某开发地块定位报告及产品建议书

南京公司营销策划部2010.8荣盛•龙湖半岛二期开发地块定位报告及产品建议书1PART1市场价值研判PART2项目研判PART3客户分析PART4竞品分析PART5本项目定位PART6本项目建议PART7营销推广建议目录2Part13市场价值研判3房地产市场布局：两大组团各具优势市场价值研判两大组团构架六合房产布局六合房地产开发项目主要集中在两个区域——泛雄州镇区域、大厂区域。开发重心随着政府的迁移而向开发区延伸。镇中心区域以旧城改造开发为主，体量较少。4雄州-龙池组团大厂组团45

从2004年起，六合区房地产开发投资总额呈现稳步增长态势。从六合区房地产开发投资的增幅看，2005年是房地产开发投资的大跃进时期，增长幅度高达60.04%。2005年后，房地产开发的势头理性回落，房地产投资总额保持理性增长。2010年1-6月，六合全社会固定资产投资222.2亿，其中房地产投资额为15.2亿元，按照这个速度计算，全年房地产投资额的增幅有望突破50%，表明六合经济在保持工业投资旺盛的同时，城市化建设进程加快。房地产开发投资逐年增加，城市化建设开始加快市场价值研判数据来源:南京房管局5锡林湖博物馆6经济开发区雄州镇横梁镇六合区政府截止到2010年6月份，六合的土地供应主要集中在区域的行政、商贸、生产的集中的区域：雄州镇以及新兴的经济开发区，这两个区域的土地供应量占整个六合区域土地供应的56%。土地市场区域：雄州镇、经济开发区为主市场价值研判数据来源:南京房管局6锡林湖7住宅类用地是六合区土地供应的主力，自2007年1月至2010年7月，六合总计成交土地59幅，总占地面积3552058平方米，可建面积为4340508平米，南京华欧于2003年以土地拍卖方式取得了本地块。因此这些未来的上市量还不包含本项目，未来市场供应较大，竞争激烈。按土地属性供应分布尚未开工的地块属性分布土地存量分析：未来供应较大，市场竞争激烈市场价值研判数据来源:南京房管局7商品住宅市场：成交量受市场调整影响，但房价依然保持上升市场价值研判从市场走势看，09年市场最好，尽管经历了08年的市场影响。在10年又遇到了新的调整期，但房价依然处于稳步上升态势。由于消费以当地客群为主，因此市场规模不大，但随着交通改善及城市化水平的快速提高，未来3－5年六合房地产存在一个快速发展期。8数据来源:南京房管局8商品住宅市场供求在经过了09年的供不应求，10年市场供求基本平衡数据来源:南京房管局9经济开发区内市场整体供应量大，与其他区域形成激烈竞争市场价值研判10六合区未来可上市量依然较大，集中在经济开发区和大厂片区，这些区域楼盘销售率不高。经济开发区的龙池板块有本项目（230万平米）、冠城大通（85万平米）、龙池翠洲（23万平米），按照100平米一户计算，客容纳3.4万户，相当于一个六合新主城的人口数（六合主城人口约10万人），由此可见，未来本案区域内与其他区域竞争压力大，在二期的产品定位上要考虑市场的接受程度以及引领区域市场的产品，来拉开与区域外竞争楼盘的差距。10商业用房成成交走势：：专业市场场放量拉低低成交价格格市场价值研研判11六合区商业业用房成交交价格保持持稳步增长长，但在08年下半年有有明显的放放量，导致致成交价格格有大幅度度的下降，，主要是由由于南京国国际化工商商贸城、南南京国际五五金机电城城等专业市市场的集中中成交所导导致。数据来源:南京房管管局11六合主城商商业网点分分布密集，，主要沿长长江路、泰泰山路分布布；业态覆覆盖全面，，大卖场、、专业市场场、沿街商商铺、批发发市场、步步行街等；；业种多样样包括电器器、服装、、百货、副副食、家俱俱等。但整整体档次较较低。借助未来政政府的环湖湖景观打造造和众多的的入住人口口和政府大大楼的影响响，项目的大盘盘自身效应应以及周边边人群的需需要使得项项目的商业业前景看好好。项目地地块具有较较高商业价价值。