某市曲院风荷推广策略课件

某市曲院风荷推广策略课件Emperor13序2011年推售重点：高层大户+宽景洋房Emperor13序2011年推售重点：Emperor13序推广策略关键点：高层大户：以大户型产品优势引起客群对居住价值的认同，

强化产品价值宽景洋房：以客户心理需求为诉求，从产品中发掘更深层次

的精神价值Emperor13序推广策略关键点：高层大户：以大户型产品优Emperor13序两手抓两手都要硬！Emperor13序两手抓两手都要硬！Part1-调控新政解读Emperor13Part1-调控新政解读Emperor13Emperor13全面限购细则：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。政策解读：限购范围由去年的市内六区扩大至全市范围，以家庭为单位，天津本地户籍购房者限购三套房，外地户籍购房者限购二套房。该政策对靠办蓝印户口拉拉动销售的项目打击较大。Emperor13全面限购细则：对已拥有1套住房的本市户籍居Emperor13税收征管细则：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，堵塞通过"阴阳合同"产生的税收漏洞。政策解读：打击炒房，从根本上规范二手房市场，打击部分短线投资客对于楼市的影响。加大了对于土地增值税的管理力度，从源头规范开发商的开发销售流程，保障房地产市场的稳定。Emperor13税收征管细则：对个人购买住房不足5年转手交Emperor13差别化信贷细则：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。政策解读：提升二套房认购门槛，抑制投资需求，保证市场合理刚性需求。对于改善型客群具有较大的冲击。Emperor13差别化信贷细则：对贷款购买第二套住房的家庭Emperor13用地管理细则：强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。政策解读：明确天津市将增加普通商品住房有效供给，加大投放面向大众的房源。最大的亮点就是从源头上确保了保障房用地的供应，也就意味着，今年出让的土地中有一半将用于建保障房，也为第二条中加快保障房建设从源头上提供了动力。Emperor13用地管理细则：强化保障性住房和商品住房用地Part2-項目价值探索Emperor13Part2-項目价值探索Emperor13Emperor13尋求差異點:Step1:(競品分析)Emperor13Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色七星花园蓟县光明路西侧迎宾路北侧宜居生态地产、高层、主推95平米两室和146、150平米三室容积率1.20

绿化率57%户数560户均价8700元/平方米1.占地52418平方米，容积率小于1.2，绿地率不小于57℅，建筑水域景观4400平方米2.小区配有闭路监控系统、红外线警报系统、彩色楼宇可视系统。Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色七Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色幸福时代花园蓟县燕山东路与宝塔路交口小户型,宜居生态地产、主推40平米户型，可办蓝印户口容积率1.00

绿化率40%户数300户均价6500元/平方米1.倾力打造20万平方米养生度假大盘，占据蓟县休闲度假组团最具升值潜力的核心地块2.集合花园洋房、公共景观、中心商业、私家会所等多种功能于一体3.拥有全山体水系生态景观，至县城中心商业区和行政办公区仅5-10分钟车城，配套设施齐全Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色幸Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色现代城蓟县宝塔路与迎宾路交口宜居生态地产,小户型,投资地产、主推94-123.08平米2-3室户型容积率2.25绿化率35%户数2210户均价7200元/平方米1.项目总占地13.56万平米，总建筑面积30.47万平米，小区内部配套齐全，业主专享会馆、大规模地下停车场及商业设施；先进的智能安防系统。2.北部靠燕山山脉，南邻于桥水库，这一地区是蓟县建设生态宜居地的理想场所Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色现Emperor13洋房项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色路劲领山蓟县光明路和燕山东路交口电梯洋房、叠拼别墅、分为两室产品和顶层一室面积区间在70—90㎡之间，可办蓝印户口。容积率1.20

绿化率42%户数416户均价待定1.整体占地面积500亩地,约合33万平方米，一期业主全面入住2.周边有城关一小、蓟县三小、市重点蓟县一中（百年名校、升学率100%），蓟县二中、蓟县五中，教育资源丰富Emperor13洋房项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色路Emperor13洋房项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色中节能远景城蓟县兴华大街与康平路交口创意地产,宜居生态地产、四期4.5层电梯花园洋房共12栋，户型为90-150平米2-3室容积率2.70

