东莞项目商圈市场调研分析报告

东莞工程商圈市场调研分析报告本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况超市代表-嘉荣购物广场商场名称嘉荣购物广场位置莞太路银丰路商业类别大卖场管理费5元月平米规模㎡3000楼层3F楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点1F超市低档2F超市低档3F男女服装运动鞋低档金利来古斯龙男装蓝猫童装30-40元月平方主次主力店比例按业态划分比例超市占70％服装占20％鞋类占10％内部规划情况业态布局一二楼均为生活超市三楼为低档百货主营服装和鞋类停车位个消费群消费年龄段性别周边居民为主商业气氛人流指数★星级评判★★★★招商状况招商率满租经营状况★星级评判★★★★备注紧邻银丰路中华美食街人流较大其辐射范围小经营品牌档次较低但能够满足周边居住人群需求客源稳定社区型购物特征明显注1次主力店面积规定为500-3000平米2人流指数以★★★★★为最大依此类推3经营状况以世博为★★★★★最旺标准来评判依此类推本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况超市代表-万家福购物广场商场名称万家福购物广场位置莞太路鸿福路商业类别超市管理费5元月平米规模㎡3000楼层3F楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点1F超市低档2F超市低档3F男女服装皮鞋运动鞋低档40元月平方主次主力店比例按业态划分比例超市占70％服装占20％鞋类占5％药店占5％内部规划情况业态布局一二楼均为生活超市三楼为低档百货主营服装和鞋类停车位个消费群消费年龄段性别周边居民为主商业气氛人流指数★星级评判★★★★招商状况招商率满租经营状况★星级评判★★★★备注紧邻农贸市场及专卖店人流较大其辐射范围小经营品牌档次较低但能够满足周边居住人群需求客源稳定社区型购物特征明显注1次主力店面积规定为500-3000平米2人流指数以★★★★★为最大依此类推3经营状况以世博为★★★★★最旺标准来评判依此类推本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-在建商业工程目前在建的商业工程即将进驻沃尔玛嘉德百货国美电器等商业体量普遍比较大业态包括餐饮购物休闲娱乐且覆盖范围逐渐由莞太路和泓福路交汇处向东莞大道方向扩展交通方便利于吸引消费人流知名品牌的进驻将带来巨大的示范效应大大增强商圈的吸引力和知名度对商圈的商业气氛和整体竞争实力带来极大提升名称位置规模主营工程租金时尚岛鸿福路4层约共20000㎡餐饮服装美容美体SPA60-130元月平方沃尔玛泓福路4层海雅百货泓福西路莞太路6层百佳超市泓福西路莞太路城市风景莞太路以东13栋独立商铺和住宅底商组成700米正在招商租金130元月平方售价25500元月平方海雅百货时尚岛沃尔玛百佳超市城市风景本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况在建商业工程代表-时尚岛商场名称时尚岛位置莞太路鸿福路商业类别购物休闲中心管理费25元月平方规模㎡24000楼层4F楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点1F时尚零售品牌餐饮珠宝首饰化装品个人护理皮具鞋帽中高档130元月平方2F时尚女装休闲服饰内衣品牌餐饮饰品中高档60元月平方3F美容纤体SPA主题特色餐饮中高档60元月平方4F大型酒楼电器中高档国美电器45元月平方主次主力店比例按业态划分比例内部规划情况业态布局见附图停车位个消费群消费年龄段性别周边居民为主商业气氛人流指数★星级评判招商状况招商率经营状况★星级评判备注工程现在在建设中开业时间是2007年12月18日租期2年起免租期为1个月开业后将与东侧沃尔玛组成联体商业中心前景值得期待注1次主力店面积规定为500-3000平米2人流指数以★★★★★为最大依此类推3经营状况以世博为★★★★★最旺标准来评判依此类推本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况三大商圈综合比较分析比较内容行政文化中心商业圈文化广场商业圈东城商业圈结论商业规模约30万平米约20万平米60万以上目前东城商业规模最大商业气氛最成熟本工程处于行政文化中心商圈商圈规模正在起步扩张阶段经营行业目前以餐饮街铺为主中低档超市零散街铺大卖场百货为主东城商业圈商品种类较多行业较齐全本工程所在商圈处起步阶段商业以餐饮和效劳配套为主商业特色商业街美食街街铺商场为主大型商业工程扎堆三个地区商业开展进度不相同局部商业还处于接受市场整合阶段平均租金50-100元㎡50-200元㎡100-400元㎡整体租金水平不高这与商圈档次及经营状况有关商品档次中低档为主局部中档中低档为主少量中档中档及中高档整体上东城商业圈的档次定位高于其它商圈本工程所在商圈档次在不断提升过程中消费群大多为片区内的家庭居民政府公务员商务人士可辐射全市包括本地居民周边务工人员辐射全市包括周边居民白领政府公务员其他区域企业主及管理人员等各商圈的消费群由开展历史以及其自身的商业成熟程度商业定位所决定主要消费年龄25－45岁18-45岁18－45岁相比之下本工程所在商圈对年轻人吸引力缺乏交通便利性交通便利性较高但公共交通尚不完善旧城区道路杂乱街道拥挤交通已成制约商圈开展的关键因素缺乏停车位等硬件配套设施交通可达性较好停车位等较为充足本工程所在商圈紧邻交通主干道目前在交通便利性方面具有较大优势东城停车设施最为完善未来开展商业档次逐渐提高有良好的消费人群为保证可以稳步开展中低档卖场同质性严重竞争趋于白热化旧城区导致已处于开展瓶颈商圈最为成熟但整体商业体量过大内部存在竞争商业经营存在较高风险按政府规划及目前市场投资趋势东城行政文化中心商业圈的未来开展态势看好本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况商圈借鉴分析文化广场商圈作为传统的商业区处于莞城区并拥有可园西城门等旅游资源是传统的行政商业中心随着城市向东开展的推进东城区逐步成为人口最多的居住区有开展成为新的商业中心的趋势南城区为传统的工业区和城乡结合带近年随着新城市中心建设步伐的加快以及东莞市政府从莞城区迁来行政文化中心商圈一跃成为最具开展潜力的新兴商圈但由于建设刚刚起步中心区内商业气氛仍较为欠缺从对东莞三大商圈的分析来看区位及交通是能否形成商圈的最根本要素而本工程所在的行政文化中心商圈无论从现状分析还是从未来城区规划上都具备了这些条件相比文化广场及东城两个成熟商圈毫不逊色行政文化中心商圈整体的开展才刚刚起步开展更具灵活性具有后发优势另两个商圈在开展中出现的成功或失败经验都对本商圈的开展起到借鉴和警示的作用文化广场商圈的警示作用文化广场商圈目前受到商圈老化交通拥堵新兴商圈威胁等因素的制约开展并不顺利随着居民生活水平的提高商圈已经渐渐无法满足当地居民的消费需求东城商圈的崛起对老城区商圈构成了严重威胁如何营造一个最适合当地居民消费的综合场所重新成就东莞商业的龙头地位留住当地消费者将是该商圈目前重点考虑的问题东城商圈开展的借鉴意义目前在东莞东城商圈无疑是最具有影响力的商圈从东城区的主要大型商业沿街裙楼商业街的业态调查来看服装日常用品餐饮装饰家居和数码家电占了主要局部新建大型商业工程那么往往集零售百货餐饮娱乐数码类经营业态于一体东城区业态组合较为丰富本工程所在行政文化中心商圈现开展历程多少与东城区起始阶段相似沃尔玛即将入驻鸿福西路大规模高尚住宅兴建而且本商圈将更具优势片区作为东莞市CBD中心区的定位具有唯一性行政办公方面的优势大于东城区未来必将拥有大量中高端商务办公消费人群如何将商圈打造出特色使此类人群在本商圈消费是商圈繁荣的根底本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