价值双享下的财务管理课件

价值双享下的财务管理价值双享下的财务管理主席指示“项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸，懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法的前提下，力求效益最大化。区域总裁及项目所有管理人员也要谨记并实践。”速度效率效益“以价值双享为核心驱动经营，而公司经营的追求是实现自有资金回报最大化和保证利润持续不断地增长。”主席指示“项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利第一篇双享制度解读第一篇双享制度解读1.1成就共享—达成条件强激励制度基本条件：进入门槛一年内实现自有资金投入回正（含开发贷款、无担保前融）计提条件：奖金落地回笼资金>自有资金投入+年化自有资金投入×30%（项目使用集团投入资金利率，高息）②经营性净现金流为正且预估持续为正（经营性活动自负盈亏）一线城市（北上广深主城区）项目回正截止时间为20个月1.1成就共享—达成条件强激励制度基本条件：进入门槛一年内1.2成就共享—起算时间合作协议/土地合同日期第一笔款项投入日期投入达3,000万时间点股权过户（工商变更）日期孰早原则集团以任何形式投入或集团其他公司代付款到位之日起算；若地块取得前，支付保证金或共管资金小于等于3,000万的，起算时点递延至摘牌或股份过户（股权收购方式）;若该保证金或共管资金在人民币3,000万元以上，但项目未实质获取，可根据实际情况向集团申请延期起算点（翡翠湾，但自动延期后，起算点延期管控趋严）；延期二次，区域总、执行总裁及项目总的奖金打8折；三次延期，打六四折；其他人不调整1.2成就共享—起算时间合作协议/土地合同日期第一笔款项投1.2成就共享—到期时间到期日的特别规定延期时间一个月二个月三个月四个月

（总裁批准）奖金计提比例

（年化资金成本30%）18%16%12%4%集团规定：一年期资金不能回正的项目，可适当延长到期时间，延期3个月的项目不需要申请，延期4个月及以上的需莫总审批区域要求：按一年实现资金回正，达成成就共享为考核要求注意：与起算时间延期的差异1.2成就共享—到期时间到期日的特别规定延期时间一个月二个1.3成就共享—计算公式=（净利润-年化自有资金投入×30%）×计提比例利润是前提年化投入=投入资金×（占用天数/365)例：A项目2019年1月1日由区域主导获取，并投入3亿自有资金，项目周期净利润1.6亿区域主导：20%集团主导：10%-15%回正时间年化资金投入（亿）成就共享奖金（亿）6个月3×6/12=1.5(1.6-1.5×30%)×20%=0.2312个月3×12/12=3.0(1.6-3.0×30%)×20%=0.1415个月3×15/12=3.75(1.6-3.75×30%)×12%=0.05718个月3×18/12=4.50或

(1.6-4.5×30%)×4%=0.01（莫总特批）工资以外的重要收入来源之一！年终奖直接依据1.3成就共享—计算公式=（净利润-年化自有资1.3成就共享—计算公式成就共享激励=（净利润-年化自有资金投入×30%）×20%成就共享激励=（净利润-年化自有资金投入×15%）×10%一、二线高地价项目一、二线高地价项目（即周期总货值/土地成本≤2.0）需在定案后5天内选择以下两种方式参与成就共享激励考核，并向财务资金中心备案，一经备案不得变更。强/弱（不担保）前融项目强担保前融项目，若贷入时间在2018.7.11之后，则只可选择方案一参与成就共享激励；弱（不）担保前融项目，若贷入时间在2018.7.11-2019.8.30之间，则只可选择方案一参与成就共享激励；若贷入时间在2019.8.30日之后，则可从以下两个方案二选一，但须在项目获取后一周内上报选择方案，且一经选择不可更改。方案一：成就共享激励=（净利润-年化自有资金投入×30%）×20%方案二：成就共享激励=（净利润-年化自有资金投入×30%）×15%1.3成就共享—计算公式成就共享激励=（净利润-例一：利润与去化平衡净利率降低2%，但因去化快，资金回笼多，使年化自有资金投入减少1亿，成就共享会多200万！例二：不同资金杠杆对奖金的影响项目去化快（回款杠杆）开发贷杠杆去化、签约慢A项目B项目C项目已推货值（亿元）11.818.319.5首月去化额（认购）10.28.25.8首月去化率97.5%45%60.6%开盘至正回笼18天80天239天融资金额（亿元）04.90.5自有资金年化0.52.82.8已售产品净利率14.5%22%10.2%可计提成就共享奖金0.310.20.07成就共享奖金占货值比2.6%1.1%0.4%签约额净利润率年化资金投入成就共享奖金（万元）10亿18%4亿（10×18%-4×30%）×20%=1,20010亿16%3亿（10×16%-3×30%）×20%=1,400关键：追求资金效益最大化，把握利润与去化回款的平衡！1.3成就共享—把握平衡例一：利润与去化平衡净利率降低2%，但因去化快，资金回笼多，1.4成就共享—奖金分配及亏损处理项目获取时间岗位/团队占比分配比例其中：现金奖励支付购股权2015年7月15日前投资团队0%100%100%-2015年7月15日-2015年12月31日5%2018年1月1日之后20%所有项目区域总裁80%-100%15%-70%30%70%区域执行总裁与区域总裁一致50%50%区域副总裁由区域总裁确定50%50%区域总裁助理（分管）50%50%项目总经理50%50%项目团队100%-区域团队100%-集团参与团队8%或10%100%-2018

