工业园公司业务战略分析报告

工业园公司业务战略分析报告

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第3页业务组合战略报告总体框架民用房地产外部环境及内部资源与能力分析外部环境分析宏观环境分析行业环境分析内部资源与能力分析现有资源分析核心竞争力分析业务定位分析商业地产外部环境及内部资源与能力分析业务组合分析外部环境分析宏观环境分析行业环境分析内部资源与能力分析现有资源分析核心竞争力分析业务定位分析业务发展分析业务定位分析业务发展分析协同效益分析

未来业务探讨是否需要其它业务其它业务选择思路其它业务选择建议

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宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分析企业战略环境所产生全局性的影响政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法对外国企业的制度就业立法……企业经济政治法律社会文化技术GDP的变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制行业需求市场需求……国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化……生活方式可任意支配收入就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文化及亚文化……企业战略环境对企业的影响：1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的；2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的；3、企业战略环境是动态的而不是静止的。

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国家投资体制改革放宽了企业投资领域，改变投资调控的方法不使用政府投资建设的项目不再实行审批这是我国投资体制改革的一个重大突破，极大拓宽了企业自主投资“施展拳脚”的空间。颁布《政府核准的投资项目目录》《这一目录将根据国民经济运行情况，适时动态调整，有利于强化和完善投资宏观调控手段。放宽社会资本的投资领域允许社会资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域，这将极大调动社会资本进行投资的积极性。加快推行“代建制”“代建制”突破了政府工程旧有方式，投资行为受到了规范。改进投资宏观调控方式综合运用经济的、法律的和必要的行政手段，对全社会投资进行以间接调控方式为主的有效调控。建立政府投资责任追究制度工程咨询、投资项目决策、设计、施工、监理等部门和单位，都应有相应的责任约束，对不遵守法律法规给国家造成重大损失的，要依法追究有关责任人的行政和法律责任。

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国家政策的调整对房地产行业产生了巨大的影响，迫使房地产行业在运营模式等方面展开竞争政策对需求的影响由于政策使近一至二年供给总量减少，致使需求升温，价格上涨；对商业、写字楼以及高档住宅进行限制，对经济适用房的总体规划调整了需求结构；二手房市场的逐步放开使阶梯购买成为可能；货币以及个贷的相对稳定对市场需求起到刺激作用。政策对供给的影响土地供应总量受到限制，土地市场化使土地价格市场化，原有依靠优质廉价土地资源的地产公司出现生存危机；利率的宏观调控作用已经显现，对开发商的自有资金及多渠道融资提出新要求，对中小型房地产公司产生淘汰效应。政策可能的变化及启示国家宏观调控政策属于阶段性措施，为使房地产市场市场化运转，国家将陆续出台规范行业行为的法律文件，以增加房地产公司的自律性；国家将继续采取相对稳定的货币政策，利率上调可能性不大，需求仍将逐步放大；一级土地市场不会放开，与二级市场将保持分离，促使房地产商在运营模式等方面展开角逐。

第8页而技术发展也促进了民用房地产业的发展建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台，实现网络化经营采用新型结构体系，营造更加舒适的居住空间采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术实现集约化、标准化、系列化生产使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源室内套型、室外环境设计现代化光缆宽带入户，形成网络社区高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征增加招投标企业科技成果加权值突出科技创新企业的优势物业服务创新住宅销售创新建筑技术创新住宅部件品创新规划设计创新招投标创新提高了产品质量和投资效益促进房地产业的结构优化和升级提高了企业的竞争力和品牌降低了开发成本，增加了产品附加值创新项目创新的内容和形式对房地产业的影响

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但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费起到影响房地产需求变化20XX奥运加入WTO美国霸权主义经济全球化XX危机恐怖与动荡疫情亲民政策城市品位升级消费者恐慌大城市楼市萧条防范不可预见情况增加储蓄抑制房地产消费持币观望影响外国投资商业地产升温收入水平提高经济周期趋缓推出经济适用房二元经济趋变危机意识增加束缚中国经济增长新技术引进房贷增加房地产升温体育场馆建设外行2.5%个贷

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总体上讲，宏观环境有利于也必将引导民用房地产行业走向一条正规发展的道路政治：Policy经济：Economic社会：Society技术：TechnicPest分析从根本上要求房地产行业进入一个良性竞争的时期高速的经济增长将带动房地产行业的发展目前的社会发展给房地产带来了巨大的市场空间新型技术的进入将加剧房地产行业的发展态势国内的房地产行业处于一个竞争与机遇并存的年代，不断规范的市场环境要求房地产企业不断加强自身的运营管理水平。未来50年，尤其从20XX年至2020年中国经济将持续快速增长，中国城镇居民的收入水平也将快速增长，中国将进入富裕社会。居民住房进入暴发式需求时期。政府将主要通过宏观经济手段规避投资过热。

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民用房地产的三种主要业态：普通商品房、高档公寓、别墅高档公寓及住宅别墅民用房地产主要业态普通商品房当前跨区域地产商投资的主要方向以当地中小型房地产开发公司投资为主

第13页进入二十一世纪房地产行业出现了新特征国家政策改变金融调控加强中国加入WTO地方壁垒打破居住观念变化收入水平提高优胜劣汰，兼并重组纵向分工，横向协作利益共享，风险共担土地招拍挂融资门槛提高房地产公司集中度加强融资方式多元化形成全国性房地产集团需求增加技术改进竞争加剧买方市场形成跨区域竞争大规模开发加剧市场需求拉动运作模式转变暴利结束梯级消费投资房产多次置业个性化需求潜在客户形成现实购买对房产超出居住的需要集中化规模化个性化行业吸引力

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这种供求趋势将继续受经济周期及房地产波动周期的影响，但是这种影响将显示出新的特点供给牵动需求时期需求牵动供给时期主要表现：长期高幅波动通货紧缩、高空置率、股市狂跌、超大型郊外项目、金融服务重组、政策导向、利率低位、政府干预主要表现：短期低幅波动通货膨胀、低空置率、股市调整、奥运经济、土地升值/紧缺、需求导向、利率上调、信托产品出炉、宏观调控19XX年19XX年19XX年20XX年20XX年宏观调控线需求拉动线宏观调控失力非宏观调控影响下的房地产周期：供小于求→剌激价格上升→利润增加→剌激投资规模扩张→商品供应量增加→供大于求→价格下降→利润减少→投资规模缩小→商品供应量减少→供小于求。行业吸引力

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总体上，尽管受政策风险影响，民用房地产行业仍然具有很高的市场吸引力起步阶段平稳阶段快速上升阶段萎缩阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅产业统计纳瑟姆曲线起飞期平缓期高速发展期城市化率30%70%

