XX年西安电子信息大厦的商业投资价值分析报告

西部电子信息大厦的商业投资价值分析报告 目录第一局部西安宏观经济状况西安宏观经济状况的研究第二节西安房地产状况的研究西安及工程所在地高新区未来的开展规划和重大事件的影响分析第二局部工程位置及周遍环境分析工程及地块介绍道路及交通网络现状周边物业功能分布第四节主要竞争区域分析第五节高新区及各类物业市场情况介绍第三局部大型商业零售市场分析第一节西安零售市场现状西安优质商业物业价格收益水平第三节主要竞争区域分析工程位置特性和周围环境综合分析第四局部总结西部电子信息大厦的商业投资价值分析报告第一局部西安宏观经济状况房地产市场的开展，特别是零售商业物业，在很大程度上受到整体经济运营情况的影响和制约。因此，分析研究和预测城市的宏观经济开展及社会环境的变化趋势，有助于了解房地产投资的市场环境。同时考察城市开展规划、政策及相应的市政投资忠心，有利于明晰工程所处城市功能区域划分及开发地位，为合理建议工程开展方向奠定根底。第一节西安宏观经济状况的研究西安市2005年生产总值1270.14亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1％。其中，第一产业增加值64.08亿元，增长7.5％；第二产业增加值539.61亿元，增长14.4％；第三产业增加值666.45亿元，增长12.7％。“十五〞期间，全市生产总值年均增长13.3％。按常住人口计算，2005年全市人均生产总值15925元，是2000年的1.83倍。三次产业结构由2000年的6.9：44.0：49.1调整为2005年的5.0：42.5：52.5。“十五〞期间三次产业年均增长速度分别为4.3％、15.7％和12.3％。

2005年全市居民消费价格总水平比上年上升0.3％，其中居住价格上涨5.6％。商品零售价格下降0.3％。房屋销售价格上涨4.3％。工业品出厂价格上涨3.9％。原材料、燃料、动力购进价格上涨9.6％。

2005年全市完成工业增加值419.99亿元，比上年增长12.1％，“十五〞期间年均增长15.0％；其中国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业〔以下简称规模以上工业企业〕实现增加值310.89亿元，比上年增长14.1％。

2005年全市全年完成全社会固定资产投资835.10亿元，比上年增长29.1％；其中城镇固定资产投资776.33亿元，增长26.8％。工业投资成为投资增长的最大亮点，受能源、化学、汽车、通信工业及专用设备制造业工程的拉动，全市完成工业投资140.44亿元，比上年增长46.6％，工业投资占全市城镇投资的比重为18.1％，比上年提高2.4个百分点。

2005年全市非公有制经济完成投资402.17亿元，比上年增长44.4％，高于同期国有投资增幅30.9个百分点，占全社会投资总量的48.2％，所占比重较上年提高了5.1个百分点，成为全市投资持续快速增长的重要力量。

2005年全年新增固定资产409.72亿元，固定资产交付使用率52.8％。各类房屋竣工面积1131.41万平方米，竣工率28.1％。共有957个城镇建设工程建成投产，工程建成投产率54.2％。

2005年全年社会消费品零售总额666.48亿元，比上年增长15.2％。其中，批发零售贸易业589.16亿元，增长15.9％；市的零售额600.95亿元，增长15.4％；县及县以下零售额65.53亿元，增长13.4％。商品房销售继续大幅度增长，全年共销售商品房面积497.34万平方米，增长62.8％，其中销售给个人476.39万平方米，占全部销售面积的95.8％。超市、连锁店等新兴零售业开展强劲，全年限额以上商贸连锁企业实现销售额18.20亿元，比上年增长20.8％。全市亿元以上的商品交易市场19个，成交额61.82亿元。

2005年年末全市户籍总人口741.73万人，其中男性382.02万人，女性359.71万人，性别比106：100。在总人口中，农业人口408.59万人，非农业人口333.14万人。全市在岗职工年平均工资17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增长12.7％，比2000年增加3264元，“十五〞期间年均增长8.6％；农民人均纯收入3460元，比上年增长10.1％，“十五〞期间年均增长8.1％。城市居民人均生活消费支出7900元，农民人均生活消费支出2603元，分别比上年增长6.4％和14.3％，其中食品消费支出占生活消费支出的比重分别为37.0％和36.3％。年末城乡居民储蓄存款余额1716.76亿元，比年初增长19.8％。城市居民人均居住面积，农村居民人均居住面积。

第二节西安房地产状况的研究2005年上半年西安商品房市场销售较2004年同期有所回落，2005年第3季度伴随着对市场政策的适应及磨合，市场销售开始回暖，进入年末，商品房销售那么完全得以恢复，继续保持着较高的增幅一路高走。2005年度个人购房占商品房销售总量的92.4%，个人购房比例与上年相比略有所回落。2005年西安商品房平均销售价格3952元/平方米，较2004年增长了3.54%。其中住宅局部销售价格为3098元/平方米，较2004年增长4.27%。