年以后获取项目亏损处理的20%，由区域总、执行总裁、项目总承担区域总裁：40%区域执行总裁：30%项目总经理：30%1.4成就共享—奖金分配及亏损处理项目获取时间岗位/团队占同心共享成就共享同股同权，同心同责收益共享，风险共担同股同权，同心同责收益共享，风险共担2.1同心共享VS成就共享成就共享的升华VS同心共享成就共享同股同权，同心同责同股同权，同心同责2.1集团投资公司（＝碧桂园方合计投资的5%）集团（≥碧桂园方合计投资的85%）区域投资公司（≤碧桂园方合计投资的10%）合作方（根据协议）作为项目的股东，与集团、合作方同股同权同责，利益共享、分享共担个人股东XX碧桂园投入获取后15天2.2同心共享—钱怎么投？物业投资公司集团投资公司集团区域投资公司合作方作为项目的股东，与集团、合职位最高配资比例强投额度区域总裁不受限80区域执行总裁不受限50片区总/项目总1:650城市公司总经理1:650大区营销总1:610设计管理部负责人1:65区域投资负责人1:620区域营销负责人1:620区域财务负责人1:65设计系统1:634.7项目投资跟进人1:410项目营销负责人1:420合计354.7强制跟投人员满足最低投资额区域必投人员区域成本负责人不低于5万片区/项目开发、工程、财务负责人不低于3万自愿跟投人员，结合自身情况，原则上按5万及整数倍投资强投人员需现金投入强投金额投资有风险，花钱需谨慎2.3同心共享—投多少？职位最高配资比例强投额度区域总裁不受限80区域执行总裁不受限2.4同心共享—资金峰值项目实现现金净流入前的所有资金流出一般经营性支出：土地、规费、工程款等资金峰值（谨慎性原则，避免二次募集）股权转让款、给合作方垫资/借款/委贷未实质提款的融资、返还款项，不得抵减2.4同心共享—资金峰值项目实现现金净流入前的所有资金流出2.5同心共享—钱怎么回（本金）已开盘销售经营净现金流为正且预估持续为正仅返还本金（超额分配资金不得返还；前端融资回笼资金不得返还）区域总裁担保以借款形式操作借款为零利率2.5同心共享—钱怎么回（本金）已开盘销售经营净现金流为正2.5同心共享—钱怎么回（预分红）去化率>80%经营净现金流为正且预估持续为正回款净利润的50%（首次申请之后，每半年可再申请一次）成就共享审批完成未变现大宗资产(车位、综合楼、学校等)要调减净利润2.5同心共享—钱怎么回（预分红）去化率>80%经营净现金2.5同心共享—钱怎么回（清算分红）所有建设工程已竣工和结算去化率>95%分配总利润的95%（超额分配资金需归还项目）交房率>95%先于集团退出，投资有保障！2.5同心共享—钱怎么回（清算分红）所有建设工程已竣工和结2.6同心共享—退出变动情况退出要求本金返还收益计算离职辞退强制退出√离职人员，强制退出，未开盘或已开盘但现金流未回正，不予计算收益已开盘且现金流回正，可返本并按年化8%计算收益