高房地产行业盈利性低市场成长性高因此，工业园房地产业务面临着较好的市场发展机会，也面临着控制风险和提高盈利能力的市场压力。行业吸引力

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10年来我国物业管理发展迅速但普遍存在着企业数量多、规模小、服务质量差的特点，XX市场也面临着同样的问题近10年来，随着我国经济建设的发展和住房制度改革的深化，城市物业管理行业取得了突飞猛进的发展。据统计，全国有物业企业近15000家，从业人员200多万人。中国物业市场XX物业市场XX市今年上半年物业管理面积稳定增长，累计新增物业管理面积645万平方米，其中新区累计新增508万平方米，旧区累计新增137万平方米。截止6月底，全市物业管理面积已达8655万平方米，其中新区7813万平方米，旧区842万平方米。物业企业642家，从业人员达6.5万人。

第18页20XX年9月1日颁发的《物业管理条例》对物业管理行业市场化、规范化起到至关重要的推动作用充分体现全体业主权利明确业主享有10项权利物业公司的命运由业主决定物业管理推行招投标业主公约为小区内的最高自治规则保障业主共用部位共用设施设备的权益界定物业管理与专业管理部门责任违反规定要承担法律责任物业管理权利和财产权利相对应的原则现实性与前瞻性有机结合的原则从实际出发，实事求是的原则业主大会制度业主公约制度物业管理招投标制度物业承接验收制度物业管理企业资质管理制度物业管理专业人员职业资格制度住房专项维修资金制度维护全体业主合法权益的原则

第19页20XX年5月1日《物业管理企业资质管理办法》开始实施，物业管理企业间资质的竞争也将成为关键

《物业管理企业资质管理办法》规定了物业管理企业资质等级和条件，不同资质等级物业管理企业业务承揽的范围，物业管理企业资质的审批和管理权限，物业管理企业资质等级的晋升等内容。最终目的是为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。资质审批权注册资金人员要求物业面积要求一级国务院建设主管部门500万元专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

(1)多层住宅200万平方米；

(2)高层住宅100万平方米；

(3)独立式住宅(别墅)15万平方米；

(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米；二级省级建设主管部门300万元专职管理和技术人员不少于20人，中级不少于10人管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

(1)多层住宅100万平方米；

(2)高层住宅50万平方米；

(3)独立式住宅(别墅)8万平方米；

(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米；三级市主管部门50万元专职管理和技术人员不少于10人有所管物业；

第20页新世纪我国物业管理发展出现新特征

房地产业的发展赋予物业管理新的内容

21世纪的人居环境强调规划布局的科学化、设计配置的智能化和空间功能的多样化。追求健康舒适、绿色环保、文化品位将成为房地产发展的重要方向。由此而来的是绿化率的提高和新材料、新设备、新工艺、新能源、新技术的广泛应用，甚至传统的房屋建造模式也将变成类似工厂化的标准装配。

在产品类型上，加入WTO将大大促进商业、写字楼、服务公寓等物业的发展，同时，随着社会经济的发展，将出现众多的功能性产品，例如：老龄住宅、休闲住宅、商务住宅以及各种类型的公寓等。网络化改变物业管理的运行方式

知识经济的浪潮迎面而来，首当其冲的就是网络科技的迅猛发展带来的e生活方式。物业管理与网络的结合已经成为不可抗拒的潮流，以楼宇智能化、宽带社区网络为代表的高新技术在现代建筑中的广泛运用，物业管理赖以生存和发展的“硬件”发生了前所未有的变化，实现现代化的网络管理是势在必行的趋势。

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上海物业管理成功企业案例：中企物业以服务取胜上海的物业管理市场一改一般评选单纯以管理面积作为评判标准的做法，而把客户满意度作为评审的重要依据上海中企物业管理有限公司国家一级企业资质崭新的物管理念———预料式服务理念：越小越要为，注重“小节”，它的内涵是讲人情、重人性、察人心公司决策层四位拥有EMBA学位；公司内具有大专以上学历的占20％，中专学历的占10％，中级职称占9％，初级职称占10％，技术工人全部具有中级及以上技术等级与国际著名物业管理公司看齐20XX年成为中国物业管理50强，20XX年成为上海物业管理前6强20XX年中企物业成立市场拓展部，他们先后参与了机场航站楼、磁悬浮浦东机场候车厅等项目的招标，并成为这两大上海形象工程的物业顾问20XX年初，为了积累高档酒店式公寓的管理经验，中企物业与多家境外著名物管企业洽谈，希望通过一种适当的合作方式来引进先进的模式

企业愿景

现阶段实施战略

中期目标

现有人员匹配

下阶段实施战略

第22页结论：物业管理逐步走向规范化、标准化，物业竞争开始取决于物业的服务质量及内部管理凡是能由物业管理市场调节的一律不再履行审批手续，凡是属于物管企业自主权的事项要坚决下放给企业，凡是社会中介机构能承担的一律放给中介机构，凡是能改成备案制的一律改成备案制。物业管理行业协会是政府管理部门与物管企业之间的桥梁。例如：日本和新加坡的行业协会，对企业的发展发挥着重要作用。鉴于我国物业管理行业尚处于幼稚行业现状，必须利用WTO赋予发展中国家的优惠条款，有步骤地开放物业管理服务市场，以积极稳妥的方式在一定保护期内逐步扩大物业管理市场开放程度。改革有关物业管理的行政审批制度积极有效地发挥行业协会的作用建立物业管理市场准入制度房地产开发进入调整期政府的倡导与严管管理公司要摆脱困境发展商“断奶”中介代理涉足管理业主自治意识渐强政府开始转变物业管理的管理方法，业主的监督作用为物业服务质量的提高提供了客观要求

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第24页设计院建材商建筑商房地产商客户生产方式策划设计施工设计确定材料供应验收销售实现购买市场调查潜在需求市场调查策划设计组合材料供应材料研发解决方案施工工序强化客户分析购买方案实现购买售后服务远离客户

房地产价值链分析：部门间仍至价值链企业间的沟通互动利益共享已经逐步成为大型房地产开发商的核心竞争力卖方市场主导的经营模式－以“抛过墙”作为表现形式买方市场主导的经营模式－以沟通互动作为表现形式研究影响购买的关键因素价值链分析

第25页研究客户真实需求，挖掘和创造土地及房产价值的能力成为主要成功因素民用房地产价值链各环节利润贡献率发生质的变化开发流程建筑安装物业管理楼盘销售物业经营15%

10%5%土地运作土地运作营销策划建筑安装物业管理物业经营规划设计前期策划利润从20XX年8月31日始停止一切“历史问题”的协议出让，全部土地进入“招拍挂”市场致使土地交易透明化，土地价格市场化，从土地环节获取利润将成为历史。土地价值的体现因开发商以及开发方案的不同产生巨大差异；品牌及营销策划能力成为房地产开发商之间利润水平高低的关键。价值链分析