受国家宏观调控政策的影响，西安市房地产开发投资增长幅度有所放缓。2006年1-5月，西安市完成房地产开发投资70.57亿元，增长14.5％，增幅比2005年同期减少17.2个百分点；商品住宅需求依然旺盛，房屋交易量稳步攀升，商品房销售面积115.51万平方米，实现销售额38.94亿元。2006年上半年西安市商品房销售价格稳中有升，累计上涨3.2％。从房屋类别观观察，2006年上半年住宅类价格上涨3.7％，其中经济适用房、普通住宅和高档住宅同比价格分别上涨1.7％、4.6％和1.5％；非住宅类用房同比上升1.8％，其中办公楼和商业娱乐用房价格分别上升3.3％和0.6％。第三节西安及工程所在地高新区未来的开展规划和重大事件的影响分析在以下局部，将介绍西安市和工程所在区域高新区的未来城市开展规划和商业开展规划，以及将对西安城市经济，特别是零售业和零售物业开发产生的重大影响，包括西部大开发的主要内容，然后将综合分析这些事件对西部电子信息大厦可能产生的影响。在西安城市总体规划〔1995-2021年〕和西安城市空间开展战略中，确定了西安的城市性质、城市开展方向、城市布局、城市功能分区，指导着西安市的未来的城市开展。高新区是西安市的重要组成局部，其开展要与城市整体开展相协调，因此，西安市城市规划的理念和成果，是编制和调整高新区规划时需要考虑的重要内容。西安城市近期主要向南开展，中心市区向南，拓展高新区；远期城市开展方向主要向西，考虑与咸阳形成一体化大都市。西安城市按照中心集团、外围组团、轴向布点、带状开展的形态布局，划分为中心城市〔中心市区和外围组团〕、卫星城、建制镇三级城镇体系。市区建设坚持“中心集团、外围组团〞的布局，旧区调整改造与新区开发建设并重，实现两个转移：一是严格控制中心集团规模，将局部城市功能转移到外围组团；二是调整和改造中心集团，将一环以内的新增城市功能转移到二环与三环之间，重点开发二环沿线地带。增设开发区是调整和改造的重点之一。西安市已形成十二个大的功能区，包括旧城区内的市中心，南郊的文教区，西郊的电工城，东郊的军工城，西南郊的高新区，东南郊的曲江旅游开发区，北郊的经济技术开发区，沿秦岭北麓的旅游度假区，沿浐、霸、渭河的度假区，沿陇海铁路线北侧的仓储物流中心区，阎良飞机城，临潼旅游区。另外，规划新增6个城市新功能区，分别为六大物流中心，中央商务区，新的城市居住区，开发区扩展区，大学城和空港区。根据“西安商贸现状及开展规划〔2002年-2006年〕〞“实施西部大开发西安商贸开展规划〔2000年-2021年〕〞等指导性文件，可以了解西安市未来商业网点的开展方向。战略目标战略地位：把西安建设为北方西部地区的商业贸易中心。对城市的奉献：商业贸易在第三产业中所占的比例明显提高，在城市经济协调开展中占重要的位置。商业企业：组建适应大市场、大流通的商贸集团，形成与国内外市场有广泛联系的、有竞争力的产业集群。运营机制：建立更加完善的商业经济运营机制。商贸战略目标将分为三个阶段逐步实施：时间阶段2000社会零售总额商业网点商贸在第三产业中的比例年增长率最终规模近期20002002013中期2003-2005015远期2003-20059.8%018 根据国务院有关文件和精神，西部大开发战略主要包括的内容：重点区域：包括陕西在内的12省、直辖市、自治区，有重点有步骤的推进西部大开发。增加资金投入：对西部地区将加大建设投资力度、优先安排根底建设工程，加大财政和金融信贷支持。改善投资环境：实行税收优惠政策。扩大对外对内开放：进一步扩大外商投资领域并拓宽利用外资的渠道。西部电子信息大厦所在的西高新经过十多年的开展，已经成为西安市城市功能的重要组成局部，是西安重要的产业基地，对西安的经济开展作出了很大奉献。从城市规划和整体开展的角度来看，高新技术产业是西安未来的产业开展方向，西安城市近期向南开展，意味着高新区是西安未来开展的重点区域，代表着西安市未来产业开展的方向，未来将开展成为一个以高新技术产业为根底的、功能完善的、国际化新城区，分担西安作为我国重要的科研、高新技术产业基地的城市功能。西安高新技术产业开发区已经进入二期创业规划实施，其明确提出了将西部电子信息大厦工程紧邻区域西南侧建设成面向西部效劳的CBD。高新二期规划具体内容：二期总用地10.51平方公里，包括一期用地2.7平方公里和新规划扩展用地7.81平方公里，其中产业用地比例占34.6%。总体布局以唐延路、科技二路、高新路、和团结南路四条主干道为主轴，以火炬大厦、高新路与科技二路十字、高新路南端、科技二路与团结南路十字四个城市节点，形成四轴四点的总体框架。功能布局东南部及中部形成居住区，与产业区相对独立。北部、西部及中南部形成产业区。西南部为体育用地。产业用地规划主要分布在高新路以西，仅作为一、二类工业用地，不得配置其他污染工业。布局可分为四块，包括高新路以西，科技路以北的建成区；唐延路以西，市级体育用地以北，丈八北路以东新规划产业区；沿唐延路东侧的产业用地；唐延路以东、西斜八路以南，高新路以西的规划产业区。居住用地规划尽可能接近绿地，与工业用地和中心区联系方便。要求成片开发，各种社会效劳设施到达较高水平，以利于吸引和留住高技术人才。为解决区内村子的拆迁矛盾，采取就地安置的原那么。道路交通规划道路系统大体为棋盘式路网格局。规划了多处停车场，以解决集中停车问题。鼓励建设半地下停车场。公共设施用地规划规划建设完善的多层次的公共设施，包括行政管理、商贸、教育、文化娱乐、体育设施。从规划图上看，唐延路以东区域公共设施分布相对较密集，唐延路以西分布较稀疏。规划中心城市广场四处。商业金融规划继续完善高新路和科技路西段原有的商业设施和文化设施，并在高新路和科技二路十字形成新的中心商业区。在高新路南端布置一定数量的商业、金融设施，作为对北部商业中心的补充，满足整个居住区的需求。医疗一期范围内的一所医院不能满足居民要求，规划扩大此医院的规模，提高档次，并在新扩展区内建设一所有一定规模的综合性医院，以满足新区的不断开展需求。用地与建筑相容性规定为了使规划区内的土地利用最大限度地适应变化着的经济建设的开展要求，使规划具有一定的弹性，特别制定了用地和建筑相互适建的有关规定。从高新区一期规划到二期规划的变化调整来看，产业用地比例下降，产业配套的其他用地明显上升，反映出规划考虑到高新区二产、三产比例的变化，顺应了高新区经济结构调整的要求。二期规划考虑了一期的实际情况和问题，做出了很大的改良，主要表现在以上几个方面：提出了高新区的性质和开展目标，明确了建设综合性高新区的思想。结合一期建设情况规划了高新区的总体结构、开展轴线和节点。在功能布局上，对不同功能用地进行了分区，特别对居住用地的布局提出了布局原那么和完善效劳设施的要求。在交通规划上，进行了停车场的规划。由于一期的公共设施档次不高，分布不均，辐射力不强，二期规划更加重视公共设施的布局，对各项公共设施的规划更为详细。以上因素对西部电子信息大厦工程产生的影响在简要介绍西安市及工程所在地高新区未来的开展规划和未来重大事件之后，我们就可以综合分析未来环境变化对工程所产生的影响：符合政府对于零售业的开展战略：在商业规划中，政府希望将西安建设成整个西北地区的商贸中心，并逐步提高商业零售在第三产业中的比例。一方面，西部电子信息大厦的商业局部开发符合西安商业零售的总体开展战略及高新区二次创业规划，另一方面，作为大型商业综合性工程，西部电子信息大厦商业将促进西安商业、高新商业环境及商业分布网点的优化。符合城市规划和商业业态分布的开展：根据西安市城市的总体开展规划和商业规划中确定的“中心集团、外围组团、轴向布点、带状开展〞的形态布局，外部组团尤其是高新区将是西安未来城市开展和商业开展的重点区域。本工程所处位置恰好位于西安城市开展及高新重点开展的双重点组团内——西安南郊、高新二次创业区，这是工程成功开发运营及具有极高商业投资价值的所在。符合商业开展的商业业态开展趋势：工程位于的区域已经形成了包括大型超市、专业综合市场、步行街、开放广场的大型区域复合型商业中心，本工程的开发符合商业业态开展中——综合性、大型化、休闲化、开放化的开展趋势。有利于西部电子信息大厦的商业招商及运营西部大开发、西安市商贸开展以及高新区巨大的需求潜力、优惠的招商政策将极大的吸引国际、国内大型商业企业、优质的连锁商业企业、知名品牌商品专卖店的入住。良好的商业气氛、区域商业中心位置、优质的商业企业，将使西部电子信息大厦商业保持良好的运营态势，使工程具备极大的商业租售价值。国际商业企业麦德龙、易初莲花、百安居等企业纷纷在西安南郊、高新区落户。总体而言，未来城市及区域的开展前景对于西部电子信息大厦商业的投资、招商、运营，都相对有利。但需要注意的是，无论政府规划还是区域商业的开展，都是一个宏观的逐步的实施，存在着一定的变化风险。所以，工程的商业价值还需要投资经营者们从市场需求、市场竞争、商业运营的角度出发，审视度势、把握商机。第二局部工程位置及周遍环境分析第一节工程及地块介绍西部电子信息大厦位于西安高新技术产业开发区电子科技园内，北临28000平方米的大型露天广场“西部电子广场〞，西临太白南路，东临电子商业步行街前广场，南临B、C座软件公寓。从位置上看，本工程地块处于西安高新技术产业开发区，因此高新区的整体开展情况将对本地块开展商业工程的市场潜力有着深远的影响。工程位于高新区一期、二期、中央商务区CBD、新型产业园、电子城社区的中心位置。下面是本工程地块所属区域具体介绍：国家级西安高新技术产业开发区〔以下简称“西安高新区〞〕创立于1991年6月，它位于西安市科研、文教单位相对集中的南郊，规划面积达34平方公里，已完成15平方公里的开发建设。西安高新区经过十年的建设与开展，已初步形成根底配套设施完善，管理体制、运行机制先进高效，技术创新成果显著，生产力要素市场活泼，人才聚集效应明显，科研、生产、生活功能齐全的现代化新城区，尤其是在推动技术创新、开展拥有民族自主知识产权的高新技术产品方面形成了自己的特色。

西安高新区在产业实力、经济规模、体制创新、成果转化及园区建设和对外形象等方面走在全国53个国家级高新区的前列，在国家科技部组织的屡次评估中，西安高新区一直保持在前四名，并屡次被评为“国家先进高新技术产业开发区〞。如今，西安高新区已成为中国西部地区投资环境好、市场化程度高、经济开展最为活泼的一个区域，成为陕西、西安新的、最强劲的经济增长点和对外开放的重要窗口，成为我国开展高新技术产业的重要基地。

在2001年年初西安市民广泛参与的“二十世纪西安十大历史事件评选〞活动中，西安高新区的建立高票入选，与西安事变、西安解放、秦兵马俑的发现等重大历史事件齐名入选。江泽民、李鹏、朱鎔基、李瑞环、胡锦涛、尉健行、李岚清等党和国家领导人及有关部委的领导同志先后视察了西安高新区。江总书记1993年6月15日来区视察并为高新区题词“开展高新技术，实现经济飞跃〞，对西安高新区的建设与开展寄予厚望，给予肯定。2002年3月30日总书记又一次莅临西安高新区视察，对西安高新区十年来取得的成就十分满意。