况商圈分析总结综上分析商圈都是有生命周期的一个商圈的开展和衰落同所处地的历史背景人文环境不无关系商圈的开展又多有共通之处东莞成熟商圈的开展历程对本工程所在商圈有很好的借鉴意义一个商圈只有做出特色才会发挥商圈更广的辐射作用经营行业要符合商圈特征迎合商圈内主流消费者的购物习惯才能持续经营下去商圈根本上都是在大规模房地产开发的根底上形成从住宅大开发到商圈的初步形成一般需渡过三年以上的市场培育期位置较偏的商铺只能做主题性较强的行业随着海雅百货时尚岛华南mall等大型商业工程开业或重新调整东莞商业零售市场竞争渐趋剧烈商业地产市场呈现供大于求的局面短期内经营困难状况仍会持续本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况东莞市未来商业的规划与开展东莞未来商业规划思路根据规划未来十年东莞市商业网点的建设将依据一主八副的商业架构进行组团式开展并合理分布商业街交易市场会展场馆物流基地和酒店等大型商业设施构建多中心多层次均衡分布相互补充的组团式商业网点布局对于2006年起新建的商业网点还将实施听证制度建3000平方米以上的大型商业网点要先开听证会商业用地与住宅用地立项别离以及住宅禁商等重要管理措施从总体商业面积来看到2021年东莞市的大型商业零售网点营业面积总量将到达308万平方米而到2021年总量将到达382万平方米折合消费人口人均大型零售网点面积达104平方米以满足消费需求对于南城商业的规划目标是以鸿福路和东莞大道为景观主轴展示新型政企形象和现代商业产业风貌重点表达商务功能特色商业网点的建设应以新型业态为主以综合百货和综合超市为主力店构建一个大型购物中心配套品牌专卖店专业店便利店以及各类品牌连锁餐饮网点等东莞商业未来开展方向分析城区几大商圈每一商圈的空间及布点均是在现有根底上形成但每个商圈应被赋予不同的经营空间经营层次及经营环境近几年来在东莞城区开展起来的几大商圈确实存在不成熟业态重复没有形成层次竞争等现象要改变这一现象关键是必须整合产品资源拉开消费品档次以满足不同消费群体的需求对于一个商业兴旺的地方来说软环境和硬环境不可缺少一方面要提供良好的消费市场和消费环境另一方面更要重视软环境要重视培育市场引导市民正确消费本资料未经许可不得翻印主要市场竞争分析本资料未经许可不得翻印市场竞争分析来自商圈的竞争已有商圈相对成熟积累相对稳定的消费群体东莞目前主要有文化广场商圈莞城区东城商圈行政文化中心商圈南城区三大商圈文化广场商圈和东城商圈都是已成型商圈目前已经形成一定的影响力和相对固定的消费群这两个商圈目前除了能吸引本城区的消费群同时由于商圈定位的不同和商业形态在营商家的区别彼此也能相互辐射莞城东城居民的大多数消费都会在这两个商圈完成商圈之间存在一定的同质化现象导致客户以就近区域为据点进行消费工程所处行政文化中心商圈目前仍在开展初期目前区域内仍没有具竞争力的在营商业工程和品牌商家许多工程仍在建设当中因此目前没有可吸引人的消费场所商圈现在并没有实际的竞争力存在目前南城的居民许多购物消费都要依赖文化广场商圈和东城商圈完成未来2-3年后随着时尚岛第一国际三期等商业工程的入市商圈在沃尔玛吉之岛海雅百货等品牌商家的带动下必然会形成区域聚集效应进驻更多的配合商业形态商圈影响也将逐步增强对本片区居民具有较大的消费吸引力同时由于目前可见的时尚岛等工程与东城商圈的商业存在一定的同质化现象因此即便是商圈开始开展如没有具差异化和特色影响力的商业出现商圈仍仅能吸引周边区域的居民消费莞城东城万江城区的居民仍难以辐射本资料未经许可不得翻印市场竞争分析来自在营工程的主要竞争世博广场规模约16万平方米定位及业态组合集购物餐饮休闲商务酒店于一体的大型综合性国际化商业广场业态包括综合百货超市电子数码电器家居餐饮精品店铺等主力店海雅百货好又多超市国美电器天源数码城天源电脑城女人天地等名灯世家竞争分析购物方面有一定竞争力休闲娱乐方面竞争较弱综合竞争影响有限世博广场的商业体量与第一国际较为相近目前商业功能以购物为主体餐饮为辅娱乐休闲类相对缺乏以海雅百货好又多国美电器等品牌店的号召力该工程在购物方面具有较强的竞争力能够吸引东城片区乃至市区范围内的目的性消费客户由于该工程缺乏休闲娱乐类商业对于家庭型的以及接受一站式购物消费的消费群体而言其综合竞争影响仍然不强第一国际工程与其相比除拥有吉之岛百货超市时尚电器等购物功能外电影院溜冰场餐饮等推出后在休闲娱乐方面的业态竞争将强于世博广场也更能吸引一站式消费和家庭型的消费客户需要强调的是这些进驻本工程的休闲娱乐商家品牌和经营效劳水平也能影响本工程是否真正具备竞争力的关键本资料未经许可不得翻印市场竞争分析来自未来工程的主要竞争时尚岛规模商业面积约20250㎡定位及业态组合集购物餐饮休闲于一体的商业工程打造东莞首席女性主题时尚中心业态包括综合超市精品百货餐饮等主力店沃尔玛嘉德百货星巴克麦当劳等竞争分析该工程本身竞争影响不大主要影响来自其所聚合其他商家形成的区域商圈时尚岛的竞争不仅仅是来自该工程本身因为其体量以及业态功能本身并不具备很大的影响力其竞争来自于该工程在区域内聚合了苏宁电器海雅百货以及银丰路中华美食街等其他商业体并成为一个具有竞争力的综合商业圈与世博广场相似的是该工程为核心的商业圈目前看以购物为主餐饮为辅娱乐休闲仍然显得缺乏仍缺乏很强的综合竞争影响但能分流南城西片区的大局部就近购物餐饮消费的客户本资料未经许可不得翻印市场竞争分析主要竞争点分析功能业态相似带来竞争从上述几个竞争工程可以看出这几个工程的功能业态根本包括购物百货及精品超市餐饮等商业定位的层次也比较相近所以从消费者的角度看在哪个工程消费均差异不大因此除对百货或餐饮有针对性消费的客户外一般客户就近消费的比例较大本工程周边可就近消费居民数量有限要支持整个第一国际工程的经营必须要吸引外区域的其他目的性消费群体这就要求第一国际工程要在消费功能业态商家品牌综合一站式消费等方面表达自身的特点和优势人流的聚合能力差异分化客流与上述几个竞争工程相比较第一国际由于位处CBD新区市政广场绿化带快速道路等外在条件的影响使工程处于一个相对孤立的位置既难以与其他商业群联动与住宅密集区域的直接往来也比较麻烦而上述几个竞争工程周边可直接影响的住宅居民写字楼上班族均超过本工程人流聚合能力相对工程较强所处商圈成熟度不同影响工程竞争力商圈的形成非一朝一夕莞城文化广场商圈东城商圈目前已经相对成熟众多东莞市民已经习惯在这些成熟商圈购物消费新的商圈需要一定的成型期需要经过一定时间的市场培育而市场的培育除了需要自身商业具有足够的吸引力外还需要通过其他途径进行消费引导本资料未经许可不得翻印市场竞争分析提升市场竞争力的思路1业态规划方面迎合区域消费需求特点东莞市区的商业竞争较强莞城东城商圈相对成熟并已形成影响在此市场根底上工程最核心的消费应确定为南城区尤其是围绕工程中央行政中心区域居民和上班族根据这些群体的消费能力消费习惯和消费意愿去进行工程的业态功能规划定位迎合他们的需求以阻止为莞城东城的其他商业分流同时也能吸引局部外区域中层以上群体前来消费2营造一站式的消费概念从目前来看东莞市场并没有真正意义上的一站式购物中心工程许多工程仅侧重于购物和餐饮娱乐休闲类工程以及寓教于乐的适合家庭消费的工程也相对匮乏而这些商业目前在东莞已经有一定的市场需求并呈现较大的需求增长趋势因此工程要提升自身竞争力需要营造更为鲜明的一站式消费概念既能满足个人购物吃喝玩乐消闲交际等需求也能提供家庭中子女父母等多方面的消费要求这样的工程对东莞当地主力消费群将更有吸引力3表达品牌组合与提供商品效劳品质的优势品牌组合商品效劳品质对于位处消费力中坚力量的本地家庭和企业管理层白领群体相对重要目前东莞商业这方面的缺乏也是导致大量消费力强的客户外流到深圳广州等城市消费的原因因此需要根据当地客户的喜好和消费能力规划引进的适宜的品牌和商品效劳4改善交通以带动更多目的性消费客群如前分析工程位处相对孤立的区域可直接往来的消费群体数量有限因此需要对交通条件进行改善以带动更多的客户前来消费交通改善可包括增加过街隧道天桥增加购物