某房地产公司项目市场定位报告

重庆龙头寺项目市场定位报告北京恒成行房地产经纪有限公司二00六年五月一、重庆印象1、重庆概述重庆，简称渝，面积8.24万平方公里，世界最大的内陆山水城市。地处中国西南腹地，四川盆地东南部，踞长江上游，东邻湖北、湖南，西靠四川，北连陕西，南接贵州。境内山脉起伏，江河湖泊众多。北、东、南均为山区，一般海拔在1000-2200米，地势由南北向长江河谷逐渐降低，西北部和中部以丘陵、低山为主。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大。

重庆下辖40个行政区县（15个区，4个县级市，21个县）。2004年末，全市户籍人口为3144.23万人，常住人口2770.98万人，其中居住在城镇的人口为1205.70万人，城镇化率达到43.5%。是中国西部大开发的重点城市，也是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。2、主城区行政区划渝中区江北区渝北区北部新区南岸区大渡口区九龙坡区沙坪坝区北碚区

巴南区主城区：包括渝中区、渝北区、江北区、沙坪坝区、南岸区、巴南区、大渡口区、九龙坡区、北碚区，总面积达5467平方公里，人口约551万。渝中区：地处长江、嘉陵江汇流处，为一东西狭长半岛，面积22平方公里，人口60万。作为重庆的母城，集政治、经济、文化、旅游、水陆客运交通中心于一身。江北区：重庆主城区，面积221平方公里，人口47万。位于长江、嘉陵江北岸。具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络，是重庆的工商重镇和重要的制造业基地。渝北区：重庆北部，面积1452平方公里，人口82万。地理、交通位置十分重要，江北机场即在该区，素有重庆“北大门”之称。现已启动科技产业园和现代农业园区，进一步发展该区域的复合型经济建设。沙坪坝区：嘉陵江畔，重庆西部，面积383平方公里，人口69万。区内大专院校和文化科研机构集中，交通体系发达，是重庆人流、物流、信息流之要道，重要的经济文化区。南岸区：长江南岸，重庆的主城区和老工业基地，面积274平方公里。人口49万。国家级经济技术开发区建在南岸区南坪，是重庆对外开放的窗口。巴南区：面积1825平方公里，人口86万。重庆南部新兴工业大区，近郊短程特色旅游区，重要的农副产品生产加工基地。北碚区：重庆的一座卫星城，面积755平方公里，人口64万。矿产资源丰富，是全国三大仪器仪表工业基地之一，旅游资源发达。大渡口区：重庆市西南部，滨临长江，地势平坦，面积103平方公里，人口21万。矿产资源丰富，是重庆重要的冶金工业基地。九龙坡区：重庆西南部，面积432平方公里，人口73万，重庆重要的交通枢纽和物资集散地。3、城市规划定位根据城市总体规划（1996—2020年），重庆市定位于西南和长江上游重要的中心城市，全国重要的工业基地、交通枢纽和贸易口岸。规划建成西南地区和长江上游的经济中心和科技、文化、教育事业的中心，形成“三中心”（金融中心、商贸中心、科技信息文化中心）、“两枢纽”（交通枢纽、通信枢纽）、“一基地”（高新技术产业基地），发挥区位优势和辐射作用，带动西南地区和长江上游经济社会的发展。4、城市核心商圈杨家坪商圈沙坪坝商圈解放碑商圈观音桥商圈南坪商圈商圈当前供应量（2003）预计近期供应量（2006）预计远期供应量（2010）解放碑商圈30万60万75万沙坪坝商圈18万30万40万南坪商圈15万30万45万观音桥商圈12万32万45万杨家坪商圈14万34万40万4.1、解放碑商圈重庆最眩目的时尚地标，其商业街是中国西部最大的步行街，有“中国西部第一街”之称。地位相当于上海南京路、北京王府井。年营业额已达到130亿元人民币左右代表性商业物业：大都会广场（太平洋百货）、美美时代广场、迪康百货、重百大楼、新世纪百货、银太百货等，世界贸易中心、国际贸易中心等新兴商业物业也于今年登场。

大都会广场

