招商紫金山项目商业发展综述课件

招商紫金山商业项目定位报告招商紫金山商业项目定位报告2招商紫金山项目商业发展综述3招商紫金山项目商业发展综述招商紫金山项目商业发展综述4招商紫金山项目商业部分的定位必须实现两个目标:第一、确保后期的运营成功，实现商业物业的永续增值；第二、对住宅部分的定位提供有力支撑，提升住宅价值。目前住宅已定位为南京顶级豪宅，如何立足于住宅项目这一定位，弥补住宅定位在附加值提升上的不足，是本项目商业部分开发、运营的特殊使命。招商紫金山项目商业部分的定位必须实现两个目标:第一、确保后期5商业地产运营的目标凯德置地、西蒙、GGP大规模复制、资本市场支持第一个项目运作成功之后开始项目复制，全国布局。如万达集团、华润置地、中粮置业……….初始阶段，第一个项目项目运作项目复制资本运作商业地产的运作轨迹是一个阶梯式跨越性发展模式，从一个项目的辛苦运作，总结经验到集团一系列项目的复制发展，最终走向资本市场的发展道路。需要的是集团对于商业地产的信心和决心，以及对项目的期望程度。复制以招商为品牌的商业综合体，是本项目所担负的历史使命，这也决定了项目的招商及运营就至关重要！商业地产运营的目标凯德置地、西蒙、GGP第一个项目运作成功6商业规划主题定位、业态规划、空间利用运营管理根据项目区域及周边环境因素确定商业的主题契合商业主题，规划商业业态构成合理规划商业空间，使商业价值最大化创建商业地产运营模式确保高效招商构建运营架构保证商业持续经营搭建平台、提升价值项目使命商业规划主题定位、业态规划、运营管理根据项目区域及周边环境7Contents目录PART1：宏观市场分析及项目本体解读PART2：商业发展定位分析及业态思考PART3：项目建筑空间设计及方案优化PART4：招商策略及团队生命力报告Contents目录PART1：宏观市场分析及项目本体解读8ART1宏观市场分析及项目本体解读PART1宏观市场分析及项目本体解读P9仙西新市区城市规划仙西地区是南京市三大新市区之一，是南京都市发展区内的区域副中心，是南京新经济发展的主要空间，以发展高等教育和高新技术产业为主；是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。仙西地区到2020年总人口将达到88万人！仙西新市区城市规划仙西地区是南京市三大新市区之一，是南京都市10截至2009年末，南京市常住人口超过800万人，GDP和社会消费品零售总额分别为4230.26亿元和1961.58亿元，社会消费品零售总额占GDP比重达到46%。2009年城镇居民可支配收入突破2.5万元，居民收入和消费支出维持高速增长，位居江苏省内前列，仅次于苏州和无锡。这反映了南京居民个人财富及消费潜力增长强劲。南京零售市场也被带动上扬，2009年零售总额同期增长达18.8％。南京市整体经济正处于持续上升阶段，零售市场与整体经济表现的关系密不可分，这表现了南京的零售市场存在庞大的发展空间。南京市社会消费品零售总额(单位:亿元)城市居民消费水平指标截至2009年末，南京市常住人口超过800万人，GDP和社112009年全年南京居民在外用膳价格上升4.4%，衣着涨幅0.5%。12月南京CPI同比涨达2.9%，预计今后物价水平仍将继续上涨。2009年外商直接投资达23.9亿元，外资规模仅居苏州、无锡之后，位列全省第三。外资商业进入南京市已有数十家，如百货业的金鹰、大洋，超市业的麦德龙、家乐福、沃尔玛、易初莲花等。随着外资商业的大举进入，今后的零售业竞争将会更加激烈，市场格局也会随之调整和提升。消费意愿逐渐改善，外商市场信心不断提升南京零售业有庞大人口支持在2009年底，南京市常住人口已超过800万，近5年平均增长率达到2.25％。到访旅客数量十年间平均升幅超过15％。南京市零售业拥有良好宏观经济条件支持，本身人口庞大，经济增长强劲。这印证了市场还有很大的发展空间。南京居民消费意愿增强，人口基数不断加大2009年全年南京居民在外用膳价格上升4.4%，衣着涨幅0.12库存：主要集中在城中、江宁、浦口和河西，其中城东板块仅占商业待售房源的2%，仙林板块仅占1%。供求比：仙林、江宁、城北供小于求，形势乐观从供需情况看，城东和仙林的商业地产潜力巨大009-2010年南京商业地产城东片区潜力巨大库存：主要集中在城中、江宁、浦口和河西，其中城东板块仅占商业13供求：双双小幅增长月度变化：上市量有所反复，成交量攀升南京商业市场稳步上扬，新区幅度较大成交量区域分布：江宁、河西占据半壁江山，其中城东占2%，仙林占2%。成交量同比增长：城南、城北、河西增幅最高供求：双双小幅增长月度变化：上市量有所反复，成交量攀升南京商14从分布区域来看，商业地产项目主要集中在各板块中心地段，主要表现为区域商业中心、跟住宅区相对分离社区中心、各类专业市场和住宅的底层商铺四大类。如城南的明发商业广场、河西江东板块的万达广场等；2009年新增商业地产最密集的是河西商圈，尤其是以万达为首的中部江东、南湖片区，和规划中的奥体南部片区，呈现“数量多、体量大”的特点；政府商业规划相对滞后，现有商业放量基本为开发商行为，且多以住宅配套商业为主，商业布局呈现出分散发展的趋势；目前市场空置量增加，空置面积主要汇集于住宅配套商业，集中商业则相对发展较好；2009年城东板块商业上市量仅1.48万平方米，而成交则只有0.68万平方米。南京商业地产成交和调查显示，综合体集中商业受追捧从分布区域来看，商业地产项目主要集中在各板块中心地段，主要表15供求：双双小幅增长（09年，全市商业用房上市面积87万㎡，同比增长9%；成交面积57万㎡，同比增长4%)月度变化：上市量有所反复，成交量稳步攀升（上市量来看，2-7月份逐月走高；从成交量来看，基本呈现出稳步攀升的态势）成交量区域分布：江宁、河西占据半壁江山（两个区域销售型商业的成交量分别占全市总量的31%和23%，合计占到54%）成交量同比增长：城南、城北、河西增幅最高（城南、城北、河西销售型商业的成交量增幅分别达到380%、307%和273%）供求比：仙林、江宁、城北供小于求，形势乐观（仙林虽然成交量不大，但是09年新增供应极低，全年供求比只有0.19）库存：主要集中在城中、江宁、浦口和河西（分别占全市总量的24%、22%、15%和15%，合计约76%，其中仙林和河东仅占1%和2%）商业市场成交主要集中在江宁和奥体新区域供求：双双小幅增长（09年，全市商业用房上市面积87万㎡16从规划来看，城市扩张带动商业布局更新，商业资源分布明显偏向于城市中部和西部。东部明显不足，难以满足城东环紫金山豪宅片区消费需求。区域副商业中心在大城东地区还没有形成。受地产商产品规划及开发进度影响，目前孝陵卫/仙林金鹰并未形成大城东的商业中心。级别数量名称市级商业中心2个新街口、河西（规划建设中）市级副商业中心主城3个湖南路、夫子庙、火车南站新区3个江宁、浦口、仙林地区级副商业中心主城10个中央门、迈皋桥、热河路、中保村、江东门、瑞金路、安德门、石门坎、孝陵卫、河西南部新区17个江宁、浦口、仙林大城东板块商业属于空白区，潜力巨大资料来源：南京市商业网点规划（2004—2010)从规划来看，城市扩张带动商业布局更新，商业资源分布明显偏向于17街道人口将由现在的3.5万增加至近47万人。项目区域城市人口分布与统计分析马群片区主要项目概况仙林新市区城市规模规划1、

