这年1月武汉市城市房地产评价报告的学案

这年1月武汉市城市房地产评价报告的学案目录第一部分武汉市经济与社会发展状况分析第二部分武汉市房地产市场发展分析第三部分武汉市房地产宏观政策分析第四部分城市总体评价第一部分武汉市经济与社会发展状况分析1.1城区面积指标城区总面积：8494.41平方公里主城区面积：281平方公里1.2城区人口指标全市户籍人口：838万全市常住人口：891万人口密度：1049人/平方公里第一部分武汉市经济与社会发展状况分析

武汉市主城区的概念武汉市根据城区发展的规划分成：主城区、发展区和农业生态保护区三大区域。其中主城区为江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区等7个中心城区三环线以内的区域。在主城区内，以改善人居环境为重点，开展环境综合整治，合理布局生态景观，完善城市环境基础设施，加快搬迁重化工业，突出居住、金融商贸、科教文化的功能。发展区为主城区周边正在开发建设、即将开发建设的区域，包括东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区、规划建设中的化工新城，以及距主城15—25公里范围的阳逻、吴家山、蔡甸城关、常福、纸坊、前川、邾城、纱帽等8大城镇。青山区洪山区武昌区汉阳区硚口区江汉区江岸区1.3GDP指标

武汉市经济已经步入持续稳定快速增长的发展通道，近三年来GDP年平均增长率高达18%，09年在全球经济低迷时实现了3961亿元的GDP产值，保持了15%的增长速度。特别是人均GDP在2008年实现24.77%的增长率，达到47267元第一部分武汉市经济与社会发展状况分析1.4人均可支配收入情况

武汉市城镇居民收入水平大幅提高，生活水平逐步改善，2008年人均可支配收入16712元，同比增长约16.4%。第一部分武汉市经济与社会发展状况分析第二部分武汉市房地产市场发展分析

武汉市经过几年房地产市场的快速发展，已经进入一个相对平稳发展的阶段，因此可以预计武汉市未来房地产开发投资额/固定资产投资额比值将保持平稳态势。（1）房地产投资与社会固定资产投资第二部分武汉市房地产市场发展分析2.1宏观指标（2）商品住宅销售均价03年以来，武汉商品住宅均价呈现上升趋势，其中，05年、07和08年涨幅最高，达到约20%以上，07年经历了一次较大拉升，08年刚兴需求得到释放，供货量少，价格有所拉升，但涨幅下降。随着09年供货量的增加，价格攀升但涨幅继续回落。2.1宏观指标第二部分武汉市房地产市场发展分析第二部分武汉市房地产市场发展分析2.1宏观指标（3）09年武汉市主城区各月商品住宅成交套数和均价2009年，武汉市主城区商品住房共成交73852套，与2008年同期相比增加32283套，增幅为77.66%，平均每月成交6154套;2009年，武汉市主城区成交均价为5812.53元/平方米，同比上涨6.38%。

从上下图可看到，自2003年以来，武汉市商品住宅新开工面积与施工面积的比值基本上在0.45左右浮动，没有异常变化，但整体趋势呈下降状态。表明未来2-3年将会出现一定的供需缺口。

（1）新开工面积/施工面积第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较

（2）施工面积/销售面积

自2004年以来该比值呈下降趋势，施工面积增幅小于销售面积增幅，市场消化能力逐步增强，至2008年，销售量减少，施工面积与销售面积比值拉大。.2.2相关指标比较第二部分武汉市房地产市场发展分析

武汉市经过几年房地产市场的快速发展，已经进入一个相对平稳发展的阶段，因此可以预计武汉市未来房地产开发投资额/固定资产投资额比值将保持平稳态势。（3）房地产投资与社会固定资产投资第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较（4）新增住宅用地可建面积

/商品住宅新开工面积注：数据来自武汉市房产管理局

大部分存量土地在03-05年期间得到较充分释放，06年，受宏观调控政策的影响，土地市场供应量极度萎缩，所以比值明显偏小。进入07年土地市场放量明显，开发商手中待开发土地数量明显增大。预计未来两年内可供开发面积有所放大，一定程度上也抑制后市房地产价格的快速攀升。第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较（5）商品住宅价格增幅

/人均GDP增幅注：数据来自武汉市房产管理局和武汉市政府国民经济和社会发展统计公报第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较

