某生态文体园项目整体定位及发展战略课件

丽江玉龙瑞峰生态文体园项目

整体定位及发展战略（终稿）梦想之路已然展开

———文化之旅世界丽江谨呈：丽江玉龙瑞峰生态文体园投资有限公司SZ[2010]A-755-GW-100402-048报告终稿补充内容报告逻辑梳理1纳西文化精髓挖掘2启动区商业细化32报告逻辑梳理13旅游热点城市，具有强势景观资源的大规模旅游地产项目优势Strength项目SWOT分析位于大香格里拉中心城市丽江，城市知名度高交通条件优越拥有玉龙雪山强势景观资源拥有驼峰航线历史文化资源地块面积大，容积率低，可塑性强丽江旅游产品单一抑制高端客源市场，尤其是度假休闲市场的形成未来度假休闲市场产品同质化严重，尤其是高尔夫、五星级酒店供应较大项目周边山体生态脆弱，破坏严重威胁Threat机会Opportunities劣势Weaknesses区域认知度较低，属于陌生区域市政基础配套设施缺失风力较大，影响球场及建筑设计地质条件差，尤其是水资源匮乏旅游地产巨大的发展机遇大香格里拉旅游区纳入国家发展规划丽江市旅游产品及市场需要升级换代丽江市土地资源匮乏和项目所在区域规划性质导致项目的稀缺性项目属性4如何挖掘客户，了解客户特征及需求特点就成为项目成功关键？？房地产项目的核心就是——客户问题？客户是谁?客户特征?客户需求?客户1235客户问题决定着产品形式、项目主力客群及项目核心竞争力的打造客户是谁？客户特征？客户需求？客户定位产品定位项目核心吸引力1236丽江人口结构：古城投资者和经营者成为丽江常住高端人群，国内外游客为日常消费人群本地居民投资者和经营者国内旅客人群分类：常住人口和旅游人口常住人口：纳西本地居民和古城商人旅游人口：国内旅客和国外旅客投资者和经营者——国内中产阶级或港澳台人，多数有海外经历，有知识有品位，经济实力比较雄厚，属于智富阶层古城正在经营的商业共有约2,000间商铺在束河投资200万元以上的客户达20个，100万元以上的34个，多数来源于香港、台湾、广东和上海等地纳西本地居民——崇尚自然、鄙夷机巧；崇尚悠闲，鄙视匆忙；崇尚文化，轻视钱财国内旅客——2009年，国内游客达705.55万人，以广东、四川、北京、上海、天津等地客源为主，团队占40%；散客占60%，散客以城市白领、小资和艺术人士为主国外旅客——2009年，国外游客达52.59万人，以新马泰客源为主，占33%。人口矩阵国外旅客Q1客户是谁7本地纳西人收入水平较低，多数依靠宅基地建房，该类客户置业内在驱动力不足丽江市古城区2009年城镇居民人均可支配收入达到14456.97元，古城区城镇居民人均消费性支出8316.25元本地居民访谈记录一尚品国际置业顾问顾小姐：本地客户多数喜欢90～120平的小复式公寓。当地人承受价格为3000元/平米左右。——柏龙水榭项目负责人丽江本地客户对单价较为敏感。——和合苑置业顾问

本地人及周边市县以购买城市住宅（公寓、小高层等）为主外省游客以购买高档、低密度物业形式为主数据来源：丽江统计局网站数据来源：市场调查8在丽江的外来商户购买能力强，具有较强的购买欲望，同时对房地产产品具有较深理解外来商户有置业需求他们在丽江长期定居，有第一居所及投资，实现个人资产保值增值的多重需要他们中大部分人是富庶财富和高尚精神的真正双重拥有者；他们讲究生活的品位，很多有国外生活经验，知识面广、见识多；不同于一般的暴发户，他们真正懂得欣赏丽江的自然及人文价值真正懂得欣赏丽江的价值外来商户主要来源台湾、香港、广东、华东等地外来商户存在购房需求、具有购买能力、对房地产具有较高要求及理解，因此从目前来看这部分需求在丽江仍然无法释放9在售楼盘数据显示，度假投资客户是丽江高端度假物业的主要消费群体……投资者大多为沿海地区的人，来丽江旅游后喜欢上这个地方，买房子投资加上自己旅游度假使用。本地客户也比较多，但外地人占到大约60%，……——鼎业销售经理潘小姐……主要为商人，也有部分高官，大多来自于台湾、香港、广州、深圳，占到30-40%。……有艺术家在古城GOLF买房子，如钢琴家赵胤胤，有国外生活背景，看中的仍然是丽江的大环境，对房子的硬件要求不是特别的高……——古城高尔夫销售代表李娟度假投资客10度假假投投资资客客户户购购买买主主体体分分为为两两类类，，以以个个人人购购买买为为主主，，是是项项目目核核心心客客户户企业业名名义义个人人名名义义以企企业业名名义义购购买买实实现现招招待待生生意意伙伙伴伴、、组组织织公公司司内内部部小小型型会会议议或或供供自自己己度度假假等等功功能能，，但但最最根根本本的的目目的的仍仍是是满满足足度度假假需需求求企业业客客户户对对保保洁洁、、商商务务服服务务及及会会议议设设施施等等有有较较高高要要求求，，这这些些功功能能通通常常需需要要由由酒酒店店来来承承担担，，故故企企业业客客户户不不是是本本项项目目的的核核心心客客户户以高高端端富富有有人人群群为为主主的的个个人人度度假假投投资资客客户户拥拥有有客客观观的的个个人人财财富富，，且且这这部部分分人人群群数数量量可可观观购房的的驱动动力是是多元元化的的，度度假休休闲、、投资资、招招待朋朋友/生意伙伙伴等等等他们中中的大大多数数人有有品位位、有有见识识，真真正懂懂得欣欣赏占占据稀稀缺资资源的的度假假别墅墅的价价值度假投投资客客户分分类本项目目的核心客客户本项目目的重要客客户11受政策策、消消费习习惯等等因素素影响响，国国外客客户在在丽江江购房房的现现象并并不多多见，，短期期内难难以成成为主主体丽江国国外旅旅游人人数增增长数数度缓缓慢，，在国国外的的客户户认知知和知知名度度还需需进一一步提提升国外客客户老外一一般不不喜欢欢在中中国买买房子子，中中国政政策不不太稳稳定，，可以以考虑虑华人人。