门店投资可行性分析报告课件

情境二门店投资可行性分析情境二门店投资可行性分析11主要内容投资可行性环境分析2投资经济评价4投资可行性研究31投资构成分析33主要内容投资可行性环境分析2投资经济评价4投资可行性研究312学习目标对门店投资开发可行性有全面认识1能清晰描述投资开发可行性的主要研究内容2能够完成可行性分析报告3能够进行门店开发的不确定性分析4学习目标对门店投资开发可行性有全面认识1能清晰描述投资开发可3技能要点投资开发可行性研究技术设计可行性环境分析的主要框架连锁门店开发的投资构成投资可行性的经济评价技能要点投资开发可行性研究技术设计可行性环境分析的主要框架连4引导案例

开店生财：市场调研应先行引导案例

开店生财：市场调研应先行5认真阅读;仔细思考;结合学习过程。要求认真阅读;要求6门店开发投资可行性研究第一节门店开发投资可行性研究第一节7一、概念和作用所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈的市场竞争中得以生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确定等可能的投资方案进行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益。在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。(P36)一、概念和作用所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投资8作用(P37)作为投资项目投资决策的依据。作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据。作为编制设计和进行建设工作的依据。作为签订有关合同、协议的依据。作为项目进行后评价的依据。作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据。作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。作用(P37)作为投资项目投资决策的依据。9二、可行性研究的基本内容(P39)1．总论2．宏观投资环境分析3．地区行业概况分析4．地区市场需求情况调查和预测5．地区主要门店的竞争状况调查分析6．门店业态选择和经营规模分析7．门店选址分析二、可行性研究的基本内容(P39)1．总论108．门店卖场布局策划方案的分析9．门店经营策略分析10．投资估算和筹资方案分析11．经济评价12.门店开发可行性结论8．门店卖场布局策划方案的分析11三、门店开发可行性结论架构架构必要性物质条件技术条件设备条件效益预测备选方案提出建议三、门店开发可行性结论架构架构必要性12范例：某项目市场可行性分析报告范例：某项目市场可行性分析报告13门店开发投资可行性环境分析第二节门店开发投资可行性环境分析第二节14一、门店开发投资环境概念门店的投资环境就是指对在某一区域内的开设门店的投资这种经济活动所提供的一系列要素和生产条件及相互作用的统一体，包括硬环境和软环境两个方面，并具有整体性、开放性、动态性、区域性和层次性等特点。(P41)一、门店开发投资环境概念门店的投资环境就是指对在某一区域内的15二、门店开发投资环境的类型(P43)三种划分标准,分出不同类型1．按投资环境存在的物质形态进行划分2．按投资环境存在的范围不同进行划分3．按投资环境存在的内容不同进行划分二、门店开发投资环境的类型(P43)三种划分标准,分出不同类16门店投资可行性分析报告课件17三、门店开发投资环境分析的内容（P44）三、门店开发投资环境分析的内容（P44）18四、门店开发投资环境分析的方法“冷热”因素分析法等级尺度法多因素评估法“四三三”评估法系统功能评估法道氏评估法四、门店开发投资环境分析的方法“冷热”因素分析法19第三节