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内外部客户的共同作用创造了民用房地产的利润和价值，所以内外部客户的服务能力对利润和客户价值的创造起到关键作用公司利润与顾客价值客户购买外部客户内部客户人力资源部财务部总经办营销策划部营造部前期策划部人员引进、培养、激励服务资金计划、使用服务信息沟通、调节服务物有所值开发商信誉品牌物业服务水平物业公司价格品质户型配套周边交通环境人文土地部门政府部门设计院施工企业建材企业配套商园艺公司利润创造过程客户价值创造过程为外部客户提供服务为外部客户提供服务内部客户间提供服务位置满意价值链分析

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通过价值链分析可以看出，工业园应该加强资源整合和各种策划能力，为实现这种能力首先要培育内外部相互服务能力价值链分析价值链的各个环节相互配合，能够实现利润最大化在企业内部，价值链已经从前端向中后端转移现象启示加强与上游供应商、设计院、建材商等的联系与沟通加强对消费者的调查与研究加强对价值链中后端的控制技能，特别是加强策划能力的建设加紧土地的战略储备工作，为降低成本打下坚实基础内外部的沟通、服务成为为客户提供价值的关键环节价值链分析

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通过市场扰动度分析可以看到价格意识、需求差异性、服务水平已经成为影响市场的主要因素19XX年20XX年因素需求层次稳定性必需品//奢侈品技术变化频率需求变化速度价格意识购买力经济周期影响度产品生命周期需求差异性质量意识时尚款式意识市场饱和度服务水平替代品强弱竞争意识产品差异性0255075100扰动度低高资料来源：房地产市场扰动因素调查报告行业关键成功因素

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通过民用房地产行业的SCP分析，可以看到各种策划能力及服务能力逐步得到开发商的重视C

行为P

绩效小型房地产开发商生存空间缩小，经营重心逐步向中小城市转移；对全国性的跨区域开发商影响不大，大型房地产开发商更容易获取土地资源；行业壁垒逐步形成。土地出让政策改变，宏观调控抑制房地产投资速度中国经济持续走高，国家进行房改，梯级消费形成全国性开发商开始提高服务质量，加强内部及供应链管理，降低成本，囤积土地；品牌建设成为每一房地产开发商迫切课题；经营模式及赢利模式发生改变，资本运营、物业经营、物业管理等诸多方式运用并服务于房地产开发中。资金运作能力取代土地成为房地产开发商扩张的第一资源，资金的筹措能力成为考验开发商能力的标志。开发商内部整合能力、策划能力、研发能力、商誉成为核心竞争力培养的基础。外部冲击结构S大型房地产开发商为实现规模效益进行大中城市的布局、开发；由于散户时代的到来，开发商的前期策划、营销策划需要进行整合。开发商需要更加关注客户的现实及潜在需求；开发商需要推出个性化的品牌形象并与其产品相联系。供应链中顾客的服务能力成为评判开发商水平的关键因素之一。行业关键成功因素

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民用房地产业逐步趋向客户导向，客户关注点的变化对开发商提出了新的要求建材土地建筑设计与施工

营销集成个性化模块化客户关注点：

驱动(drivers)：招拍挂价格趋升由土地直接获利空间缩小设计、施工与房地产商紧密组合成为利润主要来源之一全程策划营销客户导向营销竞争需求快捷低成本政府控制土地稀缺竞价协议出让时代结束银根、地根紧缩客户需求差异化市场需求导向品牌竞争对手不单一

物业服务标准化服务个性化服务国家政策法规规范业主获得物业公司选择权服务需求个性化客户关注点：品质价格性能位置环境配套设施交通质量园艺户型性能概念品牌定位价格服务低成本服务及承诺品牌行业关键成功因素

第32页由于买方市场的到来，客户关注点决定了行业关键成功因素取决于以下六种能力关键成功因素客户关注点前期策划能力土地获取能力资金融通能力营销策划能力客户服务能力供应链整合能力（公关）小区位置★★小区定位★★周边环境★★小区园艺★★★配套设施★★★★★小区交通★★★★楼盘品质★★开发商品牌★★★★★★楼盘户型★★★建筑性能（智能化等）★★★价格★★★★★★服务及承诺★★★物业成本及质量★★行业关键成功因素

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结论：民用房地产关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为策划能力、运作能力等内在能力SOHOHOTEL策划能力HOUSEGOVERMENTLAND协议出让时期主要利润来源招拍挂时期主要利润来源协议出让一级开发商赚取土地高额利润策划开发赚取开发利润融资渠道土地再次出让主要利润源房地产开发成为开发商获利主要来源融资及资本运作土地寻求与策划概念互动运作能力以外部因素为主，以获得土地为目的的各种关键因素与能力以内部因素为主，以提高各种策划能力为主的这种内部因素转变运营战略成本战略行业关键成功因素

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行业分析表明，房地产行业仍处于一个高速发展和行业调整并存阶段，加强自身能力的培养是进入该市场的前提行业分析小结该行业处于高速发展与行业整合的并存阶段，加强自身能力培养是进入该市场的前提行业吸引力分析房地产行业具有较高的吸引力，工业园应该抓紧时机，在该行业中获取超额利润；目前的风险因素正逐步减少和降低，现存风险不会对该行业产生本质影响。行业集中度分析全国房地产市场并未形成真正的优势企业，但是地方品牌正在加紧向全国扩张；行业竞争正在加剧，差异化经营是取得竞争优势的必要条件。行业价值链分析行业的主要利润点由土地获取转向营销策划；对消费者的正确判断和研究、挖掘潜在需求成为考验开发商能力的关键环节。关键成功因素分析土地、资金、政府关系已经成为进入房地产行业的必要条件，但不代表着拥有以上资源开发商就可以成功；内部的经营管理的各因素成为企业竞争成败的关键。

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土地资源：与市场领先者相比目前工业园能够使用的土地资源已经非常有限，急需进行储备规划现有剩余可转让土地工业区29658平方米生活区209224.05平方米被政府征用或转让的土地共七块分散在区内221500.1平方米（尚未补偿）达成可开发意向的土地XX54万平米烟台海南地产商圈地面积新世界中国、新鸿基地产、和黄在内地圈地2600万平方米华新国际570万平方米万科1600－1800万平方米珠江合生1333万平方米首创集团400万平方米北京华润三年内增加500万平方米香江国际130万平方米大连万达20XX万平方米金业集团在北京圈地130万平方米开发商重点铺网城市万科以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区，以及成都、武汉等内腹地区中心城市。华新国际北京、上海、广州、沈阳、成都、重庆、大连等在内的九个百万人口城市。长实、和黄、新世界深圳、广州等新鸿基地产（港资）珠江三角洲广州富力、珠江合生北京等工业园的储备竞争主体土地储备情况市场主要战略布局