——束束河古古镇客客栈老老板短期内内国外外客户户丽江江置业业的可可能性性较小小但长期期，国国外客客户丽丽江置置业的的趋势势存在在12找准客客户、、掌握握不同同阶段段各类类客户户对于于项目目意义义在于于找到到项目目市场场支撑撑客户是是谁？？客户定定位？？？13中短期期客户户定位位：以外来商商户、度假投投资客客为核核心客客户、、高尔夫夫球客客是重要要客户户外来商商户度假投投资客客高尔夫夫球客客云南省省内客客户成熟价价值投资价价值产品价价值项目情情况项目价价值配套不不完善善、人人气不不足，，度假假氛围围不浓浓郁，，知名名度没没有形形成14中长期期客户户定位位：全国度度假投投资客客客户特特征：：已完成成资本本积累累，经经济实实力强强，总总价承承受力力高，，多次次置业业；追追求享享受；；年龄龄多半半40岁以以上置业敏敏感点点：资源、、环境境、社社区整整体度度假氛氛围营营造和和产品品品质质体现现高尔夫夫球客客客户特特征：：经济实实力强强，资资本积积累或或已完完成，，追求求享受受置业敏敏感点点：球场质质量、、会籍籍及环环境、、配套套外来商商户客户特特征：：经济实实力较较强，，资本本积累累及事事业上上升过过程中中，多多虚拟拟资本本，如如股票票、证证券等等；非非首次次置业业；关关注生生活品品质；；年龄龄跨度度较大大置业敏敏感点点：环境、、度假假氛围围营造造、户户型设设计的的舒适适度云南省省内客客户客户特特征：：经济实实力较较强，，资本本积累累及事事业上上升过过程中中，非非首次次置业业；关关注生生活品品质；；置业敏敏感点点：环境、、度假假氛围围营造造、户户型设设计的的舒适适度、、控制制面积积国外客客户客户特特征：：经济实实力较较强，，关注注生活活品质质，追追求享享受置业敏敏感点点：喜欢丽丽江的的环境境，同同时关关注社社区品品质，，配套套功能能等成熟价价值投资价价值产品价价值项目情情况项目价价值配套完完善、、人气气聚集集，度度假氛氛围浓浓郁，，知名名度形形成，，产品品逐渐渐创新新15客户演演变过过程：：客户户结构构将以以全国国度假假客户户为核核心，，并向向多元元化、、高质质量逐逐步演演变全国度度假客客户云南省省内客客户本地经经营客客户客户数数量初期中期后期依托丽丽江城城市资资源，，拓展展能知知名度度项目市市场认认知度度低项目资资源价价值、、投资资前景景、现现实配配套及及规划划、性性价比比是主主要卖卖点以高尔尔夫球球客，，本地地经营营商户户及度度假投投资客客户为为主，，其次次是云云南周周边客客户区域成成熟度度提升升环境和和产品品引起起市场场关注注市场口口碑逐逐步建建立配套逐逐渐完完善全国度度假客客户比比例迅迅速增增长，，本地地经营营商户户比例例开始始下降降，云云南省省内客客户开开始增增长区域知知名度度提高高项目成成熟，，各项项价值值体现现知名度度提高高，并并形成成良好好的口口碑效效应全国客客户为为主，，本地地客户户比例例逐渐渐下降降，高尔夫夫球客客16通过上上述分分析，，本项项目目目标客客户分分为以以下4类Q2客户特特征客户分分类国内度度假客客户高尔夫夫球客客外地经经营商商户国外客客户17国内度度假投投资客客：虽虽然财财富层层级较较高，，但总总体而而言仍仍然关关注面面积控控制且且对产产品品品质较较为注注重高端客客户案案例：：刘先生生：40-45岁，，外贸贸企业业高管管，来来自珠珠三角角，受受教育育程度度较高高，四四口之之家，，在老老家已已有多多套房房产。。置业需需求：来丽江江是为为了享享受这这边适适宜的的气候候和特特有的的人文文生活活氛围围，因因为是是来休休闲度度假，，所以以社区区配套套需要要有度度假氛氛围，，住宅宅产品品院落落式的的总价范范围：：200万万左右右认为为较为为适合合高端客客户案案例：：吴老板板：35-40岁，，从事事建材材行业业，受受教育育程度度较低低，但但是人人很精精明，，投资资意识识很强强。置业需需求：关注资资源占占有情情况，，个人人喜欢欢古城城高尔尔夫资资源，，但同同时也也关注注社区区配套套，度度假氛氛围感感的营营造也也是考考虑的的重要要因素素。总价范范围：：200万万左右右的较较为合合适省外、、国外外喜欢欢丽江江的来来这边边买房房子。。一般般在四四十岁岁以上上的，，认为为丽江江气候候好、、没有有工厂厂，且且生活活节奏奏非常常的慢慢，在在这里里养老老非常常合适适。——束束河古古镇小小客栈栈老板板目标客客户1养老兼兼大家家庭度度假型型小家庭庭型、、中短短期度度假中长期期度假假生活特特征：：40-50岁之之间，，公司司高管管或公公务员员，家家庭结结构成成熟，，有较较高品品位置业偏偏好：：经济型型低密密度置业敏敏感点点：环境、、产品品、总总价、、配套套服务务生活特特征：：30-40岁之之间、、财富富累积积阶段段、三三口之之家、、理性性置业业置业偏偏好：：经济型型，或或小面面积三三房或或两房房公寓寓产品品置业敏敏感点点：环境、、产品品、总总价、、配套套服务务生活特特征：：30-50岁之之间、、有一一定积积蓄、、追求求事业业之外外的生生活享享受，，有摆摆脱工工作生生活的的意愿愿置业偏偏好：：经济型型低密密度置业敏敏感点点：环境、、产品品、总总价、、配套套服务务18高尔夫夫球客客：关关注球球场质质量、、会籍籍、配配套及及整体体的环环境，，需求求面积积以经经济型型为主主生活特特征年龄：：35—50多多岁家庭结结构：：生意意人三三口或或四口口之家家，小小孩读读大学学或即即将成成家他们关关注家家庭，，注意意生活活品质质，经经常往往返于于不同同球场场间，，与生生意伙伙伴及及朋友友切磋磋球技技他们购购买高高尔夫夫物业业打球球需要要、资资产的的保值值及增增值，，因此此，他他们关关注稀稀缺资资源的的占有有以及及球场场整体体素质质球场质质量产品形形式环境/产品品品质质球场质质量的的好坏坏直接接关系系该类类客户户购买买决心心，因因此做做好球球场是是基础础一般考考虑购购买公公寓或或小独独栋别别墅，，尽情情的享享受打打球的的乐趣趣和身身份感感关注社社区整整体环环境及及氛围围，对对于产产品品品质有有一定定要求求，同同时注注重配配套功功能的的完整整性置业关关注点点高尔夫夫球客客需求求主要要特征征：客户特特征：：35-45岁岁，私私营业业主或或企业业高管管等，，热爱爱高尔尔夫运运动，，在不不同球球场均均有购购买物物业，，但面面积相相对较较小，，用于于打球球休息息。