4.2、观观音桥商圈圈以观音桥转转盘为中心心，建新东东、西、南南、北路为为辐射方向向，半径1000米米范围内，，是重庆北北部商贸中中心，江北北第一商圈圈。代表性商业业物业：重重百江北商商场、新世世纪世纪新新都、茂业业百货、北北城天街购购物中心、、远东百货货、CEPA香港城城、世纪金金源大酒店店、金源不不夜城、家家乐福超市市、永辉超超市等。4.3、、2006年五一期期间各大商商圈营业额额解放碑商圈圈：销售总总额1.7亿元，同同比增长近近20%；；观音桥商圈圈：销售总总额1.44亿元，，同比增长长近48%；杨家坪商圈圈：销售总总额约9668.79万元，，同比增长长14.45%；沙坪坝商圈圈：销售总总额9600万元，，同比增幅幅29.6%；南坪商圈：：销售总额额7939.74万万元，同比比增幅43%。5、重庆CBD规划划弹子石配套套服务区江北城商务区解放碑商贸区5.1、CBD规划划中央商务区区选择在解解放碑－江江北城－弹弹子石构成成的“金三三角”地区区，主要友友解放碑商商贸中心区区、江北城城商务中心心区、弹子子石滨江地地带配套区区构成。解放碑商贸贸区是中央央商务区核核心组城部部分的商贸贸中心，以以商贸为主主要功能，，也包括部部分商务办办公功能。。江北城现代代商务区以以商务办公公职能为主主，同时包包括部分商商贸职能。。弹子石地区区承担配套套服务功能能，包括高高级居住、、公寓、酒酒店、文化化设施等。。5.2CBD目标标近期目标：：引领解放放碑中心商商业区向现现代化中央央商务区转转变；远期目标：：成为长江江上游和西西南地区的的区域性国国际化商务务中心区。。6、经济和和社会运行行“十五”期期间，重庆庆实施西部部大开发战战略良好开开局，国民民经济和社社会发展取取得了令人人瞩目的重重大成就。。6.1、““十五”经经济社会较较快发展，，预期目标标完成较好好“十五”期期间，全市市GDP和和人均GDP分别年年均增长11％、10.6％％（按户籍籍人口计算算），都高高于计划目目标2个百百分点。初初步统计，，2005年全市GDP达到到3069.1亿元元（图1.1），按按常住人口口计算的人人均GDP达到1106.46元（图图1.2））；全社会固定定资产投资资达2006.32亿元（图图1.3）），财政收收入394.96亿亿元（图1.4），，比2000年分别别增长2倍倍和2.8倍；社会消费品品零售总额额达1215.76亿元（图图1.5）），比2000年增增长89％％；城乡居民收收入分别达达到10243.99元和2784元元（图1.6），比比2000年分别增增长66％％和47％％。图1.6““十五””期间重庆庆市城乡居居民收入城镇居民人人均消费支支出结构表表年份食品衣着家庭设备及用品医疗保健交通和通讯教育文化娱乐服务居住杂项商品和服务200338.010.36.76.511.114.410.42.6200437.89.85.96.710.915.111.32.52005年1-10月369.36.67.01117.210.32.56.2、基基础设施建建设成效明明显，城乡乡面貌焕然然一新综合交通枢枢纽雏形基基本形成，，“8小时时重庆”工工程全面建建设，基本本形成“一一环五射””的高速公公路主骨架架，以国道道干线为骨骨架，省道道一级和二二级公路为为主体的放放射状公路路网基本形形成。到2005年年底，全市市公路通车车里程达36535公里，其其中高速公公路通车里里程748公里（直直辖前仅114公里里），新增增铁路通车车里程599公里。。6.3、城城市化进程程明显提速速，三大经经济区加快快发展2004年年常住人口口城镇化率率43.5％，2005年达达到45％％，基本形形成以主城城区为核心心的“特大大城市－中中等城市－－小城市－－小城镇””圆圈状的的城市群雏雏形。中央商务区区加快建设设，北部新新区快速发发展，江北北城等旧城城改造大规规模展开，，三峡库区区生态经济济区一大批批基础设施施和生态环环境建设项项目得以实实施。6.4．