某市财富中心项目定位报告

邳州宏大财富中心定位报告前言在经过前期邳州市商业市场的调查及分析，结合项目的规划设计方案，并充分借鉴其它城市同类商业形态的特点，对本项目的各种优势进行整合，在此基础上形成定位思路及策略。需要说明的是，商业业态定位不是固定不变的，在销售与招商中须与定位形成互动关系。因此，本报告中业态定位部分具有框架性性质。第一部份

项目分析一、项目概况邳州宏大财富中心是邳州市政府的重点工程项目，位于邳州市传统中心商业圈的核心地段，南沿青年东路，东临人民路，北依民主路，西隔商业建筑群落与城市主干道建设南路以步道相接。位置优越，规模宏大，人流密集，商业氛围浓厚，交通畅达，具有强烈的商业辐射力和凝聚力。项目沿民主路有一锦华大酒店，分别与项目的A区、C区相交。项目占地面积79亩，地上建筑面积13.8万平方米，地下建筑面积2.63万平方米，共16.4平方米，为纯商业项目。商业建筑分为商场、商铺（沿街与内铺）、步行街及宾馆（暂定），除三面沿街商业建筑之外，项目中心规划为呈围合状的圆形下沉式广场，由多条步行街及步道呈放射状与四周沟通。二、项目研判（SWOT）我们的优势在哪里？

地段优势。项目所占位置是邳州市传统商业中心的核心地段，商业资源极为丰富，核心商圈的概念极为清晰，完全符合商业地产开发的“地段、地段，还是地段”的至上原则。“地利”优势为项目开发成功奠定了坚实基础。

规模优势。项目建筑面积达16余万平方米，是名副其实的商业航母。规模效益所带来的集聚效益是一般的中小型商业地产项目所无法比拟，而目前邳州市商业均以“单兵”作战为主。

功能优势。。本项目由于于规模优势势，使其功功能完备。。商场、商商铺、步行行街广场等等商业功能能元素互为为补充，集集购物、休休闲、娱乐乐等功能于于一体，充充分体现出出现代商业业“一站式式”消费的的特征。规划优势。。本项目按照照现代商业业的标准，，充分整合合诸资源优优势，进行行科学、合合理的规划划，显示出出现代商业业前瞻性的的特点。与与目前邳州州普遍存在在的商业规规划零散化化现象相比比，本项目目规划优势势极为明显显，为未来来邳州市商商业中心打打下了良好好的基础。。建筑优势。。本项目的现现代建筑设设计语言，，与现代商商业经营理理念融为一一体，与邳邳州目前的的传统的、、无风格的的商业建筑筑形成鲜明明反差。建建成后必将将成为邳州州市城市地地标性的建建筑群落。。配套优势。。本项目拥有有中心商业业广场，集集商业展示示、休闲功功能于一体体；拥有大大面积地下下地车位，，具有可持持续性发展展空间；拥拥有自动扶扶梯、网络络等及现代代化设施，，商业经营营更具有时时尚感。配配套优势大大大提升了了本项目的的品质。理念优势。。本项目已经经超越了一一般的商业业地产层面面。上述的的优势集中中在一点，，即引领邳邳州市商业业从传统走走向现代。。这是正在在实现的理理念，是具具有产品充充分支持的的理念。这这种理念在在推广中的的表现将是是提升项目目品牌形象象的核心焦焦点。那么我们的的劣势呢？？邳州消费购购买力较弱弱，由于社社会经济发发展比较滞滞后，人们们消费力有有限，整体体商业层次次较低，使使本项目的的潜在优势势很难得到到充分发挥挥，很难走走高端路线线，形成资资源优势与与消费力之之间的矛盾盾。地块西侧有有邳州商厦厦、新时代代商厦等商商场，削弱弱了项目与与城市主干干道建设南南路的关系系；沿民主主路因有锦锦华大酒店店，使项目目形状呈不不规则状，，且影响了了沿民主路路一线的商商业规划与与商业气氛氛。我们的机会会来了………邳州社会经经济正处于于上升时期期，商业经经济从传统统向现代过过渡，宏大大财富中心心的开发恰恰逢时机。。项目的体体量及规划划特点显示示出明显的的与目前邳邳州商业经经济结构的的差异性，，具有良好好的招商资资源，极易易引入目前前邳州所缺缺乏的大型型品牌商家家。邳州商业格格局由于城城市的发展展，处于调调整时期。。目前商业业缺少真正正属于现代代商业中心心来带动城城市整体商商业经济的的发展。