置业需求求：关注球场场综合素素质，球球场特点点，会籍籍管理及及配套服服务成为为他们关关注的主主要问题题需求面积积：一般较小小，60-70平米左左右的公公寓及别别墅产品品为主总价：根据球场场质量，，会籍情情况，总总价浮动动范围较较大，完完全依托托于球场场高尔夫球球客案例例：刘老板：：35-40岁岁，生意意人，受受教育程程度一般般，但投投资意识识很强。。置业需求求：由于只是是作为打打球休息息，兼顾顾投资用用途，因因此资金金的投入入适当控控制，同同时持有有多个球球场的居居住产品品，置业特点点：购买买面积区区间依据据球场的的质量高高低，呈呈现一定定的浮动动关系目标客户户219国外客户户：喜欢欢丽江的的城市人人文环境境，关注注社区的的文化氛氛围及配配套功能能的完整整性老外一般般不喜欢欢在中国国买房子子，中国国政策不不太稳定定，可以以考虑华华人。——束河河古镇客客栈老板板我住在滇滇西明珠珠，那边边安全设设施非常常好，服服务也比比较好。。如果说说开发别别墅，只只要是做做得比较较好，还还是有人人愿意买买单的。。高档别别墅绝对对是可以以卖掉的的，只是是要定位位纯一些些。老外（华华人、夫夫妻双方方一方为为中国人人等）在在滇西明明珠买房房子的还还比较多多，200万内内的价格格他们还还是可以以接受的的。——束河河古镇小小吧黎老老板短期内受受制于产产品及配配套功能能的不完完善，国国外客户户购买的的可能性性不大，，但从长长远的丽丽江旅游游度假市市场的发发展来看看，未来来国外客客户购买买会呈现现逐步增增加的趋趋势：国外客户户主要需需求特征征：认可丽江江大环境境，喜欢欢丽江特特殊人文文及自然然风光；；关注旅游游市场的的发展，，包括公公共配套套的完善善程度；；关注项目目内部环环境的营营造，度度假氛围围及设施施齐全；；面积要求求适中，，满足全全家旅游游居住需需求由于居住住时间较较短，较较为关注注总价，，200万以内内可以接接受目标客户户320外地经营营商户：：存在中中长期居居住的需需求，对对于面积积需要较较大，满满足养老老及资产产保值需需求生活特征征年龄：40岁左左右他们注意意生活品品质，喜喜欢丽江江，想慢慢慢地将将自己从从都市繁繁忙的生生活中解解脱出来来他们置业业通常作作为日常常居住，，同时兼兼顾资产产的保值值及增值值，较为为关注生生活的便便利，及及资源的的占有情情况资源占有有产品形式式环境/产产品品质质偏好良好好的自然然景观，，对于绝绝版资源源愿意支支付更高高的价格格一般考虑虑购买独独栋别墅墅，喜欢欢院落，，尽情享享受休闲闲时光由于有着着较为丰丰富的阅阅历，对对于环境境和产品品品质要要求较高高，关注注区域功功能完善善置业关注注点经营商户户案例：：小吧黎老老板：35-40岁，，在本地地长期居居住，拥拥有住房房，但高高档消费费通常会会到大城城市，本本地无法法满足该该类客户户需求。。置业需求求：在丽江置置业主要要考虑自自住，也也有投资资需求，，对于产权权类产品品兴趣不不大，注重社区区景观资资源占有有，对于于社区物物业管理理要求较较高对于社区区配套要要求较高高注重社区区品味和和档次总价要求求在200万左左右经营商户户案例：：艺人经济济公司老老板：35-40岁，，具有较较强投资资意识，，在漓江江有生意意。置业需求求：来丽江买买房子的的人一般般期望最最高价格格不会超超过200万，，可以把把房子做做的小一一些，控控制总价价。一定要做做院落。。经营者（（买房做做生意的的人）对对房子价价格不是是特别敏敏感。目标客户户421目标客户户特征描描述客户类别客户特征置业目的需求产品总价区间置业敏感点外地投资客户已完成资本积累，经济实力强，总价承受力高，多次置业；追求享受；年龄多半40岁以上家庭度假/资产保值豪华型低密度/舒适型低密度弹性较大资源、环境、社区整体度假氛围营造和产品品质体现高尔夫球客经济实力强，资本积累或已完成，追求享受家庭度假/资产保值经济型/舒适型别墅总价在150-200万之间球场质量、会籍及环境、配套外来经营户经济实力较强，资本积累及事业上升过程中，多虚拟资本，如股票、证券等；非首次置业；关注生活品质；年龄跨度较大养老、大家庭中长期家庭度假/资产保值纯养老/投资舒适型/经济型别墅弹性较大通常认为在200万左右较为合适环境、度假氛围营造、户型设计的舒适度/控制面积、度假氛围营造国外客户经济实力强，关注生活质量、追求生活体验及享受生活度假/投资舒适性别墅200万左右环境、度假氛围营造、户型设计的舒适度22以客户特特征为基基础，综综合丽江江市场、、成熟度度假物业业市场规规律确定定项目产产品定位位客户特征征？产品定位位丽江市场场？度假物业业规律？？23项目产品品定位依依据：该定位是是基于现现有的市市场情况况，因此此对于启启动区具具有较高高借鉴意意义2丽江市场场现状1客户特征征3度假产品品规律客户特征征：具备较强强的经济济实力，，处于享享受生活活的阶段段，关注注度假的的生活质质量及体体验感置业目的的：中短期度度假、兼兼投资需求产品品：独栋产品品需求为为主，喜喜欢院落落总价区间间：在200万左右右总价置业敏感感点：环境、度度假氛围围营造、、户型设设计的舒舒适度客户特征征总结24项目产品品定位主主要依据据2丽江市场场现状1客户特征征3度假产品品规律楼盘独栋双拼联排叠加悦榕庄384240————古城高尔夫1期120-400——————2期80-120（60%）——————天域阳光320180-281————雪山纳里————200130-160单位：平平米结论1：：独栋占占据市场场主体，，客户接接受程度度高结论2：：独栋面面积出现现缩小趋趋势，客客户接受受程度极极高二期对户户型面积积进行调调整，总总价降低低后，客客户接受受程度提提高，未未公开销销售，目目前认购购已经40多套套。