第37页资金与财务资源：工业园集团目前的营业费用率和管理费用率较低，反映出工业园的管理成本较低工业园20XX年20XX年20XX年主营利润率%15.0119.0419.95营业费用率%1.70.921.3管理费用率%2.526.14.48财务费用率%4.272.811.47从行业平均水平看，管理费用和财务费用均有明显下降趋势，主要因为房地产规模效应显现和经营管理水平提高；从工业园角度看，除财务费用率高于行业水平外，其它费用率均较低，这主要是工业园单项目运作及运用土地资源等所致，如若进行跨区域开发必将导致营业及管理费用率提高。但工业园的财务费用率不断攀升，资金使用效率低。

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资金与财务资源：20XX年工业园财务水平与行业平均水平接近或超出，可见工业园财务状况较好指标工业园数值行业平均值行业最高值行业最低值流动比率1.711.8095.6440.174速动比率0.650.3401.4350.004流动负债经营活动净现金流比0.0790.0300.780-0.965资产负债（单位：%）59.82%60.524460.340——偿债能力分析指标工业园数值行业平均值行业最高值行业最低值应收账款周转率7.39389.5862119.840.084存货周转率0.270.5644.0010.005流动资产周转率0.2690.3722.0210.009总资产周转率0.250.2891.5910.004资产管理能力分析指标工业园数值行业平均值行业最高值行业最低值主营业务利润率（单位：%）19.04-89.587162.730-1,961.2净资产收益率（单位：%）12.04-4.97527.130-214.57总资产利润率(单位：%)4.84-0.87210.250-148.76盈利能力分析指标工业园数值行业平均值行业最高值行业最低值主营业务现金比率0.17690.5574,150.510-440.200营业活动收益质量0.9320.78227.322-16.329收益质量分析

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资金与财务资源：20XX年工业园的各项财务指标进一步改善为工业园下一轮的业务发展提供了财务保障指标工业园数值万科天鸿宝业XX房地产流动比率2.562.132.422.65速动比率1.070.320.600.33流动负债经营活动净现金流比0.2740.308-0.5290.087资产负债（单位：%）56.0554.9240.2546.76偿债能力分析指标工业园数值万科天鸿宝业XX房地产应收账款周转率111.47522.31735.3213.05存货周转率0.440.6340.3620.251流动资产周转率03630.7110.3180.262总资产周转率0.370.6800.3100.235资产管理能力分析指标工业园数值万科天鸿宝业XX房地产主营业务利润率（单位：%）15.0113.0213.624.79净资产收益率（单位：%）12.4813.215.181.26总资产利润率(单位：%)5.488.844.231.13盈利能力分析指标工业园数值万科

天鸿宝业XX房地产主营业务现金比率0.2870.232-0.6480.130营业活动收益质量1.6141.795-4.9592.042收益质量分析20XX年工业园财务指标较20XX年有了进一步改善，许多指标高于经营业绩突出的房地产上市公司，为下一步业务发展提供了良好的财务保障，只是总资产的收益水平还有待提高。

第40页附：财务指标解释流动比率=流动资产/流动负债速动比率=速动资产/流动负债流动负债经营活动净现金流比=经营活动净现金流量/流动负债流动负债经营活动净现金流比指标衡量公司产生的经营活动净现金流量对流动负债的保障程度。该指标越大越好。资产负债率=负债总额/资产总额应收账款周转率（次）=主营业务收入净额/平均应收账款余额存货周转率（次数）=主营业务成本/平均存货流动资产周转率（次数）=主营业务收入净额/平均流动资产总额总资产周转率=主营业务收入净额/平均资产总额主营业务利润率=利润/主营业务收入净额净资产收益率=净利润/平均净资产X100%总资产利润率=利润总额/平均资产总额

总资产利润率指标反映企业总资产能够获得利润的能力，是反映企业资产综合利用效果的指标。该指标越高，表明资产利用效果越好，整个企业的活力能力越强，经营管理水平越高。该指标越高越好。主营业务现金比率=经营活动产生的现金净流量/主营业务收入主营业务现金比率指标是“主营业务利润率”的修正，反映了完成的销售中获得现金的能力，该指标排除了不能回收的坏帐损失的影响，因此较为保守。该指标通常越高越好。营业活动收益质量=经营活动产生的现金净流量/营业利润

营业活动收益质量表明了营业利润中以现金形式流入的部分，通常该指标越高说明营业利润的质量越高。该指标越高越好。

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人力资源及供应链合作资源：工业园的人力资源配备基本上能够满足单项目运作的需要，而且已经与供应链及政府部门建立了良好的关系人力资源供应链合作资源经过工业园家园三期的开发，工业园已经建立了从前期、营造到售后服务仍至物业管理的人力资源保障体系，基本上能够满足单项目运作所需要的各专业人才。经过工业园的建设以及工业园家园三期的开发，工业园已经建立了从政府建设部门、土地管理部门、到建筑规划设计院以及施工单位和建材企业的合作关系。也与银行等金融体系建立了友好的合作关系。

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物业资源：工业园物业公司的资质低，只能满足目前的物业需求，难以满足民用房地产业务发展的需要国家一级XX天孚物业管理有限公司XX市金浩物业管理有限公司XX市安华物业管理有限公司XX市一级(国家二级)XX市天房物业管理有限公司XX顺驰物业管理有限公司XX华厦物业管理发展有限公司XX市金厦物业管理公司XX市大港区红都物业管理有限公司大港油田集团西苑物业公司大港油田港东幸福物业管理有限公司XX开发区龙都物业管理有限公司XX港滨物业管理有限责任公司XX市宾园物业有限公司XX市武清区广厦物业管理服务有限公司XX市嘉宁物业管理有限公司XX市武清区物业管理有限公司XX市武清开发区物业公司XX市碧岭园物业管理有限公司XX市二级：共计51家XX万洁物业管理有限公司90110203

差距明显，任务明确

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结论：工业园民用房地产开发的现有资源基本能够满足战略转型初期需要发展战略继续扩大民用房地产开发业务资源支持土地资源

资金及财务资源人力资源

供应链合作资源能力支持

经过十年的发展工业园的土地资源、资金资源、人力资源、合作单位资源等均有了一定的基础，基本能够满足企业快速发展的初期需求

物业管理资源

第44页目录－民用房地产业务分析宏观环境分析行业吸引力及集中度分析民用房地产物业管理分析行业价值链分析行业关键成功因素分析工业园资源分析工业园核心竞争力分析工业园民用房地产业务定位分析