项项目的地段段优势及功功能的前瞻瞻性具有资资源稀缺性性特性，必必将成为提提升城市品品位的标志志性项目。。邳州无论是是投资者，，还是经营营者，对项项目地块的的商业前景景持有相当当乐观的姿姿态。可以以说是邳州州人民关注注的焦点所所在。邳州市政府府对本项目目高度重视视，并在各各种规费中中予以优惠惠，显示了了项目在政政府城市中中的地位。。将休闲、、娱乐等功功能融入传传统的购物物之中，在在邳州首创创现代、休休闲购物理理念，引领领全新的商商业经营理理念与消费费理念，将将大大强化化投资者与与经营者的的信心。对我们的威威胁也不容容小觑本项目体量量达16余余万方，即即使在一般般的大、中中型城市，，也堪称商商业航母。。如此大体体量的商业业经营用房房在以后的的销售过程程中可能会会形成市场场阻滞现象象，在某一一阶段销售售速度较缓缓，且邳州州市本地购购房者由于于收入较低低，较难承承受本项目目房价。本项目由于于为块状商商业结构，，导致体量量较大的内内铺，以及及3、4楼楼层的商业业用房，极极易形成销销售“死角角”。目前邳州市市区商业用用房开发量量相当大，，且在政府府引导下，，城北新区区的商业趋趋于急剧膨膨胀阶段，，商业格局局的零散化化和非中心心化现象已已经出现，，潜在威胁胁本项目。。且导致部部份购房者者和投资者者分流现象象，特别是是对项目的的内铺销售售威胁尤甚甚。三、综合评评估从项目资源源及开发前前景的整体体上看，本本项目拥有有的优势高高于劣势，，机会多于于威胁，具具有良好的的开发效益益前景。关关键是如何何充分发挥挥优势，并并转化为胜胜势；如何何把握机会会，规避风风险。这是是本案在营营销策划及及实操作中中需要解决决的。第二部份项目主题定定位定位依据1、邳州市市社会经济济现状2、邳州市市城市化发发展态势3、邳州市市商业经济济格局4、邳州市市消费者心心理及习惯惯5、邳州宏宏大财富中中心资源分分析定位原则市场优先原原则任何一房地地产项目开开发，首先先面对的是是如何顺应应市场的问问题题。本项项目尽管以以体量及功功能看，具具有shoppingmall（销销品茂、摩摩尔）的性性质，但我我们不能照照搬大中型型城市一些些大型商业业中心定位位思路，必必须紧扣邳邳州市场特特点，在充充分借鉴其其它城市同同类产品定定位优点基基础上，结结合邳州的的实际情况况，予以科科学而准确确的定位。。产品创新原原则本项目的各各项资源在在邳州拥有有得天独厚厚的优势，，开发理念念及规划设设计在邳州州具有与传传统商业截截然有别的的现代商业业特征。因因此，本项项目定位一一定要充分分挖掘这一一特征，在在市场优先先的原则前前提下，进进行创新，，给邳州商商业一个全全新的理念念，吸聚消消费者的目目光。其目目的是确立立项目在邳邳州商业至至高无上的的领军地位位。资源整合原原则本项目开发发销售周期期较长，必必须运用品品牌化战略略手段，树树立品牌形形象，利用用品牌进入入市场竞争争，确保项项目的可持持续发展。。城市经营原原则商业地产运运作离不开开城市经营营。本项目目在邳州城城市发展中中具有举足足轻重的地地位，项目目定位必须须从城市经经营的高度度着眼，既既显示出开开发商的责责任感，又又涵括城市市商业中心心的意义。。效益优化原原则本项目由于于功能复合合，结构复复杂，形成成效益的因因素较多。。通过项目目的主题定定位和业态态定位，使使开发效益益达到最优优化。这是是本项目定定位的终极极目标。主题定位通过对邳州州市商业现现状的调查查与分析，，并综合以以上的资源源研判及定定位依据和和原则，我我们将本项项目主题定位为：引领邳邳州现代商商业潮流的超级航母分主题描述述：邳州市首座集购物、休休闲、娱乐乐、餐饮于于一体的大大型现代商业中心传统核心商商圈的现代代商业巨鼎主题定位阐阐述：紧紧紧把握项目目的地段优优势及功能能优势，强强调“引领领”、“现现代”、““超级”概概念，显示示项目无可可争辨的商商界领军地地位，并明明确点出邳邳州商业由由传统向现现代转型舍舍我其谁的的雄心。