——古城城高尔夫夫销售姚姚丽萍独栋销售售较快，，双拼较较慢，目目前生育育15套套均为双双拼——天域域阳光销销售员结论3：：双拼及及联排产产品作为为度假产产品存在在先天缺缺陷，客客户认可可度低市场消化化建筑形式式市场供给给25项目产品品定位主主要依据据10套/月20套/月天域阳光光雪山纳里里28套/月古城高尔尔夫（一期））10套/月2-3套套/月联排、叠叠加独栋独栋、联联排10套/月20套/月古城高尔尔夫（二期））认购20套/月月古城高尔尔夫（一期））2-3套套/月2丽江市场场现状1客户特征征3度假产品品规律面积缩小小后的去去化速度度总价300200100古城高尔尔夫（一期））古城高尔尔夫（二期））结论4：：独栋面面积缩小小，市场场消化提提速；总总价200万左左右产品品客户接接受程度度高市场消化化建筑形式式市场供给给26项目产品品定位主主要依据据2丽江市场场现状1客户特征征3度假产品品规律建筑形式式的临摹摹，停留留建筑形形式上，，天域阳阳光用现现代手法法+文化化构件的的形式处处理交叉叉，有种种貌和神神离之感感。天域阳光光玉湖民居居客户对于于丽江现现有的建建筑风格格较为不不满，认认为未能能完全演演绎纳西西文化的的精髓——丽江江市规划划局每一个院院落可以以做成不不同的风风格，丽丽江的每每一个院院子都是是具有不不同风格格的。——束河河古镇客客栈老板板古城高尔尔夫结论5：：建筑风风格采用用丽江特特有的院院落建筑筑形式，，并通过过挖掘表表达出丽丽江特有有的建筑筑文化市场消化化建筑形式式市场供给给27由于丽江江度假市市场不成成熟，单单纯分析析丽江市市场无法法获得充充分市场场依据，，因此需需借鉴成成熟度假假区产品品演变规规律2丽江市场场现状1客户特征征3度假产品品规律使用频次次使用方式式非度假时时期处置置度假物业业最大的的特点在在于一年年中居住住的时间间很短室外休闲闲的时间间长，室室内娱乐乐的时间间短，对对配套的的依赖远远大于对对居住功功能的依依赖度假物业业的室内内功能不不会太多多，不像像居住物物业，至至少要两两到三房房，因为为它们最最大的区区别在于于一年中中使用的的频率不不高，所所以面积积不要过过大，否否则浪费费。度假客户户一般很很少呆在在室内的的，喜欢欢在外面面娱乐享享受度假假的乐趣趣，因次次对配套套的要求求大于居居住功能能本身。。——世联联旅游地地产专家家规律1：：室内空空间可以以不必很很大，但但一定要要有院落落等室外外空间28由于丽江江度假市市场不成成熟，单单纯分析析丽江市市场无法法获得充充分市场场依据，，因此需需借鉴成成熟度假假区产品品演变规规律2丽江市场现状状1客户特征3度假产品规律律使用频次使用方式非度假时期处处置1、家庭单位位度假：夫妻、情侣、、养老阶层是是主要的度假假客群，小面面积的别墅是是其会选择的的产品，关注注舒适度度假客户有很很多都是夫妻妻和情侣，对对于别墅产品品而言，多数数会买小面积积的别墅产品品——世联旅旅游地产专家家2、朋友圈层层度假：出于和朋友一一块度假多半半会推介购买买隔壁或相邻邻度假单位或或酒店居住，，对套房有一一定要求喜欢和朋友一一块度假，打打高尔夫、谈谈论工作、保保持关系往来来，他们是自自己的知音和和伙伴，有着着共同的话题题和爱好，为为了一块度假假，会推介朋朋友购买自己己意向的度假假物业，或是是和朋友住酒酒店，但不会会为了偶尔与与朋友度假而而买个大面积积的度假物业业规律2：家庭庭度假、朋友友圈层度假的的需求仍未小小面积别墅产产品为主29由于丽江度假假市场不成熟熟，单纯分析析丽江市场无无法获得充分分市场依据，，因此需借鉴鉴成熟度假区区产品演变规规律3、商务接待待：出于生意往来来和客户招待待，大型企业业或私企业主主可能购买大大面积别墅作作为会所，但但以酒店接待待为主流。2丽江市场现状状1客户特征3度假产品规律律使用频次使用方式非度假时期处处置大企业客户、大私企业主置业目的为接待客户，生意往来或企业内部员工使用而购置，同时也是资产形式典型关键词尊贵，大气，私密，富足的空间，完善的休闲度假功能，置业关注点总价，资源的强度，稀缺性，占有性，舒适，安全，有充足的活动空间，有较为完备的休闲娱乐配套，最好有一些顶级配套，如顶级golf、温泉、游艇等，注重产品细节，尊贵感，较为注重与工作场所地的距离，可达性置业特征承担总价能力较强置业需求产品大面积（400以上），占有强势景观资源，功能完备的独立别墅规律3：企业业商务接待面面积在400平米以上，，通常作为会会所及酒店功功能使用30非度假时期的的处置——别墅闲置置，因此不能能过大，否则则资产浪费2丽江市场现状状1客户特征3度假产品规律律使用频次使用方式非度假时期处处置别墅客户实力强，，注重隐私，，不愿共享居居所别墅闲置———物管养护度假产品购买买弹性大，降低投资门槛有利于促促成冲动购买买挤占客户闲置资金度假产品投资资转手难度大大升值空间大，，但投资回收收期长123132度假产品规律律总结一年居住的时时间短，使用用频率低，室室外多动多，，对配套的要要求大于居住住功能本身家庭度假以夫夫妻、情侣为为主力方式，，偏好小别墅墅，三代度假假少，朋友圈圈层度假推介介购买，企业业客户往往会会有大面积别别墅需要，但但比例不多别墅客户注重重隐私，一般般不会将居所所共享