第45页房地产企业建立核心竞争力所需如下关键能力关键资源与能力前期及营销策划能力资金融通能力土地获取能力项目前期规划和市场预测能力品牌与营销策划能力项目设计规划能力对策划、营销、设计、监理、施工和政府资源的整合能力自有资本资金运作与融资能力政府资源土地信息处理、政府资源的运用能力成本控制与质量控制能力项目策划与整合能力是可以通过获得高级经营人才而获得的资金实力包括自有资金资源和通过高级经营人才获得的资金运作能力土地获取能力包括政府资源和通过激励机制及通过高级经营人才获得的资源运用能力供应链整合能力内外部服务能力信息及业务的支持能力

第46页工业园已经初步具备了房地产开发企业所必备的能力从19XX年开始，工业园对工业园生活配套用地进行了三期开发，通过五年的开发建设工业园已经初步具备了房地产开发企业所必备的以下能力：前期策划能力营销策划能力资金运作能力营造监管能力售前、售后服务能力物业服务的区域品牌公共关系及供应链管理能力

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但工业园目前的能力与扩大开发规模相比还有一定差距关键成功因素前期策划能力土地获取能力资金融通能力营销策划能力内外部客户服务能力供应链整合能力（公关）工业园的现状在已有或意向土地上进行可行性策划已有土地以工业园区生活用地为主，其余以协议为主通过银行或股东获取所需资金对已建楼盘进行销售部门割裂，经验积累及使用较少掌握在个人手中跨区域扩张策划先于土地获取进行，更重视先期的研发能力需要依靠招拍挂获取土地不仅以上所列还需要运用资本运作手段获取是前期策划能力的延续，与前期策划相互沟通要求信息的及时准确，要求相互间的关注支持要求客户关系公司化弥补办法引进前期策划团队根据前期策划确定土地竞拍引进资本运作人才考虑外包建立企业文化和激励约束机制通过流程和制度进行规范50而且工业园民用房地产业务整体实力与主要竞争主体相比也是很欠缺企业比较项权重(1)顺驰万科工业园评分(2)(1)*(2)评分(3)(1)*(3)评分(4)(1)*(4)决策能力20.14%8.331.688.081.635.671.14策划能力18.26%8.501.557.831.435.330.97资金实力14.85%6.921.038.081.205.420.80土地储备11.77%8.671.027.580.895.080.60管理模式13.31%7.080.948.251.105.080.68企业品牌12.46%7.750.978.251.035.080.63公共关系9.22%7.920.737.330.685.670.52加权统计100%7.927.955.35与XX市场主要竞争对手相比，工业园各方面能力均有很大差距。目前的组织体系、决策机制、人员配置很难满足跨区域发展的需要。

第49页

结论：工业园民用房地产开发的现有能力暂时难以满足业务扩张的需要，急需进行核心竞争力的规划与培养发展战略继续扩大房地产开发业务资源支持

能力支持前期土地获取能力

内部管理服务能力全程策划能力

品牌影响力

公共关系能力目前工业园的前期土地获取能力、策划能力、品牌影响力、公共关系能力、内部管理运作及服务能力还不能对战略转型形成强有力的支持

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从行业吸引力及关键能力可见，民用房地产及物业管理业务市场前景好，工业园能力较为突出民用房地产业务经过五年的发展已经成为工业园的核心业务体现在各方面竞争能力均较强；物业管理的管理服务模式已经逐步成熟，品牌业已形成。从目前工业园的业务结构以及拟涉足业务来看，民用房地产市场机会最为看好，获利能力等指标最高。

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工业园在房地产方面的资源匹配程度很高，且民用房地产业有很强的市场吸引力，应当成为工业园的核心业务10010资源匹配程度市场吸引力扩张战略退出战略556.667.61无论从市场吸引力和资源匹配程度讲，还是从经营规模讲，民用房地产业务应当也必需成为工业园的核心业务。物业管理作为民用房地产业务的有益补充，市场前景可观，已经初步具备了品牌和资质以及服务经验，应附着在房地产业务上进行同步扩张发展，同时进行市场化运作。

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但工业园民用房地产的策划能力及对内外部客户的服务能力、管理能力等还不能满足业务扩张的需要能力匹配性评价策划能力是实现房地产增值的关键环节，但工业园由于有土地资源优势，前期策划能力与营销策划能力长期没有得以发挥。房地产需求有较大的提升空间，需要房地产企业有丰富的土地储备，工业园目前土地资源基本满足发展需要。房地产行业竞争将逐步加剧，需要有较雄厚的资金实力，工业园目前的资金实力还不能完全满足需求。房地产行业与国计民生高度相关，需要房地产企业有良好的公共关系，工业园在公共关系方面具有较强的优势。房地产行业因其进入障碍低，需要房低产企业具有较强的经营管理能力和对内外部客户的服务能力才能在竞争中胜出，目前工业园的经营管理基础不能适应市场竞争。完全满足工业园现状缺乏基本不满足基本满足一般土地获取能力资金融通能力供应商及公共关系服务能力等组织资源策划能力

第54页业务组合战略报告总体框架民用房地产外部环境及内部资源与能力分析外部环境分析宏观环境分析行业环境分析内部资源与能力分析现有资源分析核心竞争力分析业务定位分析商业地产外部环境及内部资源与能力分析业务组合分析外部环境分析宏观环境分析行业环境分析内部资源与能力分析现有资源分析核心竞争力分析业务定位分析业务发展分析业务定位分析业务发展分析协同效益分析

未来业务探讨是否需要其它业务其它业务选择思路其它业务选择建议

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我国经济的高速发展，给商业地产带来了前所未有的发展机遇对商业地产的影响变化趋势经济指标国民经济高速增长，为商业地产的发展提供持续的发展动力；商业地产作为国民经济的支柱产业，对拉动国民经济的发展起到巨大作用。恩格尔系数（食品占总消费的比重）不断降低，购物、餐饮、旅游等消费必然上升。恩格尔系数居民可支配收入国民经济（GDP）居民可支配收入的增加，大大地增强了人们消费的能力；购房、教育是居民可支配收入的主要消费主体。资料来源：中国统计年鉴

第57页城市化进程给商业地产带来了巨大的发展空间城市化公共服务放开城市群扩张与重新定位消费升级第三产业发展城镇数量增长我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响商业零售、餐饮酒店、金融贸易、咨询服务等行业对商业地产的需求不断增长资料来源：中国统计年鉴

第58页经济的繁荣为商业地产创造了良好的投资环境

随着中国加入世界贸易组织和北京20XX年奥运会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济也得到持续发展。而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。在资本及利润的驱动下，商业地产项目的开发更是如火如荼。在刚刚过去的20XX年，北到哈尔滨，南及海口，西至成都，东达上海，商业地产都表现出了前所未有的活力。

