某工业园项目策划定位方案

工业园项目策划定位

——经验分享会2011年8月分享大纲引言顾问工作方法项目案例经验分享引言工业用地占总用地成交比重越来越大全国土地供应：2011年1月至7月份，共成交工业用地6275块，占总成交用地的52.6%，建设用地面积2.9亿平米，占总用地面积的52.3%，超过普通住宅用地。一线城市和二三线城市房地产市场呈现不同特征，因此分别选取北京和廊坊分析其土地市场。北京市土地供应：2011年1月至7月份，共出让工业用地72块，占总出让用地的50.7%，建设用地面积占总用地面积的55.1%，超过普通住宅用地。廊坊市土地供应：2011年1月至7月份，共出让工业用地74块，占总出让用地的35.6%，建设用地面积占总用地面积的38.4%。其比重均高出去年总体水平。引言在住宅用地成交溢价率下降（或上升趋势趋缓）的同时，工业用地溢价率呈较快上升趋势。土地溢价率是土地市场竞争状况的表征之一，因此从工业用地和住宅用地的溢价率的变化可以推测出，开发商的投资侧重点。北京市土地成交：普通住宅用地溢价率从去年的65%下降到了15.4%，下降了76%。而与此相反，工业用地的溢价率则从1.07%上升到了8.28%，上升了6.7倍。廊坊土地成交：普通住宅用地溢价率上升了6.3%。而业用地的溢价率则上升了15.2%。北京市的住宅用地溢价率骤降至15.4%，而工业用地溢价率却有大幅度上升。廊坊市的两类用地的溢价率均有所上升，但是工业用地溢价率上升幅度较大。由此表明，住宅土地市场日趋冷清，工业用地成为开发商追逐热点。引言工业园定义产业园区是指一个国家或者一个区域的政府根据经济发展的内在要求，通过行政或市场化等多种手段，集聚各种生产要素，适应市场竞争和产业升级的新形势，满足城市化进程合理集聚的趋势，在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为结构层次合理、产业特色鲜明、集群竞争优势显著、功能布局优化的现代产业分工协作生产区，是链接工业化和城市化的纽带。随着工业用地备受市场热捧，工业园也必将成为未来开发的重要方向。引言工业园分类国际上的产业园区主要分为以下几类：第一，一般加工型工业园区。这一类工业园区以制造加工业为主，有综合加工型的，也有专门从事某一类产品生产的特色园区，如意大利南部的服装、纺织专业园区。第二，高科技园区。这类园区以高科技产品的研发为主，园区内科研机构、高校和企业相对集中，具有知识密集和人才密集性的特征。美国的硅谷、英国的剑桥科学园、法国巴黎高技术区、日本筑波科学城、印度班加罗尔软件园等都是典型的高科技产业园。第三，生态工业园。生态工业园是根据循环经济理论和工业生态学原理建立的一种与生态环境和谐共存的新型工业园。截至2003年，美国各州开展的生态工业园建设项目已经超过60个；在亚洲，日本的生态工业园建设项目也已超过30个。生态工业园已经成为各国在产业领域实现资源循环和高效利用的重要方式之一。引言产业园项目不同于普通住宅项目，从其开发模式到产业定位都是一个全新的研究项目。作为服务于开发商前期定位的顾问公司，应该走在开发商前面，理清产业园开发中面对的核心问题，并总结具体问题的研究方法。本分享会将结合我们完成的产业园项目，总结具体研究方法，与各位同事共同探讨。分享大纲引言顾问工作方法项目案例经验分享顾问工作方法开发商开发工业园区的核心需求工业园区研究方法顾问工作方法：开发商核心需求在利益最大化的驱使下，开发商拿下产业园区用地以后，面临如下几方面问题：开发模式：结合项目开发体量和价值挖掘判断项目的开发模式是什么？住宅和产业应该如何组合，开发时序如何确定？产业规划：侧重于哪些核心产业？行业价值链的哪一段为主导行业？客户定位：如何细分目标客户群？向这些目标客户群提供哪些利益？园区功能：园区提供何种功能？这些功能对客户的吸引力有多大？顾问工作方方法：研究究方法价值梳理开发模式产业规划实施策略园区建设价值梳理区域价值某城市地区区生产总值值某城市产业业结构某城市区域域发展布局局价值梳理产业对接方方向苏州工业园区上海市廊坊市产业业定位京津冀都市市圈范围开发模式确定假设方方向产业主导型型住宅开发主主导型产业和住宅宅综合开发发型案例研究通过对国内内外经典案案例的开发发模式研究究，分析何何种模式更更适合本项项目。选取合适的的新城、产产业园区为为研究对象象。分析其其具体的开开发阶段，，不同阶段段内产业和和住宅的关关系和先后后顺序。开发模式选选择在开发商利利益最大化化的前提下下，结合项项目本身特特征，通过过分析具体体模式的优优劣势，选选取适合的的开发模式式。