人口发展规模

2010年，城市人口24万；

2050年，城市人口80万。

2、

城市建设用地发展规模

2010年，城市建设用地22.6平方公里，

人均城市建设用地94.2平方米；

2050年，城市建设用地62.4平方公里，

人均城市建设用地124.7平方米。项目名称建筑面积总住户总人口南湾营82万方1796248000百水家园13.29万方15084526百水芊城社区（含百水家园）--400000芝嘉花园25万方26028008紫园15万方5431737天泓山庄23万方25007500海军医地块-约20006000合计27115469771南湾营紫园百水家园芝嘉花园天泓山庄海军医地块太阳城天悦花园本案街道人口将由现在的3.5万增加至近47万人。项目区域城市18科研院所：江苏省农科院、南京植物研究所、南京农业机械化研究所共计4个；科技、软件企业：三宝科技、钢加集团、信天游实业、凯米科技、网商科技等共计101个；企事业单位：立力煤矿机械公司、轻工机械集团顺通公司、南土仪有限公司、中山园林建设有限公司、中山陵经贸公司、中山陵旅游公司共计32个；驻街部队：临汾旅（179师）、73688部队、73698部队、83115部队、73096部队等共计12个；学校：南京师范、南京邮电大学、南京财经大学、南京理工大学、南京农业大学、南京体育学院共计院校24所；住宅小区：天弘山庄、百水芊城、南湾营、东郊小镇、麒麟山庄、共计21余个；南京理工大学马群中学轻工机械集团顺通公司立力煤矿公司钟山学院交通技师学院马群科技园西村靶场83115部队73096部队军区司令部农场南京技师学院徐庄软件园南京农业大学73688部队、73698部队65411部队、73061部队南京工程职业学校南京师范本案雁鸣山庄仙居雅苑项目周边主要企事业单位分布图（周边5公里范围内）科研院所：江苏省农科院、南京植物研究所、南京农业机械化研究所19南京立体交通优势明显，显著扩大了城市的地位以及对外经济文化等辐射的范围。老宁杭路2010底扩建，主城到汤山全程十车道，沿线马群、麒麟、汤山将纳入主城。地铁将在今年5月形成东南西北贯通全城，本项目位于地铁2号线马群站出口。本项目处于马群老商业中心地带，有一定的消费惯性。截至2009年末，南京市城镇住户每百户的家用汽车拥有量为13.5辆。马群区域为城东交通的重要枢纽，拥有大量的人流，商业辐射力较强，具备良好的商业发展机会与条件；项目区域未来交通完善，对未来人流形成一定保障12条公交线路地铁绕城公路沪宁高速京沪高速马群客运站项目交通枢纽南京立体交通优势明显，显著扩大了城市的地位以及对外经济文20项目周边业态单一，以满足基本居民生活为主项目周边业态单一，以满足基本居民生活为主21项目周边商业租金目前普遍较低基本在2元/日/㎡水平马群新街西面名称面积楼层年租金日租金备注东祥电玩421200001.32其与关系户好奇川菜馆801-2550001.91药房2281-3750000.91朋友邻家小灶401300002.08金港小镇6001-32100000.97餐饮马群新街东千秀美场721700002.70移动通讯361270002.08袋鼠皮鞋皮具801-3400001.39一层营业面积30平面。在新百等有专柜，有拓展需求，对项目有意向马群街南面旺旺农家乐菜馆2001600000.83柯达数码1001450001.25人民药店401230001.60小餐饮（烧饼）121100002.31马群街北面伊可缘饼屋501350001.94君君图文照相701350001.39军嫂花卉水果店801550001.91保罗名度鞋店401400002.78项目周边商业租金目前普遍较低基本在2元/日/㎡水平马群新街西22根据近期周末对城东孝陵卫中心商圈及马群新街商街的消费者随机调查，从消费者的区域特征看，主要集中在大城东新兴住宅小区及老的小区，以及周边几所高校，麒麟镇一带居民，城中等其它区域居民目前少有前来消费迹象。从消费年龄来看，相对较为年轻化，年龄主要在20-40岁，占82%，其中25岁以下消费者比例为40%。从收入来看，被访者家庭收入主要集中在4-8万元（46%），总体收入水平相对不高。项目所处区域目前主要以本地居民及学生为主根据近期周末对城东孝陵卫中心商圈及马群新街商街的消费者随机23项目周边环境SWOT分析SWOT分析优势Strength劣势Weak位于仙西新城区，周边居住人口不断增加，2020年将达到88万人交通枢纽网发达，可达性强及覆盖面广，周边地铁、沪宁高铁、客运站，为典型交通枢纽周边目前商业氛围不足项目体量较小外部自然环境较差机会Opportunity以市场商业需求优势和自身形态优势，打消客户疑虑城市规划，未来区域内将成为大型工业园区、住宅集中区区域商业规划前景看好树立区域标杆形象，利用区域现有配套资源缺乏，打造项目特有商业体通过项目自身的塑造，打造内部特色购物环境本案的建设将会弥补现阶段商业氛围不足的情况威胁Threaten以灵活稳健的套型组合满足客户需求，规避政策风险仙林、地铁2号线以西商业项目对项目将产生客户分流区域未来供应量较大开放灵活的设计，业态丰富多彩，全功能生活体验中心注重面积有效利用的多种手法项目周边环境SWOT分析SWOT分析优势Strength劣势24酒店式公寓产品面积范围比较宽，从不足40到700M2以上均有分布，户型包括单间、一室一厅、两室一厅等。40~50M2面积段在09年一枝独秀，中海凯旋门成交超过1000套。80M2以下区间产品成交占比达75%以上。受供应影响，除60~70M2面积段外，其它面积段都有较大增幅。80M2以上面积段主要集中在城中、河西的部分楼盘，如聚锦园、天正湖滨花园、中环国际广场、四季仁恒等。和早两年市场上主要是30平方米、40平方米产品所不同的是，面积有变大迹象，从功能设置上基本开始考虑满足潜在购买者首次居住的要求，充分迎合初次置业的青年市场。依托大盘配套，知名开发商纷纷新推酒店式公寓，且在产品上创新颇多，如金地名京、雅居乐以及万科红郡等，主城区价格基本突破100万以上。从产品亮点来看，目前南京酒店式公寓产品的竞争仍主要集中在地段和价格，在精装标准及人性化功能家居等方面也有所发力。受楼市持续火热及通胀预期加大的影响，低总价的精装修小户型仍将成为投资者的首选之一。随着产品的不断创新，户型设计趋于紧凑，出现了跃式、LOFT等创新户型，客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等套内功能完善，动静分离。南京酒店式公寓（含LOFT）产品市场成交及产品特征酒店式公寓产品面积范围比较宽，从不足40到700M2以上均有2520—30岁30—40岁40—50岁50—60岁18%66%13%3%1、酒店式公寓客群年龄段分析年龄在30－40岁的客户相对其他年龄段客户较多，占总量的66.00%。此年龄段的客户已工作多年，有一定的收入。针对于此，在推广上不宜过于概念化，应有比较务实的产品宣传部分，以迎合这部分人的置业心理。事业单位私营业主企业高管自由职业者其他40%19%15%9%17%2、酒店式公寓客群职业分析从客户就职的单位看，在事业单位工作的客户比例最高，这是由于事业单位的各项福利都比较好，加上收入稳定，因此，这部分人购买热情比较高，占总量的40.00%。另外，私营业主和企业高级管理人员，由于经济实力比较强，以投资为主，也占到了一定比例。自住投资自住投资皆可办公商住32%26%30%9%3%4、酒店式公寓用途分析从购房用途看出，以纯投资为目的的客户占据相当一部分的比例，他们大多需要小面积，低总价，回报率高的物业。而自买自用的客户，大多将小户型物业作为过渡型居所，但对于房屋的朝向比较敏感，是理智型购房者。此外，还有一部分购房者是自住投资皆有可能的，这部分人由于对购房目的认识不清，因此，对物业的朝向和价格不十分敏感，是冲动型购房者。30—40㎡40—50㎡50—60㎡60—70㎡24%35%27%14%3、酒店式公寓客需求面积段分析从需求面积看，30－50平方米之间的户型最受欢迎，这部分客户以投资为主。而选择50－70平方米房型的客户较少，选择此面积的客户大多为自住或是商务客，他们需求相对较大的面积。南京酒店式(LOFT)公寓客群特征分析20—30岁30—40岁40—50岁50—60岁18%66%261.城东目前商业处于一个原始的状态，50万人口的可辐射规模具备存在建设一个区域型商业中心市场机会。2.宏观调控对房地产的影响主要为住宅地产投资，在中国经济结构的现状下，商业地产投资将会迎来机会。3.酒店式公寓销售情况相对商业用房要好，总体上LOFT建筑形态的宜居宜商产品相对畅销；住宅性质比商业性质畅销。4.整体上商业办公用房全市销售情况不好，其单价也仅为住宅的2/3左右，很多商业项目在销售价值前期得不到体现的情况下，先期持有经营的策略。1423总结市场分析/总结客观宏观LOFT商业1.城东目前商业处于一个原始的状态，50万人口的可辐射规模27商业项目的发展不是孤立静止的，而是动态发展的。我们不应该仅仅看到项目周边的环境及问题，更应该将项目根植于所处的区域大环境中进行研究。依托项目特点，寻找项目发展机遇。商业的发展和规划一定要立足核心商圈内人口的消费习惯和消费需求。项目周边聚集着大量的高档社区，我们要从区域中心商业的角度切入，达成区域商业地标的远景。商业项目的发展不是孤立静止的，而是动态发展的。我们不应该仅仅28项目背景资料地块编号NO.2009G67土地位置栖霞区马群中山门大街以北界址东至现有民宅；西至太阳城路；北至现有小区；南至中山门大街出让面积22532.0（m2）规划用地性质商业、商务办公用地出让年限商业40年容积率≤2.4建筑密度≤40%建筑高度≤35米绿地率≥25%总建面积54076.8平方米项目背景资料地块编号NO.2009G67土地位置栖霞区马群中29项目背景分析基本参数：建筑面积——5.4万平米，商业3.6万平米交通环境：紧邻城市主要交通干道，轨道交通发达，现有轻轨2号线，项目临近站点商业构成：

