某房地产开发有限公司工程质量管理教材

工程质量管理杨春庆时长：60分钟单位：河北新发地房地产开发有限公司2017年11月30日

质量是什么？《建筑工程施工质量验收统一标准》中定义： 反映建筑工程满足相关标准规定或合同约定的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、环境保护等方面所有明显和隐含能力的特性总和。质量特性：适用性、安全性、耐久性、可靠性、经济性及与环境的协调性。工程项目质量管理？在工程项目实施过程中，指挥和控制项目参与各方关于质量的相互协调的活动，是围绕着使工程项目满足质量要求，而开展的策划、组织、计划、实施、检查、监督和审核等所有管理活动的总和。质量控制是质量管理的一部分。房地产开发质量管理·目录一、背景二、重大工程事故回顾三、房地产公司质量管理现状及问题分析

1、规划、设计阶段优化深度不够

2、工程实施阶段缺乏全面质量管理四、房地产开发质量概述五、房地产开发前期工作的质量管理六、房地产开发设计质量（功能质量）管理

1、规划设计阶段质量管理

2、施工图设计阶段质量管理七、房地产开发施工质量（工程质量）管理

1、施工阶段的质量控制。

2、现场有效质量管理关键环节。

3、现场管理需要重点关注的工序

4、重视成品保护八、房地产开发售后质量管理九、思考：我们如何做好工程质量管理？十、辅助学习资料一、背景2010年10月19日大洋网-广州日报：

中国建筑只有30年寿命30楼龄房银行基本不批贷原因分析：盲目拆迁和建筑质量网易新闻中心时评：

中国建筑寿命短的三大原因原因分析：质量+规划+政绩新闻研究深度报道：

我国建筑平均寿命仅为30年年产垃圾数以亿计新浪网：

我国建筑平均寿命仅30年不及英国1/4，不及美国1/2

盲目拆迁、规划短视是主因每年产生数亿吨建筑垃圾深圳律师网时事法评：

整治“短命建筑”得先除“腐败基因”从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪魁祸首：

1、混乱的规划与落后的设计（建筑行业内原因）

2、失控的施工监管（建筑行业内原因）

3、短视的政绩观（社会因素）短寿建筑行业内原因，矛头直指：

设计质量（功能性质量）+施工质量（工程质量）房地产行业经过近10年的膨胀和飞速发展，当我们开始热衷于新材料、新技术的时候，工程质量作为建筑物的根本就真的可以让社会放心了吗？不妨来看看过去一年的“楼XX”故事。返回目录NO.1：上海“楼脆脆”

事件概况：2009年6月27日5时30分左右，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。原因调查：主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。NO.2：南京“楼脆脆”事件概况：2009年7月7日，南京正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂。原因调查：经查勘及分析，认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01、02、03幢住宅楼造成了一定的影响。NO.3：重庆“楼脆脆”事件概况：20009年10月23日，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。