霍华德“田田园城市””:韦林花花园城产业规划主导产业和和非主导产产业的选择择结合项目产产业发展现现状和发展展机会以及及区域发展展潜力，确确定产业的的初步发展展意向；通通过对特定定产业的研研究，判断断工业园区区的产业选选择和产业业排序。产业初步发展意向应该符合当地产业发展现状和发展规划。在产业初步意向的基础上，通过对具体产业的深入研究，判断产业是否适合入驻本项目。产业初步发展意向产业发展方向诊断周边产业发展现状及规划确定主导产业和非主导产业在分别判断产业发展方向以后，综合考虑园区特征和产业发展优劣势，确定主导产业和非主导产业。在项目价值分析的基础上，综合分析产业发展现状和未来发展规划，是做产业规划的基础。产业规划具体发展产产业的基本本策略研究究在确定主导导产业和非非主导产业业的前提下下，分析不不同产业发发展需求和和不同产业业对住宅开开发的影响响如何，细细化产业发发展的优先先侧重。在细化产业业组合方案案的基础上上，借鉴同同类型园区区功能区划划分和重点点园区土地地指标配比比，对本园园区的功能能区划分和和土地配置置提出相应应的建议。细化产业组合方案确定各类用地指标配比重点园区土地指标配比“案例借鉴”确定园区重点功能区同类型园区的功能区划分“案例借鉴”实施策略招商策略及及计划在主导和远远期培育的的产业基础础上，确定定企业的规规模、所处处具体产业业阶段，结结合产业对对接方向，，确定招商商策略及计计划。优惠政政策研研究土地优优惠：：厂房房采取取优惠惠价格格出租租、出出让等等多种种方式式合作作。税收优优惠：：对高高新技技术企企业等等进行行相应应的税税收减减免。。行政事事业性性收费费：由由园区区统一一协调调有关关部门门予以以减免免办事流流程：：在项项目签签约、、立项项、审审批、、建设设乃至至生产产经营营的全全过程程提供供一条条龙服服务。。产业扶扶持：：对园园区主主导产产业在在国家家政策策的许许可范范围以以内尽尽量争争取优优惠政政策。。招商策策略及及计划划涉及及面较较广，，更为为深入入的定定位方方法还还需进进一步步研究究。本本报告告仅列列出典典型的的优惠惠政策策，具具体优优惠政政策还还需结结合项项目所所在地地进行行分析析。园区建建设产品建建议顾问工工作方方法：：研究究方法法价值梳梳理是是开展展后续续研究究的基基础，，通过过分别别对开开发模模式、、产业业规划划、实实施策策略、、园区区建设设等的的研究究解决决开发发商最最关注注的核核心问问题。。下面还还将结结合具具体研研究的的案例例对具具体模模块进进行简简单的的介绍绍。开发模式产业规划实施策略园区建设价值梳理分享大大纲引言顾问工工作方方法项目案案例经经验分分享案例简简介用地简简介位置：：廊坊市市万庄庄镇内内。廊廊坊市市区的的西北北方向向，紧紧邻北北京大大兴；；项目总总占地地：项目占占地面面积2.25平平方公公里，，约3375亩亩。用用地规规模大大，相当于于1/2个个CBD；如此大大规模模体量量开发发，必必将注注定其其开发发模式式应该该是综合型型、复复合化化的开开发；具体体开发发模式式则应应根据据项目目现状状进行行判断断。项目阶阶段简简介项目任任务：：确定产产业和和住宅宅的开开发模模式；；产业业定位位；产产业园园区基基本产产品建建议；；住宅宅开发发建议议。项目进进展：：项目现现已完完成第第一阶阶段和和第二二阶段段报告告，其其中一一阶段段详细细分析析了项项目价价值属属性，，并确确定了了项目目的开开发模模式；；二阶阶段主主要完完成了了项目目的产产业定定位和和产业业园区区的基基本产产品建建议；；项目现现状：：由于开开发商商拿地地遇阻阻，尚尚不能能进行行更深深入的的住宅宅开发发研究究，在在完成成产业业定位位以后后项目目暂缓缓执行行。此次分分享主主要针针对项项目产产业研研究内内容进进行提提炼，，侧重重于产产业研研究方方法的的应用用。部分研研究方方法探探讨：：案例例价值值判断断开发模模式案例研研究产业方方向诊诊断整体定定位产业发发展机机会区域发发展潜潜力地产开开发机机会客户深深访理论研研究案例价价值判判断案例所所处区区域发发展潜潜力廊坊发发展机机会万庄发发展机机会此项目目发展展机会会案例发发展产产业机机会研研究依托廊廊坊的的产业业发展展机会会依托北北京的的产业业发展展机会会此项目目产业业选择择初步步定位位案例开开发地地产机机会研研究廊坊市市住宅宅开发发历程程和现现状此项目目未来来住宅宅需求求预测测案例未未来机机会梳梳理案例价价值判判断区域发展潜力地产开发机会产业发展机会基础和前提基础和前提交通交通职住廊坊市发展机会廊坊市市位于于京津津冀都都市圈圈内，，是京京津之之间的的黄金金走廊廊。京京台、、密涿涿高速速和京京沪高高铁的的建设设将增增强廊廊坊与与其他他城市市的沟沟通。。