北市区项目概念定位案

金星东门项目二00七年十一月二十一日改造概念规划案第一部分基地研究区位位于金星小区西侧，西临万宏路，北临二环北路。二环北路一方面可以直接切入昆明主要城区的各个位置，另一方面可以迅速切入昆曲路、昆玉路、昆安高速等昆明的各大交通大通道。周边环境四周情况较为复杂，其中项目的南部和东部都被小坝东村包围，人员复杂，治安状况一般；北部是小坝立交桥，来往车辆较多，噪音较大。西面是金星小区综合住宅区，环境良好。1、基地客观情况调查周边人口周边的人口众多，金星小区居民与本项目未来的生活连为一体，共同组成一个金星小板块。本板块特点综述：

是金融、教育、交通、餐饮等各种生活配套设施比较齐全，商业氛围中等，存在众多适合大众消费的场所。但是由于项目旁边有城中村（小坝东村）的存在，目前项目周边的环境较差。2、项目特殊点分析——城中村对项目的影响A、昆明城中村特点1、拥有面积庞大的蔬菜市场2、建筑密度大、容积率高3、市政设施缺乏，环境质量差4、“城中村”居住人口情况复杂5、流动人口聚集，社会治安问题严重B、城中村对本案的影响威胁：1、城中村”的存在影响本案的治安；2、增加本案管理成本；3、“城中村”会影响本案的住宅品质。机会：1、“城中村”的存在方便了本案居民生活；2、流动人口对本案周围的商铺是一个利好。A、交通配套本项目旁边拥有3、25、114、119、146路公交车，可以达到火车站、金殿等地。3、项目周边配套分析B、休闲娱乐配套项目周边拥有数量众多，中等消费水平的休闲娱乐配套设施。这些设施可以给居民的日常休闲生活带来极大便利。C、医疗配套项目周边拥有医疗机构，距本项目的距离均在5分钟车程之内，可以满足居民的日常看病需求。D、教育配套项目周边教育配套基本完善，在项目周边1000米范围内，拥有从幼儿园到中学的完整的初等教育体系。E、金融配套项目周边1000米范围内，分布着中国农业银行、中国光大银行、中国银行和中国建设银行等多家大型金融机构。F、、餐餐饮饮配配套套项目目紧紧靠靠万万宏宏路路，，该该路路是是一一条条以以餐餐饮饮为为主主的的街街道道，，同同时时金金江江路路上上也也拥拥有有众众多多的的餐餐饮饮企企业业，，且且周周边边餐餐饮饮品品质质均均较较高高。。有利利点点：：1、、本本案案地地处处一一环环与与二二环环之之间间，，地地理理位位置置优优越越；；2、、由由于于位位置置原原因因，，本本案案未未来来的的升升值值潜潜力力是是非非常常可可观观的的；；3、、本本案案本本身身配配套套设设施施完完善善，，居居民民生生活活十十分分便便利利；；不利利点点：：1、、本本案案旁旁边边的的城城中中村村，，对对项项目目的的品品质质与与安安全全构构成成直直接接影影响响；；2、、本本案案旁旁边边的的立立交交桥桥，，对对居居住住品品质质提提出出了了严严峻峻考考验验；；3、、本本案案涉涉及及到到拆拆迁迁，，需需要要付付出出费费用用和和时时间间成成本本；；总之之，，本本案案机机遇遇与与4、、基基地地分分析析结结论论第二二部部分分市市场场分分析析自2006年6月1日起起，，凡凡新新审审批批、、新新开开工工的的商商品品住住房房建建设设，，套套型型建建筑筑面面积积90平方方米以以下下住住房房(含经经济济适适用用住住房房)面积积所所占占比比重重，，必必须须达达到到开开发发建建设设总总面面积积的的70%以上上。。对项项目目的的影影响响：：这这里里所所指指的的““新新审审批批、、新新开开工工的的商商品品住住房房建建设设””并并非非针针对对具具体体某某一个个项项目目，，而而是是针针对对一一个个城城市市的的整整体体规规模模。。也也就就是是说说，，今今后后，，某某些些新新审审批批、、新新开开工工的商商品品住住房房建建设设项项目目仍仍可可能能不不必必受受到到这这个个规规定定的的限限制制，，受受这这个个指指标标限限制制的的是是城城市市的的“整整一一盘盘棋棋””。。因因此此，，在在产产品品规规划划时时90平方方米米以以下下住住房房面面积积所所占占比比重重可可以以略略低低于于70%，对较较高利利润的的实现现有一一定保保障。。1、政政策影影响因因素国家性性房地地产政政策对对本案案的影影响从2006年6月1日起，，个人人住房房按揭揭贷款款首付付款比比例不不得低低于30%。