绿化率65%户数511户均价待定1.地处蓟县城市东部的核心区域，属于蓟县城市规划发展方向的中心地区2.绿化率达到65%，景观注重点线面的结合，以自然的缓坡草地，观赏性植物群落为面，以主要的水景，场地为景观节点，以合理、简洁、清晰的道路体系为线串联起16个景观节点，融入到自然绿色的面中3.围绕冬夏两用的1200平米中央景观湖形成万平的主题公园，以塑造和谐统一的社区现代户外生活环境Emperor13洋房项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色中Emperor13竞项总结1蓝印户口是高层竞相产品较大的优势，新政出台对蓝印打击较大，因此要特别注重高层客群的价值转移，以产品价值取得周边区域的认同23从价格上看本项目在蓟县洋房中单价高于其他产品，总价较高会形成市场阻力，因此提升洋房产品精神价值及附加值是推广重点与洋房竞项相比，本项目洋房产品形态丰富，能够满足不同客群需求，后期推广中要进一步提升洋房品质，与市场形成区隔Emperor13竞项总结1蓝印户口是高层竞相产品较大的优势Emperor13攻心計:Step2:(消費人群與行為分析)Emperor13Emperor13大户高层客群分析客群组成蓟县当地（市区及各乡镇）蓟县周边（平谷区、兴隆县、玉田县遵化市）80%20%Emperor13大户高层客群分析客群组成蓟县当地（市区及各Emperor131.兴隆县面积3117.11平方千米，人口31.70万人。辖9个镇、9个乡兴隆县景点、2个民族乡，7个社区居委会、297个村委会2.兴隆县是个多民族的县，境内除汉族外，还居住着满、蒙、回等少数民族。兴隆是燕运动隆起地带。山脉绵亘于全境。山高坡陡，河谷纵横，是地形崎岖的深山区。3.购房需求引导：改善型需求Emperor131.兴隆县面积3117.11平方千米，人口Emperor131.遵化市位于河北省东北部，西与天津市蓟县为邻。总面积1521平方千米。人口70万（2006年）。全市辖13个镇、9个乡、3个民族乡，648个行政村2.购房需求引导：投资性购房、改善型住房Emperor131.遵化市位于河北省东北部，西与天津市蓟县Emperor131.玉田县位于河北省东北部，唐山市最西端，北枕燕山余脉，南睦渤海之滨。地处京、津、唐、秦腹地，地理位置得天独厚，县境总面积1165平方公里，辖20个乡镇、750个行政村，总人口64.2万人。2.境内地貌类型多样，北部为燕山余脉，丘陵连绵；中部为山岚平原，土地肥沃；南部为洼地，土地广阔。3.购房需求诱导：大城市生活价值Emperor131.玉田县位于河北省东北部，唐山市最西端，Emperor131.位于北京市东北部，属北京市辖区，西南距城区70公里，南与河北省三河市为邻，北与本市密云县接壤，西与本市顺义区接界，东南分别与天津市蓟县、河北省兴隆县毗连。全区总面积1075平方公里，其中山区面积占59.7%，耕地面积11.51万亩，辖15镇、2乡、1个办事处，275个行政村，共有人口40万。2.购房需求诱导：天津较低的房价，高品质生活Emperor131.位于北京市东北部，属北京市辖区，西南距Emperor13蓟县当地客群周边区域（北京南、河北等）1.对居住品质有较高要求，人文氛围和景观绿化是重要条件2.注重孩子的成长，为孩子提供良好的居住环境3.注重高端圈层生活环境，项目区域板块具有重要影响4.适合两代或三代同堂的户型结构1.对蓟县文化有认同感，喜欢中式建筑人文环境2.对大城市生活的美好愿景，希望拥有大城市生活环境及居住品质3.看重区域板块未来升值投资潜力改善型地缘型Emperor13蓟县当地客群周边区域（北京南、河北等）1.Emperor13居住政府企事业单位，有稳定的工作环境和收入。工作家庭结构心理扫描消费习惯多已为人父母，消费取决于自己。至少一套以上居所，希望购买各方面条件更好的房子用来改善居住环境。注重房屋价格和配套服务，基于保守和创新之间。属于较高消费能力，讲究享受与超值。为了改善型居住，追求生活舒适度，彰显自我品味，也为孩子提供良好的居住环境改善型Emperor13居住政府企事业单位，有稳定的工作环境和收入Emperor13洋房客群分析目标客群组成客群结构身份描述主力客群私营企业主、民营业主或企业负责人（政商阶层）；中小型民营或私企老板等；政府官员、医生/教师／律师／文艺界精英一族稳定资产阶层，拥有投资眼光，可做子女婚房使用引导客群

外企中的中方中高级管理阶层；外籍人士或海外创业归来者Emperor13洋房客群分析目标客群组成客群结构身份描述主Emperor13注重建筑品质及居住品位，同时展现自己的身份地位，希望获得与众不同的尊崇体验目标客群置业心理洞悉洋房客群高端置业需求希望获得更好的居住环境和生活品质，在作为婚房的同时也是子女未来的固定资产改善置业需求精神价值功能价值Emperor13注重建筑品质及居住品位，同时展现自己的身份Emperor13主力客群选择房产时主要考虑的因素：重要程度因素物管房型地段人文、景观环境教育等生活配套Emperor13主力客群选择房产时主要考虑的因素：重要程度Emperor13产品目标客群高性价比高层舒适性、精神满足洋房产品客群分流Emperor13产品目标客群高性价比高层舒适性、精神满足洋Emperor13提升產品力x2積木法:產品賣點系統堆疊去骨法:去蕪存菁的針點刺穿術Step3:Emperor13x2積木法:產品賣點系統堆疊去骨法:去蕪Emperor13品牌区位产品4规划5678物管9價位123配套房型房型Emperor13品牌区位产品4规划5678物管9價位123Emperor13