门店开发投资构成分析第三节20一、门店开发投资的构成固定资产投资方向调节税投资项目总投资建设投资建设期利息流动资金固定资产投资无形资产投资一、门店开发投资的构成固定资产投资方向调节税投资项目总投资建21二、门店所需各类资产及其投资构成固定资产流动资产无形资产递延资产二、门店所需各类资产及其投资构成固定资产22门店投资可行性分析报告课件23第四节门店开发投资经济评价第四节门店开发投资经济评价24一、经济评价的含义(P57)投资项目的经济评价是采用一定的方法和经济参数，对项目投资产出的各种因素进行研究、分析计算和对比论证的工作。一、经济评价的含义(P57)投资项目的经济评价是采用一定的方25准备工作不确定性分析不确定性分析确定最佳方案国民经济评价财务评价方案比较方案比较经济评价内容结构示意准备工作不确定性分析不确定性分析确定最佳方案国民经济评价财务26二、门店开发的财务评价二、门店开发的财务评价27（一）概念(P58)门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，计算项目范围内的效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，以考察项目在财务上的可行性。（一）概念(P58)门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要28（二）门店开发财务评价的程序分析财务数据编制财务报表计算财务效益指标进行不确定性分析（二）门店开发财务评价的程序分析财务数据29（三）门店开发财务盈利能力分析投资利润率投资利税率资本金利润率销售利润率投资收益率投资回收期财务净现值财务内部收益率（三）门店开发财务盈利能力分析投资回收期301、投资利润率投资利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/项目总投资）×100%年利润总额＝年产品销售（营业）收入－年产品销售税金及附加－年总成本费用项目总投资＝固定资产投资＋投资方向调节税＋建设期利息＋流动资金1、投资利润率312、投资利税率投资利税率＝（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资）×100%年利税总额＝年销售收入－年总成本费用年利税总额＝年利润总额＋年销售税金及附加2、投资利税率323、资本金利润率资本金利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/资本金）×100%3、资本金利润率334、销售利润率销售利润率＝（年平均利润总额/年平均销售收入）×100%4、销售利润率345、投资收益率投资收益率＝年净收益/投资总额年净收益＝年利润额＋年折旧额5、投资收益率356、投资回收期投资回收期是指一个建设项目从开始投入生产年算起，到用每年的净收益将初始投资全部回收时止所需要的时间，其单位通常用“年”表示。当T＜T0时，项目可行；反之，不可行。6、投资回收期36（四）门店财务清偿能力分析固定资产投资国内借款偿还期资产负債率流动比率速动比率（四）门店财务清偿能力分析371、固定资产投资国内借款偿还期固定资产投资国内借款偿还期是指在国家财政规定及门店项目具体条件下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息（不包括已用自有资金支付的建设期利息）所需要的时间。借款偿还期＝借款偿还后开始出现盈余年份数－开始借款年份＋（当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额）1、固定资产投资国内借款偿还期固定资产投资国内借款偿还期是指382、资产负债率资产负债率＝（负债合计/资产合计）×100%一般来说，资产负债率＞100%时，说明项目资不抵债，视为已达到破产的临界值。2、资产负债率资产负债率＝（负债合计/资产合计）×100%393、流动比率流动比率＝（流动资产总额/流动负债总额）×100%对于债权人来说，比率越高，债权人越有保障；对于项目而言，比率过高不一定是好事。3、流动比率流动比率＝（流动资产总额/流动负债总额）×100404、速动比率速动比率＝（流动资产总额－负债/流动负债总额）×100%速动比率是流动比率的补充，表明项目每百元流动负债有多少速动资产作为支付的保障。4、速动比率速动比率＝（流动资产总额－负债/流动负债总额）41三、门店开发的不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析风险分析三、门店开发的不确定性分析盈亏平衡分析42敏感性分析的程序1、选择敏感性分析指标机会研究阶段多选用投资收益率和投资回收期指标；可行性研究阶段多选用净现值和内部收益率指标。2、计算项目的目标值3、选取不确定性因素,设定变化范围敏感性分析的程序1、选择敏感性分析指标434、计算敏感性强弱程度，找出敏感性因素敏感性分析表4、计算敏感性强弱程度，找出敏感性因素敏感性分析表445、计算敏感性指标1）敏感度系数