考虑虑到中中低收入入群众众的住住房需需求，，对购购买自自住住住房且且套型型建筑筑面积积90平方米米以下下的仍仍执行行首付款款比例例20%的规定定。对项目目的会因为交房时不可避免的面积误差导致客户增加首付款金额,加剧客户接房的抗性,为开发商回款带来一定阻力。购买房房屋建建筑面面积在在144㎡以下的的需交交纳占占总房房款1.5%的契税税,房屋建建筑面面积在在144㎡以上的的需交交纳占占总房房款3%的契税税。对项目目的影影响：：后期期产品品面积积规划划时尽尽量避避免出出现141~147㎡平米之之间的的户型，这这样会会因为为交房房时不不可避避免的的面积积误差差导致致客户户增加加首付付款金金额,加剧客客户接接房的抗性性,为开发发商回回款带带来一一定阻阻力。。中国人人民银银行、、中国国银监监会27日晚间间联合合下发发关于于加强强商业业性房房地产产信贷贷管理理的通知知。根根据通通知，，对已已利用用贷款款购买买住房房、又又申请请购买买第二二套(含）以以上住住房的，贷贷款首首付款款比例例不得得低于于40%。对项目目的影影响：：在一一定程程度上上可以以避免免恶意意炒房房客户户的大大量存存在，，有利利于本本案销售的的正常常进行行。第二次次新修修改的的《昆明市市城市市房地地产交交易管管理条条例》中明确确规定定：配配套基基础设设施和配套套公共共建筑筑与住住宅建建设项项目统统一规规划，，同步步配套套建设设、验验收、、交付付使用用。影响一一：应应该在在充分分市场场调研研的基基础上上规划划本项项目配配套，，尽量量填补补项目目区位位配套套空白，使使配套套和产产品相相得益益彰，，提升升产品品品质质。“同时时具备备合法法产权权的固固定住住所和和稳定定的生生活来来源两两个条条件，，均可可以在在云南南省内内迁移落落户。。””影响二二：为为了迎迎合政政策所所带来来的影影响，，应该该在开开发中中考虑虑建设设部分分小户户型，，以满满足中小购购房者者急于于落户户的实实际需需要。。昆明本本地的的政策策影响响《昆明主主城区区住房房建设设规划划2006~2010》中提到到“二二环路路以内内，新新建住住房套套建筑面面积90平方米米以下下小户户型住住房面面积所所占比比重达达到50%以上。。其中中大型型企业业、学校集集中的的地区区以及及城市市规划划预留留的轨轨道交交通沿沿线、、站场场周边边500米半径径地区区，90平方米米以下下小户户型比比例应应不低低于70%。二环环路以以外地地区：：适合合开发发建设设以套套型面面积90平方米米以上上商品品住宅宅为主主的住住宅。。吸引引中心心区内内居民民购买买，起起到疏疏解中中心区区的居居住功能能、分分流中中心区区人口口的作作用。。”影响三三：此此规划划为本本项目目产品品面积积的选选择提提供了了一定定指向向，随随着政政府规规划的的进一一步推进，，二环环路以以内90平方米米以下下的户户型将将占多多数。。而位方米以上的户型将成为稀缺货品，本项目开发建设套型面积在90平方米以上的商品住宅将大量吸引中心区内居民购买。周边项项目分分布图2、周边边项目分分析概况调查序号楼盘名称楼盘类型面积区间（平米）总套数（套）1时光俊园高层30-10760002中产风尚二期高层、小高层158-1652003明日城市高层、退台洋房60-10420654枫蓝国际高层、小高层59-2177345金色俊园高层57-2702000周边项目目分析价格调查序号周盘名称5月份10月份1时光俊园4500元/㎡5200元/㎡2中产风尚中心5700元/㎡6500元/㎡3明日城市2500元/㎡3200元/㎡4枫蓝国际4500元/㎡5300元/㎡5金色俊园——6500元/㎡A、2007年年上半年年，昆明明楼市依依然活跃跃，商品品房住宅宅销售均均价继续续上升，，二季度度房屋均均价已达达4173元/平米，，全市各各大区域域的房价价各有涨涨幅。与供应量量持平、、价格攀攀升相比比，商品品房销售售量没有有因为少少数楼盘盘的热销销而呈现现整体火火爆态势势，但总总体销势势平稳。。B、东南南片区最最畅销，，“昆明明世纪城城住宅销销售突破破4000套，，成交面面积达78万平平方米，，成交金金额达到到了22亿元。。