专线车增加公交途经线路停靠站点或公交中转站等5针对目标消费群进行有方案的消费宣传引导要提升工程竞争力后期的经营宣传必不可少在确定商业定位以及面对的主要消费群体后可针对目标群体的区域范围和层次特点进行平面视听活动等多方位的广告宣传提升知名度以及吸引客户前来消费本资料未经许可不得翻印工程市场分析本资料未经许可不得翻印工程市场分析工程四向分析东面临东莞大道为市区快速干道由于该道路行车面宽双向含辅道共10车道路面宽超过20米车速快车流量大双向车道中间及主道与辅道间均设有隔离绿化带使工程与对面建筑完全隔离为单街面南面H5H6南面均为市政道路阳光路朝阳路该路段较短为4车道辅道路路面窄且无隔离设置车流量少人流可穿梭路面相互往来本资料未经许可不得翻印工程市场分析工程四向分析北面工程整体北向临市政主干道鸿福路为快速道路车流量较大路面较宽双向8车道北向建筑为会展中心展览活动日有较大的人流聚集平日那么无人流H5北面为在建的第一国际酒店工程目前为建筑工地西面工程西临元美东路车流量一般路面宽4车道无隔离人流可往来对面为住宅社区的裙楼店铺根本为小面积店铺业态以社区配套的餐饮便利型为主店面形象较差本资料未经许可不得翻印工程市场分析工程用地状况分析H5呈近正方形地块四个方向街面长度约200×250米四向临街H6呈长方形地块四个方向街面长度约150×300米四向临街整体上H2H5H6H8地块比肩相连沿东莞大道呈一字形排开具有开阔的连贯的展示面同时由于地块整体呈长条形各期之间关联不紧密结构相对分散降低了大型商业所需求的共享性各团易达易见性分开看工程H5H6地块均较为方正四面临路展示面良好车流人流方便进入本资料未经许可不得翻印工程市场分析工程周边交通状况工程位于东莞新CBD区域内紧临的东莞大道鸿福路均为市政快速主干道车道宽车速快其中东莞大道为南北走向道路北接东城区南通厚街方向南北区域的车流可由东莞大道快速抵达工程鸿福路连贯东西方向是东莞CBD东西方向的核心交通道路之一工程位于东莞大道鸿福路交汇处与整个东莞城市的往来都十分便捷东莞大道鸿福路东莞CBD商圈第一国际东城组团莞城组团万江组团本资料未经许可不得翻印工程市场分析周边道路与工程的车流往来分析目邻近元美路三元路等区域型交通干道并通过元美中路元美东路等多条辅路与周边相连车流人流均较为方便值得关注的是工程西面的元美东路为四车道道路目前是外车辆进入工程的主要入口道路如工程经营良好车流增加该道路可能存在堵塞的现象在工程车流规划时需要考虑通过车库入口的设置引导车辆由其他道路分流进入防止堵塞车流集中进入区域东莞大道鸿福路本资料未经许可不得翻印工程市场分析行政文化中心区与工程的关系行政文化中心区于2002年1月开工中心区内建设工程有行政办事中心人民会堂东莞大剧院展示中心青少年活动中心图书馆市区群众艺术馆科学技术博物馆以及中心广场等9项工程工程该区域南北长166公里东西宽640米用地总面积1021公顷由行政办公建筑文化科教建筑广场绿地共同构成目前主体建筑群和绿化广场等已经建成除此之外东江大道松山湖大道及环城路首段等景观大道的建成通车四大主干公路改造的相继完成东部快速路与常虎高速通车东莞已经编织起一个庞大的路网一小时生活圈的设想正在实现根据定位行政文化中心将规划中央行政中央文化中央金融中央生活四大区域工程正处于四大区域的核心连接带是行政文化中心区的中心中央文化区中央行政区中央生活区中央金融区本资料未经许可不得翻印工程市场分析工程周边房地产及人口-概况从上图可以看出A区工程以北以西大片区域为市政绿化广场和市政建筑设施用地目前已建成包括会展中心图书馆群众艺术馆体育馆青少年活动中心科技馆市政府办公大楼等众多公益性建筑以及绿化带这些建筑和绿化带在工程和西面北面的居住区域B区之间形成一个宽度超过1公里的隔离带根本阻隔了B区与工程的步行往来使B区居民难以前来消费B区该区域有较多的政府机构和较大数量居民住宅商业场所南城步行街时尚岛在建等工程位于该片区沃尔玛海雅百货百佳超市等品牌商家将进驻该区域由于A区的阻隔人流与工程难以往来且时尚岛等工程周边将形成一个具规模的新商圈该片区居民消费更多集中在该区域C区工程以东拥有大量的高层建筑群包括高尚住宅和写字楼建筑容积率高人口密度大目前大局部已入住局部仍在开发中此区域是南城居民最为集中区域之一且居民层次相对较高但由于东莞大道的阻隔步行需要绕较大路程因此目前该区域居民仍难以直接到达工程消费D区该区域拥有少量的成熟住宅小区往来工程也相对容易但目前南部的大片土地仍未开发居民数量有限开发仍需要一定的时间ADBC本资料未经许可不得翻印工程市场分析工程周边房地产及人口状况-综合分析按商业的角度看工程目前处于一个相对孤立的商业位置西北市政建筑及绿化带商业气氛极淡缺乏人气东面东莞大道阻隔居民对工程可望而不可及工程最能吸引的南面空地较多居民以一般家庭和周边上班工薪阶层为主消费力有限且数量较少因此从工程所处位置及周边居民情况分析在工程就近消费和随机消费的群体数量较少按照工程的规模体量必须通过合理的业态规划和品牌商品组合吸引更多的其他区域目的性消费群体前来消费ADBC本资料未经许可不得翻印工程市场分析工程周边商业分析由于东莞大道鸿福路两条快速道路阻隔鸿福路对面为市政建筑会展中心工程周边商业主要集中在西南两面其商业特征分析如下物业情况住宅裙楼物业绝大局部为街铺面积以30-80㎡左右为主物业外观较旧形象杂乱业态结构主要为社区配套型商业包括餐饮便利店五金文具招牌制作地产中介等大多为个体经营商户经营情况片区商业主要面对周边居住上班群体人流较少经营情况普遍不好其中高档以上的餐饮由于稀少存在一定的企业和居民目的性消费群经营相对较好消费群体主要为周边居住和上班的群体大多为就近消费和随机性的消费整体消费力一般本资料未经许可不得翻印工程市场分析工程SWOT分析优势位于东莞新CBD区域范围是东莞的市区中心地段周边政府机构会展中心图书馆体育馆等会聚为东莞市的政治文化和经济中心区域为新城区规划起点高道路环境等根底设施良好近邻东莞大道鸿福路与其他城区的交通较方便快捷工程4面临街展示效果较好南城区现有最大规模商业具规模竞争力综合体物业的一局部可共享自身物业酒店写字楼的中高端消费群多业态规划商业集购物餐饮休闲娱乐于一体周边写字楼高尚住宅较集中工程以东较多提供数量可观的中高端潜在消费人群劣势H5有失败经营先例给H5H6后续的招商都带来较大的负面影响西面北面市政广场建筑群以及西面图书馆一带绿化带阻隔对西北面辐射区域的大量居住群体吸引有一定难度工程周边商业以住宅裙楼底商为主形象差客流较少经营不良对工程产生一定的负面影响周边仍处在开发过程当中许多楼盘在建影响片区形象东莞大道阻隔使对面大量写字楼住宅人群难以便捷往来工程主要潜在消费群的引入需要解决工程H5建筑规划存在较多硬伤影响组团关联性商家实用性等对招商带来一定难度修改需要投入费用H5相当局部已出售且返租期近产权问题对招商形成较大影响解决需要投入较大的精力和时间时机政府重点打造南城CBD区域片区将成为东莞市中心开展前景较好CBD区域商业开展处于起步阶段未来有极大的可开展空间CBD区域规模商业较少竞争相对较少可先入为主抢占市场先机威胁东莞市区商业活泼原有的文化广场商圈东湖沃尔玛商圈东城世博广场商圈等相对成熟将分流莞城东城的大局部以及南城的局部客流南城鸿福路与莞太路交汇地段目前形成以沃尔玛为代表的新商圈其极强的品牌影响和集客能力都对工程形成直接竞争综合评述在位置上工程处于CBD区域内但由于市政广场的建筑群和绿化带的阻隔使工程对西北面附近居民的吸引受到影响同时由于东莞大道阻拦目前对东面住宅群的往来又十分有限交通上工程具有较大优势驾车人士前往消费较为方便区域开展方面CBD区域目前没有大规模的商业开发市场竞争相对较小但也由于没有大量商业的聚集集群效应难以表达商业影响力相对欠缺物业条件方面工程规模具有足以支撑更多元商业形态的条件因此规模竞争力较强本资料未经许可不得翻印工程市场分析工程难点及解决思路H5工程为早期规划设计按现代商业开展的眼光看存在一定缺乏同时H5工程局部商铺已出售产权问题影响整体的操作前期工程经营失败也给市场一个较为不