度假产品是占占据客户闲置置资金的产品品，由于非必必须品，因此此客户多半因因冲动而购买买，只有加上价格格优势才能促促使客户把犹犹豫变为行动动购买使用频次度假产品特点使用方式非度假时期的处置在保持度假舒舒适感的前提提下，控制面积是度假产品的的趋势和要求求3233小独栋案例：：海南度假市场场小户型实践践，收到很好好的市场效果果，户型设计计通过大面积积的灰空间来来提高度假舒舒适度，获得得客户广泛认认可卧室卫浴客厅厨房露天泳池开放的，减少少面积划分虽只有70平平米，但房、、厅、卫浴、、厨房，所有有功能一应俱俱全所有功能完全全开放设置，，面积划分少少，保证度假假舒适性；注重室内与室室外的连接卧室与泳池连连接，将外部部景观视野最最大化，增强强情趣性设置凉亭体现现热带风情，，增强度假氛氛围一居MINI别墅总结结面积虽小，但但基本功能必必须齐全大量减少功能能区隔，提高高小户型的舒舒适性特别强调室内内空间与室外外景观的结合合，增强度假假风情，为情情侣打造一种种浪漫、休闲闲、私密的氛氛围迷你独栋容易易营造氛围，，有利于提升升价值，但对对容积率贡献献较低，一般般设在较差位位置提高价值值或较好位置置进一步实现现溢价33综上：项目启启动区产品建建筑风格充分分融入纳西建建筑文化；户户型采取市场场主流，趋小小，控总价独栋户型面积（平方米）建筑面积（平方米）建筑面积占比套数（套）套数比一房80-1001250025%13936%二房120-1502250045%16749%三房240-2601500030%6015%合计50000100%366100%建筑风格充分挖掘纳西西建筑文化特特色，为我项项目所用，营营造社区浓郁郁的文化风味味2丽江市场现状状1客户特征3度假产品规律律4开发商目标快速回现目标标决定户型要要走市场主流流产品，适当当控制总价，，将潜在客户户需求进行充充分积压，达达到快速销售售的结果。户型定位产品类型以院落、小独独栋产品先期期入市，控总总价，提高销销售速度34中国旅游度假假最成熟的海海南、云南，，由于发展阶阶段及依托的的资源基础，，形成明显的的引力差异Q3客户需求资源条件海景气候高端休闲配套套星级酒店高尔夫游艇等客户构成老人中高端客户不同核心引力力不同消费层级级海南云南资源条件文化沉淀自然风光气候高端休闲配套套星级酒店高尔夫温泉等客户构成城市中产、白白领中高层文化以财富多寡为为客户明显身身份标签以文化程度为为身份主要标标注35在丽江，所有有的游客都在在丽江寻找一一种与城市完完全不同的生生活方式丽江元素文化雪山气候空气流水酒吧古城民俗丽江生活氛围一种与城市完全全不同的生活活方式放松自由清静艺术小资人居36所以丽江真正正魅力在于：：文化背景下下的现代休闲闲生活方式在浓郁的文化化氛围内，感感受有别于城城市的休闲、、懒散、自由由、放松的生生活方式丽江真正魅力力在于文化背背景下的现代代休闲生活的的方式。——世联地产产束河古镇项项目经理高高天3738本项目要依托托于未来国际际化、高端化化、多元化的的发展趋势，，承接度假升升级旅游产业发展展第三代旅游区区：丽江文化背景景下的高端、、私密、功能能复合的休闲闲度假区丽江旅游。。。。。。。束河古镇。。。。。第一代旅游区区大研古城休闲产业高尔夫、温泉泉、国际会议议中心第二代旅游区区第三代旅游区区？以小资、白领领阶层的休闲闲、娱乐、观观光需求为主主的功能区以相对高端游游客的休闲、、度假、短时时居住为主的的区域，但功功能与大研差差异很小，属属于一个升级级版应该是一个相相对高端、功功能齐备，小小众，高雅的的度假娱乐区区小资相对高端高端客户我们的项目必必须对接第三三代旅游度假假产品，成为为丽江高端旅旅游的新代言言，以此突破破市场38因此从客户心心理诉求出发发，抓住丽江江旅游升级的的机遇，依托托文化背景，，构建项目核核心竞争力文化背景下的的高端、私密密、功能复合合的休闲度假假功能本项目核心吸吸引力在于：：39每个项目都有有一种气质，，每每个项目目都有一条特特殊的发展路路径……开发模式4041基于市场、承承担功能、案案例三方面，，导出本项目目的开发策略略市场机会项目未来承担担功能案例借鉴文化第三代旅游区区：文化壳下的高高端、私密、、功能复合的的休闲度假区区建筑形式要深深入挖掘文化化，同时注重重借此形成社社区价值认知知；高尔夫别别墅的营造具具有差异化特特征外地生意人和和高尔夫球客客可作为项目目目标客户产品定位注重重户型缩小趋趋势短期内竞争不不强，发展空空间较大高尔夫特色化化、品牌化完善度假配套套链品牌嫁接，运运营多种类型度假假产业互动4142项目开发模式式——【策略2】高尔夫作为项项目核心驱动动，但需强化化差异性【策略1】充分挖掘纳西西游牧文明，，与古镇代言言的农耕文明明形成差异【策略3】围绕高尔夫和人文文双核构建完整整度假链条【策略5】在互补的基础础上，与周边边景点和旅游游项目形成联联动【策略4】与知名品牌合合作，强化价价值感424343运营模式Q1：采取怎怎样的功能组组合？

Q2：功能布局局？

