某新城项目定位策划报告

深圳华兰德市场策略2006.4.7.烟台玉森新城项目定位策划报告目录项目分析篇

物业定位

商业定位

项目开发建议

项目商业规划设计提示

公寓定位项目所处地块规划分析

项目位于同三高速南侧地段，位于烟台市福山高新技术产业区，同三高速与城市主干道福海路在此交汇。与烟台市开发区隔路相望，是进出烟台的西大门。用地南面为连福路，东临福海路，北侧同三高速，西为聚福路，规划用地面积10.92公顷。北侧为同三高速的百米绿化带，南为已建成的北方汽配城和曙光名座一、二期工程。随着开发区和福山经济的发展，福山房地产市场逐步升温，形成以福海路为中轴线的房地产开发带，并逐步向周边地区辐射。项目四至

区位价值解析

“双口岸”价值：烟台门户

新城市中心的商业价值

地域辐射价值

风向、日照分析

暖温带大陆性季风气候，空气湿润，气候温和的特点；冬半年偏北风多，夏半年偏南风频；平均风速内陆地区3～4米/秒，沿海地区4～6米/秒；景观、视线分析

噪音影响分析

项目所在区域缺憾分析

道路网络比较发达，但是公交配套不足居住配套不够完善

高压线带来对居住的恐惧心理项目SWOT分析

S—优势（Strength）规模大交通便利发展商品牌景观资源丰富昭示性强【应对策略】手段一：充分利用项目昭示性强的优势，加大宣传力度，形成项目市场影响力；手段二：突出项目综合性的特点，可以辐射区域市场，未来的投资价值和空间巨大；手段三：突出交通便利的特点，吸引周边地区消费群体到此置业；项目SWOT分析W—劣势（Weakness）交通噪音高压线环境较差配套不完善【应对策略】】手段一：炒热福山，突突出本项目；；手段二：利用商业提升升项目的形象象和档次；手段三：以产品高性价价比赢得市场场提高单位实用用率；培养高层置业业的尊贵感和和自豪感。手段四：精心设计小区区内景和人文文环境手段五：通过新技术、、新材料、新新工艺解决环境及城市市干道带来噪噪音污染问题题；项目SWOT分析O—机会（Opportunity）市场环境区域配套不完完善区域内形象优优势【应对策略】】手段一：突出项目形象象手段二：提高项目配置置，重视人性性化设计；手段三：根据目标消费费者特点，定定制产品及服务；项目SWOT分析T—威胁（Threat）消费习惯开发量大周边环境宏观调控【应对策略】】手段一：打造精品楼盘盘，通过产品品创新和商业业环境氛围营造造来引导市场场；手段二：高举高打，抢抢占先机，利利用爆发式的的销售形成市场场冲击力，实实现快速销售售，树立项目及开开发商的品牌牌项目SWOT分析利用机会强化优势SO战略利用福山房地产市场综合配套不完善的空白点，依托于项目规模大、综合配套齐全的优势，形成本项目独有的核心竞争力，在高端形成市场影响力，抢占市场。利用机会避免或减轻面临的威胁和挑战OT战略精心打造项目人文居住环境，强化项目优势规避弱势，用挤压式的推广、爆发式的销售达到“一鸣惊人”，树立项目和开发商的品牌。弱化劣势以应对外来的威胁和挑战WT战略通过展示福山区未来发展前景，提升整个区域的形象，依托本项目综合配套的优势，与其他项目形成差异化定位，突出本项目的高尚社区、人文环境及新城市中心的居住理念。目录录项目分析篇物业定位商业定位项目开发建议议项目商业规划划设计提示公寓定位我们对项目的的评价项目所处福山山区房地产市市场开始启动动，为项目的的开发提供了了市场环境和和机会；福山区的市场场形象不佳，，生活配套设设施不完善，，尚未形成成成熟的居住氛氛围；项目为一纯高高层项目，存存在着交通噪噪音、周边环环境差、规划划设计难度大大等不利因素；；项目规模大，，开发周期长长，受未来市市场供求变化化及市场不确确定因素影响响；项目的规划设设计要具有一一定的灵活度度和前瞻性；；项目发展策略略本地块交通便便利，适于开开发新城市中心高高尚人文社区区（含居住、、商业、综合合配套等功能能）定位背景综述述烟台市房地产产正处于良性性发展时期，，未来房地产产价格仍将保保持一定的增增幅；烟台市高层住住宅市场目前前尚处于成长长阶段，有较较大的提升空空间；目前消费者已已逐渐接受小小高层，小区区环