封闭型商业中心，地上四层项目位于城乡结合部，周遍商业环境比较差，区域内高端项目云集。项目背景分析基本参数：项目位于城乡结合部，周遍商业环境比较差30市场上优质品牌的引入，会在区域形成品牌升级的作用区域人口导入不断成熟，常驻人口不断增多S优势W缺点O机会T威胁区域现有项目的人群分流独立性建筑体的经营弊端项目在规划上存在诸多限制周遍环境较差，商业范围弱交通条件日益完善，紧邻轨道交通，方便区域外人群到达项目分析/总结市场上优质品牌的引入，会在区域形成品牌升级的作用SWOT31轻轨2号线的开通，加速了南京多中心商业格局的形成，为本项目打造区域中心商业提供契机；从业态类型的相关性考虑，跟轻规站相接近的区域适合安排服务型及轻便型购买类业态（如餐饮、健身、高端体检中心、服饰等）；从项目区域特征看，针对家庭人群的生活类业态，广受新兴区域商业项目欢迎，也是众多新区域商业项目成功的基础。轻轨2号线的开通，加速了南京多中心商业格局的形成，为本项目打32ART2商业发展定位分析及业态思考PART2商业发展定位分析及业态思考P33紧邻轻轨2号线封闭式商业规划城乡结合部商业商业功能定位分析本项目具备众多基础优势：地铁沿线、地铁站边、周边中高端物业云集、可塑性强，如何依托项目众多优势因子，把握当下现代家庭生活需求，发展针对家庭人群的生活类商业业态，营造体验空间，让顾客从停下来、留下来到乐意来，本项目的整体运营将会获得很大的成功机会。紧邻轻轨封闭式城乡结合商业功能定位分析本项目具备众多基础优势34商业业态功能定位家庭服务型购物中心社会经济的改变，商业环境的改变，及至家庭结构的改变，无不使得“家庭”成为时下国内购物中心全力争取的目标客户。家庭式购物中心的兴起，大势所趋。商业业态功能定位家庭服务型购物中心社会经济的35商业业态功能定位家庭服务型购物中心=购物中心+家庭服务型+强调：主要的目标消费群体强调：商业中的服务型业态具有购物中心的特点和功能商业业态功能定位家庭服务型购物中心=购物中心36家庭结构的演变传统家庭结构现代家庭结构三世同堂为主大家庭为主三口之家丁克家族产生三口之家为主三世同堂减少家庭结构的演变与生活方式的转变导致生活需求的转变生产总值持续增长，社会整体经济水平不断提高居民收入提高，家庭人均可支配收入增加非农业人口比重越来越高，城市化进程不断加快人口正逐渐从中心城区向周边郊区转移社会经济水平大幅提高，中产阶层兴起家庭结构的演变传统家庭结构现代家庭结构三世同堂为主丁克家族产37现代家庭生活需求父母分享儿童独享家庭共享来自于整个家庭生活必需品家庭品质生活用品家庭聚餐来自于父母休闲娱乐社交来自于儿童教育益智娱乐现代家庭生活需求父母分享儿童独享家庭共享来自于整个家庭38项目业态配比分析合理值预估（根据项目自身修正）业态零售餐饮娱乐服务比值35%30%10%25%业态配比分析项目业态配比分析合理值预估（根据项目自身修正）业态零售餐饮娱39业态楼层分布1FB12F3F4F大中型超市+超市百货+大众餐饮宠物商店、宠物医院、家庭诊所、屈臣氏超市其他主题商店（TERK、小商业）银行、星巴客、一茶一座、茶室、禅SPA、美容美发（1+2）时尚主题餐厅、亲子儿童区、有机健康生活馆电影院、KTV、电玩B2停车场、设备用房、大卖场卸货平台业态楼层分布1FB12F3F4F大中型超市+超市百货401F宠物商店、宠物医院、家庭诊所、屈臣氏超市其他主题商店（TERK、小商业）服务类业态的配套功能——规模化、齐全化1F宠物商店、宠物医院、家庭诊所、屈臣氏超市服务类业态的配412F银行、星巴客、一茶一座、茶室、禅SPA、美容美发（1+2）服务类业态的配套功能——规模化、齐全化2F银行、星巴客、一茶一座、茶室、禅SPA、美容美发（1+42进一步强调餐饮类的多样性、选择性及生活性商务用餐、家庭聚餐、朋友聚会，全国著名连锁品牌囊括3F时尚主题餐厅、亲子儿童区、有机健康生活馆进一步强调餐饮类的多样性、选择性及生活性商务用餐、家庭聚餐、43规模性娱乐项目，强调娱乐功能综合性“全天候娱乐天地”4F电影院、KTV、电玩规模性娱乐项目，强调娱乐功能综合性“全天候娱乐天地”4F电44商业与住宅不同，可实现显著差异化别的机会相对较小。一个商业项目的创新更多是集中在细节方便以及业态的选择与组合上。针对家庭人群的生活服务类业态，是未来中国商业发展的重要方向，也广受新兴区域商业项目欢迎。围绕家庭服务型购物中心功能业态定位，综合中高端购物、餐饮、休闲娱乐与生活服务的多元机能，实现全员、一日、一处满足之休闲娱乐及全新购物体验，是本项目成功发展的重要保证。业态定位思考商业与住宅不同，可实现显著差异化别的机会相对较小。一个商业项45主题定位思考家庭服务型购物中心紫金山·悦生活主题定位思考家庭服务型购物中心紫金山·悦生活46悦生活概念延伸悦生活，运用在商业地产中，更多强调体验式消费的升级，把购物行为概括成一种生活方式，作为商业模式，是把生活购物与精神享受进行更亲密的接驳，实现购物的情景化和场所的消费化，通过规划，让建筑成为情绪消费的一部分。悦生活商业模式具有六大核心特点悦生活概念延伸悦生活，运用在商业地产中，更多强调体验式消费的47建筑规划吸引人流传统的商业地产运作模式主要通过业态规划吸引人流，悦生活的商业模式倡导购物环境的可消费化，通过对建筑、景观以及业态规划的优化与结合，全面营造可供驻留与欣赏的情景空间、公园式的购物场所，是悦生活的终极使命。建筑规划吸引人流传统的商业地产运作模式主要通过业态规划吸48休闲功能第一所谓休闲，广义上包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面上追求的各种“生活方式”的，也就是悦生活购物中心的灵魂所在。说悦生活是一种全新的商业地产模式，最创新的地方也就是将传统的消费模式向休闲的生活方式的倾斜和功能侧重。休闲功能第一所谓休闲，广义上包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务49环境塑造至上与shoppingmall相比，悦生活中心更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格以及环境的舒适度与闲雅度，与消费阶层生活品味、消费习惯相匹配。环境塑造至上与shoppingmall相比，悦生活中心更50规模恰到好处与传统的商业步行街相比，悦生活购物中心需要更宽阔的空间，便于建筑景观的规划与排布；而与城市综合体相比，悦生活购物中心无需承载太多城市功能，其规模要恰到好处。规模恰到好处与传统的商业步行街相比，悦生活购物中心需要更宽阔51业态定位专精悦生活购物中心通常集超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但其业态、业种的比例分配将更注重消费者对生活方式的精神享受和追求，更注重商业的服务性和购物的舒适性。业态定位专精悦生活购物中心通常集超市、专业店、专卖店等有店铺52消费客群中高端精神层次的需求创造了悦生活购物中心巨大的附加价值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，最终促进了中高端消费。消费客群中高端精神层次的需求创造了悦生活购物中心巨大的附加价53ULIFE紫金山悦生活时尚+健康名流+潮流ULIFE紫金山时尚+健康名流+潮流54企划总纲领2012紫金山·悦生活价值和文化精神合一的感性描述广告总精神：自由、和谐、共享企划总纲领2012价值和文化精神合一的感性描述广告总精神：55Enjoy…….共赏；World……世界；SLOGAN自由、和谐、共享Enjoytheworld价值和文化精神合一的感性描述Enjoy…….共赏；SLOGAN自由、和谐、共享价值和文56自由、和谐、共享Enjoytheworld自由我们这样想象……建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择；服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士；心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。自由、和谐、共享自由我们这样想象……57和谐我们还想象了……环境是和谐的，建筑与空间，人与设施形成一个和谐的生态环境；功能是和谐的，丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存；文化是和谐的，东方与西方，国内与国外，经典与时尚，共创一个和谐的社区文化；群体是和谐的，不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。自由、和谐、共享Enjoytheworld和谐我们还想象了……自由、和谐、共享58都市山居都市山居59共享我们想象的还更多……人们共享欢乐、喜悦、光荣和骄傲共同拥有，不只是本地人的，而是整个南京，甚至整个长三角和中国的；它不是属于哪一个人，而是属于来这里的每一个人的；自由、和谐、共享Enjoytheworld共享我们想象的还更多……自由、和谐、共享60形象定位形象定位思考紫金山·贵族商业中心形象定位形象定位思考紫金山·贵族商业中心61ART3项目建筑空间设计及方案优化PART3项目建筑空间设计及方案优化P62项目现有规划方案分析商业人流动线初认识什么是动线？动线,是建筑与室内设计的用语之一。意指人在室内室外移动的点,连合起来成为就成为动线。由点生线一个脚印一个点、一窜脚印一条线这条线就是动线什么是好的商业人流动线？让人行走时没有障碍，不会感觉到不方便或不舒服可以将人流带向各个店铺，关注商品，而没有死角（视觉死角）让人安全的行走，而没有迷路的困惑总之，使人愉快、舒适的无形中逛遍商场的每个角落项目现有规划方案分析商业人流动线初认识什么是动线？63商业项目动线总认识购物中心内部的人流动线主要包括：外部动线内部动线平面人流动线垂直人流动线两者的结合部项目现有规划方案分析商业项目动线总认识购物中心内部的人流动线主要包括：项目现有规64项目现有规划方案分析外部动线01从与轻轨二号线的互动来看，通过天桥连接，很好地把轻轨乘客引导进入商业区，同时形成项目“3”首层的概念，对三层、4层商业业态的发展是比较有利的。项目现有规划方案分析外部动线01从与轻轨二号线的互动来看，通65项目现有规划方案分析外部动线02外部人流进入商业区三个核心点：01强于02强于03010203从外部人流的强弱关系来看，人流越强的位置，最好有商业进入口，让外部人流最方便的进入商业区。建议在01、02、03区位设置出入口。项目现有规划方案分析外部动线02外部人流进入商业区三个核心点66项目现有规划方案分析内部平面动线四个核心问题：人流最强处没有导入口；平面动线没有形成回路；方向的改变没有过渡；动线过于直板，展示不够。射线死角死角项目现有规划方案分析内部平面动线四个核心问题：射线死角死角67项目现有规划方案分析平面动线没有形成回路动线一定是回路，而不能有射线存在，让消费者被迫走回头路。应当规避这种射线型的人流动线！项目现有规划方案分析平面动线没有形成回路动线一定是回路，而不68项目现有规划方案分析平面动线没有形成回路通过双“L”型结构组合，形成内部的“环行”动线，并在2、3、4层的对接部位，通过天桥实现对接，完成全部平面的内部动线。项目现有规划方案分析平面动线没有形成回路通过双“L”型结69项目现有规划方案分析平面动线没有形成回路公寓公寓电影院项目现有规划方案分析平面动线没有形成回路公寓公寓电影院70项目现有规划方案分析方向的改变没有过渡方向的改变要有个过渡，我们不喜欢被强迫角度的处理：平面动线之内，圆角优于钝角、钝角优于直角、锐角不要出现。平缓地、无意地改变消费者的行进路线，而不是强制性。项目现有规划方案分析方向的改变没有过渡方向的改变要有个过渡，71项目现有规划方案分析方向的改变没有过渡犹伴琵琶半遮面、柳暗花明又一村曲与直的结合：曲与直结合要达到三个目的，既要使消费者对整体格局有所把握，不至于迷失方向，走道不能过于平直、单调，一望到底，尽收眼内，而缺乏了逛的乐趣。曲与直的变化可以改变动线的心理长度，过长的街区适当的增加曲度，可以产生避免街区过长的心理感觉。项目现有规划方案分析方向的改变没有过渡犹伴琵琶半遮面、柳暗花72项目现有规划方案分析动线过于直板，展示不够曲与直在店面昭示性方面的效果也不相同VS上图：上海百联又一城下图：上海开元地中海商业广场提示：店铺具有好的展示性提示：店铺的展示效果差店铺不要藏起来，展示才有钱可赚项目现有规划方案分析动线过于直板，展示不够曲与直在店面昭示性73项目现有规划方案分析平面动线的其他思考统一即是乏味，我们更喜欢变化宽窄的变化：一个是主、次通道的不同宽度设置。此外在一些区段，适当的改变宽窄，进行流线型的过渡，或者在变宽的部分结合一些景观小品、导示设施或休息设施，也会收到很好的效果。提示：导示牌结合通道的宽窄变化，效果会更佳正大广场变化和有序：这是一个动线的设计理念，其实在处理曲和直、宽和窄的问题时，就已经体现了这个理念。项目现有规划方案分析平面动线的其他思考统一即是乏味，我们更喜74项目现有规划方案分析平面动线的其他思考平面内做不到回路时，怎么办？回路设置：人流动线设置必须形成通路循环，避免单条人流动线的延伸。如果水平人流迫不得已在平面内形成单条射线，则考虑在端点处设置别有趣味的上下楼梯，与上下层联通起来。右图：百联西郊的平面射线动线处理办法项目现有规划方案分析平面动线的其他思考平面内做不到回路时，怎75项目现有规划方案分析垂直动线的思考垂直人流三部曲：形式、数量、地点垂直人流相对于平面人流，设置应该相对简单。其实只要注意三个因素：形式、数量、地点。形式是指设置成电动扶梯、垂直观光电梯、坡道、普通楼梯、个性化楼梯，如悬臂式楼梯，此外，形式还包括是并列还是交叉等，是直跑楼梯、双跑楼梯、旋转楼梯等。数量指电梯的几部等。地点是指各个垂直交通设施在平面上的具体地点。项目现有规划方案分析垂直动线的思考垂直人流三部曲：形式、数量76项目现有规划方案分析垂直动线的思考中庭，垂直交通的第一集中地中庭部分增设自动扶梯，紧靠主力店方向。另设置观光电梯，增加观光、趣味性。观光电梯和自动扶梯应该是刚刚进入商场的消费者的所视景观的一部分，同时使消费者对如何向上走一目了然。百联西郊正大广场项目现有规划方案分析垂直动线的思考中庭，垂直交通的第一集中地77项目现有规划方案分析垂直动线的思考中庭1中庭2观光电梯项目现有规划方案分析垂直动线的思考中庭1中庭2观光电梯78平直结合，才能起作用项目现有规划方案分析垂直动线的思考中庭等公共空间是垂直动线和平面动线结合的第一个部位。这方面的文章比较多，不再赘述。第二个部分是平面动线的一些主要转角处或者主要交汇处。第三个部分是平面动线的端点处。平直结合，才能起作用项目现有规划方案分析垂直动线的思考中庭等79项目现有规划方案分析垂直动线的思考不得已的射线，如何处理？平面动线中容易形成死角的部位增加垂直通道，化解死角。如果平面动线中不得已出现射线，此处必须设置垂直通道，且要个性化。项目现有规划方案分析垂直动线的思考不得已的射线，如何处理？平80建筑形态及其风格江南的|当代的|时尚的|国际的具有奢华印象的|文化的|艺术的建筑形态及其风格江南的|当代的|时尚的|国际的81建筑形态及其风格参考将江南建筑中窗格的理念引入建筑外立面设计之中，营造手工建筑的温暖感觉，同时金属材质的窗格纹理，如LV的纹理，极具时尚感和奢华感。建筑形态及其风格参考将江南建筑中窗格的理念引入建筑外立面设计82建筑形态及其风格参考建筑形态及其风格参考83建筑形态及其风格参考建筑形态及其风格参考84LOFT产品发展思考产品发展参考无锡瑞城国际社区马赛公寓OFIS方块公寓LOFT产品发展思考产品发展参考无锡瑞城国际社区马赛公寓OF85市场借鉴——无锡瑞城国际社区马赛公寓市场借鉴——无锡瑞城国际社区马赛公寓86市场借鉴——无锡瑞城国际社区马赛公寓下层上层采用了mini别墅概念，立体交叉式建筑设计，分上下层，建筑面积约60㎡至65㎡之间市场借鉴——无锡瑞城国际社区马赛公寓下层上层采用了mini别87市场借鉴——无锡瑞城国际社区马赛公寓市场借鉴——无锡瑞城国际社区马赛公寓8860~70平米复式公寓客厅=4.5x4.8独立厨房，独立餐厅主卧室=4.5x3.9主卫=降版浴缸客卫=带淋浴间收纳空间4房2厅3卫|空中MINI别墅下层平面上层平面复式奢华市场借鉴——北京石景山某项目60~70平米复式公寓客厅=4.5x4.84房2厅3卫89OFIS方块公寓——盒子阳台形成的丰富立面肌理总设计：斯洛文尼亚OFIS建筑设计事务所，公寓设计专家基本信息：位于南斯拉夫Slovenia的Ljubljana市，2007年建成，是位于高速公路边的一栋公寓楼。因其丰富的立面肌理和视觉效果而闻名。设计亮点：建筑高4层，地下两层，面宽58米，进深15米。建筑主体是东西朝向，考虑西晒和端头高速公路噪音的影响，公寓的阳台整体被设计为盒子形状，每层阳台的单元之间再切出一个30度角——方块感就是这样形成的。再加上错层的设计，形成连续的竖向界面——简单的模式形成丰富的立面肌理；相邻单元的外墙颜色还不同，感觉很丰富OFIS公寓的每个单元都有自己的阳台，面积从30平米的单间到70平米的小三房不等。它的用材标准主要包括橡木地板、花岗岩铺砌的卫生间和金属百叶窗。跟所有小户型一样，室内可以自由布置。市场借鉴——OFIS方块公寓OFIS方块公寓——总设计：市场借鉴——OFIS方块公寓90OFIS方块公寓——盒子阳台形成的丰富立面肌理OFIS方块公寓——91OFIS方块公寓——盒子阳台形成的丰富立面肌理30度阳台30度阳台二至四层平面OFIS方块公寓——30度阳台30度阳台二至四层平面92OFIS方块公寓——盒子阳台形成的丰富立面肌理西立面设计(连续的阳台)东立面设计(可以看到楼梯间)OFIS方块公寓——盒子阳台形成的丰富立面肌理西立面设计(连93ART4招商策略及团队生命力报告PART4招商策略及团队生命力报告P94招商成功关键词1、品牌主力店入驻2、推广手段3、丰富营销经验4、丰富招商品牌资源5、客户资源总原则