西安高新区1997年9月经国务院批准率先参加了亚太经合组织〔APEC〕科技工业园区网络，2001年又被列入我国“十五〞期间重点建设的五个国家示范高新区之一。经过多年的不断创新和开展，西安高新区已经形成了较强的科技创新能力，具备了开展高新技术产业的雄厚根底和良好条件。目前，在高新区孕育着一大批科技成果，建设着一大批高新技术产业化工程。尤其是西部大开发实施三年来，西安高新区更成为中外客商在我国中西部地区投资的一个热点高新中央商务区〔简称高新CBD〕西安高新区二次创业中五大功能园区

之一，是个集办公、会展、酒店、商业、居住、文化、娱乐等多重功能为一体的

现代化都市副中心。高新CBD位于开发新区的核心地带，地理位置优越，交通便

利，总投资将到达300亿元。高新区蓬勃开展的前景吸引了国内外开发商纷纷巨资

投向高新CBD的开发：目前，香港中华煤气投资CBD冷热联供，使区域配套水

平到达“九通一平〞；国内房地产四强之一的上海绿地集团投资建设的120万平

方米“绿地世纪城工程〞销售旺盛；东方航空西北公司总部大厦落户高新CBD

并将于年内开工建设；香港最大的地产商——和记黄埔地产进入高新CBD，开发

占地900余亩的大型综合工程。西安高新区新型工业园西安高新技术产业开发区的重要组成局部。总面积5平方公里，分为四大功能区域：产业区、示范产业区、中心管理区和配

套住宅区，现均配套完毕。西安高新区新型工业园入区工程和企业以高新技术为主体，重点开展电子信

息、生物医药和光机电一体化等产业。目前共有入区企业140家,其中有世

界500强之一的百事可乐公司、日本古河电气株式会社；美国IT百强企业美国

国际整流器公司等知名企业。电子产业园区 本区域已经形成以203所、210所、771所、618所、771所、东风仪表厂为核心等国家航天、军工等产业园区。第二节道路及交通网络现状本地块位于西安高新区中东部地带，北临电子一路、西接太白路、南靠电子二路。工程周遍5公里按对工程的影响程度划分有各级道路12条。交通状况：工程周遍有贯穿城区、高新的太白路，连接曲江开发区、长安路、高新区的丈八路及省市际绕城高速公路、机场高速公路等。地块区域交通道路通畅、网络极为兴旺。交通节点：如上图所示，工程周遍共有交通节点9个，其中南北向道路5个、东西向4个。以上交通节点将为工程未来会聚大量的人流量及消费潜力。公交交通情况：公交交通情况将直接影响到工程未来的人流量和消费能力，也是一个商业工程商业价值判断的关键因素之一。本工程周遍5公里范围内的公交线路共计50多条，具有极大的公交运送能力，具体情况见下表：第三节周边物业功能分布：工程东部指以长安路为界，南临绕城高速，西接含光路，北为南二环的一个长条形状的区域。本区域主要集中的工程种类为高等院校、商业工程、休闲娱乐及住宅。主要的商业物业包括小寨商圈内的百盛、好又多超市、民生国贸、飞炫广场军人效劳社等，长安南路的家乐超市、麦德龙、民生百货、百安居、三森家居等。北部、南部地区指东临含光路、北到南二环、西以太白路为界和南到绕城高速的一个不规那么地区，该区域以住宅为主，其中包括一些优质居住物业如紫薇城市花园、紫薇花园、万国花园、市政府小区、太白小区、中天国际公寓、豪盛时代等。该区域商业工程较少包括人人乐、西部电子广场、军人效劳社。工程西部区域是太白路以西、南二环以南、西临丈八北路、南以丈八路东路为界的一个区域。该区域主要集中了大片的工业区、优质住宅区、写字楼区、商业配套、金融银行、和休闲娱乐设施。该区域商业工程包括世纪金花购物中心、金鹰国际、爱家超市、易初莲花超市等新兴大型商业工程。第四节高新区及各类物业市场情况介绍西部电子信息大厦在地理位置上属于高新技术开发区，高新技术开发区一期成熟的各个物业的市场情况及商业价值，对西部电子信息大厦的商业投资价值、市场定位具有直接和重要的参考价值，下面是高新区主要街区干道高新路、科技路两侧主要物业类型的市场情况介绍：1、高新路写字楼根本情况写字楼名称位置写字楼类型档次配套售价〔元/m2〕租金〔元/m2/月〕空置率入住企业行业城建大厦路东北段对外经营低档商业住宅350070.0%制造业、房地产开发糜家桥小区路东北段对外经营低档商业住宅10.0%制造业、咨询瑞欣大厦路东北段对外经营中档商业住宅、银行已售完20.0%制造业、电子、咨询高新商务路东北段对外经营中低档商业住宅、银行20.0%计算机、咨询希格玛大厦路东北段对外经营中档商业住宅38003010.0%制造业、电子、咨询新汇大厦路东北段对外经营中档商业住宅35003040.0%制造业、咨询三安大厦路东北段对外经营中档商业住宅100.0%——西高新税检大厦路东南段自用中低档银行、酒店、餐饮、美容美发4000205.0%电子、咨询、金融、科技、工程西安西普电力电子路西北段对外经营中低档商业45骊山微电子路西北段对外经营中低档商业38丽华科技大厦路西北段对外经营中档商业5800不租60.0%电子、医药、计算机、咨询金融大厦路西北段自用+出租中档银行N/A5520.0%电子、医药、计算机、咨询、金融火炬大厦路西北段对外经营中高档无不卖4210.0%电子、医药、计算机、咨询、金融、房地产高科大厦路西北段对外经营中高档商业、银行60004520.0%电子、医药、计算机、咨询、金融、地产、装饰、快递、广告南洋国际路西北段对外经营中高档银行不卖555.0%计算机、咨询、装饰装修高新国际路西北段对外经营高档商业、住宅75008560.0%房产、电子、机械等高新路两侧的写字楼较为集中，目前共有15个写字楼工程。高新路两侧已经成为高新区商务气氛最浓厚的区域，是目前高新区的商务集中区，而且中高档写字楼主要集中在高新路西侧位置。高新路写字楼档次较高高新路的临街写字楼档次以中高档为主、数量也比多，反映出高新区产业开展和高新路商务的开展已经成为区域开展的核心，产生了强大的对外吸引力。与产业关联性较强高新路现有写字楼与高新区产业的关联度比拟强。主要表达在两个方面，一从开发主体来看，包括企业自建和房地产开发两种情况。企业自建如西安电信大厦、金融大厦、西高新税检大厦等，都是为高新区第二产业开展提供效劳和配套的行业，采用自用+对外出租的方式，对高新区的产业开展起到促进作用。房地产开发企业虽然不直接效劳于产业，但他们为主导产业的相关企业提供了办公空间和商务环境，对产业的开展也是有利的。二从入住企业的类型看，以与高新区主导产业同类型企业，如制造业、电子、医药等，和咨询效劳、广告、装修装饰等效劳类企业为主。产业类公司规模普遍比拟小，但与产业用地的各类企业有较强的联系，是其上下游的关联企业。效劳类公司的主要业务对象也是高新区的产业公司。可见，高新路的写字楼主要为高新区的产业企业的产业链条的完善提供了空间和效劳。出租率较好，价格较高高新路写字楼的出租率普遍比拟高，正常情况下，出租率可以到达80%-90%，租金也根本保持在40-50元/月/平方米的水平。说明高新路写字楼对产业的支持作用明显，各类企业对此较为认可。同时高新路是高新区的主要街道，是城市形象的展示路，有较高的商业和商务价值，也是写字楼可以保持高租金和高出租率的主要原因。高新路作为高新区的主要干道，具有较高的土地价值，目前已经成为高新区的商务聚集区。无论是自建写字楼、房地产开发的写字楼还是产业用地改变用途的写字楼都为高新区的产业开展提供商务效劳，经营情况普遍良好。