好的印象需要重塑商家信心重新给消费市场以鲜明的商业亮点难点解决思路支持条件H5目前经营不良负面影响较多需要在工程名称整体规划定位物业及经营管理形象重新考虑以给市场建立新的信心重新投入设计及宣传新的商业形象H5的3个组团存在大量已售铺位且返租期将至增加返租期通过重新定位与业主协商代租以做整体考虑投入资金返租或投入足够的时间和经历与业主谈判租赁合作物业规划存在较多硬伤对外观组团关联交通条件等进行重新规划改造增加设计及改造投入位置相对孤立人流往来不易增加过街天桥隧道设置购物专线增设公交线路投入建设和营运本钱人流稀少商业气氛缺乏通过新商业的吸引以及广告位广场环境购物车接送商业活动筹划等吸引人流给工程有吸引的商业定位和商品组合增加外观设计及营运投入本资料未经许可不得翻印工程市场分析工程可开展空间分析工程开展的物业条件与市场环境根底开展空间分析规模H5H6整体拥有超过20万㎡商业面积规模优势明显可融汇更多的商业形式和多种业态功能组合可开展空间广阔功能除商业外其余组团包括写字楼酒店等多种功能可形成整体的综合综合商业概念在客流上可相互分享自有客户群层次较高针对自有写字楼酒店的自有客户资源特点整体或局部商业可面对较高层次消费群体进行规划定位地段位处东莞CBD区域内是未来东莞政治文化商业的中心区域CBD区域为城市的核心和人流资金流信息流的凝聚点以工程规模和位置特点可开展为城市标志性代表性的面向全市消费的商业交通工程四面临路周边交通网络兴旺东莞市区私家车拥有量高城区间往来方便便利的交通条件工程的消费群体可涵盖区域内的以及周边交通易达城区人口消费商务写字楼政府机构高尚住宅集中区域周边有相对旺盛的潜在消费需求消费力强可开展为面向中高端消费群体的商业聚集人口群体特征显示区域存在较大的商务消费和家庭消费需求竞争区域内时尚岛等商业将形成直接竞争同时东城莞城成熟商业的竞争也相对剧烈针对竞争工程条件工程需要突出自身特点在业态功能组合商户品牌组合等方面表达差异化通过业态吸引力以及引进品牌的实力来提升自身吸引力综合开展建议主要面对消费群体以周边办公居住及商务交流人员为主同时通过片区众多市政设施如图书馆会展中心等的人流聚集能力辐射其他城区消费群体针对区域主要居民特点确定核心消费群迎合其消费习惯消费特点进行工程规划定位面对片区时尚岛等工程的竞争主要通过强化自身商业业态以及品牌的科学组合来提升竞争力既要有一定的差异化也要求在优势业态方面做大做强本资料未经许可不得翻印工程市场分析市场分析总结工程位处东莞行政中心区范围内由于行政中心目前以市政建筑和绿化广场为主使工程在行政中心区内成为一个相对孤立的商业群同时由于市政建筑和绿化广场的阻隔工程可辐射的核心消费居民数量较少吸引更多外区域目的性消费将成为工程开展的思路根底工程周边商业根底薄弱可分享人流较少对工程难以形成聚合和联动工程根底交通条件较好与城市东西南北走向的两条主干道连接对于外区域顾客前来消费有较好的交通根底但公共交通的缺乏仍然是需要改善和加强的按南城目前的规划未来行政中心区域周边将有大量的高尚住宅写字楼建成带来更多层次相对较高的消费群体区域消费力将逐步提升南城商业处于初期开展阶段市场空间较大同时未来更多高尚住宅和写字楼的建成将给工程开展提供非常广阔的想象空间本资料未经许可不得翻印工程市场调研结论本资料未经许可不得翻印工程市场调研结论东莞是全国知名的制造业名城许多镇区的经济开展水平排名均在全国城镇前列城市开展根底良好东莞镇区经济兴旺虎门长安等镇区经济要强于中心城区一直以来都呈现众星闪烁唯月乏光的局面最近东莞市政府正在致力强化中心城区的政治文化和商业核心地位中心城区的开展面临新的机遇目前东莞城区的开展主要重点是东南方向的开展东城南城是重点区域其中南城的行政文化中心区那么是重点中的重点这个开展趋势为行政文化中心区及周边商业的开展带来良好的机遇东莞城镇居民人均可支配收入排名全国第一当地居民有较强的消费能力本地居民因历史及城市开展原因普遍收入较高虽人数不多但仍是城市消费的中坚力量人口占多数的外来暂住务工阶层普遍消费力较低使消费层次差异明显东莞城区商业的开展与城区整体定位的开展密切关联由于众多的务工阶层存在大多商业仍处在较低的开展层面早年中高端消费外流现象较明显随着1998年东湖沃尔玛开业起东莞商业开始在外来品牌的带动下升级开展商业的繁荣景象带动商业地产的迅速开展从2003年开始东莞商业地产出现了开发高潮华南MALL世博广场等众多大规模商业相继推出目前东莞市区的人均商业已超过全国平均水平呈现开发过剩过于同质化商业运营理念落后后续经营难以维续的现象使整个城市商业在2006年开始又面临一个新的开展调整期正在经历思考和调整开展期的东莞商业目前象世博广场华南MALL等许多商业也都在调整自身的开展方向使市场的竞争也在逐渐恢复和加强由于商圈优势的不同以及市场切入时机的早晚关系未来新工程或旧工程的调整推出仍然面临一定的竞争压力必须对市场需求有正切的把握本工程位处未来城市的中心区域内是政治文化经济及商业的核心地段但工程自身也有众多的缺乏和弊端如早期的负面影响直接辐射客流的缺乏等需要准确认识和分析优势所在确立适合市场需求和具有竞争能力的未来开展方向关于工程的定位策略将在工程定位报告中详细阐述本资料未经许可不得翻印谢谢本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况东城商圈-商圈特点分析商圈商业主要分布在东纵大道和东城大道上总营业面积超过100万平方米目前东城商业规模最大商业气氛最成熟商圈内路网交通相当兴旺两条主干道和三条次干道连通其它区域交通十分便利商圈内大商家云集同质化竞争严重区内会聚了世博广场君豪商业中心东湖广场地王广场愉景威尼斯盈锋家居中心等众多大型商业工程组团的大型商业社区在此商圈内齐聚了沃尔玛好又多华润百佳家乐福苏宁国美天虹海雅等国内外知名商家商业体量巨大且业态重复现象多市场竞争剧烈从东城区的主要大型商业沿街裙楼商业街的业态调查来看服装日常用品餐饮装饰家居和数码家电占了主要局部以效劳中高档次消费层为主面对城区中高收入与白领阶层且周边中高档住宅区和写字楼云集消费以家庭消费为主新建大型商业工程那么往往集购物餐饮休闲娱乐等多种功能于一体虽商业工程的业态组合较为丰富但做得非常成功的购物中心那么屈指可数如世博广场也是存在一些问题商圈内商业虽多但整体来讲相比照较分散东一块西一块现象明显稍为集中的一头是世博广场一带另一头是东湖花园一带商家整租用现象非常严重根本上每一个主力商家都是整层或大片租赁进行经营因此整体上没能很好的利用主力店的人流导致各自为政现象较为普遍本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况东城商圈-优势解码优势一大批写字楼云集其中东城商业圈1公里以内就集中了盈峰商务中心罗沙大厦海联大厦东莞人寿保险大厦中惠商务中心联和大厦等等密集的写字楼带来大量的白领消费群体优势二具有密集的人流量东纵大道周边集中了步步高小区东湖花园教师新村雍华庭聚福豪苑金泽花园金月湾花园新世界花园等数十个高尚住宅区而随着黄旗山周边高档商品住宅的兴起地王广场愉景威尼斯广场银座中心等建成使用东城人数有较大提升就目前而言东城商业圈的根底人流达30万人日均客流8万人节假日客流量超过12万人优势三最大的交通黄金交汇点经过东纵大道的市内交通线路就有3012A1519391428A景湖花园小区车中信小区车等圈特别东纵大道还是东莞长安太平常平樟木头等10多个镇进入东莞主城区的交通大动脉可以说顺畅的交通体系将会给东城商圈源源不断地送来人流优势四学府荟萃消费潜力大东纵大道上集中了镇中心小学建设小学东莞中学东莞理工学院莞城一中等多所学校在校学生接近1万人具有较强的消费潜力优势五大型商业物业扎堆东纵大道上集中了镇中心小学建设小学东莞中学东莞理工学院莞城一中等多所学校在校学生接近1万人具有强大的消费潜力优势六品牌商家同时发力沃尔玛百佳华润等知名商家他们都有很强的制造商圈的能力很典型的例子就是沃尔玛进驻东湖花园目前该商圈有影响力的品牌商家除了沃尔玛还有百佳Olě好又多海雅百货家