某房产项目总体策划报告

星河·岗厦项目

——总体策划报告深圳中原物业顾问有限公司经典回顾经典回顾ATOD时代财富矿脉总体定位经典回顾商业驱动式营销营销模式B经典回顾投资为主体商业+商务公寓+小户型住宅营销模式C第一部分总体A项目SWOT分析综述项目存在噪音影响且无景观优势，虽有区位及交通优势，不宜开发高档住宅物业；香港、深圳经济形势看好，投资概念将吸引大批炒家入市，对提升项目价格有较大支撑；CEPA、地铁、CBD等概念，对投资概念提供较大炒作空间。项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。A以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的LANDMARK（地标）形象，聚集人气项目虽位于中心区，但属于较偏的边界地带，并且被深南大道及彩田立交分割，难以聚集人气；项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特色的硬件设施，吸引人流；

项目SWOT分析综述A制造创新投资概念，回避50年产权问题

对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。

项目SWOT分析综述A由于立交对底商的遮挡，对群楼外观及导视系统提出较高要求

由于彩田立交对底商形成一定的遮挡，群楼外观设计应增加昭示性，并设置醒目的导视系统，有利于扩大商业辐射范围。

项目SWOT分析综述A商业定位应应与彩田南南片区现有有商业配套套现状形成成互补原彩田南片片区餐饮业业多集中于于彩田路与与福华路交交汇处，以以中档偏低低为主，本本项目商业业应在原来来市场基础础上从档次次、环境、、服务质量量等各方面面有所提升升。在本项目周周边商业项项目中，新新一佳商场场提供“吃吃”和“用用”的消费费，好百年年和世纪中中心解决了了“家居””的问题，，但在更高高层次的奢奢侈品、时时尚品提供供方面却是是比较匮乏乏，本项目目商业功能能应在此方方面与周边边项目进行行优势互补补。在项目所在在片区居住住的多是白白领、私营营企业主及及港人家庭庭，随着其其工作和生生活压力的的越来越大大，人们渴渴望能有一一处能彻底底放松的休休闲娱乐场场所，但纵纵观本片区区休闲娱乐乐业远远满满足不了片片区居民的的需求，存存在较大的的市场空间间。项目SWOT分析综综述A项目规划设设计（特别别是底铺））充分考虑虑与中心区区规划及岗岗厦村旧改改规划相溶溶合岗厦旧村对对项目在环环境、景观观等方面有有较大的影影响，销售售时包装强强调片区的的规划前景景，减弱旧旧村的影响响；岗厦旧村改改造作为中中心区规划划一大重点点与中心区区规划相匹匹配，将成成为CBD及集中零零售业的后后生活平台台。项目SWOT分析综综述A作为首个岗岗厦旧改项项目岗厦旧改是是政府及市市民关注度度极高的问问题，作为为首个启动动项目有极极大的市场场影响力，，可借政府府之力公关关营销；根据政府府资料岗厦旧改功能能定位将以以临时居住住、长期居居住、次级级零售区、、休闲娱乐乐为主，作作为首个起起动项目可可抓住最大大机会点、、最大利润润点、最大大炒作空间间。项目SWOT分析综综述A超高层要求求通过项目目功能定位位规避竞争争，通过销销售策略回回避风险项目SWOT分析综综述A项目SWOT总评项目SWOT分析综综述总体看来项项目的优势势及机会点点十分明显显，且远大大过威胁及及压力，因因此项目营营销突破点点在于：价格突破（如何实现现高利润空空间？）