2、高新路商业状况名称类型档次所在位置建筑形态营业面积〔m2〕获得物业的方式上座率目标客户群停车大香港鲍翅酒楼中餐高档高新路东北段独立商业5000自建70%以上商务宴请地上中国餐馆中餐中高档独立商业500N/A70%以上工作白领、商务宴请沿街山水茶园中餐中高档独立商业300N/A70%以上工作白领、商务宴请沿街顶顶香煎饼屋中餐中低档写字楼底商350租赁70%以上工作白领、当地居民沿街金海湖港式茶餐厅中餐中高档商住底商230租赁70%以上工作白领、当地居民沿街京都千味西餐中高档商住底商139租赁50％-60%工作白领沿街巴克斯西餐中高档商住底商280租赁50％-60%工作白领、当地居民沿街一诺面庄中餐中低档商住底商240租赁70%以上工作白领、当地居民沿街佐治咖啡西餐、咖啡中档商住底商160租赁40%以下工作白领沿街欧思漫咖啡餐饮咖啡中档写字楼底商150租赁50％-60%工作白领、当地居民沿街名典咖啡语茶咖啡中档写字楼底商300租赁70%以上工作白领、当地居民沿街罗杰斯西餐中高档写字楼底商400租赁70%以上工作白领、当地居民沿街秀树高级日本料理日餐中高档写字楼底商1500租赁70%以上商务宴请沿街肯德鸡西餐中高档写字楼底商400租赁70%以上工作白领、当地居民沿街大阪日本料理日餐中高档高新路西北段区内写字楼底商450租赁40%以下商务宴请沿街星期天阳光商务会所中餐、西餐、咖啡中高档高新路西北段写字楼底商800租赁50％-60％工作白领地上、地下、沿街德克士炸鸡西餐中档高新路东南段住宅底商300租赁70%以上工作白领、当地居民沿街鑫华府中餐高档写字楼底商1000租赁50％-60%商务宴请地上福兴隆老王餐厅中餐中低档高新路西南段农民安置地100租赁70%以上当地居民、外来人口地上平价餐厅中餐中低档农民安置地100租赁40%以下工作白领地上采蝶轩餐厅中餐中高档酒店底商2000自建50％-60%工作白领、当地居民、外来人口、商务宴请地上注：1.档次：针对不同餐饮类型，综合考虑每家餐饮的收费水平、内外部装修情况、租金等因素，分为高、中高、中、中低、低共五个档次。2.所在位置：以科技路为界，将高新路分为南北两段，而且考虑到北段路东位于高新区外，因此，所在位置分为为高新路东北段区外、高新路东北段区内、高新路东南段、高新路西北段、高新路西南段。 高新路沿街餐饮现状分析高新路餐饮主要分布于高新路东，在北段和南段各有一带餐饮集中区域。北段餐饮共16家，除位于新汇大厦的大阪日本料理外，全部位于高新区外。高新路北段沿街餐饮设施类型比拟丰富，主要包括中餐、西餐、日餐、咖啡等类型，其中中餐所占比例最高，南段餐饮类型单一，只存在中餐一种类型。高新路沿街的餐饮类型有独立商业、底商和农民安置地内的临时建筑等几种建筑形态，高新路北段餐饮的建筑形态以底商为主，主要是写字楼底商，也有位于写字楼附近的独立商业，南段以农民安置地内的临时建筑为主。高新路北段餐饮规模较大，营业面积全部在100平方米以上，南段餐饮设施规模较小，营业面积多在100平方米以下。高新路餐饮大局部采用租赁的方式获得，租金价格比拟高，餐饮的市场需求比拟旺盛，承租能力比拟强，即使在高新路南段的临时建筑中，餐饮的租金也很高，有很强的承租能力，。高新路沿街餐饮设施的经营情况整体都非常良好，上座率多在70％以上，其中，中档和中高档的中餐最受欢送，人流量最大，生意最好，如大香港鲍翅酒楼、顶顶香煎饼店，西式快餐和有特色咖啡店经营状况也很好，如德克士、肯德鸡、名典咖啡等。餐饮设施的客户主要来源于高新区内，其中，中高档以上餐饮面向的客户群以商务宴请为主，中档和中低档的餐饮设施主要面向高新区内的白领，南部临时建筑内的中低档餐饮还承当着为高新区员工送餐的任务。高新路餐饮设施集聚、餐饮比拟兴旺。高新路沿街共有餐饮28家，在高新路北段，形成了餐饮比拟集聚的区域，并与南二环连接，延续了西安市的城市功能，为高新区集聚了人流，树立了良好的城市形象，形成了商业设施繁荣的景象。3、高新路沿街娱乐设施现状名称类型档次所在位置建筑形态营业面积获得物业的方式上座率％目标客户群停车〔单位：平方米〕下班时间美格菲健身中心体育健身高档高新路东北段独立商业1000租赁70%以上当地居民、当地办公人口沿街宝力豪体育健身高档高新路西北段写字楼3000租赁70%以上当地居民、当地办公人口沿街天宇娱乐歌厅KTV低档独立商业〔混合了多种业态〕500租赁50-60%全市沿街真爱娱乐广场KTV高档独立商业〔混合了多种业态〕5000N/A70%以上当地办公人口、全市沿街单行线商务交友俱乐部俱乐部中高档写字楼底商300租赁40%以下当地办公人口、全市沿街爆夜总会KTV中低档商住底商800租赁50-60%全市沿街世纪澳都KTV、咖啡、西餐高档写字楼底商1200N/A40%以下全市沿街名称类型档次所在位置建筑形态营业面积获得物业的方式上座率％目标客户群停车科罗娜热舞吧KTV、酒吧中档写字楼底商1400租赁40%以下全市〔周边区域，主要是南部学生〕沿街欧陆经典KTV中档写字楼底商N/A租赁50-60%当地办公人口、全市沿街水调歌头娱乐城KTV中高档写字楼底商1000N/A70%以上当地办公人口、全市，包括宝鸡等地沿街高新美食娱乐城卡拉OK、简单餐饮低档高新路西南段商住底商80租赁40%以下当地居民沿街针对不同娱乐设施类型，综合考虑每家娱乐设施的收费水平、内外部装修情况、租金等因素，分为高、中高、中、中低、低共五个档次。高新路的娱乐设施主要位于高新路东，与餐饮设施共同集聚于高新路北段，在高新区外部。高新路娱乐设施的类型比拟单一，主要为KTV，另有一家体育健身和俱乐部。高新路沿路娱乐设施未形成统一的规模和档次。高新区的娱乐设施多数位于写字楼底商，也存在局部独立的娱乐设施。从平均上座率来看，高档的娱乐设施上座率较高，经营情况较好，如位于高新路北段的美格菲健身中心有会员2000多人，经营情况非常良好，低档的娱乐设施上座率较低，经营情况较差。娱乐设施的目标客户主要来源于高新区和周边地区，甚至西平安市，面向中高档的客人，外地的商务客人也比拟多。高新区现状的存在的娱乐设施辐射范围较广，不仅效劳于高新区，而且效劳于高新区周边区域，加强了高新区与周边区域和西安市城市中心的联系。高新区外的娱乐设施填补了高新区娱乐设施供给的空白区域，争取了高新区的客源，但由于其不属于高新区的范围内，对高新区的税收没有奉献。高尚、健康、向上的娱乐方式经营状况良好，这说明高新区白领对高尚、健康、向上的娱乐消费需求非常旺盛，高新路现状的单一的娱乐设施业态不能满足高新区的需求，符合白领需求的健康的生活休闲方式具有较好的市场空间，还需要再增加。4、高新路沿街零售业现状名称经营内容档次所在位置建筑形态营业面积〔m2〕获得物业的方式人流量大的时间客户来源停车设置西安赛思实业礼品文具/汽车租赁中档高新路东北段写字楼底商100租赁无办公人口、固定客户沿街天福茗茶茶中低档高新路东北段写字楼底商50租赁无当地居民、办公人口沿街心语鲜花网鲜花礼品中低档写字楼底商10租赁无当地居民、办公人口沿街午子绿茶高新专营店茶中低档写字楼底商租赁无当地居民、办公人口沿街影音第一站音像中低档写字楼底商15租赁无当地居民、办公人口、过路人口沿街鄂尔多斯专卖服装中档写字楼底商10租赁无当地居民、办公人口沿街名称经营内容档次所在位置建筑形态营业面积〔m2〕获得物业的方式人流量大的时间客户来源停车设置翡翠服饰店服装中低档写字楼底商15租赁无当地居民、办公人口沿街美美香水中心香水等化装品中低档写字楼底商15租赁无当地居民、办公人口、过路人口沿街靓鞋坊鞋中档写字楼底商10租赁无办公人口沿街博华文具高新总店文具中高档高新路西北段写字楼底商；厂房底商250租赁无当地居民、办公人口、周边学生无高新国际购物中心〔未开业〕——高档写字楼底商30000购置————地下吉隆超市日常生活用品低档高新路东南段农民安置地30租赁无当地居民、办公人口无西安香脑壳核桃商行核桃低档农民安置地30租赁无当地居民、办公人口无高新爱家怡康药店药品中低档住宅底商80租赁周六日当地居民地上、地下、沿街爱家宝贝时装店服装中档住宅底商35租赁无当地居民地上、地下、沿街名称经营内容档次所在位置建筑形态营业面积〔m2〕获得物业的方式人流量大的时间客户来源停车设置爱家鲜花礼品饰品精品店鲜花礼品中档住宅底商20租赁无当地居民、办公人口地上、地下、沿街爱家超市日常生活用品、服装、烟酒饮料中低档住宅底商11000购置下班时间、周六日当地居民、办公人口地上、地下、沿街高新南路连锁国大药房药品低档高新路西南段商住底商50租赁无当地居民、过路人口地上、沿街永生五金建材日杂店药品低档商住底商20租赁无当地居民、过路人口地上、沿街发良五金建材日杂店五金建材低档商住底商20租赁无当地居民、过路人口地上、沿街新跃饮料冷饮批发部五金建材低档商住底商N/A租赁无当地居民、过路人口地上、沿街可口可乐新跃饮料冷饮批发部冷饮饮料低档商住底商25租赁无过路人口地上、沿街针对不同零售业类型，综合考虑其经营内容、内外部装修情况、租金等因素，分为高、中高、中、中低、低共五个档次。