已预分红，多不退少补调职自由选择退出√享受同上强制退出时计算的收益不退出×继续享有同心共享投资的股东收益特殊情况选择退出退出√享有同上强制退出时计算的收益强制跟投人员和自愿跟投人员须向同心共享制度管理委员会提出申请，获批后方可退出；8%年化收益率含20%个人所得税，退出时由公司代扣；特殊情况是指员工家庭发生如疾病、意外身亡等。2.6同心共享—退出变动情况退出要求本金返还收益计算离职强第二篇“价值双享”下的财务管理第二篇“价值双享”下的财务管理巴菲特：人生就像滚雪球，最重要的是发现很湿的雪和很长的坡。投资对象投资时间投资增值华盛顿邮报公司30年160倍吉列14年6倍大都会/美国广播公司10年6倍………经典投资案例发掘潜在投资对象，持续、滚动地投资1.1经营理念——巴菲特的生意经巴菲特：投资对象投资时间投资增值华盛顿邮报公司30年160倍“很长的坡”“很湿的雪”“滚雪球的速度”房地产行业双享项目资金周转率1.2经营理念——巴菲特的生意经所谓的湿雪，指的是在合适的环境中投入能不断滚动增长的资金所谓的长坡，指的是能让资金有足够的时间滚大变强的企业“很长的坡”“很湿的雪”“滚雪球的速度”房地产行业双享项目资1.3经营理念——我们的生意经资金高周转，追求合理利润——平衡资金高周转与项目利润率，以获取最大效益投入资金假设净利润率年周转次数总收益周转1次周转2次10,00010%11,00010,0007%21,4001.3经营理念——我们的生意经资金高周转，追求合理利润投入1.4项目公司存在的目的和意义项目公司资金高周转追求合理利润

每个项目实现资金高周转，持

续为集团贡献现金流。

作为经营的实体，追求合理利润，才能实现股东资本增值。规模增长

项目做大规模，支撑集团上市业绩。1.4项目公司存在的目的和意义项目公司资金追求每个项目2.1资金高周转—投资布局优化投资布局，赢得先机项目布局在哪里？（地段很重要！）人口、资金双流入公共配套资源成熟度回归居住的本质，可自住可出租项目布局对了，才有了资金高周转的前提！2.1资金高周转—投资布局优化投资布局，赢得先机项目布局在2.2资金高周转—产品布局关注资产结构，优化产品布局单个项目结构如何？项目的货值结构、利润占比结构住宅、商铺、综合楼、车位需关注的事项配置有效的资产结构，建造适销对路的产品，是快速销售、快速回笼、快速资金为正的基础2.2资金高周转—产品布局关注资产结构，优化产品布局单个项2.3资金高周转—产品布局（住宅）住宅，不仅要抢开盘，更需要关注积存虽然目前去化率高，但提前销售的难度在逐渐增加，部分城市需要竣工后才能售楼，要考虑产品和户型结构，平衡搭配；住宅积存越久去化难度越大，越难卖出高价和溢价！若考虑资金成本，这些资产相当于时候在贬值！2.3资金高周转—产品布局（住宅）住宅，不仅要抢开盘，更需2.4资金高周转—产品布局（商铺）商铺设计接地气，避免利润押宝在商铺设计要接地气，充分考虑一层/多层、临街/内街、面积大小、进深/面宽、柱网结构等多维度信息；综合考虑项目利润结构，项目利润不能压在上铺上。同心共享项目总体情况已开盘的项目平均商业利润占项目全周期利润的比重为9.5%；如商业仅能卖出50%，未售商业吞噬项目利润，则年化自有资金收益率下跌。