100%销销售（如何实现现高层商业业及超高层层物业的100%销销售）B项目定位概概要突出项目区区域优势区区,中心区一一词涵盖多多重意思：：中心区生生活/商业业/商务/市政配套套、地理位位置及交通通位置、发发展前景等等；通过定位为为最具投资资潜力物业业吸引目标标客户关注注，整合项项目自身优优势，近一一步挖掘项项目资源，，包装投资资概念；项目以投资资概念为主主，有充足足的理据支支撑：片区升值潜潜力、市场场稀缺性、、租客（商商务/居住住/商家））需求旺盛盛、项目地标性性高档形象象定位、发发展商或专专业经营管管理项目自身最最大特征———地标性性综合建筑筑体。项目总体定定位——中心区最具具投资价值值地标性综综合建筑体体B项目定位概概要项目文化定定位——CBD商务务精英的都都会生活结合本项目目作为片区区内少有的的综合型物物业这一特特征，及本本项目属于于中心区CBD的后后生活平台台的特质，，将本项目目包装成为为CBD商商务精英提提供丰富多多彩的都会会生活的平平台；C项目各功能能部分物业业定位及关关系分析商铺——项目最最具投资潜潜力部分，，项目的核核心价值点点在所有物业业中商铺是是投资回报报率相对最最高的一类类物业，也也是市场接接受度较高高的传统投投资方式之之一，但相相对风险较较大，投资资门槛较高高；从市场反映映发现，项项目所在片片区商业的的供需极不不平衡，需需求远大于于供应，因因此商业销销售的重点点在实现高高层商业的的经营及完完全销售，，另一方面面为发展商商实现较高高收益；建议本项目目将该部分物物业保留最最后销售，前期通过过商铺经营营给经营者者及投资者者置业信心心，通过另另两部分物物业的销售售造势加深深客户对本本项目高投投资回报的的预期，另另一方面在在物业入伙伙前后销售售有强大的的客流保证证，采用抽抽签认筹的的方法，使使作为本项项目价值核核心点的商商业价格力力创新高。。C项目各功能能部分物业业定位及关关系分析写字楼（商商务公寓））——商务公寓，，营造全新新投资理念念，形成全全城焦点经统计未来来2年内深深圳中心区区写字楼供供应量膨胀胀，高达约约100万万平方米（（约2003年全年年供应量的的6倍），，市场竞争争激烈；通过对中心心区物业调调查发现，，虽然市场场供应量大大，但依然然存在市场场空白点。。市场反映映小面积中中高档写字字楼需求旺旺盛，但市市场供应稀稀缺；小面积中高高档写字楼楼需求客户户一般为中中、小型公公司及企业业，它们依依附于中心心区较大型型公司及企企业生存，，但由于中中心区高档档写字楼经经营成交高高，因此一一般选择中中心区边界界或外围的的中高档小小面积写字字楼；C项目各功能能部分物业业定位及关关系分析写字楼（商商务公寓））——商务公寓，，营造全新新投资理念念，形成全全城焦点建议本项目目迎合市场场需求，开开发以办公公为主可作作居住的小小型商务公公寓，其目目标客户群群处于事业业成长期，，注重企业业形象、强强调商务配配套服务、、对租金承承受力高；；项目商务公公寓部分为为超高层建建筑，可通通过其地标标性的特征征及物业档档次提升项项目整体形形象；深圳市民投投资炒楼热热在近2年年内将越演演越烈，本本项目通过过商务公寓寓包装一种种全新的投投资概念，，为深圳市市民提供一一条新的投投资渠道，，另一方面面为销售难难度较大的的超高层物物业扩大目目标市场。。C项目各功能能部分物业业定位及关关系分析住宅——小户型住宅宅，最受欢欢迎的投资资方式近期地产一一大热点就就是市民投投资小户型型，随着深深圳经济的的发展，深深圳市民都都在为手头头大量的闲闲置资金寻寻求低风险险、平稳回回报的投资资途径，小小户型住宅宅则成为它它们的追捧捧对象；项目属岗厦厦旧村改造造项目，由由于土地稀稀缺性、需需求旺盛倍倍受市民关关注；小户型住宅宅由于市场场接受度高高，因此在在本项目中中属最容易易通过营销销造势销的的，建议项项目通过地地标性综合合物业的特特质提升项项目形象之之后，以小小户型住宅宅物业首批批推出市场场，形成市市场投资热热潮，带动动后期物业业销售。