2006年年经济指标标预测2005-2006年重庆市市主要国民民经济指标标预测指标名称单位2004年2005年2006年低方案中方案高方案累计值增长率预测值增长率预测值增长率预测值增长率预测值增长率国内生产总值亿元2665.3912.230741234819.5351210.5354111.5#第一产业亿元423.74.74644.85114.25124.35134.5第二产业亿元1181.2416.2137713.4156110158011.3159712.5##工业增加值亿元927.5116.9107214121911.3123412.3124613.5第三产业亿元1060.4510.4123212.7140811.1142112143112.8全市固定资产投资亿元1621.9227.8195220.3227416.5230818.3234220.0#基本建设亿元1216.8429.3142417163614.9165917168118.1房地产开发亿元405.0823.552830.463820.86502366125.2社会消费品零售总额亿元1061.4927120813.8135912.5136513137113.5外贸进出口总值亿美元38.5748.64311.35119.05221.05323.0#出口亿美元20.9131.926253325.333283430.7进口亿美元17.6674.917-5189.018101911地方预算内财政收入亿元302.4440.63872847222.04762348525.2地方预算内财政支出亿元485.12245872168316.369318.070319.7金融机构存款余额亿元4039.6117.5466615.5525712.7531914538115.3#城乡居民储蓄存款余额亿元2189.7315.5254016287313.1290814.5294316金融机构贷款余额亿元3246.2817374915.5421812.5426714431615.1城市居民人均可支配收入元9220.9613.91028111.5112589.51136110.51146411.5城市居民人均消费支出元7973.0512881010.595288.19603996799.9农村居民人均纯收入元2510.4113.427611029617.22982830038.8城市居民消费价格指数%103.7101.5102102.51037、城市发发展重心重庆向北———一句开开发商的广广告词道处处了重庆现现阶段城市市发展动向向——重庆庆市政重心心北移忽如一夜春春风来，不不知不觉，，重庆的市市政中心已已经迁移到到北部地区区。据悉，，目前已有有40多家家市级机关关（全市有有80多家家市级机关关）、行政政单位搬迁迁或入住““三北”地地区（江北北、渝北、、北部新区区）。他们们的北迁带带动了大量量重要基础础设施跨越越嘉陵江，，落户江北北区域。江江北机场、、龙头寺火火车站、寸寸滩港等重重要设施厚厚爱“三北北”地区，，可谓万千千宠爱于一一身。毫无疑问，，它转移的的是整座城城市的综合合竞争力，，包括产业业、现代服服务业、文文化载体等等，这种转转移放大了了重庆的辐辐射力。在“三北””区域，基基础设施等等已投入上上千亿元，，形成了中中国西部独独具优势的的交通、电电信枢纽，，具有极大大的优势。。从某种意义义上讲，重重庆在2008年建建成长江上上游的交通通枢纽，““三北”就就是枢纽中中的枢纽。。8、城市印印象城市文化：：码头文化化与移民文文化城市表情：：大农村大大城市、吊吊脚楼与摩摩天大厦、、美女与棒棒棒军城市半径：：八小时重重庆，半小小时主城流行特征：：火锅与酒酒吧市民性格：：耿直血性性、刚烈性性急、热情情火爆、自自卑而自信信生活方式：：快世界与与慢生活城市欲望：：贯六峡两两江之汇，，率九宫八八卦之冠，，总扼西南南之枢纽，，遥牵吴楚楚之群船（（《朝天门门广场赋》》）二、北部新新区1、北部新新区概述公元2001年4月月25日，，重庆北部部新区正式式挂牌成立立。北部新新区位于重重庆主城区区，南临渝渝中半岛，，北靠江北北国际空港港区，西接接嘉陵江，，与高等院院校、科研研院所密集集的沙坪坝坝区、北碚碚区数桥相相连，东依依长江寸滩滩港区，规规划面积136.6平方公里里，规划人人口65万万，是重庆庆中心城区区难得的一一片地势平平缓开阔的的大面积开开发区，拥拥有中国西西部最便利利的水陆空空交通优势势，中国西西南最大的的电信交换换枢纽落户户其南缘。。