而新亚洲洲.体育育城的五五环锋尚尚小区、、千紫园园、万景景花园也也占据了了2007年昆昆明楼市市交易前前十名，，加上同同属该片片区的枫枫林盛景景小区和和佳逸盛盛景花园园都有着着不错的的表现，，东南片片区成为为昆明楼楼市最热热销的区区域。3、昆明明市2007年年房地产产发展特特点C、调控控仍是主主旋律，，虽然今今年上半半年昆明明楼市保保持高度度紧张，，却没有有等来新新一轮宏宏观调控控政策的的“轰炸炸”，究究其原因因，过去去两年出出台的一一揽子政政策已经经基本囊囊括了调调控的大大方面，，而今年年最需要要做的就就是如何何将这些些政策落落实到位位；同时时,市场场也需要要时间来来检验各各项政策策的效果果及落实实程度。。对于今今年上半半年的房房地产宏宏观调控控局面来来说，求求稳、着着重落实实已然今今年政策策的基调调。小结：昆昆明市房房地产业业呈现平平稳、持持续发展展的态势势，房价价小幅上上扬，市市场趋向向规范合合理，投投机性购购房受到到抑制，，购房者者消费心心理显得得成熟而而理性，，商品住住宅价格格未出现现大的波波动，商商品房结结构属于于合理范范围，供供给和需需求基本本平衡。。由于用地地成本的的增加、、开发商商投资的的热情及及市场需需求的旺旺盛，2008年昆明明的房价价将会继继续走高高。但从总体体来看，，在国家家发改委委公布的的房屋销销售价格格指数中中，昆明明房价涨涨幅同比比低于全全国水平平，昆明明楼市仍仍呈良性性发展态态势。昆昆明楼市市将迎来来活跃期期，随着着各类产产品的增增多，势势必会带带来激烈烈的竞争争，价格格也会逐逐步趋于于平稳。。考虑到十十七大报报告中把把住房问问题列入入国家发发展规划划中的高高度，国国家对不不断上涨涨的房价价必然还还会采取取新一轮轮的宏观观调控政政策。包括建设设更多的的经济适适用房、、把经济济适用房房的使用用范围扩扩大到中中等收入入阶层等等政策的的实施，，昆明房房价受大大环境的的影响，，价格上上涨速度度应该会会有所缓缓解。4、昆明2007下下半年-2008年年房地产发发展预期第三部分项项目市市场定位总用地面积积：36321.41平方米米容积率：3.5-4.0（预预计）1、本项目目规划条件件2、区域市市场供盘特特点供应量05年至07年，北市区区市场供应应量约为4000套，相对于于北市区近近30万的常驻人口而言，，发展潜力力与空间是是很大的。。供应结构本案周边及及二环范围围内供应的的楼盘大部部分以小高高层、高层层与多层为为主，占到到区域项目供供盘总量的的近9成。面积特点二环路附近近供盘面积积呈现出两两极分化的的特点，，即大面积积与小面积积的发展在在速度上几乎是是等同的。。功能特点目前大面积积户型多为为三房与四四房为主，，但是产品品雷同现象象严重，产产品创新不不够。3、区域二二手房市场场情况楼盘名称功能面积（平米）价格（元）均价（元）中产风尚3*2*2*212082000062834*2*2157900000伟龙华富园复式21218008354复式21420003*2*11001200托福园2*1*1*15324800042372*2*1*168258000新迎小区2*2*2652780004277金星小区3*2*193.273950004017复式2127500003*2*189.23850003*2*193370000枫蓝国际2*1*1623800006129凯越时代香舍6*3*320610500005097金康园3*2*21376600004818时光俊园1*1*1342200006471葵花公社2*1*163.482880004537区域均价5422元类型店名开间×进深（米）面积（平米）租金（元/年。平米）售价（元/平米）均价（元/平米）卷烟云烟分店6*8486132173585215330茶庄金海岸茶吧5*7355012360147615067朋心茶吧6*74251564618768中意茶吧5*84045216542592服饰六佩儿4*5202746532958013665服饰店4*62429900358800伊妹儿3*61821345256140茵雅丝4*52024000288000轩妮4*62418000216000美发映地安美发10*6605600067200011200卷烟京都布鞋坊4*5202400028800014400饰品魅源化妆精品屋3*6182600031200017333医疗东骏大药房10*181802465462958552164364、周边商商业调查类型店名开间×进深（米）面积（平米）租金（元/年。