某广场整合推广策略提案

目录——【问题与目标】【项目定位】【策略执行】【问题与目标】STEP1第一步——面对的问题1.先天资质条件——成本问题2.客观环境条件——定位问题3.后天努力的主观条件——运营问题两大关键词，概括先天条件引发的第一个问题——成本问题第一个关键词：地王“６．５７亿元！”２００９年１０月１９日，位于龙奥大厦的济南市土地储备交易中心拍卖厅里的人们被这个价格吓到了。总面积为３００１３．５平方米（约４５亩）的历下区解放路北侧、山大路西侧地块使用权，被深圳华强集团以天价拍得，约合每亩１４６０万元，成为了济南地区的新“地王”。第二个关键词：地标综合体

根据华强集团的规划，在这片当年以6.57亿元天价拍下的45亩土地上，华强集团将打造一个集大型商业、超高层顶级写字楼、国际商务公寓为一体的大型城市综合体，总建筑面积近23万平方米。而且，其中商业几乎全部自持经营。简单的经济测算

以6.57亿元天价拍下的45亩土地，华强打造的这个集大型商业、超高层顶级写字楼、国际商务公寓为一体的大型城市综合体，仅营造成本就高达近万元每平米，而且大量的商业自持，需依靠租金缓慢回收成本，这将牵扯大量资金，面对如此高企的成本，我们怎样实现利润？

先不考虑市场因素，成本问题已经摆在了桌面上——地段的优越价值、拿地成本高……本案作为济南的东部新地标，其自身条件已经告诉我们，本案必然追求济南房地产市场价格的“地标”。第一个市场现象：宏观市场——乱象丛生

从国发〔2010〕10号文件——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》开始，几天之内中央政府连续出击，组织了一次被称为“史上最强的地产调控”，几乎一夜之间，让一线房地产市场的成交掉进冰窟。房产税呼之欲出之际，却又有国家部委出来辟谣“三年内没戏！”，让人摸不着头脑。省内最大的报纸媒体——《齐鲁晚报》，非常应景的在全省发行的版面上、头版头条的报道了一组统计数字——济南房价下跌了11.8%！紧接着新开盘的项目就用价格相较去年涨5%来进行回应，买房者也跟着迷茫了。而最近济南又光荣的入选“中国房价最抗跌城市三甲”（天津、西安、济南），似乎这个混乱的市场才刚刚开始。两个市场现象，概括客观条件引发的后面两个问题大市场——城市旧改、新项目面市……巨大的市场投放量掀起了市场热情，也带来了激烈竞争。同时中央政府针对市场又做出了严格限制，可谓前有堵截，后有追兵。第四个关键词：微观市场——谨慎乐观政府在全运会中也得到了启示，2009年底，在济南市经济工作会议提出了打造16大城市综合体的发展规划，一个翻天覆地的超高速城市化时代终于降临到了济南这座有4000年历史的老城身上……从09年开始众多品牌开发商纷纷进入济南这个价值洼地，恒大、绿地等大型开发商动辄就是六七个项目一起落地……济南的城市抱负也在“中庸“了很多年后开始爆发，263米高的“济南第一高楼”绿地·普利中心刚刚动工就变成了第二高，相距不到一千米的大观园东地标项目、400米高的山东第一高楼就开始做拆迁工作了。但是，地产新政落实之后，有的项目依旧热销，一天成交4个亿，有的项目一个月成交不足十套，呈现出冷热不均的市场态势。小市场——全国前十名的开发商，已经有七个进驻济南，而且纷纷打造大型、甚至是片区级综合体。绿城一手带热的奥体文博片区、万达一手打造魏家庄片区改造，都写进了市长的《政府工作报告》做了重点批示，其市场关注度、形象高度引全济南人侧目。一个值得注意的现象是，而新政之后，房地产市场走势出现分化。总结并发问，，针对我们的的第二个问题题——定位问问题：整体看来市场场有冷有热，，仔细观察有有人哭有人笑笑，在这样一一个市场环境境中，我们处处在一个什么么样的位置?是做市场关关注的热点，，还是被滚滚滚洪流般的城城市开发热情情所淹没？这这个需要仔细细斟酌，但有有一点毫无疑疑问——我们们要突出市场场大环境、竞竞争对手的重重围。还有一个更为为明显的问题题……以上问题都将将是我们需要要解决的问题题，但是我们们首先要找到到目前的核心心问题——困困扰我们的核核心在于：目前的不乐观观的市场行情情与项目周边边物业（住宅宅、公寓、写写字楼）出售售出租价格（（住宅成交均均价1万元上上下），根本本无法支持项项目写字楼、、公寓的目标标价格，甚至至是商业的租租金。如何实现本案案的销售和招招商、经营良良好？也就是我们要要面对的三个大问题之之一的——整个项目目的运营问题题，或者说是是操盘问题。。操作项目，自自然要先看市市场，前文提提到现在是乱乱象纷飞，冷冷热不均………市场真的那么么悲观吗？他山之石———举例：济南高高端住宅市场场近期十分火火爆，中海的的千万级别墅墅，80分钟钟即认购2.4个亿；绿绿城打造的全全运村双楼王王即将开盘，，单价直逼2万每平米………回答前面的问问题，忽冷忽忽热的市场反反应，说明市市场不是没有有购买力！为为什么不买，，肯定是自身身原因！如何产生购买买？最原始的思考考方式——性性价比产品的高价值值/合理的价格格=高性价比价值价格高性价比原则：苹果iphone价格很很高，但是卖卖场内总是卖卖断货；而老老牌霸主，摩摩托罗拉手机机，现在连卖卖场内的专柜柜都难得一见见了……抱怨市场无情情，不如审视视自身。苹果的iphone，心心理价值可能能早已到达2万/台，如如果它只销售售1万/台，，必然遭受哄哄抢。山寨手手机价格仅几几百元，你会会去购买吗？？甚至两者的的功能都差不不多。原因在于：价价值决定价格格同理：如果我我们的项目产产品，在市场场心里的价值值是3万/㎡㎡，而我们只只销售2万/㎡的话………说直白一点：：我们就是要追追求溢价！总结之后，发发现目标：目标进一步明明确：1.