优越的地地理位置和和发达便捷捷的交通、、通信条件件，赋予北北部新区独独特的区位位优势和巨巨大的发展展潜力。2、性质定定位北部新区的的横空出世世源是重庆庆发展开放放型经济、、实施西部部大开发、、做大经济济总量、提提升经济结结构、推进进城镇化、、建设全面面小康示范范区的重大大战略决策策，是加快快推进富民民兴渝、努努力建成长长江上游经经济中心、、全面建设设小康社会会的重大战战略举措。。其城市性质质定位是：：以高新技技术产业为为基础的现现代产业基基地、都市市发达经济济圈的核心心增长极和和都市风貌貌展示区。。3、功能定定位：具有三大主主体功能：：长江上游游高新技术术产业基地地核心区、、中国西部部汽车名城城、长江上上游最大的的水陆空交交通枢纽和和现代物流流中心。与之相应的的功能还有有：长江上上游对外开开放前沿阵阵地，科技技创新及成成果孵化基基地、现代代服务业中中心和总部部经济集结结区（涉外外CBD）），人与自自然和谐发发展的生态态型、山水水园林市的的都市新区区、和谐社社会的示范范区。4、交通发发展历经五年的的开发建设设，北部新新区创造了了良好的基基础条件，，由已经建建成的内环环高速、渝渝合高速、、渝涪高速速、渝邻高高速与区内内的“金系系列”城市市干道组城城的路网结结构趋于完完善，是中中国西部南南北、东西西公路大通通道交汇枢枢纽；重庆庆铁路客运运枢纽江北北客运站聚聚散人数居居西部前列列；规划的的城市轻轨轨环线，3号、4号号、6号线线通达四周周；重庆新新客站和寸寸滩港集装装箱码头，，以及紧邻邻北部新区区的重庆国国际空港等等重大基础础设施的建建成使用，，初步造就就了重庆立立体交通枢枢纽的形象象，为北部部新区建设设“临港经经济、临空空经济”和和长江上游游最大的现现代物流基基地提供了了基础支撑撑。5、产业结构构新型的产业结结构格局已基基本确立。在在“十里汽车车城”、出口口加工区、七七星园、软件件园、寸滩、、金山物流园园等园区中，，以高新技术术产业、汽车车及零部件制制造业为代表表的制造业、、以科技研发发与孵化、现现代物流业为为代表的现代代服务业，已已在北部新区区初步确立主主体产业地位位，按照产业业聚集、要素素集结展开的的空间布局基基本完成。6、未来目标标放眼未来，到到2010年年，力争使北北部新区及两两个国家级开开发区的工业业总产值达到到1500亿亿元，实现再再造一个重庆庆工业的辉煌煌目标。形成以高新技技术产业为先先导、新型工工业和现代制制造业为支撑撑，现代服务务业全面发展展的产业格局局。为最终建建成以高新技技术产业为基基础的现代产产业基地、重重庆都市发达达经济圈的核核心增长极和和都市风貌展展示区奠定坚坚实的基础。。7、房地产业业一批标志性的的建筑群和中中高档房地产产业蓬勃兴起起，烘托了北北部新区的崭崭新形象。在在高新园区建建设的“七星星工程”、财财富中心等城城市标志性建建筑群和在金金开大道、嘉嘉陵江沿江风风景区建设的的棕榈泉国际际花园、比华华利豪园、奥奥林匹克花园园、蓝湖郡及及水晶郦城、、中华坊等一一批中高档住住宅区，以及及生态公园。。绿化景观带带等工程，开开始显现现代代都市的轮廓廓。大批科研人员员、白领蓝领领阶层、公务务员和都市区区的居民进入入北部新区的的中高档社区区，为北部新新区带来了新新的人气。北部新区规划划建设用地91.73平平方公里，至至少需要5000万㎡的的建筑才能与与它的地位相相符。这座新新城常住人口口65万，以以人均30㎡㎡的商品房需需求计算，需需要1950万㎡的商品品房需求。目前金开大道道两侧已进驻驻10余家开开发商，土地地已由最初的的30万元左左右/亩彪升升至80万元元/亩。房价价已卖到四五五千元，与渝渝中区有得一一拼。项目定位多位位高档社区，，多数楼盘容容积率只有1左右，其中中不乏花园洋洋房与联排或或独栋别墅。。目前区域人气气正在形成之之中，现在只只有8万多常常住人口，与与规划的65万人口规模模相距甚远，，未来房地产产业的前景将将不可限量。。