泰山山路路沿沿街街商商业业业商商街街沿沿路路江江长长公园路步行行街达家巷商业业街基德肯果苏润华金宁广场商业分布：：集中于长长江路、泰泰山路，开开发区商业业潜力较大大市场价值研研判12市场价值研研判便捷交通带带给六合发发展的新机机遇地铁三号线线已经开工工建设，借借助青奥会会的东风，，轻轨11号线提前前动工，预预计2014年前通通车。轨道道交通的建建设将六合合与南京主主城成为一一体，其所所带来的不不仅仅是交交通时间的的缩短，更更是将六合合房地产开开发开始纳纳入市内开开发板块，，是六合房房地产发生生巨变的一一个催化剂剂。13长江四桥南京长江四四桥预算投投资66亿元，全长长约28.1公里，其中中，跨长江江大桥约6.3公里，两岸岸接线长21.8公里。全线线在横梁、、龙袍、栖栖霞、麒麟麟等4处设置互通通式立交，，并预留红红光、仙林林2处互通式立立交。全线线采用双向向六车道高高速公路标标准建设，，设计时速速为100公里，桥面面宽度33米(不含布索区区)，两岸接线线设计时速速120公里，路基基宽度34.5米。预计2012年底可建成成通车。14过江隧道纬三路过江江通道拟建建于南京长长江大桥上上游约5公里处，起起于浦口区区浦珠路顶顶山转盘西西侧，向东东跨越规划划丰子河路路、规划江江北滨江大大道，穿越越长江、江江南滨江大大道后，止止于江东路路与定淮门门大街（纬纬三路）连连接，全长长约7.6公里。预预计2013年建成通车车。15六合机场六合机场是原南京大大校场机场场的搬迁，，新址位于于六合北部部的雄州镇镇北部，北北依南京二二环，东邻邻宁连高速速，西部毗毗邻程桥镇镇。该项目目已列入南南京市今年年城建重点点项目，搬搬迁总投资资预计２００亿元。规规划中的六六合机场面面积１０平平方公里，，按４Ｅ级级标准建设设。４Ｅ级级是目前我我国机场的的最高级别别标准，能能满足波音音７４７－－４００型型及其以下下机型飞机机全载机降降要求。16六合房地产产市场处于于发展阶段段，本项目目属于最有有潜力的经经济开发区区板块；六合房地产产投资保持持稳步增长长，六合房房地产市场场整体呈现现健康理性性特征；六合土地市市场集中在在雄州镇、、经济开发发区，未来来整个六合合开发量大大；六合商品住住宅市场：：成交量受受市场调整整影响，但但房价依然然保持上升升；六合商业用用房：专业业市场拉低低整体价格格，经济开开发区商业业发展前景景看好；便捷的轨道道交通及立立体化交通通的发展将将改变六合合的房地产产发展进程程，吸引更更多的人在在六合安居居乐业。市场价值研研判小结17Part218项目研判18项目整体北北至建设中中的雄州西西路，东至至宁连公路路，南拥龙龙池湖，西西倚滁河项目现状示意图雄州西路区政府项目位置滁河19二期地块西西邻滁河湾湾，东临观观湖郡别墅墅，南至龙龙池，北接接雄州西路路，拥有天天然的水系系，自然环环境优美。。生态资源：：千年龙池湖湖，1500亩亩天然水面面，10公里蜿蜿蜒水岸线线，白鹭齐飞，，芳草萋萋萋。龙池滁河雄州西路观湖郡二期地块二期开发范范围20项目南侧，新区政府府－－六合合区政务中中心，落户户龙池湖畔畔，城市中中心呼之欲欲出。未来六合的的发展就在在这里。紧邻区政府府大楼，未未来的六合合新主城21商业街区未来，项目目附近将兴兴建一个7.46万㎡的综合合项目，风风格类似南南京的1912街区。其中中，商业3.47万㎡，公寓寓2.38万㎡，酒店店1.61万㎡。22五星酒店作为六合乃乃至整个江江北的第一一个五星级级酒店，也也是生态环环保节能型型五星级花花园式酒店店，润澳・茉莉莉花国际大大酒店于2009年9月29日奠基开工工，预计2010年底投入使使用。该酒酒店还包括括铂金公寓寓、商业中中心等，总总高度将达达到100米。投资方方润地利房房地产投资资集团有限限公司是拥拥有自主品品牌的国家家一级资质质房地产企企业，品牌牌价值超5亿元。目前前该集团公公司正面向向全球招聘聘优秀管理理团队，立立志打造出出属于中国国的五星级级酒店管理理品牌。