房地产行业专题报告：实现共同富裕的房地产路径

房地产行业专题报告：实现共同富裕的房地产路径1、

共同富裕以高质量发展为基础，在做大“蛋糕”的基础上分好“蛋糕”从经济总量来看，我国国内生产总值从

1979

年的

4100.5

亿元跃升至

2020

年的

101.6

万亿元，年均增速达

9.2%，“蛋糕”

不断做大。从居民收入来看，2013-2020

年，我国居民人均可支配收入由

18311

元增加至

32189

元，相应地，我国居民人均消费水平由

15586

元增加至

27438

元，居民总体收入和消费水平均实现大幅提升。经济快速增长之下，贫富差距扩大。2003

年至

2019

年，我国居民收入基尼系

数在

0.46

至

0.49

高位区间内波动。此外，不同行业、不同区域及城乡差距不断

凸显，社会利益分配失衡。全面建成小康社会为实现共同富裕提供了现实条件，未来，以高质量发展为基

础，解决发展中的不平衡问题。党的十九届五中全会对扎实推动共同富裕作出重大战略部署，今年以来，中央层面多次提及共同富裕，并发布《关于支持浙江高

质量发展建设共同富裕示范区的意见》，选取浙江省先行先试、作出示范。近期，

对于教培、房地产、互联网行业的整顿，彰显了政府致力于实现共同富裕的决心。2、

实现共同富裕的房地产路径房产是我国居民的主要家庭资产，在由全面小康迈向共同富裕的过程中，是重要

的社会财富承载主体。与之同时，房地产也是重要的经济增长稳定器，是由中等

收入国家发展成为高收入国家，实现共同富裕的不可或缺的引擎。共同富裕的长期性、艰巨性、复杂性决定了其是一个长期目标，需要一个过程，

不可能一蹴而就。对于房地产领域，同样如此。需通过三条路径，分解成一项项

具体任务，循序渐进。实现共同富裕，房地产有何具体路径？2.1、

路径一：稳增长充分认识房地产行业的价值。房地产事关国计民生，是国民经济的支柱，居民财富的象征，经济周期之母。1998

年，为应对亚洲金融冲击，房改启动商品房市场。《国务院关于进一步深化

城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23

号文）一文要求停止住

房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次

城镇住房供应体系，拉开了我国房地产二十年市场化大发展之幕。房地产业体量大、产业链长。房地产增加值占比不断创新高，从

1998

年的

4.0%

增加至

2020

年的

7.3%。房地产还带动了众多上下游产业，其中，房地产开发

投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业，房地产消

费，既直接带直接带动了家电、家具、家纺等制造业，也带动了金融、媒体、物

管等第三产业。同时，房地产具有很强的保值增值属性，是货币的重要蓄水池。

1998-2017

年，M2

从

10

万亿增至

218

万亿，上涨

20

倍，而同期名义

GDP仅

上涨

11

倍。房地产影响投资和消费，并解决了大量就业。房改大力提高了住房供给效率，

激发了居民对居住品质的追求，并提升了居民居住条件。房地产开发投资占固定

资产投资的比重

2000

年以来保持在

20%左右，2020

年为

27.3%。1998

年至

2019

年，城镇人均住房面积由

18.7

平方米到

39.8

平方米。同时，房地产带动

居民收入增长，促进居民财富增值，提升居民消费能力。第一，房地产及上下游

产业链长，吸纳大量就业人口，增加居民收入；第二，房地产市场发展带动居民

资产增值。房地产相关税收和收入是地方政府进行大规模基建的主要财政来源。1994

年分

税制后，事权下移、财权上移，地方政府财政压力大，而房地产为地方提供了稳

定的财政收入，有力地支持了地方政府进行大规模基础设施建设。一是房地产相关税收是地方政府的重要税收收入，包括契税、土地增值税、城镇土地使用税等

在内的

11

个税种均为房地产相关税收。伴随房地产市场发展，房地产相关税收

规模不断扩大，2020

年，5

项房地产专项税收收入为

1.9

万亿元，土地出让金

收入为

8.2

万亿元，两者在地方本级财政收入中占比为

53%，若加上房地产行

业增值税、企业所得税等相关税收，这一比例将更高。当前房地产市场呈现新特征，部分城市市场下行压力加大。一是土地市场热度明

显回落，1-9

月百城土地成交面积

5.03

亿平，同比下降

10.3%；重点城市二轮

土拍流拍率明显提升，沈阳、合肥、长春二轮土拍流拍率分别为

57%、53%、

38%。二是房价涨幅持续收窄，2021

年三季度，百城新建住宅价格累计上涨

0.70%，较二季度收窄

0.22

个百分点，较去年同期收窄

0.48

个百分点。经济增长仍具有稳增长压力，房地产行业作为重要的支柱行业，仍需发挥稳增