E=△A/△FE－－评价指标A对于对于不确定因素F的敏感度系数

△F－－不确定因素F的变化率（%）△A－－当发生△F变化时，A的相应变化率

E＞0，表示A与F同方向变化

E＜0，表示A与F反方向变化数值越大，敏感率系数越高2）绘制敏感性分析图，找出临界点即不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。是不确定因素的极限变化，其高低与设定的基准收益率有关。5、计算敏感性指标1）敏感度系数456、综合评价，选择可行方案根据敏感度系数及临界点数据，按不确定因素的敏感程度进行排序；根据临界点分析不确定因素变化发生的可能性；通过分析结论，找出最敏感的一个或几个关键因素，粗略预测项目可能的风险。6、综合评价，选择可行方案根据敏感度系数及临界点数据，按不确46案例假设某企业正在进行项目可靠性研究，该项目期初投资210万元，预计项目服务期为6年，采用直线折旧，每年收入与成本均衡，企业所得税税率为30%，资金成本率为10%，各项财务指标见下表。案例假设某企业正在进行项目可靠性研究，该项目期初投资210万47现金流量计算表现金流量计算表48净现值NPV＝79.62万元、内部收益率IRR＝22.12%单因素分析：1、每年营业收入下降10%：NPV＝33.89万元内部收益率IRR＝15.3%2、每年营业成本上升10%：NPV＝58.25万元内部收益率IRR＝19.01%3、每年资金成本率上升11%：NPV＝71.33万元内部收益率IRR＝22.12%4、项目服务周期下降1年：NPV＝50.05万元内部收益率IRR＝18.95%净现值NPV＝79.62万元、内部收益率IRR＝22.12%49本章小节可行性研究是任何投资所必需的一项内容,作为连锁门店的开发,虽然有标准店铺可以借鉴,但鉴于各地不同的影响因素,这项工作同样是必经环节.本章小节可行性研究是任何投资所必需的一项内容,作为连锁门店的50思考题1．门店投资开发项目可行性研究的作用有哪些？2．门店投资项目可行性研究包括哪些基本内容？3．门店投资开发环境分析的内容应包括哪些内容？4．门店开发应包括哪些项目投资？5．门店开发财务盈利能力分析有哪些财务指标？6．门店开发财务清偿能力分析包括哪些财务指标？7．试述盈亏均衡点分析法。思考题1．门店投资开发项目可行性研究的作用有哪些？51ThankYou!ThankYou!5219、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。12月-2212月-22Friday,December23,202210、人的志向通常和他们的能力成正比例。10:16:5510:16:5510:1612/23/202210:16:55AM11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。12月-2210:16:5510:16Dec-2223-Dec-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。10:16:5510:16:5510:16Friday,December23,202213、志不立，天下无可成之事。12月-2212月-2210:16:5510:16:55December23,202214、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'thaveknownmywayabout.。23十二月202210:16:55上午10:16:5512月-2215、会当凌绝顶，一览众山小。十二月2210:16上午12月-2210:16December23,202216、如果一个人不知道他要驶向哪头，那么任何风都不是顺风。2022/12/2310:16:5510:16:5523December202217、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。10:16:55上午10:16上午10:16:5512月-22谢谢观看THEEND9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳53情境二门店投资可行性分析情境二门店投资可行性分析541主要内容投资可行性环境分析2投资经济评价4投资可行性研究31投资构成分析33主要内容投资可行性环境分析2投资经济评价4投资可行性研究3155学习目标对门店投资开发可行性有全面认识1能清晰描述投资开发可行性的主要研究内容2能够完成可行性分析报告3能够进行门店开发的不确定性分析4学习目标对门店投资开发可行性有全面认识1能清晰描述投资开发可56技能要点投资开发可行性研究技术设计可行性环境分析的主要框架连锁门店开发的投资构成投资可行性的经济评价技能要点投资开发可行性研究技术设计可行性环境分析的主要框架连57引导案例

