北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告

北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告Page1项目基本指标商业大地块总建面140402㎡，包括返迁6000㎡，集中商业（1~5F）26000㎡及56662㎡公寓（2~7F）和13000㎡底商。地块红线地铁（高架线）N经济技术指标用地面积

49,363平方米总建筑面积

140,402平方米计容地上建筑面积

103,662平方米

1层底商面积（层高4.3）

13000平方米2层底商面积（层高4.2）

850平方米3层底商面积（层高4.2）

850平方米1层集中商业面积（层高5.3）

6200平方米2层集中商业面积（层高4.5）

5,600平方米3层集中商业面积（层高4.5）

5600平方米4层集中商业面积（局部9.0）

5,600平方米5层集中商业面积（层高4.5）

3,000平方米1层返还商业面积（层高4.5）

2,000平方米2层返还商业面积（层高3.9）

2,000平方米3层返还商业面积（层高3.9）

2,000平方米2-7层公寓面积

56,662平方米

坡顶LOFT（层高3.6）

8,000平方米公寓（层高3.2）

48,662平方米物管面积

300平方米地下建筑面积

36,740平方米

设备用房

800平方米地下车库（层高3.9）

30,540平方米地下非机动车库（层高2.5）

5,400平方米Page2项目定位及整体运作策略项目整体定位——蓝光海悦城·蓝光中心——以年轻家庭为主要客群的互动体验式社区商业中心+满足社区需求的主题底商社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)主题及业态定位阶段自持主力业态：亲子主题馆、超市、一站式生活服务中心、社区影院、美食天地规划商业主力店：特色美食、特色轻餐、休闲购物、教育培训、生活服务Page3大地块商业整体运作策略1、整体开发策略：分批次销售，滚动开发，实现现金流平衡；2、推盘策略：控总价、精装小户入市，快速销售，打造商业示范区，底商跟进；3、财务策略：用大地块住宅+公寓的高周转获取现金流，以保证北京项目2016年所需支出的现金流的平衡，包含平安资金的退出；4、收入实现：在2016—2017年期间利用大地块商业的打造实现溢价销售5、公寓产品策略：差异化、精装、多功能、控总价；6、商业打造策略：招商先行，引入乐天超市或华冠超市的购买或运营，同期实现主力店签约为公寓销售提供有力支撑；商业和公寓同期交付，实现人气有效带动，实现社区商业的整体造活，社区购物中心在阶段自持后实现整售；项目定位及整体运作策略

以现金流安全为先导，分批开发，降低封顶销售和资金池限制对现金流的影响，优先考虑能带来现金流的公寓和底商，并结合规划指标，打造社区邻里型购物中心实现商业造活，提升底商的信心。在购物中心造活后，通过金融手段实现资产回现。Page4项目产品系选型及户型配比大地块商业产品系选型项目总体运作模式□高周转×中利润，□超高周转×中低利润，■中周转×中高利润，□中低周转×超高利润(或超高资产收益)，□低投入、高杠杆、高收益合作开发大地块商业总体定位主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)客群定位公寓客群北京刚需挤压外溢客群，周边区域企业上班族，不具备购房资格的刚需购房客群,投资客；商业客群区域投资客群，专业商铺投资客群，金融机构产品细分定位公寓定位精英公寓(精装)；打造低总价，自住兼投资住房，充分满足80、90后上班族和希望在北京买房又无资格的年轻人的需求街区商业定位社区型配套商业（社区底商）+体验式社区邻里购物中心，打造辐射周边3公里范围的主题社区商业，成为区域集餐饮休闲娱乐一体的亲子主题体验式社区商业集合体，为公寓销售提供高品质配套支撑。建筑风格定位公寓立面公寓：现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净）商业立面商业：现代风格或后现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净）产品竞争力分析公寓竞争力控总价是王道，但必须满足相同的功能配置才具备可必性；底商竞争力打造区域低总价商业投资产品，蓝光城市社区购物中心模式，最稳定保值的商铺投资产品。蓝光中心商业必须统一招商和经营，配置八大标配业态，满足邻里型生活需要。Page5项目产品系选型及户型配比公寓户型配比套型套型套数比户型建面实得面积建面单价实得单价总价（万元）赠送面积灰空间率套数套数占比SOHO-35-45-22000-77-99----LOFT-40-6052-802800021538112-16812-1830%-40%--备注：不改造的飘窗和阳台，不计入灰空间率LOFT对应的28000元/平米的单价仅针对顶跃3层产品Page6商铺面积配比街区商业销售商业类别体量（㎡）层数商铺面积建面单价总价（万元）公允价值备注纯底商130001F40—804500058500——