20XX年伊始，伴随着内地连锁商业的发展，城市化进程的进一步加速、外行业资本向地产业的挺进，商业地产在我国城市的发展时机已经成熟。在此时，ＣＥＰＡ落实生效以及外籍投资者在国内购房不再办理审批等利好消息的推动，港澳台地区、境外投资者用以投资内地商业地产项目的资金将会持续大幅增长，而商业地产巨大的市场规模和丰厚的利润回报，正吸引更多港澳台和外籍投资者进入内地投资商业地产。可以预见，持续的需求将刺激投资继续增长。

第59页

社会政治、经济的诸多因素刺激着商业地产的迅速发展20XX年国际零售、家居、餐饮、娱乐等商业巨头将以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业用房的需求剧增，大大推动了国内商业地产的发展。城市发展速度加快，旧城改造、新区建设、城市扩建等城建工程导致居民外迁已是大势所趋，这为商业地产的发展提供了新的空间。据估计，目前商业物业销售一般估计有15%-25%的利润空间，远高于住宅市场的平均销售利润，吸引众多开发商进入该领域。随着人民生活水平的提高，第三产业的迅猛发展，人们的消费需求、文化需求、娱乐需求也越来越强烈，对写字楼、购物中心、酒店等的需求日益增长。商业地产

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而且商业地产投资属于国家重点调控行业，受政府宏观政策影响较大

从今年2月开始，商务部牵头对大型购物中心(SHOPPINGMALL)全面检查，而后银监会、发改委、建设部纷纷介入。调查显示，全国购物中心投资总额20XX多亿元，以400个网点左右为基数，相比去年底猛增100多家。

4月29日，国务院要求各地区、各部门和各有关单位在一个半月内对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理。重点清理钢铁、电解铝、水泥、党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目，以及20XX年以来新开工的所有项目。

从7月份开始，由国家发改委、商务部、建设部、国土资源部和银监会五大部委组成的联合调查组，再次对全国所有在建和未建的大型商业设施进行检查。该行动是基于温家宝总理在３个月内对于此事的三次批示。2月份4月份7月份

第61页国家既肯定商业地产的作用又限制其过度开发，将通过宏观调控对商业地产进行控制

国务院18号文件对房地产的地位给予了充分肯定：－房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业；－不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；－各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。国家对房地产行业的政策性肯定

20XX年中央政府采取了严禁“圈地”，控制货币供应量等措施，种种迹象表明，实施了6年之久的积极财政政策将从20XX年开始淡出，对宏观经济的调控将从刺激增长转向防止过热。宏观经济环境发生了改变，中央政府对房地产市场进行规范和调整的重点也会相应地发生变化；据悉，20XX年底，我国将出台《城市商业网点的规划管理条例》，对城市商业网点规划进行立法。届时，建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证。同时，今后将对商业网点的统计纳入到法定的统计范围之内，在此基础上对商业网点的数量、布局、结构，以及市场需求情况进行动态的检测，及时向社会发布信息，引导企业、银行、个人进行投资决策。国家对商业地产的宏观控制

第62页

近年来国家出台一系列金融政策，提高了商业地产开发的门槛

国家对土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、房地产开发贷款、房地产流动资金贷款等方面的限定增加了房地产企业开发周期的成本，提高了行业进入的门槛，进一步强化“强者越强，弱者越弱”的市场格局。众多的房地产开发企业面临着严峻的资金考验。

20XX3月，银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，对不同类型项目的开发贷款和按揭贷款风险规避作出了比较详细的指导性意见。相关负责人表示，等到正式的方案出台时，对商业地产的贷款风险管理将会有更详细的指引意见。-对未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款；-开发商申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；-严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）；

XX年6月，央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[20XX]121号），要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款管理。文件规定：

第63页

小结：商业地产具备良好的投资前景，但受国家政策调控因素影响较大国家宏观调控政策对商业地产的限制作用商业贸易的增长对商业地产需求的拉动作用城市化进程对商业地产发展的促进作用人均GDP的提高对商业地产投资的推动作用商业地产

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第65页

商业和地产紧密结合的方式给商业地产带来了无限生机拉动地产物业升值商业地产通常被开发商作为促销卖点和商战策略，也是传统上围绕地产综合功能配套的延伸。一般来讲，要使地产物业升值，做旺一个地段，通常是商业先行。城市形象显著提升投资前景优势看好租售经营灵活多样商业繁荣对提升城市形象，改变城市面貌，提供就业机会，完善投资环境、增加财政税收具有十分明显和重要的作用。因此，在商业地产的投资过程中，特别是外来的商业地产投资商，往往还被作为招商引资项目，得到当地政府的大力支持。商业地产相对于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以享受银行贷款的优势。通常商业地产投资回收周期是6—8年，此后年出租收益率为16%左右。商业地产可租、可售、可经营,进退自如的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。出租可获得稳定长期的较高收益，出售可迅速回收资金取得回报，自己经营则既圆老板梦，又投资置业，一举两得。

第66页

小结：经过分析我们认为，商业地产具有很高的行业吸引力纳瑟姆曲线起飞期平缓期高速发展期城市化率30%70%

高商业地产行业盈利性低市场成长性高商业地产行业面临着较好的市场发展机会，但同时也面临着控制风险和提高盈利能力的市场压力行业吸引力矩阵

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第68页商业的繁荣推动各地商业物业市场蓬勃发展商业物业蓬勃发展北京重庆XX上海上海市商铺市场中，顶级商业街供应日渐饱和，住宅配套商业是零售物业市场发展的重点。在新模式的探索上，位于淮海中路、西藏路上的柳林大厦推出了HK100商业模式，1-4层商场以10-20平方米小面积产权现房商铺的形式分割出售。20XX年，北京商铺市场发展红火，拥有16条商业街的北京建外SOHO开始营业，国外的一些著名品牌店也纷纷进驻北京，德国家居超市欧倍德、英国百安居选址海淀区，法国的乐华梅兰也进入京城；超市方面，美国的沃尔玛，法国的欧尚也已开业。重庆市重大商业地产项目的陆续开业，使各商圈快速形成：沙坪坝商圈——三峡广场、华宇广场、欣阳百货、新世纪百货、太平洋百货；南岸商圈——天龙广场；北部商圈——北城天街购物广场。信达广场6万平方米商场部分将竣工并投入使用，“小白楼”商圈热度再次升级。“东马路商圈”已经形成了地区经营特色，铜锣湾广场和海河楼商贸区这两个大型购物广场的加盟，使该商圈总建筑面积将达48.2万平方米。商业物业