第一原则：传播效应的核心——轰动性[招商活动]第二原则：品牌效应的核心——品质感[视觉表现]第三原则：口碑效应的核心——执行力[招商执行]招商成功关键词1、品牌主力店入驻总原则95招商核心策略通过主力客户的成功招商所带来的磁石效应，吸引中小客户的进驻，并带动租金走高；在确定主力客户后，通过整合符合定位主题的成长型商户群体，为项目未来运营发展谋求空间最大化；主力客户的主要作用：提升项目整体形象解决大面积的压力成长型商户的特征：开始具有一定的品牌知名度没有大规模开店计划在未来3－5年内具有相当的发展潜力相对于成熟品牌具有较好的租金承受能力招商核心策略通过主力客户的成功招商所带来的磁石效应，吸引中小96推广策略推广策略一:抢抢商家推广策略推广策略一:抢抢商家97推广策略（一）抢占商家资源抢夺能在南京率先进驻的唯一领导牌，辐射能力就会加强，理论上特力屋、迪卡侬的幅射就是整个南京市。抢按照规划的业态，抢先引进在南京还很少进驻的知名商业品牌，每种商业业态都选取择各自的领导品牌。推广策略（一）抢占商家资源抢夺能在南京率先进驻的唯一领导牌，98推广策略二:抬推广策略推广策略二:抬推广策略99推广策略（二）技术抬高小铺位价值利用大卖场+家居饰品+品质超市+书店等零售主力店群的集体拉动作用抬高小铺位价值。抬按照规划的业态，主力店和次主力店的人流全部灌到小铺位上，利用主力店群的带动作用使小铺位价值抬高，20%的铺位实现80%的利润。推广策略（二）技术抬高小铺位价值利用大卖场+家居饰品+品100推广策略定向竞争策略三:推广策略定向竞争策略三:101推广策略（三）定向推广金网络和招商积累了部分客户资源，特别是一些大型商业项目的优质投资客户资源，可以为项目快速招商提供保证。定向利用金网络和招商两家公司的客户积累，直接实现主力店乃至小铺位大部分的定向推广和招商。推广策略（三）定向推广金网络和招商积累了部分客户资源，特别是102竞争策略四:商业地标化推广策略竞争策略四:商业推广策略103推广策略（四）商业地标化类似宁波天一广场的音乐喷泉，无锡金太湖国际城的光影水街、水幕电影等，他们都有自己象征性地标，它不仅是项目的，还是这个城市的地标。地标充分利用项目低覆盖率带来的空间，特别是项目中央广场，设置一些主题设施，使其成为本项目独特的标志和吸引力，使中央广场成为一个人流磁场。推广策略（四）商业地标化类似宁波天一广场的音乐喷泉，无锡金太104核心推广方式·针对本项目的特性以及所面临的客户群体来分析，我司有如下建议：主推SP活动：（可根据不同的销售阶段做相应的调整）·研讨论坛类社会活动·冠名式主题推广商业活动·公益性质的互动活动（政府、学校、环境保护机构、慈善机构等）