——

盒子商业阶段自持后整售商业类别体量（㎡）层数商铺面积建面单价总价（万元）公允价值备注盒子商业260001F—5F——1813847158——

——说明：底商因方案并未最终确定，故暂按均价考虑项目产品系选型及户型配比Page7第一部分项目运作目标及开发思路Page8一、项目开发目标项目开发目标购物中心定位理由：从周边的商业环境及消费客群及大地块条件来看，以辐射本区域为主的购物中心产品是符合本区域市场空白点和机会点的，而集中化、大型化、档次化是区域商业主要发展方向。公寓（soho/loft)定位理由：基于本地块商业性质，结合周边区域发展及居住客群消费能力，紧凑总价公寓产品不限购限贷，更容易快速销售，实现现金流快速回笼，风险更低，所以在保证做满容积率的情况下，商业产品优先考虑公寓产品做满。项目整体定位思路：快速现金回流，加快资金周转，降低项目整体开发运营风险。商业整体定位：邻里中心：低周转、中利润项目销售商业：中周转、高利润项目社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)公寓：高周转、中利润项目Page9二、项目基本指标商业大地块总建面140402㎡，包括返迁6000㎡，集中商业（1~5F）26000㎡及56662㎡公寓（2~7F）和13000㎡底商。商业大地块（总建面14.04万㎡）购物中心+公寓地块红线地铁（高架线）N经济技术指标用地面积