境好的项项目较受欢迎迎；总价在30万－40万元左右的中高档产品较较易为市场所所接受；福山和开发区区消费者认为为住宅建筑面面积一房60平方方米左右，二房80－100平方米米，三房110－130平方米，是是比较合适的的；地段、价格、、内部景观环环境、物业管管理服务等是是消费者购房房主要考虑因因素；烟台市中高端端产品的客户户群主要由私私营企业主、、公务员、企企业白领构成成；本项目主要竞竞争对手为开开发区、中心心城区中档楼楼盘；中心城区的房房价在3300-4500元/平方方米之间，个个别项目已经经达9000元/平方米米；定位时的考量量要素建立相对差异异化、个性化化的市场形象象与特征保障实现“降降低风险，快快速开发、销销售”与“获获取相对最高高开发收益””的双重目标；差异化的市场场定位；强化开发商品品牌，为今后后在烟台其他他项目开发奠奠定基础；创新取胜：通通过产品创新新、形象创新新、服务创新新、理念创新新，引导消费费；主力客户群定定位该片区经济收收入相对稳定定（25—50岁）的居居民；周边企业中、、高级管理人人员；中、高高级技术人员员；金融、保保险、教师、律师、、会计师等高高收入人群；；政府公务员员等；个体经营者、、经商人士及及投资客；家庭构成特点点：以四、五五口之家（三三代同堂）为为主，辅以三三口之家；区域范围：主主要集中在开开发区、福山山，市内及外外地投资客户户占一定的比比例；购房目的：购购房改善居住住条件，或者者购买住宅作作为投资性居居所；目标客户来源源分析目标客户描述述福山原住民：：他们生在福山山，长在福山山；福山有他们的的事业，他们们的亲戚朋友友；他们熟悉福山山的每一个地地方；他们对福山的的发展有着坚坚定的信心；；他们有消费能能力，有一处处或者多处房房产；他们总是很小小心谨慎的投投资，轻易不不会心动，看看准了才会出出手；他们对烟台（（芝罘区）有有着较高的敬敬意；他们对福山的的现状不满又又无可奈何；；目标客户描述述市区客户/投投资客户：他们来自芝罘罘区，工作在在开发区或高高新区；每天往返市内内，时间和精精力消耗较大大，累不堪言言；也想就近解决决居住问题，，又犹豫再三三；这几年烟台的的房价涨了又又涨，象雾里里看花般看不不清楚；为买到的房子子涨价而开心心，希望购买买的房产有较较大的升值空空间；为当初没有买买某个房产后后悔不已；芝罘区房价的的上涨已经超超出了他们的的承受能力和和心理预期；；目光转向具备备自住兼投资资条件的房产产；喜欢价格适中中的小区，也也会为了面子子而放弃价格格太低的项目目；目标客户描述述开发区/高新新区客户：大企业客户，，如上海通用用东岳汽车及及其配套厂、、大宇、富士士康、氨纶等等企业；他们来自烟台台本地，其他他城市，或者者周边郊县，，或韩国、日日本、台湾；；来烟台打拼多多年，收入稳稳定，准备扎扎根在烟台；；经过几年的奋奋斗，已经有有了一定的成成就，小有积积蓄，仍然要要继续努力；；结婚、生子、、子女教育、、老人赡养问问题都在日程程上；住在公司宿舍舍或租房，总总是没有家的的归宿感；芝罘区、开发发区房价已经经高出预期，，转向其他地地方就近购买买住宅；不愿意将时间间浪费在交通通上；有文化、有素素质、有品位位、有个性，，对居住条件件及生活质量量有一定要求求；喜欢便利的生生活；目标客户描述述外地投资客户户：他们来自四面面八方；具备消费能力力，实力雄厚厚；购买商铺尤其其是底商、住住宅时迅速出出手，毫不犹犹豫；以往有投资物物业的经验；；消费群体需求求分析常住型消费群群体经济实力较强强非常注重周边边环境要求所选购的的商品房能满满足家庭结构构的需要注重户型的精精细化消费群体需求求分析投资型消费群群体此类客户购房房目的不是用用来居住，而而是作为一个个投资工具；；他主要看重项项目地段的升升值性，投资资的小额性，，项目周边的的租赁需求。。这类客户在本本项目所占比比例较小，约约10%左右右。目标客户户中的投资者者就是这类客户。。这类客户要要求的户型型面积偏小小，一般是是一房或二二房。