润澳・茉莉莉花国际大大酒店距离离本项目仅仅1KM23实验小学实验小学近近在咫尺，，位于项目目北侧的雄雄州西路上上24便捷交通本项目可以以通过中六六线、汉六六线与地铁铁3号线泰泰冯路站与与主城无缝缝对接，规规划中的轻轻轨11号号线在小区区东侧设有有区政府站站，轻轨14号线设设有雄州路路站，雄州州西路年底底贯通拉近近与六合城城区的距离离。轻轨14号号线雄州站25S:优势1、六合区政府府边上，未未来的行政政经济文化化中心2、属于六六合实验小小学的学区区房。3、千年龙池、、滁河景观带，生态大盘盘。4、项目周边交通便捷，未来的轻轻轨11号号线、14号线站在在小区边上上。5、社区规规划完善，，一流的园林景观。6、荣盛在六合合的知名品牌和良好口碑碑。W:劣势1、周边目前配套单一。。2、区域辐辐射力有限限。3、产品相对对单一，客客户群体相相对狭窄。。4、前期华华欧楼盘品品质和声誉誉不高，存存在负面影影响5、百姓对对化工产业业的误区，，导致外来来人口导入入存在一定定困难。0:机会1、新规划让让六合“农农转非”，，城市性质质彻底改变变，城市档档次与经济济发展均将将快速提高高。2、城市化率率将大幅提提升，房地地产市场规规模和市场场空间增大大。3、片区客户户渴望并乐乐于接受高高性价比产产品。4、政府巨资进进行环龙池池湖景观改改造。5、雄州西西路年底通通车，轻轨轨11号线线的建设提提速。T:威胁1、周边楼盘开开发力度加大，，未来竞争争将区域白白热化。2、市场依然处处于调整期期，未来一一段时间走走势依然不不明朗。3、六合其其他区域大大量待开发发土地给项项目带来不不确定风险险。SWOT分析26Part327客户分析27从截至8月月16日的的成交客户的来源分析可知，区域域内置业人人群是主要要的客户来来源，占比为64.31%（含大大厂），来来自南京市市区的比例例由第一批批开盘的比比例约占9.98%。提升到到28.94%。可可见市区客户的的需求对项目的需需求在增大大。客户对产品品面积段需需求集中于于二房（75-90㎡）三房101-110㎡、91-100㎡之间，占占比分别为为35%、29%、23%。成交客户分析数据来源：：前期客户户成交分析析28他们的心理总价：心理总价集中于于30-40万元，40-50万元，50-60万元从统计数据发现，，客户可以以接收的产产品总价集集中于50-60万万元、40-50万元、30-40万元。占占比分别为为33%、30%、27%。认为开盘的的4500的均价适适中占比为为79%，，在一定程程度上代表表了客户对对开发区板板块现状的的认可程度度。成交客户分析数据来源：：前期客户户成交分析析29从统计数据发现，，目前成交的的客户主要要为刚需客客户，用于于自住和子子女就学，，长期投资资的客户占占比为11%。从统计数据发现，，客户多为首首次置业，，占比79%，二次次置业的比比例为17%。成交客户分析数据来源：：前期客户户成交分析析30从统计数据发现，，成交客户职职业类型占占比靠前的的分别为普普通职员、、个体工商商、公务员员、事业单单位、技术术人员。从统计数据发现，，30岁以下下的占比为为48%，，40岁以以下成交的的客户占比比为74%，反映了了成交客户户的年龄分分布比较集集中。成交客户分析数据来源：：前期客户户成交分析析3150-60岁之间到到龙湖半岛购房的谢阿姨：职业：退休人员购房目的：：改善型，，养老需要要；产品关注度度：环境好好，利于修修心养性；；配套好为什么在龙湖半岛岛购房：退休休了，想找找一个比较较好的小区区养老，配配套好，环环境好、安安全保证，，大开发商商的中高档档楼盘，南京市区靠靠湖的价格格都太高，，没有这么高性价价比的楼盘，所以以一来看龙池池的环境就就喜欢这里里了，就打算选择择龙湖半岛了，但是目前这边人比较少少，景观少少，配套也也少，听说以后会会有轻轨，，那就方便便了，看在在市区的孙孙女就方便便了。