原因调查：建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标；监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。NO.4：武汉“楼脆脆脆”事件概况：：2009年10月24日晚9时许，新洲区区邾城街南街街社区振兴里里，一栋新建建的民房突然然倒塌，事发发点不远处余余先生家的厨厨房被砸跨，，几户居民家家电线被砸断断。原因调查：该该栋私房系平平房拆除后改改建，并未报报批，属违章章建筑。在建建造过程中主主管部门曾两两次下达停工工通知，但房房子还是做起起来了。NO.5：成都“楼歪歪歪”事件概况：09年7月中旬，成都都市“校园春春天”小区原原来距离就很很近的两栋楼楼房微微倾斜斜，靠在了一一起。一些业业主家里墙面面出现细微裂裂痕、房门变变形。原因调查：主主要是没有把把排水工作做做到位，居民民质疑是旁边边在建小区““德馨苑”基基坑距离3栋住宅楼较近近引起邻近土土体的沉降，，加宽了已有有裂缝，并加加大了住宅楼楼的倾斜量。。NO.6：广东“楼歪歪歪”事件概况：东东莞麻涌一栋栋6层斜楼，用用6个巨型千斤顶顶将“楼歪歪歪”顶直。该该楼与旁边一一栋房屋间隙隙由下而上依依然呈一个倒倒V字形。原因调查：据据规划所工作作人员介绍，，这栋斜楼是违章章建筑。经过过城建部门现场勘查，由由相关专业人人士监测后得出结论，整整栋房子向北北倾斜大约70厘米，倾斜原原因是桩没打打好。NO.7：合肥“楼断断断”事件概况：枫丹白鹭湖公公馆18层高楼的一层层，四根立柱柱出现严重裂裂缝，四根立立柱出现上下下出现错位，，其中损害最最重的一根立立柱墙体出现现大面积脱落落。原因调查：砖砌体施工进进度过快，砌砌体自然沉实实较大。室外外总体环境施施工过程中，，对装饰柱有有一定程度扰扰动。砌体材材料和钢筋砼砼材料的线性性膨胀系数不不一样，在两两种材料交接接处出现裂缝缝。NO.8：烟台“楼垮垮垮”事件概况：一一座投资4000万元、历时两两年多建成的的汽车站大楼楼，在投入使使用5年内“速朽””，成为随时时可能垮塌的的“危楼”——这是近来在网网络和媒体热热炒的“楼垮垮垮”。原因调查：对对于该车站的建筑质量量为何如此之差的的问题，车站工作作人员表示，原因因很复杂；施工方方称工程至今未竣竣工验收；目前事事件还在调查之中中。NO.9：桐乡“楼薄薄薄”事件概况：浙浙江桐乡太阳阳湖小区，又又叫“汇宇都都市花园”一一期。隔着楼楼板能听见楼楼上楼下邻居居说话。原因调查：桐桐乡市建设局局质检站测得得楼板厚度，，客厅中心仅仅为7．9厘米。客厅楼楼板设计厚度度应是12厘米，其他区区域10厘米。NO.10：南京“楼沉沉沉”事件概况：房房子周边地表表下沉，最深深处达12厘米；负一层层卫生间墙根根处出现长达达3米的裂缝，最最宽处达1厘米，几乎横横切整面墙，，类似的裂缝缝还出现在房房内的各个角角落，多达上上百条！原因调查：江江宁建筑质量量安装工程监监督站站长说说施工存在质质量问题，土土没有夯实，，但不存在结结构安全问题题。结构工程程师称尚无法法判断结构是是否出现问题题，需进一步步检测。进入今天的课课题……房地产开发工程质量管理理三、房地产公公司质量管理理现状及问题题分析近年来房地产产公司在开发发质量管理上上不断进步，，取得了很多多值得称道的的经验，并得得到较好的传传承；同时，，也有需要我我们继续改进进的地方，尤尤其是重复出出现的质量问问题。以下质质量管理中暴暴露出来的问问题，在当今今行业内带有有一定的共性性：1、规划、设计计阶段优化深深度不够；2、工程实施阶阶段缺乏全面面质量管理。。1、规划、设计计阶段优化深深度不够良好的设计方方案从来没有有像今天这样样重要，设计计师提出的设设计方案如果果平淡无奇，，在房地产市市场日趋饱和和及空间需求求特征不断变变化情况下，，很难获得市市场的认可。。规划、设计工工作管理很大大程度上决定定了工程项目目实施的成败败，现行的规规划及设计方方面管理，遵遵循了一般房房地产企业所所采用的作业业流程，由于于各种综合原原因，在项目目规划、设计计阶段我们的的参与和管理理缺乏足够的的深度和精度度，对设计有有效优化不足足。