消费群体需需求分析居住+投资资型消费群群体居住的过渡渡性投资的无计计划性形象要求更更高需求中等户户型项目定位思思考第一点：如如何利用福福山区和开开发区的环环境和发展展前景优势势，提升区区域形象福山区及开开发区未来来的发展前前景和市场场潜力已经经为众多烟烟台居民所所认识本项目所处处烟台西城中中心的位置第二点：如如何利用项项目规划和和产品特色色提升项目目市场形象象品质生活价值第三点：如如何减弱福福山片区作作为烟台低低档楼盘片片区的区域域形象的影影响受到以往城城市定位和和规划的影影响，福山山区房地产产市场形象象不好烟台以往开开发的中高高档项目中中一直没有有福山区物物业。必须重视创创新，营造造有别于烟烟台传统印印象中的福福山产品形形象。如何引起市市场的关注注福山项目““高端形象象、有品位位”的代言言“高品质、、有品位””的体现“人性化、、时尚、便便利”的户户型设计演绎“有品品位的精英英社区生活活”营造“有品品位的社区区文化”生活商业配配套全齐备备高品质的物物业管理主力客户项目定位项目开发主主题定位烟台首席高高尚人文社社区物业类型：：纯高层建筑筑——主体为为纯高层住住宅；——其他物物业类型包包括与社区区配套的商商业建筑、、公共配套套；物业档次：：中高档档精精品品住宅宅项目市场形形象定位推广名建议议：西城尚筑主广告语：：西城尚筑，，精英府邸邸；释义：西城，既指指向项目方方位，烟台台的西大门门，又理解解为一个新新兴的城市市中心；尚筑：高尚尚建筑、上上层建筑，，尚，是一一种姿态，，代表一种种历程，是现代、时时尚、品位位、地位、、身份的象象征；精英：不管管来自芝罘罘区、开发发区还是福福山区，不不管客户来来自各行各各业，不管他们什什么时候来来到烟台，，都是“精精英”；府邸：居所所，尊贵高高尚之意。。项目市场形形象定位备选名：玉森鑫城玉玉森康康城上城世家城城西一一号世纪新城现现代城城金色领地户型定位依据目前烟台房房地产开发发项目户型型面积范围围在：一房：35～60平平方米；二房：70～100平方米；；三房：100～140平方米米；四房：140～170平方米米；现阶段烟台台市场需求求旺盛的户户型面积为为：一房：60平方米左左右；二房：80－100平方米；；三房：110－130平方米米四房：140－150平方米米户型定位依据目前福山片片区户型需需求特征分分析目前福山片片区的主力力客户第一一层次是公公务员、私私营企业主主，第二层次是是开发区或或福山区中中高级白领领；第一个层次次的客户来来说，他们们希望购买买的户型偏偏大：1、3房：：130——150平平方米2、4房：：较少第二个层次次的客户来来说，希望望购买的户户型结构及及面积为：：1房2厅1卫，55－70平平方米2房2厅1卫，80—100平方米3房2厅2卫，120—150平方米米新推出项目目如福天下下、万泰海海公馆等项项目户型面面积趋小；；目前，片区区楼盘小户户型比较热热销，市场场潜力有待待进一步挖挖掘，项目的市场场定位细分分化越发重重要。户型定位原原则以栋为单位位，进行差差异化配置置；方案一：主力户型为为一房与两两房搭配，，兼备少量量小三房；；方案二：主力户型为为中两房与与中三房搭搭配；方案二：主力户型为为三房和四四房的搭配配；户型配比以下为本项项目2#～～16#户户型配比表表：户型1房2厅2房2厅小三房3房2厅4房2厅面积（㎡）50－6080－9090～100110－130140比例15%35%15％30%5%2#～16#户型配配比表各类户型的的目标客户户户型主要针对目标客户一房投资客、企业技术人员、经商人士、单身人士二房“土著居民”新生代、企业中高级管理人员、教师、公务员（中层）、部分投资客等三房金融机构、“土著居民”新生代、公司高层管理人员及政府公务员等四房大企业管理层、私人企业主、政府公务员（高层）、外资企业管理层等户型功能定定位户型主要功能一房二厅一卫满足单身人士、二人世界无子女者过渡性居住需求，他们对厨房的要求或使用较小二房二厅一卫满足三口之家（小孩年纪较小）过渡性居住需求，至少有一个房间作儿童房三房二厅一卫自住加投资客户暂居性住宅，对卧室面积要求大，实用性强，满足最简单的居住需求三房二厅二卫满足最普遍的家庭结构居住需求，包括主卧、客卧、儿童房（书房）四房二厅二卫社会中高收入阶层人士