乐福天虹商场国美顺电苏宁时尚电器等商家聚集带动商圈的形成与繁荣优势七周边镇区往东莞城区消费与置业首选东城区东莞周围镇区如厚街桥头常平塘厦虎门长安等地局部有钱人都会往东莞城区进行消费与置业南城区次之因为东城区开展比较成熟有大量的中高档住宅区目前他们大多数选择的区域首选东城区本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况东城商圈-经营状况分析从经营状况来看大型商场在莞城已趋饱和百货有天虹商场海雅百货彩怡百货超市有沃尔玛好又多家乐福百佳电器有苏宁国美顺电时尚电器城家居有美新家居盈锋家居同一块区域商家聚集同业竞争剧烈导致开发大型商贸中心的投资回报率大为降低而风险那么较高商业根本按以前销售模式把商铺以反租形式卖给小业主然后由商家来统一经营目前租金回报除东湖花园商城稍高之外其它的商场回报率都不高处于持续培育期虽然东城开展比较成熟位处中心地带但即使在东城最旺的商圈仍然有商场招商困难品牌进驻后经营状况不佳而又撤离的现象整租情况普遍租金收入低总体来讲虽然东城商业开发体量太大商家竞争剧烈但商业的经营是需要一定时间的才可以成熟的相信东城商圈凭借区域中高档住宅区和写字楼较多开展较为成熟人气充足区域位置中心等因素开展会越来越好本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况东城商圈-商圈开展趋势随着该商圈的不断开展未来仍将继续是东莞核心的商圈之一从目前日均人流量以及各主要商家的经营状况可以看出该商圈是东莞目前最具有商业气氛的商圈但随着近年来大型商业工程的兴建商圈经营规模急剧扩张目前有统计的商业规模差不多已达100万平方米究竟市场能不能支撑如此大体量规模的商业经营还有待市场检验但就目前市场反映情况来看新开商场大多并不理想另外从配套设施来看目前该商圈的休闲设施缺乏加上南城行政文化中心商圈的异军突起一定程度上限制了该商圈的开展整体商圈开展已处在过度开发状态本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况东城商圈-与本工程关系分析东城商圈未来开展逐步成熟将会形成强大竞争力对本工程所在的南城商圈来讲竞争在所难免东城商圈商业未来的开展已根本定形根本上以城东大道与东纵大道的商业为龙头开展的空间不会很大对于工程所在的南城商圈来讲商圈正处于开展时期随着周边写字楼与中高档住宅区的开发东城区的开展可以理解成为南城区的一个缩影或典范同时由于东城商圈目前的辐射可涵盖东城区和莞城区如果南城的商业没能形成特色和突现竞争优势或与东城商圈商业没能形成错位将很难吸引东城以及莞城两个城区的居民前来消费本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-世博中心名称世博中心开展商东莞市广晟商贸开展位置东莞东城区东城大道规模占地面积101100平方米总建筑面积20多万平方米商业面积约16万平方米商务办公写字楼面积32680平方米停车位地下40000平方米停车位可停放1300个车位地上300个停车位经营特色与定位规划为三至四层楼高的集餐饮娱乐购物休闲商务酒店于一体的大型综合性国际化商业广场主力商家海雅百货好又多国美电器天源数码城天源电脑城女人天地等出租出售率出租率80售价元平方米均价9500元平方米一楼18000元平方米三楼均价7000元平方米租金元平方米1F30-120元㎡不等管理费一楼二楼管理费用5-27元平方米月综述世博广场位于东莞目前最繁华的东纵商圈核心位置周边商业气氛浓郁高档楼盘接近20个拥有近20万人口的庞大消费人群招商情况还算不错大局部都已招满空置局部根本为已出售物业本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-海雅百货商场名称海雅百货位置东城区东城大道与东城西路交汇处商业类别百货管理费约20元M2月规模㎡总面积28万M2楼层共4层楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点L1化装品珠宝首饰钟表鞋业精品中高档OlAY美宝莲ZIPPOTISSOTSASIOCAMFILLMIRBELLTEEMIXKUKISKAPAVON金利来阿兰·德隆周大福钻业珠宝扣点20-25L2少淑女装流行饰品中档ESPRIT卡萨布兰卡淑女屋自然元素OCHIRLY花田康格斯艾格ONLYL3成熟女装内衣床上用品中档JESSICAVENIES富安娜俊太COOCOONCAVEN阔太帕丝特艾可儿依丽达L4男装休闲装运动装中档第五街耐克李宁TOUGHLEVIS主次主力店比例按业态划分比例化装品珠宝首饰钟表鞋业女装男装童装内衣床上用品≈★星级评判★★★★★招商状况招商率整体租用100经营状况★星级评判★★★★★备注以品牌服装服饰为主要经营业态整体经营状况比较理想为世博广场的重点主力店之一对整个广场的带动作用非常关键注1次主力店面积规定为500-3000平米2人流指数以★★★★★为最大依此类推3经营状况以世博广场为★★★★★最旺标准来评判依此类推本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-好又多量贩商场名称好又多量贩位置东城大道上海雅百货旁商业类别超市管理费约20元M2月规模㎡总面积2万M2楼层共3层楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点L1精品服饰珠宝餐饮中档味千拉面屈臣氏金盾雪贝尔班尼路威威珠宝田园琴行整体租用L2日用百货中档超市用品L3生鲜超市中档超市用品主次主力店比例按业态划分比例超市约13000㎡占65内部规划情况业态布局首层层高6米其余5米柱间距8m75m6部手扶梯2-3层为超市一层业态布局比较散乱停车位使用世博广场的停车位消费群消费年龄段性别东莞城区中高收入白领阶层消费群体商业气氛人流指数★星级评判★★★★★招商状况招商率整体租用100经营状况★星级评判★★★★★备注好又多华南旗舰店产品品类较为丰富同类产品可选择工程较多商场布局较为合理与海雅百货有过道连通整体经营状况较为理想本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-Olé生活时尚中心商场名称Olé生活时尚中心位置东城大道与东城中路交汇处海雅百货对面君豪商业中心裙楼商业类别精品百货商场管理费约30元M2月规模㎡总面积26万M2楼层共4层楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点L1服饰精品餐饮中高档ESPRITOJACKONLY鹿港西餐等30-90元M2月L2超市数码餐饮中档华润万家超市L3家居餐饮中档华润万家超市L4办公未开主次主力店比例按业态划分比例华润万家超市约14000㎡约占60内部规划情况业态布局层高5m柱间距7m×6m8个手扶电梯中庭较小停车位消费群消费年龄段性别东莞城区中高收入白领阶层消费群体商业气氛人流指数★星级评判★★★招商状况招商率层招商状况一般且整个商场的招商状况在不断调整中二层家居广场尚未开业经营状况★星级评判★★备注君豪商业中心位于东莞目前最旺的东纵商圈周边商业气氛浓郁且高尚住宅小区云集周边人群消费力旺盛商场为主体为甲级智能写字楼1-3层引进了华润万佳超市招商情况一般商场整体经营状况一般面临周边的竞争较为剧烈本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-世纪广场商场名称世纪广场位置东城大道与东城中路交汇处Olé生活时尚中心商业类别购物中心管理费约25元M2月规模㎡总面积59万㎡楼层共4层楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点B1流行前线中低档正在招商中未开业20-50元㎡L1品牌服饰皮具中档红贝缇真女人石头记童心圆李宁奥康我涵我素玉城响玲公主35-110元㎡L2超市中