Q3：：分期策略？？在明确的的开发模模式指导导下，如如何实施施，达到到成功？？4344通过丽江江度假市市场功能能研究所所得，功功能整体体分类如如下：世界丽江江纳西院落落田园观光光区养生居住住区高尔夫区区中央活力力区文化观光光和田园园观光高尔夫、、室内运运动、户户外运动动文化商业业、文化化建筑、、文化活活动；文文化是项项目的重重要元素素，可以以在建筑筑、活动动、服务务中体现现特色SPA，可可以和酒酒店结合合外围产品品：五星星级酒店店、会议议中心、、文化商商业街区区Q1功能组合合44整体功能能布局———解析析1中期汇报报达成共共识：2600亩土地地以绿化化为主，，可设置置高尔夫夫球场1730亩内住住宅尽量量靠东山山布置设置27洞高尔尔夫，球球场尽量量设置在在租赁用用地内利用9洞洞高尔夫夫球场，，打造景景观高尔尔夫别墅墅A地块为为商业用用地，其其余均为为可建设设用地1730亩可建建设用地地A因此A地地块设置置为区域域活力中中心，同同时可兼兼顾2600亩亩租赁用用地未来来的发展展战略2600亩设置置18洞洞高尔夫夫考虑地块块价值充充分运用用，考虑虑在租赁赁地块设设置运动动功能，，丰富区区域功能能9洞高尔尔夫设置置于1730亩亩地块，，考虑与与物业的的充分结结合2600亩租用用地Q2功能布局局45整体功能能布局———解析析2地块价值解析功能设置A1用地性质为商业用地设置为区域活力中心B2私密性较好，拥有2600亩绿化景观，同时背山可设置为酒店及高端居住物业B3交通通达性好，位于地块外部结合9洞高尔夫设置高品质居住物业，作为养生居住区B4私密性好C5交通通达性好，受外界影响C6地块内部，私密性好1730亩可建建设用地地东侧山体体B4B2AB3C5C62600亩租用用地46“一轴三三区”规划布局局理念一一：“一一轴三区区，自然然过渡””运动休闲闲区健康养生生区东侧山体体中央文化化活力区区文化主轴轴47规划布局局理念二二：“动动静分离离、和谐谐邻里””东侧山体动区静区静区运动休闲闲区健康养生生区中央文化化活力区区48规划布局局理念三三：“度度假住区区，点缀缀其间””东侧山体体群落模式式，植入入球场度假社区度假社区度假社区景观景观绿轴轴，疏密密相间度假社区区4950整体功能能布局示示意：一一轴、三三区、四四片养生居住住区18洞高高尔夫9洞高尔尔夫中央活力力区丽鸣路田园观光光区规划布局局示意图图分区功能面积高尔夫区18洞标准高尔夫9洞景观高尔夫田园观光区马术登山俱乐部热气球滑翔田园农庄中央活力区文化商业街5000m2会所3000m2VILLA酒店12000m2养生居住区度假别墅23万m250根据市场场去化速速度及本本项目规规模，将将项目分分为3大大期，分分批推售售楼盘产品销售速度资源优势年去化量古城高尔夫独栋别墅(一期为现代风格，二期为纳西风格)，各150套一期3-4套/月二期未正式开始销售，预计于今年9月推售150套文笔峰文笔海高尔夫2-3万平米左右天域阳光独栋50套，双拼78套，共计128套平均销售28套/月束河古镇5-6万平米左右雪山纳里联排、叠拼别墅平均销售10套/月无明显资源2-3万平米本项目独栋——近观雪山特色高尔夫完善配套——本项目首期销售体量保守估计在5万/平米左右Q3开发分期期分期销售量假设首期5.8万平米（含8000平米商业）二期约8万平米三期12万平米合计约26万平米51开发分期期区域选选择：规划分期期原则：：首期项目目立势，，驱动度度假市场场；主打市场场快销产产品形式式；二期巩固固市场地地位，持持续销售售；3期借势势后续18洞高高尔夫及及绿化进进一步拉拉升物业业价值；；1730亩可建建设用地地东侧山体体B4B2AB3C5C62600亩租用用地因此要首首先启动动部分商商业地块块，展示示区域活活力；A地块部部分启动动；景观高尔尔夫别墅墅为入市市核心产产品，保保证施工工连续性性，B3地块启启动；因此部分A地地块+B3地块块作为启启动区，通过部部分商业业展示、、高尔夫夫、会所所及景观观住宅启启动区域域市场由于B2+B4地块块位于活力力区附近近，同时时可享受受2600亩景景观，因因此价值值最高，，三期进行行开发，以实现现高溢价价C5+C6地块块位于活活力区较较远，需需借势剩剩余A地地块开发发之势，，拉升该该区域地地块价值值，因此C5+C6及剩余余A地块块作为二二期进行行开发启动区二期三期52项目整体体规划分分期及体体量安排排分期功能体量（m2）作用启动期商业5000展示文化氛围，形成区域核心亮点会所3000支撑高端形象，满足高尔夫球客需求9洞高尔夫——带动住宅物业销售度假别墅50000回现主力二期VILLA酒店12000继续拉升区域价值，完善功能，实现住宅溢价度假别墅70000盈利主体旅游度假设置——拉升区域人气，丰富区域功能18洞高尔夫——高标准球场投入，巩固高端区域形象，继续牵引高端客户三期度假别墅120000盈利主力，实现绿润最大化旅游度假设施——形成区域认知，功能区域完整53纳西文化化挖掘254挖掘纳西西文化的的精髓“纳西文文化的挖挖掘”----如何挖掘掘纳西文文化精神神内涵？？以纳西文文化为主主线，它它的精神神内涵是是什么？？我们需要要讲述怎怎样的一一个人文文“故事事”？我们需要要从承接接纳西文文化载体体来探究究它的精精神内涵涵……？55“”丽江意象象精神家园园纯净神秘人间天堂堂多民族丽江古镇镇玉龙雪山山古老传说大研古城城纳西文化化挖掘泸沽湖56纳西民族族的起源源唐代的““磨些蛮蛮”和中中国古代代西部地地区的羌羌人有着着渊源关关系，他他们是古古代南迁迁的羌人人。章太炎说说：“磨磨些者，，羌之遗遗种”。。任乃强著著《羌族族源流探探索》载载：“纳纳西族是是羌族的的远支成成为单一一民族””。纳西文化化挖掘随着古羌羌人的迁迁人，丽丽江土著著民族与与古羌人人长期交交往，共共同创造造了自己己的历史史和文化化，融合合成纳西西族57居住理念念发展：：每一次居居住形态态的变化化，都反反应着纳纳西人的的生活理理想和意意识形态态的变化化以游牧为为主的纳纳西族是是从古代代的“洞洞穴居””、“树树巢居””到“井井干式的的木楞房房”，居居住地逐逐渐稳定定下来宁蒗县泸泸沽湖畔畔及荒僻僻边远的的一些村村寨中还还经常可可以见到到人们的日常生活活、自然然环境、、技术工工艺基本本决定了了其结构构和型制制；而同时，，其房屋的空空间结构构与宗教教信仰、、婚姻形形态和家家庭组织织也是密密切相关关的，民族原初初的意识识形态赋赋予了建建筑更多多的文化化色彩和和象征意意义。