实力品牌、精工建筑、品质生活1品牌万达宏顺投资有限公司作为天津市优秀地产开发运营商，已获得天津市房地产开发信誉度AAA企业、2003年度南开重点企业称号、2000年质量承诺守信誉单位等诸多荣誉，成功地投资开发了“万达酒店”、“宏园里”、“万达新城”、“博泰名居”、“普东新苑”等多个优质地产项目，得到了市场的广泛认同和信赖。[曲院风荷]是万达宏顺在蓟县的倾力之作，必将成为具有深厚人文内涵和居住价值的高品质地产品牌。Emperor13实力品牌、精工建筑、品Emperor131.项目位于天津市蓟县城关镇，周边配套完善，居于蓟县富人区聚集财气，近繁华而远尘嚣，实现真正意义上的深宅大家2.位居蓟县四方台庙正前方，北望府君山，南眺翠屏湖，山通水绕藏风纳气，是绝对意义上的风水宝地3.交通便利，距蓟县城中心仅5分钟车程。从天津市区开车由津蓟高速到项目处只需1个半小时的路程，从项目地址行驶京蓟高速即可直达首都国际机场，在城市繁华与自然宁静间自由切换城关富人区，藏风纳气风水宝地區位2Emperor131.项目位于天津市蓟县城关镇，周边配套完善Emperor13洋房品质高，但户型区间较大导致总价较高，会形成市场阻力总建筑面积18.7万平米，2011年推出产品以花园洋房和叠拼洋房为主整体规划容积率为1.48，绿化率45%，建筑密度22%，洋房面积区间为110㎡-160㎡左右3產品形態Emperor13洋房品质高，但户型区间较大导致总价较高，会Emperor13人文气息浓厚、园林景观丰富、创造非凡生活品质1.洋房整体设计风格为新中式徽派建筑风格，以白墙灰瓦的中国古典建筑典型符号为基调，并将徽州民居的马头墙、花格、影碑、透空过廊等中式经典符号加以改良，形成符合北方人居住习惯的中式建筑风格2.独具匠心设计众多园林景观小品，真正意义上实现中国园林化建筑格局，形成可居、可观、可游、可憩的生态景观系统、园林艺术系统和建筑文化系统3.社区内拥有私人会馆专属服务，为业主提供尊崇化生活体验4项目规划Emperor13人文气息浓厚、园林景观丰富、创造非凡生活品Emperor13优质教育资源，具备成熟生活配套条件【公园绿化】府君山公园、府君山广场、翠屏【餐饮配套】迎宾路餐饮街、皇昊美食会馆【学校教育】蓟县第三小学、蓟县一中、蓟县五中【周边医院】人民医院【商业环境】渔阳古街、东方商厦、兴华购物中心、家乐超市、北京新世联华超市【邻近银行】建设银行、中国银行5配套Emperor13优质教育资源，具备成熟生活配套条件【公园绿Emperor136戶型Emperor136戶型Emperor13大户高层贈高品质更超值Emperor13大户高层贈高品质Emperor133.9米开间别墅级客厅连通宽景阳台3.7x4.4米超大面积卧室+独立卫生间价值诱导大厅大房大气派Emperor133.9米开间别墅级客厅连通宽景阳台3.7xEmperor139个采光点全明户型阳光充足，明堂静室日照长，气流通畅，空气自然清新价值诱导自然气场修身养心Emperor139个采光点全明户型阳光充足，明堂静室日照长Emperor13赠送一室，三房两厅多种空间布局，多样化惬意生活大尺度空间赠送，高品质更超值价值诱导超高性价比，三代同堂大家族Emperor13赠送一室，三房两厅多种空间布局，多样化惬意Emperor13多重景观房，更自然、更自在、更气派人性化设计，绿色和谐社区大厅大房大气派自然气场、修身养心超高性价比，三代同堂大家族□高性价比□高品质更超值□大户气派□空中瞰景产品价值Emperor13多重景观房，更自然、更自在、更气派人性化设Emperor13大户高层产品价值诉求空中瞰景大户家族气派豪宅当地客户周边区域大北京·后花园18.7万平米京津山水生活区Emperor13大户高层产品价值诉求空中瞰景大户家族Emperor13别墅式双入户设计别墅式前後阳光花园双面通风采光有氧廚房别墅式花園總統套房别墅式貴夫人工作区小主人花園學習室阳光孝亲房4米6别墅式阳光起居室13米超越别墅大尺度面寬别墅式9面采光洋房Emperor13别墅式双入户设计别墅式前後阳光花园双面通风Emperor1313米超越别墅大尺度面寬别墅式9面采光别墅式前後阳光花园4米6别墅式阳光起居室别墅式双入户设计阳光孝亲房别墅式花園總統套房小主人花園學習室双面通风采光有氧廚房别墅式貴夫人工作区10大領先别墅设计Emperor1313米超越别墅大尺度面寬别墅式9面采光别墅產品價值總結Emperor1310大領先别墅设计最別墅的洋房洋房產品主張產品價值總結Emperor1310大領先别墅设计最別墅的洋房Emperor131品牌2區位3產品45配套6房型7建材8物管9價位规划城关富人区核心区位山水景致、徽派人文、江南园林、社区会馆10大领先别墅设计，最别墅洋房Emperor131品牌2區位3產品45配套6房型7建材8物Emperor13私人会馆城关富人区最别墅洋房品质生活感受：圈层、尊崇Emperor13私人会馆城关富人区最别墅洋房品质生活感受：Emperor13山水人文园林意境心理层面：养生、修身Emperor13山水人文园林意境心理层面：养生、修身Emperor13品质+意境洋房深层精神价值发掘□山水养生□人文修身□园林怡情□至高圈层□世代家业□尊崇身份Emperor13品质+意境洋房深层精神价值发掘□山水养Emperor13洋房产品精神价值诱导别墅级花园洋房最别墅的生活境界Emperor13洋房产品精神价值诱导别墅级花园洋房最别Part3-整体推广策略Emperor133.1广告推广策略Part3-整体推广策略Emperor133.1广告推广策略Emperor13以大户高层产品价值和洋房精神价值进行区隔，双线齐发全面打击以“会馆圈层体验活动”拉動蓟县当地及周边市场人群对洋房高品质生活价值的认同以“京津山水生活区”拉高地位,詮釋項目的未来生活價值蓟县当地周边区域明线暗线Emperor13以大户高层产品价值和洋房精神价值进行区隔，Emperor13时间节点34567销售节点高层24号楼公开3/65月上推广主题大户形象入市、产品价值展现洋房精神价值阐述、产品卖点叠拼洋房生活价值体现洋房1、2号楼公开3/19叠拼洋房开盘11二期洋房公开二期开盘蓄客期Emperor13时间节点34567销售节点高层24号楼公开戰術展開Emperor13step1-高层24号楼出街，塑造大户价值大户型产品价值展现-3月出街手段:大户型产品生活价值及愿景策略:報廣+软文+定制化装修服务戰術展開Emperor13step1-高层24号楼出街，塑造Emperor13空中瞰景、江南风景高层大户特有的生活感受气派豪宅、王者风度尊崇心理需求的满足产品专属语言空中瞰景大户家族气派豪宅Emperor13空中瞰景、江南风景高层大户特有的生活感受气某市曲院风荷推广策略课件Emperor13对周边区县客群的引导客群购房心理诱导大北京后花园，大城市美好生活愿景项目生活价值展现山水生活区，更加宜居的生活价值Emperor13对周边区县客群的引导客群购房心理诱导大北京某市曲院风荷推广策略课件某市曲院风荷推广策略课件戰術展開Emperor13step2-洋房1、2号楼公开，价值升级洋房精神价值及居住价值展现-3月中出街手段:形象提升价值拔高策略:報廣+圈层活动+产品物料戰術展開Emperor13step2-洋房1、2号楼公开，价某市曲院风荷推广策略课件Emperor13搭配物料洋房生活手册主题：领先别墅的洋房生活诉求：以项目拥有的优势资源为支撑，设计洋房生活手册，让目标人群能够深入的体会到项目洋房超越别墅的生活品质内容：对客群未来生活的解读，融入山水、江南园林、社区会所、社区布局、徽派人文等资源，展现洋房带给居住者的精神价值和生活价值Emperor13搭配物料主题：领先别墅的洋房生活某市曲院风荷推广策略课件某市曲院风荷推广策略课件Emperor13洋房产品生活价值展现别墅式9面采光、送小院阳光私家院落，四季风景常伴别墅式总统套房豪华气派私密空间，总统级享受Emperor13洋房产品生活价值展现别墅式9面采光、送小院某市曲院风荷推广策略课件某市曲院风荷推广策略课件Emperor13圈层活动搭配活动主题：红酒品鉴会活动内容：1.