D总体营销模模式商业驱动式式营销作为投资物物业，最影影响目标客客户的关键键问题是能能否给投资资者置业信信心，因此此我们根据据发展商实实力提出商商业驱动式式营销。在销售前期期通过底商商的经营展展现发展商商实力，通通过品牌经经营及业态态组合提升升项目档次次及形象，，通过经营营状况支撑撑项目高投投资回报率率，因此本本项目中商商业部分充充当着整个个项目的价价值驱动器器，使各部部分物业销销售形成良良好的链接接效应。D总体营销模模式商业驱动式式营销商业驱动品牌商家进进驻招商启动全面经营投资前景投入使用商业裙楼销销售经营旺盛写字楼销售售（商务公寓寓）投资住宅销销售形成人气销售形势分分析E参考我司建建筑策划部部所提供工工程进度意意见,预计计至2005年年4-6月月现场将有一一定的主体工程及及售楼形象象展示,可进行认筹筹；7-8月基本具备预售条件；项目工程进进度达到正负零时，，开始招商筹筹备；进入3月中旬群楼主体及及装修完工工后，开始始正式招商；争取在2005年年五一期间间结合春交会会开始正式营业；项目在2005年年春交会上上以“商业首首次试业提提供VIP优惠”的的独特方式式次首次露露相，接受客户认认筹；本阶段针针对小户型住宅宅进行推广广；约2、3个月月认筹期，积累大量量客户后，，结合地铁铁开通、部部分中心区区市政配套套投入使用用等，进行小户型住宅宅解筹；销售形势分分析E约2-4个个月小户型住宅宅形成火爆热销氛围之后，，客户对项项目总体投投资概念逐逐步形成较较深认同度度，推出超高层层商务公寓寓部分；另一方面面考虑小户户型住宅及及商务公寓寓有投资客客户方面存存在一定的的竞争，建建议在小户户型住宅中中、低楼层层单位基本本消化后，，推出商务务公寓部分分；该阶段段进入项目目推售的重重点阶段，，随着商务务公寓的推推出结合大大量媒体炒炒作进一步步提升项目目形象；同同时通过商务公公寓的销售售，利用商务务公寓与住住宅之间的的价差，带动高层住住宅单位的的销售。销售形势分分析E根据工程进进度估计2006年年上半年期期间，住宅及商务务公寓基本本达到入伙条件，将形成较旺旺的稳定的的人流，为为商业销售售造势奠定定基础；进进入3、4月房房地产市场场开始转旺旺，这一期间推出商业相对较好；；商业部分分经过大半半年的经营营，商场的的经营气氛氛已经营造造出来，并并且通过住住宅及商务务公寓VIP营销以以形成了一一大群忠诚诚的消费群群，商场定定位在市场场形成较大大的影响力力，此时入入市容易加加强投资者者的信心；；前期招商商及住宅与与商务公寓寓的销售为为商业销售售积累了相相当一部分分的投资客客户，此时时推出可以以较好地利利用该部分分资源。物业总体发发展建议1、商业2、住宅3、商务公公寓商业——采光中庭、、绿化、休休闲椅、室内观光电电梯…架空层———水体、雾景景、泳池、、儿童游乐乐…住宅——1、小户型型物业也可可以送大露露台…2、小户型型物业也可可以做成复复式单位……住宅——1、大堂（绿化、生生态、阳光光…）商务公寓———2、商务中中心（智能管理理中心、国国际报告厅厅、多媒体体会议室……）3、标准单单元（宽敞明亮亮的通道、、可随意组组合的单元元…）4、避难层层——空中中花园空中咖啡厅厅、空中茶茶馆星光酒吧小型宴会厅厅雪茄、红酒酒室总统签约室室5、顶层第二部分外销A项目总体外外销比例为为40%深圳外销销前景看好好，2003年外销销总成交金金额较往年年上涨23%。从历年深圳圳市外销统统计数据发发现，外销销置业区域域发生变化化，已不再再局限在于于口岸物业业。这与外外销置业用用途中投资资出租型及及工作型比比例上涨密密切相关。。（如右图图）A项目总体外外销比例为为40%据深圳中原原地铺统计计数据显示示，港人对福田田片区的认认同度仍逐逐年提高，2004年一季度度福田片区区的港人租租客已由2003年年全年19.6%增增至22%。