙方应督促专业工作单位及时办理保险索赔手续。4、当工程保险范围内的保险事故发生时，乙方应及时采取一切可能的措施，办理保险索赔手续。5、甲乙双方应各自为其工作人员投保人身意外保险。十七、合同变更、解除和终止1、甲乙双方经协商，可以协议变更本合同。2、乙方有下列原因之一的，甲方有权解除合同：乙方派驻人员不稳定、主要管理人员经常不在现场、不配合甲方监督检查工作，经甲方代表催告后，在30个工作日内仍未改正。由于乙方的管理原因，导致项目质量与合同严重不符或建设成本增加超过10%等情形。由于乙方严重违反合同约定，未能履行管理职责，经甲方书面提出意见后30个工作日内仍未改正的。其他因乙方原因导致合同履行目标不能实现或者难以实现的情形。3、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：未能按期足额支付本合同约定的项目公司人员基本管理费用、项目开发委托管理费，未付款项总额累计超过200万元且付款延迟时间超过60日的。非乙方原因，甲方拒绝履行合同约定的责任和义务，导致乙方项目管理工作发生严重困难，经乙方向甲方书面形式通知后，甲方仍未予以更正的。其他因甲方原因导致合同履行目标不能实现或者难以实现的情形。4、解除合同的程序：当事人一方要求变更或解除合同时，应当提前30日以书面形式通知对方，另一方应在30同内给予答复，另一方未答复的，合同自动解除。5、当甲方终止或中断项目开发或乙方被通知无限期停止工作时，则视为项目“停建”。项目停建时，乙方有权要求终止合同，甲方应支付乙方已经完成的各阶段的委托管理费用和人员薪酬费用；当中断开发的项目于一年内恢复进行，无重大修改，则视为项目“缓建”，此时本合同仍有效。乙方需继续依据合同条件开展所有工作。因缓建而引致乙方的额外工作，甲方应按实际情况给予乙方补偿。十八、陈述和保证1、甲方为本项目开发建设主体，系依据中华人民共和国法律合法设立的有限责任公司，拥有与本项目开发建设所需的资质条件。甲方保证在合同期间有效存续；甲方具备签订和履行本合同的完全、独立的能力。2、乙方为合法设立的有限责任公司，具有与本项目开发建设受托管理所需的资质条件和专业技术。乙方保证在合同期间有效存续，并已就本合同的签订和履行取得有效的授权和许可。十九、违约责任1、甲方未能按约定向乙方支付费用的，逾期在60日内的，每延迟一日，应按照未付金额承担万分之一的违约金；逾期超过60日的，每延迟一日，应按照未付金额承担万分之二的违约金。2、因甲方违约乙方提出解除合同的，甲方应根据合同实际终止时间所对应的不同管理节点对乙方进行补偿：如项目总体详细规划已获得政府批准，甲方应支付至乙方项目预估委托管理费总额的1006;如项目（或分期）已获得施工许可证，甲方支付至乙方项目（或分期）预估委托管理费总额的30%;如项目（或分期）己获得预售许可证，甲方支付至乙方项目（或分期）预估委托管理费总额的50%;如项目（或分期）已完成竣工验收备案，甲方支付至乙方项目（或分期）预估委托管理费总额的80%。3、甲方未按时向各专业工作单位支付建设费用的，应承担延期付款的责任，因延期拨付工程款使得工程停工的或工期顺延，乙方不承担工期延迟的违约责任。4、若因甲方原因延误工期的，工期控制目标相应延长，如因此给乙方造成损失，或增加额外工作的，甲方应补偿乙方的损失。5、因乙方原因导致项目（或分期）不能按时竣工由乙方予以赔偿，以乙方应收取的项目开发委托管理费为最高限额。6、项目建设质量未达到合同约定标准由乙方予以赔偿，以乙方应收取的项目开发委托管理费为最高限额。7、由于乙方的原因使得项目的工期、质量等与合同约定不符，经乙方协助甲方向第三方索赔后获得赔偿的，可以在获得赔偿的范围内免除乙方相应的责任。8、如因乙方管理责任导致实际工程成本与目标成本发生偏差超过10%的，超出10%部分由乙方承担，但承担额度以乙方应收取的项目开发委托管理费为最高限额。9、因不可抗力因素导致合同不能全部或部分履行，由甲方与乙方协商解决。乙方如仍为甲方提供委托管理服务的，甲方仍须支付本合同附件约定的人员费用。不可抗力因素包括战争、动乱、空中飞行物体坠落或非合同双方责任造成的爆炸、火灾，大级别的风、雨、雪、洪、震等自然灾害；因政策变化可免除违约责任。10、为避免歧义，上述乙方承担违约责任的赔偿额无论单项或是合计总额，均以乙方应收取的全部项目开发委托管理费为最高限额。若因乙方主观故意或重大过错造成的重大损失，由乙方按实际损失向甲方赔偿。二十、合同的持续与转让1、甲乙双方保证在本合同履行期间，双方的股权结构发生变更均不得影响本合同的效力。2、本合同履行过程中，甲乙双方任何一方工商登记事项发生变更的，应在该项变更发生后10日内书面通知另一方。3、未经其他方同意，任何一方不得将其在本合同项下的任何权利或义务全部或部分转让或授予给第三方。二十一、争议的解决1、在合同执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能达成一致，任何一方均可向本项目所在地有管辖权的人民法院起诉。2、诉讼过程中，本合同不存在争议的部分应继续履行。二十二、合同生效及修改1、本合同自双方法定代表人签字并加盖单位公章后即行生效。2、对本合同所做出的任何修改、变更或补充，均须以书面形式做出，并经双方签署后生效。第三部分合同附件附件一：人员薪酬费用1、项目公司工作岗位、人员编制和项目开发阶段岗位编制变化方案由乙方负责拟订，在本合同签订后30个工作日内向甲方提交，经甲方审批后执行。2、乙方派出人员及社会招聘人员的薪酬标准和管理制度，由乙方参照类似开发建设公司的标准，根据具体工作人员的能力和绩效拟订方案，经甲方审批后执行。3、在甲方审批的薪酬方案以内，由项目公司总经理负责核批社会招聘人员的具体薪酬标准。4、乙方派出人员及社会招聘人员的薪酬支付，根据项目公司人员薪酬管理制度办理，并由项目公司财务部门按国家规定代扣代缴个人所得税。5、乙方派出人员根据项目开发实际进度逐步到位，具体人员到岗时间以甲方核准的工作联系单为准，以月为单位计算。如乙方派出员工还参与乙方其他项目工作，其薪酬费用另行商定。附件二：项目开发委托管理费及业绩奖励一、计算方法1、甲方根据项目房屋销售总收入、收入现金流和质量、工期、成本、营销、安全等管理目标的实际结果，以房屋销售总收入的相关对应比例，向乙方支付项目开发委托管理费用及业绩奖酬（见附表）。2、以每平方米4.5万元为销售基准单价，同时对应实现等额的收入现金流、乙方还应对前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套费、销售