平米）售价（元/平米）均价（元/平米）餐饮昭通火锅城16*12192185000222000011207添福园12*151801580001896000福滇园火锅城8*141121000001200000牛嘎嘎老火锅8*86459000708000叙府酒楼9*151351199001438800滇渝源火锅7*139168300819600重庆老火锅9*109033600403200华天园10*202001820002184000茶庄普洱茶庄8*6484500054000010208采轩茶艺6*74235000420000休闲吧8*86451000612000娱乐休闲电玩娱乐城6*1166492335908009876新兴电玩7*128476867922400鹿望达茶楼4*104034583415000星宏星KTV7*1510577467929600宝丽金SPA3*103029333352000住宅部分：：A、本案周周边市场比比较成熟，，大部分项项目的入住住率都很高高；B、市场价价格较高，，本案周边边项目的均均价达到了了5400元左右的的水平；C、小高层层、高层与与多层的业业态比例占占到该区域域总量的近近90%左左右；商业部分：：A、整体商商业氛围浓浓厚，人口口的支持力力度强；B、中小型型商业为主主，缺乏大大规模的商商业配套；；C、商业发发展潜力较较大；5、市调总总结优势（S））威胁（T））机会（O））劣势（W））项目地处二二环路附近近，地理位位置优越；；开发商在昆昆明拥有良良好的口碑碑，市民的的认知度较较高；项目周边配配套设施基基本完善；；近期周边竞竞争楼盘数数量不多；；临近菜市场场和立交桥桥，噪音较较大；商业上缺乏乏大规模商商业的支持持，难度较较大；项目规模较较小，小区区的品质感感难以塑造造；昆明市良好好的发展环环境与房地地产发展的的迅猛势头头；昆明最新实实行的户籍籍制度给地地产开发带带来新的动动力；国家宏观政政策的不断断加强；昆明房价的的增速过快快，导致人人们的购买买热情降低低；购房客户开开始理智，，盲目购房房现象正在在减少；股市的不断断增温，导导致流入房房产市场的的资金减少少；6、SWOT分析基地分析导导向定位：：基地本身身的现实条条件决定了了本项目应应以中档住住宅为发展展方向；本项目周边边商业发展展快速，因因此在项目目设计中需需要加以体体现；市场分析导导向定位：：市场本身身决定了本本项目的必必须走小高高层、高层层与多层结结合的道路路；根据项目本本身规划条条件，结合合本区域楼楼盘特点及及市调结果果，本案的的市场定位位：7、市场定定位小高层、高高层、多层层与商业的的综合体各业态面积积配比：地上建筑面面积约为：：127000平方方米其中：多层层面积为35000平方米公寓面积5000小高层、高高层面积80000平方米地下：15000平平方米，停停车位为550个商业面积：：7000平方米第四部分目目标市市场与目标标客户北市区：此区域是本本项目消化化的一个关关键点，由由于人们对对周边生活活环境的适适应，不愿愿意到另一一地方去置置业，因此此，北市区区的宣传是是本项目未未来必须重重视的。昆明其他三三区：由于目前昆昆明南市区区的房价增增长速度已已经超过人人们的心理理承受能力力，因此转转而向更加加成熟的北北市区转变变是可能的的各个地州：：由于地州市市场在近期期的增长速速度已经不不亚于昆明明，因此很很多地州的的投资客对对本地市场场已经逐渐渐失去了信信心，转而而投向发展展潜力更大大的昆明市市场；而北北市区相对对较低的房房价会成为为一部分人人的选择1、目标市市场昆明本地人为主主要区域：北市区经济能力：年收入5万元以上年龄：25—35岁职业：有稳定的收入一次置业为主与家人住得近经济实力增加改变低层次、低品位形象的强烈愿望得到周边人的认同范围大：配偶、父母、同事及亲朋好友决策受外界其他因素的影响很大，购买动机较为单纯，容易对外界宣传感兴趣。