商业利润占比较高的项目项目商业利润占项目全周期利润比重全周期年化自有资金收益率（商业100%去化）全周期年化自有资金收益率（商业50%去化）全周期年化自有资金收益率（商业0去化）南阳首府39%1081%628%50%平顶山天玺33%71%48%16%安阳天汇30%168%104%34%汝州项目25%242%195%112%2.4资金高周转—产品布局（商铺）商铺设计接地气，避免利润2.5资金高周转—产品布局（综合楼）综合楼，早策划早盘活项目应在前期策划时，综合展示区综合楼条件制定售楼部方案，控制面积，考虑用物业用房、商铺等做售楼部；售楼部难去化，建好后需尽快策划如何盘活销售、减少资金沉淀；产品去化与是否单独建售楼部并无太大直接关联，重点还是在产品本身。售楼部面积较大的典型项目序号项目平均售楼部面积㎡1周口碧桂园6,6442新乡碧桂园5,1323洛阳凤凰湾4,9864洛阳碧桂园4,8215万山湖壹号4,7036汤阴碧桂园3,6427龙城一期3,5022.5资金高周转—产品布局（综合楼）综合楼，早策划早盘活项2.6资金高周转—产品布局（车位）车位吞噬利润，吃掉奖金投资阶段——降低车位配比、减少地下车位占比；设计阶段——注重地下室规划，提高使用效率；开发阶段——结合住宅去化、车位配比情况，灵活制定销售策略，采取捆绑销售、搭售、买房送车位券等形式。双享制度：在申请结算阶段成就共享奖金和同心共享分红时，对未销售的车位，需按其成本的50%调减净利润。未售车位对成就共享奖金的影响序号项目车位积存（个）若车位卖不出去预计奖金减少额（万元）预估全周期剩余的奖金1龙城天悦4,4465,7978,8852新乡凤凰湾三期3,1143,2494,5503龙城一期2,9632,6443,5674新乡凤凰湾一期2,0112,1554,4735龙城三期1,7472,0501,5016驻马店碧桂园1,5011,8866,5107安阳天汇1,2881,539-合计17,07019,3202.6资金高周转—产品布局（车位）车位吞噬利润，吃掉奖金投2.7资金高周转—资金方案优化资金组合/回笼方案，实现高周转拿地阶段资金组合方案（开发贷）股东资金借款资金项目净利润年化收益率10,0003,00007,0005,0004,30050%143%备注：7,000贷款一年，年利率10%，利息为700万元。开盘前资金回笼方案付款方式：低首付、按揭、公积金成就共享奖金、预分红、绩效奖金均以实际收到楼款为依据2.7资金高周转—资金方案优化资金组合/回笼方案，实现高周2.8资金高周转—运营质量提高运营质量，资金高周转才有保障及时供货，快速去化以销定产，不散卖产品定位精准，适销对路追求高的去化率2.8资金高周转—运营质量提高运营质量，资金高周转才有保障2.9资金高周转—运营质量以销定产，不散卖楼栋形象进度层高达到预售条件时间实际或预计开售时间延迟推售时间（月）建筑面积105#已封顶322014年6月2015年1月72.2106#已封顶182014年6月2015年1月70.8107#已封顶322014年6月2015年1月