开店生财：市场调研应先行引导案例

开店生财：市场调研应先行58认真阅读;仔细思考;结合学习过程。要求认真阅读;要求59门店开发投资可行性研究第一节门店开发投资可行性研究第一节60一、概念和作用所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为使这一门店能够在激烈的市场竞争中得以生存和发展，实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料；对诸如门店开设所需的资金、商业业态的选择、建设规模、店址的确定等可能的投资方案进行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益。在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。(P36)一、概念和作用所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投资61作用(P37)作为投资项目投资决策的依据。作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、筹集资金的依据。作为编制设计和进行建设工作的依据。作为签订有关合同、协议的依据。作为项目进行后评价的依据。作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据。作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据。作用(P37)作为投资项目投资决策的依据。62二、可行性研究的基本内容(P39)1．总论2．宏观投资环境分析3．地区行业概况分析4．地区市场需求情况调查和预测5．地区主要门店的竞争状况调查分析6．门店业态选择和经营规模分析7．门店选址分析二、可行性研究的基本内容(P39)1．总论638．门店卖场布局策划方案的分析9．门店经营策略分析10．投资估算和筹资方案分析11．经济评价12.门店开发可行性结论8．门店卖场布局策划方案的分析64三、门店开发可行性结论架构架构必要性物质条件技术条件设备条件效益预测备选方案提出建议三、门店开发可行性结论架构架构必要性65范例：某项目市场可行性分析报告范例：某项目市场可行性分析报告66门店开发投资可行性环境分析第二节门店开发投资可行性环境分析第二节67一、门店开发投资环境概念门店的投资环境就是指对在某一区域内的开设门店的投资这种经济活动所提供的一系列要素和生产条件及相互作用的统一体，包括硬环境和软环境两个方面，并具有整体性、开放性、动态性、区域性和层次性等特点。(P41)一、门店开发投资环境概念门店的投资环境就是指对在某一区域内的68二、门店开发投资环境的类型(P43)三种划分标准,分出不同类型1．按投资环境存在的物质形态进行划分2．按投资环境存在的范围不同进行划分3．按投资环境存在的内容不同进行划分二、门店开发投资环境的类型(P43)三种划分标准,分出不同类69门店投资可行性分析报告课件70三、门店开发投资环境分析的内容（P44）三、门店开发投资环境分析的内容（P44）71四、门店开发投资环境分析的方法“冷热”因素分析法等级尺度法多因素评估法“四三三”评估法系统功能评估法道氏评估法四、门店开发投资环境分析的方法“冷热”因素分析法72第三节

门店开发投资构成分析第三节73一、门店开发投资的构成固定资产投资方向调节税投资项目总投资建设投资建设期利息流动资金固定资产投资无形资产投资一、门店开发投资的构成固定资产投资方向调节税投资项目总投资建74二、门店所需各类资产及其投资构成固定资产流动资产无形资产递延资产二、门店所需各类资产及其投资构成固定资产75门店投资可行性分析报告课件76第四节门店开发投资经济评价第四节门店开发投资经济评价77一、经济评价的含义(P57)投资项目的经济评价是采用一定的方法和经济参数，对项目投资产出的各种因素进行研究、分析计算和对比论证的工作。一、经济评价的含义(P57)投资项目的经济评价是采用一定的方78准备工作不确定性分析不确定性分析确定最佳方案国民经济评价财务评价方案比较方案比较经济评价内容结构示意准备工作不确定性分析不确定性分析确定最佳方案国民经济评价财务79二、门店开发的财务评价二、门店开发的财务评价80（一）概念(P58)门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，计算项目范围内的效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，以考察项目在财务上的可行性。（一）概念(P58)门店开发财务评价是投资项目经济评价的重要81（二）门店开发财务评价的程序分析财务数据编制财务报表计算财务效益指标进行不确定性分析（二）门店开发财务评价的程序分析财务数据82（三）门店开发财务盈利能力分析投资利润率投资利税率资本金利润率销售利润率投资收益率投资回收期财务净现值财务内部收益率（三）门店开发财务盈利能力分析投资回收期831、投资利润率投资利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/项目总投资）×100%年利润总额＝年产品销售（营业）收入－年产品销售税金及附加－年总成本费用项目总投资＝固定资产投资＋投资方向调节税＋建设期利息＋流动资金1、投资利润率842、投资利税率投资利税率＝（年利税总额或年平均利税总额/项目总投资）×100%年利税总额＝年销售收入－年总成本费用年利税总额＝年利润总额＋年销售税金及附加2、投资利税率853、资本金利润率资本金利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/资本金）×100%3、资本金利润率864、销售利润率销售利润率＝（年平均利润总额/年平均销售收入）×100%4、销售利润率875、投资收益率投资收益率＝年净收益/投资总额年净收益＝年利润额＋年折旧额5、投资收益率886、投资回收期投资回收期是指一个建设项目从开始投入生产年算起，到用每年的净收益将初始投资全部回收时止所需要的时间，其单位通常用“年”表示。当T＜T0时，项目可行；反之，不可行。6、投资回收期89（四）门店财务清偿能力分析固定资产投资国内借款偿还期资产负債率流动比率速动比率（四）门店财务清偿能力分析901、固定资产投资国内借款偿还期固定资产投资国内借款偿还期是指在国家财政规定及门店项目具体条件下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息（不包括已用自有资金支付的建设期利息）所需要的时间。借款偿还期＝借款偿还后开始出现盈余年份数－开始借款年份＋（当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额）1、固定资产投资国内借款偿还期固定资产投资国内借款偿还期是指912、资产负债率资产负债率＝（负债合计/资产合计）×100%一般来说，资产负债率＞100%时，说明项目资不抵债，视为已达到破产的临界值。2、资产负债率资产负债率＝（负债合计/资产合计）×100%923、流动比率流动比率＝（流动资产总额/流动负债总额）×100%对于债权人来说，比率越高，债权人越有保障；对于项目而言，比率过高不一定是好事。3、流动比率流动比率＝（流动资产总额/流动负债总额）×100934、速动比率速动比率＝（流动资产总额－负债/流动负债总额）×100%速动比率是流动比率的补充，表明项目每百元流动负债有多少速动资产作为支付的保障。4、速动比率速动比率＝（流动资产总额－负债/流动负债总额）94三、门店开发的不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析风险分析三、门店开发的不确定性分析盈亏平衡分析95敏感性分析的程序1、选择敏感性分析指标机会研究阶段多选用投资收益率和投资回收期指标；可行性研究阶段多选用净现值和内部收益率指标。2、计算项目的目标值3、选取不确定性因素,设定变化范围敏感性分析的程序1、选择敏感性分析指标964、计算敏感性强弱程度，找出敏感性因素敏感性分析表4、计算敏感性强弱程度，找出敏感性因素敏感性分析表975、计算敏感性指标1）敏感度系数