第69页

作为四大直辖市之一的XX，商业贸易历史悠久，极具商业物业投资前景XX市商铺销售和出租价格升值空间巨大。北京、上海、南京等城市的商铺每平方米年出租价格大都在两万元以上，而XX最繁华的滨江道商铺每平方米年出租价格仅为120XX元。据统计，20XX年全市销售商业用房与去年同期相比增长1倍以上。由于商业用房销售日趋火爆，销售价格今年以来呈一路上升之势，统计数字显示，目前的商业用房平均价格为5588元/建筑平方米，与去年同期相比增长12%。有资料显示，20XX年XX市商业地产将有３８０万平方米的竣工量，这对于发展中的城市来说，在数量上还差得很远，人均拥有量还很低。因此，商业地产总体上的空缺创造了更多的发展空间。前景。从20XX年“十一”黄金周商业房展会销售推广很火暴的麦购休闲广场、万达广场、铜锣湾广场和嘉华国际商业中心可以看出，外地投资者在上述项目中占了重要的比重，甚至超过５０％以上。

市场看好XX未来的发展XX商业物业发展空间巨大商业物业

第70页XX市政府对商业物业的开发给予积极的支持XX市提出抓紧建设中心商务区、中心商业区，实施海河两岸综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带、景观带和文化带，建设现代化立体交通网络的城市建设目标。XX市政府于20XX年2月赴香港招商，推出的地块包括海河综合开发、地铁沿线、旧城改造和续盘待建项目，并有多个项目达成意向。政府招商引资的力度加强，方式也趋于灵活。20XX年XX市的房屋拆迁超过400万平方米，规模如此之大、气势之猛创XX市拆迁历史之最。海河两岸开发改造带动了大量公建项目建设，对XX大型商贸公建建设起了较大的推动作用，并有效地提高了中心城区的经济功能和环境品位。商业物业

第71页

随着XX市经济的快速发展，SHOPPINGMALL等新的业态将出现百货商店大型综合超市都市MALL便利店仓储式购物中心郊区MALL商业物业与经济水平(人均GDP)关系⊙⊙⊙⊙百货商店大型综合超市商业街SHOPINGMALL19XX年代初期19XX年代中期19XX年代后期20XX年代初期1980年代批发市场⊙我国商业业态发展简图20XX年XX市人均GDP达到3100美元，人均居民可支配收入为10290元。根据国外经验，人均GDP达到2500美元，商业即进入都市MALL时代商业物业

第72页未来XX商业物业市场将呈现如下特征XX市固有的商业态势以零售业为主，随处可见的是零散的商铺门面，而大型综合类商场、购物中心数量较少，未来的商业物业考虑的是如何结合本市的商业特点和布局，将零星门面的经营者吸纳到新建的大型商场或购物中心，这种“分散变集中”的商业趋势，将有效地解决零星商铺的占地问题，将平面商铺变成立体商场。

随着泰国正大集团旗下的易初莲花超市20XX年9月12日在XX开业，世界500强中零售业前10位全部聚集XX，现已建成和在建的5000平方米以上的大卖场有21家，跨国零售业巨头在XX的新一轮投资大战正如火如荼地展开。大型商场购物中心崛起跨国零售企业加大投资商业物业

第73页

XX写字楼市场伴随着经济全球化和中国经济的高速增长进入黄金期XX年-XX年起步期XX年-XX年回暖期

20XX--

黄金期

XX年-XX年低迷期19XX年，XX市第一座甲级办公楼国际大厦对外招商，标志着XX市办公及商住物业正式起步。19XX年之前办公及商住物业主要集中于南京路沿线，市场竞争不激烈，基本处于半垄断状态。进入20XX年，在中国入世的利好因素及国家对外资企业的扶持条件下，高档办公物业逐步调整状态，普遍回暖，租金下跌压力有所减轻，发展商开始注重物业服务及品牌宣传。19XX年营业性办公楼投入市场总量为35.6万平方米，由于办公楼上市频率加速，在短期内对租售市场形成相当压力，使得19XX年底多数楼盘租售价有所下调。20XX年后，XX市写字楼市场交易日趋活跃，跨国公司及外省市企业进入XX设立机构日益增多，IT业、金融、医疗保健、通讯、贸易、咨询、投资管理等公司大举进入XX抢占市场，市场一片繁荣。19XX年后，亚洲金融危机开始爆发，银行紧缩财政，大量外资机构撤出或减少办公面积，19XX年办公楼经营是举步维艰。办公物业市场空置率居高不下，市场转变为买方市场。20XX-20XX年写字楼的持续增温，给XX写字楼市场带来了信心。20XX年一季度成交客户中，约3600平方米是新进入XX的企业租赁的，占新成交量的49%，其中外资客户占到了新增面积的30%，主要分布在电子、货运、物流等服务性行业。

XX年-XX年困难期XX年-XX年活跃期写字楼

第74页WTO、奥运等利好因素将推动XX写字楼市场进一步发展中国加入WTO之后，中介服务业是首先要大力发展的一个重要产业。XX不但要自己培育，同时一些外省市、国外的中介服务企业也将大举进入，因此写字楼的需求缺口很大；作为一个北方的经济中心城市，其各种贸易的交易量逐年递增，很多外省市、外国的金融保险业大量涌入，形成一股对写字楼的强势需求。作为奥运会的协办城市，XX与外省市及国外的交流将日益增多，目前，金融、保险业已经来津敲门，XX市还是人民币业务试点城市，以后陆陆续续会有更多的企业来到XX。这样，写字楼需求就会有一个迅速增长；XX因为毗邻北京，以前可能很多的客户流向了北京，这是一个不利条件，但是20XX年的北京奥运会将会对XX的发展有很大的带动，越来越多的外来客商来华抢摊，而XX将会是这些来华客商的首选地之一。WTO的影响奥运会的影响写字楼

第75页良好的投资环境创造了良好的商务环境

开发区聚集了一大批代表世界最先进生产力的跨国公司投资企业，《财富》500强公司中有40家在开发区投资了83个项目；截止20XX年5月底，XX开发区吸引了来自65个国家和地区的外商投资企业3739家，累计投资总额236.2963亿美元，合同外资196.8901亿美元。其中超过1000万美元的项目有369家，上亿美元的有16家，10亿美元以上的有2家；目前全区从业人员23.20万人，居住人口8.32万人（截止20XX年底）。外商投资企业3739家投资总额236亿美元1000万美元以上项目369家1亿美元以上项目16家酒店