访谈纪要：：35岁于09年在龙龙池翠洲购房的徐女女士：职业：做生生意六合人家庭结构：：3口之家家；小孩6岁购房目的：：改善型；；产品关注度度：较好的的教育配套套，接收九九年义务教教育；安全全性好；环环境好；开开发商信誉誉好、品质质性楼盘；；为什么不在在龙湖半岛购房：想找找一个档次次稍高的小小区，教育育配套不错错的，利于于小孩教育育，而且安安全性要好好，以前的华欧欧开发商声声誉不好，，就没有在在华欧买，，现在荣盛盛过来了，，对荣盛有有一定的了了解，其做做的盛棠苑苑和阿尔卡卡迪亚品质质不错，以以后购房会会关注。成交客户分析3232岁于华欧欧风花花苑购房的王先先生：职业：某公公司老总家庭结构：：3口之家家；小孩3岁购房目的：：改善型；；产品关注度度：产品档档次，小区区环境，教教育配套，，交通便利利为什么在华欧购房：属于六合实实验小学的的学区房，，当时购买买时价格比比较便宜，，但目前生生活配套还还不完善，，如果没有有私家车的的话出去很很不方便，，再次购房当然然需要比目前条件件好一点的，，档次很重要要，小区人文文环境以及教教育都很重要要，利于小孩孩教育；小区区景观也很重重要，也想要自己己的私家花园园，目前没有此类产品品；访谈纪要：26岁蔡先生于龙龙湖半岛长河河郡购房：职业：公司职职员家庭结构：有女朋友，未未婚购房目的：婚房；产品关注度：：楼盘教育配配套，交通便便利、产品档档次，有升值潜力力为什么不在六合主城购房：主城价格太高高，接近7000元，承受不不起，另外这这里靠近区政政府，未来发发展非常有潜潜力，小区教育配套套也特别完善善；雄州西路通车车后，到六合合老城特别方方便，未来的的轻轨非常关关注，我相信信自己的眼光光是不错的。。成交客户分析3327岁王先生于龙龙湖半岛长河河郡购房：职业：公司职职员区域：南京市市区家庭结构：有女朋友，未未婚购房目的：婚房；产品关注度：：楼盘教育配配套，交通便便利、产品档档次，有升值潜力力为什么在长河河郡购房，，南京市区的的房价太高，，没有足够的的首付，同时时月供压力也也很大，目前前有了一个女女朋友，准备备明年结婚，，两人工作单单位都在鼓楼楼，目前在湖湖南路租房子子住，离单位位比较近，在在网上看到了了龙湖半岛的的宣传介绍后后，和女朋友友一起去了项项目现场看了了两次，女朋朋友特别喜欢欢小区前的龙龙池湖，水面面很大，环境境和空气质量量都很好，在在南京其他区区域很难找到到这么好的居居住环境，听听说轻轨11号线2014年前就会会通车，想想想以后乘坐轻轻轨去市区上上班，再也不不用担心大桥桥的拥堵了，，最关键的是是，钱放在银银行也是贬值值，不如先买买一套房子放放在手上，等等以后有了钱钱就在市区再再买一套房子子，龙湖半岛岛的房子可以以把父母接来来住。访谈纪要：34为了更好地进进行项目定位位，营销策划划部开展了对对客户的深度度调研，以下下是分类客群群的调研结论论：地源客群（六合本地））的需求特征征：有着较大的购购房需求；家庭月收入还还是相当可观观的，有一定定潜在的消费费能力；对本地商品房房心理预期价价格普遍不高高；对户型面积的的需求还是以以经济实用为为主；对于大型超市市及便利店有有着强烈的需需求；对于幼儿园、、小学、社区区医疗诊所的的需求较强。。属于本项目的的主力客群，，针对性设计计经济实用型型的户型，在在推广上宣传传未来六合新新主城的愿景景，可以吸引引更多的本地地客源。35留宁大学生客客群的需求特征：：对小户型公寓寓的认可度较较高；接受总价的范范围在50万左右；接受两房的比比例较大，一一房较少；对于公共交通通的要求很高高（很快地进进入市区）；；对于青年会所所、无线上网网、社区食堂堂等配套有着着较大的需求求；本项目的极力力争取的一个个客群，针对对他们合理控控制户型面积积，增加项目目的生活配套套和交通配套套。36青年白领客群的需求特征：：具备较强的单单价承受能力力；具备一定总价价承受能力；；倾向实用户型型；对交通的时间间要求非常高高；对于运动会所所的认同感较较高；本项目利用交交通的改善和和轨道交通的的预期，来吸吸引这部分客客群对项目的的好感。37养生养老客群群的需求特征：：对项目所在环环境及交通极极为关注；对储藏室、南南阳台的关注注度很高；对锻炼配套的的要求较高；；对于医疗配套套的要求很高高；对于扶手、紧紧急报警装置置有需求；对于公共部分分地面防滑设设置有一定要要求；本项目周边自自然环境优越越，适合养老老养生，在产产品设计上和和营销推广上上打养生牌。。