季度全国房地产市场总结

11/112011年一季度全国房地产市场总结今年1月26日“国八条”给不平静的房地产行业再起波澜，也使的原本不太清晰的市场形势变得更加模糊。如今，两个月已经过去，整个一季度市场运行情况如何？从中又能看出什么样的端倪？以下从政策调控、全国市场、区域市场三个层面给予总结。第一部分，调控政策的梳理与解析一、出台背景2010年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市20%～47%的房价年度涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，在此背景之下，2011年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。二、政策内容梳理本次调控政策及地方细则，发现“国八条”在深化“促供应、抑需求、调结构、重监管”这一纵向基本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。横向“问责制”体现在：“国八条”在明确地方政府责任的同时，量化落实目标，界定处罚措施，旨在强化地方政府的执行效果；截止目前已有36个城市相继出台细则，共有60多个城市现已公布了地方房价调控目标，这与2010年4月“国十条”政策后各地保持沉默形成鲜明对比。四方面的“纵向深化”体现在：“促供应”：量化保障房和商品住房用地的年度供应要求，同时引导土地出让形式弱化地价对房价的负面影响；“抑需求”：禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强；截止目前已有36个城市出台限购细则，重庆、呼和浩特、拉萨、合肥四个应出台限购实施细则的城市目前仍未落实地；“限购令”的严厉程度在购买资格和限购范围两个方面存在差异；“调结构”：加大并量化保障房尤其是公共租赁住房的建设目标，进一步构建“租售并举”的住房体系，同时对保障房的融资、建设、运营及管理等方面的地方落实方式进行细化；“重监管”：要求各部门各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、个人信息在内的房地产监管信息系统，加大信息审核与信息公开的力度，减少市场环节的执行漏洞；三、政策目标由此可见，“国八条”既有广度、又有深度、还有执行约束，政策本身似乎已经无懈可击。但社会各界各种质疑绵延不断，他们疑惑一味抑制需求能否解决最终的供需问题？他们疑惑“限购”“禁购”这类带有明显的计划经济色彩是否是历史的倒退？深入分析可以发现，政策目标并非只“限供应”不“促需求”，而是不同时期各有侧重：短期政策调控目标是“遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间；若近期房价控制效果不明显，不排除更为严历政策继续加码。长期政策调控的目标是缓解行业内的供求矛盾，主要通过各类金融监管、市场监管措施促使商品房市场有效供应的形成，并通过加大保障房建设等手段，建立“商品房+保障房”双轨体系，最终实现数量上、结构上的供需平衡。第二部分，全国一季度市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。为便于分析政策对市场的影响程度，现根据限购政策的落实细则，将目前已经出台限购细则的城市分为三类：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。一、一级市场一线城市土地市场萧条，限购政策不严的二线城市交易相对活跃。不同季度数据比较发现，一季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别为41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1%；具体到一季度各月，3月与1月相比，一线城市、政策较严的二线城市、政策较宽松的二线城市降幅分别为89.1%、38.8%和25%，一线城市下降更为明显。究其原因，各类城市政策力度梯度形成了不同的市场预期，影响了开发商的决策，促使更多拿地需求流向政策较松的城市，导致政策较松的城市总体成交状况较好。在年度供地目标的约束下，随后几个季度土地供应会有较明显增长；政策宽松的二线城市土地市场将会更加火爆，而调控压力巨大的一线城市土地市场恐难有突出表现，或将平淡收场。二、二级市场除限购不太严格的二线城市“量价齐升”之外，一季度大部分城市二级市场“量跌价滞”。数据显示，一季度一线城市二级市场成交量同比去年下跌4.9%，限购较为严格的二线城市微涨6.8%，限购不太严格的二线城市猛涨45.0%；一线城市和限购较为严格的二线城市成交价环比去年四季度分别下跌3.3%、5.0%，而限购不太严格的二线城市价格反而上涨10.1%。一季度二级市场成交量同比涨跌不一，源于地方执行政策松紧不同引起的供应、需求影响程度出现分化，导致限购政策较严的一线城市及二线城市成交量下降，限购政策宽松的二线城市成交量反而有所上涨。季度成交价格尚保持上升趋势，源于目前仍处于政策适应期，市场预期不明朗，开发企业对价格的调整非常谨慎。预计近期供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动；之后，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳。在时间次序上，执行宽松的城市可能将很快进入上述“回涨企稳”阶段；而限购严格的一二线城市，或还将经历至少1-2个月的试探期。三、三级市场一季度整体三级市场成交呈现量跌价升的态势。一季度各城市三级市场成交量环比降幅在22%-49%之间，同比降幅11%-37%之间。一季度成交均价同比均有上涨，最高涨幅达23%，环比杭州、苏州小幅下调。一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供应、需求双双萎缩：供应萎缩主要是因为禁购”措施使部分业主认为拥有房产显得弥足珍贵，持有或转售为租是当前通胀环境下保值的最佳途径；另一部分业主对市场预期不明朗，持房观望。三类需求也同时减少，拥有多套房产的投资性需求已被政策排出购房行列；改善性需求多需先卖后买，谨慎观望；刚需迫于购房资格及对市场预期不明，有效需求减少。一季度绝大多数城市成交价格同比上涨，主要源于过去一年各季度价格上涨的累计。而一季度部分城市成交价格环比有所下降，多因郊区低价区域交易比重上升所致，实质性降价并未出现。预计短期内供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，价格波动；随着二级市场成交量的逐步回涨企稳，将带动三级市场供应将试探性释放，需求将选择性跟进，致使成交量缓慢回升、价格企稳。四、租赁市场一季度各城市租赁成交量同比明显上涨。除北京仅微涨3%之外，其他城市涨幅在15%-61%之间。一季度中，3月与1月相比，租赁成交大幅增长，北京、上海、天津、南京成交单数翻番。一季度各城市租赁交易同比上涨，主要源于政策促使供应、需求大幅上涨：即短期房价上涨可能性不太大，大量待售房源流向租赁市场。而受资格限制及市场预期等因素的影响，部分购房需求或观望或失去购房资格，大多转购为租。鉴于租赁市场供需两旺的发展趋势，未来一段时间成交量仍将保持高位，且将继续呈季节性规律。综合全国一级、二级、三级、租赁市场来看，“国八条”政策效果初显，成功控制了房价增长过快的城市的市场热度。第三部分，北京一季度市场分析一季度北京各级市场的特征与全国一线城市市场表现基本一致：一、一级市场一季度北京一级市场极为冷清，仅有5宗住宅用地成交，3月份出现全月零成交，与去年3月一天产生“三地王”的情况形成鲜明的对比。二、二级市场一季度二级市场成交呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌28.0%、41.0%，成交均价同比、环比分别上涨14.5%、7.5%。一季度中，“京十五条”效果显著，出台后日均成交套数、成交均价纷纷下滑，较“国八条”出台前，日均成交套数下降58.5%，成交均价下降11.2%；此外，“京十五条”出台后，六环外成交比重加大，呈向远郊发展趋势；低总价楼盘较受青睐，高端楼盘严重滞销，2000万以上的豪宅项目仅成交13套，同比缩减78%。三、三级市场一季度三级市场成交也呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌12.6%、22.4%，成交均价同比、环比分别上涨19.0%、2.2%。在一季度中，京十五条后环比“国八条”前成交量下降62.4%。此外，城八区成交比重有所下降，成交均价小幅下调；低总价房源成交比重大，抗跌性较强。四、租赁市场一季度北京市租赁市场成交呈现量价齐升的态势，其中租赁成交同比、环比分别上涨3.1%、8.2%，租金均价同比、环比分别上涨17.6%、1.8%。“京十五条”出台后，整体成交量有了进一步上涨，周均涨幅达到21.1%，其中东、北部热点租赁区域成交量上涨明显。五、关联分析随除以上各级市场的特征之外，北京市各级市场之间或之外还有以下关联特征：三级市场需求流向二级市场：“新十五条”出台后，三级市场供应因惜售或观望快速萎缩，二级市场则仍有部分开发商试探性放量，因此，部分三级市场购房需求被迫流向二级市场；买卖市场需求流向租赁市场：因为购房资格问题以及房价上涨预期不高，部分二、三级市场需求转向租赁市场；住宅市场需求流向商住市场：被新政打压的投资性需求逐步转向不限购的非住宅市场，其中商住项目吸纳大部分流出的需求；北京区域需求流向周边城市：受限于限购政策的刚性、改善、投资类需求开始考虑周边燕郊、固安等区域项目，大北京概念逐步增强。六、市场预测参考北京市场各级市场特征与联系，结合目前的供需发展形势，我们认为未来：一级市场：在《2011年北京市土地供应计划》2550公顷住宅用地的指标下，随后几个季度土地供应会有较明显增长，一级市场竞争的激烈程度取决于二三级市场的回涨情况。二级市场：短期内，供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动——“京十五条”实施初期，供需均处于观望状态，仅有个别开发企业试探性推盘，导致成交量回落，价格因成交量较低而呈现波动特征。中长期来看，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳——结合供应、需求发展趋势来看，随着成交下滑，企业资金压力加大，加之政策对供应的多方刺激作用，供应将大幅释放，以刚性为主的购房需求逐步跟进，成交量缓慢回升，价格企稳。期间，不排除部分项目低价促销，导致成交价格回调。三级市场：短期内，供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，