三、重庆房地地产概况1、房地产发发展历程1997年重重庆列入直辖辖市，重庆房房地产开始起起步，同年龙龙湖地产推出出第一个项目目龙湖花园··南苑，成为为楼市的分水水岭；2002年，，全长4413米，总投投资约9亿元元的渝澳大桥桥正式通车，，重庆民营企企业与国企竞竞相做大重庆庆房地产市场场，开始了第第一波的造城城运动和郊区区化运动；2002年，，占地近3000亩的融融侨半岛揭开开重庆大规模模楼盘开发的的序幕；2003年，，北部大盘开开始显山露水水，房地产市市场风生水起起，短时期内内价格迅猛上上涨30％；；2004年，，重庆真正进进入“大盘时时代”，棕榈榈泉、奥林匹匹克花园、天天湖美镇、蓝蓝湖郡、香江江财富中心、、鲁能·星城城、大川水岸岸、天龙长青青湖等割据争争霸的诸侯都都取得骄人销销售战绩；2005年，，重庆房地产产投资继续攀攀升，市场保保持平稳增长长态势。2、土地市场场2.1、2005年土地地市场交易统统计2005年共共成交土地141宗，共共计13590亩，成交交面积同比下下降12.1%。土地供供应政策的影影响初步显现现。（重庆市土地地交易中心统统计资料）2.1.1、、北部新区土土地供应仍然然保持领先地地位，区域房房地产市场潜潜在竞争压力力大2005年，，主城区内北北部新区土地地成交面积最最大，达2427.92亩；其次是是南岸区，成成交土地1380.48亩，其他区区域土地成交交则相对平稳稳。从土地的的供应情况来来看，一南一一北仍是重庆庆市的房地产产的热点开发发区域。2.1.2、、渝中区仍仍为土地最高高价，其次是是经开区2005年，，重庆市土地地成交均价75.46万万/亩，渝中中区仍凭优越越的地理位置置，地价位居居全市第一，，每亩219.07万元元；江北区、、九龙坡区和和大渡口区位位居3至5位位。3、2004年房地产市市场概况2004年，，重庆商品房房施工面积6160万平平方米，同比比增长16.5％；新开开工面积2144.84万平方米，，同比增长2.2%；竣竣工面积1534.58万平方米，，同比下降8.5％；销售面积1317.12万平方米，，与去年持平平，其中住宅宅销售面积1138.26万平方米米，同比增长长0.5％,占销售面积积的86.4％；预售面面积950.18万平方方米，同比增增长46.3％。供求基基本平衡。房地产开发结结构合理，商商品房供应结结构不断优化化。从竣工的商品品房结构来看看，住宅供应应仍占市场的的主导地位。。住宅1187.23万平平方米，占77.36%，其中，普普通住宅比例例为89.5%，别墅等等高档住宅比比例为1.6%，经济适适用房比例为为8.9%；；办公楼39.09万平平方米，占2.5%；商商业用房226.13万万平方米，占占14.7%；其他82.13万平平方米，占5.4%，4、2005年房地产市市场概况4.1．基础础数据2005年，，重庆房地产产开发投资完完成额为517.73亿亿元，占全市市城镇固定资资产投资的25.8％，，同比增长27.8％。。2005年，，商品房施工工面积达7485.22万平方米，，同比增长19.8%%；新开工面面积2337.24万平平方米，同比比增长6.67％；竣工工面积2208.12万万平方米，同同比增长39.2％。2005年，，重庆主城区区批准可售商商品房为1431.07万平方米，，实际销售1156.15万平方米米，供需基本本平衡。外地区购房者者购房面积占占主城区销售售面积的6.13％，购购房主体仍以以本地居民为为主。2005年重重庆主城区商商品住房均价价为每平方米米2587元元，同比增长长8.45％％，房地产投资（亿元）增长房屋施工面积增长新开工面积增长房屋竣工面积增长商品房销售面积增长销售额亿元增长住宅销售增长住宅售额比重01196.6740.9％0201245.9125.0％03327.8933.304393.0919.9％616016.52144.842.21534.58－8.5％1317.12持平232.860.505517.7327.8％7485.2219.8％2337.246.67％2208.1239.2％1559.7617.3312.7334.323.8％71.9％4.2、2005年前三三季度市场入入市量与成交交量比较2005年前前三季度入市市总面积为601.32万㎡，较2004年同同期增长221.48万万㎡，增长率率为58％，，市场供给量量增幅明显。。