项目广告语语：雄踞中心汇汇聚天下财财富项目推广标标准组合：：邳州宏大财财富中心———雄踞中中心汇汇聚天下下财富项目主推广广告语备选选：百年地王（（旺地）千千年繁华华主推广告语语阐述：本项目具有有无可争辩辩的地段优优势和规模模优势，这这也是本项项目区别于于邳州其他他商业项目目的差异性性所在，这这两大优势势构成推广广主题，是是必须反复复诉求的，，以深入人人心。“雄雄踞中心，，汇聚天下下财富”体体现了本项项目的两大大优势，从从文字而言言，极具张张力，一个个“雄”字字，点出项项目地段的的优越性和和不可重复复性，也展展示了开发发商的抱负负与志向。分阶段广告语语品牌形象广告告语现代商业中心心国际际商业典范璀璨流金之地地盛世世繁华之都阐述：品牌形象的树树立与传播，，关键是要抓抓住品牌的核核心价值与差差异性，以在在受众心目中中树立独一无无二的品牌形形象，邳州宏宏大财富中心心是按SHOPPINGMALL（销品茂茂、摩尔）性性质运作的现现代商业中心心，这是邳州州宏大财富中中心作为品牌牌来考量的核核心价值与差差异性所在，，“现代商业业中心，国际际商业典范””诉求了邳州州宏大财富中中心的品牌特特质，“璀璨璨流金之地，，盛世繁华之之都”则是这这一特质带来来的结果，两两者互为因果果，互为关联联招商广告语购物天堂休休闲天地欢欢乐之旅旅汇聚百家名店店领领航邳州商商业阐述：招商面对的对对象是商家与与经营者，要要诉求的是邳邳州宏大财富富中中心心的业态态特征以及本本项目在邳州州的商业地位位，“购物天天堂.休闲天天地.欢乐之之旅”、““汇聚百家名名店，领航邳邳州商业”体体现了这一诉诉求。商铺投资广告告语投资黄金旺铺铺财富富增值无限人往高处走财财往中中心流财富恒久远一一铺旺旺三代阐述：商铺销售面对对的一大对象象就是投资者者，他们最关关心的就是投投资能否增值值，“投资黄黄金旺铺，财财富增值无限限”等广告语语准确地诉求求了这一特性性。公关宣传广告告语商业升级运动动MALL改变生生活城市名片引引领时尚尚阐述：本项目宣传推推广要面对的的一大对象就就是公众，通通过宣传推广广，在公众中中树立良好的的品牌形象与与美誉度，以以促进销售。。就公关宣传传而言，要向向公众传达的的有两方面：：本项目在城城市中的地位位和对人民生生活的改变，，“商业升级级运动，MALL改变生生活”、“城城市名片，引引领时尚”则则向公众传达达了这一诉求求。由于本项目的的地段优势与与规模优势，，要向公众传传达的诉求点点较多，必须须按推广阶段段、诉求对象象的不同而有有所侧重。在在项目初步亮亮相阶段，以以树立形象为为主，推广阶阶段以招商投投资为主，后后期以引导消消费为主。而而主题推广广广告语则贯穿穿始终，具有有统领、整合合的作用。以以上广告语是是我们对于未未来市场推广广的简要阐述述，将继续提提炼，以准确确传达本项目目的特质。第三部份业态功能定位位业态定位思路1、本项目的的业态组合是是一个无顾客客层次限制、、集中多种零零售业态和服服务设施的多多功能商业综综合体，具有有“一站式、、多功能、休休闲性”特点点，不仅满足足购物需要，，也要满足休休闲、娱乐、、文化和餐饮饮等需求。因因此，在进行行业态组合时时，经营品项项必须考虑多多种功能、多多种内容的合合理配置；2、尽可能引引进符合与本本项目实际需需要的新业态态，形成对邳邳州原有业态态的强力冲击击，颠覆旧有有的商业格局局，全力打造造新的商业中中心；3、确立主流流业态和核心心店，对周边边已形成的商商业格局形成成挤压状态，，最终树立邳邳州不可动摇摇的核心商圈圈地位；4、考虑本项项目体量较大大，业态功能能布局按规划划设计给定条条件，分区域域定位（除沿沿青年东路和和民主路店铺铺之外），按按不同楼层进进行业种定位位，并遵循业业态互补、互互动的原则；；5、充分考虑虑各区位、楼楼层售价、租租金定位，业业态定位与之之相符，并注注重边际利润润效益；注重重招商的便利利性；6、每个区域域须形成以主主力品牌店为为龙头业态，，以带动区域域业态的整体体发展；7、业态基本本确定之后，，在确保品牌牌业种基础上上，其它业种种可由经营者者自由选定。