71.1114#已封顶322014年9月2015年1月4

2.2115#已封顶322014年9月2015年2月52.2116#已封顶322014年9月2015年3月6

1.1118#已封顶262014年9月2015年5月8

1.8117#已封顶322014年9月2015年6月9

2.2119#结构18层262014年10月2015年7月9

1.8108#已封顶262014年7月2015年8月13

0.9110#结构18层322014年7月2015年8月13

1.2109#已封顶182014年7月2015年10月15

0.7113#结构18层322014年10月2015年10月12

2.2120#基础施工322015年8月

2015年11月3

2.2111#基础施工322015年8月

2015年12月4

1.1112#基础施工322015年8月

2015年12月4

2.2工程款提前支付成就共享奖金至少减少280万户型无法再调整五个半月内，百分百回笼项目投入的资金（包括贷款），再在半个月内投入下一个新项目。项目未来的建筑费用、还贷等用销售款支付，如此，项目可做三年、五年、十年。目标2.9资金高周转—运营质量以销定产，不散卖楼栋形象进度层高3.1追求合理利润—规范销售规范销售，合理控制销售定价——将亏损产品与价高产品捆绑进行定价申请走流程，达到降价促销目的，侵蚀利润回款政策——不同付款期限价格要有拉差折扣优惠——要有严格的审批流程物业费减免——严格的内控流程3.1追求合理利润—规范销售规范销售，合理控制销售定价——3.2追求合理利润—成本费用控制有效控制成本费用，合理开支收并购成本无发票成本红外线成本公配成本分摊（物业用房、学校、售楼部等）展示区大小影响地下车位成本营销人员合理匹配物业案场费用控制（人、级别、避免官多兵少）案场物料领用水电费周转材料费用3.2追求合理利润—成本费用控制有效控制成本费用，合理开支4.风险把控，品牌落地关注合作方履约能力，规避风险提前介入，切勿让法务和税务在谈判结束后、合同起草环节才进入避免帮助合作方偷逃税款，将风险留给碧桂园评估公司承受风险的能力和资金安全，再设计交易模式和合同坚持同股同权同责，不要被合作方当杠杆使用抓品质，树品牌维护客户关系，赢得口碑相传保证工程质量，树立公司品牌实现完美交楼，利润落袋为安4.风险把控，品牌落地关注合作方履约能力，规避风险提前介入第三篇案例分享第三篇案例分享滚投效应3.1成功案例解析投入时间2015年8月12日开盘2015年8月22日资金回正2015年9月7日投入资金峰值850万元摘牌至资金回正时间1个月总货值20.46亿元净利润率15.5%净利润=20.45亿元x16.2%*5.1%=1,687万元年化自有资金投入=41万元∑（每一笔投入或回笼资金÷365x投入或回笼时间至实现资金为正时间间隔）年化自有资金收益率=1,687÷41=4114%静态收益率=1,687/850=198%投1元，周期可分1.98元实现成就共享奖金2,555万投资方碧桂园集团集团投资公司区域投资公司股权占比43.35%2.55%5.10%投入本金11,622万353万706万分配利润13,744万809万1,617万合作项目，碧桂园方占51%股权，区域投资公司占比5.1%；定案预测：6个月资金可正回笼、年化自有资金收益率可实现156%滚投效应3.1成功案例解析投入时间2015年8月12日投入3.2失败案例解析拿地开盘2015.12.292019.5.8股东资金回正2018.9.24开工2018.3.15.4亿峰值，合作方不投入同心共享投入304万成就共享1年期2018.12.28成就共享失败年化资金回报率40%推货去化率不足50%2个月开工9个月开盘12个月成就共享未达成17个月实现股东资金回正定案拿地时预计成就共享奖金3,450万，同心共享年化回报率132%3.2失败案例解析拿地开盘2015.12.292019.5感谢聆听！感谢聆听！价值双享下的财务管理价值双享下的财务管理主席指示“项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸，懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法的前提下，力求效益最大化。区域总裁及项目所有管理人员也要谨记并实践。”速度效率效益“以价值双享为核心驱动经营，而公司经营的追求是实现自有资金回报最大化和保证利润持续不断地增长。”主席指示“项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利第一篇双享制度解读第一篇双享制度解读1.1成就共享—达成条件强激励制度基本条件：进入门槛一年内实现自有资金投入回正（含开发贷款、无担保前融）计提条件：奖金落地回笼资金>自有资金投入+年化自有资金投入×30%（项目使用集团投入资金利率，高息）②经营性净现金流为正且预估持续为正（经营性活动自负盈亏）一线城市（北上广深主城区）项目回正截止时间为20个月1.1成就共享—达成条件强激励制度基本条件：进入门槛一年内1.2成就共享—起算时间合作协议/土地合同日期第一笔款项投入日期投入达3,000万时间点股权过户（工商变更）日期孰早原则集团以任何形式投入或集团其他公司代付款到位之日起算；若地块取得前，支付保证金或共管资金小于等于3,000万的，起算时点递延至摘牌或股份过户（股权收购方式）;若该保证金或共管资金在人民币3,000万元以上，但项目未实质获取，可根据实际情况向集团申请延期起算点（翡翠湾，但自动延期后，起算点延期管控趋严）；延期二次，区域总、执行总裁及项目总的奖金打8折；三次延期，打六四折；其他人不调整1.2成就共享—起算时间合作协议/土地合同日期第一笔款项投1.2成就共享—到期时间到期日的特别规定延期时间一个月二个月三个月四个月

（总裁批准）奖金计提比例

（年化资金成本30%）18%16%12%4%集团规定：一年期资金不能回正的项目，可适当延长到期时间，延期3个月的项目不需要申请，延期4个月及以上的需莫总审批区域要求：按一年实现资金回正，达成成就共享为考核要求注意：与起算时间延期的差异1.2成就共享—到期时间到期日的特别规定延期时间一个月二个1.3成就共享—计算公式=（净利润-年化自有资金投入×30%）×计提比例利润是前提年化投入=投入资金×（占用天数/365)例：A项目2019年1月1日由区域主导获取，并投入3亿自有资金，项目周期净利润1.6亿区域主导：20%集团主导：10%-15%回正时间年化资金投入（亿）成就共享奖金（亿）6个月3×6/12=1.5(1.6-1.5×30%)×20%=0.2312个月3×12/12=3.0(1.6-3.0×30%)×20%=0.1415个月3×15/12=3.75(1.6-3.75×30%)×12%=0.05718个月3×18/12=4.50或