从上图我们可以看到，武汉市商品住宅均价的涨幅远高于银行实际利率，显示出较高的房地产投资价值；另一方面，05和07年是武汉市房价波动较大的两年，房价上涨过快，已经与武汉市GDP的涨幅有明显的差距。房价虽然呈现较快速的增长趋势，但是仍然符合城市经济发展状况的，与近年国内很多大中城市房价增长幅度远大于人均GDP增长幅度的情况相比较而言，武汉市房价泡沫成分较少。未来武汉市房地产市场将进入一个相对平稳健康的发展时期。第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较（7）房价收入比注：数据来自武汉市房产管理局和武汉市政府国民经济和社会发展统计公报注：房价收入比＝预销售均价*90/人均可支配收入*3房价上由以上数据可知，武汉市近几年人均可支配收入增幅平稳，但房价在05年和07年有两次较大幅度的增长，所以比值出现异动。表明武汉市居民虽然家庭收入的增长，但随着房价的增长，住房消费的承受能力未见增强。今后，随着宏观调控政策的落实，特别是国家一系列调控措施的实施，将在控制升速度的同时，严格控制中小户型比例，由此将控制商品住宅的总价，房价收入比将出现下行趋势，控制在比较合理范围内。第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较

（8）新建商品住宅空置率空置面积在07年有较大幅度的下降，表明市场需求旺盛。注：数据来自武汉市房产管理局2.2相关指标比较第二部分武汉市房地产市场发展分析（9）租金/价格比

江岸区江汉区硚口区典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2中侨观邸（2房2厅110平米精装修）

时代豪苑（2房2厅133平米简装）

万豪国际（2室2厅120平米精装修）

新世界中心汇豪邸（2房2厅108平米精装修）香港映象（2房2厅86平米简装）江山如画（2房2厅108平米简装）年租金54000.0036000.0060000.0055200.0014400.0020400.00销售总价1000000.001460000.00720000.001180000.00576000.00864000.00租金/价格0.050.020.080.050.030.02

汉阳区洪山区武昌区典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2都市兰亭（2房2厅75平米精装修）世贸锦绣长江（2房2厅97平米简装）金地格林小城（2房2厅90平米精装修）银海雅苑（3房2厅86平米精装修）凯乐花园（2房2厅98平米精装修鹏程惠园（2房2厅88平米精装修）年租金24000.0028800.0018000.0028800.0024000.0033600.00销售总价600000.00776000.00540000.00680000.00730000.00660000.00租金/价格0.040.040.030.040.0420.05

青山东西湖此比值相比往年明显下降，表明投资客会减少。

典型住宅1典型住宅2典型住宅1典型住宅2江南春城（2房2厅92平米精装修）青合仕家（2房2厅97平米精装修）四季花城（3房2厅92平米精装修）常青花园（2房2厅99平米简装）年租金16800.0018000.0015600.009600.00销售总价550000.00530000.00414000.00495000.00租金/价格0.030.030.040.02第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较（10）商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅增幅

从上表我们可以看到，武汉市人均可支配收入涨幅逐年增高，显示出城市居民消费能力的增强，而房价涨幅则是在2005年达到一个高峰，06年受宏观调控之后就开始回落。而2007年房价又有大幅的上升。预计未来两年房价增幅有所减缓，逐步回归理性。

注：数据来自武汉市房产管理局和武汉市政府国民经济和社会发展统计公其中人均储蓄余额=武汉统计局公布城乡居民储蓄余额/武汉市户籍人口第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较

（11）商品住宅价格增幅/

（人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅

这一指标来辅助判断房价水平与居民收入水平是否匹配。此项指标从侧面印证居民的经济实力，除04、05年房价上涨过猛，06年明显回落，基本上房价水平与居民收入水平相匹配。注：数据来自武汉市房产管理局和武汉市政府国民经济和社会发展统计公其中人均储蓄余额=武汉统计局公布城乡居民储蓄余额/武汉市户籍人口第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较（12）房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额

从以上数据可得，各项指标保持平稳，上下波动不大。表明银行资金继续大量投入房地产行业，对整个行业前景的看好，但多投资过热也有一定的把控。注：全社会企业贷款余额数据来自招商银行，房地产开发贷款余额数据来自建设银行。第二部分武汉市房地产市场发展分析2.2相关指标比较土地市场——房地产开发市场的“晴雨表”成交量01年至05年，武汉市土地中心土地成交量逐年上涨，06年受国家宏观调控政策影响，回落明显，07年放量明显。成交价格土地成交价格迅猛上涨，地王不断涌现，区域性楼面价格屡创新高。第二部分武汉市房地产市场发展分析2.3土地市场状况(1)武汉市历年土地成交情况年份出让面积（㎡）总建筑面积（㎡）成交总价（万元）每亩单价(万元/亩)楼面地价（元/㎡）出让宗数未出让宗数200318647333707204361575129.39753311200420913965375578727050231.813535312005226243658485341181222348.12020368200614816343344089609490274.21823(2472)49320074582617123385563162960460.42563615