档家乐福ITAT达芙妮SHOESBOXL3超市中档家乐福L4空置主次主力店比例按业态划分比例家乐福占据2-3层占60内部规划情况业态布局停车位534个消费群消费年龄段性别东莞城区中高收入白领阶层流行前线针对年轻一族消费群体商业气氛人流指数★星级评判★★★招商状况招商率一楼根本招满负一层的潮流前线正在招商中招商率达70左右经营状况★星级评判★★备注是以家乐福为核心店旨在做一个集百货超市餐饮娱乐休闲于一体的购物中心但整体思路不太成熟表达在家乐福把2-3层全部租用租金回报低整个商业的餐饮休闲娱乐的比例太少将会不利于对目的性消费人群的引导不利于整个购物中心的开展目前商场的经营状况还比较理想本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-愉景威尼斯广场商场名称愉景威尼斯广场位置东纵大道上商业类别百货＋超市管理费约10元M2月规模㎡总面积8万㎡楼层共5层楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点L1化装品珠宝钟表饰品鞋类皮具箱包眼镜餐饮顺电连锁电器中高档化装品欧莱雅AUPRES依贝佳羽西等珠宝意钻钻石世家等餐饮肯德基渔多米坊等钟表飞亚达等眼镜贵族眼镜等鞋类达芙妮百丽富贵鸟圣大保罗金利来等皮具箱包华伦天奴·乔登法国梦特娇等天虹商场整体租金25元㎡月临街铺位100-180元㎡月L2超市烟酒茶药品保健品休闲装儿童用品通讯文化用品家居用品饰品休闲吧儿童乐园中档休闲装班尼路鳄鱼恤卡丹达仕自然·感觉等烟酒茶天德中国白酒第一坊儿童用品小猪班纳好孩子阳光鼠海威迩等药品万泽药店文化用品一歌音像云迪琴行L3服装内衣家居用具床上用品体育用品健身器材美容中心婚纱摄影中档女装影儿国际TITI城市丽人佛罗伦等男装浪登马思图雅涛绅浪G2000堡狮龙等内衣安利芬芬怡芬狄诗等婚纱摄影钟爱一生床上用品富安娜雅芳婷等休育用品美津浓龙浩等健身器材好家庭美容中心诗婷美容L4L6用途不清楚主次业态比例超市15服装类35皮鞋皮具类5休闲类10珠宝2餐饮2顺电15儿童用品类5床上用品类3其它8内部规划情况天虹百货布局模式人流导向较好停车位比较充裕消费群辐射城区中高收入白领阶层商业气氛★★★招商状况招商率1-2层根本招满2层只剩一个铺位经营状况★★★★备注地理位置优越交通便利商场外观风格独特内部装修明亮大方引进了天虹和顺电等知名商家经营状况良好但面临周边商家的竞争非常剧烈停车位较为充足本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-东湖花园商城商场名称东湖花园商城位置商业类别超市店中店管理费约10元M2月规模㎡总面积528万㎡楼层共3层楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点L1超市珠宝餐饮通讯中档沃尔玛超市KFC金叶珠宝大地通讯2F平均租金约为130～200元㎡月3F平均租金约为40～70元㎡月L2珠宝美容电器内衣古玩玉器茶庄鞋饰品服装药店中档珠珍贵族珠宝瑞宝城珠宝饰品流行美茶庄天福茗茶裕兴茶庄服装中华旗袍古玩玉器艺源轩墨友斋艺然轩鞋斯凯奇活力鞋业药店仁济堂药店美容美兰美甲红贝缇美甲L3服装电脑零售维修家饰用品儿童服装美容机构皮鞋皮具运动休闲儿童乐园中低档服装架势坊古士旗儿童乐园儿童反斗城电脑零售维修恒业数码飞鹰电脑创兴电脑家饰用品缤纷家饰美容机构丸美倾国之娇美丽传说三啦美主次业态比例超市25服装类10古玩玉器8家饰9美容机构10皮鞋皮具类3珠宝2儿童用品类6内衣类05餐饮05电脑维修5空置6其它15内部规划情况业态布局直落梯1部手扶梯2对人行梯1个设有中庭人流可形成通畅的环状流动停车位比较充裕消费群超市对周边住宅区居展店中店辐射城区中年轻阶层商业气氛★★★★招商状况招商率1-2层根本招满3层约30铺位空置经营状况★★★★备注地位优越位于东莞现在最成熟商圈的核心位置交通便利紧依东纵大道依托沃尔玛的强大人流吸引力保持了持续旺场无强有力的管理队伍造成招商杂乱商家更换频繁无鲜明的业态分类单层面积过大无法把一楼的人流吸引到更高的楼层造成三楼空置铺位较多本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-地王广场商场名称地王广场位置东纵大道上东湖花园对面商业类别百货店中店管理费约22元M2月规模㎡总面积12万㎡楼层共3层楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点L1百货服装餐饮中档真紫雅美钻廊新感觉达芙妮花也摹恒生珠宝七匹狼诺基亚必胜客屈臣氏100元月㎡L2百货服装餐饮中低档爱莉呼来吸梦莎秀花本主义福来多苏宁电器真功夫30-50元月㎡L3百货电器餐饮中低档苏宁电器真功夫主次力店比例彩怡百货约12万㎡占10苏宁电器约3000㎡占25真功夫约1500㎡约占12内部规划情况业态布局商业规划比较散乱主力店虽放在两端但由于被消防通道割断人流只在局部循环不利于商场聚集人流中间店中店有内外铺商业气氛不浓停车位比较充裕消费群辐射周边住宅区中高收入居民和城区中年轻阶层商业气氛★★★招商状况招商率1层招商还可以2层商铺的转让状况非常多3层店铺全部空置经营状况★★★备注地王广场位置优越周边交通便利实行独特的商铺出售投资回报方式以吸引投资者招商与经营状况都比较差本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-百佳购物广场商场名称百佳购物广场位置商业类别超市电器大卖场管理费规模㎡总面积15万㎡楼层共3层楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点L1专业电器商场餐饮药店中档国美电器真功夫新奥燃气L2超市中档百佳超市L3超市中档百佳超市主次力店业态比例百佳超市占2层约占70国美电器约2000㎡约15内部规划情况业态布局内部规划被两大主力店根本瓜分且两个主力店的是独立分开的对人流的共享较差停车位地下停车车位充足消费群辐射周边住宅区中高收入居民以家庭消费为主商业气氛★★★★招商状况招商率根本招满经营状况★★★★备注工程位置优越周边中高档住宅区密集国美电器2003年底进驻东莞占有先机是东莞的旗舰店该店的经营突出3C家电的流行概念走精而全的中高端路线百佳第二代新概念购物广场目前经营状况比较理想本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-美新家居中心商场名称美新家居中心位置东城中路与东城大道交汇处商业类别家居建材市场管理费约10元M2月空调费另算规模㎡总面积2万㎡楼层共4层楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点L1苏宁电器数码橱柜地板卫浴等中高档阿波罗美国得而雅BOLONI科勒60-80L2苏宁电器音像电视等中档松下菲力蒲格力索尼三星海尔L3高登名家饰中高档左右沙发标卓新干线玉庭家具伊丽丝和庭轩L4名家具生活馆中高档芝华仕完美空间大自然总分值家居路易世家翡翠藤器主次主力店比例按业态划分比例苏宁电器占2层全层占25内部规划情况业态布局层高1F2F4m3F4F35m8个手扶电梯柱间距7m×5m一层有中庭除了二层为苏宁电器外其它楼层全为店中店形式停车位534个消费群消费年龄段性别周边住宅区中高收入人群为主辐射城区中高收入白领阶层商业气氛人流指数★星级评判★★★★招商状况招商率一楼还剩少量铺位其它楼层根本招满经营状况★星级评判★★★★备注苏宁采用店中店的形式全方位克隆苏宁3C经营模式依托美新家具较高定位全力打造家电家居一站式购物目前商场的经营状况还比较理想本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-盈锋家居广场商场名称盈锋家居广场位置东纵大道盈锋广场商业类别家居建材市场管理费约10元M2月空调费另算规模㎡总面积5万㎡楼层共5层楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