国家调控控，市场上空空阴云密布，，观望情绪水水涨船高，在在市场行情不不利的情况下下，我们必须须打造项目高价价值，才能实现项项目的成功。。2.华强品牌牌战略大布局局，借助本案案一举实现区区域性垄占地地位，品牌价值最大大化，也是我们此此次推广的核核心目标。创造高价值1.先天资质质条件——成本问题———面对成本，，需要高价值值来支撑利润润2.客观环境境条件——定位问题———面对市场围围堵，需要突突出重围3.后天努力力的主观条件件——运营问题———面粉贵过面面包了，还是是要卖面包高价值三大问题与追追求目标之间间的关系：一杯咖啡在家家里你自己冲冲，成本不过过2毛钱，但但在鲜花装饰饰的走廊、伴伴随着古典轻轻柔音乐和名名家名画装饰饰的咖啡屋，，一杯咖啡的的价格可能超超过20元，，你也认为物物有所值；在在家里烧一盆盆洗头水，成成本不会超过过一元，但在在洗头洗脚城城找一下放松松、快慰的感感觉，一次可可能会花上几几百元……本质一样，但但是站位不同同，价值就不不同高价值如何产产生？如何寻找迎合合市场，又如如何凸显项目目与众不同的的站位？创造主动式需需求，依赖于于产品差异化化和利益差异异化，使独特的产品品拥有独特的的利益，满足足客户独特的的需求。【项目定位】】STEP２洞悉市场矩阵阵——寻求差差异化定位的的第一步1.绿地·普普利中心———济南第一高高楼、大型城城市综合体济南未来的第第一高楼（263米高）），由上海绿绿地集团投资资打造（绿地地投资的400米高的济济南大观园东东“山东第一一高楼”也已已经进入规划划阶段）。未未经面市，便便已引起市场场高度关注，，公布入围的的建设方案后后，更是引起起满城热情，，众多市民积积极参与，发发表意见。目前体量和产产品尚未确定定，尚处于土土石方阶段，，但是根据初初步规划，写写字楼、公寓寓、商业（上上海新天地式式）是其主要要的三大类产产品，其形象象高度和业态态规模、营造造手法等自身身素质略高于于本案，与本本案形成直接接竞争。2.海尔绿城城·全运村———奥体文博博片区第一高高端大盘，享享受城市级综综合体概念济南第一高端端大盘，无可可争议的尊贵贵社区,也是是中国排名第第二的房地产产开发商———绿城集团的的重点项目。。其二期有大大量写字楼、、酒店式公寓寓面市，其采采用中国豪宅宅专家——绿绿城集团的顶顶尖产品，已已推出多层、、高层、小高高层、公寓均均价已经飙升升至1.5万万元/㎡，仍仍被市场疯狂狂追捧。该项项目其与生俱俱来的戏剧性性和品质感，，备受各级政政府、媒体及及消费者的关关注。——直面的的竞争同区域———中润世纪纪广场、华华夏海龙综综合体济南东部区区域，未来来两大城市市综合体均均由本土开开发商营造造。中润世纪广广场产品品品质一般，，销售进展展缓慢；华夏海龙山山大路综合合体尚未动动工，业态态也是涵盖盖写字楼、、公寓、大大型商业（（多业态）），此项目目将在未来来与本案形形成直接竞竞争。区域外———万达广场场——济南南市中心90万平米米ＨＯＰＳＳＣＡ综合合体济南市中心心标志性楼楼盘，精装装住宅单价价已经飙升升至1.8万/㎡，，作为济南南最大综合合体项目，，业态涵盖盖丰富，生生活十分便便利，公寓寓、写字楼楼等产品是是投资热选选。未来投投放市场的的写字楼及及住宅、公公寓将在一一定程度上上与本案形形成对比竞竞争。济南市场上上，论各项项素质，无无论形象、、产品、区区位、业态态、服务、、配套各个个方面，均均有相对突突出、优于于本案自身身素质的楼楼盘——也也说明一点点，本案仅仅从其地产产属性上来来看，优势势全面，但但没有特别别鲜明的亮亮点；论整体，““济南第一一高楼”、、“济南第第一豪宅社社区”等大大盘整合发发力能力均均强与本案案。深入挖挖掘，超高高层写字楼楼不是唯一一；商业业业态专业性性强，不全全面，缺乏乏万达式综综合体的生生活型功能能；论产品品，公寓部部分居住及及办公功能能均不突出出，相较于于一些专业业地产开发发商的产品品而言，较较为平庸。。那我们怎么么创造高价价值？怎么么实现华强强集团的品品牌战略布布局？此处我们可可以直接得得出一个结结论——如如果按照常常规地产操操作手法———去炒作“CBD”，去运营“城市市综合体””的概念，体量上我我们将逊于于万达、形形象上将逊逊于绿地、、产品上将将逊于绿城城，商业和和写字楼还还要面对众众多竞争对对手，甚至至是赛博、、科技市场场等卖场的的冲击………这将是一片片红海！面对现实，，直接发问问——普通操作手手法必然导导向一片红红海，我们们应该怎么么寻找到项项目差异化化价值？——重新审审视项目和和品牌自身身回到品牌———华强集团于于2009年11月月完成了重重大资产重重组，置入入“华强广广场”、““华强北··中国电子子市场价格格指数”和和“华强电电子网”等等与电子专专业市场、、配套商业业地产以及及电子商务务有关的优优质资产。。经过本次次资产重组组，实现了了公司在主主业方向上上的根本性性转变，突出了公司司的主业为为电子专业业市场和配配套商业地地产的开发发、经营以以及电子交交易平台的的综合运营营。关键点浮现现——突破走高端端城市综合合体（常规规地产运营营模式）不不能实现项项目高溢价价的窠臼，，以专业市市场、配套套商业及电电子交易平平台的综合合运营，带带来了国内内IT产业业运营的新新模式，同同样也带来来了本案的的定位突破破方向。回到项目———华强集团是是中国电子子信息的百百强企业，，此次将打打造的济南南华强广场场，将是华东地区最最大的专业业it卖场场及行业综合体体。本案将会对对山大路科科技一条街街形成规模模效应。专专家甚至预预测，华强强在此投资资，年营业业额将达到到100多多亿，而济济南科技市市场据说在在2007年的时候候年销售额额就达到了了26亿，，与赛博相相当，如此此大好的市市场前景预预期，华强强肯定也会会给山大路路带来新的的发展。