38中高端改善客群的需求特征：：房屋总价承受受的能力较高高；以三房以上的的大户型为主主；对屋内空间的舒舒适尺度有着着明确的要求求；对于地段的要要求很高（环环境、配套、、人文）；对于公交等公公共交通的需需求很强烈。。中高端改善人人群是二期开开发的一个重重点目标，他他们是风向标标，可以左右右周边的人群群，利用后期期的双水景、、环河景观带带的打造，优优美的自然环环境，来说服服他们购买本本项目，带动动后期的快速速销售。39建立关于客户户需求的常识识：项目周边区域域客户分析区域居民以周边楼盘入住住人群和周边边村镇居民为主。收入水平较高高的人群集中中在化工、钢铁、、商贸、物流业业商户，重点点政府机构、、企业单位人人员。在六合实验小小学、励志中中学求学带来来的人群。40区域内客户分分析小结：........Phase1Phase3成交客户分析1、目前成交交的客户以本本地客源和市市区部分人群群（首次置业业、投资、养养老）为主；；2、目前的客客户成交促成成点主要是环环境优美，单单价低，总价价低；3、由于周边边生活配套尚尚未完善，本本地客源中的的中高端改善善人群不多；；4、针对典型型客群的调研研结论，未来来的留宁大学学生、青年白白领、中高端端改善人群、、养老养生人人群是扩大本本项目市场占占有的几大机机会点；5、依托周边边的政府机关关、企事业单单位、化工园园区、商贸物物流、学区师师生、拆迁区区域等，区域域内有着坚实实的客户基础础。·41Part442竞品分析42龙池翠洲户型配比情况况龙池翠洲，位位于龙池湖畔畔，紧靠六合合区政府大楼楼，总建面约约23万方，，由12栋10-11层的小小高层;30栋6层的多多层;34栋栋3层的别墅墅;独栋:16栋;双拼拼:11栋;联体:9栋栋组成。43龙池翠洲自05年1月开开盘至今，总总销售了1252套房源源，其中自2010年1月起，至今今销售101套，均为4.15新政政前完成，把把握住了较好好的市场良机机。一期总建建面约23万万方，剩余10万方未销销售。从销售情况可可以看出，龙龙池翠洲的成成交户型多集集中在80-110平方方米，说明了了中小户型是是目前区域内内需求的重点点。龙池翠洲项目目销售情况备注：总计自自05年1月月开始计算44整个社区将由由74栋小高高层，66栋栋高层住宅组组成。总建面约85万方，其中中一期开发的地地面总建筑面面积约25万万平方米，将将建设住宅约约2393套套，其中商业业及配套设施施面积约3.8万平方米米。一期工程程中的商品房房主要以性价价比较高的90M2以下下的经济型的的小户型为主主(90平方方米以下户型型占到总建筑筑面积的55％以上）。目前设立了了临时接待点点，预计10年10月面面世。冠城新地45主要竞争对手手龙池翠洲进入2010年前期推盘剩余余房源去化基基本完毕，目前尚有10万方待售。剩余产品类型型主要为小高高层，户型面面积偏大，已已经不是本项项目主要竞争争对手。未来竞争对手手主要是冠城城新地，总建建面约85万万平米，主要要建筑形态为为高层，90平米以下占占比为55%，但90平米以下三居居室户型缺失失，预计10年10月面面市。从区域内的竞竞争对手来看看，本案二期期的产品线需需要结合一期期产品的销售售情况，考虑虑填补市场空空档，在户型型上进行公司司成熟产品的的移植，如：：85-90平米的君兰89户型，增加附附送面积和附附加值，追求求居住的实用用性，争取快快速去化，以以达到今后滚滚动开发的良良好局面。区域内竞争区域内竞争小结46Part547本项目定位47项目定位：市场定位定位依据1、从区域产品的销售情情况来看，作作为居住型需求逐逐渐增加，客客户对区域的的发展看好，，改善性需求求是产品定位位考虑的一个个重点。