58凡此种种种生活均均在纳西西院落内内完成，，从生到到死、循循环往复复，因此此院落承承载着纳纳西人太太多的记记忆………随着农耕耕时代的的发展，，木楞房房逐渐被被淘汰，，之后后“三房一一照壁””的“宅院院”整整整影响纳纳西人近近千年，，“宅宅院”已已然成为为纳西人人生命的的灵都工作、生生产学习婚丧嫁娶娶饮食起居居家庭生活活痛苦与快快乐儿孙满堂堂家门荣耀耀……成功与失失败一生之城城59在纳西院院落内——可以遥想想历史，，幻想纳纳西先人人的生活活景象>>>>可以欣赏赏堂前屋屋后一草草一木，，努力找找寻纳西西人散落落的生活活信息>>>>可以在历历史和现现实切换换间，获获得心灵灵的放松松，精神神的自由由……可以在私私密的空空间内，，放飞自自己的心心情，忘忘却现实实的差距距……在院子里里寻找纳纳西的背背影60但反观丽丽江新建建筑，院院落精神神内涵无无存，新新材料和和建筑形形态现代代化蚕食食着弥久久留新的的院落文文化天域阳光建筑作为文化化内涵的代表表形态，须与与大环境的文文化形态相符符合，和谐之之美才能迸发发，才能达到到激荡心灵的的效力61场所精神缺失失导致整体魅魅力丧失，有有形无神，灵灵动点缀物的的缺少致使产产品缺少核心心吸引力院落中照壁、、花池、座椅椅、花草都会会勾起现代人人对遥远的纳纳西文化的好好奇，从而暂暂时脱离现实实烦恼，获得得持续放飞心心情的欢愉62代表项目悦榕榕庄，意境氛氛围感较好，，但风格上纳纳西元素运用用较少，无法法展现纳西文文化精髓，产产品与大环境境脱节纳西文化挖掘掘不够，与丽丽江整体的和和谐度较差63那么我们从一一个新的视角角：重新审视视纳西文化之之源（以玉湖湖村为切入点点）64材料原生、就就地取材火山岩尊重自然、并并于自然和谐谐共生，追求求人与自然的的和谐和统一一粗放的建筑理理念却体现与与自然和谐共共生村落依山而建建，因势就形形天然木材65亲近自然是纳纳西人朴实的的愿望——家家户户栽种种花草树木、、门窗多雕有有花鸟图案，，营造鸟语花花香、清晰宜宜人的庭院花花园66围合布局，私私密与开放的的一步之遥，，隐藏着出则则繁华、入则则私密的玄机机纳西民居以面面阔三开间为为一单体单元元叫“一坊””，以一楼一一底二层楼为为主，以院子子为中心组成成内庭院二房一转角三房一照壁四房五天井走马楼建筑以庭院为为核心，散落落布置，内开开放，外封闭闭的开合空间间，实现内外外迥异的活动动空间67院落作为纳西西人生活的重重要载体，是是纳西民族精精神寄托，心心灵净地即使已参加工工作的纳西人人，本可以在在单位里分到到住房，但他他还是钟情于于自己的宅院院。无论干部部还是工人，，莫能例外。。“宅院”成为纳西人生生命的灵都；；成为纳西社会会生活的组成成部分；成为为她们魂牵梦梦绕的地方。。宅院是将自己己与他人隔开开，形成大社社会中以家长为中心心的小天地，而这种精神诉诉求，突出了了家庭在社会会生活中的份份量，成为家家庭精神延续续发展的净地地。院落是纳西民族的精精神寄托，心心灵的净地，，同时也是纳西西民族传统的的承载，纳西西民族的灵魂魂基因68因此，自然、私享空间与心灵净地的基因永久的的印刻在纳西西院落内，也也成就了丽江江独特魅力价值主张主要载体纳西院落人与自然和谐共生心灵净地私享空间69总结：纳西文文化挖掘思考考路径一种现实一种批判一个新视角一种精神一个载体纳西文化挖掘掘思考路径70世界的丽江··纳西的的院子——高端、私私密、心灵净净地项目形象定位位：AllYouHaveToDoIsArrive雪山脚下的院院子71所有文化的属属性及载体将将为项目规划划和功能组合合服务，以提提升项目整体体价值内涵，，引起客户的的广泛共鸣为为核心目的纳西院落人与自然和谐谐共生心灵净地私享空间72动静区规划采采取“合而分分”原则，，注重人与自自然之间的和和谐人与自然和谐谐共生东侧山体动区静区静区整体布局动静静结合，保证证区域功能完完整性；动静静分区避免各各功能区间干干扰73围绕自然资源源为中心，强强调人在自然然中的体验感感，实现最大大化亲近自然然的居住理想想度假社区度假社区度假社区将人与自然的的融合概念贯贯彻在整个社社区规划设计计过程之中，，突出体现人人与自然的和和谐共生74功能设置突出出自然生态，，设置田园观观光、高尔夫夫和养生居住住，实现社区区整体上与自自然环境融合合世界丽江纳西院落田园观光区养生居住区高尔夫区中央活力区动静结合，增增添区域活力力，实现平衡衡原始生态景观观，更加突出出区域环境特特色，突出于自然的的融合，将建建筑散落在景景观中最大化设置景景观，突出区区域自然环境境价值依托人与自然然的和谐关系系，给出4大大功能区域规规划设计的着着力点75规划设计注重重对阳光和雪雪山景观的占占有，利用自自然一米阳光，玉玉龙雪山，丽丽江特有的生生活背景结合自然、利利用自然、营营造自然为项项目发展的行行动纲领76依东山坡特殊殊的地质地貌貌，因势造型型，设置特色色功能形式，，与自然融合合天然洞穴的改改造利用裸露山体的包包装77建筑材料及植植被选取尽量量采用原生材材料及本地化化，避免过多多人工雕琢的的痕迹78社区养生住宅宅注重私密空空间营造，突突出专属空间间带给人们的的舒适感私享空间度假社区度假社区度假社区产品形式：院院落感、小独独栋产品将建筑群落分分散布置于自自然环境中，，但组团内部部是封闭的建建筑单体群落落，形成组团团内部私享的的与院落空间间度假社区度假社区度假社区79会所弱化高球球服务功能，，突出休闲服服务，形成独独立的个性服服务的私享空空间红酒坊商务会所茶吧雪茄房80不同功能间相相对封闭、区区隔开来，实实现大众服务务功能的私密密化，提高尊尊贵感院落住宅院落商业院落SPA采取院落式布布局形式：院落住宅组团院落商业院落SPA单一功能院落落化、私密化化，增加高端端体验感及度度假感各功能间通过过公共设施连连接，形成隔隔而不断，进进退形成显著著差异的体验验感受公共空