49,363平方米总建筑面积

140,402平方米计容地上建筑面积

103,662平方米

1层底商面积（层高4.3）

13000平方米2层底商面积（层高4.2）

850平方米3层底商面积（层高4.2）

850平方米1层集中商业面积（层高5.3）

6200平方米2层集中商业面积（层高4.5）

5,600平方米3层集中商业面积（层高4.5）

5600平方米4层集中商业面积（局部9.0）

5,600平方米5层集中商业面积（层高4.5）

3,000平方米1层返还商业面积（层高4.5）

2,000平方米2层返还商业面积（层高3.9）

2,000平方米3层返还商业面积（层高3.9）

2,000平方米2-7层公寓面积

56,662平方米

坡顶LOFT（层高3.6）

8,000平方米公寓（层高3.2）

48,662平方米物管面积

300平方米地下建筑面积

36,740平方米

设备用房

800平方米地下车库（层高3.9）

30,540平方米地下非机动车库（层高2.5）

5,400平方米Page10项目地块及及四至至三、商商业发发展环环境地块东东北侧侧为苏苏庄一一里、、三里里社区区南侧为为荒地地东南侧侧为佳佳世苑苑小区区，东东为苏苏庄地地铁京周路路西侧侧为ABC幼儿园园、蝶蝶翠苑苑及苏苏庄西西区小小区项目西西侧为为小地地块地块西西侧紧紧贴京京周路路Page11大地块商商业整整体运运作策策略1、整体体开发发策略略：分2批次销销售，，滚动动开发发，实现现现金流流平衡衡；2、推盘盘策略略：控总价价、精精装小小户入入市，快速速销售售，打打造商商业示示范区区，底商跟跟进；3、财务务策略略：用大地地块住住宅+公寓的高周周转获获取现现金流流，以以保证证北京京项目目2016年所需需支出出的现现金流流的平平衡，，包含含平安安资金金的退退出；；4、利润润实现现：在2016——2017年期间间利用用大地地块商商业的的打造造实现现溢价价销售；；5、公寓寓产品品策略略：差异化化、精精装、、多功功能、、控总总价；；6、商业业打造造策略略：招商先先行，，引入乐乐天超超市或或华冠冠超市市的购购买或或运营营，同同期实实现主主力店店签约约为公公寓销销售提提供有有力支支撑；；商业业和公公寓同同期交交付，，实现现人气气有效效带动动，实现社区商商业的的整体体造活活，社社区购购物中中心在在阶段段自持持后实实现整整售；；四、项目整整体运运作策策略以现金金流安安全为为先导导，分分批开开发，，降低低封顶顶销售售和资资金池池限制制对现现金流流的影影响，，优先先考虑虑能带带来现现金流流的公公寓和和底商商，并并结合合规划划指标标，打打造社社区邻邻里型型购物物中心心实现现商业业造活活，提提升底底商的信心心。在购物中中心造造活后，，通过过金融融手段段实现现资产产回现现。第二部部分项项目目商业业发展展环境境分析析Page12Page13一、项项目区区位项目区区位项目位位于北北京市市房山山区良良乡镇镇苏庄庄组团团，距距长阳阳7公里，，距北北京市市区15公里；；良乡乡属房房山老老城区区，区区域主主导发发展方方向为为居住住，产产业，，物流流，高高教。。长阳镇镇—长阳镇镇为房房山新新区，属开开发热热点板板块，，定位位城市市CSD（中央央休闲闲购物物区）），首首创，，万科科，中中粮，，绿地地等大大型开开发商商已进进驻。。良乡镇镇—良乡镇镇为房房山老老区，配套套设施施相对对成熟熟，但但随着着长阳阳新城城组团团未来来的发发展，，区域域发展展将逐逐渐北北移，，其房房地产产及商商业发发展将将相对对受到到阻碍碍。区域定定位居住区区，汽汽车零零部件件产业业区、、物流流产业业区、、高教教区。N房山老老城区区—城关街街道3.5KM房山老老城区区—星城街街道2.5KM本案位位于房房山核核心商商业组组团—良乡商商圈外外沿，，非商商圈核核心区区，地地块相相对具具备一一定独独立性性，吸吸客能能力弱弱于商商圈核核心。。周边商商圈情情况分分析二、商商业商商圈情情况N华冠购购物中中心长长阳店店美廉美美良乡乡店家乐福福国泰百百货良辰百百货华冠购购物中中心中中心店店客赛思思服装装市场场美廉美美房山山店华冠生生活超超市美廉美美超市市10店华冠超超市29号店华冠百百合店店美廉美美星城城店集中商业超市城关商商圈星城商商圈良乡商商圈长阳商商圈华冠超超市星星城北北店首创奥奥特莱莱斯项目周边地域共共四大大商圈：：良乡乡商圈圈、长长阳商商圈、城城关商商圈、、星城商圈。