的居住需求，除主卧、客卧、儿童房外，还需要一个房间可作书房或临时办公房价格预估开发成本方方面按照目前预预估的开发发成本约2731元元/㎡（本本数据由玉玉森公司提提供）按照“市场场比较法””进行价格格预估定价影响因因素权重表表价格加权平平均计算表表项目名称权重本项目（X）东方明珠·福天下富豪青年城天创国际城万泰·海公馆按揭均价（元/M2）PxPA=2600PB=2600PC=2400PD=3500位置交通1598776周边环境127101066商服生活配套10109987教育配套10106755规模555543景观543334户型结构544434园林765554会所110.80.30.30.5智能化设施554344节能544344建筑形象663344发展商品牌321222交楼标准544444物业管理643345合计(Qi)100Qx:81Qa:69.8Qb:68.3Qc:63.3Qd:62.5参考均价修正后各相相关楼盘价价格Pi’’Pi’=(QX/Qi)×Pi注注：Pi为为按揭均价价PA’=(QX/QA)××PA=(81/69.8)××2600=3017PB’=(QX/QB)××PB=(81/68.3)×2600=3083PC’=(QX/QC)××PC=(81/63.3)×2400=3071PD’=(QX/QD)××PD=(81/62.5)×3500=4536各相关楼盘盘权重取值值为Wi’’WA=40%WB=15%WC=30%WD=15%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=3017×40%+3083×15%+3071×30%+4536×15%=3270元/㎡㎡本项目毛坯坯房折前按按揭参考均均价为：￥3270元/㎡项目住宅定定位总结1、主力客客户：居住在芝罘罘区、工作作在开发区区或者高新新区，金融融机构、学学校、医院院等事业单位的的中、高层层管理阶层层及专业人人员；政府府公务员；；附近企业业中、高级管理人人员，中、、高级技术术人员；个个体经营者者、经商商人士及投投资客等。。2、项目开开发主题：：新城市中心心高尚人文文社区3、物业类类型：高层住宅建建筑4、物业档档次：中高档5、市场形形象：西城尚筑，，精英府邸邸6、主力户户型：以80－90平方米二房房和110－130平方米的三三房为主7、价格定定位：均价3270元/平方米米左右商业定位原原则外因——市场背景消费者宏观市场——发展趋势竞争者片区市场供求满足消费者需求内因——项目条件项目优劣势地块开发条件建立竞争优势项目物业定位目录录项目分析篇篇物业定位商业定位项目开发建建议项目商业规规划设计提提示公寓定位商业定位市市场背景综综述1、市场背背景烟台经济增增长较快，，消费需求求强劲；项目周边企企业众多，，存在商业业需求；福山区缺乏乏商业配套套，不利于于居住；本片区商业业业态单一一，主要以以生产资料料型商业为为主，生活活配套不完完善；福山区商业业主要以街街铺形势居居多，缺少少集中式商商业；2、项目条条件因素本项目交通通便利，地地段优势明明显；本项目的商商业必须推推向市场；；项目面临市市场机遇和和激烈的市市场竞争，，机会与风风险并存；；目标客户定定位商业开发考考量因素项目的规划划条件地块面积和和覆盖率决决定我们的的商业单层层面积及楼楼层；发展商对资资金回收速速度的要求求决定项目必必须以出售售为主，不不以长期经经营来获取取增值的收收益；市场的需求求开发区/福山老商圈圈缺乏复合合型临街商商铺；投资者的需需求中小投资者者购买商铺铺的力量应应被充分挖挖掘商业的整体体定位城市商业的的延伸―――新城市中心心商业综合合体商业产品定位商业功能定位商业业态定定位原则商业业态定定位思路按商圈业态态现状，本本项目商圈圈多为为专专业店、专专卖店、便便利店、超市等，按按业态统一一性与互补补性原则，，上述业态态应是本项项目业态构成内容；；根据项目周周边的市场场情况，有有着众多的的工厂和众众多的打工工者，项目地块可可以形成特特色购物、、休闲、商商业街；因因此建议为为以运动休闲、、文化娱乐乐、餐饮及及社区配套套服务的集集中式商业业。