案例所所处区区位发发展潜潜力案例发发展机机会廊坊六六个区区县位位于环环首都都经济济圈内内，该该经济济圈强强调了了北京京对周周边区区县的的“反反哺””，廊廊坊可可借此此机会会对接接首都都的产产业““溢出出”。。万庄发展机会万庄生生态城城为廊廊坊未未来重重点发发展区区域，，其开开发将将加强强廊坊坊与北北京的的对接接能力力，提提升京京津冀冀一体体化进进程中中廊坊坊的地地位。。密涿高高速将将加强强万庄庄与廊廊坊内内部沟沟通，，使得得万庄庄能直直接共共享廊廊坊市市未来来发展展机会会。此项目目隶属属万庄庄组团团，是是廊坊坊未来来重点点发展展区域域。随随着大大交通通和小小交通通的改改善，，本案将将能充充分共共享廊廊坊的的发展展机遇遇，并并将成成为廊廊坊与与北京京沟通通的核核心纽纽带。。案例所所处区区域发发展潜潜力廊坊发发展机机会万庄发发展机机会此项目目发展展机会会案例发发展产产业初初步判判断依托廊廊坊的的产业业发展展机会会依托北北京的的产业业发展展机会会此项目目产业业选择择初步步定位位案例开开发地地产机机会研研究廊坊市市住宅宅开发发历程程和现现状此项目目未来来住宅宅需求求预测测案例未未来机机会梳梳理案例价价值判判断区域发展潜力地产开发机会产业发展机会基础和前提基础和前提交通交通职住廊坊市市确定定了构构建““两带带一轴轴一中中心””的产产业发发展格格局，，而万万庄则则处于于环北北京产产业带带上。。“两带带”：即依依托固固安、、龙河河、廊廊坊、、香河河、大大厂、、燕郊郊六个个开开发区区和工工业园园区，，沿涿涿密高高速公公路建建设环环北京京产业业带；；依依托留留各庄庄、东东阜、、左各各庄、、胜芳芳、扬扬芬港港、东东沽港港、里里澜城城等园园区，，沿廊廊泊公公路建建设环环天津津产业业带。。“一轴轴”：即依依托永永清、、霸州州、文文安、、大城城等工工业园园区，，沿规规划建建设的的廊沧沧高速速公路路建设设特色色产业业轴。。“一中中心””：即发发展城城市经经济，，提升升城市市的综综合竞竞争力力和辐辐射带带动力力，使使市区区不仅仅成为为全市市的政政治文文化中中心，，而且且成为为名副副其实实的经经济中中心。。依托廊廊坊的的产业业发展展机会会案例发发展产产业初初步判判断依托廊廊坊的的产业业发展展机会会京津冀冀都市市圈：：京津冀冀都市市圈将将成为为中国国经济济的““第三三极””，廊廊坊作作为京京津之之间的的黄金金走廊廊，本本项目目即是是京津津发展展外扩扩的黄黄金焦焦点；；环首都都经济济圈：：环首都都经济济圈强强调北北京对对周边边地区区的反反哺，，包含含廊坊坊六个个区（（县））。廊廊坊借借住环环首都都经济济圈优优势，，对接接首都都的产产业““溢出出”。。万庄生生态城城：万庄生生态城城市廊廊坊未未来发发展的的重点点区域域，其其开发发将在在经济济、社社会等等方面面强化化廊坊坊主城城区对对区域域经济济的影影响力力和控控制力力，提提升京京津冀冀一体体化进进程中中廊坊坊利益益最大大化。。交通改改善：：京台、、密涿涿高速速和京京沪高高铁的的建设设将增增强廊廊坊与与其他他城市市的沟沟通。。密涿涿高速速将加加强万万庄与与廊坊坊内部部沟通通，使使得万万庄能能直接接共享享廊坊坊市未未来发发展机机会。。本项项目距距未来来北京京第二二机场场约20公公里，，有望望成为为临空空经济济区波波及区区域，，第二二机场场将给给未来来万庄庄的产产业发发展带带来新新变化化。京津冀都市圈万庄生态城环首都经济圈产业发展机遇交通改善交通改善交通改善机遇机遇依托京京津冀冀都市市圈、、环首首都经经济圈圈规划划，借借住交交通环环境的的改善善，廊廊坊市市未来来产业业将有有较大大的发发展空空间。。万庄庄生态态城的的开发发则奠奠定了了本项项目在在廊坊坊市的的重要要地位位。结结合廊廊坊产产业规规划和和区域域特征征，可可知万万庄产产业定定位为为承接接北京京产业业转移移。案例发发展产产业初初步判判断两城两两带北部研研发服服务和和高新新技术术产业业发展展带：：中关关村科科学城城、未未来科科技城城。南部高高技术术制造造业和和战略略性新新兴产产业发发展带带：大大兴、、亦庄庄行政政合并并。六高四四新“六高高”：：中关关村、、亦庄庄、CBD、金金融街街、奥奥林匹匹克中中心区区、临临空经经济区区。6大高高端产产业功功能区区以全全市7%的的平原原面积积，集集聚了了全市市四成成左右右的GDP和资资产，，实现现了全全市四四成以以上的的利润润和税税金。。“四新”：：通州高端端商务服务务区、丽泽泽金融商务务区、新首首钢高端产产业综合服服务区、怀怀柔文化科科技高端产产业新区。。