关键点浮现现——走行业综合合体的路线线，似乎更更能凸显项项目差异化化，垄占市市场空白。。做决定之之前，先研研究行业………关键点认识识——这不是是一个普通通意义上的的房地产项项目，我们们要通盘考考虑，要跳跳出地产看看地产。先看行业内内经营———IT业经经营现状IT行业的的销售利润润趋低已经经是不争的的事实，品品牌PC毛毛利百八十十块，大部部分是三五五十元，靠靠传统的批批发炒货不不挣钱，在在国美、苏苏宁等新型型业态中也也没见盈利利……专业卖场也也好不到哪哪里去，北北京京东商商城还在烧烧钱……2%~3%的净利润润已经是奢奢侈的期望望了。——《北京京青年报》》山大路经营营现状整条山大路路经营状况况与现在的的行业惨淡淡光景差不不许多，09年，HP、戴尔尔、tinkpad、宏基、、华硕等一一线品牌代代理商多半半亏损，甚甚至有大型型代理商行行将倒闭的的传言，有有人戏言，，整个山大大路就两个个牌赚钱““索尼和联联想”。山大路及赛赛博数码广广场经营状状况一览仅从目前市市场状况来来看，山大大路周边及及济南本土土市场，无无法满足项项目的行业业综合体定定位需求，，同时，行行业利润越越发低薄，，行业看空空情绪较为为严重。从实际出发发，本案必必须定位与与辐射更大大区域的、、有影响力力的行业综综合体！再看看产业业布局———就市场来来说，我们们以后运营营的空白点点在哪里？？产业的集中中区域最早早的形成，，应该在北北京中关村村和深圳华华强北。从从全国范围围来看，从从萌芽开始始计算，有有大约20年历史。。当时时常有有听到这样样的故事：：为了给别别人DIY一台PC机，坐飞飞机到深圳圳买2根内内存条，除除了来回的的路费还要要挣几百元元；商家做做生意时间间自己随意意决定，平平时上班，，周末关门门休息。随着IT产产品在全国国范围内的的流通、IT人在全全国范围内内的流动，，加之这个个行业资讯讯交流快的的特点，这这个时候的的科技（电电子）一条条街不仅仅仅是IT产产品的聚集集地了，更更是这个城城市树立知知名度一个个途径。犹如北京中中关村、上上海徐家汇汇、广州石石牌村、深深圳华强北北、成都磨磨子桥、重重庆石桥铺铺、西安雁雁塔路、沈沈阳三好街街、南京珠珠江路、杭杭州文三路路、合肥金金寨路………——如何定定位的问题题，也是如如何突破行行业利润壁壁垒、寻找找市场空白白的要点。。在经济全球球化不断加加深的情况况下，国家家以及区域域之间的竞竞争一个突突出表现就就是产业和和大型产业业群之间的的竞争。不不可否认在在世界上众众多的集群群中，以IT产业集集群闻名的的美国硅谷谷、印度的的班加罗尔尔等所取得得的巨大成成功充分体体现了IT产业集群群的优势。。我国已形成成珠三角、、长三角、、福建厦门门沿海及京京津四大ICT产业业集群，其其中广东省省电子信息息行业是整整个行业增增长的重要要力量，其其销售总额额和利润占占全行业的的1/3。。珠三角的的其集群优优势通过华华强北“中中国电子信信息第一街街”的繁荣荣景象，就就可见一般般。目前，除厦厦门沿海行行业产业化化较弱之外外，珠三角角、长三角角、京津地地区三大产产业集群贡贡献了全国国近80%的电子信信息产业市市场份额。。可见，集群群化已经成成为我国电电子信息产产业的发展展趋势！集群化组合合优势———首先，集群群加强专业业化。整个集群对对一个产业业的专注,才能把把这个产业业做出品牌牌，做出最最好的质量量和最低的的价格来；；另一个层层次是集群群内企业间间出于分工工协作的需需要而对生生产链细分分下的专业业化。其次，集群群降低成本本。在专业化分分工合作的的基础上，，集群这种种产业组织织用市场交交易关系取取代了内部部管理关系系。，使得得每一个环环节的生产产和经营都都是根据效效率和经济济原则而非非其他关系系进行广泛泛的分工与与协作，最最终使交易易成本最小小化。集群内的交交易费用更更低，因为为通过外包包或者由集集群内不同同独立企业业进行分工工协作,可可以得到更更低的价格格与更高的的效率。第三，集群群利于创新新。创新常常来来自国家或或集群内部部企业间的的互动中，，因为在产产业群中，，新工艺、、新技术能能够迅速传传播，新思思想、新观观念易于被被接受，使使创新费用用降低。正正如一位创创新理论的的先驱所说说：“创新新不是孤立立事件，并并且不在时时间上均匀匀地分布，，而是相反反，它们趋趋于集群，，或者说成成簇地发生生。”发展的需求求决定：需要经低成成本、需要要更专业、、需要创新新，因此产产学研结合合、一体化化生存———必然走向向集群化………截至目前，，行业集中中区域已经经发展成为为北、上、、广（深））一线城市市为主导，，成都、重重庆、西安安、南京、、杭州、合合肥、沈阳阳等高校及及产学研基基地集中区区域带动的的格局，并并逐步向其其他二三线线城市渗透透。总结认识：：南快北慢———行业内，北北京、上海海、广州、、深圳的核核心作用地地位不可动动摇。同时时多点开花花，西南、、江浙、华华南、东北北等区域发发展迅速。。环渤海区区域尚处于于市场空白白！集群化明显显——经过近20年的发展展，我国电电子信息产产业已经初初步完成集集群化产业业布局，也也已经形成成了一定的的国际竞争争力，集群群优势日益益凸显，中中国的“硅硅谷”、中中国的“筑筑波科技城城”即将出出现！基础层面的的必要性———占领——环环渤海拥有有大量的市市场空白要求——项项目自身需需要，必须须扩展到更更大范围……更高层次的的引领性———国家政政策我们再看国国家政策的的导向………国家政策动动向——时时代命运的的走向党的十六届届五中全会会召开后，，中国正把把目光投向向环渤海，，将部署规规划加快开开发周边区区域，以带带动中国经经济增长““第三极””──环渤渤海区域的的发展，改改变中国经经济“南快快北慢”的的格局。