2、未来项目周边边规划生活配配套设施齐全全，交通便捷捷，作为未来六合合新城的文化化政治经济中中心，可以作为第第一居所的稀缺湖景资源源社区”3、地铁3号线的的泰冯路站与与本项目的对对接，轻轨11号线将在在2014年年的提前通车车为项目带来来了更多的南南京市区客群群，本项目在在产品定位需需要考虑南京京市区人群的的购买特点。。4、项目位于龙池湖畔，滁河湾边，“一湖一河”环境境优美，满足足休闲生活的的所需条件。。5、六合实验小学学、励志中学学，良好的学区文化氛围，可以满足小孩孩教育的成长长性需求。6、六合市场进入产品品时代，建筑筑风格多样化化，在产品、、园林设计必必须遵循差异异化原则，合合理控制面积积、总价。7、南京市区客户户以及投资客客户的成交比比例在逐渐提提高，设计有有针对性的产产品便于市场场的去化。8、区域内的的主要竞争对对手如龙池翠翠洲及冠城新新地等项目的的定位。48根据以上定位位依据我们提提出：大江北简欧风格湖湖景美宅大江北：我们们不只是六合合，我们还是是江北，把六六合与南京主主城拉近，避避免小区域的的宣传，把整整个项目放置置于南京，作作为南京的第第三大盘，依依靠得天独厚厚的自然湖景景，另外六合合区政府大楼楼的迁入，使使得本区域的的政治经济文文化地位得到到了空前的提提升。简欧：延续一一期产品的建建筑风格，有有利于整个楼楼盘建筑的形形象统一。湖景美宅：双双水岸住宅，，千年龙池湖湖，10公里里滁河水岸，，自然生态美美景，浸入眼眼帘。市场形象定位位49案名建议茉莉苑雨花苑A-01A-03A-04A-05A-01A-03A-04A-0550茉莉苑雨雨花苑释义：六合是是民歌《茉莉莉花》的发源源地，天赐国国宝—雨花石石的故乡。本本项目位于未未来的六合行行政文化中心心，体量巨大大，承担着延延续六合文化化的责任。二二期两个组团团分别起名茉茉莉苑、雨花花苑，寓意在在继承六合文文化的基础上上，将掀起六六合新的篇章章。备选案名：太河苑，平湖湖苑延续一期长河河郡苑、观湖湖郡苑的起名名规则，结合合两个地块分分别毗邻滁河河、龙池湖，，在案名上取取滁河、龙池池湖中的一字字，取“太平平”各一字，，寓意太平盛盛世。51项目定位：客客户定位本项目针对客客户群片区项目针对对客户群城市钱贵：周边专业市场商户户机构权贵：政府公务员、、化工园区等单位中高层层管理者知识新贵：区域内学校、医院等单单位等单位员员工其他：地市私营业主主、事业单位人员、周边居居民、少量其其他区域购房房者针对我们的目目标客户，我我们更期待与与他们形成精神上的共鸣鸣和提升，体现其对生生活的追求和和所归属的圈层！有效占有客户户资源、短期期内迅速占有有影响力要求求！

偶得客户次重点客户重点客户核心客户核心客户六合主城人群群、南京市区区部分人群（（首次置业、、投资、养老老）重点客户项目未来交通覆盖的范围内内城区高收入入的石化、物流、信息IT、、金融、教育育、机关事业业单位，区域域内高收入的的学校教师，医疗疗机构等机关关事业单位员员工及少数中中层管理者。。次重点客户留宁大学生、、六合乡镇及及周边县市（（包含安徽的的滁州、天长长等）在六合做生意的客户户。偶得客户看好区域前景景的其他区域域自住、投资资客户。52产品户型配比结合市场供求求情况以及前前期客户成交交、潜在客户户购买特征情情况分析，建建议项目的90平方米以以下户型配比比上应该加大大，做到55%。理由一：根据据南京市区2010年1季度到2季季度的市场供供求统计，在在4.15新新政的影响下下，各个区域域房价回归理理性，刚性需需求有所松动动，90平方方米以下的户户型段成交增增加明显，另另外90-110,110-130平方米的户户型也有明显显回升。全市市90平方米米以下供给面面积占比约37%，成交交面积段总体体占比35%。本案在前前期自身成交交客户分析可可以得知：客客户对90平平米以下需求求的占比达35%。由于于总价低，长长河郡一期推推出的90平平方米以下的的户型特别受受市场欢迎，，基本上一推推出来就被抢抢购一空。另另，伴随着国国家政策的持持续性，未来来2-3年内，区域市市场仍然以刚刚性需求客户户为主，二期期户型尤其是是启动区户型型需以成熟、、经济、舒适适、时尚为主主要方向。