按潜在客户户需求，应应该以集中中式商业为为主、满足足自营需要要的业态。。商业业态定定位本项目业态态定位于：：综合性集中中式商业主要包括综综合超市、、专卖店、、专业店、、餐饮、娱娱乐等业态建议主要部分：：大卖场、、专卖店、、专业店、、西餐厅、、休闲、银银行、高档娱乐场场所；次要部分：：洗衣店、、冲晒店、、面包房、、社区医疗疗中心等；；商铺核心要要素分析选址在居民民区、城市市干道，并并且交通便便利；服务对象主主要为社区区居民、来来自周边购购物的客户户，有足够够的消费力力支撑；营业面积根根据经营品品种而定，，可以灵活活拼接；经营的商品品、品牌具具有自己的的特色；营业时间长长，营业方方式根据业业态不同而而定；需要停车场场地；尽量使临街街的价值最最大化；确定商业规规模的分析析模型在烟台商业业地产市场场存在许多多不确定因因素的前提提下（供远远过于求）），按照零售业业确定商业业规模的模模型来进行行分析，先先假设在本本项目地段段设定一集中中商业，其其最低要求求是服务于于本社区，，最高要求求是服务于于商圈，据此此来确定其其商业规模模的区间商圈内基础础资料商圈内常驻驻人口统计计根据市场调调查，初步步估算项目目商圈范围围内常驻人人口约30万人。商圈内主要要商店营业业业面积统统计商业名称开发区振华商厦德胜商城彩云城胶东福莱商城营业面积（㎡）200008000067000120000主营品类百货和超市，化妆品，钟表，珠宝，休闲咖啡厅，日用百货，女装，家居服饰，男装，家电小商品、服装、鞋袜、羽绒服、家电、电脑等副食品、服装鞋帽、日用百货、五金家电、文化、建材、家具、综合服务及餐饮娱乐食品、调料、日用品批发档次定位中高低中低低端商业规模区区间确定商业规模：：3.52万万平方米商业经营主主题定位以都市运动动休闲文化化为导向的的商业商业经营主主题定位思思路：商业经营主主题定位结结论：商业功能定定位显性功能：：休闲、娱乐乐、文化、、购物、健健身、餐饮饮等；隐性功能：：人际交往、、社区生活活服务等。。商业经营档档次定位根据消费者者调查及周周边商业访访谈，均认认为本项目目商业应为为中档；如果从提升升住宅品质质的角度出出发，应定定位于中高高档；因此出于上上述两方面面的理由，，本项目商商业经营档档次应定位位为：中高高档档其中以专卖卖店、餐饮饮店为中高高档，超市市、专业店店、便利店店为中档；；通过不同业业态不同档档次的组合合来提升整整个项目的的品质。商业形象定定位烟台综合商商业新坐标标，都市休休闲体验··购物之旅旅集合多种文文化及商业业服务功能能于一体的的都市购物物、休闲文文化商业，，真正“体验验式特色消消费”。适合现代生生活消费，，具备持续续性发展能能力的休闲闲商业；客源叠加、、全新观念念运用全新新经营手法法和集客能能力的现代代休闲商业业；泛文化商业业地产概念念：利用片片区周边配配套完善、、共同发展展之便利，，创造片区的的商业街区区新贵；全新复合型型、舒适性性休闲商业业业态；形成商业项项目差异性性的经营定定位和发展展前景；整合政府、、本企业、、其他企业业（周边项项目的开发发商等）的的资源，提升片区整整体形象，，创造项目目品牌价值值。目录录项目分析篇篇物业定位商业定位项目开发建建议项目商业规规划设计提提示公寓定位规划设计原原则总平面布局局原则以人为本原原则成本效益原原则市场导向原原则均好性原则则园林景观设设计建议设计原则：：社区环境设设计在本项项目的规划划，景观环环境集中于于街区和架架空层园林林，起着分隔商商铺与住宅宅视线及噪噪声的作用用。小区环境景景观规划以以实用性为为原则，考考虑住户平平时的休闲闲活动场地地利用，既是是景观，又又可使用，，同时考虑虑日后物业业管理的成成本。体现“以人人为本———以人的身身体与心理理感受为创创作基点进进行景观布布局，在园林设计计时体现人人的参与性性，如：座座椅、花架架、儿童游游乐场、雕雕塑……外环境、规规划，要注注意项目的的风格，整整体形象，，街道、商商业氛围营营造；内环境规划划，注意一一楼商业街街的人流和和小区居民民的安全；；在环境规规划上，内环境境以祥和、、宁静为上上乘之策；；架空层园林林功能架空层园林林融小区内内部景观及及会所为一一体，形成成小区独有有泛会所概概念，定位为生态态、健康、、运动型会会所，与环环境融为一一体，倡导导健康理念念，满足小区居民民对于环保与与绿色的需要要；主要通过合理理设置功能分分区实现。