据中原2004年一一季度外销销统计数据据分析显示示，C.E.P.A正式式实施后，，深圳的重重要作用也也逐渐显现现，而深圳圳物业的投投资价值也也显露无遗遗香港经济的的复苏加之之深圳良好好的经济环环境使港人人在深圳投投资置业比比例大幅上上升。明年地铁4号线的开开通，进一一步拉近本本项目与皇皇岗口岸（（今年初皇皇岗口岸已已实施24小时通关关）的距离离，将使港港人在本片片区投资置置业达到一一个新的高高潮。2004年年以投资概概念为主导导的楼盘港港丽豪园、、城市天地地在香港的的推广，对对本项目的的入市起到到一定的市市场烘托作作用。B外销目标客客户群目标客户群群的细分及及特征部分香港港炒家在深圳工工作的港人人深圳方面面有业务往往来的港人人在深圳有有亲戚朋友友的港人经常来深深圳消费对对深圳环境境比较熟悉悉的港人深港两地联联婚型来深的生生意人B外销目标客客户群目标客户心心态分析心态1：：看好C.E.P.A落实对对房地产市市场的促进进，随着C.E.P.A签署署后深港两两地互动交交流的深入入展开，更更多港人来来深谋职，，同时对房房产需求也也将进一步步扩大。心态2：：港人客户户对于地铁铁沿线物业业所能带来来的利润空空间已深有有体会，故故深圳地铁铁的开通，，轨道物业业将会是他他们的投资资置业的首首选。心态3：：港人未来来一段时间间在深置业业时，依次次考虑的因因素为：交交通、总楼楼价、住宅宅的健康性性、周边配配套以及物物业管理，，本项目位位置不但临临近口岸且且周边的交交通便利、、配套齐全全，非常吻吻合他们的的需求心理理。C外销目标客客户群外销开拓入入市时机中原认为，，鉴于项目目目前情况况，项目较较适合的外外销入市时时机为：2005年年9月下旬旬。港人在深圳圳投资置业业会首选现现楼，按照照本项目的的预计工期期，故9月月下旬在本本项目主体体封顶、样样板房完工工之后再进进行外销推推广是较为为适宜的。。一年之中中就销售季季节而言，，项目应避避开7月和8月上旬淡季季的影响。。8月下旬及9、10月份则是外外销的第二二个高峰期期，本项目目在其间入入市，正是是港人看楼楼的好时机机。根据本项项目内销7-8月入市，本本项目在香香港推售时时已在深圳圳市场形成成了较好的的市场口碑碑效应及热热销氛围。。本项目外外销开拓入入市时，以以住宅为主主，并加推推少量商务务公寓及商商铺探测市市场；另一一方面内销销推出商务务公寓及商商铺时可针针对港人团团购进行新新闻炒作。。第三部分商业档次定位——中档偏高纵观深圳市市相关行业业的发展，，高档次的的消费市场场的客户群群较小，难难以达到良良好的经营营效果，原原有彩田南南片区部分分中档消费费场所经营营火爆已经经是不争的的事实，也也更加说明明了中档偏偏高的消费费市场之广广阔以符合市场场主流的中中偏高档品品牌经营来来吸引消费费者，填补补彩田南片片区中高档档美食休闲闲娱乐的市市场空白点点，并以少少部分高档档品牌经营营来提高商商场的形象象档次。中心东区标标志性水景景主题休闲闲E站！——集购物物、美食、、休闲、娱娱乐于一体体主题定位在完善中心心区休闲娱娱乐的基本本功能的前前提下，为为项目赋予予一定的物物业形象。。为增加项目目的特色，，建议本项项目在广场场、中庭、、休闲区等等处设置水水景景观、、音乐喷泉泉等以都市魅力力所在来形形容商场的的形象，最最能体现项项目的品质质定位、经经营定位、、项目之开开发高度经营定位打造深圳中中心区“吃吃喝玩乐购购”的第一一站！休闲娱乐地地带—3F国际美食广广场—2F时尚动感前前沿—1F租金定位据中原三级级市场资料料显示，周周边相关物物业租价范范围为：一层租价范范围：230-280元/平平方米结合本项目目的档次形形象、特色色定位、特特殊的地理理位置等综综合因素，，中原公司司建议将租租价锁定为为：一层租赁均均价：270元/平平方米根据楼层定定价行业经经验比例进进行租金价价格推导，，即：{1F：2F：3F=1:0.6:0.7}得出出：一楼租赁均均价：270元/平平方米二楼租赁均均价：162元/平平方米三楼租赁均均价：113元/平方米以上价格在在具体招商商租赁过程程中，可以以根据实际际招商情况况进行相应应调整。