与高端红酒商家合作，邀请高端圈层购房者在会馆内举行红酒品鉴会，聚集人气提升项目宣传调性2.以红酒品鉴会的形式传达项目别墅级生活品质的产品诉求，让购房人群通过圈层活动对洋房的别墅级生活有实质性的感受和体验3.活动过程中穿插洋房产品的设计介绍，并赠送洋房产品生活手册4.活动过后进行新闻炒作和软文报道Emperor13圈层活动搭配活动主题：红酒品鉴会戰術展開Emperor13step3-叠拼洋房公开，圈层价值认同叠拼洋房更高品质更高价值展现-5月上出街手段:直击目标客群圈层生活心理策略:報廣+圈层活动+销售专案戰術展開Emperor13step3-叠拼洋房公开，圈层价值Emperor13高品质洋房、三代同堂共享天伦，家族气派传承3000平米社区私人会馆，圈层生活平台，彰显荣耀身份山水园林、私家院落、修身养生，尊崇生活体验男主人人生精神价值实现Emperor13高品质洋房、三代同堂共享天伦，家族气派传承某市曲院风荷推广策略课件Emperor13圈层活动搭配活动主题：VIP高尔夫球会活动内容：1.与高尔夫俱乐部合作，邀请项目顶级VIP客户参加高尔夫球会比赛，发挥客户圈层聚客效应2.活动过程中穿插洋房产品推介会，将产品高端形象与高端圈层活动进行关联，让客户真正感受到产品展现的精神价值3.活动过程中赠送圈层会员高端礼品，以达到项目长期的宣传目的，在市场上树立更高端的口碑效应Emperor13圈层活动搭配活动主题：VIP高尔夫球会Emperor13山水风景、江南园林、在自然中永葆青春容颜徽派文化神韵、独特人文气质，在生活中陶冶情操大尺度贵夫人工作室，只为最优雅的女主人女主人自我价值的认同Emperor13山水风景、江南园林、在自然中永葆青春容颜徽某市曲院风荷推广策略课件Emperor13销售配合营销主题：贵妇人专案时间：5月上旬内容：1.凡在5.1期间认购并成功签约的客户可获得X点额外购房优惠2.凡购房成功的客户，携带女主人均可获得首饰一件/化妆品一套3.成功认购的客户可在指定时间到售楼处参与抽奖活动Emperor13销售配合营销主题：贵妇人专案【帝·十三】特别关注—強化銷售信息的廣告發布广告销售力的提升销售信息的强化&更好的为洋房蓄客核心思想推广原则于形象稿添加项目销售及专案信息具体实施Emperor13【帝·十三】特别关注—強化銷售信息的廣告發布广告销售力的提升Emperor13銷售信息專區可做為銷售專案區及促銷信息區Emperor13銷售信息專區可做為銷售專案區Emperor13圈层活动搭配活动主题：雅致名媛会活动内容：1.与雅致杂志合作，举办系列名媛会专场活动，包括时装设计、时尚造型、美容化妆等2.邀请雅致专业人员进行现场讲座，并展开现场的互动与讨论3.活动过程中设置体验环节，可以让讲师为参与者量身设计时装、造型，增加活动过程中的互动性4.在雅致杂志上进行全程跟踪报道，配合项目宣传节点，传达出洋房产品高品质的别墅级生活诉求Emperor13圈层活动搭配活动主题：雅致名媛会戰術展開Emperor13step4-二期产品推广准备，市场蓄客时间34567891011销售节点高层产品销售新开洋房产品销售叠拼洋房产品销售二期产品蓄客3/63/195月上戰術展開Emperor13step4-二期产品推广准备，市场Emperor13时间345678910113/63/195月上二期产品推广排期9月初：二期产品推广主题及产品诉求确定9月中旬：二期产品价值点提炼及概述9月中下旬：产品整体推广思路确定9月下旬：产品户型解析及主题诉求Emperor13时间345678910113/63/195Emperor13时间345678910113/63/195月上二期产品推广排期10月初：产品形象报广设计方案及初步意见10月中旬：户型单页设计方案及初步意见10月中下旬：售楼处物料设计方案及初步意见10月下旬：软文炒作点及媒体投放排期Emperor13时间345678910113/63/195Emperor13时间345678910113/63/195月上二期产品推广排期11月初：二期销售销售信息释放，大形象入市11月中旬：二期产品客户推介会，活动预热及蓄客11月中下旬：网络广告投放，售楼处展架设计11月下旬：二期开盘活动方案，开盘报道新闻稿Emperor13时间345678910113/63/195Part2-整体推广策略Emperor133.2活动推广策略Part2-整体推广策略Emperor133.2活动推广策略Emperor132011曲院风荷活动策略原则内外兼修里应外合策略三線合體暨有文化線生活體驗線圈層高度線Emperor132011曲院风荷活动策略原则内外兼修里应Emperor1334567891011相约曲院共品人文时间文化线以项目深厚文化底蕴为承载，体现居住的人文气质蓟州鉴宝活动文物展音乐会瓷器品鉴Emperor1334567891011相约曲院共品人Emperor1334567891011境界生活体验之旅时间体验线举办系列生活体验活动，展现项目未来生活价值定制装修讲座蓟州亲子游洋房虚拟实境城市摄影比赛Emperor1334567891011境界生活体验之旅时间Emperor1334567891011圈层名流汇时间圈层线邀请项目VIP会员参加圈层活动，聚人气造口碑红酒品鉴会VIP高尔夫球会雅致名媛会奢侈品展Emperor1334567891011圈层名流汇时间圈层线Emperor132011曲院风荷活动整体排期34567891011时间蓟州鉴宝活动文物展音乐会瓷器品鉴定制装修讲座蓟州亲子游洋房虚拟实境城市摄影比赛红酒品鉴会VIP高尔夫球会雅致名媛会奢侈品展文化线体验线圈层线Emperor132011曲院风荷活动整体排期3456789Emperor13126.06m²高层大户型推广专题Emperor13126.06m²高层大户型Emperor13制约高层大户销售的因素：1.调控新政出台，市场观望氛围加重，限购令对于改善型置业需求的打击。2.户型面积大导致总价较高，形成市场销售阻力。3.样板间感受力不强，客户产生大户不大的产品感观，削弱大户型销售力。Emperor13制约高层大户销售的因素：1.调控新政出台，Emperor133步走策略封闭样板间摒除客户不良感观建造概念样板间展现大户优势港台设计师定制化装修升级产品品质Emperor133步走策略封闭样板间建造概念样板间港台设计Emperor13高层大户销售力提升：港台设计师定制装修方案1.针对大户型样板间销售力不强的问题，可邀请港台设计是对大户型进行重新包装设计，引入国际化包装方案，满足客群不同居住风格需求2.购房者可自行决定是否采用包装方案，如采用则包装设计费用纳入购房总价中3.邀请港台设计是进行大户包装设计专题讲座，进行大户型产品推介会，促进老带新及口碑传播4.制作大户型设计别册，展现大户型居住及生活优势Emperor13高层大户销售力提升：港台设计师定制装修方案某市曲院风荷推广策略课件結語Emperor13THEENDTHANKS結語Emperor13THEEND某市曲院风荷推广策略课件Emperor13序2011年推售重点：高层大户+宽景洋房Emperor13序2011年推售重点：Emperor13序推广策略关键点：高层大户：以大户型产品优势引起客群对居住价值的认同，