可以说，华华强占位济济南，也是是出于对国国家战略的的思考。这是一个必必然的趋势势，这是由由我们国家家“从南向向北，然后后由东到中中，再向西西”的梯度度转移战略略决定的。。而济南作作为交通中中心，拥有有两条经济济动脉铁路路，拥有占占全国六分分之一的高高速公路里里程，工业业基础良好好，是价值值洼地，其其发展条件件甚至优于于部分大型型城市。“环渤海””的崛起，，已经势不不可挡地成成为了一个个发展命题题。这个发发轫于上世世纪80年年代的区域域概念，现现在已经成成了国家战战略发展重重心。1.产业发发展格局———北上广等地地已竞争惨惨烈，环渤渤海是价值值洼地2.国家政政策条件———剑指环渤海海，必将迎迎来巨大的的时代发展展3.自身项项目定位———集群化、扩扩大化的定定位，是找找到市场空空白的必经经之路市场空白两大打造目目标——差差异化定位位——环渤海海的辐射范范围、集群群化的组合合形态环渤海辐射射——三大大支撑差异化需求求决定寻找找北上广之之外的市场场增长空间间；济南市场无无论商业、、办公等，，无法支撑撑项目24万体量，，必然寻求求更大市场场份额；国家政策支支持、未来来市场空间间优越，是是相比较中中西部的绝绝佳选择；；集群化组合合——产业业需求京津及环渤渤海区域云云集大量ICT产业业企业，需需要更强有有力的整合合与带动，，以凸显集集群化优势势；同时，，本案自身身属性———华东最大大专业综合合体，本身身集群化打打造所带来来的集群化化运作基础础，更是本本案的定位位差异化亮亮点。占位环渤海海，坐拥中中国经济发发展第三极极，我们将将建立一个个：高智慧企业业云集、高高效且系统统化、能产产生高价值值的产业综综合体这几个关键键词中间包包含着对华华强广场的的认识结果果……中国环渤海海•智慧产产业集群环渤海：站位环渤海海，辐射全全中国，打打开全球市市场突破口口；一举实实现华强集集团战略布布局。智慧产业：：涵盖高科技技行业的研研发、生产产、服务、、配套多个个层面，不不仅仅是科科技，也更更不会像科科技一样因因更新速度度快而迅速速贬值，智智慧是永存存的。集群：大体量行业业综合体，，必然驻扎扎大量企业业和产业人人群，必成成一个集群群化出现；；作为“中国国电子信息息第一街””的肇始，，我们在深深证华强广广场无需进进行整体定定位，因为为我们已经经站位产业业集群中心心，而在济济南这个新新的市场空空白，我们们要运用统统一的概念念来统领整整个项目。。【项目定位位】当世界出现现智慧产业业集群同类项智慧产业集集群——20世纪50年代，，随着高新新技术的兴兴起和发展展，美国工工商界和政政府部门为为了利用大大学的研究究力量，开开始把从事事高新技术术研究与开开发的实验验室设在研研究性大学学周围。从从那时起，，通过不同同方式的组组建，在一一些大学周周围便形成成了高新技技术密集区区，被人们们称为“研研究园区””或“工业业园区”。。最著名的科科技工业园园：斯坦福工业业园的兴建建和“硅谷谷”波士顿128号公路路高技术园园区北卡三角研研究园日本筑波科科学城、九九洲硅岛、、台湾的新新竹科技园园区等等………老生常谈———再举硅谷的的例子，我们们思考一下其其意义……2006年硅硅谷总共有225,300个高技术术职位。以高高技术从业人人员的密度而而论，硅谷居居美国之首，，每1000个在私营企企业工作的人人里有285.9人从事事高科技业。。高技术职位位的平均年薪薪亦居美国之之首，达到144800美元。2008年硅谷谷人均GDP达到83000美元，，居全美第一一。硅谷的GDP占美国国总GDP的的5%，而人人口不到全国国的1%。无数先进在世世界上有影响响力的企业，，大多孵化于于类似的科技技园区：制造世界第一一台激光打印印机的惠普制造世界第一一台个人pc的IBM制造世界第一一部手机的摩摩托罗拉制造世界第一一台数码相机机的柯达……当世界出现硅硅谷我们也可以看看看最近50年里世界企企业创新的大大本营硅谷在在发生什么，，这些偶像公公司为什么产产生在硅谷？？或许会很有有趣，即使在在硅谷，也很很少有人知道道苹果自己是是不生产机器器的，更不知知道富士康，，虽然每个iPhone和iPad后面都写着着“AssembledinChina””……谁是引导世界界发展的源动动力？是单纯的生产产技术吗？是是做研发的工工程师吗？还还是市场需求求？我们无法法给出确切答答案，但是可可以肯定的是是，云集了世世界最高端智智慧的产业集集群，正在一一点一滴的改改变我们的生生活……驱动世界的力力量本案作为大型型的产学研平平台、交易平平台，凝聚世世界级高端企企业研发实力力、驱动产业业内中小企业业腾飞发展，，并最终促进进行业发展，，实现强大的的带动作用。。这将是未来来中国新经济济增长点的驱驱动力所在！！同时，华强集集团作为中国国电子信息产产业领军企业业，作为对华华强品牌的概概括，我们认认为，能够占占据世界电子子信息产业龙龙头地位的企企业，亦是驱驱动世界的力力量！【项目核心推推广语slogan】案名：华强广场定位语：中国环渤海··智慧产业集集群SLOGAN：驱动世界的力力量定位体系细化下去我们们能够认识到到什么？产品划分：写写字楼部分公公寓寓部分商商业部部分从直观到抽象象——复制or升级？？——面对山大大路北有科技技市场、南有有浪潮、东有有赛博的局面面，我们是““山大路升级级版”？还是是“环渤海龙龙头”？简要分析：寻找市场空白白、寻找自身身差异化，一一直是商业运运营的基本原原则。本案整整个项目，尤尤其是商业部部分，如果再再次陷入低端端零售的桎梏梏中，与周边边已经形成的的专业市场血血拼，集群优优势变为低端端零售的打包包，这不是我我们要的结果果。