例如：立面缺少空调调安装位置或或预留空调板板尺寸不足；；消防管道外外露大堂；井井口设置考虑虑不周，部分分出现在人行行小道路中央央等等。2、工程实施阶阶段缺乏全面面质量管理忙于事后整改改，事前与事事中控制不足足在工程实施管管理中，事前前质量控制意意识不足，常常在施工单位位施工完毕后后才发现问题题，做事后补补救。例如：土建施施工单位与园园林施工单位位经常出现交交接不畅，尤尤其是工期趋趋紧的情况下下，主体外立立面装修未完完工，外排架架无法拆除情情况下，园林林单位无法进进场施工，导导致工期延后后。（后续工工程采用悬挑挑排架已较好好地解决了这这个问题）常出现的铝合合金窗渗漏问问题，主要也是安装过程程和操作不规规范引起；右图中出现的的滴水顺着窗窗沿内流是因为漏做滴水水线（俗称鹰鹰嘴）这个小细节引起。。2.工程实施阶段段缺乏全面质质量管理重视竣工验收收，成品保护护不到位在工程质量的的管理过程中中，竣工验收收以后开始万事大大吉，而忽视视对成品的保保护意识。例如：对铝合合金门窗的成成品保护上。。铝合金门窗分分包单位完成成安装后，没没有与后序施施工单位进行行工序交接。。结果，由于于后序的施工工使很多铝合合金门窗的滑滑道被破坏，，门框撞伤；；而后序施工工单位通常都都属于业主方方直接委托的的分包单位，，造成责任无无法分清，维维修主体抵触触情绪严重，，造成管理难难度和协调成成本的增加。。上图为入户门门保护作法；；下图为撞伤的的门框。返回目录四、房地产开开发质量概述述房地产开发质质量是一个广广义上的全过过程“质量””，包括项目目地段选择质质量、可行性性研究质量、、项目前期策策划质量、设设计质量、工工程实施质量量、物业管理理质量、售后后服务质量等等。由于项目地段段选择质量往往往回旋空间间小，物业管管理质量直接接参与难度大大；因此目前前房地产开发发质量管理集集中在可行性性研究、项目目前期策划、、设计质量、、工程实施质质量及售后质质量上。四.房地产开发质质量概述在质量管理过过程中，我们们常常把主要要精力放在了了施工阶段，，难逃施工企企业本质。对对前期项目可可行性研究阶阶段、策划阶阶段、设计阶阶段的质量管管理重视程度度不够。作为建设方，，是以项目开开发而成立的的团队，施工工管理的思维维应该改变。。当开发项目目进行到施工工阶段时，产产品策划、市市场定位、目目标客户群、、项目的设施施配套均已确确定，规划设设计方案、技技术方案和设设计图纸都已已经审查通过过，假如这些些大量的前期期质量不是最最优的，那将将会很难保证证工程项目的的整体投资效效益。四、房地产开开发质量概述述房地产质量是是以客户满意意度为目标的的综合产品质质量；区别于于传统承包单单位的工艺质质量标准。包括反映绿色色生态的产品品性能质量，，反映规划、、设计水平的的功能质量，，反映工程构构造、施工工工艺的工程质质量；反映物物业管理、人人文环境的服服务质量。以上分析不难难看出，设计计质量（功能能质量）在房房地产开发质质量管理中举举足轻重，甚甚至重于施工工质量（工程程质量）。因因此本次课程程在涉及前期期工作质量和和售后服务质质量的同时，，重点分析设计质量（功功能质量）和施工质量（工工程质量）的管理。鉴于“常见质质量通病控制制”另有专题课程，时时间所限，本本次课题不做详悉；仅对对房地产开发发质量“管理理”的途径和方法法与大家一起起探讨。返回目录五、房地产开开发前期工作作的质量管理理房地产开发前前期工作，包包括项目建议议书、可行性性研究报告、、项目开发的的产品策划等等；前期工作作的质量是整整个房地产项项目的关键。。熟悉地产行业业动态走势，，精挑细选咨咨询单位；明明确咨询成果果的质量目标标和质量标准准，尽量避免免凭感觉上开开发项目。重视可行性性研究报告告的质量，，不应该片片面地把可可行性研究究报告视为为可批性报报告。可行行性研究应应该有深入入的市场调调研(宏观、中观观、微观调调查)，包括定性性和定量相相结合的调调查与分析析；对规划划方案、户户型、景观观方案等进进行多方案案比选；严格项目前前期工作成成果的质量量评审。