高新路沿街的零售业主要分布在两个区域，高新路北段路东的新汇大厦底商，高新路南段路东的枫叶大厦和枫叶广场底商，另有零星的商业零售业分布高新路北段路西的A区产业内和高新路农民安置地内。高新路沿路的零售业主要有两种形式，一种是综合性的超市，即爱家超市，经营日常生活用品、服装等，另一种是经营鲜花礼品、服装、文具、药品、食品等内容的小型零售商业。爱家超市下班时间和周六日的人流量都很大，经营情况非常良好，其他小规模商业零售业的人流量较小，经营情况一般。爱家超市的规模较大，效劳范围比拟广，客户来源于整个高新区及周边区域，其他商业设施的规模非常小，效劳范围很小，客户主要为本居住区的居住人口和本写字楼的办公人口，并依靠自己的特色有一定的固定客户支持。高新路沿路的商业目前存在的只是满足最根本的生活需要的商业业态形式，缺乏连锁专卖店、主题专营店等设施，业态不够兴旺，业态形式单一，人们的消费需求被城市中心吸引，给高新区造成一定的经济损失，因此，面对高新区人群消费多样化的趋势和对高品质生活的追求，百货、音像、家具等多种形式的商业业态需要在高新区提供。高新路沿路目前的商业设施总体规模较小，尚未形成区域性的综合性商业中心，未形成规模效应，综合性的超市起到了区域商业中心的功能和作用。其他现状商业设施规模较小，效劳半径小，经营内容单一，无法满足高新区日益增加的人口的需求，随着高新区人口和企业的增加，高新区需要形成规模、上档次的商业环境和区域性的商业中心。高新路沿路的爱家超市和其他小规模商业设施经营情况可以看出，成规模的、综合性的商业设施，不仅解决最根本的购物需求，而且能满足其他相关需求的商业设施更受欢送，高新区需要不是小规模、零散的商业设施，2005年以来开业的的世纪金花、金鹰国际、易初莲花局部满足这局部需求。5、高新路沿街效劳业现状名称经营内容档次所在具体位置建筑形态营业面积〔m2〕获得物业的方式人流量大的时间客户来源停车设置美洁洗衣洗衣中档高新路东北段写字楼底商50租赁无当地居民、办公人口沿街中国移动通信高新营业厅电信——住宅底商50租赁————沿街山东航空公司航空——住宅底商30租赁————沿街荟萃苑美发厅美容美发正在装修写字楼底商180租赁————沿街金利干洗有限责任公司洗衣中低档写字楼底商50租赁无当地居民、办公人口沿街柯达洗印部照片洗印中档高新路西北段区内写字楼底商62租赁周六日当地居民、办公人口地上、地下、沿街丽华科技大厦底商——————————————地上、地下、沿街紫雾造型美容美发中低档其他〔厂房底层〕49自建无当地居民、办公人口沿街蓝鸽福奈特洗衣洗衣中档其他〔厂房底层〕80租赁下班时间、周六日当地居民、办公人口沿街重庆康明机电设备西安办事处办事处中低档其他〔厂房底层〕150租赁无办公人口沿街东正齿科牙科诊所中档其他〔厂房〕150租赁无当地居民无美国约克空调陕西代理空调代销中低档其他〔厂房底层〕80租赁无办公人口，以工程为主沿街X21美发高新店美容美发中档其他〔厂房〕240租赁周六日当地居民、办公人口无中国联通高新路特许营业厅电信——其他〔厂房地层〕270租赁————沿街民航高新路售票处航空售票——其他〔厂房地层〕10租赁————无步长大厦底商N/AN/A写字楼底商2000准备开始招商——N/A地上房产中介/中铁快运其他低档高新路东南段区内独立商业30租赁无当地居民、办公人口无翰皇擦鞋店其他低档独立商业30租赁无当地居民、办公人口无中国移动高新爱家营业厅维修中心电信——住宅底商45租赁————地上针对不同效劳业类型，综合考虑其经营内容、内外部装修情况、租金等因素，分为高、中高、中、中低、低共五个档次。 高新路的效劳业主要分布于高新路西北段，原来A区产业用地内，其他区域也有零散的效劳设施分布。高新路的效劳业的主要类型是洗衣、美容美发、电信效劳、航空售票等。商业效劳业多数位于写字楼底商，客户主要是本写字楼与周边写字楼内的办公人群。商业效劳业档次以中档和中低档为主，与现状的效劳对象有一定的匹配性，考虑未来区域开展将需要，需要进一步提高效劳业的档次和规模。6、高新路金融机构根本情况名称位置经营内容级别营业面积〔m2〕物业形态停车情况中国银行高新支行〔某储蓄所〕路东北段银行储蓄所50住宅底商沿街中国人民保险公司西安开发区办事处路东北段保险办事处50住宅底商沿街招商银行高新技术开发区支行路东北段银行支行150写字楼底商沿街建行高新支行高新路分理处路东南段银行分理处150写字楼底商地上西安商业银行高新路支行路西北段银行支行250厂房底层沿街西安交通银行高新路支行路西北段银行支行500厂房底层沿街中国信合莲湖联社高新分社路西北段信用社分社300厂房底层无西安工商银行高新支行路西北段银行支行1000写字楼底商地上西安建设银行高新支行路西北段银行支行1000写字楼底商地上上海浦东开展银行高新支行路西北段银行支行650写字楼底商地上中国银行高新支行路西北段银行支行3000写字楼底商地上、地下中国农业银行高新支行路西北段银行支行3000写字楼底商地上、地下、沿街高新路两侧集中了大量的金融机构，其中主要是银行。数量到达了10家，此外还有一家保险公司和一家信用社。大量银行机构的积聚，反映出高新区企业和居民对银行存在较为旺盛的需求。酒店7、高新路酒店根本情况酒店名称位置所在地块名称经营者星级高新国税酒店路东南段高新国税高新国税酒店无雅宝宾馆路东北段区外糜家桥小区商住西安德诺商贸有限责任公司无新纪元宾馆路西南段新纪元宾馆西安新纪元宾馆3豪门新天地酒店路西南段环亚公司豪门新天地无高新国税酒店38040%11-12层地上停车雅宝宾馆19860%4-5层无新纪元宾馆43490%20层地上停车豪门新天地酒店38060%3-4层地上停车高新路作为高新区公建设施较为集中的城市干道，各类酒店有四家，其中雅宝宾馆不属于高新区。而且酒店的档次普遍不高，仅有一家三星级酒店，其他均没有星级。酒店的客房数量也不多，最多的新纪元宾馆也不过177间客房。高新路沿线酒店的客人以商务客人为主，随着高新区的不断开展，商务交流日趋频繁，对酒店的需求较为旺盛。而现有的酒店设施数量缺乏，难以满足需求。除新纪元宾馆外，其他酒店都不是纯粹的酒店，而是与其他功能混杂在一起，对酒店的经营产生了一定影响。新纪元宾馆的入住率最高，也与其是纯粹的酒店有很大的关系。8、高新路街区总结高新路是高新区最早开展的一条路，也是高新区四条开展轴线中的一条。目前临街物业的功能主要包括：商务办公：主要集中在高新路北段两侧，目前已经成为高新区的商务聚集区，经营情况普遍良好，档次以中高档为主，中小公司居多。商业：高新路两侧的商业比拟集中，为高新区提供餐饮、娱乐、商业效劳、零售等方面的配套效劳。其中北段东侧以餐饮、娱乐为主，西侧以商业效劳为主；南段以爱家超市和自发的小商店为主。北段是高新区目前商业气氛最浓厚的区域，但商业的规模、档次偏小。居住：高新路住宅以居住为主，其中商品住宅主要以高新区工作的白领为主，为高新区提供了良好的居住配套。南段是住宅集中区，商品房档次较高，与城市形象相符，但农民拆迁安置用房影响城市环境。商住功能在住宅中出现，是对写字楼的补充。金融效劳：高新路银行较为集中，四大国有商业银行在高新路都设立了支行或分理处，是高新区较为集中的金融效劳区。酒店：高新区的酒店主要集中在高新路，高新区对酒店的需求较为旺盛，商务客人较多，但酒店设施档次缺乏，与高新区总体蓬勃开展的城市形象和产业地位不相符。教育配套：高新路南段有两所学校高新一中和高新一小，是西安师资力量和教学水平较高的学校，为高新区工作和居住者提供了良好的教育配套。