第76页开发区会展经济的发展使酒店供不应求

作为21世纪的“三大无烟产业”之一，会展业与房地产业和旅游业一样，不仅能够带来直接收益，还有很大的关联带动效应。据了解，会展业的利润一般在20％到30%之间。无论收入还是盈利都较高；同时有统计数字显示，它的产业带动系数为1∶5到1∶10，即展览场馆的收入如果是1元，住宿、餐饮、运输、通讯、旅游、贸易等相关收入将达到5元到10元。会展经济供不应求据调查，一年中仅境外人士来开发区进行商务活动的流动人数就接近4000人。20XX年5月中旬两周时间内，开发区连续举办了几个国际型的会展活动——手机配套会、中德经济论坛以及国际纳米技术研讨会，此外中超开幕式也在此期间召开。据不完全统计，仅20XX年5月份，开发区便吸引世界各地数以万计的客人前来。目前，开发区共有三星及达到三星以上标准的酒店10家左右，客房大约在3000间，开发区的日接待能力在6000人上下，尚不能满足需求。虽然这几个会议是交叉进行的，再除去当日往返和自行解决住宿问题的客人，庞大的住宿缺口依然难以解决。在会议高峰期，为订上三星级以上标准宾馆，组织者甚至要托关系找到酒店解决房间问题。酒店

第77页开发区内现有酒店概况酒店名称类别房间数量房价（RMB）特色万丽泰达酒店★★★★★585套双人标准间：950目前开发区唯一五星级酒店，有逾5,000平方米的顶级宴会及会议设施，十二个多功能会议厅以及大宴会厅泰达国际酒店★★★★186套单人标准间：680

双人标准间：680

普通套房：798

豪华套房：895RCI国际度假交换组织成员，19XX年和19XX年两次荣获皇冠度假村殊荣泰达中心酒店★★★★218套标准间：820

豪华间：980

标准套房：1，200

豪华套房：1，380集餐饮、客房、写字间、公寓、娱乐为一体的四星级涉外商务型酒店世纪宾馆★★★★34套标准间：680

普通套房：996

高级套房：1，162

豪华套房：2，580贵宾接待、旅游渡假、饮食娱乐、国际会议、经贸商务及康体健身为一体的高档次、高品位综合性饭店资料来源：XX开发区投资网酒店

第78页开发区内现有酒店概况酒店名称类别房间数量房价（RMB）特色大地中心酒店★★★★准85套单人标准间：600

标准间：700

标准套间：630

高级套间：900A区公寓客房、B区娱乐中心和C区写字间办公楼三座楼宇，建筑面积达23,000多平方米华纳国际高尔夫俱乐部★★★22套标准客房：830

高级客房：996

豪华客房：1，162

和式套房：1，328

豪华套房：1，6604500平方米的欧式风格会所，其咖啡厅、餐厅、客房、更衣室乃至商务中心等各项设施均满足会员个人生活或商务上的需要金帆酒店★★★90套标准双人间：480

标准单人间：480

高级双间套房：880XX开发区政府投资兴建的首家涉外三星级酒店，拥有KTV包房20多间，咖啡厅、酒吧、音乐吧、保龄球、精品屋宜必思酒店★★★157套标准双人间：148世界著名酒店集团——雅高旗下的一个知名品牌，提倡的是现代、快捷专业的服务资料来源：XX开发区投资网酒店

第79页开发区内现有酒店概况酒店名称类别房间数量房价（RMB）特色白云宾馆★★★准86套标准间：228

高级单间：318

豪华单间：408

普通套房：488

豪华套房：638拥有100多平方米的多功能厅和80多平方米的会议厅，可接待150余人的各类中、小型会议及举办多种庆典活动鸿发大厦★★★准110套标准间：326

高级套房：426

豪华套房：644

贵宾套房：872集餐饮.客房、娱乐、商务、购物及美容美发于一体的综合性三星级宾馆九州宾馆★★★准71套——有豪华歌舞厅、餐厅、洗浴中心、商务中心、美容美发、中小会议室，以“热情、礼貌、周到”为服务之本日商酒店★★★准36套豪华标准间：398

豪华套间：618配有名贵的明式家私，给人以宾至如归的感觉，可适应各种不同层次朋友的需要，配有专门的日语翻译及有关方面的高级人才资料来源：XX开发区投资网酒店

第80页未来XX市酒店业将有较大发展空间20XX年目标20XX年现状星级饭店数量年均

28.5%的速度增加星级饭店总数将达到181家，其中五星级饭店14家，四星级饭店24家，三星级73家，二星级50家，一星级20家XX市旅游饭店业协会预计，到20XX年，客房总数将从现在的1.3万间增至2.8万间，客房总数实现翻一番。其中，市区、滨海新区和蓟县发展空间最大。在旅游业高速增长期，中、高档星级饭店数量的增加将成为主流，星级饭店的档次分布也会趋于合理化。星级饭店90家，客房1.3万间，其中三星级以上饭店56家，客房1万间酒店

第81页

工业园可考虑利用现有资源，打造商务型酒店和出租长住型特色酒店酒店类型特点开发区现状可否考虑进入商务型以接待商务客人为主，提供各类商务活动所需的设备、设施供不应求开发区商务活动频繁，市场需求大长住型以接待长住客人为主，只向住店人提供住宿、餐饮等基本服务缺乏开发区外企多，有市场需求度假型以接待游乐、度假的客人为主，为度假者提供必要的文化娱乐、健身、学习等综合服务缺乏但开发区旅游景点少，市场需求少√×√酒店

第82页

小结：随着XX经济的持续走强商业物业、写字楼、酒店业市场空间均将加大，但竞争也将加剧商业物业写字楼酒店业市场机会机会较多，物业升级前景看好空间巨大盈利状况趋稳趋稳趋稳竞争状况激烈激烈激烈资源需求资金资源、合作资源、政府资源合作资源区域资源、政府资源、资金资源能力要求招商能力、策划能力、营销运作能力、服务能力，经营管理能力招商能力、策划能力服务能力、内部管理能力、营销运作能力、公关能力初步建议谨慎进入，主要考虑市场机会及相应资源是否适合择机进入，根据资源获取情况确定在开发区积极进入

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第84页

民用房地产价值链中的关键环节是前期策划，通过打造满足消费者需求的住宅产品来实现土地价值增值价值增值关键环节土地储备前期策划建筑施工市场销售售后服务企业价值链通过前期市场调研，了解市场行情，把握消费者需求，进行自身产品定位，再进行设计，打造满足市场需求的住宅产品，实现土地价值增值。土地前期策划建筑施工销售住宅现金流

第85页商业地产的价值主要通过后期经营获取长期收益实现土地商用物业物业经营长期收益物业开发物业经营土地储备前期策划建筑施工经营管理营销/招商通过后期物业经营与管理，实现物业的价值增值企业价值链通过前期物业开发，实现土地的价值增值

第86页前期策划与物业经营前期结合成为关键

小结：商业地产是商业与地产的结合，不仅重视前期开发，更加关注后