PR活动通过有效媒体从旁辅助造势新闻发布会媒体见面会互动奠基动土仪式核心推广方式·针对本项目的特性以及所面临的客户群体来分析，我105〖活动目的〗：聚集目标客户，集中进行项目推介。〖活动宗旨〗：规模创造倍赠效应。〖活动创意〗：备制1000枚限量版项目纪念金币（特殊纪念品），在售楼处开放日举办的鸡尾酒会上向嘉宾赠送，象征“财富”“旺势”，并告知项目信息与邀请入驻的诚意。〖活动组织〗：招商主办，金网络承办，南京政府、南京商业协会协办支持鸡尾酒会赠千枚金币〖活动目的〗：聚集目标客户，集中进行项目推介。鸡尾酒会赠千枚106团队生命力报告团队生命力报告107项目团队介绍项目团队介绍108109中国房地产领先发展的综合顾问机构金网络简介1997年8月，由中国信达资产管理公司、北京首创集团等出资设立，是中国本土最早成立的大型股份制房地产综合顾问机构之一！109中国房地产领先发展的综合顾问机构金网络简介1997年8109110企业构成110企业构成110111金网络置业历经长期的探索与实践，以“全客户主体、整合型服务、区域性布局、国际化标准”为企业定位，致力成为中国房地产领先发展的综合顾问机构。全客户主体为房地产领域的开发型、金融型、经营型和消费型投资主体提供市场研究与投资顾问、土地开发与物业发展、营销策划与销售代理、商用物业管理与经营、住区物业管理与经营、海外不动产顾问等专业服务。整合型服务不断完善从土地咨询开始，涵盖市场研究、项目定位、产品策划、融资招商、市场推广、销售执行、物业管理直至资产管理的全品种技术服务链，构建出一个全面、完整的房地产综合服务平台。区域性布局以企业运作为区域化运作核心，将全国化经验、人才及资源与本地化发展相结合，开展整合业务。国际化标准与国际领先的地产顾问企业进行广泛和密切的合作，建立战略伙伴关系，提升自身服务标准，形成全球化服务平台。服务体系111金网络置业历经长期的探索与实践，以“全客户主体、整合型111112东北区域事业部华北区域事业部西北区域事业部华东区域事业部西南区域事业部华中区域事业部5大专业公司6大区域事业部16城市作业1200名员工1000亿销售额1300万平米销售面积吉林长春沈阳北京天津石家庄太原西安重庆成都武汉长沙合肥业务覆盖112东北区域事业部华北区域事业部西北区域事业部华东区域事业112113KINVO–REPRIS【金网络城市房地产项目信息系统】KINVO–KOA【知识管理平台】KINVO–GOLDGIS【市场数据系统】KINVO–GoldenSurvey【购房消费者研究体系】资源平台113KINVO–REPRIS【金网络城市房地产项目信息113114为开发商成就品牌!洞悉市场潮流及客户需求，通过建筑提升价值、通过营销创造价值，塑造项目品牌和发展商品牌，所代理项目荣获各类专业奖项。经典项目114为开发商成就品牌!洞悉市场潮流及客户需求，通过建筑提升1141152005年、2006年、2007年、2008年蝉联由国务院发展研究中心、清华大学房研所、搜房机构联合评定的中国房地产策划代理综合实力