长功能。全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋严峻复杂，国内仍有零星疫情，

经济恢复仍然不稳固、不均衡。一方面要靠改革的办法来释放增长潜力，另一方

面也需要保持房地产等支柱性产业平稳健康发展。2.2、

路径二：防风险2.2.1、

保持房地产金融政策的稳定国际经验表明，房地产过度金融化和过度收紧是风险之源。美国和日本的金融

危机，中国香港和应该的高房价困境，均与货币超发、金融高杠杆及随后过度

收紧高度相关。平稳健康的房地产市场离不开稳定的房地产金融政策。房地产金融金融政策不

宜频繁变动，过快过急的房地产金融政策将导致市场短期内剧烈波动，频繁变动

则导致市场预期混乱。房地产涉及上下游产业链众多，吸收就业规模较大，从防

水刺激到过度收紧，房地产金融政策应保持稳定，不宜大收大放。应避免货币超

发和过度杠杆，建立住房金融体系和其他金融体系之间的防火墙。保持房地产金融政策的稳定性和持续性，合理引导居民加杠杆，推动实现房地

产市场平稳健康发展。同时，坚持差异化的住房信贷政策，考虑到居民不同的居

住需求，应支持刚需和改善群体购房自。作为推动我国房价攀升的一大原因，应

控制投资性购房。围绕“房住不炒”定位，金融监管部门收紧房企主要融资渠道。自

2016

年起，

年度中央经济工作会议均强调坚持“房住不炒”。从量和价两方面推动房地产相

关的金融制度变革，防止资金过度流入、违规流入房地产市场。2020

年起，多项举措推出严控资金流入房地产领域。一是

2020

年

8

月，“三线

四档”出台以约束企业融资；二是

2020

年

12

月，央行、银保监会出台房地产贷款集中度管理制度，对特定银行设定房地产贷款和个人住房贷款集中度上限要

求；三是

2021

年

3

月，防止经营贷款流入房地产领域，挤占支持实体经济特别

是小微企业发展的信贷资源。多举措形成政策合力，意在削弱房地产行业的金融

属性，推动行业去杠杆。伴随房地产调控政策持续发力，7

月末，房地产融资呈现“五个持续下降”。一

是房地产贷款增速创

8

年新低，银行业房地产贷款同比增长

8.7%，低于各项贷

款增速

3

个百分点。二是房地产贷款集中度连续

10

个月下降，房地产贷款占各

项贷款的比重同比下降

0.95%。三是房地产信托规模自

2019

年

6

月以来持续下

降，房地产信托余额同比下降约

15%。四是理财产品投向房地产非标资产规模

近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降

42%。五是银行通过特定目的

载体投向房地产领域规模连续

18

个月持续下降，相关业务规模同比下降

27%。

预计调控政策持续，流入房地产行业的资金将进一步压降。2.2.2、

防止大型房企债务风险形成系统性风险当政策转向调控，信贷收缩，负面舆情下销售恶化，房企信用风险暴露。2018

年以来，房企债券违约数量逐年攀升，涉及违约金额不断增加，信用风险明显上

升。2018-2020

年，分别有

4、23、38

只房地产债券违约，违约金额分别为

4、

146、223

亿元。截至

9

月末，2021

年已有

57

只房地产债券出现实质违约或展

期，违约金额达到

494

亿元，违约债券数量和金额均已超去年同期，达到历史

高位。公开市场债券违约具有强烈的负反馈，将会在资本市场引发连锁反应，

房企融资进一步受阻。华夏幸福自

2018

年来，共有

15

只债券违约，涉及违约金额达

197

亿元。9

月

3

日，华夏幸福发布关于公司及下属子公司部分债务未能如期偿还的公告，新增

未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额

64.12

亿元，累计

未能如期偿还债务本息合计

879

亿元。9

月

23

日，华夏幸福发布了重大事项停

牌公告，拟与债权人就综合性风险化解方案的相关内容进行沟通。泰禾集团自

2018

年来，共有

11

只债券违约，涉及违约金额达

145

亿元。3

月

18

日，泰禾集团发布公告称，截止

2020

年

12

月

31

日，公司未偿还贷款总额

达到

398.5

亿，未支付的利息共计有

67.48

亿，累计未能如期偿还债务本息合计

465.98

亿元，并表示已不能完全支付利息和贷款。十八大以来，中央高度重视防范化解重大风险，统筹发展和安全，坚持底线思维，

增强忧患意识。高融资、高负债、高杠杆是过去相当长时间房企的经营特征，

当政策转向调控，信贷收缩，负面舆情之下销售恶化。而融资受阻叠加经营性现

金流恶化，导致房企债务违约频发。因而，应防止房企债务风险形成系统性风险。房企债务风险传导的三大路径：一是向金融领域传导。房地产和金融具有高度关联性，房企信用风险如果处理不