2005年前前三季度成交交面积为1043.96万㎡，较2004年同同期增长118.79万万㎡，增长率率为12.8％，增长势势头减缓。4.3、2005年前三三季度市场交交易比较2005年前前三季度每季季度房市成交交量都大于入入市量，前期期入市的商品品房逐步得到到消化，说明明市场中购房房依然存在较较大需求。城市化进程的的推进有力拉拉动了住宅市市场的需求，，这对2005年前三季季度市场总体体入市量和成成交量都有明明显带动。受宏观政策影影响，2005年第三季季度市场较第第二季度回落落较大，呈现现短暂低迷状状。在春季房交会会促进下，2005年第第二季度市场场放量228.53万㎡㎡，成交量547.68万㎡，均高高于一、三季季度。4.4、2005年前三三季度主城各各区域市场交交易比较2005年前前三季度，北北部新区房屋屋成交量为176.68万㎡，居整整个区域市场场放量首位，，而渝北和南南岸区紧随其其后，分别为为174.26万㎡和165.12万㎡，这三三个区域的总总成交量占前前三季度的49%，继续续成为购房者者最青睐的居居住区域。从各主城区的的入市面积来来看，渝北区区放量最大，，达到了126.36万万㎡，尤其两两路区域和回回兴区域放量量明显，因此此该片区呈现现竞争激烈的的态势。4.5、前三三季度成交价价格走势比较较2005年前前三季度，房房市成交价格格的上升幅度度比去年同期期略有下降，，市场回归良良性发展。2005年前前三季度成交交均价均保持持2700元元/㎡以上，，最高达到2835元/㎡，而2004年前三三季度成交均均价最高才2453元/㎡，因此，，2005年年较去年同期期上涨约12％－30％％左右，房价价表现的稳中中有升。受到6.1新新政的影响，，消费者进入入持币观望状状态，开发商商为促进销售售而采取系列列变相降价措措施，故2005年第三三季度成交均均价明显下落落，比第二季季度降低约6％左右。4.6、2005年前三三季度北部新新区市场交易易情况4.6.1、、2005年年前三季度市市场交易比较较2005年前前三季度中，，北部新区楼楼盘进入市场场总量67.57万㎡，，总成交176.68万万㎡，市场保保持了依然良良好的状态。。2005年前前三季度整个个成交量同比比去年同期都都有明显增加加，成交面积积同期增加236.7%，市场较为为活跃，主要要在于该区域域高档楼盘逐逐渐增多，且且大面积物业业较为集中，，客户认同度度越来越高。。2005年前前三季度入市市面积比2004年同期增增加103.2%，其中第第一、二季度入市量量均高于去年同期水平平，但受到新政影响，，2005年年第三季度市场场放量缩水，低于去年年同期水平。。4.6.2、、2005年年前三季度成成交价格走势势比较作为重庆最有有代表性的富富人居住开发发区，北部新新区从2004年到2005年成交交价格都居主主城各区前列列，且价格呈呈上涨之势，，2005年年区域成交均均价一直保持持在3600元/㎡以上上。2005年第第三季度，由由于别墅楼盘盘成交量相对对较大，故拉拉升了整个区区域的成交价价格。5、2006第年一季度度重庆房地产产市场概况5.1、土地地供应情况2006年1－3月，重重庆市土地交交易中心共发发布39宗地地块的拍卖信信息，合计4733亩。。其中北部新新区仍市目前前重庆房地产产开发用地的的主要供应区区域之一，同同时也成为各各开发商投资资的首选区域域之一。5.2、新开开楼盘1月份新开楼楼盘16个，，其中渝北区区房地产市场场最为活跃，，包括了高层层、多层和花花园洋房等多多种物业形态态。长安华都都·上峰推出出2栋情景式式花园洋房，，填补了五黄黄路上无花园园洋房的空白白。2月份新开盘盘楼盘6个，，并且各项目目推出体量均均不大，大都都在300套套以下。所推推部分以中小小户型为主，，价格在3000元/平平方米左右。。