招商概念经营休闲E站，占据据CBD赚赚钱之道！！诠释：在中心区娱娱乐商业项项目严重缺缺乏及原有有片区同类类经营项目目参差不齐齐分布散乱乱的现实情情况下，本本项目适时时推出一个个全新的、、特色的多多功能的休休闲驿站，，将为商家家提供绝佳佳的经营平平台。招商策略以超强的商商场硬件条条件及商户户组合定位位吸引商家家针对不同商商家实施弹弹性招商政政策以周详的招招商计划部部署招商工工作。向管理要效效益，以效效益引商家家招商进度及及工程配合合（2004-12-1——2005-4-30）第一阶段2005-12-1—2005-1-15招商筹备完成20%招商1月底能完完成商业裙裙楼主体框框架，招商商中心选址址和装修到到位第二阶段2005-1-16—2005-2-28正式招商完成50%招商裙楼基本装装修完成，，并按前期期所谈主力力商家要求求设置相应应管道设施施第三阶段2005-3-1——2005-3-30全面招商完成90%招商外立面、广广场装饰完完成，裙楼楼内部通电电通水，主主力商家可可进场装修修第四阶段2005-4-1——2005-4-30完成招商完成100%招商商家全部进进场装修，，工程部人人员配合售价建议通过租金返返算法T=V/R（其中中：T为销销售均价；；V为年租租金；R为为风险系数数）可以得得出：一楼销售均均价：约40500元/平方方米二楼销售均均价：约24000元/平方方米三楼销售均均价：约16500元/平方方米结合本项目目中心东区区门户标志志性地位，，及地铁开开通所带来来的巨大升升值潜力，，并根据全全国已开通通地铁城市市的地铁周周边物业的的升值幅度度在6%-8%左右右的规律，，中原有信信心实现的的价格为：：一楼均价：43000元/平方方米左右二楼均价：：26000元/平平方米左右右三楼均价：：18000元/平平方米左右右营销概念投资CBD标志商业业，占领中中心财富高高地！诠释：根据中原研研究，目前前市场上绝绝大部分商商铺投资者者最关注的的是商业项项目的地位位、投资前前景、经营营定位等因因素，尤其其标志性特特色商业特特别容易唤唤起其投资资欲。因此此在营销概概念推广期期要着重宣宣传“标志”、、“中心””、“财富富”，最大限限度地刺激激投资者的的眼球，引引起市场高高度关注！！销售策略超长返租，，稳定回报报举行“星河河财富论坛坛”，推出出“换代式式商铺”投投资概念让项目成为为万众期待待之超级明明星创造社区商商业之奇迹迹，造就中中心区商业业之旗舰引导新投资资概念，引引领市场潮潮流销售进度第一阶段2006-3-15—2006-4-15造势积累认筹第二阶段2006-4-16—2006-5-15公开发售完成70%销售第三阶段2006-5-16—2006-6-16全面销售完成90%销售第四阶段2006-6-16—2005-6-30完成销售完成100%招商操作模式建建议方案一：引引进知名品品牌经营管管理公司进进行经营管管理优势：发展商不需需投入经营营管理力量量。可以借助管管理公司品品牌效应推推动前期招招商。知名品牌经经营管理公公司有丰富富的经营管管理经验，，能在短期期内将商商场场良性运作作。由知名品牌牌经营管理理公司经营营，对投资资者的信心心帮助极大大，对销销售有利。。劣势：在租金收益益不足以弥弥补返租支支出时，发发展商需从从销售额上上作一定的的补贴。不利于树立立发展商在在商业方面面的品牌。。方案二：由发展商组组建一定的的管理架构构，成立经经营管理公公司优势：商场的经营营收入全部部由发展商商所得，在在经营理想想的情况下下收益巨大大。