2、目标客客户核心客户一一：首次置置业市场核心客户二二：区域换换房市场次要目标客客户群：投投资客户投资客户主要区域：昆明市区经济能力：年收入10万元以上年龄：35—55岁本地私营企业主及股东；外资企业主或股东；个体工商户；对片区生活高度认可非常升值空间对价格敏感注重品质范围大：配偶、父母、同事及亲朋好友有着较高的购买力与相对丰富的房产置业经历，对自己的投资较自信，不易被“宣传”所鼓动，较在乎投资项目产品的实质与整个潜力自己预期，如一旦对项目心动，其购买意向将相当强烈，还会对其周边引起带动作用A、精简小小户型公寓寓，满足单单身白领需需求；B、120--140平方米米的三房与与四房，满满足普通家家庭居住生生活；C、180左右的跃跃层，满足足有老人及及小孩子的的家庭；D、60--90平平方米的户户型，满足足中低收入入家庭。3、户型设设计与客户户需求4、各业态态在本项目目的构成情情况业态面积区间套数总面积公寓40-601005000小高层80-12065080000多业————7000合计——1000127000第五部分价价格策策略1、昆明北北市区项目目开发现状状从1998年至今，，北市区连连续保持昆昆明房地产开发区域的的霸主地位位，到目前前为止，北北市区开发发的楼盘超超过六十个个，开发面面积超过数数百万平方方米。现状：缓和和发展渐完完善2006年年3月，位位于北京路路延长线的的江东大厦厦完工，填填补了北市市区高档写写字楼的空空白；城建建股份3年年致力于开开发财富中中心，旨在在填补北市市区诸多城城市功能空空白的大型型项目；春春之城500平米大大型蔬菜超超市，解决决了北市区区居民的““菜篮子””问题；美美憬新城3.5万平平方米花园园景观购物物商场震撼撼昆明；目目前已建成成的滨江公公园，已经经完工开放放的月牙塘塘公园，正正在恢复治治理的大雁雁湖，以及及规划中的的中央公园园为北市区区勾勒出了了宜居昆明明的美图。。软肋：市政政配套进展展缓慢2006年年之前，北北市区热闹闹的始终是是住宅开发发，商业、、办公、教教育配套却却严重缺乏乏。近几年年来，人们们已经认识识到了这个个问题，但但跟进缓慢慢，居民生生活配套还还在依托主主城区。自自2006年商业楼楼盘的大量量面世，公公园、医院院、学校项项目先后上上马，交通通也日趋完完善，“睡睡城”逐渐渐醒来。2、昆明市市上半年各各环路价格格变动情况况昆明市住宅商品房各环路月度均价（元/平方米）时间一环内一环到二环之间二环到三环之间三环外2007年4月6469.33519.343210.343861.162007年5月7218.93609.844072.924024.882007年6月7304.83550.854077.084431.71二季度均价6997.73600.814002.344042.51A、一二环环之间价格格有所回落落；一二环的住住宅商品房房均价在06年年末末的基础上上呈小幅上上涨，2007年二二季度在三三月份高峰峰值的基础础上呈现负负增长，5月份均价价虽有所回回升但幅度度不大，环环比增加2.57个个百分点，，6月份均均价再次回回落，可以以看出一二二环之间的的均价在二二季度波动动较大，但但三个月份份均比06年同期增增加了约二二十个百分分点。B、二三环环之间先升升后稳；2007年年四月份的的均价环比比有所下降降；5、6月份均价价水平有大大幅回升并并保持稳定定增长，到到报告期为为止，6月月份均价达达到4077.08元/平方方米，比06年同期期增长41.5%。。C、二环路第三三季度增长长出现跳跃跃式发展；；昆明第三季季度开始增增长速度打打破了原有有的增长节节奏，开始始大跨步的的增长，如如盛高大城城和金色俊俊园等项目目的价格开开始图片6000；；完全打破破了原有的的价格体系系与竞争格格局。