而物业形态态全部为高层层。3月份共有17个楼盘入入市（包括新新推楼盘和已已入市楼盘的的加推单位）），新入市项项目建筑面积积约为76.6万㎡，其其中新入市面面积有42%来自北部（（北部新区及及渝北区），，其次是九龙龙坡区和南岸岸区。除龙湖湖·弗莱明戈戈、翡翠湖··传说及西郊郊庄园这三个个高档项目外外，其他均为为中低档项目目5.3、市场场交易情况1月，主城区区商品房成交交面积93.79万平方方米，同比下下降0.82%，其中住住宅成交76.59万平平方米，同比比下降3.55%。主城城区商品住房房成交均价2661元/平方米，与与上月相比增增长3.6%，与去年年同期下降0.93％，，房价总体保保持稳定。2月，主城区区商品房成交交面积70.44万平方方米，同比增增长8.9%，其中住宅宅成交64.36万平方方米，同比增增长9.0%。2月主城城区商品房成成交均价2890元/平平方米，同比比增长2.6%，其中商商品住房成交交均价2650元/平方方米，同比增增长5.1%。3月，重庆楼楼市在经历了了2月的平静静期后开始变变得活跃，整整体供应量及及成交量明显显上升，成交交价也有所增增长。5.4、产品品供应结构从供应看，面面积在120平方米/套套以下的约占占50以上%，价格在3000元/平方米以下下的约占70%，中低价价位、中小户户型住房供应应充足。从消消费看，商品品住房消费中中120平方方米/套以下下占60%，，价位在3000元/平平方米以下的的占75%，，市场消费仍仍然以中小户户型、中低价价位的商品住住房为主。5.5、购房房人群商品住房需求求主要以本地地居民为主，，本市居民购购买商品住房房约占总成交交面积的93.0%，市市外购房者购购房面积占7.0%。5.6、市场场亮点3月，龙湖地地产打造的首首个花园洋房房项目龙湖··弗莱明戈，，以类别墅的的风格颠覆了了市场对于传传统花园洋房房产品的认知知；3月4日开盘即取取得了329套、2.68亿元的战战绩；3月25日开开盘的尚源··印象也达到到了85%的的销售率。翡翠湖·传说说则以高品质质、低价格颠颠覆了市场对对于别墅产品品的认知。在新盘供应区区域方面，北北部和南岸仍仍然作为重庆庆楼市的热点点区域。6、2006年重庆房地地产市场展望望本地开发商向向外步伐加快快。外地开发商继继续抢滩重庆庆市场。土地供给充足足、单宗地出出让面积大、、土地价格有有所下降。房价稳定总体体微涨（保守守估计上涨5％）。需求放开成交交量上升。新项目风格突突出。行业竞争加剧剧两极分化明明显。商铺业态向多多元化发展。。上半年住宅供供应集中放量量。1房地产开发发融资方式多多样化。7、市场印象象同北京、上海海、广州、成成都等大城市市相比，房价价基数低，价价格增长态势势平稳，上升升空间较大。。主城区实现销销售的商品房房中，约93%以上为本本地市民所消消化，外地投投资者和外地地居民购房仅仅占总量的7%。注重品牌战略略、强调品牌牌营销。重庆房地产业业已进入品牌牌竞争的时代代。龙湖、金金科是重庆优优秀品牌开发发商的杰出代代表。龙湖——重庆庆房地产第一一品牌，善于于别墅类高端端市场；华宇——高层层专家金科——善于于花园洋房类类高端产品热点区域明显显，市场竞争争激烈。旧城改造、城城市化率提高高、GDP和和人均收入稳稳定增长给房房地产带来源源源不断的发发展动力土地、资金成成本继续提高高；城市化进程迅迅速，城市以以每年20－－25平方公公里速度扩张张，人口以40－60万万的速度“进进城”。外地开发商抢抢滩重庆市场场8、产品印象象优秀的项目目非常重视视社区园林林景观的营营造；园林景观以以中式园林林风格最受受欢迎，小小巧流水、、曲径通幽幽、草木繁繁茂、精致致典雅；社区建筑：：楼体普遍遍较高、楼楼间距较小小、楼体密密度较大；；主流户型及及面积：三居、户型型面积：套套内建筑面面积：105－120平方米米二居、户型型面积：套套内建筑面面积：70-90平平方米由于按照套套内面积销销售，产品品设计的房房率普遍较较高：高层塔楼公公摊18％％、高层公公摊15％％，多层公公摊12％％。9、客群特特征主力购房人人群年龄：：30－50岁职业特征：：行政机