尽量多设置不不收费设施，，如儿童乐园园、休憩区、、健康区（摆摆放耐用类的健身器材））、乒乓球室室、阅览室、、休闲健康步步道等；重点为前期投投入少，易维维修，降低经经营成本。架空层园林设设计提示架空层的休憩憩空间架空层篮球场场架空层儿童乐乐园架空层漫步小小径架空层茶社户型设计建议议户型设计要点点户型创新，引引领区域市场场；在保证方正、、实用、通风风、采光的基基础上，适当当进行创新；；分户设计服从从于整体外观观设计理念，，形成项目大大气、豪华、、现代、时尚等等个性；为项目增加亮亮点，为营销销推广创造卖卖点。户型创新：270度观景景阳台；落地凸窗设计计增加立面层层次感和室内内使用空间；；阳光花房设计计；户型设计提示示二房二厅三房二厅一卫三房二厅二卫一房二厅四房二厅阳光花房设计计提示户型布局建建议以均好性为为原则，综综合考虑采采光、通风风、朝向、、日照、景景观、易用用、实用、、合理的功能能分区等因因素，力争争做到明厨厨明卫明房房明厅。户型布局建建议其他细部设设计提示电梯厅走道宽度控控制在1.8米，长长度尽量短短，以提高住宅宅使用率。。注意电梯厅厅采光；门入户门采用用防火防盗盗门，大户户型要求设设计为双扇扇门，宽度为1200，相相邻入户门门不得相互互士扰，尽尽可能拉开开间距；通往阳台的的门设为推推拉门或双双扇外开门门；其他细部设设计提示落地凸窗客厅、卧室室的窗设计计为凸台窗窗；主卧窗可设设计为转角角凸窗，窗扇中设景景观大玻璃璃；注意适当的的开启面积积；凸窗落地，，进深为0.6～0.8米。客厅厨房厨房要求自自然采光通通风，面积积与户型面面积成比例例，最小不不小于4平平米；合理安排各各种功能，，外墙预留留排风扇孔孔洞一个，，孔直径为为10CM；设专用烟道道，烟道出出屋顶部分分要求考虑虑好通畅排排烟、防雨雨、抗渗等等问题。排水设计采采用户内侧侧墙出水。。其他细部设设计提示客厅一房的客厅厅开间不小小于3.2米，两房的客厅厅开间不小小于3.8米，三房以上的的客厅开间间不小于4.2米，，面积大于130平米米的户型客客厅开间不不小于4.8米；客厅的进深深不大于2倍开间；；面积小于150平米米的户型客客厅、餐厅厅的总面积积为30～～40平米米。主人房主人户根据据户型面积积开间设计计为二户及及小三户：：3.3～～3.6米米；大三户以上上户型3.6～4.0米；大户型主人人房要求设设书房或衣衣帽间，衣衣帽间尽量量使用边角角空间。其他细部设设计提示卫生间卫生间要求求自然采光光通风，两两房设一个个卫生间，，三房以上上可设两个个卫生间；卫生间面积积与户型面面积成比例例，公用卫卫生间面积积不小于3.5平米米，主人房卫生间间不小于4.5平米米；卫生间排水水方式设计计为户内侧侧墙出水，，并要求设设两个地漏漏，一个为为排洗浴用水，，一个排地地面水；卫生间外墙墙预留排风风扇及强排排式热水器器孔洞各一一个，孔直直径为10CM，相应位置设设置电源插插口。项目智能化化标准建议议“五重安防防”系统出入口智能能卡（门禁禁）管理及及周界越线线报警系统统闭路电视监监控系统住户连网报报警：住宅宅室内安装装上红外探探头、紧急急求助按纽、、煤气报警警等一系列列的设备。。电子巡更系系统车辆进出及及停车场智智能管理系系统物业管理建建议1、物业管管理公司社区服务的的有机运作作需要依靠靠物业管理理作一系列列的专业性性安排，才才能取得完完善的效果果。建议聘聘请品牌物物业管理公公司（通过过ISO9000系系列认证））作顾问，，以提高本本项目物业业管理水平平，提高楼楼盘形象，，给住户信信心，维持持物业市场场声誉，令令物业得以以最大限度度地保值和和升值。2、物业管管理基本内内容1）物业使使用的管理理及维修、、养护；2）物物业公共设设施设备及及场所的维维修养护和和管理；3）公公共部位的的清洁卫生生；4）公共秩秩序维护；；5）便民服服务网点的的经营管理理；