强化产品价值宽景洋房：以客户心理需求为诉求，从产品中发掘更深层次

的精神价值Emperor13序推广策略关键点：高层大户：以大户型产品优Emperor13序两手抓两手都要硬！Emperor13序两手抓两手都要硬！Part1-调控新政解读Emperor13Part1-调控新政解读Emperor13Emperor13全面限购细则：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。政策解读：限购范围由去年的市内六区扩大至全市范围，以家庭为单位，天津本地户籍购房者限购三套房，外地户籍购房者限购二套房。该政策对靠办蓝印户口拉拉动销售的项目打击较大。Emperor13全面限购细则：对已拥有1套住房的本市户籍居Emperor13税收征管细则：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，堵塞通过"阴阳合同"产生的税收漏洞。政策解读：打击炒房，从根本上规范二手房市场，打击部分短线投资客对于楼市的影响。加大了对于土地增值税的管理力度，从源头规范开发商的开发销售流程，保障房地产市场的稳定。Emperor13税收征管细则：对个人购买住房不足5年转手交Emperor13差别化信贷细则：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。政策解读：提升二套房认购门槛，抑制投资需求，保证市场合理刚性需求。对于改善型客群具有较大的冲击。Emperor13差别化信贷细则：对贷款购买第二套住房的家庭Emperor13用地管理细则：强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。政策解读：明确天津市将增加普通商品住房有效供给，加大投放面向大众的房源。最大的亮点就是从源头上确保了保障房用地的供应，也就意味着，今年出让的土地中有一半将用于建保障房，也为第二条中加快保障房建设从源头上提供了动力。Emperor13用地管理细则：强化保障性住房和商品住房用地Part2-項目价值探索Emperor13Part2-項目价值探索Emperor13Emperor13尋求差異點:Step1:(競品分析)Emperor13Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色七星花园蓟县光明路西侧迎宾路北侧宜居生态地产、高层、主推95平米两室和146、150平米三室容积率1.20

绿化率57%户数560户均价8700元/平方米1.占地52418平方米，容积率小于1.2，绿地率不小于57℅，建筑水域景观4400平方米2.小区配有闭路监控系统、红外线警报系统、彩色楼宇可视系统。Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色七Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色幸福时代花园蓟县燕山东路与宝塔路交口小户型,宜居生态地产、主推40平米户型，可办蓝印户口容积率1.00

绿化率40%户数300户均价6500元/平方米1.倾力打造20万平方米养生度假大盘，占据蓟县休闲度假组团最具升值潜力的核心地块2.集合花园洋房、公共景观、中心商业、私家会所等多种功能于一体3.拥有全山体水系生态景观，至县城中心商业区和行政办公区仅5-10分钟车城，配套设施齐全Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色幸Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色现代城蓟县宝塔路与迎宾路交口宜居生态地产,小户型,投资地产、主推94-123.08平米2-3室户型容积率2.25绿化率35%户数2210户均价7200元/平方米1.项目总占地13.56万平米，总建筑面积30.47万平米，小区内部配套齐全，业主专享会馆、大规模地下停车场及商业设施；先进的智能安防系统。2.北部靠燕山山脉，南邻于桥水库，这一地区是蓟县建设生态宜居地的理想场所Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色现Emperor13洋房项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色路劲领山蓟县光明路和燕山东路交口电梯洋房、叠拼别墅、分为两室产品和顶层一室面积区间在70—90㎡之间，可办蓝印户口。容积率1.20