间私享空间独立立，功能集中中81通过外部景观观利用，实现现人与自然的的和谐对话，，触动现代人人内心浮躁的的琴弦心灵净地在私享的院落落内，感受外外部震撼的自自然景观，与与自然对话，，洗涤心灵，，拂去世俗的的尘埃身是菩提树心如明镜台时时勤拂拭勿使惹尘埃82让社区每个角角落，都建立立与自然沟通通的场景，体体验自然，感感悟心灵83在私密院落内内设置SPA功能，在雪雪山景观背景景下，放松身身心，净化心心灵84启动区商业细细化385根据中期沟通通达成共识，，商业地块主主要承担3大大功能，布局局示意如下：：文化商业街VILLA酒酒店会所布局基本思路路:高尔夫会所靠靠近18洞标标准球场、设设置于交通便便捷处；文化商业街与与会所形成功功能互补，临临近设置酒店体现资源源及景观的占占有，设置于于可观9洞高高尔夫球场区区域；外部交通干道道社区主干道86启动商业部分分指标中央活力区文化商业街5000m2（其中2000m2）会所3000m2商业部分整体体形象：体现文化氛围围的同时，展展示项目高端端、私密、体体验空间。文化商业街功功能设想：通过商业业态态的设置满足足高端客户餐餐饮、娱乐、、度假等功能能需求会所功能初步步设想：将高尔夫会所所与准备引入入的丽池会所所结合，实现现功能间互补补，避免重复复投入造成资资金增加通过高尔夫会会所与丽池会会所功能形式式，融合是否否可行？通常各功能区区面积要求？？根据项目定位位，补充会所所功能的缺失失的原则，确确定商业业态态及面积区间间87高尔夫会所与与丽池会所结结合使用的可可能性酒吧健身房休闲大厅书吧餐饮养生休闲雪茄红酒棋牌娱乐客房丽池会所功能洗浴通过二者功能能对比，可以以看到丽池会会所功能是高高尔夫会所的的功能延伸和和补充，因此可在满足足高尔夫基本本功能需求外外，嫁接丽池池的功能，使使会所功能更更加丰富和吸吸引力室内运动高球运动功能后勤服务休闲、餐饮高尔夫会所功能接待区会所面积分配配88高尔夫会所功功能空间规模模借鉴（1/2）：美国，佛罗里里达东海岸，，旗鱼尖（SailfishPoint）俱俱乐部功能区数量面积（m2）接待/管理中心休息及寄物处133停车处115餐饮服务处餐厅590烤肉店90休息室93厨房172厨房的储藏室92露天座位/温泉浴场270高球运动功能高尔夫用品专卖店139网球用品专卖48休息室33男用存物室、休息室及化装室233女用存物室、休息室及化装室111高尔夫球袋存放处、球杆及球鞋清洁处408袋67高尔夫球车停放处及其清理维护处40台500室内运动男用健身房49女用健身房386男用温泉浴场44女用温泉浴场44会客室89项目处于纯别别墅社区内;社区内共有765个居住住单元;项目总占地310万平方方米，18洞洞高尔夫球场场功能区数量面积（m2）后勤配套机械房/电力房/电梯280员工休息室、化装市及存物室60维修站33洗衣房24储藏室89总使用面积（不含交通面积）4373室外运动水池269池畔平台1055网球场5座附属设施建筑玄关杂货店直升飞机场停车位161个89高尔夫会所功功能空间规模模借鉴（2/2）：美国国，佛罗里达达州BonitaSprings，鹈鹕窝（（Pelican’sNest）俱乐部功能区数量面积（m2）接待/管理中心休息及寄物处22俱乐部管理处11餐饮服务处餐厅87厨房24厨房储藏室3露天座位104高球运动功能高尔夫用品专卖店109男用存物室、休息室及化装室38女用存物室、休息室及化装室27高尔夫球袋存放处、球杆及球鞋清洁处156袋32高尔夫球车停放处72台302高尔夫球车清理维修中心23存物室——高尔夫球鞋228后勤配套储藏室12动线系统16建筑总面积810附属设施停车位55个项目处于高尔尔夫住宅社区区内；社区内共有175个居住住单元；项目总占地150万平方方米，18洞洞高尔夫球场场90通过案例对比比借鉴，设置置本项目基本本的高球功能能空间大小基本功能中信山与湖旗鱼尖（SailfishPoint）俱乐部鹈鹕窝（Pelican’sNest）俱乐部接待中心1200-1400平米248平米33平米高球运动功能1120平米600平米500-550平米后期配套480平米480平米28平米面积设置原则则：按照目前丽江江古城高尔夫夫和雪山高尔尔夫的日接待待150人的的情况来看，，功能空间不不宜太大后期配套考虑虑未来接待能能力提高，适适当放大接待中心面积积适当缩小，，实现私密空空间感觉高球运动功能能以舒适性为为宜基本功能本项目接待中心200平米高球运动功能600平米后期配套200平米91结合丽池会所所功能设置，，本项目3000平米面面积分配如下下：功能区数量面积（m2）接待/管理中心休息及寄物处120俱乐部管理处80高球运动功能高尔夫用品专卖店120男用存物室、休息室及化装室40女用存物室、休息室及化装室40高尔夫球袋存放处、球杆及球鞋清洁处156袋60高尔夫球车停放处72台300高尔夫球车清理维修中心20存物室——高尔夫球鞋22820后勤配套机械房/电力房/电梯100员工休息室、化装市及存物室60洗衣房40餐饮区餐厅、厨房400休闲娱乐区SPA500养生休闲区（含客房）700雪茄房、红酒房100棋牌娱乐室、健身房200酒吧100合计3000平米丽池会所功能能分配：1层：洗浴（（800平米米含大厅和接接待）2层：休息大大厅、书吧、、餐饮区（800平米））3层：养生包包房、贵宾休休闲专区、雪雪茄房、红酒酒房、棋牌娱娱乐室4层：客房（（800平米米）5层：酒吧、、健身房（800平米））92高尔夫球会布布局KPI客户进入球场场的路线与进进入会所的车车行、人行路路线不交差；；球童进入球场场路线与球员员路线截然分分设、互不干干扰；会所主体为两两层，不可太太高，以防止止建筑物破坏坏自然环境，，也不可太低低，以便从会会所内看到球球场景色；