(1.6-4.5×30%)×4%=0.01（莫总特批）工资以外的重要收入来源之一！年终奖直接依据1.3成就共享—计算公式=（净利润-年化自有资1.3成就共享—计算公式成就共享激励=（净利润-年化自有资金投入×30%）×20%成就共享激励=（净利润-年化自有资金投入×15%）×10%一、二线高地价项目一、二线高地价项目（即周期总货值/土地成本≤2.0）需在定案后5天内选择以下两种方式参与成就共享激励考核，并向财务资金中心备案，一经备案不得变更。强/弱（不担保）前融项目强担保前融项目，若贷入时间在2018.7.11之后，则只可选择方案一参与成就共享激励；弱（不）担保前融项目，若贷入时间在2018.7.11-2019.8.30之间，则只可选择方案一参与成就共享激励；若贷入时间在2019.8.30日之后，则可从以下两个方案二选一，但须在项目获取后一周内上报选择方案，且一经选择不可更改。方案一：成就共享激励=（净利润-年化自有资金投入×30%）×20%方案二：成就共享激励=（净利润-年化自有资金投入×30%）×15%1.3成就共享—计算公式成就共享激励=（净利润-例一：利润与去化平衡净利率降低2%，但因去化快，资金回笼多，使年化自有资金投入减少1亿，成就共享会多200万！例二：不同资金杠杆对奖金的影响项目去化快（回款杠杆）开发贷杠杆去化、签约慢A项目B项目C项目已推货值（亿元）11.818.319.5首月去化额（认购）10.28.25.8首月去化率97.5%45%60.6%开盘至正回笼18天80天239天融资金额（亿元）04.90.5自有资金年化0.52.82.8已售产品净利率14.5%22%10.2%可计提成就共享奖金0.310.20.07成就共享奖金占货值比2.6%1.1%0.4%签约额净利润率年化资金投入成就共享奖金（万元）10亿18%4亿（10×18%-4×30%）×20%=1,20010亿16%3亿（10×16%-3×30%）×20%=1,400关键：追求资金效益最大化，把握利润与去化回款的平衡！1.3成就共享—把握平衡例一：利润与去化平衡净利率降低2%，但因去化快，资金回笼多，1.4成就共享—奖金分配及亏损处理项目获取时间岗位/团队占比分配比例其中：现金奖励支付购股权2015年7月15日前投资团队0%100%100%-2015年7月15日-2015年12月31日5%2018年1月1日之后20%所有项目区域总裁80%-100%15%-70%30%70%区域执行总裁与区域总裁一致50%50%区域副总裁由区域总裁确定50%50%区域总裁助理（分管）50%50%项目总经理50%50%项目团队100%-区域团队100%-集团参与团队8%或10%100%-2018