绿化率42%户数416户均价待定1.整体占地面积500亩地,约合33万平方米，一期业主全面入住2.周边有城关一小、蓟县三小、市重点蓟县一中（百年名校、升学率100%），蓟县二中、蓟县五中，教育资源丰富Emperor13洋房项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色路Emperor13洋房项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色中节能远景城蓟县兴华大街与康平路交口创意地产,宜居生态地产、四期4.5层电梯花园洋房共12栋，户型为90-150平米2-3室容积率2.70

绿化率65%户数511户均价待定1.地处蓟县城市东部的核心区域，属于蓟县城市规划发展方向的中心地区2.绿化率达到65%，景观注重点线面的结合，以自然的缓坡草地，观赏性植物群落为面，以主要的水景，场地为景观节点，以合理、简洁、清晰的道路体系为线串联起16个景观节点，融入到自然绿色的面中3.围绕冬夏两用的1200平米中央景观湖形成万平的主题公园，以塑造和谐统一的社区现代户外生活环境Emperor13洋房项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色中Emperor13竞项总结1蓝印户口是高层竞相产品较大的优势，新政出台对蓝印打击较大，因此要特别注重高层客群的价值转移，以产品价值取得周边区域的认同23从价格上看本项目在蓟县洋房中单价高于其他产品，总价较高会形成市场阻力，因此提升洋房产品精神价值及附加值是推广重点与洋房竞项相比，本项目洋房产品形态丰富，能够满足不同客群需求，后期推广中要进一步提升洋房品质，与市场形成区隔Emperor13竞项总结1蓝印户口是高层竞相产品较大的优势Emperor13攻心計:Step2:(消費人群與行為分析)Emperor13Emperor13大户高层客群分析客群组成蓟县当地（市区及各乡镇）蓟县周边（平谷区、兴隆县、玉田县遵化市）80%20%Emperor13大户高层客群分析客群组成蓟县当地（市区及各Emperor131.兴隆县面积3117.11平方千米，人口31.70万人。辖9个镇、9个乡兴隆县景点、2个民族乡，7个社区居委会、297个村委会2.兴隆县是个多民族的县，境内除汉族外，还居住着满、蒙、回等少数民族。兴隆是燕运动隆起地带。山脉绵亘于全境。山高坡陡，河谷纵横，是地形崎岖的深山区。3.购房需求引导：改善型需求Emperor131.兴隆县面积3117.11平方千米，人口Emperor131.遵化市位于河北省东北部，西与天津市蓟县为邻。总面积1521平方千米。人口70万（2006年）。全市辖13个镇、9个乡、3个民族乡，648个行政村2.购房需求引导：投资性购房、改善型住房Emperor131.遵化市位于河北省东北部，西与天津市蓟县Emperor131.玉田县位于河北省东北部，唐山市最西端，北枕燕山余脉，南睦渤海之滨。地处京、津、唐、秦腹地，地理位置得天独厚，县境总面积1165平方公里，辖20个乡镇、750个行政村，总人口64.2万人。2.境内地貌类型多样，北部为燕山余脉，丘陵连绵；中部为山岚平原，土地肥沃；南部为洼地，土地广阔。3.购房需求诱导：大城市生活价值Emperor131.玉田县位于河北省东北部，唐山市最西端，Emperor131.位于北京市东北部，属北京市辖区，西南距城区70公里，南与河北省三河市为邻，北与本市密云县接壤，西与本市顺义区接界，东南分别与天津市蓟县、河北省兴隆县毗连。全区总面积1075平方公里，其中山区面积占59.7%，耕地面积11.51万亩，辖15镇、2乡、1个办事处，275个行政村，共有人口40万。2.购房需求诱导：天津较低的房价，高品质生活Emperor131.位于北京市东北部，属北京市辖区，西南距Emperor13蓟县当地客群周边区域（北京南、河北等）1.对居住品质有较高要求，人文氛围和景观绿化是重要条件2.注重孩子的成长，为孩子提供良好的居住环境3.注重高端圈层生活环境，项目区域板块具有重要影响4.适合两代或三代同堂的户型结构1.对蓟县文化有认同感，喜欢中式建筑人文环境2.对大城市生活的美好愿景，希望拥有大城市生活环境及居住品质3.看重区域板块未来升值投资潜力改善型地缘型Emperor13蓟县当地客群周边区域（北京南、河北等）1.Emperor13居住政府企事业单位，有稳定的工作环境和收入。工作家庭结构心理扫描消费习惯多已为人父母，消费取决于自己。至少一套以上居所，希望购买各方面条件更好的房子用来改善居住环境。注重房屋价格和配套服务，基于保守和创新之间。属于较高消费能力，讲究享受与超值。为了改善型居住，追求生活舒适度，彰显自我品味，也为孩子提供良好的居住环境改善型Emperor13居住政府企事业单位，有稳定的工作环境和收入Emperor13洋房客群分析目标客群组成客群结构身份描述主力客群私营企业主、民营业主或企业负责人（政商阶层）；中小型民营或私企老板等；政府官员、医生/教师／律师／文艺界精英一族稳定资产阶层，拥有投资眼光，可做子女婚房使用引导客群