E=△A/△FE－－评价指标A对于对于不确定因素F的敏感度系数

△F－－不确定因素F的变化率（%）△A－－当发生△F变化时，A的相应变化率

E＞0，表示A与F同方向变化

E＜0，表示A与F反方向变化数值越大，敏感率系数越高2）绘制敏感性分析图，找出临界点即不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值。是不确定因素的极限变化，其高低与设定的基准收益率有关。5、计算敏感性指标1）敏感度系数986、综合评价，选择可行方案根据敏感度系数及临界点数据，按不确定因素的敏感程度进行排序；根据临界点分析不确定因素变化发生的可能性；通过分析结论，找出最敏感的一个或几个关键因素，粗略预测项目可能的风险。6、综合评价，选择可行方案根据敏感度系数及临界点数据，按不确99案例假设某企业正在进行项目可靠性研究，该项目期初投资210万元，预计项目服务期为6年，采用直线折旧，每年收入与成本均衡，企业所得税税率为30%，资金成本率为10%，各项财务指标见下表。案例假设某企业正在进行项目可靠性研究，该项目期初投资210万100现金流量计算表现金流量计算表101净现值NPV＝79.62万元、内部收益率IRR＝22.12%单因素分析：1、每年营业收入下降10%：NPV＝33.89万元内部收益率IRR＝15.3%2、每年营业成本上升10%：NPV＝58.25万元内部收益率IRR＝19.01%3、每年资金成本率上升11%：NPV＝71.33万元内部收益率IRR＝22.12%4、项目服务周期下降1年：NPV＝50.05万元内部收益率IRR＝18.95%净现值NPV＝79.62万元、内部收益率IRR＝22.12%102本章小节可行性研究是任何投资所必需的一项内容,作为连锁门店的开发,虽然有标准店铺可以借鉴,但鉴于各地不同的影响因素,这项工作同样是必经环节.本章小节可行性研究是任何投资所必需的一项内容,作为连锁门店的103