9、科技路写字楼根本情况名称位置类型档次售价〔元/m2〕租金〔元/m2/月〕空置率入住企业行业停车方式金花药业路北西段对外经营中高档未定医药、金融、房地产在建E阳国际路北西段对外经营高档——50-600.0%大公司、地产、制药地上地下海星诚品广场路北西段对外经营高档————地下西安市邮电大厦路南西段自用+对外高档不卖5010.0%N/A地上中国电信大楼路南西段自用+对外高档80认购电子计算机、咨询地上地下质检大厦路南西段自用+对外中低档4010%——地上创业广场路南西段自用+对外高档630068人行西安分行路南东段自用高档在建西电出版社办公楼路北东段区外自用中低档N/A医药、咨询、金融——新海岸商务中心路南东段区外对外经营中高档不卖45——地上西安市交警支队办公楼路南东段区外自用中档在建萨菲尔路南东段区外对外经营中档认购————新科大厦路南东段区外对外经营中档在建——地下西安电子科技大学科技产业集团路南东段区外自用+对外中低档——5090.0%地上沿街科技路两侧也已经成为高新区写字楼较为集中的区域，目前共有14个写字楼工程。科技路也因而形成了较为连续的写字楼物业的分布，成为高新区又一个商务气氛浓厚的区域。科技路西段的写字楼建成时间比拟近，档次普遍比拟高，多为高档写字楼，档次水平明显超过了高新路。科技路东段的写字楼档次与西段相比有明显的差异，档次以中档和中高档为主。因此高新区对高档物业的吸引作用更明显，科技路西段是科技路商务气氛的重心。科技路写字楼的出租率普遍比拟高，出租率接近90%，平均租金水平到达50-60元/月/平方米，明显高于高新路。说明科技路从楼宇档次、街区形象方面与高新路都有所提高，客户更能够认可其价值，因此可以保持比高新路更高的租金和出租率。科技路写字楼业主单位有一些政府机关或公共效劳机构，为高新区提供政府管理和效劳。例如高新区管委会就由位于高新路的火炬大厦迁址到科技路的创业广场。质检大厦、邮电大厦、交警支队大楼等也集中在科技路，为整个高新区提供管理和效劳。政府及相关管理效劳机构的聚集，使科技路的政务色彩加重。原高新区二期规划中在高新路的火炬大厦附近规划了政务节点，成为高新区的管理中心，目前由于高新区管委会的迁址，管理中心有可能会转移到科技路西段。因此科技路已成为为高新区提供管理和公共效劳的区域，对区域开展起到推动作用。科技路写字楼自用的单位比拟多，在调查的科技路沿街14个写字楼工程中，业主自用的占到8个，其中大局部为既自用又对外经营的。自用的单位多为政府部门如，高新区管委会、市质检所、市交警支队，其他也多为提供公共效劳的单位，如市邮电局和省电信公司。上述企业作为写字楼的业主，除自用一局部外，大多采取对外经营的方式。从入住企业的类型看，科技路与高新路较为类似，以与高新区主导产业同类型企业，如制造业、电子、医药等，和咨询效劳、广告、房地产等效劳类企业为主，与产业联系紧密。效劳类公司的主要业务对象也是高新区的产业公司。但两类客户的档次与高新路相比有所提高，公司规模普遍比拟大。可见科技路的商务气氛不仅表达在楼宇档次更高，而且客户的素质也有所提高，由于可见，科技路作为高新区主要的东西联络线，是高新区通往小寨的重要道路，楼宇档次高，商务气氛逐步形成，与高新路相比对企业的吸引力更强。10、科技路沿街餐饮设施现状名称类型档次位置建筑形态所在物业名称营业面积〔平方米〕租金〔元/月/平方米〕上座率％目标客户群停车设置米旗西餐中高档科技路北西段、写字楼底商E阳国际200N/A70%以上工作白领、当地居民地上阿林鲍鱼中餐高档写字楼底商4000N/AN/A商务宴请地上、地下上海梅龙镇酒家中餐中高档商住底商亚美大厦1500N/A70%以上工作白领、商务宴请地上、沿街宫廷罐馆面中餐中低档商住底商30N/A70%以上工作白领、当地居民无咖典咖啡咖啡中低档科技路北西段、住宅底商高新住宅1206040%以下工作白领、当地居民地上小肥羊餐饮中餐中低档独立商业私人自建房N/AN/A40%以下工作白领、当地居民地上圣路易葡国餐厅西餐中高档科技路南西段、商住底商玫瑰大厦500N/A40%以下工作白领、当地居民、商务宴请地上、沿街国力仁合川菜中餐中档写字楼底商邮政大厦1500N/A70%以上工作白领、当地居民、商务宴请地上、沿街南北湾中餐中高档独立商业欧锦园A座2000N/A70%以上工作白领、当地居民、商务宴请地上、地下春天巴黎西餐、咖啡中高档独立商业300N/A40%以下当地居民地上、沿街珍馐园中餐中低档科技路南东段、写字楼底商质检大厦100050-6050-60%当地居民地上、沿街里约咖啡咖啡中档科技路南东段、住宅底商太白花园2007070%以上工作白领、当地居民沿街天域商务休闲茶座西餐中低档住宅底商150N/A40%以下工作白领沿街科技路沿街有9家餐饮分布在高新区范围内，另有4家分布高新区范围外。餐饮多位于科技路西段，少量餐饮位于科技路东段。餐饮以中餐为主，有中餐7家，另有4家西餐和2家咖啡。科技路沿街的餐饮档次较高，其中中档以上餐饮8家，中低档以下餐饮5家，高档餐饮主要分布于科技路西段。科技路沿街的餐饮多为写字楼底商、商住底商。科技路沿街的餐饮规模较大，几乎全在100平方米以上，另有5家餐饮规模在1000平方米以上，为阿林鲍鱼、上海梅龙镇酒家、国力仁合川菜、南北湾食府和珍馐园。位于科技路西段的餐饮上座率普遍较高，位于科技路东段的餐饮上座率普遍较低。科技路的目标客户有商务宴请、工作白领和当地居民等几种类型，其中，高档和中高档中餐的目标客户以商务宴请为主，档次越高，商务宴请客户所占的比例越高，西餐以当地居民和工作白领为主。11、科技路沿街娱乐设施现状名称类型档次位置建筑形态营业面积〔平方米〕获得物业的方式上座率％目标客户群新纪元俱乐部俱乐部高档科技路南独立商业10000自建70%以上当地居民、办公人口、周边人口科技路沿街只有一家娱乐设施，即位于科技路南，新纪元公园旁边的新纪元俱乐部。新纪元俱乐部为独立的商业设施，建成于1997年，面积约10000平方米。新纪元俱乐部一层有运动吧、顽石美容美发、彩虹咖啡厅、游泳池、酒吧、桑拿、冲浪、中餐厅，二层有保龄、健身、按摩、多功能厅、华悦中餐厅包间及会员中心，外部有高尔夫球场，是一家集餐饮、娱乐、健身于一体的多功能俱乐部。新纪元俱乐部的目标客户群为当地居民、办公人口及周边区域的人口，客户收入水平较高，目前有会员300-400名。新纪元俱乐部的目标客户及其经营情况说明了高新区对高档次的生活娱乐设施存在有较大的需求。12、科技路沿街商业零售业调研情况名称经营内容档次位置建筑形态所在物业名称营业面积〔平方米〕租金〔元/月/平方米〕目标客户群停车设置开源商店日常生活用品中低档科技路北西段商住底商亚美大厦15N/A当地居民、办公人口无金芙蓉花艺岛鲜花礼品中低档20N/A当地居民、办公人口无金盾印章办公用品中低档20N/A当地居民、办公人口无前进电器家用电器中低档30N/A当地居民、办公人口无西安惠新空调家用电器N/A科技路北东段写字楼底商西电出版社办公楼12059当地居民、办公人口地上科勒洁具洁具中档科技路南西段商住底商玫瑰大厦N/AN/A当地居民、办公人口地上西安巨尊精品百货服装高档20050当地居民N/A双鹤药房药品中低档写字楼底商市质检大楼5040当地居民、办公人口无源艺鲜花礼品鲜花礼品中低档科技路南东段住宅底商太白花园住宅4065办公人口无山水软件软件中低档2560学生无百合自选市场日常生活用品中低档100N/A当地居民地上D5类外贸服装中档8075学生地上、沿街科技路沿街的商业主要分布于科技路北西段和科技路南东段。经营内容为日常生活用品、鲜花礼品、服装、药品、家用电器等。除位于玫瑰大厦的巨尊精品服饰外，科技路沿街的商业零售业档次都比拟低，规模都比拟小，人流量不大，目标客户以当地的居民、当地办公人口为主，另外，位于科技路的经营鲜花礼品或服饰的零售商业目标客户是固定客户，太白花园经营服饰、软件的零售商业面向周边的学生。科技路沿街的商业零售业主要为住宅或写字楼的底商，虽然出入口面向城市主要道路，但由于其商业规模小，类型分散，未形成规模集聚效应，辐射范围小，因此其主要的效劳对象为周边的居住和楼上的办公人群。