第28页中关村CBD亦庄经济开发区金融街奥林匹克中心区临空经济区“六高”区域“四新”区域通州高端商务服务区丽泽金融商务区新首钢高端产业综合服务区怀柔文化科技高端产业新区北部产业带南部产业带北京市未来来产业空间间布局的重重点为“两两城两带，，六高四新新”，其中中“两高一一新”位于于北京东南南部。随着着CBD东扩、南南城计划、、通州国际际新城等规规划相继出出台，北京京的产业空空间布局呈呈现“东东南飞”景景象。依托北京的的产业发展展机会：北北京产业空空间转移““东南飞””案例发展产产业初步判判断依托北京的的产业发展展机会北京中心城区海淀密云通州房山石景山昌平朝阳大兴固安燕郊香河大厂亦庄北京五环廊坊随着北京产产业“东南南飞”，周周边区县实实施了新的的对接措施施，对与北北京大兴紧紧邻的万庄庄也必将有有更为积极极影响。临近北京市市县发展对对策：固安工业园园区：率先推出对对接“城南南行动计划划”发展策策略，加快快融入“大大北京”进进程，通过过北京核心心区的辐射射作用拉动动当地经济济的发展。。大厂县：随着首钢机机电产业基基地的奠基基，尤其是是大厂潮白白河工业区区的开工建建设，也正正在追赶大大北京产业业转移的顺顺风车。三河市燕郊郊：房地产并非非燕郊工业业园的主导导产业，甚甚至只占很很微小的比比例，但不不可否认的的是，北京京居住后花花园的概念念炒作在很很大程度上上提高了燕燕郊的知名名度，进而而促进了燕燕郊工业园园区的招商商工作。案例发展产产业初步判判断电子信息产产业、休闲闲商务产业业传统优势产产业先进制造业业、现代服服务业和新新型农业廊坊的发展展定位是“京津冀电子子信息走廊廊，环渤海海休闲商务务中心”，围绕着定定位着力推推进电子信信息产业、、休闲商务务业，加快快先进制造造业、现代代服务业和和新型农业业的发展；；“塔尖”：全力推进进、优先发发展，集中中智慧做规规划，加快快推动电子子信息产业业专项规划划、休闲商商务产业区区规划和文文化产业发发展规划；；“塔身”：增强产业业链条的紧紧密性和延延展性，促促进同类产产业和同一一产业链条条的上下游游企业实现现大规模集集聚，最大大程度地发发挥“塔身身”普遍性性支撑；“塔基”：加快升级级传统优势势产业，““塔基”支支撑即期经经济增长的的功能，拉拉开了廊坊坊高端产业业集群发展展的宏伟框框架。案例产业选选择初步定定位：廊廊坊产业定定位“京津冀电电子信息走走廊、环渤渤海休闲商商务中心””是廊坊新新的产业标标志。案例发展产产业初步判判断案例产业选选择初步定定位：廊坊坊各区县产产业发展情情况√重点产业√包含产业相比其他各各区县，廊廊坊市区的的产业发展展较为全面面，在电子子信息、生生物医药等等产业发展展基础上具具有一定的的优势，可可以拓展在在新材料、、会展旅游游等方面产产业的引入入。案例发展产产业初步判判断案例产业选选择初步定定位：廊坊坊市区产业业园区概况经济开发区区作为资深深企业园区区，经济贡贡献度最大大，华为与与龙河开发发区主导的的电子产业业发展迅速速，整体廊廊坊市区具具备产业集集群效应。。东北东南北西北退二进三第三产业第二产业案例发展产产业初步判判断加快服务业业转型升级级，促进向向生产性服服务业主导导型经济转转变。生产性服务务业增加值值对全市现现价GDP的贡献率率超过55%。生产产性服务业业成为高端端产业、高高效企业、、高薪岗位位的主要提提供者。拓展提升城城市服务功功能，做大大做强金融融服务、信信息服务、、科技服务务、商务服服务、流通通服务等生生产性服务务业，将北北京打造成成为服务区区域、服务务全国、辐辐射世界的的生产性服服务业中心心城市。着力发展高高端现代制制造业，改改造提升传传统制造业业‘十二五’’期间，将将实施重大大项目带动动战略，重重点推进京京东方八代代线、长安安汽车、北北京现代三三工厂、福福田中重卡卡合资项目目、中航工工业园、北北京数字信信息产业基基地等重大大项目建设设，提升电电子信息、、汽车、装装备制造、、医药等产产业发展水水平。重点推进新新一代信息息技术、生生物、节能能环保、新新材料、新新能源汽车车、新能源源、航空航航天和高端端装备制造造等战略性性新兴产业业重点领域域发展。案例产业选选择初步定定位：北京产业定定位案例发展产产业初步判判断2009年年新兴产业业增加值第34页亿元各产业增加加值（06-09年年）年均增增长率数据来源：：北京市2010年年统计年鉴鉴案例产业选选择初步定定位：依托托北京新兴产产业发展定定位分析现代服务业业、生产性性服务业、、信息产业业、文化创创意产业已已成为新兴兴产业中的的主导产业业，且以年年均10%以上的增增速迅猛增增长，尤其其值得指出出的是文化化创意产业业和生产性性服务业的的增长速度度接近甚或或超过20%。