TOP102006年、2007年、2008年由中国住交会机构、博鳌论坛评定CIHAF中国房地产综合服务商TOP10中国房地产最佳全程顾问服务商2000～2009年，连续9年北京地产金牌10大代理行，位列前3甲

企业荣誉1152005年、2006年、2007年、2008年200115116受人之托

忠人之事提供自企业战略研究、企业经营管理咨询顾问、直至项目全程策划销售代理、后期物业管理及运营的“一站式”服务体系；先后为首创集团、中铁地产、首开股份、光大地产、中信地产、北化地产、中房地产、城开地产、正大地产、罗顿股份提供企业发展战略咨询、项目全程策划及代理等专业服务，与中国知名房地产品牌企业共同成长、成就业绩!合作伙伴116受人之托提供自企业战略研究、企业经营管理咨询顾问、116117金网络商业管理公司致力于商业地产的研究，为商业项目提供策划、招商、运营以及资产管理等专业服务，通过精准的定位、专业的运营，实现业主商用物业的保值、增值。117金网络商业管理公司致力于商业地产的研究，为商业项目提供117118运营模式全方位持续提升项目的附加值，有效抵御市场风险商业地产运营研究商业运营资产管理策划顾问招商代理运营管理立足商业项目运营管理一个研究平台两个运作层面三大业务板块118运营模式全方位持续提升项目的附加值，有效抵御市场风险商118119金网络商业管理公司执行董事清华大学工商管理硕士“地产新十年关键竞争力考察”活动发起人2007年中国知识管理人物核心团队

宋非

就读于南开大学管理系和清华大学经管学院，获经济学学士和工商管理硕士学位，房地产行业从业逾十载，先后供职于万通、泰禾、金网络、网略等知名房地产开发企业、顾问机构，对区域规划以及房地产企业的战略定位、组织运营、知识管理、项目运作等具有丰富的实务经验和系统的方法论梳理。2007年8月—2008年2月，在建设部住宅与房地产业司、中房协的大力支持下，宋非女士发起“地产新十年关键竞争力考察”活动并亲自带队调研了4大区域、18个城市的房地产市场，走访了80家具有良好成长性的优秀房地产企业，就区域发展、产业升级、主题地产、项目运营、企业发展等与调研企业高层进行了深入交流，采撷到大量行业百强市场化发展进程中的实战案例，其务实的工作作风、深厚的理论功底赢得了建设部领导的高度肯定和参访企业的广泛赞誉。119金网络商业管理公司执行董事核心团队宋非就读于南119120RobertTaylor先生是有着30年收购和管理住宅、办公楼、商业等高端物业的美国房地产资深顾问，美国房地产CRE的顾问，注册购物中心经理（CSM），注册物权经理（CPM），以及注册国际物权专家（CIPS）。Taylor先生于1978年创建REMM（联美）房地产集团，主要经营美国西海岸的购物中心、写字楼以及住宅型物业，客户包括各大财团、退休基金以及国际投资商。REMM（联美）集团还是加利福尼亚州的一级土地开发商和投资方，在北加州著名的Oroville湖边，拥有将近二千英亩的度假区项目。在创建REMM（联美）集团之前的1971年至1978年间，Taylor先生是美国著名的RobertA.McNeil财团的区域副总裁，负责管理加州10,000套公寓的投资项目，以及2,000,000平方英尺的商业地产。RobertTaylor金网络商业管理公司顾问美国REMM（联美）房地产集团董事长国际房地产联盟成员国际产权顾问认证资格核心团队120RobertTaylor先生是有着30年收购和管理住120121