当，将迅速导致金融体系资产质量恶化，增加金融机构风险敞口。以华夏幸福为

例，2021

年

2

月

4

日，中国平安称对华夏幸福的投资包括股权投资

180

亿元、

表内债权投资

360

亿元，风险敞口合计

540

亿元。二是向上下游企业传导。由于房地产行业对融资、付款方式的特殊需求，近年来

一直是商票应用第一行业。特别是在“三线四档”融资新规出台后，商票在房地

产行业显得更为重要。而房企应付账款和票据无法及时兑付，将增大上下游企业

的经营压力，中小公司的信用和融资能力较差，抵御风险的能力自然也较弱。三是向房地产行业传导。在政策调控背景之下，个别房企债务危机将加剧行业整

体融资、投资、销售的下行。第一，金融机构风险偏好升高，发债额度减少、贷

款投放减少，信用紧缩，尤其是对民营房企。第二，房企更为重视现金流，拿地

更谨慎，且伴随资金端收缩，房企拿地意愿下降。第三，当前期房预售制度下，

购房人担心烂尾，风险意识提升，观望情绪浓厚，导致销售疲态。2.2.3、

保持房价平稳“十四五”规划提出“促进住房消费健康发展”，政策调控的目的是保持房地产

市场平稳健康发展。房产已成为我国居民家庭的主要资产。居民安居意识强烈，2020

年，住房占居

民家庭资产比重达

59.1％，房产已成为我国居民家庭的主要资产。同时，房产

与金融系统高度绑定，房地产相关收入为地方政府提供了稳定的财源，在此背景

下，房价大幅波动不利于社会稳定运行。未来，继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实稳地价、稳房

价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。居民住房需求包括居住刚需、改善需求和投资需求，炒房投资也是过去造成我国

房价上行的原因之一。在当前“房住不炒”基调之下，投资需求自然不被鼓励。

我国“十四五”规划提出“促进住房消费健康发展”，延续“房住不炒”基调，突出住房的居住属性，弱化住房的投资属性，推动房地产市场平稳健康发展。从房地价联动入手，稳地价，稳房价。一方面，以往拿地环节土地“招拍挂”制