点L1时尚家具实木家具软体家具少儿家具中档红苹果理想空间曼古顾家工艺诺华感悟空间大自然简美海马家具欧洲故事50-60L2古典家具软体家具金属玻璃家具少儿家具中档意驰沙发澳珀宜和空间眠博士七彩人生欧瑞简约风气路易世家幕思艺品居30L3餐饮酒楼柴火酒家L4L5酒店环球商务酒店主次主力店比例红苹果家具作为主力店约3000㎡占6其它为中小型店中店内部规划情况业态布局店铺主要沿中庭两边展开排布内部有中庭由一大两小构成3-5层作为酒店和酒楼的其它用途内部规划全为店中店形式消费群消费年龄段性别周边住宅区中高收入人群为主辐射城区中高收入白领阶层商业气氛人流指数★星级评判★★★招商状况招商率1-2层根本招满2层只剩一个铺位经营状况★星级评判★★★★★★★招商状况招商率1层招商还可以2层商铺的转让状况非常多3层店铺全部空置经营状况★★★★备注专业化集中程度较高经营状况较好是时尚电器目前经营规模最大经营品类最齐全的分店本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况行政文化中心商圈-商圈概况行政文化中心商圈地处南城区南城区处于东莞市新城市中心区南部总面积59平方公里常住人口38万外来人口10万南城区已被规划为东莞未来的CBD是东莞未来政治经济商贸及文化中心商圈范围商业主要沿莞太路和鸿福路分布向东到东莞大道向西到沿河路商圈形态主要由商业街裙楼商业百货超市专业卖场和组成商圈业态以餐饮业为主辅以目的性购物消费业态行政文化中心商圈本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况行政文化中心商圈-商圈特点商圈形态组合主要为裙楼商业百货超市专业卖场商业街并存商圈内商业主要沿鸿福路和莞太路分布呈现出向东开展的特点餐饮百货超市电器建材为商圈内最主要业态休闲娱乐业态极为缺乏整体商业档次以中低档为主作为东莞未来的行政文化中心商圈内沿鸿福路分布着众多政府机构有大量的写字楼在建同时大量的住宅片区如东泰景湖片区中央生活区和胜和片区等都能为商圈提供稳定的消费人群商圈由于地处中心区道路交通比较完善车流旺盛到达单个商业消费很方便同时因为马路缺少人行天桥和隧道人流穿行极不方便使得商圈内各商业个体之间缺少互通联系而显得分散客源互动不够理想以致商圈整合力不强时尚岛沃尔玛2007年底的开业海雅百货进驻曼哈顿时代百佳超市也已经开工商圈内整体商业气氛日渐浓厚聚合效应逐渐加强本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况行政文化中心商圈-商圈现状行政文化商圈整体经营状况不佳目前的商业气氛和莞城东城相比还有一定距离行政文化商圈原有的购物中心因经营状况不佳或下调租金挽留租户或退出市场如位于莞太路上的中豪购物广场现已转为SPAR新鲜超市商圈内主要的商业街是中华风味食街和南城步行街由于大量客流和有效购置人群缺乏白天消费人流有限存在局部空铺现象租金水平也仅维持在均价80元平米月鸿福路两侧的商业如中环财富广场华凯广场时尚岛等虽然最高租金到达190元月平方但根本处于有价无市的状态已租的面积中由于苏宁电器国美电器等专业卖场占据了大量面积租金收入也不高目前鸿福路两侧商铺都有大量空置专业市场方面由于周边商业的人流缺乏专业市场经营状况也不乐观其中永乐家电南城店现已停业总体来说行政文化商圈还不成熟现有商场的消费人群缺乏商家入驻情况也不理想租金水平与成熟商圈相比也有差距经营状况并不理想本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况行政文化中心商圈-商圈未来开展虽然行政文化商圈现在并不成熟但从长远来看行政文化商圈将开展成规模更大商业形态更齐备辐射范围更大商业档次多元化的综合商圈2006年海雅百货必胜客进驻行政文化商圈2007年底沃尔玛-嘉德百货-时尚岛联体商业将开业百佳超市业已开工大型商业的聚集将给商圈带来巨大的聚合效应而规划中将会修建的地下人行通道将会把这些商业连成一片形成更加浓厚的商业气氛随着沃尔玛-嘉德百货-时尚岛联体商业的开业行政文化商圈内的将出现大型的购物中心从而完善商圈内的商业形态构成缩小于东城商圈间的差距商圈所处区域为东莞未来中心区域公路交通系统完善规划中轻轨R1和R2线将在会展中心交汇区位和交通上形成了其他地区无可比较的优势在这种优势条件引导下商圈不仅可以吸引本区域内消费人流甚至可以吸引万江住宅人群宏远住宅片区人群厚街人群前来消费行政文化商圈高档写字楼逐渐密集商务活动渐趋频繁区内人员消费能力及意识将持续走高再加上圈内商业工程的增加带来的竞争压力可以预期圈内的商业档次将呈更多元化的格局本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况行政文化中心商圈-与本工程关系分析规划中的轻轨R1线和R2线也将在商圈内的会展中心交汇工程邻近交汇点加上日益完善的公路交通将使得人流到达工程的方式变得更为丰富和方便从而给工程提供更为可观的人流商圈内沿鸿福路分布有大量的政府机构写字楼住宅小区而且写字楼和住宅小区数量还在不断增长中周边城区建设的不断开展也能为工程提供稳定的消费人流工程位于鸿福路和东莞大道交汇处与东城莞城和镇区之间联系均十分方便使得工程将来必将面临与东城莞城商业间的剧烈竞争工程地理位置的特殊性使得工程在行政文化商圈中处于边缘位置商圈内的商业开展呈现出沿鸿福路向东扩展的趋势更有利于工程与融入整个商圈商圈内商业现主要集中在鸿福路和莞太路交界处工程与之被市政建筑和绿化广场隔开人流很难做到共享可以说工程与本商圈现有商业之间存在极大的竞争关系商圈内现已确定进驻沃尔玛时尚岛海雅百货百佳超市等大型商业工程在品牌档次上能有较大提高进而提高商圈内消费者的消费意识在东莞树立一个中高档消费商圈的形象为本工程预热市场商圈内现有商业在业态布局上仍不完善各业态布点分散缺乏聚合效应给工程留下了一定的市场空间本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-商业街南城区商业街的业态构成中以餐饮业相对较为集中和兴旺但根本上是以中低档的地方特色餐饮为主品牌餐饮亚洲美食国外特色餐饮概念餐饮等餐饮市场还存在较大空白其他业态如服装美容美发等也占有一定比例但根本还是靠餐饮吸引人流商业街经营状况一般白天人流稀少夜间因就餐人员多导致人流较旺名称位置规模主营工程租金富民路步行街南城区长1200米面积约30000㎡服装特色餐饮鞋帽时尚首饰70元平米月中华风味食街银丰路长1000米餐饮美容美发网吧一楼40-70元月平方二楼25元月平方怡丰都市广场商业街怡丰路860米约40000㎡餐饮美容美发家居建材等中华风味食街富民路步行街怡丰都市广场商业街本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况商业街代表-富民路步行街商业名称富民路步行街位置南城区莞太路西侧商业类别商业步行街规模全长12公里有大型商铺500余间商业面积超过3万平方米业态休闲餐饮中外品牌服装首饰精品眼镜店等并设有健身俱乐部酒巴街游乐场通讯电器等各业态所占比例餐饮业约占40％服装约30％首饰精品20％其他约10％品牌档次中低档为主代表品牌避风塘食街时尚坊劲霸男装以纯休闲装协亨连锁宝岛眼镜中域通讯等租金60-80元平米月经营状况分析白天顾客较少晚上7点后人气较旺总体看来经营状况一般周边配套国美电器美新家居停车位个地面停车消费人群周边人群为主备注街区规划为ACE区为两层商铺BD区在住宅下面本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况商业街代表-银丰路中华风味美食街商业名称中华风味美食街位置银丰路商业类别商业街规模全长350米营业面积约10000㎡业态特色餐饮网吧各业态所占比例见右图品牌档次中档铺面总体形象好也吸引了局部中高端品牌入