可根据自身身公司战略略方向决定定返租销售售回报年限限。可以有效地地控制一楼楼经营商铺铺的形象和和二三楼的的经营业态态，能较有有效地保证证投资客的的长久收益益。在管理公司司自身发展展壮大后，，可进行连连锁发展，，输出经营营管理及品品牌盈利，，并可利用用商业项目目成功上市市融资。劣势：需承受一定定的经营风风险，但在在项目的成成功组合下下，风险较较小。对销售的促促进作用有有一定影响响。建议操作方方式：采用方案（1））对发展商较较为有利，，引进知名名品牌经营营管理公司司担纲经营营管理，并并与发展商商的品牌强强强联合，，加上项目目在位置、、硬件、包包装、经营营组合的强强大优势，，项目在经经营上的成成功机会极极大，且对对项目住宅宅、商务公公寓和商铺铺的后期销销售带来极极大的附加加值。深圳经过二二十多年的的发展，在在国外先进进经营理念念及管理的的不断引进进，深圳已已积累了大大量出色的的零售百货货业管理人人才，能为为项目的经经营管理提提供保障。。中原优势及及典型案例例中原商业部部拥有丰富富的商场策策划、招商商和销售经经验。在大量商业业项目的操操作过程中中，中原积积累了大量量的品牌资资源。并与各大商商家建立了了长期而良良好的合作作关系，了了解各大商商家的选址址要求及发发展动态，，抢先一步步掌握深港港商业的新新动态。。中原商业客客户积累中原经过多多个商业项项目的操作作，与深圳圳著名的零零售商、餐餐饮经营商商、休闲娱娱乐业客户户都建立并并保持了良良好的合作作关系。零售业客户户吉之岛百货货(Jusco)家家乐乐福(Carrefour)沃尔玛(Wal-Mart)深深圳友谊谊百货茂业百货屈屈臣氏(Watson’s)铜锣湾百货货百百佳佳超级广场场(Park’NShop)华润万佳人人人乐好又多（Trust－Mart）欧欧倍德德（OBI）百安居（B&Q）好好百百年（HOBA）家福特（HomeFirst）金金海海马餐饮业肯德基(KFC)必必胜客客(PizzaHut)麦当劳(McDonald’’s)大大磨坊(Delifrance)大家乐饮食食集团大大快活活饮食集团团利苑酒家集集团潮潮江江春集团美心集团(Starbuckscoffee)东东海海鲜鲜酒家海逸海鲜酒酒家－逸和和轩海海港港绿茵阁咖啡啡厅蒙蒙地卡罗罗餐厅怡景西餐厅厅名名典典语茶咖啡啡专门店仙踪林台湾湾珍珠奶茶茶元元禄寿司司专门店故乡日本料料理广广州蕉叶咖咖喱屋休闲娱乐业业本色酒吧加加洲洲红星巴克红红磨坊坊滚石红红馆根据地男男孩女女孩金色时代东东方方魅力中原代理经经典商业案案例1、中港城城购物广场场位置：深圳圳福田区中中心区福强强路总建筑面积积：42000M2楼层：共六六层，其中中1——4层可售功能分区：：一一层：华伦伦天奴、肯肯德基等品品牌店二—四层：百百佳超级购物物广场五层：时尚家家居广场六层：西湖春春天大酒楼华南地区最大大的百佳旗舰舰店进驻2-4层平均售价：23000元/平方方米开售时间：2002年6月1日骄人业绩：连续9天排队队认购，开创创深港商铺销销售排队认购购之先河总铺位数2556个，42天销售铺铺位2425个，回笼资资金近5个个亿，销售率率高达95%开盘首日共销销售铺位223个，成交交金额约5千千万项目销售费用用约350万万元，销售费费用仅占销售售额的0.7%如何创造连续续排队认购9天的销售售神话？通过精心合理理的策划，运运用超前、先先进的销售手手法，在项目目开售前期筹筹集了超过1800个认认购筹码，并并创造了深港港商铺销售排排队抢购的经经典场面，为为项目的成功功打下坚实的的基础。2、保利城商场场（友谊城））位置：南山文文化中心区建筑面积：7478M2销售率：100%均价：20300元/M2首层：30000元/M2二层：20000元/M2三层：10000元M2开售时间：2003年2月骄人业绩提前2日超过过100人排排队认购。