度以及单次竞拍地块数量较少使得地王频出，地价作为房地产企业成本之一，助

推房价上涨。另一方面，空间维度土地资源存在错配，一二线城市多为人口净流

入城市，但是供地数量和面积尤其是住宅用地却跟不上人口流入的速度。2004

至

2020

年，我国土地购置均价由

722

元/平方米升至

6762

元/平方米，商品房

销售均价从

2713

元/平方米升至

9859

元/平方米，地价房价比由

26.6%上涨至

68.6%，地价上涨直接助推了房价的上涨。2021

年，22

城“两集中”土地出让

政策出台，从供需关系入手，稳地价，稳房价。具体来看，一是集中发布出让公

告，原则上全年不得超过

3

次，时间间隔和地块数量要相对均衡；二是集中组织

出让活动。限价配合限贷。新房限价、二手房指导价设定各地房产成交价格上限，结合限贷

从资金端给房地产市场降温。今年

2

月

8

日，深圳住建局率先出台《关于建立

二手住房成交参考价格发布机制的通知》，公布了全市

3595

个小区的参考价格。

二手房指导价多低于其市场价，以上海为例，上海所发布的《建立二手住房交易

参考价格发布机制的通知》中，首批

96

个“热点区域住宅小区”此前报价

18

万左右，参考价在

10

万/平方米以下。同时，上海上调个人住房贷款利率，对于

7

月

23

日当日及之前已完成一手住房认购且选定房源的购房人，个人住房贷款

按照调整前的政策执行。其他购房人首套房贷利率将从

4.65%调整至

5%，增加

了

35

基点，二套房贷利率从

5.25%上调至

5.7%，增加了

45

基点。加强购房资格管理。8

月

5

日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通

知》，措施包括落户未满

5

年的户籍家庭，需连续缴纳社保满

24

个月，方可在

限购范围内限购

1

套住房；非户籍家庭限购范围内社保满

4

年方可限购

1

套住

房。北京发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，严控假离婚购房，

要求原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异

之日起

3

年内，任何一方均不得在北京购买商品住房。约谈热点城市。距离

2018

年住建部约谈

12

城后，时隔三年，住建部约谈广州、

深圳、合肥、宁波、东莞、南通等地，要求各地将稳地价、稳房价、稳预期的主

体责任落到实处。2.3、

路径三：补短板2.3.1、

适时开征房产税我国现行房地产税征税对象范围窄、税基小、税率低，调节作用有限。目前我

国房地产税征收依据是

1986

年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，征

收范围为城镇，税基为房产原值减除

10%-30%后的余值，税率为

1.2%。用于出租房屋的税基为租金收入，税率为

12%，个人出租房屋的税率为

4%。主要征

税对象为办公楼和商业营业性用房，对个人住房免征。2020

年，商业营业性用

房和办公楼在全国商品房销售面积中占比仅

7%。历史成本法下以房屋余值作为

税基，房价增长所带来的房产增值额也未被纳入征税范围。2011

年，沪渝两地率先开展房产税改革试点，但从试点效果来看，沪渝试点带

来的税源有限，对居民资产差距的调节力度有限，对房价影响也并不明显。2020

年，沪渝两市房产税收入分别为

198.7

亿元和

71.7

亿元，分别占各自地方税收

的

3.4%和

5%。试点实施后，短期沪渝两地房价增速有所放缓，但长期房价增

速并未受影响，2011-2020

年，上海和重庆的商品房均价平均涨幅分别为

9.2%

和

8.1%。沪渝两地试点效果有限的主要原因是征税范围窄、税率偏低。征税范围上，上

海不涉及存量房，重庆虽包括存量房，但仅是存量高档住房；税率上，上海是

0.4%和

0.6%，重庆是

0.5%、1%和

1.2%。因而，若想提高房产税的调节作用，

在税制设计上需作出改变，适当加大征税范围、提高税率等。征收房产税的必要性在于：第一，房产税作为直接税，相对间接税而言不易转

嫁，房产是我国居民家庭的主要资产，房产作为居民财富差距的主要原因，征收

房产税将有力缩小居民财产差距。第二，房产税将成为地方税收收入的必要补充，

以摆脱地方对土地财政的依赖。土地购置面积呈现下降态势，重点城市土地流拍

率明显升高，住房大建设时代的基础不复存在，开发建设环节的税收和土地出让

金必将不断减少。而我国地方财政高度依赖土地相关收入，2020

年，土地出让

收入在地方政府性基金收入中占比为

94%，在地方本级主要财政收入（一般公

共预算收入+政府性基金收入）中占比为

44%。仅依赖于开发环节的土地财政难

以为继，拓宽税源是必由之路。房地产税的出台时机应是经济稳定发展、房地产市场平稳健康运行时期。当市

场下行，房产持有者的预期损失放大，并强化政府调控和房价下跌的预期，加速

房价下跌。当房地产市场上行时，加重居民购房成本。2.3.2、

发展租赁住房，托底住房市场当前我国租购不均衡，居民以购为主，追求住房自有。2020

年，根据第七次人

口普查数据，我国城镇家庭租房比例约

25%，低于发达经济体普遍超过

30%的

租房率。住房自有率有其自身规律，过低过高均不合适。过低将导致居民缺乏恒产，不

利于发挥财富效应，过高的住房自有率会导致不合理的需求进入市场，产生泡沫，

甚至引发危机。因此，不必追求高住房自有率，而是要建设租售并举的住房供

应体系。从满足居民各项居住需求来看，租赁住房也可成为居民购房选择外的有

力补充。一是在大城市、人口净流入城市，租赁可满足新市民、困难群体、年轻

人的居住需求；二是租赁住房可以更为弹性的满足居民居住需求的，以较低成本

兼顾居住、通勤、改善等多重需求。现阶段我国租房市场发育不成熟，存在商品房占比低、租赁体验差、市场乱象

多、租期不合预期导致搬家频繁等问题。此外，还存在租赁机构“恶意涨租”、“租金贷占比过高”、“爆仓跑路”等现象。未来，发展租赁住房应从以下三方面入手：一是培育多元化的市场供应主体，重点发展以机构为主导的租赁市场。当前我

国住房租赁以散户经营为主，机构管理规模较小，缺少规模化、规范化、长期机

构投资者。鼓励发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、规

范住房租赁中介机构、支持个人出租住房。重点发展以机构为主导的租赁市场，

日本住房租赁市场经验表明，机构主导管理有利于住房租赁市场规范健康发展。

从专业化角度看，租赁机构的规模化管理运作，可提供更好的住房租赁产品和服

务；从监管角度看，专业机构为主的市场，大幅提高监管效率，节约行政成本；