项目业态定位位A区：除沿街商铺及及环中心广场场商铺外，业业态定位为餐餐饮、娱乐、、美容美发等等为主的区域域。具体定位：1、沿街经营营相关的如食食品、医药等等业态；2、近建设南南路一、二层层商铺经营餐餐饮为主，经经营项目以各各地特色风味味小吃及中餐餐饭店为主，，命名为“邳邳州宏大美食食城”；3、近建设南南路三、四层层经营娱乐为为主，项目包包括卡拉OK、小型影视视院、洗浴为为主，命名为为“邳州宏大大娱乐城”；；4、近锦华大大酒店一线物物业业态定位位为美容、美美发、足浴、、棋牌等为主主；5、从项目资资源特点分析析，A区商业业业态适宜规规划为休闲、、娱乐、餐饮饮区域。建议议在局部位置置向各业种品品牌连锁店，，特别是餐饮饮应引入一些些江苏品牌餐餐饮，如“大大娘水饺”等等。建议沿民民主路一线店店铺引入肯德德基洋快餐店店，以拉动人人气。B区除沿街商铺及及环中心广场场商铺外，业业态定位为服服饰、鞋帽、、化妆品、箱箱包、家电、、首饰、通信信、电脑等等精品区。具体定位：1、沿青年东路中中心广场两侧侧店铺可自主主经营。建议议银行及手机机商店铺尽量量不占主入口口两侧沿街商商铺位置；2、青年东路路与人民路节节点处在商场场一层定位为为首饰、化妆妆品，二、三三、四层分别别为鞋帽、淑淑女装、时装装、精品服饰饰等。五楼为为文具、体育育用品、玩具具及儿童游乐乐园。建议引引入国内大型型品牌百货零零售商家，统统一经营、统统一管理。之之所以如此定定位，一是考考虑到其在整整个项目中的的位置，具有有向西、向北北、向内的辐辐射力，有利利于带动沿青青年东路和沿沿人民路商铺铺的人气与商商机；二是与与建设南路的的众多百货商商场拉开一定定距离，保持持合理的关系系；三是项目目规划设计及及配套以此处处最为高尚，，比如景观电电梯等等，面面积体量适度度，适宜高档档业态的规划划与经营；3、中段一、、二层居饰用用品及日用品品，三、四、、五层为大型型连锁超市。。超市放到这这里，是考虑虑到沿青年东东路一线无同同类物业；4、沿青年东东路的靠建设设南路物业二二层以上业态态定位为手机机等通信器材材类区；5、沿步行街街除沿街店面面外，内铺一一、二层定位位为工艺品、、网吧、书画画店等；三、、四、五层定定位为电脑城城；C区总体定位中高高档休闲、餐餐饮区域，与与A区拉开一一定的档次。。具体定位：1、沿人民路商商场一层、二二层定位为大大型餐饮店、、大型咖啡吧吧、茶室及其其它休闲类物物业。建议引引入“上岛””、“两岸””等品牌。如如果肯德基不不愿进入A区区，则可以放放在C区；2、三层定位位为大型品牌牌家电买场。。建议选择引引进国美、苏苏宁、五星品品牌家电商家家等。从面积积及形态分析析，该层也适适宜定位在连连锁超市，但但人民路一线线已分布华联联、苏果等多多家超市，再再设则重复；；3、四层定位位为中高档休休闲健身中心心，如SPA、球类、舒舒适堡等室内内健身中心。。与高层的宾宾馆、单身公公寓功能进行行配套互补；；4、中心广场场与步行街区区块业态不作作硬性规定，，但强调时尚尚、精品、休休闲、文化的的品味。以经经营流行时尚尚专卖店、精精品店、折扣扣店组成的名名店区域，诸诸如品牌服装装、专卖店、、首饰、化妆妆品、工艺品品、影楼、鲜鲜花店、书报报店等。并建建议在中心广广场二层或三三层商铺设置置休闲吧与茶茶吧。突出休休闲品位与精精品档次，与与周边商铺、、商场形成业业态互补。建建议定位宣传传中，对业态态性别明确化化，如女人精精品区、男人人精品区。其其中部分店铺铺向品牌专卖卖店实行招商商，引进国内内知名品牌，，提升品位。。中心广场商商业不能走中中低端路线，，也不能业态态零散化，否否则后果不堪堪设想。韩世世商业步行街街就是一个例例子。5、地下商场场业态定位为为食品超市与与非机动车超超市，以及换换季类等削价价商品卖场。。