开盘当天销售售铺位超过200个，成成交金额约8000万。。一个月实现100％销售售率。推广控制在0.8％以内内。成功解码成功引进友谊谊城百货进驻驻。买铺即收2——5年租金。。提供8年7％％投资回报。。充分把握客户户心理，出色色组织销售。。出色的推广策策略，既实现现快速销售，，又合理控制制推广费。3、常兴时代代广场开盘时间：2003.9.14地理位置：南南山区桃园路路和常兴路交汇处项目规模：5层商业面积积近40000M2功能划分：精精品百货+天天虹商场销售率：6个月月销售率达80%主题定位：——南山首席席地铁上盖MALL商城城——中国首个个“商铺银行行”成功经验分享享准确的项目定定位及策划———成功制制胜的关键针对特定的目目标消费群，，将铺位进行行科学划分，，直接开发符符合市场需求求的产品借鉴国外先进进的操作模式式。如：首次次将国外先进进的“房地产产证券化”的的操作模式结结合到深圳市市场中来，提提出“产权式式商城”的投投资模式；首首次提出“商商铺银行”的的投资概念和和模式。大胆创新的广广告媒体推广广———速速销售的催化化剂宣传手法上大大胆创新，运运用了集中、、挤压式的广广告投放策略略运用全版缮缟缟与平面广告告相结合，通通过媒体的不不断造势，短短期内迅速树树立项目在商商铺投资市场场的领导品牌牌，迅速引导导成交。第四部分商务公寓目标客户分析析1、目标客户户来源区域2、目标客户户特征描述3、目标客户户心态分析档次定位———中档偏高由于超高层建建筑体位于深深南路边上，，有很好的昭昭示性，如能能树立较好的的形象，将能能为提升项目目整体档次奠奠定一定的基基础；项目周边缺乏乏素质较高的的办公物业，，导致很多中中、小型公司司租赁住宅物物业用作办公公，因此，创创造高质素的的办公环境定定能填补周边边办公物业市市场的空缺；；本项目有相当当大的比例是是外销市场，，外销客户对对产品的档次次要求较高；；定位高档物业业有助于提升升发展商的品品牌。户型定位由于产品的目目标客户群体体为中、小型型公司（自用用）或小投资资客，因此，，标准单元的的面积定位为为约50平方方米的商务空空间。各单元元之间可以根根据需要随意意合并，组合合成为100平方米、150平方米米、200平平方米甚至更更大的单位。。户型配比考虑到产品的的灵活组合性性、布置结构构的方便，因因此建议将超超高层建筑体体标准层设定定为统一的平平面，客户可可以根据需要要随意合并。。我司根据总总建筑面积推推算标准层平平面面积约为为1300平平方米，按每每个单元50平方米（含含分摊交通面面积）计算，，可以布置约约26个标准准单元；标准准层层数除去去裙楼及架空空层部分，按按层高3.6米计算，可可以布置约30层。按照照以上计算，，建筑物总单单元数为780个。租金定位根据各因素的的修正原则调调整系数计算算：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’’WC+PD’WD+PE’WE=72.5元/平方米/月月根据市场比较较法，我司预预测本产品租租金能够达到到约70—75元/平方方米/月。售价定位根据各因素的的修正原则调调整系数计算算：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’’WC+PD’WD+PE’WE=11450元/平方米米综合考虑其它它因素，根据据市场比较法法，我司预测测本产品售价能够达到10500——11000元/平方米米。营销概念目前，深圳市市已经有许多多写字楼都标标榜“5A””、甲级等称称号，但实际际上，这些写写字楼还没有有能够提供真真正的“生态态环境”。而而本产品的目目标客户群体体是都市的新新锐一族，他他们是“时尚尚”的，他们们是“热爱生生命”的，他他们是最求““健康工作””的……他们们是新一代的的商务精英，，他们需要““生态、健康康”的产品。。