13、科技路沿街商业效劳业调研情况名称经营内容档次位置建筑形态所在物业名称营业面积〔平方米〕租金〔元/月/平方米〕人流量大的时间客户来源翰皇擦鞋店其他中档科技路北西段，商住底商亚美大厦30N/A无当地居民、办公人口明日新概念汽车租赁其他中档商住底商40N/A无当地居民、办公人口洗衣店洗衣低档科技路北西段，住宅底商高新住宅10N/A无当地居民高新置业投资房屋中介中档住宅底商60——无当地居民、办公人口、过路人口迅达精修摩托其他低档住宅底商10N/A无当地居民、办公人口、过路人口陕西华冒汽车效劳有限责任公司汽车效劳中档独立商业300N/A————西电海光数码研发类办公室中档科技路北东段写字楼底商N/A20042无山西奇胜汽车效劳修车低档写字楼底商20045无当地居民、办公人口西安电子科技大学新飞跃科技培训中心中档住宅底商西安电子科技大学家属楼3067无附近学生陈小鹏诊所诊所N/A住宅底商6067上班、周六日当地居民、办公人口、过路人口口腔美洁牙中心牙科诊所中档住宅底商3070无当地居民、过路人口温泉浴室美容美发N/AN/AN/AN/A无N/A西安都市美容美发中心美容美发高档科技路南西段写字楼底商高新质检900N/A无当地居民、办公人口柯达彩扩彩扩中档住宅底商高科花园一期120N/A无当地居民、办公人口、过路人口美容美发爱实雷斯美容美发中高档住宅底商14043无当地居民、办公人口新新乐汽车效劳洗车中档科技路南东段写字楼底商都市新海岸540N/A上下班、周六日当地居民、办公人口太白花园口腔诊所牙科诊所中档住宅底商太白花园7065周六日当地居民千姿美容美发美容美发中高档住宅底商10065N/AN/A名姿女人世界SPA馆美容美发中高档住宅底商13065无当地居民蓝晶专业美容院美容美发中档住宅底商7065上下班、周六日当地居民高一生专业纹饰美容院美容美发中档住宅底商13065无当地居民独上美发室美容美发中低档住宅底商3865下班、周六日当地居民、学生玛利亚专业美发室美容美发中低档住宅底商3065上下班、周六日当地居民、学生诗芙侬护肤中心美容美发中高档住宅底商15065无当地居民西安冰丽效劳部洗衣中档住宅底商8865无当地居民西安儿童医院第五门诊医院门诊部中高档住宅底商太白花园48070周六日当地居民娇林玉儿美容美发美容美发中档住宅底商10074周六日当地居民科技路沿街的商业效劳业的突出特点是美容美发店已经形成规模，共有11家美容美发店在科技路东段，科技路南集聚。科技路东段和西段的商业效劳业均以中档为主。科技路沿街的商业效劳业多数为住宅底商，位于科技路南，高新区外的太白花园一带，位于高新区的商业效劳业较少，也多位于住宅底商。科技路沿街的商业效劳业人流量不大。科技路沿街的商业效劳设施的目标客户主要是周边的居住人群，局部是办公人群。14、科技路沿街商业设施工程名称位置建筑形态建筑规模拟入住商业盛大置业广场科技路南西段独立商业6万平方米易初莲花超市、零售金花大厦底商科技路北西段裙楼1万平方米银行、证券、也可作商业零售，具体功能未定海星诚品广场科技路北西段裙楼餐饮、零售、效劳、银行，具体功能未定国际商务中心科技路北西段楼裙楼3万平方米金花购物中心科技路沿街潜在商业设施规模较大，未来科技路沿街商业设施的总体供给量将增加，商业业态形式将更加丰富。大量潜在商业工程的供给，将改变科技路沿街的整体商业业态形式和业态布局，使科技路的商业轴线的职能加强，商业气氛更加浓厚。科技路商业设施总体情况较好，商业气氛浓厚，其中科技路西段商业设施规模相对较大，档次较高，效劳范围较大，科技路东段商业设施规模相对小，辐射范围较小，主要为周边居住区效劳。科技路沿街娱乐设施规模小，但人流量大，经营情况较好，说明高新区人口收入水平高，具有较强的消费能力，对健康的休闲娱乐方式的需求比拟旺盛。科技路商业设施潜在供给量大，潜在商业设施规模大，未来科技路的商业辐射范围将进一步增大，商业气氛将进一步增强，并有时机形成区域性的商业中心。15、科技路金融邮电名称所沿街道类型档次营业面积〔平方米〕获得物业的方式停车设置西安市商业银行高新支行路北西段银行支行————地上、地下中国光大银行高新开发区支行路北西段银行支行1100租赁地上中国民生银行高新开发区支行路北西段银行支行1200租赁地上、沿街雁塔区丈八农村信用合作社劳动路分社路北东段区外银行分社60租赁沿街高新邮电分局储蓄营业厅路南西段银行150自建地上高新邮电分局营业厅路南西段邮政邮电分局150自建地上建行自动ATM机小厅路南西段银行自动取款小厅80购置无中信实业银行高新支行路南西段银行支行700租赁无雁塔区鱼化农村信用合作社科技路太白花园分社路南东段区外银行分社98租赁沿街科技路两侧也是金融机构较为集中的区域。目前有各类银行机构数量到达了6家，此外还有二家农村信用合作社。大量银行机构的集聚，反映出高新区企业和居民对银行存在较为旺盛的需求，银行已成为产业区开展的必须配套。而且银行大多集中于科技路的西段，这里高档写字楼集中，距离北侧和南侧的产业区也比拟近，方便效劳各类企业。与高新路类似，目前的银行机构的级别普遍也比拟高，6家银行机构中，支行就有5家。但银行的类型多为商业银行、光大银行等，国有四大商业银行由于已经在高新路布点，因此在科技路几乎没有。科技路的银行营业面积也比拟大，多在100平方米以上，有两家甚至到达了1000平方米以上。支行的效劳对象主要是企业，既包括写字楼入住企业，也包括高新区内的产业企业。银行的集中说明区域产业、商务开展的良好态势。邮电营业厅效劳于整个高新区一期，高新邮电分局营业厅也位于科技路西段，规模比拟大，为整个高新区一期提供效劳。16、科技路街区总结科技路是高新区的主要道路，是高新区连接小寨的重要干道。目前临街物业的功能主要包括：商务办公：科技路集中了高新区管委会、质检所、市邮电、省电信、交警支队等政府部门或公共效劳机构，有望成为高新区的政务和管理中心。科技路作为高新区的主要干道，土地价值逐步显现，物业的档次更高。目前已经成为高新区除高新路外的又一个商务聚集区，经营情况普遍良好。商业：科技路商业设施总体情况较好，商业气氛浓厚，其中科技路西段商业设施规模相对较大，档次较高，效劳范围较大，科技路东段商业设施规模相对小，辐射范围较小，主要为周边居住区效劳。科技路商业设施潜在供给量大，潜在商业设施规模大，未来科技路的商业辐射范围将进一步增大。居住：科技路西段中高档住宅较为集中，能够表达城市形象，混杂一定的商住功能，填补写字楼市场的空白，东段住宅档次一般，以单位家属楼为主。金融效劳：科技路两侧也是金融机构较为集中的区域。目前有各类银行机构数量到达了6家，多为支行级别，集中于科技路的西段写字楼聚集区，距离北侧和南侧的产业区也比拟近，方便效劳各类企业。第五节工程周遍局部商业工程经营情况介绍：西部电子信息大厦在商圈范围上位置小寨商圈二级、高新二级商圈及电子城三级商圈交汇处，三个商圈成熟的各个商业物业的市场情况及商业价值，对西部电子信息大厦的商业投资价值、市场定位也具有直接和重要的参考价值，下面是小寨商圈二级、高新二级商圈及电子城三级商圈中主要商业物业的情况介绍：工程名称好又多地址长安路中路建筑面积约15000平方米楼层地下一层、地上两层租金180元/月平方米档次一般空置率0%业态超市、服饰专卖店经营内容生鲜、百货工程名称西部电子商城电子市场地址电子一路南侧建筑面积30000平方米楼层地下一层、地上三层租金150元/月/平方米档次一般空置率0%业态专业市场经营内容电子产品工程名称西安民生国贸购物中心地址长安路/小寨东西路汇点建筑面积5000平方米楼层地下一层、地上四层租金抽成档次中档空置率0%业态百货经营内容服装、电子通信、美容工程名称飞炫时尚广场地址长安中路建筑面积2800平方米楼层地下一层租金260元/月/平方米档次中档空置率0%业态专卖店经营内容时尚服装工程名称家世界购物广场地址长安路与师大路交汇建筑面积11276平方米楼层三层租金200元/月/平方米档次一般空置率0%业态超市百货经营内容日用百货工程名称电子步行街地址电子一路与电子二路之间建筑面积25000平方米楼层2-3层租金80元/平方米/月档次一般空置率20%业态独立店铺商业步行街经营内容服饰、餐饮、小百货工程名称爱家超市地址高新南路建筑面积8000平方米楼层2层租金200元/月/平方米档次一般空置率0%业态超市经营内容生鲜、百货麦德龙西安雁塔商场是在中国开办的第18家分店,占地面积33334平方米,有近300个机动车停车摊位,经营商品2．