与2006年相比，2007年度中心城区土地市场成交土地的面积、规划可建规模、成交金额、土地价格均有较大幅度增长，土地放量明显。第二部分武汉市房地产市场发展分析2.3土地市场状况

2007年东湖高新出让土地面积、可建面积、成交金额基本上都是去年的一倍，受限价地影响，土地价格基本和去年持平，略有增长。如除去限价地，则楼面地价为2152元/平方米，较去年增长了13.1%。由此可见，市场对土地仍有较大的需求，促使土地价格不断上涨，屡创新高。

出让面积（㎡）总建筑面积（㎡）成交总价（万元）每亩单价(万元/亩)楼面地价（元/㎡）出让宗数20067582771207385198570174.616455200713424512394738401296199.4167612（2）2006-2007年东湖高新技术开发区市场供地情况2.3土地市场状况第二部分武汉市房地产市场发展分析（3）各用途土地情况分析

用途年度出让面积（万方）总建筑面积（万方）成交价（万元）每亩单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）出让宗数居住用地2003127.47201.3913597571.167516200445.41100.84143870211.21427172005136.22328.2557932273.1170014200656.29125.96268740318.3213422200794.44233.46746750527.4319921总计459.83989.85——————90居住兼容商业金融用地200339.43115.95132420223.91142142004128.1355.2430970224.3121324200578.85226.55581570491.7256712200654.79161.59266940324.81652172007353.26976.392354740444.6241234总计654.431835.68——————101商业金融业用地200319.5853.39129190439.924203200435.6481.53152210284.7186712200511.1830.1141720248.8138610200637.0846.8673810132.715751020077.8121.2758410498.827465总计111.29233.16——————40工业地20072.752.75306074.211131注：未含东湖高新土地信息2.3土地市场状况第二部分武汉市房地产市场发展分析2003-3007年武汉市中心城区各用途土地出让情况一览表

由上图表可知，武汉市中心城区历年来住宅类土地交易价格呈逐年上升态势，07年每亩单价同比增长了65.7%，楼面地价同比增长了49.9%；居住兼容商业类成交价格增幅分别为36.9%和46%；商业金融业类成交价格增幅分别为75.9%和74.3%。住宅类用地出让宗数与去年基本持平，单宗出让地块规模明显偏大。居住兼容商业类用地成为07年出让的重头戏，商业金融业类用地出让规模减小。总体而言，2007年开发商对武汉楼市明显看好，土地市场异常火暴，成交活跃，成交量和价格不断创新高，对纯住宅类和居住兼容商业用地大力追捧，由此可见一斑。从另一方面可知，市场中住宅类用地的供给量不能满足需求，购买力仍就旺盛。虽然国家对房地产的土地、金融、交易等宏观调控政策的频频出台，仍然阻止不了房地产业的持续升温，阻碍不了开发商对后市的看好，也抑制不了自住行购房者的需求热情。2.3土地市场状况第二部分武汉市房地产市场发展分析第三部分武汉市房地产宏观政策分析武汉市城市总体规划第三部分武汉市房地产宏观政策分析3.1武汉市总体规划

2010年2020年市域新城主城市域新城主城常住人口845120415970180450其中城镇常住人口650120415770180450流动人口—25130—35160其中：暂住人口—2085—28110年份城市常住人口(万人)城市实际居住人口(万人)城市建设用地(km2)人均城市建设用地(m2/人)2005390426311732010415458343.374.92015435488390.4802020450505427.584.7（1）武汉市人口规划（2）2020年武汉市各项用地指标规划第三部分武汉市房地产宏观政策分析3.1武汉市总体规划（3）城市产业布局规划至2020年，重点建设六大产业区：东西湖食品、农副产品深加工区沌口、常福汽车制造业基地阳逻新材料工业园北湖武汉化工城化工产业园光谷、庙山光电子产业园庙山新区生物工程及医药产业园第三部分武汉市房地产宏观政策分析3.1武汉市总体规划第三部分武汉市房地产宏观政策分析3.1武汉市总体规划（4）城市工业布局规划至2020年，初步成六大工业区：黄金口汉正街江汉黄浦路湛家矶工业园青山环保工业园第三部分武汉市房地产宏观政策分析3.1武汉市总体规划（5）城市居住规划至2020年，形成六大居住组团：南湖新城（基本建成）四新组团（在建）古田板块（基本建成）后湖新城（已规划）东湖新城（已规划）关山板块（基本建成）第三部分武汉市房地产宏观政策分析3.1武汉市总体规划3.1武汉市总体规划第三部分武汉市房地产宏观政策分析3.2武汉市房地产开发“十一五”专项规划武汉房地产开发“十一五”专项规划武汉住房发展“十一五”规划纲要调整住房供应结构优化住房空间布局完善配套设施加强住房保障发展节能省地型住宅第三部分武汉市房地产宏观政策分析（1）武汉轻轨及地铁的轨道交通规划建设