外企中的中方中高级管理阶层；外籍人士或海外创业归来者Emperor13洋房客群分析目标客群组成客群结构身份描述主Emperor13注重建筑品质及居住品位，同时展现自己的身份地位，希望获得与众不同的尊崇体验目标客群置业心理洞悉洋房客群高端置业需求希望获得更好的居住环境和生活品质，在作为婚房的同时也是子女未来的固定资产改善置业需求精神价值功能价值Emperor13注重建筑品质及居住品位，同时展现自己的身份Emperor13主力客群选择房产时主要考虑的因素：重要程度因素物管房型地段人文、景观环境教育等生活配套Emperor13主力客群选择房产时主要考虑的因素：重要程度Emperor13产品目标客群高性价比高层舒适性、精神满足洋房产品客群分流Emperor13产品目标客群高性价比高层舒适性、精神满足洋Emperor13提升產品力x2積木法:產品賣點系統堆疊去骨法:去蕪存菁的針點刺穿術Step3:Emperor13x2積木法:產品賣點系統堆疊去骨法:去蕪Emperor13品牌区位产品4规划5678物管9價位123配套房型房型Emperor13品牌区位产品4规划5678物管9價位123Emperor13

实力品牌、精工建筑、品质生活1品牌万达宏顺投资有限公司作为天津市优秀地产开发运营商，已获得天津市房地产开发信誉度AAA企业、2003年度南开重点企业称号、2000年质量承诺守信誉单位等诸多荣誉，成功地投资开发了“万达酒店”、“宏园里”、“万达新城”、“博泰名居”、“普东新苑”等多个优质地产项目，得到了市场的广泛认同和信赖。[曲院风荷]是万达宏顺在蓟县的倾力之作，必将成为具有深厚人文内涵和居住价值的高品质地产品牌。Emperor13实力品牌、精工建筑、品Emperor131.项目位于天津市蓟县城关镇，周边配套完善，居于蓟县富人区聚集财气，近繁华而远尘嚣，实现真正意义上的深宅大家2.位居蓟县四方台庙正前方，北望府君山，南眺翠屏湖，山通水绕藏风纳气，是绝对意义上的风水宝地3.交通便利，距蓟县城中心仅5分钟车程。从天津市区开车由津蓟高速到项目处只需1个半小时的路程，从项目地址行驶京蓟高速即可直达首都国际机场，在城市繁华与自然宁静间自由切换城关富人区，藏风纳气风水宝地區位2Emperor131.项目位于天津市蓟县城关镇，周边配套完善Emperor13洋房品质高，但户型区间较大导致总价较高，会形成市场阻力总建筑面积18.7万平米，2011年推出产品以花园洋房和叠拼洋房为主整体规划容积率为1.48，绿化率45%，建筑密度22%，洋房面积区间为110㎡-160㎡左右3產品形態Emperor13洋房品质高，但户型区间较大导致总价较高，会Emperor13人文气息浓厚、园林景观丰富、创造非凡生活品质1.洋房整体设计风格为新中式徽派建筑风格，以白墙灰瓦的中国古典建筑典型符号为基调，并将徽州民居的马头墙、花格、影碑、透空过廊等中式经典符号加以改良，形成符合北方人居住习惯的中式建筑风格2.独具匠心设计众多园林景观小品，真正意义上实现中国园林化建筑格局，形成可居、可观、可游、可憩的生态景观系统、园林艺术系统和建筑文化系统3.社区内拥有私人会馆专属服务，为业主提供尊崇化生活体验4项目规划Emperor13人文气息浓厚、园林景观丰富、创造非凡生活品Emperor13优质教育资源，具备成熟生活配套条件【公园绿化】府君山公园、府君山广场、翠屏【餐饮配套】迎宾路餐饮街、皇昊美食会馆【学校教育】蓟县第三小学、蓟县一中、蓟县五中【周边医院】人民医院【商业环境】渔阳古街、东方商厦、兴华购物中心、家乐超市、北京新世联华超市【邻近银行】建设银行、中国银行5配套Emperor13优质教育资源，具备成熟生活配套条件【公园绿Emperor136戶型Emperor136戶型Emperor13大户高层贈高品质更超值Emperor13大户高层贈高品质Emperor133.9米开间别墅级客厅连通宽景阳台3.7x4.4米超大面积卧室+独立卫生间价值诱导大厅大房大气派Emperor133.9米开间别墅级客厅连通宽景阳台3.7xEmperor139个采光点全明户型阳光充足，明堂静室日照长，气流通畅，空气自然清新价值诱导自然气场修身养心Emperor139个采光点全明户型阳光充足，明堂静室日照长Emperor13赠送一室，三房两厅多种空间布局，多样化惬意生活大尺度空间赠送，高品质更超值价值诱导超高性价比，三代同堂大家族Emperor13赠送一室，三房两厅多种空间布局，多样化惬意Emperor13多重景观房，更自然、更自在、更气派人性化设计，绿色和谐社区大厅大房大气派自然气场、修身养心超高性价比，三代同堂大家族□高性价比□高品质更超值□大户气派□空中瞰景产品价值Emperor13多重景观房，更自然、更自在、更气派人性化设Emperor13大户高层产品价值诉求空中瞰景大户家族气派豪宅当地客户周边区域大北京·后花园18.7万平米京津山水生活区Emperor13大户高层产品价值诉求空中瞰景大户家族Emperor13别墅式双入户设计别墅式前後阳光花园双面通风采光有氧廚房别墅式花園總統套房别墅式貴夫人工作区小主人花園學習室阳光孝亲房4米6别墅式阳光起居室13米超越别墅大尺度面寬别墅式9面采光洋房Emperor13别墅式双入户设计别墅式前後阳光花园双面通风Emperor1313米超越别墅大尺度面寬别墅式9面采光别墅式前後阳光花园4米6别墅式阳光起居室别墅式双入户设计阳光孝亲房别墅式花園總統套房小主人花園學習室双面通风采光有氧廚房别墅式貴夫人工作区10大領先别墅设计Emperor1313米超越别墅大尺度面寬别墅式9面采光别墅產品價值總結Emperor1310大領先别墅设计最別墅的洋房洋房產品主張產品價值總結Emperor1310大領先别墅设计最別墅的洋房Emperor131品牌2區位3產品45配套6房型7建材8物管9價位规划城关富人区核心区位山水景致、徽派人文、江南园林、社区会馆10大领先别墅设计，最别墅洋房Emperor131品牌2區位3產品45配套6房型7建材8物Emperor13私人会馆城关富人区最别墅洋房品质生活感受：圈层、尊崇Emperor13私人会馆城关富人区最别墅洋房品质生活感受：Emperor13山水人文园林意境心理层面：养生、修身Emperor13山水人文园林意境心理层面：养生、修身Emperor13品质+意境洋房深层精神价值发掘□山水养生□人文修身□园林怡情□至高圈层□世代家业□尊崇身份Emperor13品质+意境洋房深层精神价值发掘□山水养Emperor13洋房产品精神价值诱导别墅级花园洋房最别墅的生活境界Emperor13洋房产品精神价值诱导别墅级花园洋房最别Part3-整体推广策略Emperor133.1广告推广策略Part3-整体推广策略Emperor133.1广告推广策略Emperor13以大户高层产品价值和洋房精神价值进行区隔，双线齐发全面打击以“会馆圈层体验活动”拉動蓟县当地及周边市场人群对洋房高品质生活价值的认同以“京津山水生活区”拉高地位,詮釋項目的未来生活價值蓟县当地周边区域明线暗线Emperor13以大户高层产品价值和洋房精神价值进行区隔，Emperor13时间节点34567销售节点高层24号楼公开3/65月上推广主题大户形象入市、产品价值展现洋房精神价值阐述、产品卖点叠拼洋房生活价值体现洋房1、2号楼公开3/19叠拼洋房开盘11二期洋房公开二期开盘蓄客期Emperor13时间节点34567销售节点高层24号楼公开戰術展開Emperor13step1-高层24号楼出街，塑造大户价值大户型产品价值展现-3月出街手段:大户型产品生活价值及愿景策略:報廣+软文+定制化装修服务戰術展開Emperor13step1-高层24号楼出街，塑造Emperor13空中瞰景、江南风景高层大户特有的生活感受气派豪宅、王者风度尊崇心理需求的满足产品专属语言空中瞰景大户家族气派豪宅Emperor13空中瞰景、江南风景高层大户特有的生活感受气某市曲院风荷推广策略课件Emperor13对周边区县客群的引导客群购房心理诱导大北京后花园，大城市美好生活愿景项目生活价值展现山水生活区，更加宜居的生活价值Emperor13对周边区县客群的引导客群购房心理诱导大北京某市曲院风荷推广策略课件某市曲院风荷推广策略课件戰術展開Emperor13step2-洋房1、2号楼公开，价值升级洋房精神价值及居住价值展现-3月中出街手段:形象提升价值拔高策略:報廣+圈层活动+产品物料戰術展開Emperor13step2-洋房1、2号楼公开，价某市曲院风荷推广策略课件Emperor13搭配物料洋房生活手册主题：领先别墅的洋房生活诉求：以项目拥有的优势资源为支撑，设计洋房生活手册，让目标人群能够深入的体会到项目洋房超越别墅的生活品质内容：对客群未来生活的解读，融入山水、江南园林、社区会所、社区布局、徽派人文等资源，展现洋房带给居住者的精神价值和生活价值Emperor13搭配物料主题：领先别墅的洋房生活某市曲院风荷推广策略课件某市曲院风荷推广策略课件Emperor13洋房产品生活价值展现别墅式9面采光、送小院阳光私家院落，四季风景常伴别墅式总统套房豪华气派私密空间，总统级享受Emperor13洋房产品生活价值展现别墅式9面采光、送小院某市曲院风荷推广策略课件某市曲院风荷推广策略课件Emperor13圈层活动搭配活动主题：红酒品鉴会活动内容：1.与高端红酒商家合作，邀请高端圈层购房者在会馆内举行红酒品鉴会，聚集人气提升项目宣传调性2.以红酒品鉴会的形式传达项目别墅级生活品质的产品诉求，让购房人群通过圈层活动对洋房的别墅级生活有实质性的感受和体验3.活动过程中穿插洋房产品的设计介绍，并赠送洋房产品生活手册4.活动过后进行新闻炒作和软文报道Emperor13圈层活动搭配活动主题：红酒品鉴会戰術展開Emperor13step3-叠拼洋房公开，圈层价值认同叠拼洋房更高品质更高价值展现-5月上出街手段:直击目标客群圈层生活心理策略:報廣+圈层活动+销售专案戰術展開Emperor13step3-叠拼洋房公开，圈层价值Emperor13高品质洋房、三代同堂共享天伦，家族气派传承3000平米社区私人会馆，圈层生活平台，彰显荣耀身份山水园林、私家院落、修身养生，尊崇生活体验男主人人生精神价值实现Emperor13高品质洋房、三代同堂共享天伦，家族气派传承某市曲院风荷推广策略课件Emperor13圈层活动搭配活动主题：VIP高尔夫球会活动内容：1.与高尔夫俱乐部合作，邀请项目顶级VIP客户参加高尔夫球会比赛，发挥客户圈层聚客效应2.活动过程中穿插洋房产品推介会，将产品高端形象与高端圈层活动进行关联，让客户真正感受到产品展现的精神价值3.活动过程中赠送圈层会员高端礼品，以达到项目长期的宣传目的，在市场上树立更高端的口碑效应Emperor13圈层活动搭配活动主题：VIP高尔夫球会Emperor13山水风景、江南园林、在自然中永葆青春容颜徽派文化神韵、独特人文气质，在生活中陶冶情操大尺度贵夫人工作室，只为最优雅的女主人女主人自我价值的认同Emperor13山水风景、江南园林、在自然中永葆青春容颜徽某市曲院风荷推广策略课件Emperor13销售配合营销主题：贵妇人专案时间：5月上旬内容：1.凡在5.1期间认购并成功签约的客户可获得X点额