其中，，本案案位于于良乡乡商圈圈边缘缘地带带良乡商商圈目前房房山城城市核核心，，形成成了以以华冠冠中心心店、、国泰泰百货货等非非常成成熟的的商业业，商商业业业态丰丰富，，汇聚良良乡客客群长阳商商圈区域快速发发展，，未来来将有有较多多商业业项目目入市，体体量将将达到到50万方，，预计计2015年陆续续面市市，目目前有有华冠冠购物物中心心及首创创奥特特莱斯斯进驻驻星城商商圈受区域域社区区带动动，形形成美美廉美美超市市、华华冠百百合店店超市市两个个核心心商业业，服服务周周边社社区居居民；；预计计乐活活城有有8万商业业在明明年计计划入入市城关商商圈为房山山“城城关””老核核心区区，以以商业业街为为主要要商业业轴线线两侧侧形成成各类类商业业业态态，整整体档档次较较低，，主要要辐射射城关关区域域内及及周边边居民民Page14Page15Page15三、项项目交交通项目周周边交交通情情况项目周周边交交通网网络密密集，，交通通通达达性高高，有有效连连接长长阳、、城关关等地地。但但距离离较远远导致致区域域商业业辐射射面聚聚集于于良乡乡老城城区及及地铁铁沿线线。项目交通发展展程度层级：：中原因：1、项目临地铁铁及高速路入入口，通达性性较高。2、周边道路为为双向六车道道，公交线路多多为房山区域域内运营，且且停运时间多多在晚七点左左右3、但距主城较较远导致出行时间很长长，一般以自自驾为主。京石高速N辐射面Page16项目周边商业业发展不成熟熟，业态低端端，老旧，且且租金较低区区域，大型商商业集中在项项目东边良乡拱辰商圈、、长阳商圈，，分别距离项项目大约3公里和8公里。项目周周边基础设施施，医疗、教教育、休闲、、商业配套、、交通等一应应俱全，但是都很老老旧，且档次次较低。四、商业发展展环境医院教育交通商业配套蓝光海悦城周周边1.5公里内公共资资源：医院：妇幼保保健医院、北北京妇产医院院良乡分院、、金康中医院院、汇海中医医院教育：良乡中中心小学、良良乡三中、四四中、北京市市博文学校、、良乡中学、、ABC英语幼儿园等等交通：项目距距离地铁600米，紧邻京周周路，项目附附近多条公交交公交833路、房14路、房15路、房27路、房46路等公交车到到苏庄东街南南口，出行方便。配套商业：华华冠超市、好好又多超市、、腾菲百货、、汇鑫百货。银行:农业、工商、、华夏。配诶童银行周边公共资源源Page17区域客群分布布及本案辐射射项目核心辐射客户圈层项目次级辐射客户圈层边缘客户群体沿地铁—大学城客群北京西—外延客群核心辐射客户户群体次级客户群体体边缘客户群体体长阳镇—新入客群4.3万人良乡老城40万原住民为本本案核心辐射射客群圈层，，城关、星城城、大学城为为次级客群。。主力及次主力力客户群：(2.5km圈层及地铁沿沿线）项目周边，良良乡老城40万原住民，消消费力中等。次级辐射圈层层：(5km圈层）城关街道，星星城街道以及及大学城客群群。五、客群分析城关、星城—原住民约40万人城关7.1万人星城0.3万人良乡老城—老城核心客群群Page18由于背靠高架架桥与十字路路口，大地块块南侧的展示示性及通达性性受到影响，，挖掘西侧的的展示性、以以及东侧和北北侧的客流通通达性是本项项目产品规划划的基本思路路。项目地块现阶阶段概况六、口岸价值分析析绿地道路地块红线地铁（高架线线）广场长虹西路月华大街住宅主入口一级口岸——展示性：西靠区域主干干道，是大地地块展示性最最好的部分。。三级口岸——内部客流：紧邻住宅地块块的出入口，，内部客流的的主要注入点点。二级口岸——外部客流：东侧500米即地铁苏庄庄站、靠长虹虹西路，是外外部客流的注注入点。Page19Page19周边商业租金金情况七、商业市场情况况Page19Page19苏庄组团依附“原住房房”改造的老老式社区底商商群消费客群：区区域居住办公公客群、学生生客群，客群群具备一定消消费能力业态结构：低低端餐饮为主主，其次为社社区生活配套套档次：低端租金：20-60元/m²/月（满租率90%）良乡长阳良乡南关建材材家居组团依附“低端家家居建材专业业市场”商业业形态业态：家居、、木材、陶瓷瓷、建材、窗窗帘等临街商铺业态：钢材、、砖瓦、木材材租金：80~120元/m²/月（1F）良乡核心组团集中卖场（多为老式旧楼改造）业态：批零兼营服饰、超市、百货各业态档次：中低端为主租金：差异较大60-150元/m²/月临街底商（老式临街底商聚集区）业态：电玩、茶楼、房屋中介