同时，银银座数码广场场等山大路老老产业集群已已经是包含商商业（赛博））、写字楼的的行业综合体体，与我们目目前的初步方方向相一致，，同档次竞争争，必然无法法胜出。初步结论：如果只是单纯纯的产业综合合体，我们只只能做“银座座数码广场2.0”。我们的思路———摒弃“银座数数码广场2.0思维”，，产品细分，，寻找差异点点！我们先看一下下商业……我们如何应对对？审视山大路：：1.经营客仅仅是地摊式、、散货经营，，科技市场和和赛博内无良良好的统一管管理和经营；；2.品牌及产产品同质化严严重，无序竞竞争与假冒伪伪劣现象严重重，代理商利利润明显摊薄薄，产品品牌牌损伤严重；；3.消费类电电子产品为主主流，行业内内其他上下游游产业产品难难得一见，市市场空白无人人填补；4.经营辐射射范围仅限省省内等低端二二级市场，无无集群化、产产业化影响力力，更无市场场空间扩展的的能力和动力力；……关键词：拉开开层次、差异异化、体验营营销1.利用华强强资源优势，，扩大招商范范围和规模：：深度挖掘华强强自身的合作作商家及企业业，优先引入入大品牌主力力店，进而带带动其他商业业部分的出租租，并同时扩扩大招商及运运营范围，打打造项目辐射射环渤海的影影响力。2.提升商业业环境软硬件件：将项目的物理理属性打造优优良，并提供供良好的管理理保障，拥有有专门的商业业运营管理团团队，整体提提升项目品质质，塑造高端端影响力，吸吸纳更有实力力的企业商家家落户。3.高端营销销模式运用，，提升行业价价值：采用国际国内内一线的运营营理念，改变变以往电子信信息业的粗放放式经营习惯惯，融入类似似于高端汽车车的4S营销销理念、苹果果的体验营销销方式，打造造区域性体验验、展示、交交易中心。我们将带来什什么——1.从混乱乱经营到产业业链的整合改变山大路区区域单体店林林立，业态几几乎没有划分分的现状，实实现运营从低低端到高端，，系统化、一站站式的解决方方式；改变以往无无营销手段、、销售利润低低下的现状，，提升山大路路整体档次。。2.从终端零零售到展贸中中心的功能转转变改变以往山大大路地摊式的的经营模式和和经营形象，，融入最先进进的体验式营营销手段，吸引最前沿科科技品牌，将本案打造造成面对全球球范围内高端端品牌的展示示、交易贸易易、研发平台台，同时，产产业链的扩展展将使的产品品及品牌品类类得到更大的的丰富，摆脱脱单纯的IT产业产品品品类，全面覆覆盖高科技及及电子电路生生产线各个环环节。3.从辐射二二级市场到环环渤海乃至全全球市场充分利用山大大路已经形成成的济南市最最大的信息技技术产品集散散地，辐射山山东省诸多地地市级的二级级市场的属性性，以及交通通、区位带来来的便利性，，扩大影响范围围，垄占环环渤海，并进进而辐射全国国，开拓国际际市场。4.从无序经经营到高档次次、高规格平平台面对以往山大大路鱼龙混杂杂、参差不齐齐的产品质量量，以及滞后后的售后服务务，都是拉低低山大路市场场的掣肘。华华强广场的出出现，将带来来一线的品牌牌，更会带来一线的品品质服务以及及先进的管理理模式，经营环境的的提升，更能能带动整个山山大路市场的的飞跃。我们将带来什什么——思路梳理：熟悉IT领域域的人都知道道，“北有中中关村，南有有华强北。””华强的品牌牌效应加上华华东最大规模模的高端电子子专业卖场的的打造，无形形中更增加了了山大路科技技一条街的含含金量，其产产业带动效用用远比单纯的的房地产开发发项目要强。。我们认为，本本案商业部分分应该秉承深深证华强广场场的“电子世世界”成功的的经营模式和和品牌属性，，打造环渤海海区域的顶尖尖标杆。该项目完工后后，必将带动动山大路科技技商务区的崛崛起，成为占占位环渤海、、辐射全中国国，乃至世界界的重要IT产业集群。。案名：华强广场·电电子世界定位语：全球科电品牌牌展贸中心SLOGAN：和华强一起赢赢得全球市场场【商业部分定定位体系】与商业部分线线性相关———公寓部分的定定位探索先了解济南公公寓重要样本本：奢华代表———海尔绿城··玉兰公寓目前济南市场场在售的最高高端公寓产品品，5000元/㎡的装装修成本，尊尊崇物管及市市府旁的绝版版区位，使其其开盘大卖，，均价13500元/㎡㎡，开盘当天天销售过80%；其投资资、居住功能能十分优越。。生活性——达达人界济南万达广场场的小户型精精装公寓产品品，上市即备备受追捧，最最大优势即为为拥有90万万㎡城市综合合体的大量配配套，曾是济济南最具价值值的投资产品品。商务性——大大舜天成自由由城济南最早、最最有代表性的的公寓产品，，地段绝佳，，景观及区域域配套十分全全面，是曾经经的标志性楼楼盘，虽历经经数年，现仍仍是济南市中中心商务办公公、投资的上上佳选择。从以上济南公公寓样本中我我们可以发现现，这些公寓寓具有最大的的共性，那就就是具有三个个楼盘均具有有投资性、多多功能性、、高端品质质。倘若我们的的公寓走奢奢华路线，，显然不会会比以产品品品质起家家的绿城高高端多少；；倘若我们们的公寓走走生活化路路线，地段段与内外配配套难以企企及达人界界。论商务务属性，我我们可以超超越自由城城，但是当当年的投资资性以及紧紧邻泉城路路的地段依依然是我们们无法去改改变的。因此，我们们应充分吸吸取他们的的共性，在在这些共性性的基础上上，寻求项项目的差异异点。市场样本分分析——总总结共性，，寻求差异异点黑盒测试———根据项目现现状，寻求求差异化1.山大路路提供巨大大的产业人人群需求：：山大路周边边存在大量量品牌代理理、实体经经营、小型型研发、延延伸配套的的企业，而而且从业人人数众多，，但是相关关针对性的的房产品缺缺比较匮乏乏，山大路路附近小户户型公寓租租售都常年年火爆，办办公居住两两相宜的产产品更是供供不应求。。