评审是保证证和提高开开发项目前前期工作质量的重重要手段，，同时吸取取更多专家的知识识和智慧，，及时发现现问题，优化前期工工作成果。。返回目录六、房地产产开发设计计质量（功功能质量））管理房地产公司司在设计质质量管理方方面积累了了不少可行行的经验，，建立了基基本的工作作流程，为为规范设计计质量管理理奠下基础础；例如样样板先行的的有效执行行，是纠正正设计缺陷陷的最后一一道关卡，，为质量管管理立下汗汗马功劳；；但是更有效效的设计质质量管理应应该发生在在施工之前前，例如户户型设计、、单体设计计、道路规规划、景观观风格等，，这些方案案的最优确确定，才可可以从源头头上避免先先天不足！！根据设计管管理的控制制流程，从从以下两阶阶段完成设设计质量（（功能质量量）的有效效管理：1、规划设计计阶段质量量管理2、施工图设设计阶段质质量管理1、规划设计计阶段质量量管理规划设计的的依据：经经过精心优优化的前期期可行性研研究报告、、市场调研研、开发项项目的产品品策划定位位等前期工工作；并根根据这些前前期工作积积累编制的的详尽的规规划设计任任务书；而而咨询公司司应该参与与到规划方方案的设计计。2、施工图设设计阶段质质量管理施工图设计计阶段的质质量管理是是防止功能能性质量缺缺陷的关键键，先天不不足必将带带来后患无无穷。因此此，要择优优选好设计计方案，对对住宅的套套型、结构构体系、内内部功能、、空间利用用、节能节节地等要创创新创优设设计。要在保证结结构可靠的的前提下，，达到两个个要求：一要合理空空间，要在在确定的套套房面积内内，合理安安排居住、、使用、卫卫生等面积积，让人使使用方便，，居住舒适适；二要做到建建筑造型和和风格的艺艺术感，对对墙体立面面形状、屋屋盖形式的的处理要灵灵活得当，，能给人以以美的享受受，使开发发的房产具具有较高的的使用价值值和观瞻价价值。注意各专业业之间的交交叉协调，，以及人性性化的设计计；关注建建筑设备及及家居产品品的市场变变化，及时时调整相关关设计细节节。施工图审查查指南园林中各类类井的位置置不妥当，，需要在施施工图阶段段认真检查查，包括建建筑主体的的化粪池位位置（如图图所示，这这样的水井井位置影响响美观）电梯大堂的的美观消防立管外外露在电梯梯大堂，严严重影响大大堂的品质质。门和窗户互互相“打架架”七、房地产产开发施工工质量（工工程质量））管理施工是开发发项目形成成实体的过过程，也是是决定最终终产品质量量的关键阶阶段，要提提高开发项项目的工程程质量，就就必须狠抓抓施工阶段段的质量控控制。工程项目施施工涉及面面广，是一一个极其复复杂的过程程，影响质质量的因素素（人、机机、料、法法、环）很很多，使用用材料的微微小差异、、操作的微微小变化、、环境的微微小波动、、机械设备备的正常磨磨损，都会会产生质量量变异，造造成质量事事故。工程项目建建成后，如如发现质量量问题又不不可能像一一些工业产产品那样拆拆卸、解体体、更换配配件，更不不能实行““包换”或或“退款””，因此工工程项目施施工过程中中的质量控控制，就显显得极其重重要。1、施工阶段段的质量控控制。2、现场有效效质量管理理关键环节节。3、现场管理理需要重点点关注的工工序。4、重视成品品保护。1、施工阶段段的质量控控制制定适当的的质量目标标，因为质质量目标常常与项目进进度控制、、成本控制制处于相同同优先级。。因此，质质量目标必必须坚持实实事求是，，因地制宜宜。目标过过低，会对对项目带来来伤害，失失去市场竞竞争力；过过高会造成成投入成本本加大，综综合开发绩绩效降低。。适当增加加项目的一一致成本，，减少非一一致成本；；适当增加加预防成本本，大力降降低事故成成本。强调施工现现场的技术术质量管理理，建立统统一的标准准化的质量量管理体系系，编制详详尽的施工工作业指导导书和施工工方案，严严格检验标标准，强调调执行力！！2、现场有效效质量管理理关键环节节a、工程样板板先行样板先行作作为工程质质量控制的的重要手段段，在房地地产公司的的实践中起起到了巨大大的作用，，工程样板板是工程质质量的演练练，是对施施工队伍的的实物交底底的基地，，有利于及及时发现施施工图存在在的问题，，避免大规规模的返工工签证。