马威

金网络商业管理公司招商总监主要服务于中粮地产、万科地产、均瑶集团、倚能集团、西安曲江新区等企业。有着多年商业项目招商运营管理工作经验，熟悉商业定位和规划、商业招商组织和执行、商业运营及后期管理等，熟悉商业招商操作流程、招商渠道，熟悉国内外知名品牌（尤其购物中心类品牌及餐饮、娱乐、服务配套等品类），具有良好品牌资源和稳定的商户资源；有成功商业项目招商和经营管理经验。成功案例：北京西单大悦城沈阳中粮大悦城武汉铜锣湾广场西安曲江国际会展产业园西安大唐不夜城宜昌均瑶国际广场武汉沿江一号MALL兰州倚能假日时光柳州谷埠街国际商城

殷倩

金网络商业管理公司策划经理主要服务于中粮地产、华润地产、融科智地、华侨城、金隅集团等企业。充分了解主要城市商业地产市场概况、变化趋势以及商家对商业项目的需求，熟悉商业地产战略研究、招商及经营管理相关工作。掌握综合性项目整体运作思路。成功实现项目前期定位向实际招商的稳着陆。依据开发商租金要求综合考衡品牌，将最能体现项目特点并能够创造租金收益的品牌成功引进。善于全方位思考把握项目定位，有完善的项目实际运作经验。成功案例：北京朝阳大悦城华润.凤凰城天津金茂广场成都华侨城联想融科资讯中心NAGA上院百旺新城金隅滨海森林庄园核心团队121马威金网络商业管理公司招商总监主要服务于中粮地121122

张汶

金网络商业管理公司推广总监

胡之薰

金网络商业管理公司开发总监曾任职中国远洋集团、英特尔（中国）有限公司、北京融创公关顾问有限公司。具有10年的公关活动策划及运作经验，熟悉公关活动的各个环节，拥有极强的活动策划能力及执行能力，并且拥有跨国项目运作经验。运作过的活动涉及多个行业及领域。从少则几十人的高端活动，到多则上千人的大型庆典。积累了相当丰富的资源及现场操作经验。策划并执行过活动类型有，政府公关类、庆典类、品牌营销类、品牌联合互动类、影视娱乐类、大型展览展示类等。与各类演出公司、制作公司及演艺经纪公司均有良好的合作关系。成功案例：IBM公司2004年合作伙伴大会赛门铁克2005年用户大会网域科技2005年渠道商大会2007年英特尔IDF展览3天金网络10周年庆典天津首创溪堤郡开盘活动江南一号开盘活动无锡隽府奥运活动电影《寻找周杰伦》内地的发行及周杰伦影迷见面会《恋爱中的宝贝》电影贴片广告代理及媒体见面会上海港集装箱突破1000万箱庆祝酒会长期服务于中信地产、五矿集团、和记黄埔、中坤集团、香港恒基兆业等知名企业。曾任职顺驰（中国）北京公司、《中国房地产报》、《中国管理物业管理》杂志等单位；现兼任建设部《中国地产》及《中国住房》杂志新闻部主任、中国企业公民委员会事业发展部副主任；擅长活动策划，公关及市场营销。成功案例：2006年中国风景名胜区二十五周年综合成就展2007海口地产开发论坛2006、2007、2008三届中国CIHAF住交会策划招商2006、2007、2008“牵手幸福”中国地产慈善晚宴2008、2009北京CBD国际商务节----中国城市论坛北京峰会