年以后获取项目亏损处理的20%，由区域总、执行总裁、项目总承担区域总裁：40%区域执行总裁：30%项目总经理：30%1.4成就共享—奖金分配及亏损处理项目获取时间岗位/团队占同心共享成就共享同股同权，同心同责收益共享，风险共担同股同权，同心同责收益共享，风险共担2.1同心共享VS成就共享成就共享的升华VS同心共享成就共享同股同权，同心同责同股同权，同心同责2.1集团投资公司（＝碧桂园方合计投资的5%）集团（≥碧桂园方合计投资的85%）区域投资公司（≤碧桂园方合计投资的10%）合作方（根据协议）作为项目的股东，与集团、合作方同股同权同责，利益共享、分享共担个人股东XX碧桂园投入获取后15天2.2同心共享—钱怎么投？物业投资公司集团投资公司集团区域投资公司合作方作为项目的股东，与集团、合职位最高配资比例强投额度区域总裁不受限80区域执行总裁不受限50片区总/项目总1:650城市公司总经理1:650大区营销总1:610设计管理部负责人1:65区域投资负责人1:620区域营销负责人1:620区域财务负责人1:65设计系统1:634.7项目投资跟进人1:410项目营销负责人1:420合计354.7强制跟投人员满足最低投资额区域必投人员区域成本负责人不低于5万片区/项目开发、工程、财务负责人不低于3万自愿跟投人员，结合自身情况，原则上按5万及整数倍投资强投人员需现金投入强投金额投资有风险，花钱需谨慎2.3同心共享—投多少？职位最高配资比例强投额度区域总裁不受限80区域执行总裁不受限2.4同心共享—资金峰值项目实现现金净流入前的所有资金流出一般经营性支出：土地、规费、工程款等资金峰值（谨慎性原则，避免二次募集）股权转让款、给合作方垫资/借款/委贷未实质提款的融资、返还款项，不得抵减2.4同心共享—资金峰值项目实现现金净流入前的所有资金流出2.5同心共享—钱怎么回（本金）已开盘销售经营净现金流为正且预估持续为正仅返还本金（超额分配资金不得返还；前端融资回笼资金不得返还）区域总裁担保以借款形式操作借款为零利率2.5同心共享—钱怎么回（本金）已开盘销售经营净现金流为正2.5同心共享—钱怎么回（预分红）去化率>80%经营净现金流为正且预估持续为正回款净利润的50%（首次申请之后，每半年可再申请一次）成就共享审批完成未变现大宗资产(车位、综合楼、学校等)要调减净利润2.5同心共享—钱怎么回（预分红）去化率>80%经营净现金2.5同心共享—钱怎么回（清算分红）所有建设工程已竣工和结算去化率>95%分配总利润的95%（超额分配资金需归还项目）交房率>95%先于集团退出，投资有保障！2.5同心共享—钱怎么回（清算分红）所有建设工程已竣工和结2.6同心共享—退出变动情况退出要求本金返还收益计算离职辞退强制退出√离职人员，强制退出，未开盘或已开盘但现金流未回正，不予计算收益已开盘且现金流回正，可返本并按年化8%计算收益

已预分红，多不退少补调职自由选择退出√享受同上强制退出时计算的收益不退出×继续享有同心共享投资的股东收益特殊情况选择退出退出√享有同上强制退出时计算的收益强制跟投人员和自愿跟投人员须向同心共享制度管理委员会提出申请，获批后方可退出；8%年化收益率含20%个人所得税，退出时由公司代扣；特殊情况是指员工家庭发生如疾病、意外身亡等。2.6同心共享—退出变动情况退出要求本金返还收益计算离职强第二篇“价值双享”下的财务管理第二篇“价值双享”下的财务管理巴菲特：人生就像滚雪球，最重要的是发现很湿的雪和很长的坡。投资对象投资时间投资增值华盛顿邮报公司30年160倍吉列14年6倍大都会/美国广播公司10年6倍………经典投资案例发掘潜在投资对象，持续、滚动地投资1.1经营理念——巴菲特的生意经巴菲特：投资对象投资时间投资增值华盛顿邮报公司30年160倍“很长的坡”“很湿的雪”“滚雪球的速度”房地产行业双享项目资金周转率1.2经营理念——巴菲特的生意经所谓的湿雪，指的是在合适的环境中投入能不断滚动增长的资金所谓的长坡，指的是能让资金有足够的时间滚大变强的企业“很长的坡”“很湿的雪”“滚雪球的速度”房地产行业双享项目资1.3经营理念——我们的生意经资金高周转，追求合理利润——平衡资金高周转与项目利润率，以获取最大效益投入资金假设净利润率年周转次数总收益周转1次周转2次10,00010%11,00010,0007%21,4001.3经营理念——我们的生意经资金高周转，追求合理利润投入1.4项目公司存在的目的和意义项目公司资金高周转追求合理利润