至2010年左右，武汉市将投入194亿元，率先初步建成轨道交通一、二号线，形成“十”字形轨道交通骨架。一号线将吴家山、堤角两个新兴城市经济区，与汉口商贸中心区联系起来，是汉口地区贯穿东西的客运交通走廊。二号线（常青花园－鲁巷）连接居住区、商业区、交通枢纽和城市新区，过江隧道沟通长江两岸。武汉的城市轨道交通（轻轨、地铁等）线网将达215公里，将承担50％的市内客运任务。3.3武汉市重点建设项目第三部分武汉市房地产宏观政策分析第三部分武汉市房地产宏观政策分析（2）王家墩中央商务区建设（CBD）王家墩商务区规划控制范围为汉西路以东，发展大道以南、常青路和青年路以西、建设大道以北，总用地面积7.41平方公里。2005年—2020年，全面建成商务区，形成经济聚集、商务汇集的“华中之中，武汉之心”,其交通便利，区位优势突出，是城市快速干道、轨道交通及机场高速路的结合点。3.3武汉市重点建设项目第三部分武汉市房地产宏观政策分析王家墩中央商务区（CBD）效果图3.3武汉市重点建设项目中心广场立面效果图第三部分武汉市房地产宏观政策分析（3）武汉新区建设

武汉新区以“两江一路”（即长江、汉水、武汉市外环线）围合的扇形区域为规划范围，面积368平方公里，相当于目前武汉主城建成区的面积。武汉新区在行政范围上包含现在的汉阳区、武汉经济技术开发区和蔡甸区的一部分。规划到2020年人口达到100万。总体发展框架是建设“三大特色功能组团、六湖连通的水系生态网络、五纵五横的道路骨架”。“三大特色功能组团”包括汉江组团、沌口组团和四新组团；“六湖连通”包括墨水湖、南太子湖、龙阳湖、三角湖、北太子湖、后官湖；“五纵五横”是指纵向的十升路、芳草路、梅子路、拦江堤路、滨江大道，横向的琴台路、汉阳大道、二环线、三环线、沌阳大道。3.3武汉市重点建设项目第三部分武汉市房地产宏观政策分析3.3武汉市重点建设项目月湖文化主题公园3.3武汉市重点建设项目六湖连通工程示意图第三部分武汉市房地产宏观政策分析四新中心区整体规划3.3武汉市重点建设项目第三部分武汉市房地产宏观政策分析四新中心区整体规划3.3武汉市重点建设项目世贸集团（鹦鹉洲地块）开发面积：160万M2瑞安集团（鹦鹉洲地块）开发面积：145万M2和记黄埔（花楼街、江汉路）开发面积：51万M2武汉地产集团（武珞路丁字桥）开发面积：106万M2（4）武汉两江四岸建设开发

第三部分武汉市房地产宏观政策分析（5）新武汉火车站规划

新武汉站选址青山区杨春湖东侧，毗邻三环线，左侧依武青四干道，右侧邻沙湖大道、中北路，地下6米处接通拟定武汉轨道交通4号、5号线；周围设置长途汽车、公共汽车、出租车、车辆停车场、旅馆等客运服务设施。3.3武汉市重点建设项目第三部分武汉市房地产宏观政策分析3.3武汉市重点建设项目第三部分武汉市房地产宏观政策分析（6）过江通道建设——天兴洲大桥

天兴洲大桥是世界上第一座四线铁路公铁两用斜拉桥，荷载标准为上层双向6车道公路，时速80公里，下层4线铁路，时速可达200公里，是目前世界上荷载最大的公铁两用桥。项目已于2004年9月28日正式开工，预计2009年建成通车。第三部分武汉市房地产宏观政策分析3.3武汉市重点建设项目（7）过江通道建设——青岛路过江隧道

武汉长江隧道位于长江大桥、二桥之间，北接汉口大智路，南通武昌友谊大道（远期穿越沙湖与中北路衔接），是解决主城过江交通的一条城市主干道。隧道全长约3.7公里，双向4车道，设计车速50公里/小时。目前隧道竖井已经形成，开始向江底掘进，预计2009年建成通