3、上半年年二环路附附近房地产产价格特点点依据一：昆昆明2007年房地地产价格增增长趋势及及现状；依据二：本本案周边项项目的价格格发展特点点与现状；；依据三：土土地成本及及开发综合合成本；依据四：本本案所处位位置及周边边环境及配配套；4、本案价价格定位依依据楼盘名称05年均价06年均价07年均价平均年增长幅度世纪俊园35005000600031.40%时光俊园——4700650038.30%中产风尚中心——4900670036.73%枫蓝国际35004500650036.50%金色俊园————7500——07年平均价格6640区域平均增长率35.73%5、本案周周边项目的的价格走势势6、区域二二手房市场场情况楼盘名称功能面积价格均价项目均价中产风尚3*2*2*2120820000683362834*2*21579000005732伟龙华富园复式212180071328354复式214200078503*2*1100120010080托福园2*1*1*153248000467942372*2*1*1682580003794新迎小区2*2*26527800042774277金星小区3*2*193.2739500042354017复式21275000035383*2*189.238500043163*2*1933700003978枫蓝国际2*1*16238000061296129凯越时代香舍6*3*3206105000050975097金康园3*2*213766000048184818时光俊园1*1*13422000064716471葵花公社2*1*163.4828800045374537区域均价54227、各业态态总价区间间业态面积区间套数总面积业态总价公寓40-601005000350000小高层80-12065080000500000多层90-18025035000650000商业————7000——合计——1000127000——8、本案价价格定位与与项目经济济预期收益益A、公寓———7000(元/㎡)B、小高层层与高层———5500(元/㎡)C、花园洋洋房（多层层）——6000(元/㎡)D、商业（（一楼）———11000(元/㎡)E、车库———2000(元/㎡)总收入=7000*5000+5500*80000+6000*35000+11000*7000+2000*15000约为6.8亿元第六部分营营销策略序号周盘名称楼盘类型面积区间总套数1时光俊园高层30-10760002中产风尚二期高层、小高层158-1652003明日城市高层、退台洋房、60-10420654枫蓝国际高层、小高层59-2177345金色俊园高层57-27020009、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。2022/12/212022/12/212022/12/2112/21/20221:01:08AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/212022/12/212022/12/21Dec-2221-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/212022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。21十十二月20222022/12/212022/12/212022/12/2115、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/212022/12/2121December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/219、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。2022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。2022/12/212022/12/212022/12/2112/21/20221:01:08AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Dec-2221-Dec-22