如果因结构构原因不能实实现上述定位位目标，则宜宜作为货场储储藏室，与地地面商铺搭配配出售；6、C区大高高层物业业态态建议暂时不不作最后定位位，但设计时时一定要具有有兼容性，即即单身公寓与与宾馆兼容。。业态定位说明明1、以上业态态定位必须是是原则性与灵灵活性相接合合。既要坚持持基本定位思思路，又要在在销售与招商商中保持适当当的灵活性，，即销售与定定位互动，犹犹如价格的““随行就市””。一成不变变无疑是作茧茧自缚。但同同一业态区域域所经营的业业态应是相关关性的，而不不是随意或差差异的。业态态混乱将会导导致项目推广广的失败。2、本项目的的招商是关键键之一。上述述定位可能存存在与招商不不符之处，建建议在招商过过程中，尊重重入住商家的的要求，对业业态位置价适适当调整，实实行招商与定定位互动策略略。3、综观目前前邳州消费水水平，属中底底档消费阶段段。因此在项项目业态定位位中，不可无无节制企求高高档化定位，，在符合目前前邳州消费水水平基础上，，适当规划少少量中高档业业态，引导消消费。在上述述定位中，我我们的思路上上是将中高档档物业规划在在沿青年东路路及青年东路路与人民路交交叉节点。中中心广场及步步行街的休闲闲式精品购物物；C沿区人人民路一线定定位休闲餐饮饮类区域，，与高层建筑筑的宾馆、单单身公寓相配配套；A区沿沿民主路一带带，商业气氛氛相对较弱，，故定位为餐餐饮、娱乐、、休闲为主。。总体上看，，以上业态定定位是基本符符合以后的销销售价格定位位与租金定位位，也利于统统一规划、统统一经营、统统一管理的商商业运营原则则。本项目目标市市场定位与形形象定位因与与推广密切相相关，将在项项目推广策划划报告中予以以详细描述与与分析。特此此说明。以上初步定位位请开发商提提出意见，以以便在形象展展示中对业态态定位有整体体的思路，便便于宣传。9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20224:29:17AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。14十十二二月月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/142022/12/1414December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/149、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。2022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。2022/12/142022/12/142022/12/1412/14/20224:29:17AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/142022/12/142022/12/14Dec-2214-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。2022/12/142022/12/142022/12/14Wednesday,December14,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。2022/12/142022/12/142022/12/142022/12/1412/14/202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。14十十二二月20222022/12/142022/12/142022/12/1415、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。十二二