6））红线范围围内的车辆辆行驶及停停泊管理；；7）社区文文化建设及及组织相关关活动；8）物业及及业主的档档案资料管管理；9）小区的的安全护卫卫；10）法律律法规及顾顾问合同规规定的其它它事项。社区服务建建议新加坡邻里里中心模式式是新型社社区管理经营营服务理念念；特点为：““有序、规规范、配套套”本项目具有有邻里中心心服务的功功能，包括购购物、娱乐乐、休闲、、运动、保健健、服务等等功能及泛泛会所等，有有条件采用用邻里中心心模式（NCMS）目录录项目分析篇篇物业定位商业定位项目开发建建议项目商业规规划设计提提示公寓定位项目商业规规划设计提提示商业规划核核心思想：：项目商商业价价值的的最大大化实现项目商商业价值最最大化的四四个手段手段Ⅰ：多首层；；手段Ⅱ：多临街面面；手段Ⅲ：内铺街铺铺化；手段Ⅳ：街区资源源整合项目商业规规划设计提提示规划原则：：现代简约的的建筑风格格；色彩明明快、富有有时代感；；住宅与商业业区之间用用架空层园园林，保证证了住宅的的私密性和和舒适性；；用景观中轴轴线将整个个商业分成成独立的两两部分，增增加了平面面的变化，，同时加强了了内部的采采光；超大圆形中中庭及大广广场，形成成核心的公公共交流空空间；室内商业街街结合下沉沉式的喷泉泉广场，制制造两个首首层，提升升商业价值值；局部大面积积玻璃外墙墙，增加了了通透感，，使外观富富有变化及及层次；统一的大面面积广告位位，商业氛氛围强；项目商业规规划设计提提示人流导入项目商业规规划设计提提示功能布局剖剖面图项目商业规规划设计提提示商业中庭设设计提示项目商业规规划设计提提示商业街小品品提示目录录项目分析篇篇物业定位商业定位项目开发建建议项目商业规规划设计提提示公寓定位公寓定位概念导入高品质智慧慧型·现代代主义投资资产品———SMALL（SmartModernismAssetsofLivelihoodandLucre）公寓定位SMALL的价值核核心：EnjoySMALL———享受SMALL多多重价值体体系享受SMALL位居居城市中心心区位的珍珍贵价值；；享受SMALL外有有空间多元元资源配套套的成熟价价值；享受SMALL外部部多元交通通网路的便便利价值；；享受SMALL产品品的复合价价值；享受SMALL社区区的集约式式价值；享受SMALL高昂昂投资回报报的现实化化价值；享受SMALL现代代文化价值值；公寓定位SMALL与传统小小户型的区区别传统小户型社区满足生活最基本的要求：休息，小私密空间SMALL多重价值体系外部多重丰富价值产品的复合价值社区的集约式价值高昂投资回报价值提升品质、展示SMALL现代文化SMALL现代文化价值补充，形成SMALL！公寓定位SMALL社区的生生活人群———都市菁英———年轻的的、积极的的、城市的的、品味的的、时尚的的、个性的的理性生活：：需要一个自自我的私密密空间、面面积适中，，但功能齐齐全，方便便上下班。。感性生活：：可以将个个性完全演演绎的空间间中。