廊坊市未来来重点发展展新兴产业业，因此本本部分重点点研究北京京市新兴产产业发展趋趋势案例发展产产业初步判判断制造业和服服务业：““制造业””相关的产产业增速最最慢，“服服务业”相相关产业增增速最快。。“制造业业”相关产产业增速放放缓的同时时，医药制制造业增速速迅猛，是是产业未来来发展重要要方向。而而医疗设备备及仪器仪仪表制造业业增速缓慢慢。电子相关产产业发展：：增速最快快的15各各子产业中中，与“电电子服务””相关的产产业有4个个；增速最最慢的15个子产业业，与“电电子制造””相关的有有4个。由由此可知，，电子相关关产业正从从“制造”正在向““信息服务”提升。案例产业选选择初步定定位：依托托北京新兴产产业发展定定位分析万庄应以北北京市产业业升级为契契机，立足足新兴产业业的制造业业，发展智智能化及现现代服务业业的外包产产业，建立立华北区域域总部研发发机构，与与北京产业业错位发展展的同时，，实现辅助助支撑北京京产业发展展。案例发展产产业初步判判断优势：土地地成本和劳劳动力成本本低。本案例优劣劣势分析劣势：周边边配套不完完善，劳动动力素质普普遍偏低。。优势：邻近近北京，可可以共享北北京研发能能力和市场场吸纳能力力。劣势：土地地成本和劳劳动成本相相对较高。。与北京相比比，本案例例的优势主主要体现在在土地成本本和劳动成成本，而与与其他地区区相比，廊廊坊的主要要优势则是是邻近北京京地缘优势势，可以共共享北京消消费市场和和科研水平平。与北京相比与河北其他城市比案例发展产产业初步判判断结合本案例例的优劣势势分析，可可知对本案案例适宜发发展的产业业特征主要要体现在对对市场、研研发能力依依赖度和对对人力和土土地成本的的需求四方方面。结合廊坊市市的优劣势势分析，本本案例可选选择满足一一下特点的的产业：对市场依赖赖程度较高高，对流通通时间要求求高；对研发依赖赖程度高，，需要相关关的研发人人员驻场或或者经常培培训；对人力素质质要求低，，简单流水水线工人；；占地规模较较大，对土土地成本较较为敏感杜绝高污染染、高耗能能、有噪音音产业，以以绿色、环环保类为核核心；案例发展产产业初步判判断电子信息产产业物联网初步选择六六项产业进进行研究，，这六项产产业分别为为：电子信信息产业、、物流及物物流加工业业、现代服服务业业务务外包、物物联网、生生物医药及及医疗器械械、创意孵孵化及研发发产业。生物医药及及医疗器械械符合廊坊市市整体产业业定位；是电子信息息产业下属属颇具发展展潜力的产产业方向；；尝试对接亦亦庄生物医医药基地等等园区；物流及物流流加工现代服务业业业务外包包对接北京市市场，具备备发展潜力力；是产业发展展的重要方方向，北京京提供了充充分的机会会；创意孵化类类产业对周边环境境影响小，，且具备一一定发展空空间；案例发展产产业初步判判断产业发展机会依托京津冀冀都市圈、、环首都经经济圈规划划，借住交交通环境的的改善，廊廊坊市未来来产业将有有较大的发发展空间。。本案例发展展产业机会会研究小结CBD东扩扩、南城计计划、通州州国际新城城建设，北北京的产业业空间布局局开始“东东南飞”，，廊坊具备备对接北京京产业发展展的机会。。产业选择初步定位初步选择六六项产业进进行研究，，这六项产产业分别为为：电子信信息产业、、物流及物物流加工业业、现代服服务业业务务外包、物物联网、生生物医药及及医疗器械械、创意孵孵化及研发发产业。本案具备发发展产业的的政策条件件和区位优优势。建议议本案对接接北京市产产业转移，，并以电子信息产产业、物流流及物流加加工业、现现代服务业业业务外包包、物联网网、生物医医药及医疗疗器械、创创意孵化及及研发产业业。案例所处区区域发展潜潜力廊坊发展机机会万庄发展机机会此项目发展展机会案例发展产产业机会研研究依托廊坊的的产业发展展机会依托北京的的产业发展展机会此项目产业业选择初步步定位案例开发地地产机会研研究廊坊市住宅宅开发历程程和现状此项目未来来住宅需求求预测案例未来机机会梳理案例价值判判断区域发展潜力地产开发机会产业发展机会基础和前提基础和前提交通交通职住案例所处区区域发展潜潜力廊坊发展机机会万庄发展机机会此项目发展展机会案例发展产产业机会研研究依托廊坊的的产业发展展机会依托北京的的产业发展展机会此项目产业业选择初步步定位案例开发地地产机会研研究廊坊市住宅宅开发历程程和现状此项目未来来住宅需求求预测案例未来机机会梳理案例价值判判断未来机会梳梳理区域发展潜力地产开发机会产业发展机会基础和前提基础和前提交通交通职住产业发展机会机会：本案案位于万庄庄生态城内内，是廊坊坊未来发展展重点区域域；北京产产业“东南南飞”，对对万庄也将将有积极影影响。