每个项目实现资金高周转，持

续为集团贡献现金流。

作为经营的实体，追求合理利润，才能实现股东资本增值。规模增长

项目做大规模，支撑集团上市业绩。1.4项目公司存在的目的和意义项目公司资金追求每个项目2.1资金高周转—投资布局优化投资布局，赢得先机项目布局在哪里？（地段很重要！）人口、资金双流入公共配套资源成熟度回归居住的本质，可自住可出租项目布局对了，才有了资金高周转的前提！2.1资金高周转—投资布局优化投资布局，赢得先机项目布局在2.2资金高周转—产品布局关注资产结构，优化产品布局单个项目结构如何？项目的货值结构、利润占比结构住宅、商铺、综合楼、车位需关注的事项配置有效的资产结构，建造适销对路的产品，是快速销售、快速回笼、快速资金为正的基础2.2资金高周转—产品布局关注资产结构，优化产品布局单个项2.3资金高周转—产品布局（住宅）住宅，不仅要抢开盘，更需要关注积存虽然目前去化率高，但提前销售的难度在逐渐增加，部分城市需要竣工后才能售楼，要考虑产品和户型结构，平衡搭配；住宅积存越久去化难度越大，越难卖出高价和溢价！若考虑资金成本，这些资产相当于时候在贬值！2.3资金高周转—产品布局（住宅）住宅，不仅要抢开盘，更需2.4资金高周转—产品布局（商铺）商铺设计接地气，避免利润押宝在商铺设计要接地气，充分考虑一层/多层、临街/内街、面积大小、进深/面宽、柱网结构等多维度信息；综合考虑项目利润结构，项目利润不能压在上铺上。同心共享项目总体情况已开盘的项目平均商业利润占项目全周期利润的比重为9.5%；如商业仅能卖出50%，未售商业吞噬项目利润，则年化自有资金收益率下跌。商业利润占比较高的项目项目商业利润占项目全周期利润比重全周期年化自有资金收益率（商业100%去化）全周期年化自有资金收益率（商业50%去化）全周期年化自有资金收益率（商业0去化）南阳首府39%1081%628%50%平顶山天玺33%71%48%16%安阳天汇30%168%104%34%汝州项目25%242%195%112%2.4资金高周转—产品布局（商铺）商铺设计接地气，避免利润2.5资金高周转—产品布局（综合楼）综合楼，早策划早盘活项目应在前期策划时，综合展示区综合楼条件制定售楼部方案，控制面积，考虑用物业用房、商铺等做售楼部；售楼部难去化，建好后需尽快策划如何盘活销售、减少资金沉淀；产品去化与是否单独建售楼部并无太大直接关联，重点还是在产品本身。售楼部面积较大的典型项目序号项目平均售楼部面积㎡1周口碧桂园6,6442新乡碧桂园5,1323洛阳凤凰湾4,9864洛阳碧桂园4,8215万山湖壹号4,7036汤阴碧桂园3,6427龙城一期3,5022.5资金高周转—产品布局（综合楼）综合楼，早策划早盘活项2.6资金高周转—产品布局（车位）车位吞噬利润，吃掉奖金投资阶段——降低车位配比、减少地下车位占比；设计阶段——注重地下室规划，提高使用效率；开发阶段——结合住宅去化、车位配比情况，灵活制定销售策略，采取捆绑销售、搭售、买房送车位券等形式。双享制度：在申请结算阶段成就共享奖金和同心共享分红时，对未销售的车位，需按其成本的50%调减净利润。未售车位对成就共享奖金的影响序号项目车位积存（个）若车位卖不出去预计奖金减少额（万元）预估全周期剩余的奖金1龙城天悦4,4465,7978,8852新乡凤凰湾三期3,1143,2494,5503龙城一期2,9632,6443,5674新乡凤凰湾一期2,0112,1554,4735龙城三期1,7472,0501,5016驻马店碧桂园1,5011,8866,5107安阳天汇1,2881,539-合计17,07019,3202.6资金高周转—产品布局（车位）车位吞噬利润，吃掉奖金投2.7资金高周转—资金方案优化资金组合/回笼方案，实现高周转拿地阶段资金组合方案（开发贷）股东资金借款资金项目净利润年化收益率10,0003,00007,0005,0004,30050%143%备注：7,000贷款一年，年利率10%，利息为700万元。开盘前资金回笼方案付款方式：低首付、按揭、公积金成就共享奖金、预分红、绩效奖金均以实际收到楼款为依据2.7资金高周转—资金方案优化资金组合/回笼方案，实现高周2.8资金高周转—运营质量提高运营质量，资金高周转才有保障及时供货，快速去化以销定产，不散卖产品定位精准，适销对路追求高的去化率2.8资金高周转—运营质量提高运营质量，资金高周转才有保障2.9资金高周转—运营质量以销定产，不散卖楼栋形象进度层高达到预售条件时间实际或预计开售时间延迟推售时间（月）建筑面积105#已封顶322014年6月2015年1月72.2106#已封顶182014年6月2015年1月70.8107#已封顶322014年6月2015年1月

71.1114#已封顶322014年9月2015年1月4

2.2115#已封顶322014年9月2015年2月52.2116#已封顶322014年9月2015年3月6

1.1118#已封顶262014年9月2015年5月8

1.8117#已封顶322014