山大路的强强大的产业业辐射力必必将带动公公寓产品的的销售。2.利用产产业需求，，结合项目目特色：毋庸置疑的的市场需求求，加上建建立于市场场热销产品品的共同属属性，会使使项目具有有一定的竞竞争力。但但是项目特特色还不明明显。我们们应充分利利用高科技技产业集群群的优势，，将科技与与电子产业业的优势结结合进来，，以明确我我们的市场场形象。带有智慧产产业特色的的高端公寓寓，将会比比普通的公公寓市场形形象更为鲜鲜明。建议公寓产产品部分灵灵活组合，，形成可打打通使用，，也可分割割使用的灵灵活产品，，使其居住、、商务办公公的自身多多功能属性性更加突出出；同时，提提供菜单式式装修方案案，打造高端产产品价值及及多功能型型，增强其其投资性。同时，做足足做好公共共空间，完完善项目配配套——例例如：部分分商业引入入健身、休休闲、餐饮饮等业态，，即能满足足山大路周周边的业态态空白，又又能服务于于项目自身身，形成一种城城市级泛会会所空间，，促成国际际化的生活活方式；在提供精装装服务的同同时，建议在楼宇宇内添置前前沿的自动动化、科技技含量高的的服务设施施，方便物业业管理的同同时，贴合合项目“智智慧产业集集群”的定定位，也是是此类产品品与项目周周边和竞争争对手的一一大差异化化。如何将差异异化价值发发挥到最大大？如何定位？？关键点梳理理：1.投资性性2.多功能能化3.定制的的精装4.高品质质公共空间间及配套5.国际级级服务6.全球前前沿的自动动化系统营营造7.泛会所所全能投资自用皆皆可，户型型空间不受受拘束，大大小分割自自由、可商商可住；高端带订单式高高品质装修修，顶级物物管和公共共空间营造造，服务良良好……智慧精神层面———为部分分中小型研研发企业发发展提供平平台；物质层面———高智能能化系统应应用，充分分体现高端端科技含量量；国际化泛会所式，，改变陈旧旧生活方式式，催生国国际化人群群；深入概括：：一种超前的的、尚未在在济南市场场出现的、、未来发展展方向上的的产品………公寓定位：：世界级智慧慧型全能公公寓核心广告语语：奢享未来所所想世界级：体现项目的的国际化属属性、高端端奢华属性性智慧型：兼顾小型智智慧型企业业应用及高高端智能科科技在项目目中的应用用全能：可商可住、、可组合可可分割、订订单式装修修、全维物物管……总体概括：：一种未来数数年内才能能普及的生生活方式、、一种在国国际化大都都会成立的的前沿理念念，拥有即即是奢享，，奢享未来来所想。这一切最终终反哺项目目核心———智慧产业业集群，如如何赋予它它的灵魂一一个名称？？有人声称，，原本三维维立体的世世界，在网网络出现之之后，变成成四维甚至至是多维的的……而网网络的终极极协议，即即是万维网网。本案我们称称其为全能能公寓，投投资、自用用、商务办办公，还享享受高科技技和周全服服务带来的的便捷舒适适，多种生生活方式随随意切换，，穿梭于多多维空间之之中。山大路的快快节奏和都都市情怀，，城市大配配套带来的的大型泛会会所功能，，让世界变变得更近在在眼前，万万千精彩，，触手可及及……我们不妨称称它为：万维公寓公寓定位：：世界级智慧慧型全能公公寓核心广告语语：奢享未来所所想案名：华强广场··万维公寓寓【公寓部分分定位体系系】平面方案2面对最有影影响力和代代表性的写写字楼产品品，我们将将如何解构构再重构呢呢？需求方：有如此地段段、如此价价格、如此此体量的写写字楼物业业需求的客客户，在哪哪？1.重视借借助平台发发展的专业业类企业举例说明：：济南齐鲁软软件园内就就有多家上上市企业，，其中还包包括在美国国纳斯达克克上市的软软件企业，，企业形象象提升和使使用的需求求，要求其其在产业集集群中汲取取营养并提提升品牌知知名度。类似于兴起起于济南的的九阳小家家电等国内内知名企业业为何要搬搬出去？！！可以揣测测的原因之之一就是，，本地没有有与之相匹匹配的、有有影响力的的产业集群群和运营场场所。2.区域内内、周边行行业的高端端企业山东省作为为中国第三三经济强省省，作为拥拥有最多国国有企业的的工业大省省，其在国国内的大量量500强强企业、高高新技术产产业一直没没有能让人人印象深刻刻的产业集集群。在济南范围内内来讲，也没没有鲜明的CBD区域，，平庸的状态态也印证了这这个城市的性性格。区域内内及与高科技技含量相关的的高端企业（（能源、金融融等）为争取取更多发展机机遇，必然寻寻找更大的平平台，占位环环渤海的本案案将是首选。。供给方——济济南现有有影影响力的特色色写字楼物业业：鲁商广场———公园办公占据济南环境境最优美、最最核心的地段段，但是写字字楼体量较小小，现已被众众多企业抢购购一空，此项项目写字楼单单价1.5万万/㎡，创济济南写字楼单单价之最，但但是此项目与与健身中心、、购物休闲业业态共存，难难以形成集群群效应。即便便如此，该项项目内也进驻驻了三家大型型软件、高科科技企业办公公总部，不禁禁让人唏嘘，，济南的产业业配套之匮乏乏。万达广场———5A甲级写写字楼此项目作为济济南核心最有有影响力的项项目，但是周周边环境嘈杂杂、业态混乱乱，考虑到写写字楼在济南南的销售难度度，此项目走走向了小户型型、投资性办办公空间的方方向，在销售售上未遇到什什么阻力，去去化良好。中润世纪广场场——总部基基地因为中石化、、新华保险采采购了其中一一整栋楼，开开发商祭出了了整层销售、、总部办公、、与世界500强相邻的的理念，但是是济南的众多多企业并不买买账，地标项项目没带来地地标效应，究究其原因，产产品自身问题题及集群效应应的混乱，是是硬伤。直面竞争，如如何突破？济南写字楼市市场一直缺乏乏亮点，5A、甲级、CBD、总部部基地等概念念被翻来覆去去的炒作。如如果按照常规规思路——1.