本案例未来来机会梳理理定位：电子子信息产业业、物流及及物流加工工业、现代代服务业业业务外包、、物联网、、生物医药药及医疗器器械、创意意孵化及研研发产业。。地产开发机会机会：廊坊市房地地产市场近近些年来成成交量和成成交价格也也都有较大大幅度上升升，随着基基础设施不不断完善，，其发展潜潜力较大。。定位：当地地居民上楼楼、产业发发展所带来来的产业人人口和北京京外溢客户户等需求将将成为本项项目地产开开发的有力力支柱。部分研究方方法探讨：：案例价值值判断开发模式案例研究产业方向诊诊断整体定位产业发展机机会区域发展潜潜力地产开发机机会客户深访理论研究案例价值判判断开发模式基本假设案例研究模式定位基于项目现现状，提出出两个基本本假设，并并通过案例例研究对不不同开发模模式进行深深入分析，，最终确定定开发模式式。开发模式：：基本假设设区域发展潜力产业发展机会地产开发机会项目机会梳理基本假设方向假设方向一假设方向二项目开发模模式是什么么？住宅和和产业应该该如何组合合，开发时序如如何确定？？核心问题本案例可能能的发展方方向以产业为核核心驱动，，打造廊坊坊总部经济济领跑者。。方向一以产业发展展为主，配配套设施、、住宅开发发作为辅助助，建议产产居一体的的新型产业业园区。定位描述产业独栋+配套商业业+配套住住宅综合容积率率1.5－－2.0，，其中总部部基地1.0－1.2，配套套商业及住住宅1.5－2.5总体规划意向开发模式：：基本假设设本案例可能能的发展方方向产业居住双双引擎，生生态城镇样样板·智能能总部基地地方向二产业居住交交叉生长，，打造智能能生态城。。定位描述智能企业独独栋+完善善配套+中中低密度别别墅+多元元化城市住住宅综合容积率率1.0－－1.5，，其中总部部基地1.0－1.2，配套套商业1.5－2.5，中中中低密度别别墅区0.6－0.8，城市市住宅1.0－2.0总体规划意向开发模式：：基本假设设不同发展模模式的案例例研究根据住宅开开发和产业业发展的关关系不同，，可以将产产业园的开开发模式分分为以下三三种：产业业主导型，，住宅主导导型以及综综合开发型型（开发主主体不同））。开发模式：：案例研究究共选取6个个案例进行行研究，总总结不同模模式优劣势势，详见报报告，此处处不再赘述述。三种开发模模式对比综合三种开开发模式的的优劣势，，并结合本本案例属性性，建议本本案例以综综合开发形形式为主导导。开发模式：：案例研究究对此案例所所在属性和和城市化发发展进程的的几点判断断：廊坊对接北北京发展尚尚停留在规规划阶段，，各地方政政府之间的的实质性政政策尚未出出台，对于于中国来说说，政策必必须是大前前提，也是是第一生产产力，因此此短期内廊廊坊市区域域出现跳跃跃进展可能能性较低；；结合十二五五，大北京京城市群发发展战略势势在必行，，廊坊受益益于北京部部分功能的的扩散将是是必然，城城市间资源源的均衡分分配将加快快廊坊市的的发展；廊坊市产业业发展有一一定基础，，但万庄区区域对于高高科技、新新兴产业等等产业入园园的外部吸吸引力不明明显，需要要开发商创创造自身特特色树立品品牌，单纯纯依靠产业业驱动带动动整个产业业园开发，，住宅开发发滞后于产产业再开发发，存在不不确定风险险；结合北京东东南居住市市场及第二二居所市场场发展趋势势，大量城城市中产由由于受到城城市空气污污染及市内内居住拥堵堵，产业转转移邻近居居住等原因因，主动需需求郊区化化居住，并并且部分发发展较好已已经成为北北京第一居居所所涉及及城市，廊廊坊由于位位置及交通通，区域认认知较好等等原因，具具备融入北北京市场条条件当中。。综上，我司司认为此案案例应采用用第二种基基本假设方方向，即片片区开发遵遵循产业居居住共同互互动发展的的整体定位位模式。开发模式：：模式定位位部分研究方方法探讨：：案例价值值判断开发模式案例研究产业方向诊诊断整体定位产业发展机机会区域发展潜潜力地产开发机机会客户深访理论研究案例价值判判断客户深访深访客户客户深访未来布局企业需求分析特定企企业发展趋趋势，并判判断企业对对万庄的区区位认知。。现有厂址结合现有的的厂址条件件（区位、、面积、周周边配套等等）分析同同类型企业业的选址模模式。从区位选择择、配套需需求、产品品特征以及及价格接受受度等方面面探索企业业的真实需需求，以辅辅助我们的的产品定位位。深访主要问问题产业理论研研究北京和廊坊现状企业选址考察因素空间布局；；产业规模模；产业增增长趋势；；代表性企企业及园区区等。行业发展概述产业概念及及范围；产产业特征；；产业产业业发展前景景等。企业的地点点选择战略略主要会受受成本、市市场、政府府等因素的的影响。