理由二：过江江隧道的贯通通，长江二桥桥在年次票制制实施后将成成为市内桥，，地铁3号线线的泰冯路站站与本项目的的对接，轻轨轨11号线将将在2014年的提前通通车，使得本本项目的客群群不仅仅是对对面对六合本本地，交通的的利好更把南南京市区客群群纳入本案的的目标客群中中。本项目在在产品定位需需要考虑南京京市区人群的的购买特点和和购买能力，，来本案购买买的南京客群群的二套房比比例较高，根根据国家的贷贷款政策，二二套房需要首首付5成，我我们的产品需需要针对这部部分客群控制制总价，以降降低首付的门门槛。理由三：本案案拥有丰富的的自然生态资资源，1500亩纯净水水面，千年龙龙池湖，10公里蜿蜒水水岸线。六合合实验小学的的学区房，位位于六合未来来行政中心的的核心地段，，紧靠六合区区政府大楼。。合理的价格格和优美的自自然水景资源源使得本项目目在整个南京京市场极具投投资潜力，龙龙湖半岛的房房子就是一只只原始股。因因此，针针对投资客群群我们建议在在户型设计上上，针对投资资客群客户合合理控制户型型的面积和总总价。53产品定位前提提-地块条件及规规划指标项目定位：产产品定位A-01A-03A-04A-05注：A-02为教育配套套用地54项目定位：：户型配比555657峰景70户户型58君兰89户户型5989平米LOFT60豪邸坊101平米F1户型61开发节奏建建议：启动区：A-03A-05开一批11-18层第二批次：：A-03剩余部分分、A-04开一批批第三批次：：A-01、A-05剩余部部分理由：1、通过上上述开发节节奏，可以以有效地持持有土地资资源，合理理规避国土土资源部的的检查风险险。2、前期11-18层的成熟熟产品的推推出，立足足于快速去去化，为后后期区域环环境的打造造提供时间间，为项目目开发提供供资金。A-01A-03A-04A-0562价格定位—价格格策略：1、利用中高高端品质产产品适当拉拉动其他产产品的销售售价格；2、与主流产产品的价格格差距带动动主流产品品的更快速速去化；3、针对客户户对中高端端产品的需需求，在控控制总价的的基础上，，树立项目目在区域的的形象和地地位；4、带动片区区整体形象象的提高，，为后期产产品奠定较较高的价格格底线；5、最终形成成项目后期期的良性拉拉动，实现现项目整体体预期利润润63市场比较法法形象定位基基本类似目标客户相相近推售时机重重叠产品类型相相同64项目比准均均价：5157元/平米65由于项目一一期目前正正处于销售售阶段：截至8月17日，完完成销售311套，，实际成交交均价：4554.47元/平方米米若二期工作作开展顺利利，于2011年4月左右正式对外销售，，建议项目目的销售均价为：5200元/平方米米具体销售价价格将根据据推售时间间和产品特特征具体确确定价格建议：：66Part6本项目建议议6767简欧风格在建筑风格格上延续一一期成熟的的简欧风格格，11层层-18层层保留坡屋屋顶，18层以上取取消坡屋顶顶。简欧特点：：建筑风格简简洁明快外立面以石石材与涂料料组成细部精致，，注重美感感强调建筑与与环境的结结合建筑风格建议68景观风格建议建议景观风风格参照盛盛棠苑，设计一定的的水系，将将溪流（水水系）、浮岛（路网网景观设计计）、植被被（草坪、、大树等））与建筑有机机结合，打打造具有江江南风情的的园林庭院院。盛棠苑实景景照片69电梯大堂的的过道宽不不小于8米，底部采用天天然花岗岩岩干挂，建议将黑色色钢化玻璃璃作为大堂堂的踢脚线线，这样在在装修上成成为色彩浓浓厚的装修修，可体现现物业的科科技美，大大堂地面的的材质一定定要选用比比较光亮但但要防滑的的材料，如如铀面大理理石。大厅顶部配配置吊灯，，以营造较较高的品质质感。尤其其是136平米的大户户型要营造造尊贵之气气。大堂内设置置服务台，，安排服务务员，将物物业公司的的服务延伸伸到每个单单元，提供供代寄信件件、代付各各类费用、、转交信件件等酒店式式服务。