、婚庆、办公租金：60-85元/m²/月（1F）盛通家居建材材城专业卖场（家家居建材）业态：家居建建材、窗帘、、陶瓷、灯具具、装修公司司等档次：中端租金：60-120元/m²/月华冠长阳店（已开业）首创奥特莱斯斯（已开业）中粮FUNMIX（15年开业）项目周边商业业发展不成熟熟，业态低端端，老旧，且且租金较低，但在建建商业项目较较多，有总体体量超过50万平米的项目目在2015年开始陆续开开业社区商业及小型商业专业市场大型商业体胜茂广场（2015年开业）绿地缤纷城（15年开业）Page20底商项目开放式街区项项目购物中心项目目121124232219496351082711314152120161817说明：本次调研，区域域内商业项目目18个，其中新增项项目4个，购物中心心4个，底商8个，开放式街街区6个，综合体6个。序号项目名称1金地朗悦项目2万科中央城3加州水郡4胜茂广场5首创奥特莱斯6绿地缤纷城7首开熙悦双子座8北京城建徜徉墅9启航国际三期10中粮万科Funmix11铂铭商街12万科幸福汇13首开熙悦睿府金街14北京时代广场15华远好天地16北京城建金粒街17中建·国际城18东贸国际19期颐财富街区20富力·盛悦居VIVA21世界之花假日广场22CDD创意港嘉悦广场23龙湖时代天街24富力·非常haos调研项目分布布图七、商业市场情况况项目所在房山山区域有集中中式商业共计计约10个，总体量达达到50万平米，其中中距离最近的的为胜茂广场场，体量达到到13万平米。效果图区位图蓝光海悦城良乡商圈核心特点：距我项目最近近的在建购物物中心：位于良乡老城城区的中心区区域，以良乡乡板块的居民民为目标客群群的区域型购购物中心丰富的业态规规划：集合时尚购购物、中西餐餐饮、休闲娱娱乐、亲子教教育、精品超超市、影院等等六大业态，，提升了区域域的品牌丰富富度和档次基本情况开发商北京城建辐射范围良乡区域项目现状在建总建筑面积136,000平方米运营时间2015年中商业建筑面积136,000平方米营销指标开发模式该项目全部自持，尽管地块内还有138套高端住宅进行销售，但无法维持财务平衡，需其他渠道的资金支持租售策略全部出租销售模式——招商运营统一招商运营租金价格——总价区间——物业指标开间无层高5.4进深无面积区间无餐饮条件无垂直动线直梯、扶梯、楼梯（目前确定引引入BHG生活超市、成成龙耀莱影城城（1.5万平米）、ZARA及H&M）重点项目解析析——胜茂广场重点项目分析析Page21效果图区位图蓝光海悦城长阳站地铁房山线950m8.7km总平图/主题及业态规划图半岛广场（商业）住宅及配套核心特点：中粮万科联手手打造、全自自持的区域购购物中心半岛新城以家家庭为目标的的区域商业中中心基本情况开发商北京城建辐射范围区域项目现状在建总建筑面积127,674平方米交房时间2015年中商业建筑面积127,674平方米营销指标开发模式通过开发住宅的收入平衡现金流支撑购物中心的建设租售策略全部出租销售模式无招商运营统一招商运营物业价格无总价区间无产品规划目标客群长阳半岛的家庭客群为主，次级辐射大学城的青年客群主力店大卖场（永辉）、冰场（主题滑梯）、影院品牌数量计划引入超过400个品牌重点项目解析析——中粮万科半岛岛广场重点项目分析析Page22基本情况开发商万科地产辐射范围周边社区项目现状在建总建筑面积200,000平方米交房时间2016年商业建筑面积16,000平方米营销指标运作模式部分销售支持整个项目前期开发的现金流租售策略50%持有销售模式散售招商运营持有部分招商物业价格4-6万元/平（具体价格11月底出来）总价区间150-700万物业指标开间4-8米层高一层4.8米二层4.5米进深8-12米面积区间30-110平方米餐饮条件除1栋外其他均可垂直动线楼梯区位图蓝光海悦城地铁长阳站地铁房山线9km自持销售地铁长阳站公寓处于长阳核心心区：项目处于长阳阳核心区，周周边项目密集集，且周边住住宅社区尚无成型商业业配套，休闲闲商业需求较较大房山区域的门门户、直连地地铁、“双首首层”：进入房山地地区的门户位位置，且二层层与地铁站直直接相连重点项目解解析——万科中央城城重点项目分分析Page23Page24周边商铺在在售面积主主要在200平米以内，，其中30-100平米的商铺铺为市场主主流。主力总价价区间为100-350万。总价面积30㎡以下30—60㎡60—80㎡80—100㎡100㎡以上150万以下