产业理论研研究主要内内容电子信息产产业：概述述电子信息业业定义及分分类电子信息产产业定义电子信息产产业作为信信息产业的的一部分，，是由原来的的第二、三三产业中有有关电子信信息及通信信设备制造造业、电信信及服务业业等部分组组成。电子信息产产业包含电电子信息技技术与设备备制造以及及利用电子子信息技术术与设备进进行加工处处理、传递递与服务的的企业或企企业化管理理的事业单单位的集合合体。电子信息产产业分类电子信息产产业包括微微电子、光光电子、软软件、计算算机、通信信、网络、、消费电子子以及信息息服务业等等众多领域域，且各领领域均涉及及设备、软件件和服务业业三大部分。。电子信息产产业包含电电子信息技技术与设备备制造以及及利用电子子信息技术术与设备进进行加工处理、传递递与服务的的企业或企企业化管理理的事业单单位的集合合体。电子信息产业设备软件服务业物联网：概概述物联网的定定义及原理理定义：通过射频识识别（RFID）、、红外感应应器、全球球定位系统统、激光扫扫描器等信信息传感设设备，按约约定的协议议，把任何何物品与互互联网连接接起来，进进行信息交交换和通讯讯，以实现现智能化识识别、定位位、跟踪、、监控和管管理的一种种网络。原理：物联网是在在计算机互互联网的基基础上，利利用RFID、无线线数据通信信等技术，，构造一个个覆盖世界界上万事万万物的“InternetofThings”。利利用射频自自动识别(RFID)技术，，通过计算算机互联网网实现物品品(商品)的自动识识别和信息息的互联与与共享。物流及物流流加工业：：概述物流产业的的概念物流产业：：是物流资资源产业化化而形成的的一种复合合型或聚合合型产业，，以物流活活动或各种种物流支援援活动为经经营内容的的营利性事事业。物流产业现代服务业业业务外包包：概况服务业的概概念服务业：即即指生产和和销售服务务产品的生生产部门和和企业的集集合。服务务产品与其其他产业产产品相比，，具有非实实物性、不不可储存性性和生产与与消费同时时性等特征征。是指农业、、工业和建建筑业以外外的其他各各行业，即即国际通行行的产业划划分标准的的第三产业业，其发展展水平是衡衡量生产社社会化和经经济市场化化程度的重重要标志。。服务业类别别：按照服服务对象分分类第一是生产产性服务业业，指交通运输输、批发、、信息传输输、金融、、租赁和商商务服务、、科研等，，具有较高高的人力资资本和技术术知识含量量；第二是生活活（消费））性服务业业，指零售、住住餐、房地地产、文体体娱乐、居居民服务等等，属劳动动密集型与与居民生活活相关；第三是公益益性服务业业，主要是卫生生、教育、、水利和公公共管理组组织等。生物医药和和医疗器械械：生物医医药概况生物医药产产业的特征征研发周期长高技术高投入高风险高附加值相对垄断低感应度特征第59页生物医药产业医药产业生物技术产业制药产业生物医学工程产业生物医药产产业的组成成创意产业行行业范畴将文化创意意产业产业业划分为：：视觉艺术术产业、音音乐与表演演艺术产业业、文化展展演设施产产业、工艺艺产业、电电影产业、、广播电视视产业、出出版产业、、广告产业业、设计产产业、设计计品牌时尚尚产业、建建筑设计产产业、创意意生活产业业以及数位位（即数码码或数字））休闲娱乐乐产业等13个行业。创意产业中中共包含13个行业业，其中手手工艺品、、影视动漫漫、软件游游戏研发及及服装设计计创意产业业地位较为为突出。手工艺品影视动漫软件游戏研发服装设计创意产业重要产业产业与项目目匹配度分分析两方面论证证具体产业业与本项目目的匹配度度具体业能否否落脚在本本项目，需需要分别从从产业进驻意意愿和本案例接收收意愿两方面进行行分析。从具体产业业进驻本案案例的意愿愿和本案例接收该产业业的意愿分分别考察二二者的匹配配度。具体产业是否会进驻本项目是否匹配度本项目是否有意接受具体产业部分研究方方法探讨：：案例价值值判断开发模式案例研究产业方向诊诊断整体定位产业发展机机会区域发展潜潜力地产开发机机会客户深访理论研究案例价值判判断产业匹配度度判断63本案例应优优先发展电电子信息产产业，并在在电子信息息产业中重重点发展物物联网业。。同时以物物流及物流流加工业作作为产业园园区的配套套补充。现现代服务业业外包和生生物医药及及医疗器械械业可以依依招商能力力而定。市场定位64基于电子信息平台，通过物联网技术实现物流加工等服务外包类产业链条的绿色低碳智能产业园。根据产业匹匹配度分析析，最终产产业园区的的定位如下下：在园区产业业定位的基基础上，本本报告还对对具体产业业在园区中中所发挥作作用，以及及产业地位位进行了分分析。