电梯大堂精精装修70电梯厅的营营造以电梯梯的门套与与电梯门头头为主，因因此必须预预留营造的的空间，在在设计过程程中需要保保证电梯厅厅的挑高。。电梯厅可做做地面拼花花，提高档档次将项目名称称表现在电电梯门头上上，体现品品质感，销销售过程中中亦能加深深客户对项项目的印象象。电梯大堂精精装修71项目智能化化建议门禁系统可视对讲系系统智能门锁中央控制系系统建议在目前前高档楼盘盘主流做法法中进行选选择72灯光系统可可以营造楼楼盘的夜景景，增强楼楼盘的可识识性。泛光照明概念：在夜夜晚投光照照射建筑物物外部的一一种照明方方式优点：凸显显建筑风格格最有特色色的部分轮廓照明定义：照亮亮建筑物的的边缘，显显示建筑的的轮廓形象象优点：通过过线条轮廓廓突出建筑筑的立体和和透视感点照明定义：通过过的点状光光排列组合合成各种形形状和图案案优点：可以以表现住宅宅建筑立面面结构的重重复和循环环特征，突突出建筑的的韵律感。。建筑灯光系系统建议73营销推广建建议Part774营销策略高调入市，，以事件营营销整合媒媒体资源，，增加项目目曝光率与与关注度。。圈层营销：：紧扣定向营营销和圈层层营销两大大基本点在媒体策略略、活动把把握等方面面针对前期期成交分析析进行定向营销：：现场氛围的的打造，使使目标客户户对项目产产生心存向向往和共鸣鸣。体验营销：：以文本会刊刊（客户通通讯等）的的形式与目目标客户做做针对性的的沟通，方方向上把握握住对生活活追求以及及人生哲学学感悟等重重点。文本营销：：整合高端资资源——自驾车友会会、VIP俱乐部等等。资源整合：：通过结合本本案的形态态和特殊性性去深刻挖挖掘物业品品牌的价值值。物业价值：：75销售策略体验营销二、项目场场域内的体体验，尽量量模糊客户户心想和现现实之间的的心态落差差,满足客户对对未来生活活方式向往往，最大限限度的展示示项目品质质及定制式式物业服务务。一、龙池湖湖、滁河湾湾高端生活活氛围配套套的体验。。76销售策略体验营销——场域内情景景示范现场售楼处处现场样板房房项目基地包包装样板房项目基地包装现场售楼处处77销售策略销售模式——“坐销”+“行销”+“联销”的的三维销售售模式现场销售外场销售一二手联动动联合互动售楼处现场场销售:售楼处来访访客户接待待。市区人流量量密集处设设立临时接接待处，增增加客户的的来访。企业客户挖挖掘：展开主动的的上门推介介、企业团团购、房展展会、定向向开发、团团购促销、、SP推介。客户联动多多元化：二手房中介介机构客户户资源、挖挖掘前期荣荣盛老业主主。78销售策略通路营销——渠道客户导导入借助中介机机构----让目标客层层至现场亲亲身体验----形成人群覆覆盖与南京有实实力的二手手中介公司司联动，以以形成对案案场接待的的渠道补充充。与交通台等等合作，开开展自驾一一日游活动动，扩大项项目在市区区的影响力力。资源联动79客户获知途途径分析80销售策略通路营销——渠道客户导导入媒体联动组合推广，，营造主题题，聚焦眼眼球硬广与软新新闻结合，，吸引目标标客户关注注；

阶段段性营造主主题，有针针对性的进进行媒体联联动。前期利用搜搜房网、HOUSE365、、户外进行行区域和项项目炒作，，以扩大项项目的影响响力，开盘前期使使用效果良良好的金陵晚报，

阶段性性增加南京京客户普遍遍关注的现代快报、扬子晚报、南京日报，

并可针针对目标客客户相对集集中的区域域进行DM直邮。强强销期集中中派单、短短信群发。。81销售策略销售节点安安排注：开盘时时间暂以11年4月月份82THEEND839、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December17,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。06:38:1106:38:1106:3812/17/20226:38:11AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2206:38:1106:38Dec-