驻代表品牌大骨王钙骨馆食粥当顿过桥米线名典咖啡语茶裕龙酒店湘攸大饭堂日升网吧鸿萍美发同康药房工商银行大地通讯租金一楼40-70元月平方二楼25元月平方经营状况分析一般周边配套嘉荣购物广场七天连锁酒店中国工商银行银城酒店停车位个地面停车消费人群以周边人群为主也包含局部外区消费者备注南城区目前最繁华的商业街区之一嘉荣购物广场作为南城区经营状况最好的大型卖场座落于银丰路靠近莞太大道一侧吸引了大量人流本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-裙楼商业商圈内的裙楼商业集中在泓福路和莞太路两侧交通便利消费人流既有写字楼人群也有周边居民裙楼商业的业态构成中餐饮业大型商业的比例不高主要是写字楼配套和一些零售店档次偏向中低档随着新的写字楼的落成大型酒楼知名餐饮大型卖场的进驻如东凯城海鲜酒楼真锅咖啡真功夫必胜客苏宁电器国美电器海雅百货商圈内的业态将趋向完备档次也会逐渐走高名称位置规模主营工程租金中环财富广场鸿福路4层约共10000㎡电器餐饮120-180元月平方华凯广场鸿福路元美路2层约共12000㎡餐饮通讯100-140元月平方南城商务大厦鸿福西路南侧1层约共2600㎡餐厅银行70元月平方鸿福广场鸿福路2层3000㎡银行酒楼140元月平方方中元美广场莞太路1层约共3000㎡西餐厅KTV潮州菜馆70-90元月平方腾龙商务中心莞太路鸿福路1层约共3200㎡机票订购点信用合作社170元月平方本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况裙楼商业代表-中环财富广场商场名称中环财富广场位置鸿福路商业类别裙楼商业管理费26元月平方规模㎡10000楼层4F楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点1F电器餐饮服装中高档苏宁电器必胜客味千拉面120-180月平方2F电器中档苏宁电器40元月平方3F电器中档苏宁电器40元月平方4F健身会所中高档主次主力店比例按业态划分比例电器70％健身会所10％餐饮10％其他10％内部规划情况业态布局一层中庭局部是苏宁电器其余分割为面积30-180平米店面出租向鸿福路一侧以餐饮为主其他以服装为主二三层整层根本为苏宁电器四楼将会进驻高级健身会所停车位个124消费群消费年龄段性别以周边居民写字楼人群为消费主力商业气氛人流指数★星级评判★★★招商状况招商率70％经营状况★星级评判★★★备注注1次主力店面积规定为500-3000平米2人流指数以★★★★★为最大依此类推3经营状况以世博为★★★★★最旺标准来评判依此类推本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况裙楼商业代表-华凯广场商场名称华凯广场位置鸿福路元美路商业类别裙楼商业管理费5元月平方不含中央空调费规模㎡8000楼层2F楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点1F餐饮银行珠宝首饰通讯中高档真功夫真锅咖啡菲力牛排馆杰克魔豆咖啡馆招商银行澄翠苑中域通讯100-140月平方2F酒楼高档东凯城海鲜酒楼主次主力店比例按业态划分比例餐饮80％服装皮具10％珠宝首饰5％通讯5％内部规划情况业态布局一楼以沿街商铺为主餐饮业态居多二楼整层为东凯城海鲜酒楼停车位个550消费群消费年龄段性别以周边居民写字楼人群为消费主力商业气氛人流指数★星级评判★★★招商状况招商率90％经营状况★星级评判★★★备注该大厦写字楼局部出租率现已到达70％据现场情况来看剩余面积将很快出租完毕注1次主力店面积规定为500-3000平米2人流指数以★★★★★为最大依此类推3经营状况以世博为★★★★★最旺标准来评判依此类推本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况裙楼商业代表-南城商务大厦商场名称南城商务大厦位置鸿福西路商业类别裙楼商业管理费4元月平米规模㎡2000㎡楼层1F楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点1F餐饮银行中档中信银行70元月平米主次主力店比例按业态划分比例内部规划情况业态布局零散街铺有一家餐饮一家中信银行其余位服装店停车位个地面停车消费群消费年龄段性别周边居民为主商业气氛人流指数★星级评判★★招商状况招商率50％经营状况★星级评判★★注1次主力店面积规定为500-3000平米2人流指数以★★★★★为最大依此类推3经营状况以世博为★★★★★最旺标准来评判依此类推本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-专业卖场商圈内的专业卖场主要分为家电通讯市场和家居建材市场两大类卖场分布过于分散难以形成聚合效应各卖场档次参差不齐经营情况普遍一般知名家电品牌商家进驻东莞南城区是2005年开始的起步较晚分布又比较分散缺乏行业集群优势导致没有足够的区域影响力根本上以满足本地居民消费为主通讯类商家目前以专业连锁为主一般开在比较繁华的商业街区或百货超市类主力店旁边属寄生形式独立经营能力较差该行业经营分散缺乏一个集中的有影响力的区域专业市场本地经营的一些家电市场如鸿志信数码超市和宏远电器综合市场主要效劳于低端客户在竞争日益剧烈的家电市场领域缺乏足够的竞争力经营状况每况愈下已出现局部柜台商铺空置的现象名称位置规模主营工程家福特广场鸿福西路南侧2层共约20000㎡家居建材卫浴用具百安居东莞大道稻花路2层约10000㎡家居建材等国美电器南城店莞太路新基路3层共约7000㎡家用电器宏远电器综合市场莞太路2层共约12000㎡旧货专业市场家福特广场宏远电器综合市场国美电器南城店百安居本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况专业卖场代表-家福特商场名称家福特位置鸿福西路商业类别专业卖场管理费元平米规模㎡3000楼层2F楼层业态品牌档次代表品牌租金或扣点1F超市中档圣象地板兴辉陶瓷威尔斯陶瓷立邦漆多乐士漆2F超市中档金牌洁具卫兰洁具科勒龙头TOTO洁具万和主次主力店比例按业态划分比例内部规划情况业态布局1F建材五金涂料效劳台等2F灯具橱柜卫浴用品装饰品等停车位个地面停车消费群消费年龄段性别周边居民为主商业气氛人流指数★星级评判★★招商状况招商率经营状况★星级评判★★备注仓储式建材超市经营品种齐全品牌众多实现一站式购物附有咖啡厅设计室等配套设施拥有良好的购物环境注1次主力店面积规定为500-3000平米2人流指数以★★★★★为最大依此类推3经营状况以世博为★★★★★最旺标准来评判依此类推本资料未经许可不得翻印东莞市商业开展概况代表商业分析-百货超市目前南城区百货超市类商家数量较少且缺乏品牌根本以满足周边居民消费为主档次以中低档为主这实际上也符合南城区目前的实际情况是处于商业起步阶段的根本特征随着中心区的开展此类商业会大量进驻片区目前已确认进驻的有位于泓福西路上的海雅百货和百佳超市大型百货的进驻不仅能满足居民消费完善业态还能提升商圈的整体形象增强商圈综合竞争力名称位置规模主营工程租金嘉荣购物广场银丰路莞太路3层约共3000㎡超市百货30-40元月平方万家福购物广场莞太路沙苑市场3层约共3000㎡超市百货40元月平方SPAR新鲜超市莞太路1层共10000㎡超市嘉荣购物广场SPAR新鲜超市万家福购物广场版权所有资料由整理编辑转载请注明本资料未经许可不得翻印社会经济状况参考东莞市政府的统计年鉴及政府公布的相关数据了解及分析东莞市的国民经济情况GDP人口状况社会消费品零售总额居民收入及消费支出等经济数据市场竞争调查针对东莞市目前在营未来将推出的竞争工程进行调查分析其对工程的影响主要竞争点以对工程的开展提供具有市场优势竞争力的建议商业开展状况对东莞市商业开展历程主要商圈及在营的大中型百货超市商业街专业市场等采用实地考察的形式了解其业态租赁条件经营状况等工程市场分析