市场定位65电子信息产业物联网物流及物流加工基础枢纽平台重点方向配套条件配套条件园区主导产产业电子信息产业物联网产业物流及物流加工业重点扶持产业，奠定园区总体形象重点孵化产业，提升园区竞争力产业配套条件之一，辅助产业园区主导产业建议施行整体规划，长期招商建议作为重点招商项目建议最先引进市场定位打造虚拟物流电子信息港、智智能总部生态港、综合商务港；遵循产业发发展的生态态规律，实实现从产业业链到价值值链的转化化不提升；；三港联动，，通过智能信信息化管理理，一体化服服务；66在园区产业业判定的基基础上，结结合园区产产业定位，，建议本园园区分功能能区打造产产业园。具具体如下：：市场定位虚拟物流电子信息港包括交易中中心、呼叫叫中心、虚虚拟大物流流信息平台台（基地物物流网信息息管理系统统、物流企企业信息化化标准化管管理系统、、基地公共共服务系统统、物流供供应链管理理系统）；；67示意图示意图示意图示意图示意图示意图市场定位智能总部生生态港以自身优越越的地理、、区位、交交通条件和和北京反哺哺地区发达达的生产业业、制造业业为基础，，拥有较低低的商务成成本，先进进的商务办办公设施、、齐全的配配套服务、、生态化的的环境，着着重吸引公公司总部、、营销中心心、研发机机构、设计计中心入驻驻；融入第三方方服务，成成为北京市市中心生产产性企业总总部向外围围梯度转移移的大平台台，成为北北京外溢、、河北周边边大中型企企业实现二二次创业的的大舞台。。68示意图示意图示意图市场定位综合商务港展示销售中中心、物流流金融、电子物流定制服服务、餐饮饮酒店等配配套服务、、物业服务务、办公区区等。69示意图示意图示意图示意图实施策略：：客户定位位70根据项目产产业对接方方向和产业业定位，项项目的客户户特征如下下：重要客户群群核心客户群群偶得客户群群本项目的主主要客群应应为无污染、耗耗能低、无无噪音的符符合绿色、、环保要求求的企业，，企业主要要来自于北北京市电子子信息制造造业、物联联网业、物物流及物流流加工类中中高端企业业通过对项目目产业定位位研究，可可以发现项项目的客户户可以划分分为以下三三类：物联网行业业内企业，，属于国家家重点扶持持的高新技技术企业；；现代服务业业业务流程程外包、创创意类孵化化和研发以以及生物医医药和医疗疗器械类企企业；北京市电子子信息制造造业、物流流及物流加加工类中高高档企业；；实施策略：：政策优惠惠土地优惠厂房采取优优惠价格出出租、出让让等多种方方式合作。。税收优惠对国家需要要重点扶持持的高新技技术企业，，减按15%的税率率征收企业业所得税。。行政事业性性收费属于广阳区区或者市级级以上的可可以由园区区统一协调调有关部门门予以减免免办事流程在项目签约约、立项、、审批、建建设乃至生生产经营的的全过程提提供一条龙龙服务。产业扶持对电子信息息产业、物物联网产业业、物流及及物流加工工业、现代代服务业业业务外包等等行业在国国家政策的的许可范围围以内尽量量争取优惠惠政策。71优惠政策方方向建议结合现有的的产业园优优惠政策，，建议本产产业园从：：土地、税税收、行政政收费、办办事流程以以及产业扶扶持等方面面寻求较多多的优惠政政策。园区建设：：办公及生生产空间72标准厂房及及定制化厂厂房设计部分标标准化厂房房以便于电电子信息产产业普通企企业直接入入驻。可参参照龙河高高新区做500平米米左右的标标准厂房。。根据招商情情况，针对对具体有特特殊需求的的客户设计计定制化厂厂房。示意图示意图园区建设：：办公及生生产空间73总部办公楼楼园区集中建建设若干高高层写字楼楼，以满足足企业日常常办公需要要。示意图示意图示意图74园区建设：：办公及生生产空间总部办公楼楼服务于企企业的日常常办公需要要，主要集集中于“智智能总部生生态港”。。办公空间间应贴合招招商情况，，充分满足足企业办公公需求。透明办公环境豪华接待区开敞办公空间花园商务景观办公生态空间园区建设：：园林景观观园区建设：：产业配套套76产业配套：：员工集体体宿舍、食食堂及日常常购物场所所提供满足产产业工人的的集中宿舍舍、员工食食堂，以及及能够满足足日常生活活需要的小小型便利店店。并在园园区统一规规划的基础础上，进行行统一管理理。员工集体宿宿舍、食堂堂及便利店店档次不用用太高，在在园区统一一规划的基基础上，以以满足人们们的最基本本需求为主主。同时根根据产业园园各个功能能分区，建建议配套布布局在“综综合商务港港”内。感谢观观赏Copyright©©byB.A.Consulting,Allrightsreserved9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December14,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人