对比绿地地·普利中心心、万达中心心，CBD及及城市中央的的概念，甚至至形象对手会会比我们更胜胜一筹；2.5A、甲甲级写字楼的的概念被天业业、中润、银银座等本土开开发商炒成了了贬义词，济济南市场上的的写字楼几乎乎没有不是甲甲级的，但是是也没有一个个写字楼项目目是被客户称称道的；3.从市场实实际看来，概概念、运营上上的特色化，，更能吸引客客户的注意力力——例如鲁鲁商广场。冷静思考，核核心与方向———关键词：还是产业集群群效应本案是拥有独独特产业集群群优势的项目目，相比与万万达广场、鲁鲁商广场、中中润广场特色色十分鲜明。。映像名称：智慧、创新集群化带来的的可持续、创创新、跨平台台的行业属性，也是本案卖卖点，这将吸吸引来众多与与此相关的产产业巨头，比比如已经进驻驻中信广场（（曾经的济南南高端写字楼楼）的甲骨文文、3M、IBM等高智智慧企业，也也将吸引济南南本土孵化出出来却总是留留不住的各种种高新技术企企业。映像名称：平台支持集群化提供产产业技术支持，也将是众多多企业趋之若若鹜的要点。。研发平台的的进驻、企业业交流平台的的便捷、融资资及其他服务务平台的搭建建，将使得济济南的高科技技企业迎来一一个春天。映像名称：形象需求集群化的运作作模式，带来来的形象高度度是产业内客客户所向往的的，行业的专专业配套带来来的利好，也也是一般写字字楼项目所无无法具备的。。映像名称：体验集群化、大体体量的营造同同时体现了科科技以人为本本的理念，使使用者在使用用感受上的提提升将是项目目的另一大差差异化。本案案在项目中还还融入了逃生生层、直升机机平台等前沿沿的打造模式式，会给形象象提升带来巨巨大效应。经过分析我们们得出——本本案写字楼将将是：国内、乃至全全球智慧型、、创新型的企企业发展地………站位前沿的、、国际跨国企企业的展示、、交流平台………新兴企业实现现梦想腾飞的的起飞地、一一副翅膀………定位方向———大型跨国企业业的的区域性性中心；中型企业的研研发、管理中中心和交易、、运营平台；；小型企业的腾腾飞平台；赋予它形象的的表述——案名：首脑中中心本案的写字楼楼产品，不会会吸引也不能能吸引银座数数码广场上的的众多无创新新需求、无产产业集群需求求的小代理商商。而是吸引行业业内有影响力力的重要企业业，比如现在在还在长清办办公的在全国国有影响力的的济南富美硒硒鼓、比如业业已上市的济济南测绘企业业东方道尔………这里必是引领领性企业的所所在、必是充充满进取心的的企业所在、、必是拥有创创新智慧的企企业所在！所所以，它是首首脑中心！也因此，我们们定位于：全球智慧前沿沿企业发展平平台在这里，聚拢拢来自全球的的影响力，是是未来逐渐成成长起来的企企业的影响力力肇始之地，，可称得上是是未来影响力中中心！作为一个如此此优良的平台台——本案将将是以智慧引领世界界发展的地方！公寓定位：全球智慧前沿沿企业发展平平台核心广告语：：智慧主掌世界界案名：华强广场·首首脑中心【写字楼部分分定位体系】】平面方案2华强广场中国环渤海··智慧产业集集群驱动世界的力力量华强广场·首首脑中心全球智慧前沿沿企业发展平平台智慧主掌世界界华强广场·电电子世界全球科电品牌牌展贸中心和华强一起赢赢得全球市场场华强广场·万万维公寓世界级智慧型型全能公寓奢享未来所想想整体认识STEP3策略执行二个线程问题题悬而未决：：品牌与落地华强品牌在电电子信息产业业内是颇具影影响力，但是是此次打造的的辐射环渤海海的行业综合合体，不得不不面对社会各各个阶层的客客户。尤其是是华强尚涉入入不深的北方方市场，品牌如何得到到大众的认可可？招商与销售项目先期展开开招商而随后后才进行物业业销售，而且且节点安排紧紧密，对于已已经十分复杂杂综合体楼盘盘操盘来说，，有益处但是是也有问题，，如何保证商业业部分招商的的同时兼顾公公寓和写字楼楼的销售？如如何把握各种种产品的客户户需求，协调调各种客户之之间的关系？？是后期需要仔仔细斟酌的地地方。先举例说明，，再开始动手手苹果——公共共关系的建立立促进产品及及品牌的成功功ipad、imac、ipod、iphone……诸多产产品的成功，，使得苹果成成为目前这个个星球上最炙炙手可热的数数码产品制造造者。有人说说，人家产品品做得好，但但是你总能听听见众多人对对苹果产品的的抱怨，并且且看到更多人人去排队购买买；而且做手手机的诺基亚亚、做系统的的微软、甚至至做it的全全部厂商都被被苹果逼上了了墙角……而且，除了在在互联网上，，你甚至看不不到苹果投放放的广告，但但是iphone4一经经下线，大洋洋彼岸中国的的发烧友及时时尚达人便预预备9月份购购置一台；联联想的高管说说：“苹果正正在失去中国国市场”，可可是市场上的的消费者却已已经把苹果视视为时尚、科科技的化身，，能否拥有苹苹果的产品，，已经是众多多人，尤其是是女性消费者者的面子问题题了。举几个例子：：2010年7月7日下午6点，AppleStore浦东东店，也是中中国第二家苹苹果零售店终终于揭去了神神秘面纱，将将它的全貌展展示在我们面面前。苹果中国公关关经理黄昱娜娜告诉搜狐数数码，苹果浦浦东店的第一一位排队顾客客已经诞生，，他6日晚上上10点就到到苹果店前开开始排队，这这时，离7月月10日的公公众开放时间间还有80多多个小时。脱口秀女王奥奥普拉•温弗弗瑞(OprahWinfrey)、汤姆··克鲁斯的女女儿苏瑞•克克鲁斯(SuriCruise)、“星战战女王”娜塔塔莉•波特曼曼(NataliePortman)都是是苹果产品的的忠实粉丝，，他们甚至用用ipad来来遮挡狗仔队队的镜头。贾斯汀•比伯伯(JustinBieber)、史蒂芬••科拜尔(StephenColbert)携iPad的形象在电电视上出现几几个小时之后后，一大批人人跟风到苹果果商店抢购自自己的iPad……苹果是如何做做到的？