150—250万

250—350万

350—500万

300万以上实际市场情况投资门槛低，功能性受到一定的限制。30㎡以下商铺较少，区域几乎无供应，但去化速度极快。投资门适中，符合市场需求。市场供应较少，去化进程很快投资门槛略高，容易满足较大业态使用功能，较为符合市场需求。供应量较大，去化比较快投资门槛偏高，具有少量需求供应量较大，但去化较缓慢投资门槛高，市场接受度有限，供应量大，但去化压力大周边商业产产品结构结合区域商商铺供销情情况来看：：30㎡以下商铺铺因开间进进深限制，，供应较少少，可适量量供应。30-80㎡商铺市场场供应和市市场接受均均较高。超过100㎡，或投资资价格超过过市场承受受临界点，，总价超过过500万元，市场场去化速度度较慢。本案商业产产品结构机机会/竞争力商铺铺：主力商商铺面积区区间30-60㎡，次主力力商铺面积积区间60-80㎡。注：租金、、售价数据据由欧润公公司提供。。七、商业市场情情况Page25Page25项目SWOT分析:八、商业价值研研判通过对房山主要商商业项目的调研研分析，本本项目发展展为社区型型商业中心心（小型主主题体验购物中心+底商）具备备较大的市场场机会从销售的角角度看，区区域内底商商的机会最最大，风险险较低：——北京的大型型购物中心心无法散售售、且四环环外的购物物中心受地地段的影响响，整售难难度大；——开放街区商商业的内街街销售难度度大，需自自持后销售售，但招商商测试表明明招商难度度明显大于于购物中心心；——区域内底底商销售售风险较较低、单单项目规规模一般般在1万平方米米以下，，被调研研的底商商项目均均接近售售罄，另另外本项项目周边边无竞争争项目从经营的的角度看看，小型型主题体体验式社社区购物物中心符符合区域域发展特特点，更更易造活活：——区域内尚尚无已运运营的购购物中心心、3公里半径径未来供应项目目有2个（合计计18万平方米米），相相比良乡乡40万以上的的人口而而言仍存存在较大大的市场场空间；；——开放街区区的造活活经营需需要进行行自持并并统一招招商运营营，已调调研的街街区项目目销售困困难，后后期均被被动自持持、招商，以以加州水水郡为例例，尽管管全部自自持且经经营两年年时间，，但除苏苏宁电器器及麦当当劳外，，均为个个体经营营，内街街部分仍仍有30%空置；——底商自行行造活能能力强，，本项目目周边已已有成熟熟住宅社社区可提提供稳定定客流，，且本项项目住宅宅以刚需需为主，，未来能能够提供供充分客客流支撑撑底商的的造活、、经营。Page26九、公寓市场场情况区域公寓寓市场产产品情况况区域公寓寓市场产产品情况况项目名称开发商总建筑面积（万㎡）入市时间开盘销售价格（元/㎡）目前销售价格（元/㎡）备注绿地启航社绿地172012年6月启航国际一期开盘2013年4月启航国际二期开9m层高万科长阳天地万科-2014.920000210004.2米层高中央城万科-2014.1118000180004.2米层高因政策限限制，市市场上出现大大量商改改住产品品，未来来新增供供应量极极大，7块已拿地地项目将将于2015年推出，，超过50%的类住宅宅产品。。其中，仅绿地地产品为为纯公寓寓产品，长长阳天地地、中央央城以及及未来新新增项目目均为4.2m层高LOFT。Page27九、公寓寓市场情况况区域公寓寓市场产产品结构构总价建筑面积（平米）30平米以下30—3535—4040—4545—5050—6060—7070—8080平方米以上50万以下