因此，我们们提出：生态商务，健健康C.B.D.诠释：本产品品的各项设计计（尤其是硬硬件方面）都都是以创造生生态、健康的的环境为出发发点，务求营营造一个优良良的工作空间间。第五部分住宅档次定位———中高档精品小小户型随着中中心区的成熟熟，片区租客客户对高档小小户型的需要要日益增强；；项目目升值潜力大大，优良的品品质对其升值值保存值起较较大的支撑作作用虽然物物业是小户型型面对投资及及过渡居家客客户，但要实实现最大利润润物业品品质必需定位位到精品；项目住宅定位位户型定位户型面积区间（㎡）面积比套数（约）套数比（约）单房25－3015％25025％一房35－4027％35535％两房小两房55－6526％21722％大两房65－757％505％三房（还建）85－10025％13412％合计总建5万100％1006100％另外：针对高高级商业精英英度身定做少少量（约50套左右）高层层复式小户型型单位；（参参考物业金色色都汇100%销售，实现均均价10800元/平方米，详见见总体部分七七大点物业发发展建议）户型定位深圳住宅投资资主力物业是是小户型物业业，岗厦区域域位于城市中中心，租赁市场十分分成熟。从中原三级市市场统计数据据发现，一房的投资回回报率最高，其次是单房房，再者是二二房。从中原三级市市场统计数据据发现，精装修高档物物业投资回报报率远高于普普通住宅；中心区现有住宅户型型以中、大户户型为主，小户型稀缺；另一方面小小户型物业租租赁需求极旺旺，基本供不应求求，小户型物物业租金一路路上扬；随着中心区近近百万平方米米写字楼的开开发，将会有有越来越多的的公司入主中中心区，同时时也会带来大量的的租赁客户群群体；由于项目品质质相对较好，，价格对于同同片区其它物物业来说有较较大幅度提升升，因此适量增加单房房，降低普通通客户的投资资门槛。租金及售价预预测本项目住宅月月租金定位在在55-60元/㎡之间间根据中原公司司三级市场的的成交记录显显示，项目所所在的大皇岗岗片区小户型型住宅租金价价格呈上升趋趋势，目前该该片区的小户户型租金为40-45元元/㎡，众多多利好因素将将带动价格上上扬，根据较较为合理的拉拉动系数可预预知，本项目目住宅的租金金价位可达至至55-60元/㎡的水水准。价格锁定根据前篇对项项目住宅租金金价格区间预预测，采用租租金返算法，，结合项目自自身情况及片片区发展趋势势，得出项目目销售均价区区间如下：8500元/㎡—9000元/㎡之间销售进度预测测认筹期2-3个月达2000个个以上筹码，，其中包括500个以上上绝对诚意客客户，保证该该部分绝对诚诚意客户认筹筹率达60%以上（（300套））；开盘2个月销售率要求达达到65%以上，，约570套套；（保留少量中中低楼层单位位）开盘后3个月月销售率要求达达到75%-80%，当月销销售约100套；此时，住宅部部分基本剩余余高楼层高价价单位对商务务公寓销售不不形成竞争；；——谢谢谢！——9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。06:48:5106:48:5106:4812/17/20226:48:51AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2206:48:5106:48Dec-2217-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。06:48:5106:48:5106:48Saturday,December17,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2206:4