一个品牌的成成功不是靠漫漫无目的的广广告轰炸、不不是靠低价倾倾销……而是是通过公共关关系的营造，，这也使苹果果率先登上了了高端品牌的的行列！苹果的公关顾顾问公司麦肯肯锡强调“这这个世界上的的90%的舆舆论，是由10%的舆论论领袖所控制制的”，就是是通过缓慢的的、一点一滴滴的影响整个个社会大众及及舆论导向，，最终使得苹苹果一步步走走向了成功………当然，这是一一个漫长而且且复杂琐碎的的过程，有无无数的想法等等待我们实现现。我们如何实现现华强品牌与与社会大众的的公共关系建建立？四层协议，缔缔结公共关系系四层协议，缔缔结公共关系系：第一层级：华华强品牌及项项目形象主题：驱动世界的力力量目标与内容：：通过深度挖掘掘华强集团30余年经营营业绩，提炼炼华强品牌的的核心价值点点，站在国家家电子信息产产业战略发展展的高度，以以垄占环渤海海、辐射全中中国为思考方方向，为项目目书写品牌背背书。同时，塑造华华强集团多业业态、跨行业业整合发展、、主营行业世世界领先的品品牌形象，解解决在济南市市场上的对华华强集团的陌陌生状态。辅以项目自自身的业态态信息，传传递品牌价价值的同时时传递项目目价值，为为后期写字字楼、商业业的招商与与销售做好好铺垫。品牌方针：：“华强强”——关关键词的营营造手法：联合在全国国有大范围围影响力的的媒体，在济南组织织一次“蓝色经济带带电子信息息产业发展展高峰论坛坛”，邀请全全国范围内内的行业学学术专家、、知名跨国国企业高层层管理者、、片区内政政府官员、、全国范围围内的中小小型同行业业企业。整个论坛阐阐述环渤海海区域的高高科技产业业的发展前前景，论证证该区域内内的市场空空白点，研研讨华强布布局全国的的发展模式式，宣传项项目。会议纪要形形成《中国环渤渤海信息产产业专业研研究蓝皮书书》，随全国及及地方性媒媒体发布（（增刊夹报报形式），，最大化的的利用媒体体的社会影影响力。品牌方针：：“华强强”——关关键词的营营造建议媒体平平台——全国性：《21世纪纪经济报道道》《南方方周末》或或《财经》》《电脑商商报》等专专业媒体，，以及《参参考消息》》《光明日日报》等有有影响力媒媒体；地方性：《齐鲁晚报报》《大众众日报》（（党报）《《山东商报报》《济南南时报》、、地方性电电视台、广广播全面覆覆盖，跟踪踪报道。同时，参与与房地产专专业领域内内的评奖、、论坛。例例如：参与与《中国房房地产报》》——中国国城市综合合体标杆评评选；住建建部等国家家部委的评评奖，用于于宣传项目目，体现本本案作为高高端物业的的价值属性性。解决三大问问题：为后期项目目商业招商商、写字楼楼及公寓出出售积攒高高端企业级级客户；创造项目影影响力，引引起社会的的热点关注注，形成口口碑效应；；为项目书写写强势的品品牌背书，，极大的增增强项目的的公信力；；驱动世界的的力量全球85%的操作系系统产自微微软，而全全球1\4的光驱和和手机核心心部件、1\8的数数码相机产产自华强——占位科科技前沿，，华强集团团，驱动世世界的力量量——迪士尼乐园园改变了世世界的旅游游业，而华华强建造了了比迪士尼尼还要大的的主题公园园——创新科科技旅游，，华强集团团，驱动世世界的力量量——纳斯达克指指数影响世世界金融，，华强北指指数影响全全球电子产产品交易——承办运运营中国唯唯一电子市市场价格指指数，华强强集团，驱驱动世界的的力量———中国环渤海海智慧产产业集群华强电子世世界/万维维公寓/首首脑中心四层协议，，缔结公共共关系：第二层级：：招商工作作主题：与华强一起起赢得全球球市场目标与内容容：展开本案商商业部分的的招商工作作，将项目目的招商信信息进行最最大化的宣宣传，同时时，要站在在区域性领领导者的位位置上，进进行口碑传传播；招商商政策、业业态分布等等软实力的的打造也要要同步展开开。引入苹果、、IBM等等国际一线线品牌，打打造类似于于三里屯village苹果果体验店的的主力店，，深度结合合华强电子子网等网络络交易平台台，建立线线上线下的的立体营销销渠道，以以刺激市场场，吸引客客户。品牌方针：：“范围围和影响力力”———关键点打打造手法：联袂知名门门户网站及及专业媒体体（例如：：新浪及《《微型计算算机》、《《电脑报》》）举办““驱动世界的的中国IT人物榜单单评选”，辐射全全国，吸引引业内大部部分知名企企业及企业业主参与，，即宣传了了项目，又又为项目招招商积攒了了大量高端端客户。参与北大、、清华、中中欧商学院院等EMBA的课堂堂观摩板块块，组织““环渤海··华强”的的研究讨讨论，使本案在众众多大型高高智能企业业中形成巨巨大影响力力。承办济南举举行的“电电子信息产产业博览会会”，以华华强的交易易平台为窗窗口，向国国内外客户户宣传项目目运作模式式和招商政政策，将政府行为为转化为企企业效益。同时针对对天津、大大连等环渤渤海重点城城市，举行行专场推介介会。品牌方针：：“范围围和影响力力”——关关键点打造造建议媒体平平台——全国性：全国知名的的门户网站站（新浪、、网易、猫猫扑、腾讯讯等）、全全国性媒体体的新闻报报道、专业业性极强的的媒体渠道道、重点区区域内的重重点媒体（（北京地区区——北青青、新京报报）。地方性：《齐鲁晚报报》《大众众日报》（（党报）《《山东商报报》《济南南时报》、、地方性电电视台、广广播全面覆覆盖。解决的2个个问题：完成项目商商业招商任任务，助力力品牌提升升；保持项目影影响力打造造，继续深深化项目形形象，为后后续工作做做准备；数百个国际际品牌汇聚聚，却没有有国际化市市场战略谁将改变山山大路？华强集团，，中国电子子产业巨头头，整合产产业资源，，打开环渤渤海市场的的世界出口口技术的差距距在缩小，，营销的差差距在拉大大，科电产业的的未来在哪哪里？华强电子世世界，专为为科电产业业打造的体体验式营销销平台，