50—60万

60—80万

80—100万

100—120万

绿地启航社绿地启航社120—140万

中粮万科FUNMIX中粮万科FUNMIX140万—150万

150万以上

市场空白白点市场热点点区间竞争力产产品：面面积段控控制在35-45平米的清水SOHO、LOFT产品。目前市场场类住宅宅产品户户型集中中在50-70㎡之间，，总价红红线150万下。小小面积公公寓产品品市场空空白点大大。打造造套均35—45㎡左右的的小型SOHO或LOFT产品是市市场空白白点。Page28Page28公寓市场场分析九、公寓市场场情况Page28Page28公寓市场场情况小小结：性性价比+低总价+无限购=较高市场场接受度度产品房山住宅宅产品因为限购，，商改住住产品有有需求，，但由于于未来新新增供应应量极大大。本项项目所在在房山区区域有大大量精装装公寓/LOFT产品。产品：以35-50平米左右的小小户型为为主要产产品，总总价低。。目前公寓寓销售均均价在2.1万元/平米，总总价在100万元以内内（主流流78-95万元），，去化速速度快。。本项目的的发展机机会市场格局市场产品品及销售由于自自住需求求为主；；包含区区域内内客户户以及及受政政策限限制的的外地地客户户等客户情况1、小户户型、、低总总价，，占据据市场场稀缺缺价值值；2、针对对投资资型、、受限限购限限贷政政策限限制的的购房房客户户，提提升性性价比比，实实现快快销。。第三部部分项项目目商业业定位位Page29Page30项目整体定定位——蓝光海海悦城城·蓝光中中心——以年轻轻家庭庭为主主要客客群的的互动动体验验式社社区商商业中中心+满足社社区需需求的的主题题底商商社区主题邻邻里型购物物中心心+主题底底商+精英公公寓（（SOHO+LOFT)主题及业态定位阶段自自持主主力业业态：：亲子主主题馆馆﹒超市﹒一站式式生活活服务务中心心﹒社区影影院、、美食食天地地规划商商业主主力店店：特色美美食﹒特色轻轻餐、、休闲购购物﹒教育培培训﹒生活服服务一、整整体定定位Page31二、商商业定定位项目核心辐射客户圈层项目次级辐射客户圈层边缘客户群体沿地铁铁—大学城城客群群良乡老老城—老城核核心客客群北京西西—外延客客群长阳镇镇—新入客客群4.3万人约40万人主力及及次主主力客客户群群：项目周周边，，良乡乡老城城原住住民及及大学学城学学生。。客户群群特征征：从青年年到老老年为为主，，年龄龄跨度度大客户消消费能能力：：客户消消费能能力趋趋向中中等，，有消消费能能力，，但受受区域域影响响，消消费理理念趋趋于保保守，，爱存存钱而而不爱爱花钱钱。商业客客群定定位二、商商业定定位蓝光中心心——楼层业业态分分布零售品牌（服装服饰、眼镜）轻餐（面包糕点、咖啡）药妆零售儿童娱乐电影院特色正餐家居保健L5：乐美食L4：乐光影L3：乐童趣L2：乐享购L1：乐生活楼层/主题业态组合面积30005600560056006200（平方米）儿童零售电玩城儿童培训轻餐/礼品生活服务休闲食品Page32（一））整体体业态态品类类落位位项目业态落位示意表物业楼层业态建筑面积（㎡）业态占比商家示意业态作用购物中心1F零售440071%动感100、明朗眼镜贡献租金轻餐60010%咖啡陪你、面包新语提升亮点快餐、药妆120019%肯德基、屈臣氏驱动客流2F零售300054%杰克琼斯、ONLY贡献租金生活服务150027%米兰春天、欧莱雅贡献租金家居保健5009%猫人内衣、汤臣贡献租金简餐4007%田老师、真功夫贡献租金休闲食品2003%座上客、零食诱惑贡献租金3F儿童娱乐250045%探索、海贝主题乐园驱动客流儿童培训180032%北外、励步教育贡献租金儿童零售130023%小猪班纳、孩子王贡献租金4F影院400071%大地驱动客流餐饮100018%云海肴、巴贝拉贡献租金电玩60011%大玩家驱动客流5F餐饮150050%鹿港小镇提升亮点健身150050%英派斯驱动客流底商

餐饮700047.62%永和豆浆贡献租金娱乐200013.61%KTV驱动客流服务300020.41%银行、洗衣店提升亮点购物270018.37%服饰贡献租金合计14700100%

本项目目整体体业态态类别别结构构示意意图本项目目整体体业态态功能能结构构示意意图二、商商业定定位Page33三、业业态品品牌示示意楼层功能分分区L1层业态态布局局示意意图——乐生活活物业类型业态类型面积（平方米）面积占比集中式商业零售品牌（集合店、服装、配饰、眼镜）440071%轻餐（面包糕点、咖啡、苹果体验店）60010%快餐、药妆店120019%贡献租金驱动客流提升亮点出入口口出入口口快餐快餐零售品品牌运运动集集合店店零售轻餐（（咖啡啡、面面包房房）零售药妆苹果体体验店店Page34楼层功能分分区L2层业态态布局局示意意图——乐享购购物业类型业态类型面积（平方米）面积占比集中式商业零售3,00054%生活服务150027%家居保健5009%休闲食品2003%简餐4007%贡献租金驱动客流提升亮点零售生活配配套、、家居保保健、休闲闲食品品、简简餐配套简餐三、业业态品品牌示示意Page35Page36楼层功能分分区物业类型业态类型面积（平方米）面积占比集中式商业儿童娱乐250045%儿童培训180032%儿童零售130023%贡献租金驱动客流提升亮点L3层业态态布局局示意意图——乐童趣趣儿童培培训、、儿