5万种。 易初莲花超市位于高新开发区经营面积2万平方米。以经营生活资料和生鲜食品为主，储销一体。工程周遍商业物业分析到目前为止西部电子信息大厦周遍方圆5公里内的优质商业物业共有近20家。根本面积都在20000平方米以下。从地理分布看，优质商业物业主要集中在长安路沿线，高新路也有少量存在，而工程所在地电子产业园缺乏优质的商业尤其是百货商业业态。在效劳消费群体上，小寨商圈商业物业主要由大学院校学生、老师及高新人群支持。高新商业主要效劳于高新商务人群及住宅居民。电子城商圈商业群体主要来于本商圈的几个大型居住社区人群。高新区商业工程从2004年开始才有了较快的开展，世纪金花、易初莲花、金鹰国际、戴斯酒店的开业使高新商业规模及档次又了很大的提高，当相对高新区强大的消费能力，商业供给量仍显缺乏。西部电子信息大厦商业位于的作为高新区的电子产业园区内，本区域商业供给量远远不能满足本地区的日常消费需求，面对工程周遍数十万、近20个中大型居住社区的消费能力，区域内中高档百货及超市综合商业工程开发势在必行。第三局部大型商业零售市场分析第一节西安零售市场现状截止2005年，西安共有商业营业面积在10000平方米以上的大型优质零售物业近30个，提供零售面积100万平方米，尤其是从2004年起西安大型商业工程面积开发速度大大加速。东大街商业工程改造、西大街商业工程扩建，使西安尤其是钟楼商圈的商业供给量成倍增长。在商业业态开展上，以家世界、人人乐、爱家、易初莲花、国美、苏宁为代表的大型商业连锁企业，快速进入西安商业市场并成为商业业态主流。以民生、开元为代表的传统商业百货企业仍保持着较好的运营能力。世纪金花、百盛等高档商业百货开展迅速，在市场上占有重要份额。以东郊康复路为中心的服饰综合零售批发市场，保持住强大的市场生命力，商业交易额在40亿元左右。第二节西安优质商业物业价格收益水平西安市优质商业物业市场，特别是大型百货店的开发根本是自行建设、自行运营经营。在经营手法上，以合作联营、提取抽成为住。因此，在西安优质商业物业的平方米单位营业额是分析其盈利能力的重要指标之一，也是商家收取租金的主要依据，从投资的角度代表着投资价值指标。总体看，2005年西安市的整体优质零售物业市场平均收入为17545元/平方米/年，而平均租金为350元/月/平方米。第三节主要竞争区域分析钟楼商圈以中高档服装服饰品牌店为主，；开元、世纪金花等西安著名商场以及众多餐饮娱乐宾馆酒店均聚集与此；目标消费群以四十岁以下的中青年为主；无论平时或是周末人流量均非常可观；旅游人群消费也占一定比例；临街店铺以40—200平米居多，租金水平为15—20元/天/平米；已在西安市形成固定消费群，对西安市消费潮流起引导作用。小寨商圈以中低档青春时尚潮流消费为主导；以此定位的商业业态有：以经营综合百货的民生国贸购物中心、经营时尚服饰的飞炫购物中心、智圣广场、好又多量贩超市、小寨服装城、军人效劳社、百汇综合市场、嘉汇汉唐书城等大中型商场、超市，以及近百家临街商铺、专卖店等。消费主体为周边大中院校的学生群体；无论平时或是周末人流量均非常可观；商业格局以临街商铺为主，面积在40—60平米，租金10—15元/天/平米，商业节点为百货商场、市场。东部商圈以服饰批发零售为主，商圈辐射力边际周遍省份，以各个专业服饰批发市场为商业业态，租金10元-20元/平方米/月。第四节工程位置特性和周围环境综合分析优点缺乏地块的地理特性本工程属于以建成工程，投资者不必承当开发建筑上的各类风险。框架式结构，商业规划具有较大的灵活性。3、工程商业面积近30000平方米，与周遍的电子广场、专业市场、超市、步行街容易形成规模互补效应。工程对面开发规划仍处于规划阶段，现状较差。交通工程周遍5公里内分布50多条公交线路，形成了一个四通八达的交通网络。太白路为交通干线，车流量大，对客户而言，通过道路不方便。周边住宅1、周遍工程众多，且档次为中高挡社区，居住者为西安市中高收入家庭，如紫薇城市花园、紫薇花园、枫林绿洲等。2、周遍在建工程都属于优质居住大型社区，如紫薇融桥、和记黄埔颐翠园、绿地世纪城等。周遍数量众多的优质住宅社区，将为工程商业提供潜力巨大的消费市场。周边办公科技一路、高新路、西部电子A、B、C座已经形成了成熟的商务写字楼气氛。周边商业周遍缺乏优质大型百货商业，区域商业分布不均衡。工程周遍5公里内，虽然存在一定的竞争工程，但就工程所在区域的电子城及高新CBD、二次开发区、新型工业园内，缺乏必要的商业设施。这为工程提供了良好的开展空间。商业气氛仍显缺乏周边未来开展工程位于高新开展的重点园区的交汇位置，未来商业消费有效居住人口巨大，商业开展空间巨大。第四节总结综合分析本工程，我们认为西部电子信息大厦的商业具有极高的区域地块价值、商业开发价值、商业投资价值、商业运营价值。在区域内属于为数不多的可快速进入商业经营的工程。它的投入运营将为投资者、经营者、政府带来丰厚的经济效益和良好的社会效益，并将为高新区的协调和谐开展起到巨大的推动作用。亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特附加送另一篇?村级党建工作的调查报告?范文，如果下文你不需要，可以下载后编辑删除，谢谢！村级党建工作的调查报告

党的十七届三、四中全会指出：“加强和改良党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表〞重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的根底。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改良工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创立“五个好〞村党组织、“五个好〞乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。

一、主要做法

〔一〕完善了村级党组织设置。

按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并〞之后，设立党总支的条件已根本成熟。××县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村〔因党员缺乏xx人〕之外全部设立了党总支，以片区划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区开展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支——党支部一—党小组——党员中心户〞的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分表达了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带〞作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。

〔二〕发挥了无职党员的作用。

“党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性〞如何表达?通过调查全乡实施的“先锋工程〞不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。

1、推行了农村党员实事申报考核