熊晓哲

金网络商业管理公司综合管理部经理西安交通大学管理学硕士，多年房地产开发与项目咨询经验，曾服务于21世纪不动产中国总部等知名企业。从事多年房地产开发企业的人力资源管理，熟悉开发管控运作流程。担任纽交所上市公司培训负责人期间，为全国加盟商提供培训支持。曾分别作为房地产管理咨询项目的甲方和乙方，深度参与数个项目。目前负责金网络商业管理公司人力行政工作，为项目提供智力支持。擅长领域：房地产开发企业绩效管理培训课程研发、推广及实施房地产特许经营行业的运营管理支持核心团队122张汶金网络商业管理公司推广总监胡之薰金网络122THEENDTHANKSTHEENDTHANKS123招商紫金山商业项目定位报告招商紫金山商业项目定位报告124招商紫金山项目商业发展综述125招商紫金山项目商业发展综述招商紫金山项目商业发展综述126招商紫金山项目商业部分的定位必须实现两个目标:第一、确保后期的运营成功，实现商业物业的永续增值；第二、对住宅部分的定位提供有力支撑，提升住宅价值。目前住宅已定位为南京顶级豪宅，如何立足于住宅项目这一定位，弥补住宅定位在附加值提升上的不足，是本项目商业部分开发、运营的特殊使命。招商紫金山项目商业部分的定位必须实现两个目标:第一、确保后期127商业地产运营的目标凯德置地、西蒙、GGP大规模复制、资本市场支持第一个项目运作成功之后开始项目复制，全国布局。如万达集团、华润置地、中粮置业……….初始阶段，第一个项目项目运作项目复制资本运作商业地产的运作轨迹是一个阶梯式跨越性发展模式，从一个项目的辛苦运作，总结经验到集团一系列项目的复制发展，最终走向资本市场的发展道路。需要的是集团对于商业地产的信心和决心，以及对项目的期望程度。复制以招商为品牌的商业综合体，是本项目所担负的历史使命，这也决定了项目的招商及运营就至关重要！商业地产运营的目标凯德置地、西蒙、GGP第一个项目运作成功128商业规划主题定位、业态规划、空间利用运营管理根据项目区域及周边环境因素确定商业的主题契合商业主题，规划商业业态构成合理规划商业空间，使商业价值最大化创建商业地产运营模式确保高效招商构建运营架构保证商业持续经营搭建平台、提升价值项目使命商业规划主题定位、业态规划、运营管理根据项目区域及周边环境129Contents目录PART1：宏观市场分析及项目本体解读PART2：商业发展定位分析及业态思考PART3：项目建筑空间设计及方案优化PART4：招商策略及团队生命力报告Contents目录PART1：宏观市场分析及项目本体解读130ART1宏观市场分析及项目本体解读PART1宏观市场分析及项目本体解读P131仙西新市区城市规划仙西地区是南京市三大新市区之一，是南京都市发展区内的区域副中心，是南京新经济发展的主要空间，以发展高等教育和高新技术产业为主；是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。仙西地区到2020年总人口将达到88万人！仙西新市区城市规划仙西地区是南京市三大新市区之一，是南京都市132截至2009年末，南京市常住人口超过800万人，GDP和社会消费品零售总额分别为4230.26亿元和1961.58亿元，社会消费品零售总额占GDP比重达到46%。2009年城镇居民可支配收入突破2.5万元，居民收入和消费支出维持高速增长，位居江苏省内前列，仅次于苏州和无锡。这反映了南京居民个人财富及消费潜力增长强劲。南京零售市场也被带动上扬，2009年零售总额同期增长达18.8％。南京市整体经济正处于持续上升阶段，零售市场与整体经济表现的关系密不可分，这表现了南京的零售市场存在庞大的发展空间。南京市社会消费品零售总额(单位:亿元)城市居民消费水平指标截至2009年末，南京市常住人口超过800万人，GDP和社1332009年全年南京居民在外用膳价格上升4.4%，衣着涨幅0.5%。12月南京CPI同比涨达2.9%，预计今后物价水平仍将继续上涨。2009年外商直接投资达23.9亿元，外资规模仅居苏州、无锡之后，位列全省第三。外资商业进入南京市已有数十家，如百货业的金鹰、大洋，超市业的麦德龙、家乐福、沃尔玛、易初莲花等。随着外资商业的大举进入，今后的零售业竞争将会更加激烈，市场格局也会随之调整和提升。消费意愿逐渐改善，外商市场信心不断提升南京零售业有庞大人口支持在2009年底，南京市常住人口已超过800万，近5年平均增长率达到2.25％。到访旅客数量十年间平均升幅超过15％。南京市零售业拥有良好宏观经济条件支持，本身人口庞大，经济增长强劲。这印证了市场还有很大的发展空间。南京居民消费意愿增强，人口基数不断加大2009年全年南京居民在外用膳价格上升4.4%，衣着涨幅0.134库存：主要集中在城中、江宁、浦口和河西，其中城东板块仅占商业待售房源的2%，仙林板块仅占1%。供求比：仙林、江宁、城北供小于求，形势乐观从供需情况看，城东和仙林的商业地产潜力巨大009-2010年南京商业地产城东片区潜力巨大库存：主要集中在城中、江宁、浦口和河西，其中城东板块仅占商业135供求：双双小幅增长月度变化：上市量有所反复，成交量攀升南京商业市场稳步上扬，新区幅度较大成交量区域分布：江宁、河西占据半壁江山，其中城东占2%，仙林占2%。成交量同比增长：城南、城北、河西增幅最高供求：双双小幅增长月度变化：上市量有所反复，成交量攀升南京商136从分布区域来看，商业地产项目主要集中在各板块中心地段，主要表现为区域商业中心、跟住宅区相对分离社区中心、各类专业市场和住宅的底层商铺四大类。如城南的明发商业广场、河西江东板块的万达广场等；2009年新增商业地产最密集的是河西商圈，尤其是以万达为首的中部江东、南湖片区，和规划中的奥体南部片区，呈现“数量多、体量大”的特点；政府商业规划相对滞后，现有商业放量基本为开发商行为，且多以住宅配套商业为主，商业布局呈现出分散发展的趋势；目前市场空置量增加，空置面积主要汇集于住宅配套商业，集中商业则相对发展较好；2009年城东板块商业上市量仅1.48万平方米，而成交则只有0.68万平方米。南京商业地产成交和调查显示，综合体集中商业受追捧从分布区域来看，商业地产项目主要集中在各板块中心地段，主要表137供求：双双小幅增长（09年，全市商业用房上市面积87万㎡，同比增长9%；成交面积57万㎡，同比增长4%)月度变化：上市量有所反复，成交量稳步攀升（上市量来看，2-7月份逐月走高；从成交量来看，基本呈现出稳步攀升的态势）成交量区域分布：江宁、河西占据半壁江山（两个区域销售型商业的成交量分别占全市总量的31%和23%，合计占到54%）成交量同比增长：城南、城北、河西增幅最高（城南、城北、河西销售型商业的成交量增幅分别达到380%、307%和273%）供求比：仙林、江宁、城北供小于求，形势乐观（仙林虽然成交量不大，但是09年新增供应极低，全年供求比只有0.19）库存：主要集中在城中、江宁、浦口和河西（分别占全市总量的24%、22%、15%和15%，合计约76%，其中仙林和河东仅占1%和2%）商业市场成交主要集中在江宁和奥体新区域供求：双双小幅增长（09年，全市商业用房上市面积87万㎡138从规划来看，城市扩张带动商业布局更新，商业资源分布明显偏向于城市中部和西部。东部明显不足，难以满足城东环紫金山豪宅片区消费需求。区域副商业中心在大城东地区还没有形成。受地产商产品规划及开发进度影响，目前孝陵卫/仙林金鹰并未形成大城东的商业中心。级别数量名称市级商业中心2个新街口、河西（规划建设中）市级副商业中心主城3个湖南路、夫子庙、火车南站新区3个江宁、浦口、仙林地区级副商业中心主城10个中央门、迈皋桥、热河路、中保村、江东门、瑞金路、安德门、石门坎、孝陵卫、河西南部新区17个江宁、浦口、仙林大城东板块商业属于空白区，潜力巨大资料来源：南京市商业网点规划（2004—2010)从规划来看，城市扩张带动商业布局更新，商业资源分布明显偏向于139街道人口将由现在的3.5万增加至近47万人。项目区域城市人口分布与统计分析马群片区主要项目概况仙林新市区城市规模规划1、

人口发展规模

2010年，城市人口24万；

2050年，城市人口80万。

2、

城市建设用地发展规模

2010年，城市建设用地22.6平方公里，

人均城市建设用地94.2平方米；

2050年，城市建设用地62.4平方公里，

人均城市建设用地124.7平方米。项目名称建筑面积总住户总人口南湾营82万方1796248000百水家园13.29万方15084526百水芊城社区（含百水家园）--400000芝嘉花园25万方26028008紫园15万方5431737天泓山庄23万方25007500海军医地块-约20006000合计27115469771南湾营紫园百水家园芝嘉花园天泓山庄海军医地块太阳城天悦花园本案街道人口将由现在的3.5万增加至近47万人。项目区域城市140科研院所：江苏省农科院、南京植物研究所、南京农业机械化研究所共计4个；科技、软件企业：三宝科技、钢加集团、信天游实业、凯米科技、网商科技等共计101个；企事业单位：立力煤矿机械公司、轻工机械集团顺通公司、南土仪有限公司、中山园林建设有限公司、中山陵经贸公司、中山陵旅游公司共计32个；驻街部队：临汾旅（179师）、73688部队、73698部队、83115部队、73096部队等共计12个；学校：南京师范、南京邮电大学、南京财经大学、南京理工大学、南京农业大学、南京体育学院共计院校24所；住宅小区：天弘山庄、百水芊城、南湾营、东郊小镇、麒麟山庄、共计21余个；南京理工大学马群中学轻工机械集团顺通公司立力煤矿公司钟山学院交通技师学院马群科技园西村靶场83115部队73096部队军区司令部农场南京技师学院徐庄软件园南京农业大学73688部队、73698部队65411部队、73061部队南京工程职业学校南京师范本案雁鸣山庄仙居雅苑项目周边主要企事业单位分布图（周边5公里范围内）科研院所：江苏省农科院、南京植物研究所、南京农业机械化研究所141南京立体交通优势明显，显著扩大了城市的地位以及对外经济文化等辐射的范围。老宁杭路2010底扩建，主城到汤山全程十车道，沿线马群、麒麟、汤山将纳入主城。地铁将在今年5月形成东南西北贯通全城，本项目位于地铁2号线马群站出口。本项目处于马群老商业中心地带，有一定的消费惯性。截至2009年末，南京市城镇住户每百户的家用汽车拥有量为13.5辆。马群区域为城东交通的重要枢纽，拥有大量的人流，商业辐射力较强，具备良好的商业发展机会与条件；项目区域未来交通完善，对未来人流形成一定保障12条公交线路地铁绕城公路沪宁高速京沪高速马群客运站项目交通枢纽南京立体交通优势明显，显著扩大了城市的地位以及对外经济文142项目周边业态单一，以满足基本居民生活为主项目周边业态单一，以满足基本居民生