要速度、要要时尚、要要自由、要要本色、要要品质、要要兴奋、要要冲动、要要爱情小筑筑SMALL客户定位位公寓定位【客户形象象特征描述述】：倒立着听音音乐热热爱明星星拥拥有至少一一件“三宅宅一生”（（IsseyMiyake）喝红酒彩彩铃吃吃全麦产品品哈苏相机收收藏藏法布尔开开放装吉普普车去哈根达斯斯（Haagen-Dazs）吃雪糕糕睡睡在地台台上抽抽雪茄茄DIY看看《《时代》周周刊HIPHOP居室必备：：CD架苦苦巧克力和和苦咖啡穿穿布布鞋最新款手机机或不用手手机喜喜力啤酒酒（Heineken）吃吃日本菜菜过“洋“节节纯纯银饰饰品不不穿名牌无所不在的的设计灯中中式式衣服给给我一杯杯冰水节食泡泡酒吧公寓定位本项目总体体定位为：：烟台新城市市中心·投投资型·SMALL风格主义义·臻尊领领筹定位阐释：：烟台新中心心区——强强力展示项项目地段价价值，凭借借地段的现现今发展与与未来潜力，必将将吸引市场场、引发关关注。SMALL风格主义义——赋予予项目独特特的概念，，并在概念念体系下加加强内部价价值的打造、、提炼与整整合，塑造造独特项目目个性与差差异化。臻尊——产产品均好性性与绝优品品质感的最最优复合，，也是SMALL价价值的体现现，强调高品质质的产品价价值与功能能价值。领筹——与与“投资型型”相呼应应，统领新新概念，投投资感突出出，形象独独特、易于识别。。公寓定位项目形象定定位SMALL风格主义义·城市中中心享受型型财富升级级生活定位阐释：：（1）SMALL风风格主义———强调项项目独特概概念，强调调概念涵义义内的多重重价值体系系，塑造项项目独特形形象。（2）城市市中心———具有感染染力量的空空间地标，，相关联想想：珍贵、、成熟、繁繁华、便利利、积极、、活力………（3）享受受型——具具有深厚价价值体系基基础的上层层建筑，相相关联想：：享受SMALL、、享受都市市、享受资资源、享受受交通、享享受成熟、、享受便利利、享受投投资……（4）财富富升级生活活——投资资意味丰富富的生活方方式，实现现投资、人人生、快乐乐、生活层层次的享受受型升级。。相关联想想：更多回回报、更有有保障、更更快乐、更更从容、更更优雅、更更多情趣………公寓定位项目推广名名建议SMALL品尚城具有SMALL风格格主义的意意味，突出出概念，含含义隽永；；厚重、突显显品质感，，能迅速将将项目的高高档形象传传播给受众众；公寓定位项目档次定定位中高档档定位阐释：：中高档的档档次定位与与项目区位位的珍贵价价值相呼应应，展示中中高档次项目形形象、展示示烟台新中中心区位的的珍贵价值值；中高档的档档次定位与与SMALL的品质质感及生活活主张相呼呼应，在丰富资源中中从容生活活，必是城城市上等生生活、优裕裕的SMALL境界界；中高档的档档次定位有有助于项目目树立高昂昂形象、从从而推动销销售价值的最高、、最快实现现；此定位对开开发商品牌牌形象树立立有巨大推推动，从而而建立企业业品牌崭新新形象。公寓定位户型设计示示意华兰德，尽心尽力服服务客户！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。08:06:0808:06:0808:0612/17/20228:06:08AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2208:06:0808:06Dec-2217-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。08:06:0808:06:0808:06Saturday,Dec