在制作样板板的过程中中准确落实实设计意图图和调整工工法，如“三层层会验”，，所谓三层会会验也就是是当高层项项目做至5层时在3层把所有做做法在各种户型全全部实现一一遍，通过过这次实现现，整理各各种设计变变更和工法法调整，统统一出一次次设计变更更。（其实实相当于一一次实体看看图）…..2、现场有效效质量管理理关键环节节b、技术方案案先行技术方案是是保障专业业分项工程程合法施工工的有效技技术资料，，更是指导导正确施工工的基础资资料。技术术方案先行行作为工程程管理的重重要制度之之一，必须须在施工现现场不折不不扣地执行行。通过审审批后的方方案，可以以大大提升升专项技术术的可操作作性，使施施工、技术术与经济指指标达到最最佳组合状状态，为项项目工程的的最大效益益服务。2、现场有效效质量管理理关键环节节c、施工关键键工序控制制甲方的现场场管理不可可能也不要要求控制施施工过程的的每一个过过程每一道道工序，找找出施工过过程中对建建筑产品质质量或功能能影响最大大，施工中中最容易出出现问题的的关键工序序作为重点点控制的对对象，对有有效控制质质量通病，，保证产品品质量，提提高管理效效率都具举举足轻重的的作用。（（详见3节）3、现场管理理需要重点点关注的工工序验线水准及坐标标控制点移移交；基础与桩基基验线砌筑验线3、现场管理理需要重点点关注的工工序工作面移交交水准及坐标标控制点移移交；施工水电接接驳点以及及读表记录录移交；场地土方标标高移交，，比如：原原始场地移移交给土方方单位；土土方单位将将平整后的的场地移交交基坑单位位；基坑单单位将基坑坑移交给桩桩基单位；；桩基单位位将工作面面移交给总总包单位等等；基坑坡坡度与桩基基、总包施施工的关系系移交；总包与分包包之间工作作面移交，，比如：门门窗洞口移移交；入户户门、防火火门洞口移移交；栏杆杆工作面移移交；防水水工作面移移交；外墙墙涂料工作作面移交；；电梯井道道移交；烟烟道工作面面移交；园园林工作面面移交；电电梯机房、、消防中心心、变配电电房、水泵泵房、弱电电（电话、、电视、宽宽频）等各各类设备房房移交；人人防、消防防、燃气、、智能化等等设备专业业工作面移移交；分包之间工工作面移交交，比如：：电梯安装装与大堂二二次装修工工作面移交交等；3、现场管理理需要重点点关注的工工序混凝土浇灌灌混凝土浇灌灌质量是建建筑产品质质量的最基基本保证，，也是较容容易出现问问题的工序序。必须严格执执行混凝土土浇灌程序序，保证浇浇灌的合法法性，做好好浇灌前的的质量检查查工作，包包括隐蔽情情况、水电电预埋分情情况、施工工组织情况况、机械设设备准备情情况等。3、现场管理理需要重点点关注的工工序渗漏外门窗防水水屋面防水墙面防水卫生间墙及及地面防水水地下室防水水幕墙防水生活水池、、消防水池池的防水管根防水烟道、风道道根部防水水3、现场管理理需要重点点关注的工工序回填土目前，我们们新发地项项目现场土土方回填量量比较大，，无论住宅宅项目地下下室四周、、车库内部部、车库顶顶板等回填填，还是园园区的地面面、管沟开开挖回填工工程，若对对回填土质质量控制不不到位，后后期将存在在诸多质量量隐患！！！！如：室外管道破破损、景观观硬质铺贴贴面下陷、、地面下沉沉等质量隐患患。3、现场管理理需要重点点关注的工工序外墙保温工工程常出现质量量问题：防防火隔离带带、开裂、、渗漏、脱脱落、外墙墙面观感差差等。原因：1、质量行为为不规范、、质量管理理不到位2、开发商压压价引发保保温市场无无序竞争：：低价位竞竞标引发施施工中使用用劣质材料料、偷工减减料。3、一些“无无良”保温温施工单位位不按照规规范图集及及规范性文文件要求施施工。4、监理人员员责任心不不强，疏于于管理，监监理不到位位、失控。。4、重视成品品保护遵循谁施工工谁保护的的原则。遵循先检查查后保护的的原则。遵循持续保保护原则。。成品保护措措施应在移移交物业前切实可可靠。八、房地产产开发售后后质量管理理房屋交付后后的质量管管理房屋交付后后，其质量量管理并没没有划上句句号，至少少还有两方方面的管理理工作要做做。一是要